房地产开发保险论文

[提要]房地产开发经营周期长、所需资金量巨大，并且在开发过程中不确定因素众多，因此对房地产开发经营的风险进行管理具有重要意义。本文对房地产开发经营过程不同阶段可能面临的风险及导致风险产生的因素进行了分析，并提出了房地产开发经营风险管理建议。下面小编整理了一些《房地产开发保险论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

房地产开发保险论文 篇1：

关于房地产开发管理的问题分析

【摘要】近些年，房地产市场呈现出较强的发展势头。随着关于房地产开发招标施工等制度的不断完善，不断采用先进的管理理念，完善开发管理体系，提高房地产开发水平，成为房地产开发商亟待研究和解决的重要问题。本文深入分析目前市场房地产开发管理过程中存在的问题，并就解决房地产开发管理过程中出现的问题提出可行性建议。

【关键词】房地产 项目开发管理 问题 分析 对策

作为对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，最大程度优化房地产开发商的资源配置，促进房地产业持续健康发展，保障自身经济效益，成为新形势下房地产开发商面临的重要问题。针对该问题，房地产开发商在准确预测、把握市场的基础上，采用现代化的房地产开发管理体系管理房地产开发项目，提高其综合竞争力。

一、房地产开发管理存在的问题

如今，房地产经济已成为国内经济发展的支柱产业之一，然而在其快速发展过程中，房地产开发管理仍存在一些问题。具体表现有以下四个方面：

（一）项目开发前期调研不足。目前，国内的房地产开发商在项目开发前不能深入调研，项目设计、论证缺乏可靠信息支撑，直接导致一系列问题的出现，如户型单一、成本过高，严重影响了房地产项目的销售，直接损害了开发商的利益。

（二）涉及房地产开发管理的体制体系不健全。房地产开发商在开发项目过程中，一味照搬项目管理模式，缺乏理性理解与思考，不能有效地与房地产开发项目有机结合。事前管理与事中管理不能紧密联系，导致了项目施工进度、资金等方面的失控，项目开发偏离了预期的目标与价值。

（三）物业售后服务意识、质量差。物业管理质量是居民在购买房地产项目时考虑的重要因素之一。与此不相适应的是，我国许多房地产开发商的物业与售后服务意识、质量较差，尤其对于已经交付的房子存在的问题不能予以及时解决，为房地产开发商与居民之间埋下了矛盾的根源，严重影响了房地产开发商的信誉。

（四）监理、设计等制度不规范。如今，监理单位与设计单位联系的脱节问题，导致施工过程中出现大量问题，在造成管理混乱的同时，严重影响了工期，制约了房地产行业的规范化运行、发展。

二、房地产开发管理的重点工作与对策

房地产开发管理的运用在房地产开发过程中已经取得了一些成绩，但是在实际应用过程中仍呈现出一些问题。结合国内房地产经济普遍存在的问题，借鉴一些大型房地产开发企业的经验，要从根本上解决房地产开发过程中的管理问题，应从以下几个方面着手：

（一）注重、加强项目开发前的规划和管理。我国房地产开发企业存在的一个普遍问题是缺乏项目开发前期的深入调研和可行性论证、研究问题。是以全面提升房地产开发管理的质量和水平，加强项目开发前期的管理至关重要。项目开发前期管理主要包括规划、设计两个阶段。规划阶段要深入市场做调研，为投资决策提供可靠的信息，将风险控制在一定范围之内；设计阶段要遵循以市场需求为根本出发点的原则，综合考虑生态经济、安全施工、项目性能等因素，协调规划各方面因素，科学、规范设计，避免因设计不合理造成的浪费。此外，房地产开发商要与设计单位加强沟通，及时协调解决设计过程中遇到的问题，做到弹性管理，保证设计合理、全面、准确，实现事前管理与事中管理的一致性，竭力将项目打造成民心工程、安全工程、品牌工程。

（二）注重、加强房地产开发项目质量的控制与管理。投资数额较大是房地产投资的一大特点，人们对房地产项目的性价比、质量、物业管理等考虑较多。其中，质量的合格与否是居民考虑的最基本问题。这要求房地产开发商在开发过程中，要严格按照国家标准、行业标准，加强材料、施工等各方面的控制和管理，高标准完成房地产项目建设。此外，房地产开发商要对开发项目的基础设施质量管理负责，对于居民提出的问题以及房地产项目出现的问题，及时研究解决，以总结经验，为下一个项目设计、施工提出合理化建议和措施。

（三）提升、完善房地产开发项目的成本管理。现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。是以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，以严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。

（四）严格控制房地产开发项目的风险管理。房地产投资周期较长，因此，严格控制房地产开发项目的风险管理十分重要。日前，我国的房地产开发商规避风险的方法主要有两个，一是签订合同，明确甲方和乙方各自需要承担的责任，以减少隐蔽的损失；二是保险管理，即将一部分不可抗拒因素造成的风险转移给保险公司，在一定程度上降低了房地产开发商的风险和成本。严格控制房地产开发项目的风险管理，客观上减少了房地产开发商的损失，提高了房地产开发项目的竞争力。

三、结语

随着经济发展、人民生活水平的提高，人们对居住环境要求逐渐提高。为满足居民的居住要求，房地产开发商必须充分重视项目开发管理的重要作用，以先进、现代的项目管理体系管理房地产开发过程，保证房地产开发项目的质量，提高房地产开发项目的综合竞争力，保障房地产开发商的经济效益。

参考文献

[1]董颖，王福亮.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].科技创新导报，2009（32）：123-124.

[2]王晓鵾.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].山西建筑，2010（29）：174-175.

[3]古均平.浅议房地产开发过程中遇到的若干问题[J].管理

（责任编辑：唐荣波）

作者：吴长令

房地产开发保险论文 篇2：

房地产开发经营风险管理

[提要]房地产开发经营周期长、所需资金量巨大，并且在开发过程中不确定因素众多，因此对房地产开发经营的风险进行管理具有重要意义。本文对房地产开发经营过程不同阶段可能面临的风险及导致风险产生的因素进行了分析，并提出了房地产开发经营风险管理建议。

[关键词]房地产开发经营；风险；管理

房地产业在我国国民经济发展过程中扮演了重要的角色，曾一度成为国家的支柱产业。然而随着房地产业的高速发展，一些社会问题也随之而来，如部分地区房价过高，社会上房地产供应结构不合理，导致有效需求不足，房价收入比过高，居民难以承受等。这些问题得到国家的高度重视，近年来，房地产宏观调控政策层出不穷，房地产开发企业面临的风险也比任何时候都要大。因此，盲目的房地产开发活动必然给企业带来巨大的风险，选择房地产开发经营风险管理作为研究内容，具有重大的现实意义。

一、房地产开发经营的流程及特点

房地产开发是一项以房屋和土地为主要内容的综合开发项目，是开发企业按照城市规划的要求，在一定的时间，投入一定的资金，设计、建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，通过租售的方式获取投资收益的项目。房地产开发项目全生命周期一般包括四个阶段，即项目投资决策阶段、前期准备阶段、项目建设以及项目租售阶段。

房地产开发经营具有投资规模大、开发周期长，受地块位置影响显著、涉及面广及开发受自然条件限制等特点。房地产开发项目的特点决定了项目开发过程中存在较大的不确定性，影响项目顺利进行的因素很多，发生风险的概率较高。

二、房地产开发经营的风险分析

(一)房地产开发过程的风险分析

由于各阶段所进行的工作不同，风险的性质和风险因素发生的概率也不同。房地产开发经营的整个过程可以分为投资决策、土地获取、项目建设及项目租售四个阶段，在这一过程中，风险发生的概率依次减小。投资决策阶段由于不确定性因素众多，故风险发生的概率最大，而此时，由于处于房地产开发之初，资金的投入量并不大，故如此时发生损失，一般从货币量上来看并不巨大。而随着工程的持续进行，不确定性日益减少，而投入的资金量却日益增大，如此时风险成为现实，那么企业将面临无法挽回的损失。

1．投资决策阶段风险分析

在房地产开发经营中，这一阶段是房地产开发过程中拥有最大不确定性、风险最大的阶段，决策的正确与否关系到这个开发项目的成败。如项目地块选择失误，将导致项目在后续运作过程中处于被动局面。其风险主要来源于政策风险、投资时机、物业位置、物业类型、投资方式选择不当等。

2．土地获取阶段风险分析

这一阶段的主要工作有：地块选择、房地产市场调查、购房者心理分析、开发项目市场定位。这一阶段的可交付成果是：地块选择评估报告、房地产开发项目可行性研究报告。这一阶段的风险是地块、地段选择失误，地块价格与价值相背离，地块不利于设计规划，地块整治费用太大，调查对象有误，购房者心理和行为分析出现偏差，产品的市场客户群判断失误，产品市场定位失误等。

3．建设阶段风险分析

这一阶段主要风险是指在施工过程中由于管理不善、措施不当等引起的技术风险和内部决策与管理风险。该阶段是技术性工作主要集中的阶段，施工过程中技术风险主要是由建筑设计与计算失误、建筑生产力因素短缺、施工事故及信息传递不畅引起的风险。该时期是决定工期的重要阶段，时间管理和沟通管理有效性显得尤为重要。该阶段的主要任务为工程项目建设，进行开发项目设计，采用合适的招标模式，选择承包商，拟定合同条款，签订承包合同，在施工过程中采取各种措施确保工期、成本和质量目标的实现等。

4．租售阶段风险分析

这是整个房地产过程中最后一个也是非常重要的一个环节。这一阶段主要风险包括市场供求风险、财务风险、时间管理风险、沟通管理风险、经济风险和内部决策与管理风险。其中市场供求和购买力的变化将直接影响项目的销售，在供小于求的情况下，购买力旺盛，销售一般比较顺利；而在供大于求的情况下，购买力不足，销售受阻。

(二)房地产开发项目风险产生的因素分析

影响房地产投资的风险因素很多，可以划分为系统风险和非系统风险两类。对市场内所有投资项目产生影响，投资者无法避免的风险为系统风险；而只对个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或消除的风险统称为非系统风险。

1．系統风险

房地产行业与国家宏观经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府政策的控制。影响房地产开发项目的系统风险主要包括政策风险、通胀风险、市场供求、利率水平、变现能力及房地产开发项目周期风险等。由于系统风险的不可避免性，本文所述房地产开发项目的风险管理以对非系统风险的管理为主。

2．非系统风险

(1)决策风险

决策风险是指在房地产投资开发过程中，房地产企业关于房地产开发各环节决策时的风险。由于房地产开发涉及的资本金额大、开发周期长，通过决策所致结果来验证当初决策正确与否具有滞后性，因此在开发过程中对各开发环节所做的决策风险性极高。

(2)管理风险

管理风险是指由于房地产企业或投资者管理不善而造成损失的风险。所谓管理不善，主要包括：决策者不能胜任房地产企业经营管理工作；企业员工缺乏专业技能，不能适应所在岗位；信息匾乏；不能处理好各种合同关系；违章或违法等。

(3)营销风险

营销风险是指在房地产营销活动的全过程中由于营销策略制定失误而导致房地产销售渠道不畅，进而给企业带来损失的风险。房地产营销工作是一项严谨、严肃而且极富创造性的工作，具有极高的挑战性。

(4)财务风险

财务风险是指由于投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。通常投资负债比率越大，财务风险就越高。财务风险可以进一步分为内部财务风险和外部财务风险：内部财务风险指项目不能够产生足够的现金流以按月或按年偿还债务本息的风险；外部财务风险指投资者不能从资金市场或其它机构来获得投资所需资金的风险。

由于非系统性风险的可控性，对于房地产开发企业和投资者来说，应通过加强管理、投资组合、风险转移等方法来避免、消除、转移房地产投资中的非系统性风险，从而更加有效地降低房地产开发的总风险。

三、房地产开发经营风险管理

房地产开发经营风险管理是指通过房地产开发风险识别、风险评估去认识项目的风险，并以此为基础合理地使用各种管理办法、技术和手段对项目风险实行有效的控制，妥善处理风险事件所造成的不利后果，以最少的成本保证项目总体目标实现的过程。

风险管理是一个完整的过程，这一过程按逻辑顺序分为前后相继的四个步骤，即风险识别、风险评估、风险应对、风险监控。这四个步骤形成了完整的房地产开发风险管理系统，各步骤间存在着有机联系，其推行和开展应按一定程序

进行。

(一)风险识别

这是房地产开发项目投资风险管理中首要的一步，通过对房地产开发行业内部及外部相关法律法规及历史资料的了解，全面地评估项目开发投资可能面临的风险。特别在投资决策阶段，房地产开发企业必须对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析，从中选择具有较好收益的投资项目，并在此基础上实施开发活动。只有全面、正确的识别投资过程中面临的所有风险，才能有的放矢，使后续的风险管理活动建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素，采用恰当的方法予以分类，逐一分析各个风险因素的产生根源。

(二)风险评估

房地产开发风险的评估即对开发风险进行量化，是指开发商通过各种方式对风险可能给开发活动带来的不利影响和程度的测定，这是开发商在确定最佳开发方案与对策之前所必需进行的一项重要工作。房地产开发商风险的评估涵盖了两方面的信息：一是确定开发活动中各种风险发生的概率；二是确定风险可能给开发活动带来的损失程度。风险评估的常用方法主要有：趋势分析法、盈亏平衡分析、敏感度分析、概率分析、损失估计法等。现在比较多的是用蒙特卡洛法进行风险评估。

(三)风险应对

风险应对，即对识别及评估出来的风险采取一定的措施加以应对。房地产开发经营风险的应对包括风险回避、风险转移及风险处理三种情况。

风险回避是指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果太严重，又无其他策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标的行动方案，从而规避风险的一种策略。如果通过风险评估，发现项目的实施将面临巨大的威胁，企业又没有别的方法控制风险，甚至保险公司亦认为风险太大，拒绝承保，这时就应当考虑放弃项目的实施，避免巨大的人员伤亡和财产损失。

风险转移主要是通过合同将风险损失转由另一方承担和赔偿，或通过参加保险，以小数额的保费为代价，将风险转移给保险公司。

风险处理指的是企业根据风险管理决策的要求，建立健全风险管理组织，明确岗位职责，制定具体而详尽的风险管理计划，在房地产项目投资实践中组织实施。对已经发生的风险，通过事先的财务安排，迅速地对风险损失进行充分而有效的经济补偿，以便在最短时间内以最少的风险处理费用排除风险损失对企业财务活动的干扰，避免和减轻因损失导致突发性财务紧张和丧失偿付能力。

(四)风险监控

房地产开发经营过程说到底是一个风险评估与应对的过程。这个过程需要制定一系列政策及程序加以实施，而要保障这些风险管理政策及程序得以实施的重要举措就是对风险进行实时监控。风险监控就是对整个风险管理过程实施动态的监督与控制，以保证房地产开发企业制定的风险管理政策与程序执行的效率和效果。它要求由不参与风险管理的部门或个人对风险管理的执行情况进行独立的检查监督与评价，发现问题及时反馈，以确保风险管理程序的顺利实施。

四、结论

综上所述，房地产开发经营过程必然伴随着各种风险，房地产开发企业必须实行动态的、系统的、全过程、全方位的风险管理，主动识别、評估及应对风险，强化对风险管理过程的监控，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力，保障企业的可持续发展。

[参考文献]

[1]余凯，中国房地产价格上涨的内生机制研究[J]，云南财经大学学报，2007，(4)。

[2]蒋东丽，房地产开发项目风险管理的探讨与分析[J]。今日南国，2009，(4)。

[3]苏亚莉，房地产开发项目风险管理研究[J]，东华理工大学学报(社科版)，2011，(1)。

[4]陈勇，浅谈集团型房地产企业的风险管理[J]，现代金融，2008，(9)。

[5]唐燕，房地产开发投资项目风险管理探究[J]，现代商贸工业，2010，(1)。

作者：苏亚莉 郑志军

房地产开发保险论文 篇3：

发展房地产开发金融的对策

房地产开发金融是指与商业建筑、住宅建设、以及大规模现有房地产改造相关的融资活动。

一、发达市场条件下，房地产开发金融的主要特征

（一）融资来源多元化

美国，房地产开发的主要融资渠道有：私人投资者（养老金基金，保险基金，富有的个人，合资企业等）、公共投资者（房地产投资信托，股票市场融资，公私合营等）、私人贷款（个人贷款，银行抵押贷款，建设贷款等）、公共贷款（再开发贷款等）、私人赠款（非盈利目标的赠与等）、公共赠款（可支付住宅信用，税收优惠，历史遗迹保护赠款等）、权益融资（运用开发商从其他项目获得的现金流）及其他。

德国，除了抵押贷款，“二战”后出现了新的与房地产金融相关的金融工具。主要有：封闭式房地产基金、开放式房地产基金和房地产公司股份。德国的封闭式房地产基金是根据其民法或商法成立的一般合伙制企业。

日本，近年来，为了改变泡沫经济破裂以来房地产市场长期低迷的状况，日本政府致力于房地产证券化的发展。

（二）债务融资是房地产开发的重要融资来源，商业银行仅是众多贷款人之一

传统上，投资者和开发商都会将债务最大化、股权投资最小化作为其投融资策略，这主要有以下几个原因：（1）受到资金的限制。大部分开发商会在其资源允许的范围内尽力开发最大的项目。（2）债务杠杆作用越大，投资回报越高。（3）债务资本成本一般低于股权资本成本，或者至少70%与80%贷款价值比之间的差别很小。中期型债务的贷款价值比往往可以达到90%甚至更高。

在发达国家，商业银行只是众多房地产开发项目的贷款人之一，人寿保险公司、银行和抵押贷款公司、节俭和信贷（S&L）机构、互助储蓄银行和退休基金等也为房地产开发提供贷款。除了贷款，公开发行公司债券和抵押票据也是房地产开发债务融资的重要形式。

（三）股权融资有多种实现方式，公开上市只是其中之一

截至2007年底，在纽约证券交易所挂牌的上市公司近4000家，严格意义的房地产开发上市公司只有12家，其中美国房地产开发股份公司8家。截至2008年6月13日，2937家公司在东京证券交易所挂牌的上市公司中，不动产公司98家；上海证券交易所有上市公司864家，其中房地产公司37家。香港证券交易所房地产上市公司的市值占总市值的比重为13.26%。

二、我国房地产开发金融发展状况和问题

（一）发展现状

1、房地产金融发展很不平衡，服务能力整体薄弱

我国现有房地产融资渠道以银行信贷为主,其他方式发展相对滞后，在产品品种、利率自主权和抵押品种方面都与发达国家有很大差距。同时，房地产金融机构范围狭窄，只有银行能经营房地产抵押贷款，房地产金融机构定价能力还不足，不能根据借款人的信用来浮动利率，无法体现对不同开发资质的企业贷款利率的差距。

2、商业银行贷款是房地产开发最主要的融资来源

按照国家统计局的统计，我国房地产开发投资的资金来源被划分为：国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金来源等四个大类。1997—2003年，来自国内贷款的部分占房地产开发投资的比重一直稳定在23%左右，2004—2007年受房地产宏观调控政策影响，该比重下降至18.5%左右。尽管表面上，银行贷款占房地产开发投资的比重未达到1/4，但实际上，如中国人民银行研究报告所言，即55%以上的房地产开发资金来源于国内银行贷款。截至2007年末，全国商业性房地产贷款余额为4.8万亿元，比年初增加11261亿元，增长30.6%，增速比上年提高8.5个百分点。其中，房地产开发贷款余额为1.8万亿元，比年初增加3613亿元，增长25.7%，增速比上年低1.3个百分点；购房贷款余额为3.0万亿元，比年初增加7622亿元，增长33.6%，增速比上年快14.6个百分点。

3、购房人的定金和预付款被用于房地产开发

统计数据表明，我国购房人缴纳的定金和预付款被用于房地产开发。2003—2007年，定金和预付款占房地产开发投资的比重远高于银行贷款。

我国房地产开发投资的融资来源中还包括了银行发放的个人房屋按揭贷款。2006和2007年，这部分资金占房地产开发投资的比重分别为10.4%和13.1%。这种情况也反映了个人消费者所承受的不合理的工程项目风险，而这些消费者又是弱势全体，一旦开发商没有按时按质建造房屋，他们缺乏观测风险的能力，缺乏手段在开发商破产时通过法律渠道提起诉讼。在面对这样的不利情况时，有的消费者会选择在工程进行时停止交付房屋按揭款，最终把项目风险转嫁给银行。

4、房地产开发以债务融资为主，权益性资金占比小

尽管近年来中国人民银行、银监会等始终强调房地产开发的企业自有资金投入，但自有资金占房地产开发投资的比重一直不到20%，2005—2007年较2003和2004年有所提高，基本稳定在18.7%，2003年最低为15.2%。

5、第三方融资来源没有获得较快发展

开发商自筹资金中，除了开发商自有资金，大部分来自于第三方融资，如房地产私人股本基金、房地产投资信托计划、以及非银行机构的借贷等。2004—2007各年第三方融资来源占房地产开发投资的比重分别为13.6%、14.5%、13.2%和12.8%，2005年以来比重不断下降。

6、房地产开发贷款多为保证贷款

（二）存在的主要问题

1、在几乎为单一银行体制的房地产开发金融条件下，房地产公司的高负债率问题具有宏观效应

资产负债率高是各国房地产开发公司的普遍情况。但从宏观效应看，由于我国房地产开发金融对银行贷款的高度依赖，房地产开发公司高负债率所可能招致的风险大于房地产金融发达的国家。

2、国内银行房地产开发融资服务能力不足，加大了房地产开发贷款的风险

（1）风险定价能力的不足。世界银行的研究报告指出，我国银行收取的开发贷款利率不足以涵盖信贷风险。银行应该对风险收取费用，实施恰当的贷款信贷标准。虽然贷款机构按照人民银行和银监会的要求正在收紧贷款标准，但是中国人民银行的报告仍显示，在2005年，尽管开发贷款质量较差，银行向开发商发放的基本贷款率仍在5.5%到6.1%之间，与居民住房贷款的利率相差不大。

（2）产品提供能力不足。以澳大利亚麦格理银行为参照物。麦格理基金提供的房地产开发金融产品主要有两大类别，一是风险共担贷款，向房地产开发商提供规模上限可与项目建设成本相当的贷款。典型的做法是2/3的贷款被看做债务，剩下的1/3贷款被看作权益。二是房地产开发的结构化融资，即按照每个房地产开发项目的要求进行创造性债务和权益结构化融资。我国商业银行单一的房地产开发贷款产品与麦格理银行能够提供的产品和服务有着很大的差距。

（三）土地储备贷款存在潜在风险

尽管房地产开发的每个阶段都有融资需求，但各个阶段所面临的投资风险不同，其中土地投资风险最大。在发达国家，土地购买资金主要来自于权益投入。我国的情况恰与理论相反，由于土地储备贷款主体的政府背景，土地储备贷款规模增长迅速。

此外，国家审计署《国有土地使用权出让金审计调查结果》指出，土地储备贷款中存在两个突出问题，给土地储备贷款带来较大风险。一是土地储备贷款的抵押物不实，即用于抵押的土地并非是真正已储备的土地，同时有的土地储备机构贷款规模过大而还款能力不足。二是土地储备贷款被用于市政设施建设等非土地储备用途。产生这方面问题的根本原因是部分地方政府将土地储备贷款作为重要的融资渠道，为获取城市发展所需的巨额资金，以储备土地的名义大量贷款用于城市建设。除了贷款风险外，土地储备贷款规模过大，还会大量透支地方政府未来的土地收益，增加未来的还款压力和风险，还会造成盲目超量储备土地和建设规模的过度扩张。

三、促进我国房地产开发金融发展的对策建议

（一）通过制度建设和金融创新改变房地产金融发展滞后的状况

当前，房地产金融发展面临的主要问题是制度环境不利于金融创新，金融创新跟不上实体经济发展的需要，产生了很多需要金融创新才能解决的问题——单一、分割的金融体系妨碍了“适销对路”的金融产品的产生和发展，现有的金融产品难以满足房地产开发及行业发展的融资要求等。要改变上述状况，唯一的选择是加快我国金融改革，为房地产开发金融创造更广阔的发展空间和前景。使我国的房地产开发也能如发达国家那样，能够按照市场规则，自由选择融资工具及其组合，如银行贷款或中间业务，保险基金以及信托投资基金、私募基金和上市等。

（二）通过制订和实施相关法律规定，使私人股本和债务融资有效地支持房地产开发

如果不同的机构能够凭借各种金融或者法律手段进行投资，那么形成一个稳定和有效的房地产开发金融市场就会比较容易。这些手段包括为开发商提供的部分信用担保，开发贷款证券化，以及能够为土地开发和低收入住宅建设提供资金支持的投资基金。

应该在合理的法律和监管框架内鼓励非银行机构提供开发贷款。应允许私人贷款者和投资者按照对银行的有关限制，在贷款中承担风险。

（三）加快制度建设，规范土地储备贷款，加强风险防范

总的来看,银行很多土地储备贷款风险防范措施的实施效果不佳。其原因:一是土地储备制度与土地储备机构的合法性地位目前还没有系统法规予以明确。二是具有政府背景的土地储备机构其贷款往往作为地方财政融资的一种渠道,借款人的还款意愿及资金用途完全取决于地方政府的诚信程度,潜在的政府信用风险较大。三是作为抵押物的土地处于开发整理期,属一级市场土地,抵押预登记不产生任何法律效力。四是作为还款来源之一的土地出让价格易受地方政府和宏观调控的影响,土地交易数量与价格高低直接影响贷款的收回和抵押物价值。五是对土地储备贷款的风险认识存在较大差异,部分银行管理不到位。除了第五点属于银行部门的风险管理能力，其他都与现行土地储备和管理制度有关，因此，应积极开展相关制度建设，规范土地储备贷款，防范风险。

（作者单位：国家发展改革委投资所）

作者：杨　萍