房地产企业财务管理论文

2022-04-15

【摘要】本文主要从“营改增”税收制度改革的内涵写起,明确了税务改革的目的,然后分析了“营改增”政策对当前房地产企业财务管理方面帶来的影响,并有针对性地提出了改善措施。今天小编为大家精心挑选了关于《房地产企业财务管理论文(精选3篇)》,供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。

房地产企业财务管理论文 篇1:

房地产企业财务管理核心问题研究

【摘 要】房地产是我国社会经济发展中不可或缺的组成部分,起到了极其关键的作用,房地产企业财务管理水平很大程度上决定了房地产企业的发展速度。但由于各种原因,房地产企业财务管理核心依然存在一些问题,导致房地产企业财务管理的水平普遍偏低。鉴于此,论文从多角度出发,对房地产企业财务管理核心问题及其对策展开研究,以提高我国房地产企业的财务管理水平。

【关键词】房地产企业;财务管理;核心问题

1 引言

近年来,虽然房地产企业得到了快速发展,但其财务管理依然存在着诸多不足,降低了企业财务管理应有的作用,制约了企业经济的进一步发展。为了解决房地产企业财务管理中存在的问题,只有在实践过程中不断地进行创新和改进,才能提高企业财务管理的质量。因此,房地产企业财务管理核心问题及其对策的研究依然成为现今较热的话题,而如何对其进行创新,成为企业财务管理部门应深思的问题。

2 房地产财务管理的特点概述

房地產财务管理的特点有以下五点:企业风险高、管理难度大、资金回收期长、房产开发过程会遇到诸多问题和变化、需要投入资金量大等。其一,企业风险高。随着人们生活水平不断提高,对生活质量的要求也会不断变化,由于房地产开发周期长,导致房产在开发往完成时,房产设计、地块整体规划等满足不了人们的需求,使房地产企业房子降价出售,导致房产企业出现亏损;其二,管理难度大。房产企业涉及各行各业、涉及方面众多,包括了投资人、债务人、债权人,还涉及了环境保护部门、建设部门、国土部门、规划部门等,另外在房产开发的过程中涉及的金额数目庞大,并且资金来往频繁,在短期内无法收回资金,这些问题都增加了房地产财务管理的难度[1]。

其三,资金回收期长。众所周知,房产开发周期长、流程复杂繁多,导致资金回收的周期加长,若发生某一环节的财务管理问题,将会对整个房产造成致命的“打击”,影响了房产的正常开发,从而使得资金难以得到有效回收,致使企业出现财务问题,出现资金链断裂,导致企业面临破产;其四,遇到各种问题和变化,包括融资成本、银行利率、政府土地政策、社会环境等变化,从而出现各种预期之外的问题;其五,投入资金量大。房产开发流程多且烦琐,每个流程都需要投入资金,使得企业需要通过多种渠道进行融资获得开发资金。

3 财务管理在房地产企业中存在的问题

3.1 财务管理意识欠缺

财务管理在企业经济发展中起到了关键的作用。然而,至今还有一部分房地产企业尚欠缺财务管理的意识,在工作中财务人员只是凭借着个人的直觉和经验进行,降低了财务管理应有的作用,加剧了企业的经营风险。财务管理不仅仅可以进行记账、薪资等工作,还能够进行经济管理等工作。另外,企业的高层管理员财务管理的意识也较为薄弱[2]。

3.2 资金流动性差

多数房地产企业都存在着资金回流慢的情况,导致债务不断增多,使得企业出现了资金流动差的现象,造成企业财务管理的难度增大。由于房地产企业建设项目周期较长,短则2年,长则十几年,使得资金转换周期加长,企业无法在短期内将资金收回,造成债务不断增加。同时由于企业的融资渠道单一,无法在短期内筹集到足够的资金,增加了房地产企业财务管理的风险,造成企业财务出现危机,影响了企业的发展。

3.3 财务管理制度存在缺陷

现今,在经济环境和社会环境不断变化的情况下,房地产企业依然采用着传统的财务管理模式,传统的财务管理模式已满足不了现今社会经济发展的需求。例如,在记账方式上,依然采用人工操作的单一模式,又如在财务决策上,依然是财务管理一把手决定,使得财务管理单一化,未能实现现代化的财务管理,降低了财务管理应有的作用。

4 房地产企业财务管理问题解决对策

4.1 加强对财务管理的重要性认识

财务管理决定企业的发展和生存,起到关键作用。因此,房地产企业全体上下都需要对财务管理具有一定的认识,都要意识到财务管理的重要性。首先,企业管理层需要对财务管理给予高度的重视与支持,将财务管理提升到企业发展的战略地位,将财务管理转变成企业文化,将财务管理作为企业发展的指导思想。其次,明确财务人员的职责,将财务责任落实到每一个部门,每一位员工身上,实现企业财务管理规范化建设。最后,以完善的管理制度为依据,进行有序、合理的经济发展活动,推进企业财务管理的发展。另外,加强财务管理重要性的宣传,例如:板报宣传、定期培训,从内部不断提高员工财务管理的认识,从而建立一个良好的企业环境。

4.2 加强财务管理资金控制

对于财务管理资金控制方面,应根据企业的经济形式、未来规划、融资环境、企业规模等方面,确定企业房产投资项目,合理控制企业的债权比例和股权分配比例,提高財务管理的控制力度。一方面,企业可根据市场营销环境和投资环境等因素对资金结构进行调整和控制。另一方面,建立良好的融资环境,确保良好的企业财务状况,提高企业销售利润和市场需求的发展。寻找更多的融资渠道,打破单一融资模式,例如利用P2P加强企业财务管理资金的控制,企业风险控制的业务能力,加强企业资金的控制,利用P2P技术中的非中心化、可扩展性、健壮性、高性价比、隐私保护等特点,制定出符合自身发展的P2P风控制度,同时培养企业风险控制部门的专业技能,不断提高风险控制人员的综合能力,进一步提高对于企业资金的控制。

4.3 建立和完善财务管理制度

一方面,根据企业自身的发展和内部的实际情况,以及相关的法律法规,如税法等制定出符合自身发展的财务管理制度,加强内部制度落实力度,建立满足企业管理需求的财务管理控制制度。另一方面,财务管理制度必须具备较强的约束性,应做到在制度面前人人平等,一旦制定和实施,就必须严格遵守,进行严格的监督和制约,严格遵守财务管理原则。并且财务管理制度需要具备系统性、全面性和重要性,内容要涵盖企业各个岗位的业务,制度建立的基本内容包括设施管理、财务管理、原则问题、财务会计、总则等,财务管理业务包括了企业货币资金、对外投资、资产管理、支出管理、收入管理、预算管理、监督检测、财务分析等。例如:依据国家颁布的《房地产会计制度》、《房地产财务制度》、《国家会计法》等,结合自身的发展情况,制定符合自身发展的制度[6]。

5 结语

通过本文的论述得知,房地产企业财务管理在企业经济发展中起到了重要作用。由于企业财务管理意识欠缺、资金流动性差、财务管理制度欠缺等问题,造成企业财务管理质量偏低。因此,在这种情况下,需要加强对于企业财务管理重要性的认识,并且加强企业财务管理资金控制,同时不断建立和完善财务管理制度,才能够有效提高房地产企业的财务管理水平,从而加快企业经济的发展。希望在本研究的帮助下,能为我国房地产企业解决财务管理核心问题提供参考。

【参考文献】

【1】高静.浅谈关于财务管理的房地产企业资产运营模式转型分析[J].财经界(学术版),2017,01(06):95-96.

【2】任丽新.房地产开发企业财务管理存在的问题及应对策略分析[J].经营管理者,2017,02(06):163.

作者:周海娟

房地产企业财务管理论文 篇2:

“营改增”对房地产企业财务管理产生的影响

【摘 要】本文主要从“营改增”税收制度改革的内涵写起,明确了税务改革的目的,然后分析了“营改增”政策对当前房地产企业财务管理方面帶来的影响,并有针对性地提出了改善措施。

【关键词】“营改增”;房地产企业;财务管理

一、前言

营业税时代,房地产企业在财务管理上存在着很多管理不善的方面,这在很大程度上影响着企业正常发展,对房地产行业本身是不利的,不利于在合法的情况下进行市场主体的竞争,为了改变这一现状,急需对房地产财务管理上做出调整和完善。

二、“营改增”税制改革的内涵

李克强总理在2016年两会期间提出自5月1日全面实施“营改增”改革,将房地产业、建筑业、金融业、金融服务业纳入税制改革范围,而且所有在华企业新增的不动产增值税都纳入到抵扣范围内,实现绝大多数市场主体税收负担只减不增。5月1日以后的房地产企业的营业税将全部被增值税所取代,在我国施行了20多年的营业税退出了历史舞台,从而现在的增值税将替代营业税与其他税种对房地产企业进行协同管理。

三、“营改增”对房地产财务管理的影响

1.对房地产企业负债的影响

“营改增”政策的实施对房地产企业在经营和发展过程产生了一定的影响,由于房地产企业所经营的项目具有周期长、投资大、收益晚等特点,在经营的过程中难免会遇到一定的风险,但“营改增”政策的实施能有效的降低企业的税负,从而达到降低企业经营风险的目的,从而促进行业之间税负方面的公平。从理论上讲,“营改增”实施和推出的目的是消除重复纳税,实现产业结构的优化和升级,这一作用能够帮助房地产企业降低实际税负。除此之外,在“营改增”政策的影响下,企业的固定资产原始入账金额累计折旧会一定程度上的减少。这就说明“营改增”可以帮助房地产企业扩大其规模,提升资金的周转能力和流动能力。因此,“营改增”对房地产企业税负方面起到了积极的影响,特别是对促进房地产企业的发展,抑制房地产高负债的模式有着明显的帮助。

2.对房地产企业财务管理方面的影响

“营改增”政策对企业的财务管理方面起到一定的影响,“营改增”政策实施后,增设了许多纳税须知和与以往不相同的纳税规定,这些都会对企业的财务管理方面带来巨大的影响。很多房地产企业的管理者并没有对财务管理给予一定的重视程度,将更多的重视程度转向对经济建设方面,致使企业内部财务管理人员的消极怠工,对于新政策和税法的新要求了解过于片面,更是在一定程度上暴露了一些能力不足和工作素质不强的员工的缺陷,这种缺陷的暴露直接影响着企业财务管理水平的下降,甚至不适合当前的财务管理的发展。换句话说,“营改增”政策对财务人员的专业能力带来了巨大的考验。若是财务管理人员自身的业务能力不达标,便会对房地产企业的财务管理造成一定的风险。

3.对房地产企业现金流的影响

“营改增”会对房地产开发企业的现金流量表造成一定的影响,主要体现在:(1)房地产企业在发展中经常会涉及到大量的施工设备,由于可抵扣购买价格中的增值税进项税额,减少企业的现金流出,从而提升了企业的投资金额。(2)由于房地产企业的税负会随着“营改增”的实施而不断降低,导致现金流的使用水平逐渐上升。(3)在筹资活动中,“营改增”促使企业考虑融资范围,导致其现金流比重加大,从长远的角度来看,融资活动的阶段性甚至会面临着较大的压力,若是不谨慎面对更会增加房地产开发企业的负债压力。

4.对房地产企业财务风险管理的影响

对房地产财务工作者的工作提出了挑战,“营改增”在实施后,对房地产企业的会计核算产生了较大的影响,其中包括会计科目的增加和核算更复杂,使会计人员的专业能力面临着极大地挑战。这就要求财务人员要根据“营改增”的要求。与此同时,“营改增”的实施更是对以往的税收制度以及相关的细节进行了完善和调整,在这一环境下,房地产企业的会计便要清楚“营改增”政策调整过程中的变化,这些政策的调整更是在影响了房地产企业即将运行的项目以及运行过程中的项目,加之上文提及的房地产企业投资金额巨大、周期长、收益慢等特点更是造成了企业的财务管理方面的风险。

四、完善房地产企业财务管理的建议措施

1.提高房地产企业的财务管理水平

提高房地产企业的财务管理水平是完善房地产企业财务管理的重要举措,在“营改增”政策的全面实施后,房地产企业要紧随时代的步伐,借助税制改革来发展自己企业,努力提升企业的财务管理水平。首先,强化财务管理要求。房地产企业进行每次采购时,需要票、货、款一致,即要规范材料设备采购合同需要以房地产企业为签订主体,用房地产企业公司的名义取得增值税专用发票,货款支付以房地产的银行账户转出。同时也要求与房地产进行签订采购合同的供应商开具增值税发票时,保证发票单位、收款账号的单位以及货物的单位一致。这里委托贷款或者抵账取得材料将会使税负有增无减。其次,房地产应该尽快与上游的建筑商和施工方进行配合,尽量保证在房地产企业运营过程中的建筑材料采购和工程机械等大额成本支出方面全部能取得满足进项税额抵扣要求的增值税专用发票,使房地产企业可抵扣的进项税额增加,降低需要缴纳的增值税税负。再次,强化财税上的管理。房地产企业采购部门在每次采购物料时需要票、货、款同时上交,也就是要求材料设备采购合同以建筑公司为签订主体,取得的是以建筑公司为抬头的增值税专用发票,货款支付也要以建筑公司的银行账户转出。坚决杜绝委托付款以及抵账购进材料的现象,否则将会导致税负有增无减。

2.提升房地产的企业的风险防范意识

提升房地产企业的风险防范意识是“营改增”政策下提升企业财务管理水平的又一重要举措,在这一环节中,企业的管理者需要建立健全风险防范机制,尤其是要将预算管理和成本管理相结合,深入了解企业内部的实际运行和发展情况,并带有一定针对性和目的性的建立风险预警防范机制,保证该机制处于动态的监督状态,一旦房地产企业所投资的项目出现潜在的风险,便要在第一时间了解情况,从而做出正确且及时的处理。由于这次税制改革对房地产企业财务管理方面提出了更高的要求,也无形中为企业的风险管理方面带来了一定的挑战,这就需要加大对增值税专用发票的管理力度,要求房地产企业强化增值税专用发票的抵扣意识。房地产企业进行经营管理时,在对上游建筑安装合作企业选择时,应该注意其规模和实力是否与经营项目所搭配,而且要选择有一般纳税人资格的建筑安装企业。这里要求对小型建筑安装合作企业谨慎选择。小型供应商所提供的货品比较便宜,但是其规模和实力较弱无法开具增值税专用发票,导致房地产企业购进材料后无法进行进项税额抵扣。必须使房地产企业的管理者明白,增值税专用发票违法成本远远高于正常开具增值税发票的税收成本,所以房地产企业必须妥善保管、使用专用发票,依法提高进项税额的抵扣度,避免一切人为因素给企业带来涉税风险:第一,增值税专用发票上面的信息必须真实、完整而的,涂改则作废处理,发票及货物的规格、种类等相符,发票上的金额要与实际金额吻合,并且发票上面必须由税务部门的加盖公章。第二,取得增值税发票后必须进行网络认证,校验通过后方可采用,过期发票和假发票作废处理。

3.优化税收筹划和发票管理工作

优化税收筹划和发票管理工作是“营改增”政策下提升房地产企业财务管理水平的又一重要举措。当房地产企业采购货物或者劳务时,企业履行支付义务后,经办人应该在取得相关发票后,及时将此发票上交财务部,要求对方交付发票后再交付钱款。这是由于增值是专用发票需要经过税务局检验过才能进行进项抵扣,而这个检验的时间需要从开票后360天内,超出此时期,则税务局普遍认为对法律的态度懈怠,则不能进行进项税务的抵扣。但是,可以将强财务部与业务部的沟通率,及时核对取得发票的情况,及时追讨。当财务部取得增值税专用发票后应该在月底和月初到税务局去进行发票认证手续。财务部还应该经常与销售部沟通,对相关增值税发票进行计算,得出相应的销项税额。在一定情况下,可以尽量延迟开具房款增值税发票。这是因为增值税控制系统开具发票后,必须在次月进行申报缴纳的相关税金,这与营业税缴纳申报有很大不同。与此同时,还要进一步提升房地产企业的税收筹划工作,由于“营改增”这一政策的提出无疑为房地产开发企业的税后筹划带来了更大的挑战,为了在市场经济的发展中提升企业的经济效益,便要在房地产企业正常运行的过程中提升会计核算水平,获取真实且完整的会计核算信息,并以房地产开发企业环境为考察点,将税收筹划作为切入点,制定合理且完善的税收筹划制度。从而保证房地产企业的税收筹划制度具有一定的合理性和先进性。

五、总结

“营改增”税制改革从本意上讲就是为了消除企业重复纳税现象,降低单位的税收负担,同时也是在激烈的市场竞争环境下,规范房地产财务管理方面的不良现状,对房地产企业进行长远意义上的保护,以促进其行业的不断成长。

参考文献:

[1]倪飞龙.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].江西建材,2016(24):235-235.

[2]陆勇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J].行政事业资产与财务,2016(9):18-19.

[3]何清萍.浅谈营改增对建筑企业财务管理的影响与应对措施[J].会计师,2017(7):29-29.

[4]任燕纬.探讨“营改增”对建筑企业财务管理的影响与应对措施[J].财会学习,2017(22):175-175.

作者:石雷

房地产企业财务管理论文 篇3:

房地产企业财务管理与成本控制的协同管理分析

【摘要】本篇文章针对房地产企业财务管理与成本控制的协同管理一题展开了较为深入的研究,同时结合房地产财务管理及成本控制协同管理的特点与笔者的自身经验总结出了几点可行性较高的应对措施,其中包括进一步完善现有的制度建设、设立专门的财务管理体系以及进一步提升运作管理体系的规范性等等,以期能够对我国房地产企业财务管理水平的提升献上笔者的一点绵薄之力。

【关键词】房地产企业;财务管理;成本控制;协同管理

一、房地产财务管理及成本控制协同管理的特点与问题

简单一些解释,现代企业中的财务管理工作主要针对的是企业的资产、资金项目以及利润等诸多内容所展开的,它是整个管理体系中的重中之重,可以将企业的真实经营状态展示出来,从而帮助企业的管理者制定出更加科学化的消耗与分配制度。而房地产企业的财务管理工作则包含了企业运营资金的筹集、企业投资资金的运用、开发项目的成本控制、税务筹划以及利润分配等诸多方面。在具体的管理工作中,房地产企业的成本管理工作者要结合企业的实际条件与经营情况来预先制定出成本控制目标,而后再对各个不同的施工阶段展开动态化的全程管理。基于此,笔者针对房地产企业的财务管理与成本控制的协同管理特点进行了如下的总结:

(一)开发周期较长,筹资金额巨大

由于房地产开发企业的特殊性,因此也就导致了其开发工作的周期时间较长,并且需要耗费大量的筹资金额。在实际的开发建设工作中,房地产企业需要严格按照征地开发和施工交付等顺序来展开管理工作,从而在无形当中增加了筹资任务的难度。

(二)决策要求严格,存在较大风险

由于房地产开发工作需要经历比较漫长的时间,因此在整个开发过程中所能够涉及到的环节和内容也相对较多,在其中蕴含着很多风险因素。在此种情况下,房地产企业中的财务人员就要肩负着更多的责任,不仅要从根本上提升企业投资决策的准确性,同时还要保证为企业的管理者与经营者提供全面且真实的财务参考数据。

(三)成本管理的工作内容过于复杂

房地产企业的成本管理工作所能够涉及到的内容十分广泛。首先,从成本构成的角度来分析,房地产企业的成本管理工作会涉及到工程费用、设施费用、安装费用以及拆迁费用等多个方面;其次,从成本核算的角度来分析,房地产企业的财务管理人员要将单项开发工程设为具体的核算对象,并且将每一个单项工程的成本单独计算出来,针对那些开发周期時间比较长的工程项目来说,则可以按照区域标准来完成成本核算;最后,从成本结算的角度来分析,房地产企业在通常情况下都会先将住宅建筑建设完成,而后再完善相关的配套设施,在此种情况下,房地产企业就是根据已经成功出售的住宅成本费用来对尚未布置完成的配套设施费用进行预提处理。

二、房地产企业财务管理与成本控制的协同管理策略

(一)进一步完善现有的制度建设

为了能够让企业的财务管理与成本控制水平出现大幅度的提高,房地产企业的管理者要针对原有的制度内容展开进一步的完善与优化。首先,房地产企业的管理者要确保内部的成本控制工作严格按照预决算的制度流程来进行作业,同时还要保证所使用资料的真实性和准确性;其次,企业管理者在进行财务管理工作时,还要将更多的工作重心放到对预决算的审核与复核工作中,以此来确保企业的成本控制工作的实施效率;最后,在对原材料进行采购时,相关的采购人员要尽可能的选择那些口碑较好且信用状况优秀的供货企业来建立合作关系,在采购合同签署完成以后,将进货单据以及相关的材料单据如数上交给企业的财务部门完成审核,待数量与金额都核对完成并保证准确后方可进行签字确认。一旦在核实的过程中发现有不合格材料单的出现,企业的财务部门应当立即联系企业内部的采购部门与成本部门,将问题的源头进行确定,并在第一时间制定出有效的整改方案。

(二)设立专门的财务管理体系

1.加强对基础财务管理工作的监管力度

如今,纵观我国绝大多数的房地产企业财务管理现状来看,很多房地产企业都尚未拥有一套完善的财务管理体系,并且没有根据当前的行业发展现状来及时的更新管理理念。在日后的财务管理工作中,房地产企业的管理者要经常性的引入一些优秀的先进管理经验,对现有的基础财务工作展开进一步的完善。另外,财务工作人员也需要结合企业的实际经营现状来制定出可行性较高的成本控制方案,为企业的决策者提供真实的财务数据。

2.提升房地产企业的财务管理水平

通过上文中的介绍可知,由于房地产企业的财务管理工作会涉及到多个领域与管理环节,因此需要相关的财务管理人员具备高水平的专业能力与管理意识。基于此,企业管理者要经常性的开展培训和教育活动,聘请一些行业当中的专家精英来到企业当中对财务管理工作者提供岗位培训和就业指导,让他们的成本管理意识可以得到较大幅度上的提升。

3.加大对资金管理的掌控力度

房地产企业当中的财务工作人员要全面认识到自己身上所肩负的重要责任,认真完成企业内部的资金管理工作。在实际的财务管理工作中,财务人员需要同时负责好筹资管理、现金管理以及成本管理等多项财务内容,确保企业的信用情况维持在优秀的状态当中。除此之外,企业管理者还要制定出一套可行性较高的融资计划方案,尽可能的加快企业资金的周转速度,为财务人员营造出一个良好的财务管理环境。

(三)进一步提升运作管理体系的规范性

在当前的行业环境当中,房地产企业如果想要保证自身价值链条的完整性,就必须要将核心业务外包出去。首先,选择对核心业务进行外部,能够让房地产企业与专业性极强的外包企业之间形成一种十分紧密的合作局面,从而让企业能够拿出更多的时间与精力来放到财务管理与成本控制工作当中;其次,地产企业如若想要尽快的形成独有的企业标准,就必须要针对现有的管理方法进行统一与完善,逐渐在企业内部建设起跨部门管理的流动体系。在这个过程当中,企业管理者要不断的丰富自身与企业员工的知识内涵,运用最短的时间来形成一个开放性较强的操作系统。

参考文献:

[1]冯志艳,卢忠军.我国中小房地产企业财务管理中存在的问题及对策分析[J].中国集体经济,2012,(25):166-167.

[2]刘红燕.房地产企业财务管理与成本控制协同管理策略分析[J].中国经贸,2015,(6):183-184.

[3]尤正生.试论房地产企业财务管理的新构想[J].中国外资(上半月),2012,(11):60.

作者:李洪武