房地产行业垄断性分析论文

[摘要]改革开放以来，行业收入差距在短暂缩小之后迅速扩大，垄断性行业的工资收入排位居高不下，竞争性行业工资收入一直在底部徘徊。这种状况是由产品市场的不完全性、行业自身的特点和行业劳动力的供求变化等因素导致的，但最主要的原因还是产品市场的不完全性即垄断性行业的存在。今天小编给大家找来了《房地产行业垄断性分析论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

房地产行业垄断性分析论文 篇1：

我国房地产市场高价的价格领导模型分析

【摘 要】本文首先分析得出我国房价居高不下的原因，既不是由于产品成本，也不是由于供求关系，而是因房地产市场存在的垄断而导致。其次利用价格领导模型推导出高房价的产生过程，从而提出了加强集资建房的措施来有效降低我国目前的房价。

【关键词】房地产；价格领导；集资建房

一、房价居高不下的原因

首先，近期温州房地产市场出现崩盘迹象，住宅地价同比下降18.03%，一些楼盘从五、六万一平方米跌到现在的三万元一平方米。而国内其他城市，如鄂尔多斯、贵阳也相继出现了与温州同样的迹象。从中我们不难发现，目前我国商品房价格居高不下，并不是由于建设成本导致。其次，国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。国家电网也利用其智能网络，发现在全国660个城市，总共6540万套住宅电表读数连续6个月为零。全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。客观数据佐证了我国房价的居高不下，也不是由于供需矛盾引起的。基于以上两点，我国房价既不是由于建设成本高而导致房价高，也不是由于商品房的供需矛盾，需求大于供给而导致房价高。那么价格已经远远高于价值，究其原因，也只能是因为房地产市场的垄断性所导致。由于房地产行业的特殊性，进入门槛高，导致房地产市场很容易形成自然垄断，加之民间资本的不断涌入楼市，促成了房地产商垄断高价的形成。这种异常高价的形成过程，便是垄断性房地产市场上存在的价格领导模型。另一方面，由于房屋产品的不动性和异质性等特殊性质，决定了降价对于购房者的刺激不足，使得房地产商不會主动降价，反而会将价格维持到一个较高的水平，从侧面又巩固了价格领导模型在垄断性房地产市场上的存在地位。

二、垄断高价形成的价格领导模型

（1）模型假定。第一，房地产企业数目较少。纵观我国房地产行业，虽然房地产企业数目庞大，但事实上商品房作为不动产决定了房地产企业的竞争只会是同一区域的相邻企业互相竞争，而在同一区域相互博弈的房地产企业只有少数几家。第二，产品同质或差别不大。在同一区域相互竞争的房地产企业，由于其商品所处地理位置、生活环境等几乎一样，住房建设的质量也都是按照国家制定标准执行，因而可将其产品视为同质。第三，相互依存且存在一个支配型企业。房地产商品价格取决于整个市场所有企业的供给量，因而任何一个企业进行生产决策时，都必须考虑到竞争者的策略选择，不同企业之间的关系是相互依存的。另一方面，由于房地产企业的资质及投入资金规模不同，随着时间的推移和市场的优胜劣汰，必然会出现一个支配型企业，成为行业的领导者。（2）追随者的策略选择。假定领导者给定的产品价格为P，则追随者必须接受领导者制定的价格。因为，假若其价格低于P，则会成为领导者而不是追随者；假若价格高于P，其产品将会滞销。追随者依据领导者制定的产品价格，按照边际收益等于边际成本的最优生产条件，决定其产量为S（p）。（3）领导者的策略选择。领导者是价格的制定者，因而其面临的市场价格完全是由市场供求所决定的。假定整个市场的需求量为D（p），由于追求者的市场供给量为S（p），则领导者的供给量，即面临的市场残差需求量R（p）=D（p）-S（p）。再从残差需求量R（p）出发，按照边际收益等于边际成本原则确定出领导者的均衡产量Q，最后计算出领导者制定的价格P。以上推导过程便是垄断性房地产高价的形成过程，价格P即是房地产市场形成的垄断价格。

三、降低高房价的措施

通过对房地产市场高价产生的价格领导模型分析，我们从根本上发现推高房价的罪魁祸首是垄断，是区域性房地产企业之间的一种博弈，甚至是一定程度上的串通。因而，引入竞争，削弱垄断，削弱房地产行业的价格领导模型是解决房价居高不下的重要举措。我个人认为在城市，我国在70、80年代，计划经济体制后期或改革开放初期实行的单位集资建房，是解决我国目前高房价最有效的方式。在农村，随着农村居民人均收入的提高，大量农村居民涌入城市购房，成为垄断性的房地产开发商做市要价的一大把柄。国家需要大力推动社会主义新农村的建设，提倡和规范村民合作建房，鼓励新农村社区的形成，可以有效降低农村居民进城“炒房”，从而促进房价下降。

当房地产市场的垄断被不断削弱，领导者制定的价格P也随之不断下降，反过来又可以利用价格领导模型使得追随者的价格也随之下降，从而推动了整个房地产市场价格趋于合理。

参 考 文 献

[1]平新乔．微观经济学[M]．北京大学出版社，2001

[2]姚金海．住房市场价格决定的博弈分析[J]．云南财贸学院学报．2006

作者：刘雨枫

房地产行业垄断性分析论文 篇2：

基于工资排位变迁的行业收入差距研究

[摘要]改革开放以来，行业收入差距在短暂缩小之后迅速扩大，垄断性行业的工资收入排位居高不下，竞争性行业工资收入一直在底部徘徊。这种状况是由产品市场的不完全性、行业自身的特点和行业劳动力的供求变化等因素导致的，但最主要的原因还是产品市场的不完全性即垄断性行业的存在。缩小行业间不合理的收入差距，需要通过引入市场竞争、推行政企分开、实施政府管制和实行股权多元化等政策。

[关键词]收入分配；行业收入差距；工资收入

[作者简介]董碧松，吉林大学管理学院讲师，管理学博士，吉林长春130022

伴随着改革开放的进程，我国居民收入迅速增长。与此同时，居民收入差距在短暂缩小之后迅速扩大，城乡之间、地区之间、行业之间的收入分配差距都呈现了类似的发展趋势，尤其是行业之间的巨大收入差距已经成为阻碍和谐社会建设的一个重要的社会问题。本文采用行业工资排位及其变迁这一指标研究行业间的相对工资水平，分析改革开放以来的行业收入差距变化趋势及其原因，提出缩小行业收入差距的对策，以期促进我国生产力的发展与和谐社会的构建。

一、行业工资收入排位及其变迁的状况

2003年及其之前的中国统计年鉴将中国的国民经济划分为15个大的行业，而2004年及其之后的中国统计年鉴根据经济的发展将中国的国民经济划分为19个大的行业。为了便于纵向分析，本文按照15个大行业的分类方法进行研究。在这15个大的行业中，本文选取了10个对经济增长影响最大的行业：农、林、牧、渔业，批零贸易和餐饮业，制造业，采掘业，地质勘查业、水利管理业，金融、保险业，建筑业，交通运输仓储和邮电通讯业，电力、煤气及水的生产与供应业，房地产业。考虑到工资形成机制的差异，本文的十大行业中并未包含与科、教、文、卫、政府机关和社会服务相关的5个行业。

改革开放以来。这十大主要行业的工资收入排位发生了较大的变化。从1978年到1993年，由于各行业市场化进程不一致，因此行业工资收入排位处在一个不断变化和调整的阶段。而1994年以后，各行业工资排位基本稳定，主要表现为垄断性行业的工资收入排位居高不下，竞争性行业工资收入则一直在底部徘徊。各行业工资收入排位及其变迁的具体状况如表1所示。

二、行业工资收入排位及其变迁的原因

随着改革开放和经济增长。行业工资收入排位变化可能受到以下几个因素的影响：一是产品市场的不完全性。这主要是指垄断性行业的存在引致的工资差异。二是行业工作自身的特点。如地质勘查业、高原地区中以体力劳动为主的行业等工作比较危险。职工应该获得补偿性工资。三是行业劳动力的供求变化。供给的变化主要取决于劳动力转移的数量。而这往往又与劳动力转移的限制有关：需求的变化主要取决于该行业产品需求的变化，而这往往又与经济发展的阶段有关，经济发展过程中需求增长较快的可能依次是农产品、日常消费品和服务(如家电、餐饮)、大额消费品(如汽车、住房)、各种高档服务(如通讯、医疗、高等教育)等。

从改革开放之初的1978年到1993年之前。中国的金融、保险业的主要职能还只是充当政府的金融机构，并没有像发达的市场经济国家中那样作为金融企业在经济中发挥作用。1993年，中国的经济体制和金融体制开始向市场经济过渡。中央政府与中国人民银行逐渐从地方政府手中收回资本市场的管理权。而四大国有商业银行逐步承担起市场经济中金融企业的作用。1994年以来，中国四大国有商业银行调动资本的能力稳步提高。这些银行的资产占全国银行总资产的比重基本保持在70％左右，因此垄断程度很高。同一时期也是我国保险行业快速发展的时期，中国人民保险公司、中国人寿保险公司、中国平安保险公司和中国太平洋保险公司这四大保险公司在保险市场中占据了优势性的垄断地位。从1994年至今的近15年来，金融、保险业的行业平均工资基本保持在第一位。

电力、煤气及水的生产与供应业的垄断地位在改革开放之初的1978年时就已经确立了，因此该行业的平均工资排位一直名列前茅。特别是1988年以后，由于其他很多行业的产品市场竞争加剧、劳动力市场放开，导致了其他一些行业工资排位的相对下滑。同时由于中国经济的快速增长，对电力等重要资源的需求迅速增加，而电力等资源的供应由于各种原因增长相对较慢。造成行业内企业的利润和工资水平大幅上升。从而该行业的工资排位稳定在较高位置。从1994年至今的近15年来，电力、煤气及水的生产与供应业的平均工资基本保持在第二位。

交通运输仓储和邮电通讯业同电力、煤气及水的生产与供应业相类似，也是老牌的垄断性行业。因此从1978年开始这两个行业的排位就始终处在上游的位置。前文的理论分析中曾经提到。对该行业产品需求增加较快的行业平均工资也增加较快。近年来由于电信业和航空业的迅速发展。交通运输业的平均工资在十大行业中的排位有所提升，可以排在三、四位。如果考虑到交通运输仓储和邮电通讯业平均工资的统计中还包括道路运输业、仓储业等并不具备垄断地位的行业，从1994年至今的近15年来，交通运输仓储和邮电通讯业的平均工资排位基本应在第三位。

虽然本文为了行文方便也将该行业归为垄断性行业。但事实上房地产业的情况同上述三个垄断性行业有所不同。严格来讲这个行业并不像上述三个行业分析中提到的具有明显的产品市场垄断的特点。因此其平均工资在改革开放早期(1978-1992)排位较低。1993年以后，该行业的平均工资排位迅速上升。主要有以下几个方面的原因：第一，该行业的产品市场需求增加较快。由于收入分配的不均等。中国在上世纪90年代左右出现了一部分高收入者。而这部分高收入者的资金很多都用于购买以房屋为代表的消费品，造成了1993年前后开始的“房地产热”。随后国家又出台了“取消福利分房”“鼓励大额消费信贷”等政策。致使房地产市场需求迅速增加。第二，虽然房地产行业的产品市场上并没有明显的行政性垄断的痕迹，但在房地产行业的要素市场之一的土地市场上，却存在典型的行政性垄断行为——国家征地。由于这一行为的主体即地方政府并不能直接将其对土地的垄断地位转化为经济利益，此时这种强制性征地所带来的利益就会在地方政府和房地产企业问进行分配。在这个意义上，房地产企业具有了一定的垄断性质，其职工的收入可能侵占了本应属于国家(或被征地人)的利益。第三，房地产行业的产品市场上存在不完全性，具有明显的价格操纵行为。随着经济的发展，前面提到的高收入者已经将购买房屋从奢侈消费行为变为投资行为，进而演变为投机行为。由于在房地产市场中存在强势集团，导致该市场产品的价格节节攀升，已经

超过了正常的市场供求所应具有的价格。尤其是2000年之后，这种强势集团操纵房地产价格的趋势越来越明显。当然过高的价格可能使地产投机者收益颇丰，但长期来讲对房地产行业未必有利——高房价必然导致房屋空置率的提高，也会导致政府具有针对性的政策调控，如提高利率、提高税率或开征新税等。这可能也是房地产行业工资排位在2000年后略有下降的一个原因。从1994年至今的近15年来，房地产行业的平均工资排位基本应排在第四位。

采掘业近年来工资排位的提高主要在于其产品需求的快速增加和产品供给的相对固定，这使得该行业用于工资和利润分配的份额增大。地质勘查业、水利管理业工资在非垄断性行业中相对较高的原因可能是补偿性工资导致的，这一点在1992年之前表现为其行业工资排位始终保持在前三位。1993年之后在垄断性行业工资迅速上涨的情况下，表现为其行业工资排位基本位于除垄断性行业之外的行业中的第一位。从1994年至今的近15年来，这两个行业的平均工资排位基本应排在第五位和第六位。

制造业中的产品市场的竞争程度始终保持在较高的水平上，如果不考虑垄断性行业过高的内部人收入对其他行业人员工资的侵占，该行业的职工工资基本反映了完全竞争市场中的工资水平。虽然该行业的需求增加也较快。但由于竞争激烈。一方面供给增加也较快。使得该行业用于分配的份额增加较小，另一方面即使在一定时期内该行业内部的一些新兴产业的职工工资较高(如汽车行业)，同时也会有一些夕阳产业的职工工资较低(如纺织行业)。这就使得制造业的平均工资低于采掘业和地质勘查业、水利管理业。对于建筑业与批零贸易和餐饮业这两个行业来讲。不但其产品市场中竞争程度较高。而且其劳动力要素市场中的竞争程度也很高，这主要源于近年来农村劳动力向城市的大量转移和城市下岗职工的增加。同时，这两个行业中劳动力的边际生产率的提高也要弱于制造业，这些原因使得近年来这两个行业的工资低于制造业。从1994年至今的近15年来。这三个行业的平均工资基本应排在第七位、第八位和第九位。

农、林、牧、渔业是不完全市场的最大受害者。城乡劳动力市场的分割使得该行业始终面临大量的劳动力。由于产品市场没有足够大的需求可以吸收全部农村劳动力。因此产生了大量的剩余劳动力。大量的剩余劳动力的存在又使得该行业无法采用先进的生产技术(往往是资本密集型的技术)以提高劳动力的边际生产率，同时巨大的就业压力又以弱势的谈判地位和隐性失业导致的低生产率这两种方式压低了该行业中从业人员的工资。因此。这个行业的平均工资始终在十大行业中排位最后一位。

利用SPsS统计软件对这十大行业近15年来的平均工资进行聚类分析(聚类结果见图1)，也可以得到与本文前述的行业工资差距的分析相类似的结论：具有垄断性质的四个行业与其他六个行业分成了两大类。在第一类的四个行业中。金融保险业因其近年来的高工资而与其余三个行业分成两类；在第二类六个行业中，基本属于完全市场的五个行业与受不完全市场影响较大的农、林、牧、渔业又可分成两类。

从对十大行业工资排位的形成原因来看，不完全市场对排位前四名的行业和排位最后一名的行业起了主要的作用，即行业的垄断性是十大行业排位及其变迁总体格局的决定性因素。而排位居于中游的五个行业的位次差距主要是由行业工作自身的特点和行业劳动力的供求变化引致的，这是符合完全市场中的劳动力报酬原则的。因此，要想缩小行业间不合理的收入分配差距，就需要针对目前中国垄断性行业的特点进行相应的政策调控。

三、缩小行业收入差距的对策

(一)引入市场竞争

在市场经济条件下，一般认为具有自然垄断性质的行业可以由一个或少数几个企业垄断经营。但应接受政府的管制。而中国目前的垄断性行业有很多都不属于自然垄断的范畴，即使是属于自然垄断范畴的那些行业，也正在向行业上、下游那些不具备自然垄断性质的产业扩展。因此政府需要首先区分垄断性企业生产经营活动的性质，再采取不同的政策手段引入竞争。

从整体上而言，电信、电力、铁路运输、煤气和自来水供应等行政性垄断产业都属于自然垄断产业。但这并不等于这些产业的所有业务都是具有自然垄断性质的。例如，电力产业包括电力设备供应、电力生产(发电)、高压输电、低压配电和电力供应等业务领域，其中只有高压输电和低压配电属于自然垄断业务，而电力设备供应、电力生产和供应则是非自然垄断性业务。因此，在垄断产业实现有效竞争，首先要区分具体产业中的自然垄断性业务和非自然垄断性业务。并实行区别对待的管制政策。如果行业不具有自然垄断的性质。就需要打破行业垄断壁垒，充分对各种所有制、各国(地区)的企业开放，允许其自由和公平的开展市场竞争；如果行业具有自然垄断的性质，首先需要界定行业的哪些领域和相关业务是具有自然垄断性质的，对这些业务可以允许一家或少数几家企业垄断经营，但需要完善法律和相应的规章制度对其进行严格监管；其次需要对行业中不具有自然垄断性质的领域和相关业务，与不具备自然垄断的行业一样开展充分的市场竞争。

(二)推行政企分开

目前我国的垄断性行业基本都是利用政府权力形成的行政性垄断。这就造成政府部门和垄断企业纠葛不清的从资金到人员等的各种联系，即使是其名义上监管部门或主管部门与被监管的垄断企业的关系也是错综复杂。因此。要想解决我国垄断行业的问题。必须要将垄断势力和政府权力隔离开来。

推行政企分开首先需要切实的转变政府职能，明确政府的宏观经济管理职能，将政府的宏观管理事务与企业的微观经营事务分离：其次还需要将某些行业或企业所具有的行政职能进行清理，相应职能需要转移给政府部门或相关行业协会等中介性组织；最后还要规范政府与垄断企业及其相关企业间的人员流动，对于必须的人员流动要经过相关职能部门和监督部门的批准。避免由于人员流动带来的相互勾结。

(三)实施政府管制

如果确实无法通过引入竞争来提高整个社会福利，这样的垄断性企业就必须处于政府的管制之下，政府管制的目标就是模拟市场机制来优化资本、劳动等资源的配置。但需要注意的是，政府管制往往由于各种原因(如不完全信息、政府官员与垄断企业的勾结、政府官员的自身素质和行政能力不足)并不能达到理想的效果，有时甚至使社会福利遭受更大的损失。因此在政府对垄断性行业实施管制的时候，除了要提高政府工作人员的素质和对其进行足够的监督之外，还要充分发挥法律机关、中介组织、各方专家和社会民众的作用。

对于必须存在的垄断性行业或企业，政府可以采取包括价格管制、成本管制(包括工资管制)-和经营管制在内的一种或几种管制方式。价格管制方式需要政府按照相关法律法规，通过成本公开核查、专家反复论证和民众价格听证等方式确定商品或服务的价格；成本管制方式需要政府清查垄断企业各项成本的真实构成。对于垄断企业人员工资参照自由竞争企业，进行统一核定，实行分级分类管理；经营管制方式需要政府明确企业生产经营流程和产品相关数据。同时，加强对这类企业财务和收入分配的审计和监督检查。规范垄断行业核算体系。

(四)实行股权多元化

由于垄断性企业中国有资本所占的比例较大，而同时国有资本的所有者又很难对经营者进行监管，这就使得中国的垄断性企业出现了严重的公司治理结构失衡和“内部人控制”现象。这种情况下，实行股权多元化对于垄断企业的效率提高和经营透明化将会起到良好的作用。

实行股权多元化需要逐步引入非国有股东，其中可以包括私营企业、个人、社会团体和国外资本，但需要防止中国在前一阶段国有企业改制时出现的内部人(主要是企业的管理层)低价购买国有资本的现象。这就需要国家在进行股权分置改革之前制定完备合理的法律，避免在市场完全化过程中出现新的市场不完全现象。良好的股权分置改革要达到完善企业的内部治理结构，形成所有者与经营者之间互相制衡的机制的效果。同时由于股权的多元化。社会民众和政府可以更容易得到垄断企业生产经营的真实信息，便于对垄断企业进行监督和管制。

[参考文献]

[1]曾国安.20世纪70年代末以来中国居民收入差距的演变趋势、现状评价与调节政策选择[J].经济评论,2002,(5).

[2]王晓英.我国行业间职工收入差距分析[J].山西财经大学学报,2000,(5).

[3]张少杰,董碧松,郭雅娴.不完全要素市场对收入分配的影响研究[J].北京工商大学学报(社会科学版),2007,(3).

[4]王小鲁,樊纲.中国收入差距的走势和影响因素分析[J].经济研究,2005,(10).

[5]阮杨,陆铭,陈钊.经济转型中的就业重构与收入分配[J].管理世界,2002,(11).

[责任编辑：　青山]

作者：董碧松

房地产行业垄断性分析论文 篇3：

我国房地产市场垄断性分析

【摘要】目前，影响我国房地产市场宏观调控效果的一个重要因素在于房地产市场的垄断性。房地产市场的垄断会带来消费者福利侵害等一系列问题，为了确保我国房地产市场的长期健康发展和居民福利的提高，今后政府应采取措施促进房地产市场竞争。

【关键词】 房地产 垄断 信息披露

2006以来，针对部分城市商品住房价格的持续过快上涨，国家相继推出了对购买住房不足5年转手交易的，按售房收入全额征收营业税；新审批、新开工的商品住房建筑面积90平方米以下住房面积必须达到开发建设总面积的70%以上等强力调控政策措施，但热点城市房价上涨较快的问题仍没有从根本上得到抑制。国家统计局的数据表明，2006年全国房价平均上涨5.5％，2007年3月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.9%，其中新建商品住房销售价格同比上涨6.0%，热点城市房价上涨趋势不减。

造成这种状况的原因是多方面的，如地方政府对宏观调控政策措施执行不力、供求结构性矛盾突出、引导合理消费的政策措施不到位等等。然而，容易被忽视同时也是非常重要的因素却是我国房地产市场的垄断性。

一、我国房地产市场垄断的表现

1、土地市场的垄断

我国宪法规定：“城市的土地属于国家所有”，政府高度垄断建设用地供应一级市场，很多地方政府设立土地储备中心代表政府经营国有土地资产，负责统一收购、统一开发、统一储备，并交由土管部门统一供应，禁止企业内部房地产公司利用企业自有的土地进行房地产开发。土地一级市场(征地)的政府垄断和二级市场(建设用地)“一口进一口出”政策，使得地方政府拥有了控制土地供给规模、节奏、地段、用途结构的绝对垄断权力。

2、房地产厂商集中度较高

近年来，房地产行业的两大门槛——土地和资金逐渐提高。2004年5月政府提高房地产开发资本金比例，实力较弱的企业从金融机构获得资金的难度也加大了。与此同时，国家规定经营性土地出让必须采取“招、挂、拍”方式，在与资金实力雄厚的大开发商竞争中，中小开发商不易获得土地。这些变化，客观上增加了中小开发商的生存难度，提高了行业进入的门槛。所以，虽然各地房地产市场开发商的数量较多，但真正进行项目运作的企业并不多，优质房地产企业的垄断地位在不断加强。

3、房地产产品的自然垄断

与普通消费品不同，房地产产品是多种因素的综合体，如地理位置和空间、通风采光、配套设施、物业管理、开发商资质等，其中地理位置和空间最为重要的构成要素之一，这使得房地产具有不可复制性，形成其自然垄断性。房地产的不可移动性，使它不能像普通消费品那样在市场上自由竞争，位置的固定性决定了房地产具有异质性的特点，产品异质性越强则垄断的可能性就越大，生产者对价格的操控能力也越强，从而削弱了市场机制的发挥。

4、房地产市场信息的垄断

房地产市场信息不透明是影响房地产市场和谐发展的重要因素。不少地方政府出于增加财政收入等方面的考虑，竭力维持本地的高房价，对于房地产市场信息，如交易量、价格等等采取内部小范围掌握，对外严格封锁的政策，使得老百姓不能及时把握市场动向。部分开发商也蓄意扭曲信息，采取捂盘惜售，或雇人排队，人为制造楼盘旺销的假相，欺骗消费者。从管理部门层面来说，市场信息发布渠道众多，宏观管理部门如发改委、统计部门、物价部门、建设主管部门等都在发布信息，各种利益主体出于自身利益的考虑，有时甚至出现相互矛盾的信息，使得老百姓无所适从。如北京市建委和国家统计局对北京市2006年一季度房价的涨幅就出现了不同版本，老百姓无所适从。

5、房地产商品中商品住房供给方式的垄断

目前，我国城市居民住房供应体系主要为：最低收入阶层租住廉租房，中低收入阶层领取补贴或购买经济适用房，普通居民购买普通商品住房，高收入阶层购买高档住房。对于大多数普通城市居民来说，只能进入房地产市场购买商品住房。目前，我国城镇新建住房的供应基本上由房地产开发商独家垄断，开发商获取土地后，进行规划设计、建筑施工等流程生产出商品房屋出售给购房者。房地产市场上缺少单位集资建房、私人合作建房等有效替代方式，房地产产品供给方式为单一的垄断局面。

二、房地产市场垄断带来的负面影响

1、削弱国家宏观调控政策效应

目前部分城市商品住房价格居高不下，涨幅依然较大，人们往往用高成本以及供不应求来解释。这些并未真正揭示出高房价的本质，房价高的根本原因在于垄断。尽管市场上开发商数量众多，他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时，相邻竞争的开发商，在房地产市场处于卖方市场时，给产品定价往往采取价格领袖制，也就是说，由首先来此地的开发商率先定价，后来者跟随其价格走。价格领袖制实际上就是价格合谋或价格勾结，而价格合谋的实质就是垄断。房价被垄断，再加上房地产投资或投机行为拉动房价上涨，决定了房地产作为一种稀缺资源在价格上的持续高涨。因此，尽管国家采取了一系列宏观调控政策来试图抑制过快上涨的房价，但由于房地产开发商结成了价格联盟，加之房地产产品的自然垄断性，使得开发商在与购房者的博弈中占得优势地位，过高的房价得不到抑制，国家的宏观调控政策效果大打折扣。

2、土地垄断产生的负面影响

经济学基本原理揭示，在一般情况下，通过商品价格的变动能够自发地调节市场供求关系。商品供不应求时，由于价格较高，刺激供给者增加供应量，另外，高价也抑制了需求量，从而使得供求趋向平衡。我国法律规定国务院为国有土地产权主体，但是土地市场权力实际是在市县级政府手中。能否保持土地市场的健康，需要看地方政府驾驭市场经济的能力，制定正确的土地出让供应计划和供应节奏。目前不少热点城市房价不断上涨的原因在于土地供给偏紧，但由于土地由政府垄断供给，不少地方为了能最大限度地提高土地价格，故意制造土地饥渴症，开发商乘机大肆渲染土地紧张，房价必涨。同时，垄断供应土地，开发商往往和地方政府官员勾结，暗箱操作，侵吞国家利益，极易滋生腐败问题。

3、房地产行业的超额利润

广州市委主办的《共鸣》杂志自2003年1月首次评选2002年十大暴利行业以来，房地产连续三年“荣膺”十大暴利行业之首。从统计数据看，世界房地产业的平均利润率在5%左右，而我国在10%以上，中高档房地产的平均利润率更高达30－40%，如果统计其自有资金利润率则更高。经济学认为获得超额利润的来源主要有创新、承担风险和垄断土地等，而我国房地产行业的丰厚利润正是来自垄断。

4、消费者的福利受到侵害

根据经济学原理，在不完全的市场结构下，消费者处于弱势地位，作为市场供给方的房地产企业所提供的产品数量小于居民的需求量，而房地产价格也必然高于完全竞争市场状态下消费者所能够承受的水平。房价的高涨导致不少老百姓的住房消费支出占其全部支出的绝大多数，甚至有人沦为“房奴”。同时，由于开发商处在垄断地位，开发什么样的房地产，极少取决于消费者需求，更多的是取决于开发商的利润，因此，造成市场上销售利润丰厚的豪华和大户型住宅偏多。由于开发商的信息垄断，购房者对房地产的品质无法掌握，消费者只能有限地选择，更多的是被动接受，导致房屋买卖纠纷增加，如土地或房产被抵押、定金纠纷、一房两卖、小区设计改变等，据报道，2004年国内消费者投诉最多的领域便是住宅消费。

5、阻碍地区经济的持久繁荣

短期看，垄断利润将使房地产繁荣一时，房地产行业贡献的GDP、税收增长，地方政府转让土地收入增加，地方经济蓬勃发展；但长期看，房地产的垄断高价将透支本地老百姓的消费能力，压缩其在其他方面的消费，同时，高房价还会增加地区商务成本、居住成本，导致投资外流，人才外流，降低地方的竞争力，最终损害房地产行业和地方经济的发展。

三、政策建议

1、政策的制定充分考虑房地产的垄断性

我国现行的房地产政策并没有对房地产市场的垄断性给予适当的关注，而是将其视同为普通商品市场。例如，过去我们对于商品住宅价格，采取的是任由房地产商自主定价方式，造成住宅价格不断上涨的局面。对垄断市场的规制是市场经济的应有之义，在我们充分认识房地产的垄断性质后，就应该在制定政策时，象对待其他垄断产品、市场一样考虑名正言顺地采用适当的行政手段进行规制，从而取得社会福利最大化。

2、促进土地市场健康发展

取消地方政府对建设用地市场准入的垄断，取消对建设用地生产过程的垄断，取消对土地市场运营所有竞争环节的垄断或事实上的垄断。国务院有关文件规定：在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农村集体所有建设用地使用权可以依法流转。因此，可以考虑允许农村集体建设用地直接进入市场。

3、建立健全市场信息披露渠道和机制

针对房地产市场存在的严重信息不对称，政府应当建立信息披露制度，降低交易过程中信息的不对称，为购房消费提供“阳光楼市”。

（1）进行信息披露相关立法。为了保证信息披露的权威性和有效性，发挥信息引导市场行为的积极作用，可以考虑对此加强立法，对信息披露的准确性做出必要的规范，确立信息披露相关机构的职责和权限，防止信息失真和误导。

（2）完善商品房网上交易系统。目前，不少地方房地产主管部门都建立了网上交易系统，但交易信息往往只对系统内部开放，而普通老百姓无从了解当地房地产信息，对市场形势不能准确把握。有关部门应真正建立透明的交易系统，改变主动权完全由房地产开发企业一手掌握的传统销售模式，消除消费者在房地产交易中不对等地位，使其及时获得了足够的、真实的房地产交易信息，从而做出正确的消费决策。

4、政府对相关房地产价格直接规制

有人认为，我国实行的是社会主义市场经济，因此，对于商品住宅应该根据市场原则，给企业以自主定价的权利，政府不能加以干预。事实上，市场经济中对大多数商品和服务来说，应通过市场竞争形成和确定价格，但由于我国房地产市场和房地产商品的垄断性质，导致市场失灵，政府实行价格规制具有必要性，有关部门应理直气壮地干预住房价格。实践中可以考虑从土地出让这一源头入手对普通商品住房的价格实行有效的间接控制。政府在居住用地出让时，对所建的房屋都事先确定出商品房的出售价格，并要求在确定的价格基础上上浮不超过一定的幅度内确定每套住房的销售价格，下浮不限。在此条件下，再按照招、挂、拍制度规定的相关程序来确定谁最终得到土地。对于高档住宅的价格，实行价格备案制度。通过这些措施使得开发商今后更多地从管理上、从产品品质上获胜并生存发展。房地产商品实行明码标价制度，同时对开发商的价格欺诈行为给予严厉制裁。

【参考文献】

[1] 陈淮、赵路兴：房价谁说了算[M].南昌：江西人民出版社，2005。

[2] 曾永昌：论土地市场的政府垄断[J]. 社会科学研究, 2002,(4)。

[3] 李宏瑾：我国房地产市场垄断程度研究－勒纳指数的测算[J].财经问题研究,2005,(3)。

[4] 陈淼峰、陈龙乾：宏观调控对房地产价格的影响分析[J].经济学家，2005，（2）。

[5] 国家统计局网站。

作者：林素钢　崔秀芹