营改增后房地产企业的纳税筹划的思路研究

2022-09-25

1 引言

营业税改增值税前, 我国房地产企业面临巨大的税负压力, 国家颁布实施的税收制度缺乏必要的引导作用, 相关法律政策也存在很多不足之处。房地产企业需要在配套法规的支持下开展纳税筹划工作, 只有这样, 纳税筹划工作才具备较高的可行性。可抵扣是增值税最明显的特征之一, 对房地产企业的纳税筹划工作提供了便捷。

2 房地产企业纳税筹划概述

2.1 纳税筹划的内涵

房地产企业的纳税筹划主要是综合分析并科学筹划与企业相关联的各类纳税业务, 并以此建立系统有效的纳税操作流程, 最终降低企业的纳税压力, 促进企业效益最大化。纳税筹划最先由西方国家提出, 最初的目的是为企业进行纳税策划活动提供建设性的意见或建议, 随着社会经济的快速发展, 使得纳税筹划逐步发展为一个成熟稳定的行业。房地产企业之所以会进行纳税筹划, 主要是因为利润最大化目标所决定。

2.2 纳税筹划的内容

由于房地产企业的纳税筹划以内部纳税工作为核心, 这就决定了房地产企业的纳税筹划内容关系到企业各项税收活动, 如避税活动、节税活动、防范税收风险等。房地产企业必须严格根据国家相关税法完成纳税筹划, 只有这样, 进行的纳税筹划才会科学合理。避税筹划是纳税者在正确的方式手段支持下, 钻国家税法的政策空子来进行税收利益方面的筹划活动。因此房地产企业进行的避税筹划活动符合相关法规, 但从某种角度而言, 违背了相关法规的定义, 所以避税筹划活动处于符合与不符合之间。节税筹划是纳税者根据国家税法, 充分吸收税收政策中的免征额、减免税等各类优惠政策和税收惩处等方面的调控政策, 通过科学筹划组织企业各项筹资活动、投资活动、经营活动等, 达到预期降低企业税负压力的效果。

3 营改增后我国房地产企业纳税筹划的必要性

3.1 房地产企业涉及各类纳税税种, 面临严峻的税负压力

我国房地产企业具有建设时间长、资金需求量大的特点。并且房地产开发商在选择建设场地、开发建设、实际经营等各个环节均需要上缴不同类型的税款。对房地产各项目综合分析发现, 其涉及了耕地占用税、契税、营业税 (营改增前) 、房产税、土地增值税、企业所得税等税费。房地产开发建设阶段, 通常需要根据标准比例事先缴纳各项核心税款。随着营业税改增值税后, 房地产企业一般纳税者面临11%的增值税税率, 尽管税率较之前有所提升, 但在价外税范畴内, 并且增值税的可抵扣特点能够规避房地产企业上下游重复征税现象。

3.2 实行增值税纳税筹划有利于房地产企业发展

营业税改增值税并非是表面上的税种改变, 而是要求房地产企业根据增值税特点制定相适应的经营流程, 并且落实精细化管理模式。房地产企业相关管理者应积极配合协作, 加强风险防控力度, 规范各项目流程, 从而减少房地产企业的税收负担, 提高企业市场竞争实力, 朝着更高更远的方向发展。

4 营改增后房地产企业的纳税筹划思路

随着营业税改增值税后, 房地产企业的会计处理、税负及发票管理工作发生了一定的变化, 要想积极应对这些变化, 就需要房地产企业进行相应的调整和改善。具体体现做好营业税改增值税后的增值税纳税筹划工作。

4.1 确立纳税者身份

通常情况下, 纳税者身份包括一般纳税者、小规模纳税者两种类型。不同类型的纳税者所采用的计税方法存在很大差异。其中, 小规模纳税者在对自行开发的房地产项目进行销售时, 计税工作以5%的征收率为主。一般纳税者在对自行开发的房地产老项目进行销售时, 可考虑以5%的征收率为依据进行相关计税。房地产开发企业一般纳税者销售自行开发的项目时 (这里不包括房地产老项目的计税方法) , 将整个项目价款、价外费用, 以及不包含受让土地过程中上缴给政府部门的土地价款的余下额数均纳入销售额范畴中。

以某小规模房地产企业为例, 其每年有450万的纳税销售额, 会计核算精确性高, 可以实现真实可靠的税务资料, 能向上级税务机关申请一般纳税者资格, 由于该企业每年的纳税销售额在500万之下, 所以属于小规模纳税者范畴。倘若该企业实际抵扣的进项税额部分超过29.41% (17%/5%) , 那么该企业的纳税额就会比小规模纳税者实际缴纳的增值税额低, 因此可确定为一般纳税者, 如果企业纳税额高于小规模纳税者实际缴纳的增值税额, 则确定为小规模纳税者。

4.2 加强发票管理, 注重工作人员培训

对于以一般纳税者为主的房地产企业, 当持有一定的销项税额时, 实际就会抵扣较大的进项税额, 无须缴纳过高的增值税额。营业税该增值税后, 加强发票管理和提高工作人员的专业素养成为重点。

一方面, 营业税改增值税后, 房地产企业要切实管理好增值税的发票凭证, 在规定时间内取得具有抵扣特点的专用发票。首先, 配备专业人员从事增值税发票管理工作, 其次, 和一般纳税者供应商及小规模纳税者合作过程中, 发票管理人员应代开增值税专用发票。并且, 房地产企业还要对发票进行准确识别, 规避虚开发票的行为。

另一方面, 房地产企业应注重对工作人员的培训;首先, 安排财务人员参加专业培训, 特别要求他们充分掌握了解营业税改增值税后产生的新型会计处理手段和增值税纳税开具、申报流程。其次, 提高采购人员对增值税专用发票的识别能力, 从而取得真实可靠、抵扣性高的增值税发票。

4.3 创新房地产开发销售模式

在社会节奏的不断加快下, 人们为了节省时间和精力经常会购买精装房。而一些档次高的住宅、精装房等房屋装修费在房地产总体成本中占据重要比重, 倘若房地产企业致力于销售精装房, 那么就会使得进项税抵扣范围进一步扩大, 并且相较于毛坯房, 在装修层面上又获得了较好的利润。所以房地产企业在进行增值税纳税筹划过程中, 应创新自身的开发销售模式。

4.4 确立理想的建筑服务提供商

一, 对于房地产企业而言, 土地和建筑成本直接决定了房屋总体成本, 所以房地产企业开展纳税筹划活动时, 应以企业是否可以抵扣增值税进项税额为基础条件, 并分析相关建筑商是否达到一般纳税者的标准。为此, 房地产企业在项目招标过程中, 必须严格审核建筑商的一般纳税人资格。

二, 房地产企业与建筑商签订工程合同时, 应适当添加一些发票条款, 尤其要高度重视增值税专用发票的开具, 这不仅有助于提高增值税专用发票管理效率, 而且还有助于实现进项税额抵扣。

三, 房地产企业还必须认真分析过滤阶段后双方签订的建安成本合同内的成本变化情况。这么做的主要目的是由于建筑公司的人工成本不具备增值税进项发票, 会进一步加剧房地产企业的成本。所以房地产企业在和建筑商合作过程中, 必须加强管控项目领域内的人工成本目标。

4.5 实施多元企业战略

营业税改增值税背景下, 房地产企业应扩大自身的业务规模, 涉及物业、园林、装饰材料、广告服务等领域。开发间接费不仅能够及时取得可抵扣增值税专用发票, 而且成为新的业务增长点。而实施多元企业战略能够提高房地产企业对市场风险的防范能力。

5 结语

综上所述可知, 营业税改增值税已经成为国家税收体制改革的重大举措, 对当前的供给侧改革具有促进作用。随着营业税改增值税政策的全面落实, 房地产企业应紧跟形势发展, 掌握各类新型税收政策, 不断提高自身适应增值税纳税环境的能力, 加强纳税筹划力度, 从而在竞争激烈的市场中健康有序发展, 节约经营费用, 实现预期的利润目标。

摘要：随着营业税改增值税政策的实施, 我国房地产企业从最初的营业税纳税者转变为增值税纳税者。营改增后, 我国房地产企业如何进行纳税筹划是本文讨论的重点内容。

关键词：营改增,房地产企业,纳税筹划,思路