房地产行业的社会保险论文

▲毕业生开网店有保障今年高校毕业生人数达727万，为历年来最多，就业压力进一步加大。国务院总理李克强4月30日主持召开了国务院常务会议。会议指出，在电子商务网络平台开办“网店”的高校毕业生，可享受小额担保贷款和财政贴息政策。▲携号转网工信部批准海南携号转网试验由“单向”转为“双向”。今天小编为大家推荐《房地产行业的社会保险论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

房地产行业的社会保险论文 篇1：

基于行业特性和政策环境看房企分化加剧

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摘要：本文首先分析了我国房地产行业特性，重点分析了房地產行业政策环境及房企运营能力，并对未来房地产行业及不同性质房企发展进行了展望。

关键词：房地产 去库存 偿债能力 区域分化

近年来，我国房地产行业快速发展，对国家经济运行的影响越来越大。我国房地产行业是政策导向型产业，随着国家以及地方房地产相关政策的实施，特别是热点城市调控政策的出台，房地产走势出现了一些变化，房地产行业区域分化、金融属性、周期性特征更加明显。随着调控政策趋严，房地产市场特别是一二线城市房地产市场未来发展的不确定性增加，不同类型房企分化趋势将更加突出。

我国房地产行业特性分析

（一）房地产行业区域分化明显

2015年全国房地产开发投资完成95979亿元，2013—2015年同比增速分别为19.79%、10.49%、0.99%；2015年全国商品房销售面积为128495万平方米，2013—2015年同比增速分别为19.29%、-7.58%、6.50%；2015年全国商品房销售额为87281亿元，2013—2015年同比增速分别为26.33%、-6.31%、14.40%。2016年1—6月，全国房地产开发投资46631亿元，同比名义增长6.1%，增速比1—5月回落0.9个百分点；商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%，增速比1—5月回落5.3个百分点；商品房销售额48682亿元，增长42.1%，增速回落8.6个百分点。

具体来看，北京、上海、深圳等一线城市近年来房地产开发投资额均有两位数增长，除2014年以外，商品房销售面积和销售额增长幅度均较快，2015年和2016年上半年销售额涨幅均超过50%。此外，天津、南京等二线城市的房地产开发投资额增速和销售面积增速表现接近或优于一线城市。一二线城市的房地产市场表现整体优于全国，特别是房地产开发投资额增速、商品房销售额增速远高于全国平均水平，反映了市场分化程度较大（见表1）。

（二）房地产行业显现强金融属性

房地产行业的发展与人口、经济发展、城镇化、货币政策等因素相关。笔者统计了近15年来国房景气指数变化与M1同比增速、M2同比增速、城镇化率变化率、GDP增速、城镇居民可支配收入增长率、房地产开发投资额增长率、去化周期变化率等数据，发现国房景气指数变化与M1同比增速高度契合（见图1），说明房地产市场的发展与货币供应之间相互作用，反映了房地产行业的强金融属性。

根据央行发布的金融统计数据报告，2016年7月人民币贷款增加4636亿元，同比少增1.01万亿元。分部门看，住户部门贷款增加4575亿元。数据显示贷款增长主要是房贷增加，从另一个侧面证实了房地产市场的强金融属性。

（三）房地产行业周期性强

从2011—2015年商品房平均销售价格增长率和商品房销售面积变动率来看，房地产市场具有较强的周期性，周期一般为2年或3年，这与房地产开发从拿地到销售的周期基本吻合，近些年比较显著的低点是2006年、2008年、2011年和2014年。从2016年上半年房地产市场相关运行数据看，虽然各项指标仍保持了较快增长，但增速回落，表明后续周期性拐点的来临（见图2）。2017年房地产市场进入行业低谷是大概率事件。

房地产行业政策环境分析

房地产行业发展与政府政策密切相关。2016年一季度，我国出台了非限购城市首付比例下调、交易税费减免等组合政策以支持住房消费，一线城市以及热点二线城市销售持续活跃，部分城市量价上涨显著。而进入二季度，国家政策逐步趋稳，各城市强调“因城施政、分类调控”，其中热点城市逐步收紧调控，尤其是沪深两地在3月底率先出台限购政策，对其他市场过热城市起到示范作用。进入5月后，热点城市政策进一步收紧，其中北京通州商住限购政策落地。上海、深圳的新房成交面积下降较为明显，随后又收紧落户政策。苏州和南京更是针对土地市场过热现象相继出台土地限价政策。此外，2016年6月有多个省份出台供给侧结构性改革方案，明确去库存目标，山东、安徽、陕西、新疆等省区以及南宁、邯郸、桂林、秦皇岛等城市分别出台系列政策化解房地产库存（见表2）。

全国 2016.5.17 国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出：1.培育市场供应主体；2鼓励住房租赁消费；3.完善公共租赁住房；4.支持租赁住房建设；5.加大政策支持力度；6.加强住房租赁监管。

上海 2016.3.25 《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》提出：1.提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，调整后为满5年及以上；2.二套房首付比例分别为不低于50%（普通住房）、不低于70%（非普通自住房）；3.购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金。

北京 2016.5.5 《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》提出：对通州区商住房出售对象和购买家庭进行限制。

深圳 2016.3.25 《深圳市人民政府办公厅关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》提出：1.二套房首付比例执行最低四成，首套房认贷不认房；2.非深圳户口购房，社保缴满年限由1年提高到3年。

武汉 2016.3.25 《武汉住房公积金管理委员会关于调整住房公积金贷款政策的通知》提出：1.将住房公积金贷款最高额度由60万元下调到50万元；2.将还款能力法计算公式中的还款能力系数由45%调整为35%。

合肥 2016.6.22 《关于进一步做好合肥市房地产市场调控工作的通知》提出：1.提高居住用地竞买保证金至不低于参考总价的50%；在高新区、经开区等县区取得居住用地价格超过当地历史最高成交价的房地产开发企业须在合同签订后1个月内一次性付清土地出让金；2.执行差别化信贷政策：首套房最低首付比例25%；二套房有房无贷最低首付比例40%，有房有贷最低首付比例50%；三套房最低首付比例60%，并停止提供公积金贷款。

南京 2016.4.18 《南京市政府关于推进供给侧结构性改革促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》提出：1.去库存：进一步提高征收拆迁货币化安置的比例、将市场存量房用于棚户区改造；2.土地供应：加大住宅用地供应；3.适度调整单次上市量，供应偏紧区域单次申领规模宜为3万平方米左右。

大连 2016.6.7 《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见》提出： 1.首套房最低首付比例20%，最低利率为基准利率的0.7倍；2.调减交易环节契税、增值税；3.公积金贷款继续执行“认贷不认房”；4.实行房交会购房奖励政策；5.加快培育发展住房租赁市场；6.鼓励农民进城购房等。

从目前政策来看，去库存是房地产政策的一条主线。但随着一二线市场房价的快速上涨，中央提出“去资产泡沫”，预计货币政策在短期内大幅放松的概率较低，同时一二线城市房地产调控政策趋严，给房地产市场特别是一二线城市房地产市场未来的发展增加了不确定性。

房企运营能力分析

笔者对目前市场上部分发债房企2015年的财务数据进行了统计，样本总数为70家，其中央企房地产公司9家，地方国企房地产公司23家，民营、外资等房地产公司38家。

从经营规模指标来看，央企房地产公司资产、所有者权益、营业收入平均值分别为1144.45亿元、285.96亿元和297.04亿元；地方国企房地产公司资产、所有者权益、营业收入平均值分别为687.04亿元、127.52亿元和164.19亿元；民营、外资等房地产公司资产、所有者权益、营业收入平均值分别为1182.79亿元、281.79亿元和280.36亿元。央企房地产公司与民营、外资等房地产公司经营规模相当，地方国企房地产公司整体差距较大。

从运营效率指标来看，央企房地产公司存货/预收账款、存货周转率和总资产周转率平均值分别为4.59倍、0.26次和0.22次；地方国企房地产公司存货/预收账款、存货周转率和总资产周转率平均值分别为6.12倍、0.27次和0.22次；民营、外资等房地产公司存货/预收账款、存货周转率和总资产周转率平均值分别为3.71倍、0.34次和0.24次。民营、外资等房地产公司整体运营能力显著高于地方国企房地产公司和央企房地产公司。

从主业盈利能力指标来看，央企房地产公司毛利润率平均为30.89%；地方国企房地产公司毛利润率平均为30.65%；民营、外资等房地产公司毛利润率平均为32.38%。各所有制性质房企毛利润率差异性不大，反映在房价上升通道中，均享受了较好的收益；明显高于实体行业的利润率水平，也是央企、地方国企纷纷进入房地产行业、弥补其他业务板块利润率下滑，从而保持整体盈利水平的内在动因，也是货币“脱实入虚”的重要推手。

从财务杠杆指标来看，央企房地产公司全部债务资本比率平均为61.41%；地方国企房地产公司全部债务资本比率平均为65.89%；民营、外资等房地产公司全部债务资本比率平均为53.83%。民营、外资等房地产公司整体杠杆水平显著低于地方国企房地产公司和央企房地产公司。对于房地产行业来说，流动性风险是房企的最大风险，而国有背景的房企融资更为便利、成本相对较低，并且能够获取股东的低成本资金支持，这也是央企房地产公司纷纷拿“地王”的底气所在，而民营、外资等房地产公司融资渠道不够畅通、融资政策波动性大并且对其自身融资能力、运营周期率的依赖性强，因此适度的降低财务杠杆有利于保持较好的流动性，避免因流动性问题而陷入破产境地。

从偿债能力指标来看，央企房地产公司全部债务/EBITDA平均为14.88倍；地方国企房地产公司全部债务/EBITDA平均为15.09倍；民营、外资等房地产公司全部债务/EBITDA平均为8.80倍。民营、外资等房地产公司长期偿债能力显著强于地方国企房地产公司和央企房地产公司。

总体来看，不同性质房企分化严重，民营、外资等房地产公司整体运营能力显著高于地方國企房地产公司和央企房地产公司，整体杠杆水平显著低于地方国企房地产公司和央企房地产公司，长期偿债能力显著强于地方国企房地产公司和央企房地产公司。民营、外资等房地产公司自身运营效率高，自身抗风险能力强，而国有背景房地产公司更多的依赖外部性支持，在房地产行业由“黄金时代”转为“白银时代”的大背景下，如不能改变粗放经营的现状，过度的依赖外部性支持将不利于其健康、持续、稳定发展。

未来展望

通过上述分析可见，房地产行业的区域分化明显，一二线城市的市场表现显著好于三四线城市。房地产开发自身的特性带来了行业的周期性和波动性。去库存是未来一个时期房地产政策的一条主线，但随着一二线市场房价的快速上涨，中央及地方调控政策趋严，房地产市场特别是一二线城市房地产市场未来发展的不确定性增加。

关于未来房地产走势，笔者坚持“四个分化”的观点。由于宏观经济增速放缓以及人口拐点的出现，在信贷政策、融资环境以及其他刺激政策影响下，预计一二线城市与三四城市之间、大型房企与中小型房企之间、单一业态房企与多业态房企之间、运营能力强及去化周转快的房企与粗放经营的房企之间的分化趋势将更加明显。

作者：丁继平

房地产行业的社会保险论文 篇2：

漫观天下

▲毕业生开网店有保障

今年高校毕业生人数达727万，为历年来最多，就业压力进一步加大。国务院总理李克强4月30日主持召开了国务院常务会议。会议指出，在电子商务网络平台开办“网店”的高校毕业生，可享受小额担保贷款和财政贴息政策。

▲携号转网

工信部批准海南携号转网试验由“单向”转为“双向”。现在原号码不变，可在移动、联通、电信三家运营商之间自由选择转网。现“携号转网”仅在海南、天津两地试验。你期待吗？

▲轻微事故要快处

车多人多道路拥挤，磕磕碰碰难免发生，但对一些不按规定快处快撤的驾驶员今后将会严格执行扣车罚款的处罚并依法扣留车辆。对当事人逃逸或撤离现场后不按约定配合处理的，将按照事故逃逸依法立案处理。

▲住豪宅！领低保？

近日全国人大常委会对部分法律适用问题作出解释，骗取社会保险金，与刑法规定的诈骗公司财务的行为是相同的，对于构成犯罪的，按刑法第266条规定，追究为诈骗罪。

▲地产查税风暴

整个2013年，全国各行业共查补税收1234亿，比2006年增加了三倍，其中房地产几乎占据了半壁江山。房地产行业因利润高、涉及金额大、牵涉税种多，被当作国家税收的重要税源，从而备受税务机关的“关照”。

房地产行业的社会保险论文 篇3：

中国家庭资产配置现状及发展趋势探析

摘要：改革开放以来，我国经济实力不断提高，资本市场逐渐完善，人民生活水平日益提高，在解决衣食住行基本问题后，如何将家庭有限的资产进行合理配置，抵御通货膨胀带来的实际财富损失成为当前各大领域研究的重点。本文从我国家庭资产配置现状，家庭资产偏好对金融市场和房地产市场的影响，以及未来发展趋势进行探析。

关键词：家庭资产；金融市场；房地产；现状；发展趋势

一、引言

家庭资产近年来成为我国和国外研究学者的热点，家庭资产配置合理与否将直接影响到我国经济的健康可持续发展。目前，很多研究（马广奇等）对家庭金融资产配置进行分析，得出现金和储蓄存款占据我国家庭资产中的重要地位，但是仅仅讨论家庭金融资产一方面有所欠缺，应还包括住宅、汽车和工商经营等非金融资产，对我国家庭资产进行全面分析。家庭参与金融市场，直接影响我国金融市场深度和广度的发展，对房地产投资的青睐也使得房地产行业热度居高不下，而金融和房地产行业均是我国重要产业，对国民经济健康发展至关重要。因此，社会对家庭合理配置资产，理性投资需要更加关注。

二、中国家庭资产配置的现状

1.实物资产所占比例过高，金融性资产所占比例过低

根据西南财经大学中国家庭金融调查（2017年）数据显示，中国家庭资产中金融资产占总资产8.76%，非金融资产占91.24%，而美国2010年金融资产占总资产比例就达到37.9%，非金融资产所占比例为62.1%，其中中国家庭自有住房拥有率为89.68%，远高于世界平均的60%，居于世界前列。产生如此巨大差距的原因很大程度归结于住房贷款的杠杆性，曾经买不起住房的家庭，现在可通过先支付一定数额的首付，再通过科学计算在未来的几年或者几十年内分期还清，这使得几十年内贷款买房的家庭都承擔着较重的还款压力，使得人们将绝大多数资产贡献给了房地产，对金融市场的参与产生挤出效应。如何缓解中国家庭的买房压力，推出合理政策，调控房地产价格，是政府部门工作的重中之重，也有利于改善我国家庭资产配置中金融资产与非金融资产的严重失调。

2.风险资产受冷落，居民金融知识缺乏

目前我国家庭的资产性质大多为无风险或者低风险，银行存款所占比例极高。在美国，储蓄存款比例占总资产规模仅达17%，而中国已达到76%远超过美国。产生这一现象其一是因为我国的福利保障体制相比美国还不成熟。福利保障主要包括社会保险、福利补贴和公共教育三大类，我国目前的养老保险、医疗卫生等公共服务还不完善，所以需要家庭利用自有资金承担，大量的资金消耗对风险资产的投资比例产生了挤出效应，因此政府部门应着力于提高社会福利水平，保障人民生活，引导资金合理的更有效的流动。其二是由于居民缺乏金融知识缺少投资经验。对教育水平较低的家庭，难以获取金融市场信息，同时自我学习能力较弱，这阻碍了大部分中国家庭进入金融市场，随着经济的飞速发展，在不断丰富金融产品和提高金融服务的同时，也应该对居民的金融知识进行广泛普及，提高投资意识。

3.单一化程度高

不管是对金融性资产还是非金融性资产，我国家庭的资产组合单一化程度很高，银行存款占金融性资产总额高达57.75%遥遥领先排名第二的现金所占17.93%。相比美国以养老金为主，各种股票基金以及信用类资产多样化分散投资，中国家庭的资产配置状况不容乐观。除金融性资产中的银行存款外，非金融性资产中的住宅投资也是占据了几乎整个实物投资比例。自1998年住房改革实行的住房分配货币化，建立住房保障制度，中国城镇住房制度发生了一次根本性的转变，房价更是一路飙升并时常波动，引起人们对房产投资的过分偏爱，也使得房地产投资比例急剧上升，不利于我国家庭资产多样化配置。如何稳定房价，因地施策，成为中央近年来的重点问题。

三、中国家庭资产合理配置的作用

1.推动金融市场发展

我国金融市场的发展起步期较晚，2006年来股权分置改革，股票市场IPO重新开放，06年，07年我国家庭成员进行股票市场投资使得股票市场火热起来，资本市场也红火起来，对我国金融市场的发展起到了重要的推动作用。中国居民基于庞大的基数特征，已然成为资本市场投资主体，力量不容小觑。研究（罗旋，2007年）表明，家庭金融资产配置比例对金融市场的发展作用可分为三点：第一，当中国家庭更多的投资金融市场，金融市场的总规模不断扩大会推动其发展。第二，居民在投资过程中总是希望投资收益率越高，因此会选择收益率高的金融资产，于是此类资产的需求增大，推动该类金融市场的发展，家庭资产结构中不同金融资产的相对比例对不同金融市场发展都起到不同程度推动作用。第三，中国家庭金融资产总量的增加，规模资金也会推动金融市场的发展。其实金融市场的发展与中国家庭资产配置相辅相成，在家庭投资推动金融市场发展的同时，金融市场可以为家庭投资提供更多的高回报产品，提高家庭的财富水平，增强了家庭对金融市场的信任度，从而更偏好金融市场投资。正确引导家庭分散投资，进入金融市场，对我国国民经济发展也起到强有力的推动作用。

2.利于房地产行业健康发展

1998年住房改革制度以后，各地区的房价出现不同程度的上涨，使得投资者向房地产行业看齐，房地产是我国的支柱产业之一，投资规模的扩大不仅带动了我国房地产行业的飞速发展，也推动了我国经济的健康发展。但是近几年，随着房价的不断上涨，我国家庭开始采取盲目跟风过度投资，使得房地产投资结构严重失调。住宅需求不断扩大导致房价的一路攀升使得原本买不起房的居民负担更重，而空置住宅比比皆是。在房价肆意上涨的情况下，市场中出现了投机者，利用房价波动的价差或是与房地产商协商议价逃税阻碍了我国房地产行业的良好发展。房地产的过热投资使得原本可以通过多样化投资分散投资风险且获得多方受益的资金浪费，不利于我国国民经济的稳定运行和可持续健康发展。引导中国家庭理性投资住宅，促进房地产行业健康发展已刻不容缓。

3.提高家庭生活水平，增强幸福感

研究发现，收入水平较低的家庭的教育水平通常不高，家庭资产单一化程度高，金融资产一般仅持有现金和银行存款，实物资产仅是自有住宅，面对经济迅速发展的今天，银行储蓄收益率相比通货膨胀率速度微乎其微，家庭资产实际财富遭受损失，这对本来收入水平不高，消费需求较大的家庭无疑雪上加霜。当家庭资产配置多样化，逐渐涉及股票、债券、基金、衍生品、理财产品等，能将有限的资金发展无限的可能，获得不同途径不同程度的收益，提高家庭的财富水平，提升生活质量，增强幸福感。

四、国家庭资产配置发展趋势以及原因

1.风险资产持有比重上升

生命周期是每个家庭的重要特征，在家庭生命周期的不同阶段，面对不同的收入水平家庭会有不同的消费需求。这里将家庭的生命周期简单的划分并分析较为年轻的家庭和中老年期的家庭资产配置的情况。一个年轻的家庭處于事业的拼搏期，受到多方面的不确定风险因素，如房价波动，储蓄率的变动或者是健康风险等等，此时家庭会偏好于安全性高，收益稳定即低风险资产进行投资，对于金融市场中的股票类高风险资产表现出望而却步。但是一个家庭步入中老年期，收入稳定，同时积累了一定财富，家庭对风险有较大的承受能力，这时整个家庭会倾向于选择风险资产，并随着资产规模的扩大增加对风险资产的持有，这有利于丰富我国家庭资产配置的多样性。我国家庭周期中中老年期占有很大比重，在未来十年，我国将逐步步人到老龄化社会，这也预示着中国家庭的资产选择将更多考虑股票等高风险高回报金融市场，资产配置多样化，单一的资产选择逐渐没落，优化家庭资产结构，这也对我国经济发展，经济进步起到推动作用。

2.资产配置多元化

一方面我国教育事业不断改革，人民得到更好的教育同时，拓宽了了解金融和非金融知识渠道，容易选择多样化资产；另一方面，我国经济不断发展，人民生活水平日益提高，衣食住行不再是家庭担心的问题，资金规模逐日扩大，拥有更多的投资选择，所以，未来，我国家庭资产配置将逐渐减少现金和储蓄等低收益单一资产比例，逐步迈向股票，债券，保险，信用贷款和房地产等多元化投资。以金融资产为例，中国家庭金融调查数据显示，52.5%的家庭不选择进入金融市场是因为缺少相关知识，所以更多的中国家庭在缺乏金融知识的情况下属于风险厌恶者，倾向于自己擅长或者熟悉的资产配置，这也是目前我国家庭资产配置的大势所趋，导致资产配置的单一化。

五、结束语

结合我国家庭资产配置现状以及未来展望，有关部门和居民需要共同努力实现合理配置家庭资产，推动我国经济的健康发展。美国相比我国家庭资产的选择范围十分广泛，原因之一是美国的社会福利水平较为完善，美国家庭承担的收入，健康等风险较小，所以我国有关部门应该建立健全完善的社会保障制度，解决中国家庭的后顾之忧，利用有限的资金投资多样化资产。除此以外，金融管理部门应该因地制宜，因政施策，使得金融可得性提高，从而引导居民正确调整资产配置，为实现我国金融市场的健康绿色发展而努力。

作者：张玉梅