“营改增”对房地产开发企业的影响及风险管控的研究

2022-12-18

1 增值税税的原理

增值税是对流转过程中的增值税额征收的税款, 上一环节缴纳多少, 下一环节就扣除多少, 上一环节没有征收或免税, 下一环节需要承担这部分税款, 这样的一种“链条税”。在我国实行“以票管税”, 纳税人相互牵制、相互监督。

2“营改增”对房地产企业的影响分析

2.1 对开发成本的影响

房地产企业开发成本中建安成本和土地成本占有很大的比例, 土地成本依据现行法规无法进行进项税抵扣;建安成本中人工费占到30%以上, 而零散的农民工提供的劳务费用没有增值税专用发票, 施工企业可以抵扣的进项税变少, 势必将这笔负担转嫁给房地产开发企业, 导致投标价格偏高, 从而影响房产企业的开发成本。

2.2 对土地增值税清算中成本的影响

“营改增”后, 土地增值税并没有退出历史舞台, 但是土地增值税在计算增值额时, 需要将成本换算成不含税成本, 这样对增值额的计算有很大影响, 直接影响到土地增值税的适用税率, 进而影响税负、企业利润。

2.3 对财务管理与会计处理的影响

这次的税制改革对房产企业的影响是显而易见的, 包括企业宏观财务管理和具体会计核算。一方面, 企业为了降低税负和经营成本, 要求财会人员更加重视宏观财务管理, 参与到内部采购、销售等决策的制定, 与其他涉税事项的相关部门进行联动沟通, 达到合理降低税负与经营成本的目的。另一方面, 改革直接影响到对房地产开发企业具体的账务处理以及发票管理。

3“营改增”后房产企业的风险管控措施

3.1 优化合同条款

增值税是价外税, 合同的签订时间、价格的约定等直接影响企业税务的大小, 在税负的源头开始控制, 避免形成不必要的税收风险。在签订合同时要注意供货方的身份, 是一般纳税人还是小规模纳税人, 以便明确能否取得专用发票, 以及取得多少税点的专票, 并在合同中明确开具发票的类型、开具的时间等内容, 并约定好违约金、损失赔偿等事项。

3.2 提高财务人员专业水平, 做好涉税人员的培训

财务人员是财务管理工作的核心人物, 企业必须重视对财务人员的定期培训, 提高财务人员的专业水平及风险防范能力。并能让财务人员参与到更多的管理中来, 比如合同的修订、项目的规划, 根据新的税收政策提前做好企业的谋划, 减轻税负。

3.3 改善企业账务处理流程

营改增给房产企业带来的不仅是增加了十多个会计科目那样简单, 增值税的计税方法与营业税不同, 它将影响财务核算、税务合规等一系列的问题。增值税的管理要求合同流、发票流、资金流“三流统一”, 企业必须做到合同、票、款抬头一致, 谁的钱进谁的户。

3.4 加强企业内部控制, 制定发票管理办法

“营改增”后, 房产开发企业要重新规划企业内部控制制度, 加强监督和管理, 特别是对票据的管理。增值税发票是财务核算的原始依据, 也是税务、审计机关检查的重要依据, 更是增值税抵扣的唯一依据。企业应该制定严格的规章制度, 规范日常经济业务中获取增值税专用发票的行为, 对取得的发票进行严格的核查;发票的开具专人负责, 规范操作。企业应参照相关法律法规, 制定符合企业自身业务特点的管理办法, 对发票取得、认知、开具、保管等做出明确且详细的规定, 降低企业税收风险, 加强会计核算能力, 规范票据开具和保管行为。

摘要：2016年5月1日起, 我国实施全面营改增。本次改革对房地产企业的影响深远, 主税种从原来价内征收的营业税改为价外征收的增值税, 企业的会计核算与管理都发生了巨大的变化, 如何优化企业的风险管控机制, 减轻企业的纳税成本与纳税风险, 成为业界研究的重点。

关键词：营改增,房地产企业,风险管控