第一篇：房地产企业论文范文
房地产企业需要诚信
纵观古今中外知名品牌企业的发展轨迹,自身的经营实践也证明,在品牌形成的众多要素中,诚信是树立品牌最核心最关键的要素,是品牌战略的发展基石。换言之,谁实践了诚信,谁就赢得信誉,谁就提升了品牌的知名度。因此,要想在竞争中胜出,实施品牌战略,打造房地产企业品牌,提升企业的核心竞争力,必须以诚信为本。
诚信是市场经济的核心,是最重要的市场游戏规则,也是创建房地产企业品牌的基石。房地产企业要创建品牌,取得好的效果和效益,必须树立以诚信为本的经营管理理念,把社会责任融入到品牌建设的核心中。
坚持诚信服务不断提高房地产售前生产质量和售后服务,质量是产品和企业的生命,其内涵实际上包括企业对客户的售前、售中和售后的所有服务,是品牌的核心内涵,是品牌长盛不衰的支柱。质量信誉也体现企业对社会的承诺和责任,打造房地产品牌应把它作为最重要的环节来抓。随着人们生活水平的提高,人民不仅对房屋本身的建造质量关注,也越来越对居住环境、物业管理质量提出了更高的要求。房地产企业发展的核心是质量,质量抓不好,口碑、信誉谈不上,品牌难形成。
用诚信打造品牌,房地产企业重点要把握以下几个质量关:
一是产品综合质量关,建立严格的质量管理体系,从勘探、材料供应、施工流程、竣工验收乃至到交给业主前的整改都要严格把关。尤其要大力抓好户型质量,尽量抓好每平方米的最高利用率。
二是要创造一个良好的环境质量,确保建筑布局合理紧凑,规划设计讲究人性化、以人为本、小区绿化面积大、绿化率高、布置集中,同时住宅产品的配套设施要结合规划,不断完善,尽量符合人的舒适度,朝着使住户生活便利的方向发展。开发以教育、商业、休闲娱乐为主题的学校、超市、公园等一系列的住宅配套设施,加强产品的人文化、人性化,把优秀的文化品位融入人居环境,此外还应该积极采用新工艺、新技术,不断创新,努力提高品牌的技术含量。
三是要努力创造一个优质高效的物业管理服务环境,努力实现物业管理的规范化、规模化、人性化和信息化。物业管理质量的高低对于房地产品牌的树立和品牌市场的形成尤为重要,是创建品牌住宅小区的延续和完善。
总之,各房地产企业,要努力提高自身品牌建设,加强对诚信的忠实度。
作者：严 征
第二篇：强化房地产开发企业资金管理,提高企业效益
摘要本文基于资金管理的含义及其在房地产开发企业中的重要性，结合当前房地产开发企业资金管理的现状和问题，提出了强化房地产开发企业资金管理，提高企业效益的相关措施，
关键词：房地产开发企业;资金管理;企业效益
一、资金管理概述
资金是指社会主义再生产经营过程中财产物资的货币表现，而资金管理就是对资金的筹集、配置、运用、分配、监督等管理工作。企业只有在筹集一定数量资金的基础上，才能运用好资金;在资金保全原则下，合理有效地运用资金，才能使企业实现销售收入和利润;只有将企业实现的销售收入和利润作合理妥善的分配，才能保证企业再生产和扩大再生产的经营活动持续顺利进行。
二、当前房地产开发企业资金管理的现状
房地产开发企业是资金使用密集型的企业。在房地产项目的经营开发上，房地产开发企业除了自有的一部分资金外，往往有较大比重的资金需要通过金融机构解决，于是大、中型的房地产开发经营项目所需贷款额就很大。而且房地产项目的开发经营具有涉及面极广，投资周期长，经营风险大等特征，因此房地产开发企业应本着降低资金风险，提高资金使用效率，增加单位资金利润率的原则，通过各种手段加强资金管理，力争在最短的周期内收回并增值投资，从而获取最大的投资收益。
加强房地产企业资金管理和控制，促进企业提高资金使用效益是当前企业管理的十分重要。然而，目前房地产企业资金管理还存在不少问题，(1)财务预算管理“虚”，资金结算管理“散”，监督考核环节“弱”和管理方式，手段落后，效率低下等方面，企业财务风险日益显露;(2)企业运作资金融资渠道单一，过于倚重银行贷款，给银行带来了很大的风险，数据显示，2009年12月，全国房地产投资达3.6万多亿，同比增长17.8%，但资金结构却没有发生任何变化，其来源仍然主要是银行贷款、预售款和企业自筹款。
三，加强房地产开发企业资金管理，提高企业效益的措施
1.科学安排资金的收入和支出
房地产业经济活动需要投入大量的资金，如果管理不善使用不当，就会使资金耗费增加，或延长资金占用时间。合理协调收入和支出，提高资金供应和使用的协同性，改善资金的时间结构。在房地产开发建设过程中，房地产企业需要投入巨额资本，而最终资金的回收则要待工程竣工出售后收回或通过出租逐步收回。所以，房地产开发的资金筹措，通常是通过债务安排来实现的。银行和其他非银行金融机构是房地产开发企业资金的主要提供者，其资金供应的及時性和有效性对于房地产开发过程的顺利进行是至关重要的。开发企业财务部门要对开发企业管理费用支出进行监督审核，拒绝一切不合理支出，确保流动资金不被浪费。同时，积极采取各种手段减少资金的占用，日常减少资金占用的基本途径包括实行计划管理，推行定额管理、分级归口管理，推行定期审核分析制度，加强资金管理的直接效果是加速资金周转，提高资金的利润效率。
2.加强资金计划分析和预算管理
资金计划分析是在执行资金计划后，将资金计划的执行情况与预期情况进行比较，找出资金计划偏差的原因一计划编制基础问题、计划编制不合理、计划编制方法不正确、计划执行不力等，从而加以改进，使后期的资金计划编制更加合理。资金预算管理是是实现资金良性循环的首要环节，有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。资金预算分为年度预算及月度执行预算，遵守收付实现制并采用直接法编制，同时采用间接法编制以相互验证。以最优的资金成本制定资金使用方案，综合平衡和编制单位的资金总预算。年度预算侧重于全年资金的平衡与预算，月度执行预算主要用于月度的资金调度与控制。预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式，将不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡，为合理调配和使用资金服务。
3.拓展多元化融资渠道
(1)银行贷款。银行贷款属于债务性融资，也是一种间接融资。它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，是房地产企业资金的主要来源。其贷款形式多样，具体分为：抵押贷款、信用贷款、担保贷款、贴现贷款。
(2)房地产信托。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为;从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产业整体的融资成本，节约财务费用，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。
(3)其他融资渠道。比如，还可以通过债券融资、融资租赁方式、典当方式、委托贷款方式、信用卡方式，来解决一时的资金急需由于有些融资方式目前属于金融创新品种，在具体操作中，可能会有一些与政策相抵触的地方，财务人员应掌握好政策。
四、结束语
总而言之，房地产企业的效益和资金管理是密切相关的，要切实加强上述各个方面的管理工作，项目先期做好可行分析，拓宽融资渠道，优化资金结构，控制投资风险，盘活沉淀资金，提高资金利用效率，才能提高整个企业经济效益。
作者：傅华南
第三篇：房地产企业成本核算
摘 要 合理确定房地产企业的成本，不但是房地产企业管理控制、准确计算利润的需要，还是房地产企业计算土地增值税和企业所得税的重要基础和依据。因此，合理计算房地产企业的成本是房地产企业管理的重要方面，现将房地产企业成本核算的一般程序和大家作一个分享，以期共同完善。
关键词 房地产 成本核算 企业管理
一、成本核算的一般步骤
（一）根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
（二）按成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账簿，按成本核算对象归集开发成本费用。
（三）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
（四）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
（五）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
二、成本核算对象的确定
成本核算对象的确定应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。 在上述原则下，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等实际情况，确定具体成本核算对象。
（一）单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
（二）在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
（三）对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
1.成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
2.同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
3.同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
（四）根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
成本核算对象一般应在开工前确定，以便于进行科目的设置和费用的及时归集。而且一旦确定，不应随意改变，以保证成本核算的准确性。
三、成本费用项目的一般设置
开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列六项：1)土地征用及拆迁补偿费2)前期工程费3)基础设施费4)建筑安装工程费5)配套设施费6)开发间接费。
土地征用及拆迁补偿费一般设置土地征用费（内容主要是支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等）、拆迁补偿费（内容主要是有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账，分别冲减有关成本）、市政配套费（内容主要是向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等）、其他（核算内容主要包括土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等）四个科目进行费用的归集和核算。
前期工程费一般设置项目整体性批报建费（内容主要是项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费）、规划设计费（内容主要是项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。）、勘测丈量费（内容主要是水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。）、“三通一平”费（内容主要是接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等）、临时设施费（内容主要是工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用）、预算编审费（内容主要是支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或審查预算而发生的费用）、其他（主要包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等）七个科目进行费用的归集和核算。
基础设施费一般设置道路工程费（内容主要是小区内道路铺设费）、供电工程费（内容主要是变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等）、给排水工程费（内容主要是自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等）、煤气工程费（内容主要是煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等）、供暖工程费（内容主要是暖气管道的铺设费、集资费）、通讯工程费（内容主要是电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等）、电视工程费（内容主要是小区内有线电视的线路铺设和按规定应交纳的有关费用）、照明工程费（内容主要是小区内路灯照明设施支出。）、绿化工程费（内容主要是小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费）、环卫工程费（内容主要是指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站(箱)、公厕等支出）、其他（主要是小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等）十一个科目进行费用的归集和核算。
建筑安装工程费一般设置土建工程费、安装工程费、装修工程费、项目或工程监理费、其他五个科目进行相应的费用归集和核算，其中：土建工程费一般又下设基础工程费、主体工程费、甲供材料费（有甲供材料的情况下）三个科目进行费用的归集和核算；安装工程费一般又下设电气(强电)安装工程费、电讯(弱电)安装工程费、给排水安装工程费、电梯安装工程费、空调安装工程费、消防安装工程费、煤气安装工程费、采暖安装工程费、甲供材料设备费（有甲供材料及设备的情况下）九个科目进行费用的归集和核算。
配套设施费一般设置不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出、营业收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出、大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益的支出三个科目进行相应的费用归集和核算。
开发间接费一般设置现场管理费用、借款利息费用、物业管理基金及公建维修基金或其他专项基金、质检费、其他六个科目进行相应的费用归集和核算。
四、成本费用的归集与分配
土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象分配时，相关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。
前期工程费能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本；應由两个或两个以上的成本对象负担的，可先进行归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。
基础设施费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，应先进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象。
建筑安装工程费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象。对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例乘以各自的标价进行分配。
配套设施费凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”；不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象。配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象。先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下：可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的成本。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的相应成本。如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的成本，不应等全部配套工程竣工后一次调整。凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本中。
开发间接费应先通过“开发间接费”科目归集，根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的成本核算对象。
成本费用的归集和分配，是房地产企业成本核算中最为重要的一个步骤和环节，其归集和分配的完整性和合理性对于核算对象成本分配的合理性至关重要。同时，房地产企业的成本核算也是一个不断发展和完善的过程，相信随着各房地产企业的不断探索和实践，将会更加趋于合理和完善！
作者：江保明