营改增后企业如何应对

第一篇：营改增后企业如何应对

营改增后，施工企业如何选择劳务方式最合算？

问：在实际施工中，建筑劳务基本都是外包或劳务派遣。相应地也就存在建筑劳务公司和劳务派遣公司。那么，营改增后建筑劳务外包和劳务派遣方式，哪个更合算呢?

答：我们通过营改增对两种方式的影响来进行分析：

一、建筑劳务公司

营改增以后，按照税法规定，建筑劳务公司按照11%征税。营改增之前，建筑劳务公司是按照3%征税的，相当于多了8%，所以建筑劳务公司的税负相对来说是加重的。

1、签清包工合同更省税

税法规定：清包工合同可以选择简易计税，所以建筑劳务公司，跟总包公司签合同，基本上都是签清包工合同。这样一来，建筑劳务公司可以选择简易计税，实际上是按照3%/(1+3%)=2.91%来征税的。也就是说，营改增以后，建筑劳务公司的税率比营改增之前下降了0.09%。

2、与建筑劳务公司合作更合算

对于总包而言，选择与建筑劳务公司合作，并签订清包工合同，总承包公司的人工费可以抵扣3%。如果不跟建筑劳务公司合作，那么人工费必须要做成工资表的形式，这样一来就无法抵扣，人工费是按11个税点开给业主的。总包选择与建筑劳务公司合作，不需要再承担工人的社保费用。营改增之前，工程项目的建安发票是在工程所在地代开的，地税局往往在开建安发票的时候，已经一次性综合扣除了工人工资里面的个人所得税了。营改增以后，增值税要回到公司注册所在地来申报了，在公司注册所在地开发票给对方，已经扣不到工人工资的个税了。依照劳动合同法来讲，建筑企业与工地民工构成雇用与被雇佣的关系。如果建筑企业以工资表形式发放工人工资(不采用建筑劳务)，按照规定，还需要给所有的工人缴纳社保。这样一来，施工企业将不堪重负。因此，营改增以后，民工工资不能再进工资表，必须要以跟建筑劳务公司签清包工合同的方式进行。这样是互惠互利，双赢的。所以，大型的建筑企业集团，可以考虑成立一家建筑劳务公司。首先，跟建筑劳务公司签订清包工合同，总包不需要买保险了，这叫劳务外包。直接建筑劳务公司开发票，总包公司直接进入工程施工，二级科目人工费就ok了，发票可以抵扣3%。对于建筑劳务公司，按照2.91%计税，同时还要为民工购买保险、缴社保，建筑劳务公司是更加负担不起的。

3、建筑劳务公司与缴纳社保问题

就实际情况而言，民工按工作天数来算工资，可以在与工人签合同时注明：

(1)日工资里面包含“国家基本社会保险费”;

(2)工人自愿放弃在工程施工所在地缴纳基本社会保险，回到户口所在地社保署交社保，公司按照国家规定承担民工的社会保险费;

(3)工人的工资与社会保险费，每月按时发放到工资卡中。

二、劳务派遣公司

1、劳务派遣公司实行差额征税

根据财税2016年36号文件附件2的规定，营改增以后，劳务派遣公司按照6%征收增值税(建筑企业的人工费可以抵扣6%);根据财税2016年47号文件规定，营改增以后，劳务派遣公司也可以选择差额计税，就是劳务派遣公司向用人单位拿到的所有的钱减去被派遣人员的工资保险福利费用，得到的差额部分采用简易计税，按照5%征税。差额征税税额=差额/(1+5%)*5%。税法规定，劳务派遣公司一旦选择差额征税，只能抵扣差额部分的税，劳务派遣公司支付给被派遣职工的公司保险福利费只能开增值税普通发票。

举例：劳务派遣公司收到用人单位支付的人工费1000万，其中800万用于支付工人的工资、福利费用。劳务派遣公司采用差额征税。

劳务派遣公司差额征税税额=(1000万-800万)/(1+5%)*5%

对于用人单位而言，总支付1000万，只能收到800万的普通发票和200万的增值税专用发票。可以用来抵扣的，只有200万的发票按照5%抵扣。对施工企业而言，肯定是不合算的。

2、营改增以后，采用劳务派遣多处受限

营改增以后，建筑企业是最好不要采用劳务派遣的。因为，第一，选择劳务派遣依然要负担工人的社保费用。第二，按照劳动合同法规定，使用的被派遣劳动者数量不得超过企业用工总量的10%(依照劳动合同法，用工比例是订立劳动合同文书里使用的被派遣劳动者总和来计算的)。实际上，大部分情况下，工地上劳务派遣的民工往往超过10%，这是不合法的。第三，依照劳动合同法暂行规定，劳务派遣员工只能在“临时性、辅助性、替代性”岗位任职(临时性，指工作时间不能超过6个月)。这项规定也同样限定使用劳务派遣员工。

三、结论

因此，营改增以后，建筑施工企业应当限制或终止使用劳务派遣，最好与建筑劳务公司合作，走清包工合同形式。

第二篇：论营改增后企业所得税管辖权如何确定

营改增后，试点纳税人企业所得税的管辖权如何确定?是否要从地税移到国税缴纳企业所得税?针对该问题的政策依据有哪些?

有关企业所得税征管范围的基本规定为《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围问题的通知》(国税发〔2008〕120号，以下简称通知)。通知规定，以2008年为基年，2008年底之前国家税务局、地方税务局各自管理的企业所得税纳税人不做调整。2009年起新增企业所得税纳税人中，应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理;应缴纳营业税的企业，其企业所得税由地方税务局管理。

2009年起新增企业，是指按照《财政部、国家税务总局关于享受企业所得税优惠政策的新办企业认定标准的通知》(财税〔2006〕1号)及有关规定的新办企业认定标准成立的企业。

根据以上规定，我们可以得出，企业所得税的管辖原则是：已经确定管辖权老企业的不予变动，未确定管辖权的新办企业按照通知中的办法确认。所以是否属于新办企业对管辖权有着至关重要的影响!

财税〔2006〕1号第一条给出了新办企业的认定标准，需满足以下两个条件：

1.按照国家法律、法规以及有关规定在工商行政主管部门办理设立登记，新注册成立的企业。

2.新办企业的权益性出资人(股东或其他权益投资方)实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额占新办企业注册资金的比例一般不得超过25%。

根据以上规定并结合各地国税局有关营改增热点问题的解答，笔者对企业所得税管辖权问题进行了归纳总结，营改增纳税人(不含首批试点地区)企业所得税管辖详见下表：

案例一.

某公司2010年设立，设立时营业范围为纯地税业务，企业所得税由地税管理。现由于“营改增”试点改革的开展，不再缴纳营业而只涉及增值税。请问该公司企业所得税是否需由地税管理变为由国税管理?

解析：不需要。

如果在办理工商营业执照注册登记及税务登记设立登记时，申报的经营范围全属营业税的征收范围，那么在设立登记时确认的企业所得税主管税务机关应是地税部门，后期即使调整经营范围，企业所得税的主管税务机关原则上也不再调整，仍由地税部门管理。

案例二

某公司2013年9月设立，设立时营业范围为陆路交通运输业，请问该公司企业所得税是由地税管理还是由国税管理?

解析：国税管理。

陆路交通运输服务属于营改增的范围，如果该纳税人属于财税〔2006〕1号)及有关规定的新办企业认定标准，则该企业属于2009年起新增企业所得税纳税人，并且属于应缴纳增值税的企业，其企业所得税由国家税务局管理。 案例三

某公司2013年9月设立，设立时营业范围为：陆路交通运输业同时兼营建筑业，请问该公司企业所得税是由地税管理还是由国税管理?

解析：

原则上按照其税务登记时自行申报的主营业务应缴纳的流转税税种确定征管归属;企业税务登记时无法确定主营业务的，一般以工商登记注明的第一项业务为准;一经确定，原则上不再调整。

也就是说：

如果该企业的主营业务为陆路交通运输业，则企业所得税管辖权为国税;如果该企业的主营业务为建筑业，则企业所得税管辖权为地税;如果无法确定主营业务，一般以工商登记注明的第一项业务为准。一经确定，上述管辖权原则上不再调整。

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第三篇：营改增”后的物流企业如何应对“税改增”？

跟其他物流企业老总一样，李卓恒最近忙于“打望”——观望业内竞争者的动作，期盼税收优惠政策出台。“营改增”后，他的物流公司较以前税负增长大约三成。然而，增加的税负又不能贸然提高运价转嫁给客户，寻求解决办法是他最近一直在思索的。

8月1日起，“营改增”试点扩展到交通运输业和部分现代服务业。其中，上规模的物流企业由原来3%的营业税改征11%的增值税。实施“营改增”后，物流业将面临哪些挑战?物流企业怎样来适应新税制?如何应对税负变化?围绕这一热点话题，记者展开了连续几日的调查采访。 税收成本增加 是否提价还在观望

李卓恒说，公司只对零散客户试探性提价5%，但对老客户却不知该如何办，担心提价后造成客户流失，现在正观望其他经营者的动作，行业未普遍提价，他也不敢率先提价。

李卓恒是成都市流航物流货运有限公司总经理，从事物流经营10年。最近，他一直忙于关注相关政策以及测算税负变化。他的公司年营业收入1000多万元，“营改增”后每年将多缴税20多万元。

“最主要的是能抵扣的太少了。”李卓恒称，“营改增”税收改革可以避免重复征税，其改革方向对企业是利好的，但是物流企业的经营成本大，能够抵扣的只有小部分，人力成本和路桥费占据经营成本大约六成，这部分费用无法抵扣，也就造成了税收成本的增加。他以成都至深圳的货运为例，六轴车车货载重49吨，往返一趟的营业收入3.6万元左右，而其中往返的路桥费要花1.2万元，油费1.2万元，司机工资2400元，余下毛利只有8000元。“这一趟的收入需缴纳增值税近2000元，这当中还未算车辆折旧、修理费及管理费。”李卓恒表示，以前则只需缴纳近千元营业税。

最近，中国物流与采购联合会发布的7月份中国物流业景气指数(LPI)为52.4%，比6月回落0.7个百分点，表明物流业经济仍然运行在适度增长区间，但增势减弱。李卓恒表示，在经济面临下滑的压力下，物流生意不及往年，市场竞争也越来越激烈，不敢贸然提价。目前，公司只对零散客户试探性提价5%，但对占业务量相当大比例的老客户却不知该如何办，担心提价后造成客户流失，现在他正观望业界其他经营者的动作，“如果行业未普遍提价，我也不敢率先提价”。

截至7月31日，我省共有60607户纳税人纳入本次“营改增”试点范围，其中交通运输业有11015户，物流辅助服务有3101户，合计占试点纳税人总数的两成多。调查中，记者发现，由于增加的物流成本分摊到终端消费品的费用非常少，所以目前尚未影响到终端消费品价格的连动。

除了物流运输企业，物流辅助服务企业也称因抵扣项少而税负增加。成都大西南铁路储运有限公司总经理助理孟照忠称，公司的主要营运成本为人力成本和租赁费，目前这两项支出都无法取得增值税发票，就不能抵扣。针对此情况，公司迅速调整经营管理策略，实行集中加油、集中修理、集中采购的方式，尽量寻找与一般纳税人合作，增加抵扣项目来降低税负。同时，还调整了采购时间，对一些不是急需的大宗办公用品、机器设备延迟采购。 小规模纳税人下降 一般纳税人增加不少

有关部门公布的数据显示，“营改增”后大约有95%的企业的税负下降和持平，只有约5%的企业税负上升。而税负增加在物流企业中反映得特别突出。“‘营改增’后，试点中企业总体税负下降，但是物流企业税负总体是增加的。”成都中联智信和税务师事务所有限公司技术总监周晓鲁根据行业平均数据，举例计算了物流业小规模纳税人和一般纳税人“营改增”的税负变化。

一、小规模纳税人

假设某物流企业年营业收入100万元，由于小规模纳税人不能抵扣，那么： 1.实施“营改增”前，该企业每年需缴纳营业税：100×3%=3(万元) 2.实施“营改增”后，该企业每年需缴纳增值税：100÷(1+3%)×3%=2.91(万元) 3.对比：每年比原来少缴税900元，税负略有下降，下降幅度为3%。

二、一般纳税人

假设某物流企业年营业收入1000万元，按照行业毛利率10%以及经营成本平均水平计算，该企业可能作为进项税抵扣的燃油费和修理费共360万元，那么：

1.实施“营改增”前，该企业每年需缴纳营业税：1000×3%=30(万元)

2.实施“营改增”后，该企业每年需缴纳增值税： a.销项税：1000÷(1+11%)×11%=99.1(万元) b.进项税：〔1000×(1-10%)×40%〕÷(1+17%)×17%=52.3(万元)

c.增值税(a-b)：99.1-52.3=46.8(万元)

3.对比：比实施增值税前多缴税16.8万元，税负增加56%。

(注：上述计算基于试点前的存量资产不能抵扣;试点后物流企业新购进固定资产可以抵扣，其增值税税负增加率将会下降。) 针对不同税率 尝试辅助业务分流

比如物流辅助业务增值税税率为6%，较物流运输业务的税率低近一半，如果企业将两个业务混为一体，那么在核算税收时将按照最高税率计征，这样无疑就“冤枉”多纳税了。

根据国家税务局对增值税一般纳税人认定的规定，以不含税计算的应税服务年销售额满500万元的，将被认定为一般纳税人。那么，面对税负增加，年营业额超500万元物流企业究竟该怎么办?周晓鲁给出的建议是：企业老板首先要练好“内功”，并洞悉税收政策。

首先，要梳理好企业各项税收政策规定和企业涉税财务指标分析，再根据这些进行税负预算测试，找到一个平衡结合点。财务方面，要尽快熟悉增值税的核算办法，弄清自己的企业税负增长原因，再从原因上入手思考解决办法。例如，不少物流大企业兼有物流辅助业务，在业务流程上实行总包服务或一条龙服务。而物流辅助业务增值税税率为6%，较物流运输业务的税率低近一半，如果企业将两个业务混为一体，那么在核算税收时将按照最高税率计征，这样无疑就“冤枉”多纳税了。

同时，实施“营改增”后，物流企业做好“5个规划”也是非常重要的。一是做好企业经营模式规划，以减轻总体税负为目标，针对不同税率进行专业化分工，实现主辅分流;二是做好价格规划，以前执行营业税是含税计征，现在实施增值税后则是不含税核算计征，应以企业利润为目标，重新制定新的价格体系;三是做好采购对象规划，实施增值税后企业可以抵扣进项税，抵扣税款的多少决定了物流企业增值税税负的大小，那么在采购时就要尽量寻找能够开抵扣增值税发票的合作伙伴;四是做好客户选择规划，“营改增”促进了社会的专业化分工，原来选择“大而全”或“小而全”的企业，更愿意选择采购更专业的物流企业服务，这对物流企业一般纳税人是一大市场竞争优势;五是做好装备升级规划，由于人工费不能抵扣，企业要提升软硬件的现代化，采购先进物流设备不仅有利于提升市场竞争力及盈利能力，同时减少了人力成本，采购的机械设备还可以抵扣，从一定程度上可以减少企业的税负。

成都市物流办主任陈仲维认为，不少物流企业内部管理太粗放，企业内控不完善，很多环节没有明确的合同和管理方式，导致进项税难以抵扣，这也是造成物流企业税负增加的一个原因。因此，物流企业要完善内部管理，规范业务流程。 一位“打望”的老总

李卓恒是成都市流航物流货运有限公司总经理，最近忙于“打望”——观望业内竞争者的动作，期盼税收优惠政策出台。“营改增”后，他的物流公司较以前税负增长大约三成。在他看来，“营改增”税收改革可以避免重复征税，其改革方向对企业是利好的，但是物流企业的经营成本大，人力成本和路桥费占据经营成本大约六成，这部分费用无法抵扣，也就造成了税收成本的增加。 声音>>> 不降反增只是短暂“阵痛” 过渡性优惠政策正在争取

省国税局有关负责人表示，“营改增”将带来四大利好：有利于完善税制，消除重复征税;有利于社会专业化分工，促进三次产业融合;有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力;有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。从国际发展趋势看，增值税是未来发展的趋势，目前绝大多数国家已全面实施增值税。

“营改增”后，交通运输业部分企业的税负不降反增，只是短暂的“阵痛”。“目前，增值税抵扣链还不完善，是造成税制改革中一些企业税负压力增大的主要原因。”采访中，众多税务专家均表示，按照规划，我国最快有望在“十二五”期间完成“营改增”，全面实施增值税后，能抵扣的范围就非常广了，届时企业税负下降将会得到明显体现。

针对试点过程中部分物流企业税负增加的情况，上海、北京等地均出台了财政补贴的过渡性政策。对此，成都市物流协会秘书长何磊表示，协会已着手展开“营改增”后对物流业的影响调研，并将调研情况向相关部门反映，积极协调相关部门为企业争取有关过渡性优惠政策。

“‘营改增’对物流企业来说，既是一次挑战，也是一次重大的机遇。”何磊表示，这并不是仅靠财务人员就能够解决的事情，公司上下都需要理解“营改增”的内涵，熟悉增值税政策，清楚业务流程并规范内部管理，“只要理清进项税抵扣项，规范业务流程和管理，物流企业的税负不一定就会增加。”

何磊称，由于存量资产不能抵扣，加之路桥费等成本不能抵扣，“营改增”初期，物流企业一般纳税人税负会有短暂“阵痛”，但是随着时间推移物流企业享受到的利好将会越来越明显。从长远来看，“营改增”有利于成都物流企业朝专业化、大型化发展，促进物流企业做大做强。

(备注：业内专家测算，可抵扣的进项税额必须占到销项税额60%左右时，才能与原3%的营业税负持平或下降。据悉，就一般纳税人运输企业整个成本构成来说，燃油费占35%、路桥费及罚款35%、人力成本25%、修理费5%。张龙发介绍，这次营改增可以抵扣的燃油费和修理费等费用在总成本中所占比重只有40%左右，这直接导致物流业税负增加。)

第四篇：营改增后,房地产开发企业进项税额如何抵扣？如何确定销售额？应纳税额如何计算？

营改增后，房地产开发企业进项税额如何抵扣?如何确定销售额?应纳税额如何计算?

一、纳税人和扣缴义务人

1.房地产挂靠企业应当如何确定纳税义务人?

答：单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。

二、进项税额抵扣

1.同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目，老项目选择简易征收，相应的共同成本进项税额如何划分?因为房地产开发产品销售周期一般比较长，按销售额划分实际操作比较困难，还有一些新建的公建配套，成本分摊到新旧项目，进项如何划分?

答：根据财税〔2016〕36号文附件1第三十四条规定，简易计税方法的应纳税额，不得抵扣进项税额。若同一房地产开发公司，既有新项目也有老项目而分别适用一般计税方法和简易计税方法的，应将进项税额进行划分。对于无法划分不得抵扣进项税额的，根据财税〔2016〕36号文附件1第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。

2.购入在建工程取得的发票是否可以作为进项抵扣?

答：购入不动产在建工程取得的发票可以抵扣，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

三、销售额

1.按照政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法。请问如何界定“房地产老项目”?

答：房地产老项目，是指：

(1)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(2)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

2.一般纳税人的房地产开发企业销售开发的房地产项目，是否可以扣除受让土地的价款?

答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件2第一条第

(三)款第10项的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

3.因土地缴纳的契税、配套设施费、政府性基金及因延期缴纳地价款产生的利息能否纳入土地价款扣除?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、配套设施费、延期缴纳地价款产生的利息等其他费用。

4.当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积)*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除?

答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。

5.项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整?即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数?

答：可以对以前的进行一次性调整。

6.房地产企业拆迁补偿费是不是不能扣除项目?

答:拆迁补偿费如果同时满足以下条件的，可以不计入销售额。

(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;

(2)收取时开具省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据;

(3)所收款项全额上缴财政。

7.如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款?

答：按实际取得的省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据所列价款扣除。

8.同一法人多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，土地价款不得在其他项目的销售额中扣除。

四、应纳税额的计算

1.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款?还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款?

答：在没有新规定前，预收款为收楼或者办理产权证之前收取的款项。

2.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税?

答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税;如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

3.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税?

答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税;销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。

4.2016年5月1日后发生的退补面积差，如何缴纳税款?

答：(1)2016年5月1日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请;如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。(2)2016年5月1日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。

5.房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

6.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税;销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。

五、纳税地点和纳税义务时间

1.由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，2016年4月30日前签订的购房合同，部分款项在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年4月30日前全额缴纳营业税、全额开具发票?否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。

答：2016年5月1日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。

六、发票开具

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法?

答：根据《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。

七、纳税申报及预缴

1.房产预售按3%预缴的税款，在发生纳税义务时未抵减完的可以结转下期继续抵减，但因后续没有销售收入，预缴3%未抵减完的，能否退税?

答：未抵减完的预缴税款属于多缴税款，办理注销税务登记时可以申请退税。

2.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报?

答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(2016年18号文)第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关申报税款。所以，房地产公司应在次月汇总申报。

八、其他

1.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”?

答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税;提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

2.怎样算一个项目?分期项目在2016年4月30日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目?

答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。

第五篇：营改增后如何规范发票管理

一是准确划分用票纳税人类型。

按照税收征管法、发票管理办法等相关法律法规要求，将纳税人划分为自开票纳税人和代开票纳税人，划分的标准是纳税人是否办理了税务登记。办理了税务登记或按税收征管法有办证义务的纳税人，为自开票纳税人，有用票需求的，应自己开具发票，不得找税务机关或其他纳税人代开。没有办理税务登记义务的纳税人，为代开票纳税人，包括偶尔发生应税行为的非企业性单位和广大自然纳税人，他们有用票需求的，应找税务机关代开或税务机关委托的其他合法单位代开，不得找其他自开票纳税人开具。以此划分开票纳税人类型，坚持权利义务对等原则，划清了税务机关和纳税人的权利义务，有利于保证双方权利义务的实现，各做各的事，不相互越位，不越俎代庖。

二是因地制宜满足纳税人需求。

营改增后，原增值税纳税人和试点增值税纳税人都用增值税发票，纳税人数量多，需求各异，必须结合各类纳税人的实际，采取不同的方法来满足他们的用票需求。首先，对起征点以上和起征点以下纳税人要区分对待，起征点以上纳税人开票原则上进入增值税防伪税控升级版，使用新系统开具发票，税控器具费用从应纳税款中抵扣;起征点以下纳税人，根据纳税人意愿，可选择使用增值税防伪税控升级版、UK数字证书、原有地税税控器具、定额发票等方式开票。其次，一般纳税人和小规模纳税人根据其业务需求，区别开票。一般纳税人使用防伪税控系统升级版开具增值税专用发票和普通发票，不得利用其他器具开票;小规模纳税人，由纳税人用税控器具开具普通发票，需要开具专用发票的，由税务机关代开。再次，对行业特点不同的纳税人允许使用不同的税控器具开具发票。针对饮食、二手房交易、停车管理服务、出租车、过桥过路通行服务等特殊行业，允许他们根据自身的特点，使用增值税防伪税控系统升级版、卷筒、计价器出票、手撕定额等形式开票;最后，对没有办理税务登记义务的纳税人由税务机关或税务机关委托的合法代开机构进行代开。他们有用票需求的，持合法证明，随到随开，当即缴纳税款或免税。

三是规范新老纳税人用票标准。

推行营改增后，原增值税纳税人和试点增值税纳税人都是增值税纳税人，在发票使用方面应享受一样权利，履行一样义务，统一用票标准。按营改增试点纳税人销售不动产和个人出租不动产相关规定，自然人可以申请地税机关代开增值税专用发票。而原增值税自然人是不可申请代开增值税专用发票的。如此一来，这似乎对原增值税自然纳税人形成一种税收歧视。在给予营改增试点纳税人开票优惠的同时，也要对原增值税纳税人自然纳税人销售其他可以抵扣的货物，需要代开专用发票也明确应该允许，以便他们享受同样的优惠。另外，对原增值税不足起征点小规模纳税人偶尔需要代开增值税专用发票的问题，也应比照自然人允许代开。

四是服务兜底，千方百计解决纳税人困难。

税务机关和税务人员要树立依法使用发票是纳税人的一项权利更是一项权益的观念，不仅要给予，更必须加以保障。无论是自开票纳税人还是代开票纳税人，无论在任何时点，遇到用票困难，只要需求合法，在通过其他途径得不到解决的情况下，税务机关最后都应无条件解决，不能因为纳税人用不上发票而导致其他权益丧失。