“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划方式研究

2022-09-12

1 引言

近年来, 我国经济正在快速发展, 对“营改增”引起了高度重视, 而且房地产行业对“营改增”的实施也变成了必须要面对的改革。当房地产行业实行“营改增”之后, 据相关规定可知, 在“营改增”的第一年如果销售额达到500万人民币或者更多, 需要向国家税务单位申请成为一般纳税人, 其余的则是小规模纳税人。房地产企业在实行“营改增”之前, 税收的计算依据可以包括营业税, 而“营改增”之后, 要将增值税从销售总额中扣除, 对房地产企业造成了严重影响。基于此, 本文分析了“营改增”对房地产企业税收的影响以及筹划方式, 希望为有关单位提供一定帮助。

2 基于“营改增”的房地产企业税收工作

我国房地产行业在发展过程中主要包含两种征税制度, 分别为增值税、营业税, 这两种都是价内税的一种。随着房地产项目价格制度和开发项目的不断发展, 经常会出现重复纳税的现象, 从而给房地产企业造成成本负担。对比于营业税, 如果从价税的层面进行分析, 增值税也属于价外税的范畴内, 可在商品流通的同时将上一环节的增值税扣除, 进而减少房地产企业的税收总额。如果在“营改增”之前房地产企业的营业税税率是5%, 那么在“营改增”之后, 要将税率调整为11%进行增值税销项税率的计算, 以17%的税率进行项税率的计算。

比如, 某房地产企业的含税销售总收入为1000万元, 土地取得成本为300万元, 外购劳务等支出为300万元, 所有增值税都有专门的发票。该企业在“营改增”之前营业税的缴纳额应该为1000万元×5%=50万元, 而“营改增”之后营业税的缴纳额应该为 (1000-300) ÷ (1+11%) ×11%-300÷ (1+17%) ×17%=26万元。由上述数据可知, 在房地产企业中实行“营改增”制度, 能够有效减轻房地产企业的税负。在实践过程中, 要对以下问题引起重视:虽然“营改增”在减轻小规模纳税人税负方面作用非常明显, 但是对一般纳税人而言, 只有在进项扣除金额所占营业收入比例较大时, 才能达到降低企业税收的目的。总而言之, 不管是房地产行业还是其他行业, “营改增”对企业税负复征的现象都有很大影响, 能够在减轻税负的同时提高企业经济效益。

3“营改增”背景下房地产企业税收筹划的方式

3.1 掌握“营改增”政策

对于房地产企业而言, 要在“营改增”政策下实现工作人员的有效管理, 定期开展培训活动, 要求财务人员充分掌握相关政策方针, 针对“营改增”政策中的核心深入分析, 在改革创新的同时转变核算方法, 真正提升房地产企业的核算水平, 确保任何一笔账都能做到有章可循。另外, 可以在房地产企业内部设置税务管理人员, 全面负责税收管理工作, 采取相应措施培养纳税人的纳税意识, 并收集采购材料等工作中的发票, 做好企业的税收筹划工作。

3.2 开发成本筹划

房地产的开发需要经历漫长的过程, 再加上其特殊性, 其成本也比较大。如果在施工过程中提前做好各个环节的精密筹划, 确定成本预算, 对控制房地产开发成本将会有很大帮助。除此之外, 在实行“营改增”制度时, 要将增值税扣除, 因此, 如果在房地产工程建设过程中能够将这些成本以最大化进行平摊, 则能实现增值税的抵消, 最终降低企业税负。总之, 房地产企业的税收对房地产效益具有非常大的影响, 税负增加会直接导致企业不必要的成本增加, 所以一定要做好房地产企业开发成本的税收筹划, 实现企业的良好发展。

3.3 物资材料筹划

在选择房地产企业材料供应商时, 可以通过招标的方式来进行, 房地产可以在增值税相关发票的基础上, 对竞标企业的价格、材料以及施工等进行全面分析, 选择各方面条件都比较适当的竞标企业作为供应商。此外, 在选择劳务时, 尽量不要用个人劳动力, 这样才会方便税务发票的收集。

3.4 销售方式筹划

在房地产企业销售过程中也存在着税收的现象。如果房地产企业的项目在完成建设滞后全部售出, 那么要在项目本身的基础上缴纳相应税款, 其中包括增值税和营业税。房地产项目的售出价格越高, 缴纳的增值税和营业税也就越多。所以, 如果进行销售方式的筹划, 会尽量减少房地产企业销售过程中所缴纳的税款, 进而增强房地产企业经济效益。通常情况下, 房地产销售筹划时会将房产项目的销售分为房产销售和建筑费用两个部分, 因为通过这种方式扩大了税款缴纳范围, 相应的税款总额也就会降低, 有利于税务支出的控制。

3.5 劳务支出税收筹划

房地产企业劳务支出筹划是其中非常重要的一项举措。劳务支出主要包括两方面, 一方面为工程建设过程中工人的劳务, 另一方面是房地产企业本身存在的劳务支出。一般来说, 上述情况都需要缴纳税款, 但是如果能够获取增值税发票, 那么后期就不需要缴纳房地产本身的劳务支出税款, 有利于实现房地产企业经济效益的最大化。

4 结语

综上所述, 房地产行业中“营改增”制度的实行, 对房地产企业造成了十分重要的影响。在这种情况下, 房地产企业要充分利用此次改革, 增强对内部制度的管理, 促进内部转型, 减小“营改增”带来的损失, 进而实现自身的良好发展。而房地产企业税收筹划方式可以从注重“营改增”政策的学习、开发成本税收筹划、物资材料及销售方式的税收筹划等方面入手, 进而降低企业的增值税额。

摘要：在“营改增”手段不断深入的背景下, 房地产行业必将面临一系列的改革。本文通过分析“营改增”对房地产企业税收的影响, 重点研究了“营改增”下企业税收筹划方式对房地产行业的可持续发展具有重要意义。

关键词：“营改增”,房地产企业,税收,筹划方式