房地产企业会计论文（精选8篇）
篇1：房地产企业会计论文
房地产企业论文企业内部控制体系论文：论房地产企业内部控制体系
建立
摘 要：内部控制是现代企业加强管理，提高经营效率，实现战略目标的有效工具和重要手段，对房地产企业更是如此。在分析构建房地产企业内部控制体系的目的及原则的基础上，从加强内部环境建设、设立有效的控制活动等方面提出了具体的构建措施。
关键词：房地产企业；内部控制；控制体系
我国的房地产企业经过二十多年的发展，已经成为了经济社会发展的中坚力量，然而在国际金融危机及国内宏观调控的双重影响下，我国的房地产企业正面临着前所未有的挑战。在严峻的考验面前，很多房地产企业已经意识到应加强内部管理，提高企业的管理水平。而内部控制作为内部管理的重要手段，对优化企业管理、增强企业竞争实力和防范风险具有至关重要的作用。内部控制的含义及房地产企业建立内部控制体系的目标
1.1 内部控制含义
根据《企业内部控制基本规范》对内部控制的的定义，内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工实施的、旨在实现控制目标的过程。而控制目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。可见内部控制是由包括管理层在内的全体员工设计并执行的一系列的政策、程序，而这些政策与程序的执行是为了合理保
篇2：房地产企业会计论文
关键词：房地产;企业;销售收入确认;衡量标准
一、我国房地产开发企业销售收入会计核算所存在的问题(一)销售收入确认的衡量标准存有以下三点情形1.地产企业获得预售房款，确认为销售收入此类观点的持有者认定，商品房或建筑成品的预售阶段是地产行业的销售方式的特殊性时段，企业在获得了预售许可证件之时，该建筑产品就已开工建设，建筑成品的基本模式结构就不会在发生改变，并且认定建筑成品与用户之间所签订的约束合同，在常规情形下，不可撤销。但在此形势下对建筑产品的销售确认的衡量标准就会以按照工程的完工进度情况收取预售费用。此形势下，预售确认收入将会存在房款不能有效收入的现象，从而影响企业的经济效益，致使在企业内部的财务报表分析上不能充分的明确披露，体现不出企业经营的实体业绩。
2.地产企业获得预售房款，不确认为销售收入此类观点的持有者认定，预售业务企业所收取获得的房款就是预收房款，不能对其认为是确认后的房款收入，其观点不难理解，也就是只有待到工程项目施工完工后建筑成品交付给用户后，才能对预收账款转入到业务核算的范畴之内。由于企业与用户之间只签订了购房约束合同，此形势下的预收房款相对于对企业来说，就是一种负债。从而一定程度上，其所存在的问题也说明了企业的业绩不能有效的表现出来。
3.在开发项目建设期间，确认销售收入此类观点的持有者认定，在建筑成品的施工建设阶段，就认定实现确认销售收入。但在认定的确认销售的房款金额上与上述第一类所持有的观点不尽相同。其是运用实际施工建设程度的完成量以百分比的形式表现确认开来，并用以计算出阶段性应得到的收入与应转换的阶段性成本。但是这种观点对企业的影响就是，建筑产品在竣工验收后对销售确认的衡量标准会造成企业利润的大幅度波动，从而影响地产企业的经营成果，但是一定程度上，其通过了百分比的配比原则，有利于反映企业的经营业绩。
(二)收款进度和完工程度不配比
地产企业的实际运营过程中，常常会收到预收房款，企业虽然已经获得房款，但是实际项目产品并未交付用户予以使用。因此，企业并未获得实际收入，同时与收入相关的`实际成本、费用就没有即时发生，进而致使企业的收款与产品的完工程度以及其过程中的成本、费用无法对其进行有效配比。
(三)单个户型的收入和成本不配比鉴于房地产企业实际开发的楼盘项目，对其运作的楼盘建筑产品(企业的经营运作对象即产品，地产建筑行业的产品是指建筑商品房)在实际销售定价时会考虑到商品房的朝阳方向、产品建设地段、楼层等因素做出综合考虑，企业开发商会对商品房的适用户型做出不同的价格。而产品本身的成本就是指产品在建筑施工建设中所发生的全部费用，并没有与施工阶段结合到一起去考虑，也就促使此形势下，产品本身未对楼层、地段等因素加以考虑，从而必然促使单个户型的收入与成本不成配比。
二、相关建议
(一)改善房地产开发企业销售收入确定的会计核算建议1.销售收入确认的衡量标准的依据只有待到地产企业项目开发后的实际产品竣工后，成为建筑商品时，经过竣工检收后并且办理转交手续后，才能确立认定地产销售确认，从而将预收的房款转化为主营业务收入。同时，建筑竣工后的商品应符合其相关地产项目的建设合同要求与在不可撤销的建设合同下，运用百分比配比法对房地产实际运作业务确立明确的销售收入。
因此，就需要在工程完工后，相关负责部门对其进行验收，并且达到检收合格标准，且建筑成品已与买主的验收情况并无异议的基础之上，办理相关的入住手续以及房屋产权过户凭证。
2.确立收款进度与完工进度配比标准房地产开发企业采用完工百分比法确认销售收入。开发商在获得实际预收房款费用款项时，建筑项目建设工程至少已经完成了40%，应以工程实际完工进度确立销售确认的衡量标准，剩余的部分应当记作“预收账目”。在全部施工的建设过程之中，房产开发商应遵循工程的实际进度做衡量标准，逐步把“预收账目”转投到“主营业务”实际收入，这样就能实现了符合企业与未来用户之间的具体利益，并在一定程度上解决了收款进度和完工程度的绝对配比。同时，对于“预收账目”不能实现转投的，应该以“主营业务收入”中纳入的获取的实际收入为前提，对实际以后的实际收款应作以借记，以等到收款时，等到以后收到款项时再冲减应收账款。另外，企业应该使开发的房屋达到可销售状态时，再根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。
(二)完善房地产开发企业财务报告披露的建议房地产成本的实际运作中，土地成本所占比重巨大。相对于有着合适土地储备的企业而言，在获得了有利土地资源之后，其本身就蕴含着丰厚的经济利润，使其具备较高层次的投资价值，因此，房地产企业财务会计核算部门应当在财务表中指名其明确性的有利信息并附注在财务报表中，对土地的贮备量所应获得的成本状况作出明确披露;另外，在会计核算的财务相关业务的分析报告中，应明确揭示企业所面临的各种风险信息，而不单单是指限于抵押风险，也就是说，企业应在保证金的基础之上，对房地产开发企业报表附注中应增加风险披露的内容，对企业尚在开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险、土地风险等进行说明。
综上所述，房地产开发企业销售收入的确认应同时具备以下条件：第一，开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定;第二，已与客户签订正式的房屋销售合同;第三，标的物房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。
参考文献：
[1]潘恒昌,鞠鸿志.浅议房地产开发企业的收入确认[J].北京机械工业学院学报,20xx(04).
[2]郭瑞.浅议房地产开发企业销售收入的确认时限[J].河北企业,20xx(10).
篇3：房地产企业内部会计控制探讨
一、立项决策阶段的会计控制
立项决策是房地产开发经营工作的起点和根本, 立项决策的正确与否, 决定了整个项目开发和经营的成败, 是房地产开发工作中最为重要的环节。其主要内容包括市场调查、初步确定项目内容、可行性论证与决策。根本目的就是根据企业的实际情况, 保证项目可行性研究报告的科学性、真实性和可操作性。
在此项工作中, 内部会计控制制度的主要目标是:保证投资活动经过科学的审批程序, 保证对外投资活动的合法性, 保证投资收益得到合理的明示。
主要内容包括:建立规范的对外投资决策机制和程序, 实行重大投资决策集体审议联签等责任制度, 建立项目的集体决策制度, 决策过程应有完整的书面记录;加强投资项目立项、评估、决策、实施、投资处置等环节的会计控制;严格控制投资风险。
主要工作要点是:投资预算的编制, 投资的申请和论证, 投资的立项审批, 投资的核算和管理。
二、项目施工阶段的会计控制
根据项目开发计划进行具体执行的过程, 任何改变原有计划的行为必须在财务、技术、材料成本和市场需求等方面进行具体分析, 必须保证项目建设施工过程的人力、技术和材料耗费与计划的一致性与可控性。主要工作就是做好施工组织管理, 确保工程进度和质量, 按计划拨付工程款, 做好预售和竣工验收工作。该阶段是项目开发支出最多、工作最复杂的阶段, 如何控制成本、用好用活资金、保证资金安全并最终实现效益最大化显得非常重要。
(一) 货币资金
货币资金方面包括: (1) 制定科学合理的货币资金业务处理程序, 严格按照“申请、审批、复核、支付”程序办理货币资金的支付业务, 并保证及时准确入账; (2) 建立货币资金业务的岗位责任制, 明确相关部门和岗位的职责权限; (3) 出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作; (4) 配备合格人员, 进行岗位轮换; (5) 切实加强对各种票据、印章和银行预留印签的管理; (6) 明确审批人对货币资金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制措施; (7) 重要货币资金支付业务, 实行集体决策、审批; (8) 单位取得货币资金收入必须及时入账, 不得私设小金库, 不得账外设账, 严禁收款不入账; (9) 定期或不定期盘点现金, 做到账实相符; (10) 切实管好单位的票据和财务印章。
(二) 实物资产
实物资产方面包括: (1) 所有实物资产收发的单据, 应该事先印妥、连续编号并妥善保管; (2) 建立存货业务的岗位责任制, 明确相关部门和岗位的职责权限, 确保办理存货业务的不相容岗位相互分离、制约和监督; (3) 明确审批人对存货业务授权批准的方式、程序和相关控制措施, 规定审批人的权限、责任, 审批人不得越权审批; (4) 制定存货业务流程, 明确存货的取得、验收与入库, 仓储与保管, 领用、发出与处置等环节的控制要求, 设置相应的记录或凭证; (5) 严格存货验收制度, 重点是对取得存货的品种、规格、数量、质量和其他相关内容进行验收, 按照国家统一会计制度的规定进行存货的会计核算; (6) 认真做好固定资产折旧、减值等相关会计核算。
(三) 工程项目
工程项目方面包括: (1) 保证工程项目的实施过程符合规范性要求 (招标、评标、定标、签订合同、工程施工和工程监理等) ; (2) 保证工程项目建设的各种事项能够及时记录; (3) 建立工程项目概预算控制制度, 对概预算的编制、审核等作出规定, 保证正确核算工程项目的成本, 按预算控制费用支出; (4) 加强对概预算编制的审核, 审查编制依据、项目内容、工程量计算、定额套用等是否真实、完整、正确; (5) 因工程变更等原因造成价款支付方式及金额发生变动的, 应有完整的书面文件和其他相关资料, 并经财会部门审核后方可付款; (6) 建立竣工决算审计制度, 及时组织竣工决算审计, 保证按时竣工、验收并进行总结、评价; (7) 制定工程项目业务流程, 明确项目决策、概预算编制、价款支付、竣工决算等环节的控制要求。
(四) 成本费用
成本费用方面包括: (1) 建立单位内部成本费用控制系统; (2) 制定成本费用控制标准 (目标成本、费用预算、材料定额、工时定额、工序成本、责任成本等) ; (3) 建立成本费用业务的岗位责任制, 明确相关部门和岗位的职责、权限; (4) 建立成本费用预算制度; (5) 加强对材料采购和耗用的成本控制, 将材料成本控制在预算范围内; (6) 建立人工成本控制制度; (7) 制定其他费用的开支范围、标准和费用支出的申请、审批、支付程序, 严格控制费用开支; (8) 正确进行成本费用的计算和分配; (9) 建立成本费用内部报告制度, 实时监控成本费用的支出情况, 对于发生的超预算的成本费用差异及时查明原因, 做出相应处理。
三、销售与租赁工作阶段的会计控制
篇4：房地产企业内部会计控制
【关键词】房地产企业；内部会计控制；财务管理
房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业内部会计控制的健全有效，对其正确贯彻执行国家的方针政策和财经法规，保障资产的安全和合理有效的使用，规范会计行为，提高会计信息的质量都具有重要意义。
一、内部会计控制的原则
（一）不相容职务分离的原则
房地产企业资金来源渠道比较单一，主要是房屋销售收入，但是涉及金额一般较大，支出频率高、数量大。根据《会计法》中关于职务分离的规定，在这些业务处理程序中授权和执行的职务要分离，记账与货币资金管理和实物资产管理的职务要分离，执行和复核的职务要分离。
（二）资金统一管理的原则
房地产企业的资金流动量大，资金链的管理对于企业的发展和运营至关重要，各项资金的日常收支决策权应当集中在财务负责人手中，未经财务负责人批准，不得动用任何资金。
（三）业务处理程序化、规范化原则
会计业务处理程序化是明确业务处理责任，执行财经纪律，防止在资金取得和使用上感情用事、以权谋私、贪污舞弊的有效手段。会计业务处理规范是会计人员处理会计业务应达到的标准或要求，会计业务的处理规范化对加强会计基础工作，提高会计信息质量，保证会计资料真实完整具有重要作用。
（四）计划管理和例外原则
资金收支计划是对一定时期的资金收支进行的事先安排。它的主要作用：一是对资金收支进行统筹规划，明确责任，作为资金收支和考核责任的依据；二是控制资金支出的标准。财务会计部门应当根据经批准的年度预算、计划等编制本公司的年度资金收支计划和月度资金收支计划。对于超计划的支出、计划外的支出必须事先由单位负责人或财务负责人批准后才能支付。
（五）稽核的原则
稽核是由稽核人员对单位一定时期的会计凭证资料进行审查、核对，检查财务各项收支和会计处理是否真实、合法、合规，是保证会计资料真实、完整的重要措施。在每一会计期间终了对日常发生的会计业务进行处理后，必须进行账实核对、账证核对、账账核对，在核对账目的基础上对每类资金进行试算平衡，编制会计报告，做到账实相符、账证相符、账账相符和账表相符。
（六）重大资金收支事项商议的原则
重大资金收支事项是指在正常财务收支以外发生的、对全局或今后有重大影响的一些资金收付事项，如数额较大的计划外资金收支、向银行或其他金融机构的大额借款和还款、重大的对外投资、金额较大的固定资产等。这些重大资金收支事项应事先提出方案，进行集体讨论，经单位负责人批准后才能办理。
二、内部会计控制的内容
（一）岗位设置与分工
房地产公司财务会计机构内部工作岗位设置，依据内部控制制度关于不相容职务分离的原则，应设置财务负责人岗位、出纳岗位、会计核算岗位和稽核岗位。其中会计核算岗位应根据业务种类及业务量大小和会计人员数量进行分工，设置不同的会计核算岗位。在岗位设置与业务分工中必须坚持相互制约、相互监督的原则。财务负责人不得直接办理资金的收付及填制记账凭证等业务；需经授权或批准后方才能办理的业务在未经负责人授权或批准之前，执行人不得办理该业务；财务印件、银行予留印章应由财务负责人、稽核人和经办人分管，不得将财务印章、银行预留印章交由一人保管；会计岗位和出纳岗位必须分开，会计只对本岗位的业务进行核算，不得兼办该业务的货币资金收付业务；出纳不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作，不得兼办会计核算业务。稽核人员不得兼管货币资金收付和记账报账业务等。
（二）资金收支控制的几个关键环节
资金收入业务中应主要抓好银行开户环节控制和收入存款环节控制。房地产企业必须按照中国人民银行关于银行账户管理办法的规定和各项资金管理的要求在银行开设账户，银行开户应经单位负责人批准，不允许未经批准擅自开户。银行户头要保持稳定，若需变动须经单位负责人批准。关于收入存款控制，凡属单位的资金除国家规定应由有关部门单独管理的外，其余资金都應由财务部门进行集中统一管理，收入款项要及时全部交给财务部门，其他部门不得私收私存；财务部门对于收到的款项也只能存入规定的账户，不允许私设户头私存私放。资金支出业务中应主要抓好支出计划环节控制和支出审批环节控制。年度资金支出计划是对年度内资金支付的统筹安排和平衡，以对资金支出进行总的控制和考核；月度资金支出计划是依据年度资金支出计划的要求对月份内资金支出的具体安排。对照开发项目，资金支出计划应按支付项目、收款单位等编制，其中对付款计划应确定付款的时间和金额。年度资金支出计划应经过单位负责人批准，月度资金支出计划应经财务负责人批准。对于各种付款，应依据单位负责人或财务负责人批准的月度资金支付计划进行拨付，经批准的月度支出计划在正常情况下应不折不扣地执行，不得出现多付和少付的情况，遇有特殊情况时应按例外原则处理；对公司管理发生的费用应以单位负责人批准的凭据进行支付。
（三）业务处理程序和标准
对资金收支业务来说，通常有计划、审批、收支、稽核等程序；对会计核算业务来说通常有审核原始凭证、设置账户、填制记账凭证、登记会计账簿、财产清查、编制会计报告等程序。房地产企业资金收支业务主要有房款收入业务，建筑安装工程费、 基础设施建设费、前期工程费、公共配套设施费、管理费用、营业费用的支出业务以及有关费用的代收代付、资产管理业务等。房地产企业的财务会计部门应当根据《会计法》和财务制度的规定及内部管理制度的要求，对每一类会计业务规定明确具体的业务处理程序，编制业务流程图，标定出关键控制点。房地产企业的财务会计部门应当根据国家统一会计制度和财务制度及内部管理要求制订业务处理标准或规范。会计业务处理标准主要包括：应执行的会计制度、应执行的财务管理规则、业务处理程序、会计核算基础工作等。房地产企业的会计核算业务多，税收管理要求严，政策性强。财务会计人员应按规定进行核算和管理。税务检查时能够按要求提供相关资料。房地产企业的会计核算必须符合《会计基础工作规范》的要求。不论是自制原始凭证的设计与传递、会计账务处理、财产清查和会计报告编制，还是会计核算资料和会计档案管理等都应当尽力做到规范。财务会计机构在对外编报会计报告的同时，应当设置和定期编报本公司的内部财务会计分析报告，以供单位领导和财务负责人了解和掌握本公司的利润、成本、费用、资产状况及资金的流量和结存情况、有关计划的执行情况。
（四）稽核与监督
稽核应以财经纪律、内部控制制度、经批准的资金收支计划等为依据，对财务收支和会计资料进行审查和核对。日常业务审查的重点应是会计凭证和会计账簿。在会计凭证审查中要特别注重原始凭证的审查，在会计账簿审查中要特别注重银行存款收支及结余的审查。在日常审查的基础上定期审查会计报告，审查时既要审查每一笔资金收支业务的真实性、手续凭证的完备性、业务处理的合规性、账簿和报表数据的正确性，也要审查单位总体的财务状况，注意检查资金的流量和流向，评价单位的资产负债情况，预算或计划的执行情况，各项借款合同的履行情况等。在核对账目方面，在账实核对、账账核对、账证核对、账表核对中特别要注重银行存款账目和银行对账单的核对，借款合同与借入款项的核对、资金拨付数与资金支出计划的核对，往来款项与债权、债务方定期核对等。
篇5：房地产企业会计核算论文
关键词：施工企业；会计核算；现状；优化
一、施工企业会计核算的特点分析
（一）事前核算占据重要位置
在施工企业的会计核算工作体系中，事前核算工作占据着越来越重要的位置，不断得到相关部门和工作人员的重视，他们在进行正式的核算工作之前，会率先考虑其具体的可行性，以此预测即将展开的经济活动，这个过程就叫做事前核算工作。由于中国国内正在推广和提倡稳健的货币政策，所以其市场流动性紧缩，对施工企业的事前核算工作提出了很高的要求。财务会计部门需要规划接下来的资金支出情况，提高事前防范的安全性，参考企业目前的资金情况，并据此提出相关建议，尽量消除存在于施工企业资金收支体系中的风险因素，这可以起到促进融资效率和质量大幅度提高的作用。
（二）分级展开的会计核算发挥巨大作用
就当前许多施工企业的会计核算工作具体情况来看，分级展开的会计核算发挥着巨大的作用。施工企业选择分级开展进行会计核算，主要是出于施工流动性比较大，而且所面临的目标施工项目存在分散状态的考虑。针对不同的具体实施项目，选择具有特殊针对性的的会计核算方式，能够起到精确衡量施工企业的经济效益的作用。
（三）施工企业生产的单件性
施工企业生产的单件性是关乎施工企业会计核算工作的重要要素，具体的施工项目对应着具有差异性的具体的建筑要点，且其中起决定作用的是工程产品自带的特殊性质，工程产品生产的出发点是为了满足具体或者特殊的日常生活及工作需要。所以，水文、地质、气象等等自然环境存在的差异，都会导致施工条件随之出现千奇百怪的变化，指导其具体实践的图纸的在施工效果和过程上也会表现出明显的差异。
二、施工企业会计核算的现状分析
（一）施工企业的会计核算方式落后
为了使工程项目建设的质量和成果能真正为社会发展做贡献，必须严格监控其施工情况。许多施工企业在管理施工方面，确然认识到了增强财务管理工作质量的重要性，并不断改进其工作的具体方式，然而施工企业中的会计核算却没能引起相应的重视，核算方式不够有效，会计核算结构构建不合理，导致正确的会计核算方式与良好的财务管理方法二者想脱离的情况产生，如此一来，项目建设管理水平如何得到优化呢？施工企业管理人员的决策如何做到万无一失呢？
（二）数据统计出现失误情况
施工企业在开展内部的会计核算工作时，往往需要处理大量而复杂的数据资料，然而许多企业在具体的处理过程中，漏洞百出，统计不清晰、记录不全面、归纳不科学等等。精确真实的数据资料是施工企业完成会计核算和管理工作的基础条件，唯有全面真实的数据才能支撑高效而高质量的会计核算管理，使整个施工企业的财务系统处于高效正常运转的状态。由此可见，施工企业的财务部门在大力开展会计核算和成本核算工作时，必须以科学有力的数据作为基石。当然，使统计工作得到有效而合理的`实施，繁多的经济支出条目和额度比较高的经济资金成本是必然的，所以，总体上给施工企业带来了一定的财政压力。如果出现会计人员在核算问题时忽略确切数据的重要性，则在很大程度上会导致施工项目的成本费用的核算失误，进一步使施工项目系统内部所有的金钱成本都无法被清晰准确的统计。
三、施工企业会计核算的优化与改进
（一）建立健全会计核算制度
毋庸置疑，但施工企业内部的所有工作，包括财务管理和会计核算，都必须以科学的体制为指导和监督规范，体制的完善或许并不是困难重重，但是施工企业项目部具有一定的特殊性，企业要想在具体的工作开展中完全依照体制的要求却非常不易。所以，在构建相对完善的核算体制框架前提下，需要使体制得到有力的践行和落实，这也是建立体制的出发点和最终落脚点，执行环节是至关重要的。核算工作人员必须严格遵从担任的岗位职能，对项目推进环节中涉及的人员、资料、设备及资金等收支情况加以真实具体的存档，以此做到精确而科学地。
（二）推行新的《建筑合同》标准
基于我国现行会计准则的全面推广和应用，再加上施工企业对《建造合同》的利用，企业会计信息的可靠性和相关性得到了一定的提升，会计人员的整体素质以及会计信息的质量也都得到了有效提升。因此，要在现有的经济形势下提升企业会计核算的整体质量，施工企业必须严格推行《建筑合同》准则，以此为依据对自身会计核算制度以及内部控制制度进行优化与完善，在规范会计处理程序的基础上，从会计核算、合同收入及费用的确认、会计信息处理、会计报表出具等各个方面进行规范化处理程序的落实，以便于保证会计核算制度的全面执行，提升会计核算的整体质量和水平。
（三）落实承包责任并对权责利问题进行明确
施工企业在进行会计核算工作时，需要对承包责任制和权责利相关概念做出充分的了解和把握，必须主动地倡导施行工程的承包经营体制，不仅需要注意强化体制化经营，而且需要做好对工程的质量检查和控制，以此为成本核算资料的科学和真实性提供保障，处理好涉及施工企业的成本效益的问题。以此为前提，施工企业还需要推广目标成本的管理模式，在工程项目施行环节，加强实时控制，把握预算计划对企业内部各样成本存在的影响作用，对此加以调整，从而把耗费掌控在计划要求的领域之内，以权责利兼顾为原则，保证核算人员明确所具有的职责，鼓励其工作主动性和参与度，促进核算工作完善。
四、结束语
施工企业为了做好成本管理和财务工作，提高内部经济效益，必须做好会计核算工作，首先，需要明确会计核算工作的特点，即事前核算占据重要位置、分级展开的会计核算发挥巨大作用、施工企业生产的单件性等等。其次，是分析施工企业会计核算的现状，包括施工企业的会计核算方式落后、数据统计出现失误情况、会计原始凭证不够精细等，在此基础上，探讨施工企业会计核算的优化与改进。
参考文献：
[1]张燕。探讨目前我国建筑施工企业会计核算出现的问题[J]。经营管理者，20xx
篇6：房地产企业会计核算论文
土地增值税是一个十分特殊的税种，就全世界而言，与我国的土地增值税相近的税种有土地收益税、房产税、不动产税等。就土地增值税的性质而言，到底是属于财产税、所得税还是行为税，不得不从我国制订土地增值税的初衷谈起。我国第一次出现土地增值税的概念是在1993年，当时为了打击南部沿海地区的土地投机行为以国务院行政立规的形式制订了《土地增值税暂行条例》，税率30-60%，创造性的超过了当时消费税的最高税率，到目前为止也是我国税率最高的税种，所以说土地增值税的立法原本是具有惩罚性质税种，此时的土地增值税对打击土地投机产生了良好的作用。随着住房实物分配的结束，上世纪九十年代中期开始，房地产行业逐步兴起，土地增值税的征税对象由土地投机分子转向了房地产行业，为了配合住房制度改革，1995年制订的《土地增值税暂行条例实施细则》对房地产企业两个20%的大辐优惠《土地增值税暂行条例实施细则》第七条(六)款：房地产企业可按规定加计扣除20%成本;第十一条：房地产企业开发普通标准住宅增值率未达到20%，免征土地增值税)，从而使得土地增值税由单纯的征罚性税种向逐步具备调节市场经济的科学税种进行转变。
由于旧有观念、人口因素及经济发展等多项因素的制约，九十年代后期至二十一世纪初，我国的房地产行业随始终未得到长足发展，土地增值税在各地区几乎就没有得到执行，到了20xx年废除土地增值税的呼声此起彼伏，当年度国务院废止了几乎与土增值税同时期产生的相同功能税种——“固定资产投资方向调节税”，并将土地增值税的具体执行政策解释权限“下放”到了省级税务机关。随着房地产行业“春天”的到来，各省、市纷纷恢复了土地增值税的征收，各类相关政策密集出台，土地增值税成了重要的税收来源，各地税务机关专门成立相关部门应对房地产企业，应对土地增值税的征收管理。随着改革开放、经济发展向深水区前进、房地产行业逐步从“暴利”行业回归正常行业，各地税务机关对土地增值税的征收由粗放型向精细化转变，土地增值税“清算”政策的密集出台，这一税种对会计核算的影响也逐步显现。
二、土地增值税对会计核算的影响
(一)时间跨度长
土地增值税根据房地产项目增值情况征税，房地产项目未开发完毕，只能实行预征，无法清算，房地产行业的特点就是开发时间长，少则二、三年，多则七、八年，有的项目甚至要开发十多年。这就势必影响房地产企业的会计核算，不夸张的说，很多项目单一个开发过程需要换三四拨会计。企业土地增值税的会计核算前后方法也很不同，甚至可以说五花八门，前期认为项目赚钱，就记入损益，后期可能由于房子跌价或成本上升甚至会计换人等各种原因，又全部记入预交税金，甚至红冲当期损益。有的企业到土地增值税清算时，相关会计资料、工程资料、销售资料已是千疮百孔，已是无法清算，申请核定可能又不被批准，十几年未清算的项目比比皆是。
(二)影响金额大
土地增值税的税率是30-60%，是税务机关征收的所有税种中最高的(部分限制进口产品海关关税高达100-200%);预征时采用的税率也达到1-4%，且不存在可抵扣项，也属于仅次于营业税的税种。在房地产行业竞争激烈的今天，土地增值税由于税率高，预征额度大，如果会计核算不恰当，直接影响房地产企业利润的正确计算，甚至影响每个会计年度盈亏，导致无法正常利润分配及无法预测资金安排。
(三)政策变化快
虽然土地增值税的各类政策、法规密集，但由于立法层次不高，由国务院或是国家税务总局制订的全国性法规或政策不多，大多由各省、市制订相关文件，以“通知”、“公告”、“规范”、“要求”等形式出现，有时一个月就能出台好多个，这些政策文件大多质量不高，前后不一致，甚至矛盾，让企业无法适从。随着市场经济的纵深发展，房地产行业也在进行各种营销创新、融资创新，“售后回购”、“售后回租”、“虚拟商铺”、“众筹融资”、“一元拍卖”等新鲜行为层出不穷，这些创新经济模式也存在政策空白，企业也无所适从。由于房地产项目存在的开发跨度长，导致的土地增值税前后政策不一致，从而可能造成一定程度的“不公平”，也让企业难以适从。
(四)计算难度高
土地增值税的计算，特别是清算，对会计人员的要求极高，不仅仅熟悉会计核算政策及土地增值税的计算方法，更要对房地产行业，尤其是开发项目有深刻的了解，对造价、测绘、房产、融资、营销、绿化、建安、消防、人防、水、电等多种学科均需要有不同深度的了解，才能相对精准的计算土地增值税。由于现时阶段土地增值税清算方面的专家十分缺乏，一般企业大多委托事务所进行土地增值税的.计算，但由于事务所大多在清算阶段方进场咨询，对于前期由于会计核算不规范，计算错误所导致的相关差错实际已经无法弥补，有的甚至造成相当大的损失。
三、如何应对土地增值税对会计核算的影响
(一)根据项目规划及时调整会计核算方案
企业应当适当提高会计人员地位，让其积极参与、了解项目方案的制订、变更，使其明确房地产项目的开发计划、进展情况，销售方案等。会计人员应当根据项目情况，科学制订土地增值税的核算方案，根据项目的盈利水平、开发进度，科学的确定土地增值税会计科目，使其在财务报表中予以适当反映。
(二)加强土地增值税预测算的管理
土地增值税金额大、预缴多，在项目未达到清算条件前，会计人员应当多做预测，及时根据项目的盈利水平，科学的测算全项目土地增值税的税负水平及时的做好售价税负比(即房价与税额的关系，房价越高则税额越高)。科学合理的做好预缴工作，平衡预缴水平与全项目之间的税负做好平衡，主要从两方面考虑：盈利项目：可在每个年度做好预清算工作，与税务机关协商后及时补缴税款，以免造成后期企业所得税无法弥补的情况;亏损项目：合理确定成本分期，及早做好前期开发项目的清算工作，及早清算税款，减少资金压力。
(三)保持与税务机关的良好沟通
土地增值税政策变化快，区域性强，及时了解当地税务机关的执行口径、政策把握方向等十分重要，也正是由于立法级别不高，政策制订模糊，取得主管税务机关的认可，保持良好的沟通显得尤为重要。
(四)全员共同协助提高会计核算的质量
土地增值税的清算涉及面广、量大、时间跨度长，企业不仅应当注重培养会计人员的素质，加强会计信息的质量，更应当提供全体员工的认知度，使其了解到每个人都会对土地增值税产生或多或少的影响，使每个部门、每个员工在工作流程、规范及具体操作上都能够思考这种做法对土地增值税的影响有多大，对会计核算的影响有多大。全员都参与其中，会计人员能够得到的信息及依据也将更为充分，会计核算质量也就水涨船高了。
四、小结
篇7：房地产企业会计论文
7月9日税总颁发了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[]83号),明确规定:采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。由于预计营业利润待开发产品完工结算调整时可以转回,该差异为未来可抵减时间性差异,会计制度没有明确规定该时间性差异对未来所得税影响的会计处理方法。所以,企业可自行选择所得税处理方法,可以选择应付税款法,也可以选择纳税影响会计法。分别介绍如下:
例:某房地产开发企业成立于20,主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。当年新开工“欣欣小区”项目,4季度收到预收款2600万元(注:暂不考虑预收款涉及到的营业税及附加),当年亏损180万元;1—3季度预售收入分别为850万元、1100万元、1200万元,本年利润均为借方余额,分别为:30万元、80万元、120万元,4季度初开发产品完工,第4季度“欣欣小区”项目主营业务收入5800万元,其中:预收款转入3000万元4季度实现利润总额1160万元。项目全部销售完毕,全年“欣欣小区”项目主营业务收入6750万元,其中:预收款转入2750万元,实现利润总额1350万元。假设普通住宅的预计利润率为15%,所得税适用税率33%,无纳税调整项目,汇算清缴2003、、20企业所得税。
一、应付税款法下预计营业利润对未来所得税影响的会计处理
应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响所得税的金额直接计入当期损益,而不递延到以后各期的核算方法
2003年所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=2600*15%-180=210万元
应交税金=210*33%=69.3万元
(1)借:所得税 69.3
贷:应交税金-应交所得税 69.3
(2)借:应交税金-应交所得税 69.3
贷:银行存款 69.3
(3)借:本年利润 69.3
贷:所得税 69.3
20所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=1160-120+3150*15%-3000*15%=1062.5万元
应交税金=1062.5*33%=350.63万元
1—3季度已交税金=[(850+1100+1200)*15%]*33%=116.33万元
补交税金350.63-116.33=234.3万元
(1)借:所得税 234.3
贷:应交税金-应交所得税 234.3
(2)借:应交税金-所得税 234.3
贷:银行存款 234.3
(3)借:本年利润 234.3
贷:所得税 234.3
年所得税费用和应交税金的.核算:
应纳税所得额=1350-2750*15%=937.5万元
应交税金=937.5*33%=309.38万元
(1)借:所得税 309.38
贷:应交税金-应交所得税 309.38
(2)借:应交税金-所得税 309.38
贷:银行存款 309.38
(3)借:本年利润 309.38
贷:所得税 309.38
2纳税影响会计法下预计营业利润对未来所得税影响的会计处理
纳税影响会计法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响所得税的金额递延和分配到以后各期的核算方法。
2003年所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=2600*15%-180=210万元
应交税金=210*33%=69.3万元
(1)借:递延税款 69.3
贷:应交税金-应交所得税 69.3
(2)借:应交税金-应交所得税 69.3
贷:银行存款 69.3
2004年所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=1160-120+3150*15%-3000*15%=1062.5万元
应交税金=1062.5*33%=350.63万元
1—3季度已交税金=[(850+1100+1200)*15%]*33%=116.33万元
补交税金350.63-116.33=234.3万元
本期转回的前期已发生的递延税款借项=[3000*15%-(180+120)]*33%=49.5万元
本期所得税费用=234.3+49.5=283.8万元
(1)借:所得税 283.8
贷:递延税款 49.5
应交税金-应交所得税 234.3
(2)借:应交税金-所得税 234.3
贷:银行存款 234.3
(3)借:本年利润 283.8
贷:所得税 283.8
2005年所得税费用和应交税金的核算:
应纳税所得额=1350-2750*15%=937.5万元
应交税金=937.5*33%=309.38万元
本期转回的前期已发生的递延税款借项=2750*15%*33%=136.12万元
本期所得税费用=309.38+136.13=445.5万元
(1)借:所得税 445.5
贷:递延税款 136.12
应交税金-应交所得税 309.38
(2)借:应交税金-所得税 309.38
贷:银行存款 309.38
(3)借:本年利润 445.5
贷:所得税 445.5
从上述例子可见:
采用应付税款法核算时,不确认本期发生的时间性差异对未来所得税的影响金额,按照本期应税所得计算的应交所得税作为本
期所得税费用;在采用纳税影响会计法核算时,需确认本期发生的时间性差异对未来所得税的影响金额,并作为本期所得税费用的组成部分。
在采用纳税影响会计法核算时,在不存在永久性差异和其他某些特殊情况下,本本期所得税费用是按照会计制度计算的本期税前会计利润所应承担的所得税费用,符合配比原则,即一定时期的收益与一定时期的所得税费用相配比。
企业当期发生或转回时间性差异时,应付税款法和纳税影响会计法确认的当期所得税费用不同,但无论是采用应付税款法还是纳税影响会计法所计量的所得税费用总额是相同的,差异只在于两种方法下对各期所得税费用的计量不同。
采用纳税影响会计法核算时,应当设置“递延税款备查登记簿”,详细记录每项时间性差异发生的原因、金额、预计转回期限、已转回金额等。
注意各科目之间的勾稽关系。
篇8：浅析房地产企业会计核算重点
房地产业是我国国民经济的支柱产业,与群众生产生活密切相关,在社会经济生活中占有举足轻重的地位,其增长方式逐步由粗放式的偏重速度和投资规模模向注重效益和市场细分的转变,按2015年楼市形势与政策来看,市场波动未全面结束,2016年营改增后,房地产企业销售经营用房可以开具增值税专用发票,一般纳税人企业购置房产时,就可以直接抵扣相应的进项税额,企业的购买欲望和投资热情都会增加,这对房地产开发企业消化库存无疑会产生积极的推动作用,房地产市场将保持去库存、平稳、分化的发展态势。作为企业核心管理部门的财务部门,亦将面临诸多挑战,必须进一步规范会计核算,充分发挥会计参谋决策作用。
1 房地产行业特点使然,会计核算面临挑战
1.1 建设周期长,跨年度核算内容较多
正常的房地产开发项目要经历土地挂牌出让、项目立项、项目招标、主体建设、配套施工、专项验收、竣工备案、产权办理等阶段,少则一二年,多则三五年,甚至更长,《企业会计制度》规定会计核算周期采用历年制,以公历1月1日至12月31日止为一个会计年度,所以在房地产企业会计核算中跨年度核算内容较为普遍。
1.2 资金投入多,成本核算复杂
房地产属于资金密集型的行业,无论是前期土地的出让,还是实际建造过程,均需大量的资金投入,产生大量的材料成本、人工成本、建安费用、营销费用、管理费用、财务费用、税收规费等,同时还存在多个项目在建且进展不一致的情况,增加了房地产会计成本归集工作的复杂性。
1.3 资源性开发,土地依赖程度高
房地产项目在开发过程中需集中投入大量的人力和物力,其中的土地资源作为稀缺性资源,具有不可复制性,它的地理位置及区域功能决定着开发项目的定位,甚至导致项目开发的成功与否;近年,优质土地资源的成交价格不断刷新,土地成本占整个项目开发成本的比值较高,所以无论是会计核算还是相关减值准备金的计提均要高度重视土地储备成本。
2 突出重点,把控房地产核算关键环节
2.1 依照实质重于形式原则,合理确认收入
房地产企业的收入主要包括土地销售收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、租赁收入等,由于开发产品的销售价格较高,一般采用预售或分期付款方式进行销售;《企业会计准则第14号--收入》规定确认收入的条件是:销售商品收入同时满足企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方,既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没对已售出的商品实施有效控制,收入的金额能够可靠地计量;相关的经济利益很可能流入企业,相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。依照实质重于形式原则,一旦房地产所有权上的主要风险和报酬转移给买方,房发产企业对此没有继续管理权和控制权,即应及时确认收入,避免在年报审计中,被会计事务所出具非标准无保留意见审计报告或保留意见审计报告,引起企业失信,导致涉税风险或融资困难。开发项目竣工验收、办妥移交手续前,不论是否签订正式商品房销售合同,所收到的均为预售房款,一律不确认收入,其款项记入“预收账款”科目,开发项目完工经验收合格、竣工决算后,房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方,办妥移交手续后方可确认销售收入的实现
2.2 执行配比性原则,规范成本核算
相对于工业企业的制造成本而言,房地产企业开发成本主要包括以下几方面:土地出让成本及拆迁补偿费指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用,包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费;前期工程费指立项、规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用;基础设施费指项目实施过程中发生的供水、供电、供气、排污、景观绿化及道路等基础设施费用;建安工程费指项目在建造过程中按施工图施工所发生的各项建筑安装工程和设备费;配套设施费指在开发项目上应计入开发成本但不能有偿转让的公共配套设施费用,如配电房、派出所、幼托、消防、物业管理用房等设施支出,开发间接费指为开发房地产而发生的各项间接费用,包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用。
2.3 对照“营改增”政策,调整相应会计核算
财政部与国家税务总局于16年3月下发了《关于全面推进营业税改征增值税的通知》,经国务院批准,自16年5月1日起全面推行,房地产业纳入试点范围,房地产企业中的一般纳税人销售自建的不动产:2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。2016年5月1日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,待相应的权利义务发生实质性转移后再据实缴纳,财务部门及相关财务人员应及时学习法规、掌握政策,调整相应的会计核算方法,有效规避涉税风险。
2.4 结合行业特点,增强信息披露的真实性
房地产行业具有自身的特殊性,在执行具体会计准则时要充分考虑行业特点,加强内部会计管理体系,制定内部财务稽核制度,建立内部审计机构并明确相关责任,实行好内部监督岗位责任制,使得反映的会计信息真实可靠。为规范房地产企业的的信息披露,必须对房地产企业的信息披露体系进行改革,除披露常规报表附注外,还应披露企业的预售政策及情况、企业土地储备量及成本构成等,在财务报告中增加现金流量信息的披露,增加投资计划及相关风险的披露,相关履约保证金的披露,增加风险披露的内容,对企业尚在开发或尚未开发的土地、工程项目等面临的开发风险、筹资风险等进行说明,提高风险透明度,依照《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号》,遵循一贯性原则,按公司财务报表附注特别规定,确保会计信息纵向可比。房地产业要建立健全社会监督体系,除财政、审计和税务等部门加强专项审计和常规财务检查外,要充分发挥社会中介机构的作用,促进会计师事务所和注册会计师行业的健康发展,不断提高他们的职业道德和业务水平,彰显其客观、公平、公正的作用。
3 立足基本法规,细化完善房地产行业会计规范体系
近年,随着我国经济改革的深入及会计理论研究的不断创新,通过几十年的探索完善,我们已逐步建立了以《会计法》、《企业会计准则》、《企业会计制度》为核心的会计法律体系。会计核算的专业性极强,必须有完善的法律依据作为支撑,作为一个完善财务会计规范体系,除了宏观上会计法规,更需要操作层面的规范,政府财政部门和会计学术界已逐步探索细化具体的会计核算分支,如物价变动会计、金融工具会计、银行会计等,目前房地产企业的一些特殊事项还没有细化具体的会计分支,由于没有会计制度的规范,使得房地产各企业的会计核算不统一,影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性,同时由于缺乏详细的指引准则和制度,使得会计人员往往力不从心,只能根据会计人员的职业判断进行会计处理,导致了不规范的会计处理,个别严重者甚至账目不清、成本不实、收入混乱。随着我国市场经济国际化的发展和企业经营国际化拓展,我国的会计规范体系也需要充分考虑与国际会计准则之间的衔接,在考虑我国房地产行业的具体情况下,规范科目设置、优化账务处理,参照相应国际会计准则,逐步形成完善的国内房地产行业会计规范体系。
摘要：房地产企业会计核算存在着收入确认多样性、业务复杂程度高、会计核算周期长、资金需求量大等特点,本文就如何把控房地产企业会计核算重点,进一步提升会计核算水平,从收入确认、成本核算、营改增政策的实施、信息披露等方面,结合我国现行的会计准则及相关国际会计准则,分析探讨了房地产企业会计核算的重点内容。
关键词：房地产,会计核算,重点
参考文献
[1]企业会计准则[S].
[2]叶洪军.投资性房地产会计核算问题与改进措施探讨.财会研究,2013(1).