房产租赁企业纳税筹划受“营改增”的影响分析

2022-09-11

因“营改增”范围内包含了多种行业的大部分业务, 而对于业务涉及范围广泛的房产租赁行业而言, 其能够在营改增的背景下, 减少税务缴纳情况, 在一定程度上降低了企业发展的压力。而有相当一部分业务并未在营改增范围之内, 还需要按照原来的纳税制度进行税务的缴纳工作, 这会使得房产租赁行业的税务缴纳制度变得越来越复杂, 最终限制企业可持续化发展。为解决这个问题, 需要借助营改增对房产租赁企业的纳税筹划进行科学、合理的调整, 使其能够更好地适应社会发展的脚步[1]。

一、房产租赁企业的业务范围

现阶段, 房产租赁企业在经济市场中所占比重越来越大, 其所涉及到的范围也因此不断的增长。其中, 租赁、仓储、物业管理作为房地产主要进行税务筹划的业务重点, 成为了目前相关工作人员关注的焦点[1]。这三个房产租赁企业的主要业务板块, 其在所得税等方面税务的缴纳方法一致, 但近年来国家出台的增值改使其税务缴纳方式发生了本质上的变化。房产租赁产业只有少部分业务处于增值改范围内, 其中包括税收所得税, 城市建设维护税等, 这就要求房产租赁企业需要对业务税收缴纳进行合理的税务筹划, 并做出相应的调整, 使其能够适应社会的发展[2]。

二、营改增对房产租赁企业纳税筹划的影响

(1) 对租赁业务产生的影响。我国租赁业务的税务征收标准是:对于租赁的房产价值70%按租金1.2%进行房产税征收, 房屋租赁按租金的5%进行营业税缴纳, 缴纳1.2%作为房产税。近年来, 国家出台了营改增相关政策, 对房产租赁企业的租赁业务税务征收标准进行了调整, 根据其业务实际情况以及缴纳科目作为新的税务征收参考依据, 将其作为不动产和有形动产进行不同种类税收的缴纳行为。其中, 不动产进行租赁时, 其所有权并未产生转变, 只是将除土地外的房屋所有权在租赁时间内进行暂时转变[2]。正因为此, 房租转租所缴纳的税务种类仍为营业税。此外, 当有形产品进行租赁时, 需要依据国家最新出台的营改增对其进行税务征收。对于营改增出台前签订的合同, 会因此发展一系列的改变, 部分业务无法满足营改增标准, 也就不能得到相应的抵扣, 这对相关租赁企业的税务缴纳产生一定的影响[3]。 (2) 营改增对仓储业务的影响。房产租赁企业中的仓储业务作为房产租赁企业内受营改增影响最为严重的组成部分, 受到了相关工作人员的关注。其主要服务于生产商、商品供应商等组织的, 因此被划分到了服务行业, 但其需要经常对物流进行辅助工作, 这便造成了仓储业务税务缴纳过程变得繁杂、冗长。营改增对于仓储业务的税务征收是根据规定营业额作为标准的, 营业额不足规定标准, 则按营改增中销售额的3%进行税务缴纳。如果超过了, 要依据相关税法销售额的6%进行税务缴纳。除此之外, 房产税仍遵循产值30%扣除后的剩余部分, 按1.2%进行缴纳。由此可见, 营改增的出台在一定程度上对税务征收标准进行了创新与改进, 虽然其导致房产租赁业务税务缴纳过程及方式变得更为繁琐、杂乱, 但却减轻了仓储业务税务压力, 对推进仓储业务发展具有非常现实的意义[4]。 (3) 租赁费、材料价格上涨。多数工程在施工期间需要使用大量的专业设备来完成相关项目, 但是很多种类的大型专业设备都具备体积大、使用年长并且价格高昂等特点, 工程预算根本无法承担, 所以一般情况下, 企业开展工程时都会采取设备租赁这一方式来满足工程需求。在营改增未出台之前, 并未对设备采买或者租赁进行税务征收, 但税收进行相应变动后, 企业需要对其租赁的设备进行销项税。更为严峻的问题是, 所支付的销项税并不能与进项税持平, 这就造成施工企业进项税与销项税无法相抵消[3]。并且, 税收产生转变后, 租赁企业的缴纳的税款也会超出其租赁获利应缴纳的税款比例, 产生巨额税负, 施工企业发票也无法抵消其税务征收额度[5]。

三、房产租赁企业主要业务的税务筹划措施

(一) 租赁业务的税务筹划

(1) 设备和厂房分开租赁。就当前我国国情而言, 企业租赁多数都包含了房屋租赁以及设备租赁两大方面。其中, 进行大型生产或者工作时的房屋租赁, 可能会对房屋内部设施进行统一租赁。我国规定的房产税是按产值70%的1.2%进行缴纳, 但若出现房屋及内部设备、设施一同租赁的情况, 租金会增多, 那么相应的, 税务缴纳就会比之前的房产税要高出许多。对此, 当企业在进行房屋或厂房租赁时, 可对其房产与设备设施进行分开租赁, 这样可以减少设备那部分的房产税, 节约成本, 并且能够有效降低税负。

(2) 出租变为仓储。从价计征与从租计征是我国房产税计征方式的主要方式, 我国税法做出改进之后, 房产租赁企业根据自身发展情况对租赁业务进行了相应的调整, 使其转变为仓储业务, 方便企业对税务缴纳情况进行筹划。目前大多数租赁房屋都是用于储存[4]。租赁企业便可针对此类客户签订仓储合同, 并根据两种房产税计征方式进行税务筹划, 对仓储合同或租赁合同的预缴纳税务额度进行评估, 选取经济效益最高的方案进行合同的选定。

(二) 营改增下仓储业务的税务筹划

(1) 及时争取财政补贴资金。房产租赁企业包含范围较广, 其中, 仓储因为服务于生产商、商品供应商等, 所以属于第三产业服务业, 此外, 还需要对物流工作进行辅助。因此, 在国家出台营改增之后, 造成了仓储业务税务征收标准变得杂乱无章, 企业税负加剧。对此, 国家进行了税务征收优惠措施, 用于减轻企业税务压力。但是仅依靠国家补给的税收优惠并不能满足房产租赁企业的生产需求。因此, 需要在营改增的背景下对仓储业务税收缴纳进行科学、合理的规划, 将企业所有业务纳税科目进行分析, 以求降低企业税收, 提高企业整体经济效益, 减少成本支出。

(2) 加强增值税专用发票的管理。房产租赁企业在进行增值改税务缴纳过程中, 要加强其专用发票的管理力度, 使其与普通发票区分开, 组织专人进行增值改发票管理, 为税务征收折扣提供事实依据。

(三) 物业管理业务的税务筹划

物业管理业务的筹划在一定程度上降低房产租赁企业税务缴纳压力, 减少企业成本支出。其中, 物业管理并未处于房产租赁企业业务中增值改包含的范围内, 因此, 在进行税务征收时, 物业管理业务需要进行营业税缴纳。其中, 物业管理可通过与其他相关部门协调, 减少人工成本, 进而提高其经济效益。

(四) 强化现金管理

国家出台营改增之后, 对于房产租赁企业而言, 加深了其税务缴纳的复杂性, 使其内部包含的业务之间变得难以协调, 资金也成为其重视的焦点[5]。对此, 需要根据企业各业务实际发展情况, 强化现金管理手段, 对企业流动资金进行科学合理的规划与研究, 使其能够保证各业务税务缴纳情况良好, 进而维护企业的形象, 减少企业税务缴纳压力以及发展阻力。

四、结束语

综上所述, 营改增政策的实施, 对房产租赁企业税务筹划以及发展带来机遇的同时, 也存在极为严峻的考验, 营改增范围只包含其中一部分业务, 这在减轻房产租赁企业的纳税压力的同时, 也使纳税筹划变得复杂起来。为此, 企业需要建立良好的纳税筹划意识, 加大对专用发票的管理力度, 降低企业纳税压力的同时, 提高房产租赁企业的综合效益。

摘要：近年来, 我国经济发展迅速, 国民生活水平也日益提升。其中, 房产租赁作为与国民日常生活息息相关的产业, 与国民生活水平质量有着直接影响。但是我国房产租赁行业涉及范围较大, 根据现阶段国家出台的营业税改增值税, 房产租赁行业中将有一大部分业务处于“营改增”范围内, 一部分不存在于这个范围内, 这将提高房产租赁行业纳税筹划的困难性。本文主要围绕房产租赁企业纳税筹划受“营改增”的影响进行探讨分析, 旨在为相关工作人员提供一些借鉴意义。

关键词：房产租赁企业,纳税筹划,营改增,影响分析