“营改增”后房地产企业的税务筹划初探

2022-10-31

1 房地产企业在“营改增”后的税务变化

“营改增”工作开展前, 房地产企业的税务筹划工作中最为主要的问题就是房地产企业巨大的税务负担, 而在“营改增”政策实施后, 虽然在政策上减轻了企业的税负, 但是房地产企业自身的税务负担仍然没有显著地改善, 这种情况严重阻碍了企业经济效益地提升。以某房地产企业在“营改增”前后的税负变化可以看出, “营改增”政策实施之后, 该企业的实际税率远高于原来的5%的税率, 提高至6%~7%, 因为企业自身原因, 企业可以抵扣的项目较少, 涉及的抵扣类别较多, 加大了房地产成本控制的难度。但是房地产企业成本结构直接影响企业税负的高低, 在“营改增”政策实施后, 比如, 房地产企业的土地成本能够进行抵扣, 房地产企业的税负就能够有效降低, 进而促使土地价格逐渐平稳, 最终使得房地产的开发成本也能够进一步降低, 因此“营改增”政策的有效运用, 通过纳税筹划能够帮助房地产企业得到税负下降, 进而促使企业发展。

2 房地产企业的事务筹划的有效措施

2.1 加强增值税专用发票的使用

“营改增”工作开展后, 房地产企业通过加强对增值税专用发票以及其他相应抵扣票据的管理, 降低企业的税负。以某房地产企业为例, 该房地产企业在国家“营改增”工作全面开展后, 在企业内部对相关财务管理人员进行培训, 让管理人员充分了解“营改增”的政策, 进而提高财务管理人员的工作能力, 具备税务筹划的能力, 为企业开展税务筹划工作提供相应的支持。尤其针对票据管理中费用报销时对增值税专用发票的管理, 在企业内部制定了一系列的票据管理制度, 对增值税发票得时效性进行了明确的要求, 避免出现财务管理对政策的不熟悉, 进而让企业产生税收负担。而贵州某房地产企业在对增值税专用发票的管理是通过聘请专业的税务筹划人员, 对企业发展的情况和专用发票的管理情况进行调查, 进而针对房地产企业专用发票管理中存在的问题进行整改, 全面完善企业的财务管理。除了以上两种房地产企业采用的方法之外, 还可以通过咨询的方式, 将企业中存在专用发票的管理问题和专业人员进行沟通, 在相关人员的帮助下, 提高企业税务筹划的工作效率, 进而提高企业的经济效益。

2.2 调整房地产企业的经营模式

近年来, 政府不断加强对房地产企业的宏观调控力度, 让房价已经逐渐实现了市场化, 这种情况下, 在住宅项目中, 因为项目本身的性质是人民居住使用, 因此房地产企业很难将税负转移到消费者身上, 进而造成企业在发展过程中依旧背负着较高的税负。商业项目区别于以居住功能为主的住宅项目, 作为以商业用途为主的地产, 可以通过对价格的调控, 将税负转嫁到消费者身上, 降低企业的经营成本, 进而降低企业的税负。这样的现状, 就要求企业在“营改增”后, 调整企业的经营模, 实现企业的多元化发展, 让企业产品多样化, 实现住宅项目和商业项目同时稳定发展, 全面降低企业的税负。例如某房地产企业在面对“营改增”后的房地产市场, 根据当前当地产市场的发展形势, 多角度全方位的进行分析和观察后, 制定了全新的销售方式, 通过委托销售的方式, 降低了土地增值税率。该企业的这种调整销售方式的方法, 能够根据市场需求, 让企业的楼盘最大程度的得到销售, 让企业提高经济效益的同时, 降低了企业的税收负担。房地产企业在调整经营模式方面还可以参考广州某房地产公司的调整方法, 该房地产企业的相关人员在对广州房地产企业进了市场调查后, 考虑到当地市场的经济结构, 在已经确定的住宅项目的基础上, 同时开展了商业项目的楼盘建设, 并且添加了别墅区和洋房区的建设, 利用商业项目对企业的税负实现了转移, 将收益的经济资本投入到别墅区和洋房区的建设中, 降低企业税负后, 全面投入新的市场需求建设中。

2.3 做好企业采购筹划方面工作

“营改增”工作开展后, 房地产企业变成一般纳税人展开相应的纳税活动。全新的纳税政策下, 房地产企业在采购过程中就要进行仔细的筹划, 而筹划过程中首先就要考虑供货方能否向企业提供可以进行进项抵扣的发票。如果在采购工作开始前, 针对采购的材料和成本进行详细的筹谋计划, 就能够从根本上帮助房地产企业控制采购成本, 优化房地产业企业采购工作的结构, 进而降低了因为采购成本而产生的高额税负。房地产企业开展采购工作时, 除了要对采购的材料进行规划, 还要选择合适企业的供货商。在挑选供货商时, 企业可以通过两种方式实现采购税务筹划, 以某房地产业为例, 该房地产企业在“营改增”后, 根据新的形势和政策, 全面调整规范企业的采购业务流程, 要求采购人员在采购材料过程中尽量集中采购, 减少成本, 并且对材料供应商的资格进行严格审查, 选择能够提供增值税进项税专用票的供应商, 保证采购材料质量的基础上, 将企业利润最大化, 减少企业不必要的成本支出, 通过这种方法实现对房地产税务负担的降低;如果房地产企业只能选择小规模纳税人进行采购时, 可以参考苏州市某房地产企业, 在面对小规模纳税人无法开具用于进项抵扣增值税专用发票的情况下, 该企业安排人员同供货方进行沟通商议, 对供货方提出由其自主向税务机关单位申请代开相关增值税专用发票, 虽然此种增值税专用发票的税率为3%, 但是也能够对房地产企业的税收负担进行有效地降低, 进而进行合理的税收筹划。此外, 将土地增值率降低至20%以下, 可以免征土地增值税, 因此, 企业在采购成本中可以合理安排增加建筑安装成本, 进而有更多抵扣金额来降低土地增值率, 已达到享受税收优惠政策的目的。

摘要：随着“营改增”工作的深入开展, 国家的房地产行业面临着税务政策上巨大的调整, 需要对税务筹划展开相应的调整。本文对房地产企业在“营改增”工作开展后的税负变化进行分析, 简单总结房地产企业税收负担的现状, 根据现阶段房地产企业存在的问题提出相应的税务筹划措施。帮助国家的房地产企业稳定发展, 全面提高房地产企业的经济效益。

关键词：“营改增”,房地产企业,税务筹划