房地产企业内部纳税探讨论文

摘要：土地增值税税务筹划会在一定程度上影响房地产企业的正常经营和发展，并且与我国的社会发展和经济建设也有着密不可分的联系。在房地产开发企业整体的财务支出中，税收部分的支出占比较大，极大地影响了企业的效益和发展。因此，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划工作具有十分重要的意义。今天小编为大家精心挑选了关于《房地产企业内部纳税探讨论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

房地产企业内部纳税探讨论文 篇1：

浅析房地产税收筹划

【摘要】众所周知，房地产是一个高投入、高风险、高回报和高税负的行业，面对日趋激烈的外部竞争环境，如何合理设计纳税筹划方案以降低纳税成本，增加企业利润，都是迫切而又重要的新课题。本文主要研究在现行税法的约束下，企业如何合理安排自己的经营活动，合理利用税收优惠政策，合理纳税以实现企业利润最大化。

【关键词】房地产；税收筹划；营业税；土地增值税

随着我国商品房进程的不断深入发展，房地产业进入了空前繁盛的快速发展通道，在国民经济中占据了举足轻重的地位。但是，随着国家不断加大对房地产企业的调控力度，以及房地产行业竞争压力的日益加剧，房地产行业面临越来越严峻的生存压力。为了维持企业的持续发展，实现企业利益最大化，因此应有效地进行纳税策划，规避涉税风险，从企业内部实现节支，合理利用税法的优惠政策，给企业带来效益。房地产涉及的税种很多，本文只就营业税和土地增值税进行探讨。

一、房地产企业纳税筹划的现状

纳税筹划的概念最早是国外提出的，是指在法律许可的范围内，通过纳税主体的经营活动、投资活动等涉税事项进行事先规划和安排，合理降低税负和税收风险的一种经济行为。随着我国对外经济的不断开放，企业依法纳税的意识不断增强，税收策划的理念也逐渐被关注和采用。但是，毕竞我国起步较晚，而且也没有形成完善的理论体系，缺乏专业的系统指导，缺乏深入细致的实务探讨，专业的税收筹划人员不多，因此发展的进程缓慢。

二、房地产企业主要税种的纳税筹划

1.营业税的税收筹划

营业税是房地产开发企业的主要税种之一，它的计算公式：应纳税额=营业收入x税率，从这里可以看出，要想减少税负，只有从它的两个组成要素：收入和税率着手。房地产企业销售商品房适用5%的营业税率，这是固定不变的，基本没有策划空间，因此只能从降低销售收入入手。如开发企业销售精装修房时，为了避免多缴纳营业税，可以将收入拆分，先与购房者签订一份毛坯房的销售合同，这样只就这部分收入缴纳营业税；然后购房者再与装修公司签订装修合同，装修公司的营业税率是3%，分拆以后营业税的总额下降了，既降低了企业的税负，同样也达到了销售精品房的目的。

降低经营收入的好处不仅可以减少营业税，同时也可以减少土地增值税。因为土地增值税是按照企业取得的不同增值额适用不同的税率，减少收入就减少了增值额，因此可能适用较低的税率从而减少税负。当然，这需要企业提前准确测算降低收入产生的收益是否大于减少收入带来的损失，否则就得不偿失了。

2.土地增值税的税务策划

土地增值税是对转让房地产取得的增值额征收的一种流转税，按照增值额超过扣除项目的比率，采取超额累进税率计算，目前我国实行预征制。随着房地产开发项目进入尾声，土地增值税的清算必将对企业的利润空间产生重大影响，因此提前进行筹划势在必行。可以看出，企业的经营收入如果已经确定，那么能够考虑的就只有扣除项目金额和适用的税率了。

（1）加大扣除项目金额。土地增值税是以增值额占扣除项目金额的比率适用不同的税率计算征收，增值率越大，税率越高。财务费用作为扣除项目的组成之一，它的扣除方法有两种：一种是开发企业在金融机构的贷款利息可以据实扣除，同时企业其他费用按照取得土地使用权的金额和开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；另一种是对不能提供金融机构证明或不能按房地产开发项目分摊利息的，全部费用的扣除按照“合计数”的10%计算扣除。因此，企业可以根据自身筹资的特点来进行选择扣除方式，采取有利于企业利益最大化的措施。

（2）利用优惠政策进行策划。税法规定，纳税人建造的普通标准住宅出售，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。一些小型开发企业或者是经济适用房的开发商，可以利用这个优惠政策，提前计算出临界点，适量调节收入和成本使增值额正好处于临界点，从而达到免缴土地增值税的目的。

（3）适用较低的税率进行节税。土地增值税是四档税率，增值额越大税率越高，因此如何合理、合法地适用较低一档的税率便成了减少税负的关键。当开发企业的增值率远超过20%时，如果此时的增值率在更高一档税率的边缘，那么此时的税务筹划就很有必要。企业要从多方面综合效益来考虑，比如适当降低房价，加大美化小区环境的投入，这样既促进了房屋的销售，加快了资金回笼，又使得增值额降低适用低一档的税率，减少了土地增值税的支出。当然，企业必须事先做好充足的预测，以保证综合收益大于所付出的成本。

三、房地产纳税筹划中存在的问题

1.我国税法相关政策有待完善

现阶段我国的税法还不够系统和完善，尤其近年针对房地产出台了很多政策，每年税收政策都会有一些调整和补充，这也给房地产企业的税收筹划带来了一定的困扰，导致房地产企业无法有效地进行统筹计划。

2.缺乏正确的税收策划观念

房地产企业为什么总在税务上出问题，经常受到税务机关处罚呢？这是因为企业的决策者没有事先树立正确的税收观念，等到纳税义务发生时才感觉税负很重，因此采取偷税漏税等非法手段进行逃税。这些问题暴露出企业的税收策划必须先行，否则纳税义务已经发生就只能旅履行义务而不存在策划的问题了，所以企业必须树立正确的税收策划观念，分清依法纳税和合理避税的界限，依法进行前期税收策划，避免逃税带来的法律风险。

3.缺乏专业的税收筹划人员

由于我国税收策划进程起步较晚，又没有专业系统的理论指导，因此企业的税收筹划意识不强，很多企业的一些简单策划也都是财务人员兼任，再加上有些财务人员本身素质不高，没有掌握税收策划的方法和技巧，缺乏专业的人员指导，盲目地追求税收利益给企业带来了巨大的风险。

四、导致房地产税收筹划问题的根源分析

1.我国现行税制存在局限性

现阶段我国的税法存在很多的法律漏洞，目前主要实行以流转税之类的间接税种为重点的复合税，而房地产企业最大的流转税是营业税，所以其纳税筹划在一定程度上受到制约。

2.没有树立正确的税收观念

房地产企业由于自身的特点，税收策划风险很高，因此企业必须高度关注涉税风险问题，加强税收策划的风险管理，树立依法策划的正确立场。企业应该花力气让相关人员提高自身业务素质，认真研究学习国家出台的相关税收政策，找准企业的结合点，围绕政策的内容进行合法策划，让企业真正享受政策带来的合法收益。

3.税收策划人员缺乏专业知识

由于房地产企业对税收策划不够重视，认为税收策划也就是简单的尽量少缴税就达到目的了，因此企业的财务人员没有系统地进行学习，没有深入了解税收策划的内涵，加上部分税收策划人员素质不高，技术能力较差，房地产企业也不愿将过多精力花在纳税筹划工作中，因此一定程度上阻碍了纳税筹划应用于房地产企业的发展步伐。

五、提高房地产纳税策划水平的措施

1.加快税法宣传，完善法制建设

针对我国税法体系中存在的一些不足和漏洞，应尽快出台相应的政策不断进行完善和修复，加大新政策的宣传力度，使纳税人尽快掌握新政的内容，充分领悟政策的内涵，从而在政策的指引下进行税收策划。

2.树立正确的纳税观念

首先，企业作为纳税是主体，应该树立正确的纳税观念，即应该缴纳的税款一分也不能少，履行自己的义务；不该缴的税款，一分也不多缴。其次，企业也应意识到，纳税策划是企业的基本权利，企业应当从自身利益出发，自觉运用纳税策划的权利。最后，认识到纳税策划能够给企业带来经济利益的重要性，提高纳税策划的自主意识，才能使得纳税策划成为企业现代化管理的重要手段。

3.加强税收策划队伍建设

要想利用税收策划给企业带来实质性的效益，就必须加强专业人员队伍的建设，加大房地产企业税收策划人员的专业知识培训，提高税收策划水平，降低税收策划成本，实现真正有效的合法节税。

六、总结

总之，当前房地产企业已进入高速发展阶段，竞争日趋激烈，税收策划作为企业财务管理的一个重要因素，也在企业的生死博弈中占据了重要的地位。因此，在房地产的发展道路上，一定要充分意识到税收策划的重要性，全面分析房地产行业相关税种的定义，做好事前谋划，依法合理策划，站在企业的角度上审时度势，通过利益与成本的统筹分析，采取有利于企业的最佳方案，实现税收策划的健康发展。

参考文献：

[1]刘占齐.房地产开发企业税务筹划探讨[J].会计师，2013（07）

[2]杨黔海.对当今房地产企业的税收策略探讨[J].经营管理者，2011（02）：21

[3]李佳，张晓军.房地产企业促销策略下的税收筹划[J].会计之友，2011（01）：86

作者：孟利

房地产企业内部纳税探讨论文 篇2：

房地产企业土地增值税筹划分析

摘要：土地增值税税务筹划会在一定程度上影响房地产企业的正常经营和发展，并且与我国的社会发展和经济建设也有着密不可分的联系。在房地产开发企业整体的财务支出中，税收部分的支出占比较大，极大地影响了企业的效益和发展。因此，对于房地产开发企业来说，加强土地增值税的纳税筹划工作具有十分重要的意义。

关键词：房地产企业;土地增值税;筹划

近年来，我国的整体经济发展水平取得了快速发展，为房地产行业提供了良好的发展机遇，房地产作为我国国民经济增长的重要支柱，在突飞猛进的同时也面临着诸多挑战。当前，房地产行业存在激烈的竞争，为了提高自身竞争力，在市场中获得立足之地，房地产开发企业就必须采取有效措施为企业节省运营成本，保证企业的利润率。同时，我国整体经济的发展也导致了房价的不断提升，在此情况下土地增值税税率也随之增高，对房地产企业的效益造成一定影响。因此，房地产开发企业应加强对土地增值税的纳税筹划工作的重视，采取相应措施来有效降低企业的税收负担，为房地产开发企业的可持续发展提供有力保障。

一、房地产企业开展土地增值税筹划的重要性

《土地增值税暂行条例》中明确规定：纳税人在建设与销售普遍民居住宅时，如果增值额低于总项目税金的20%就可以免税，如果高于20%，则需要依法计税。根据我国当前土地增值税筹划工作现状来看，部分房地产开发企业的纳税筹划过程中人存在着许多不足之处，主要原因是企业管理人员对土地增值税筹划工作的重要性缺乏认识。为了进一步提高房地产开发企业的效益，就需要加强企业对纳税筹划重要意义的认知，土地增值纳税筹划的重要意义从以下三方面体现出来。

（一）提高了房地产企业的核心竞争力

房地产开发企业对于运作资产的要求较高，并且具有负债较高的特征，是典型的资金密集型产业。企业的日常运作过程需要充足的现金流作为支撑，充足的现金流可以有效维持企业的稳定发展，反之，如果企业不具备充足的现金流则会导致企业的负债率增高，让企业的效益得不到有效保证，从而对企业的发展造成一定阻碍。土地增值税筹划工作的顺利开展可以让房地产企业的税收负担大大降低，使房地产开发企业的成本有所减少，为企业充足的现金流打下坚实的基础，从而让企业的利润率得到显著提升，并且在一定程度上促进了企业核心竞争力的增强。

（二）降低了房地产开发企业财务风险率

土地增值税筹划工作必须在合法的前提下开展，在制定纳税筹划工作的过程中，应严格遵循我国现有的相关法律法规，《土地增值税暂行条例实施细则》中提出，房地产企业可以选择合适的利息扣除标准进行纳税筹划，确保纳税筹划工作具有一定的规范性和标准性，为企业管理人员在进行税务管理过程中提供真实的依据，保证有标准可循，从而防止税务风险的发生。另外，操作过程不规范还会导致偷税漏税现象发生，而行之有效的土地增值税筹划工作有效杜绝此种问题。

（三）有利于房地产开发企业适应“营改增”政策

我国在没有实行增值税政策之前，房地产开发企业需要缴纳企业营业税。当增值税制度正式实施之后，增值税的性质也就变成了价外税，无法作为土地增值税的扣除项目，也就不能被扣除，这种“营改增”税收政策的变化，提高了房地开发企业的财务压力。在这种前提之下，对土地增值税进行良好的纳税筹划工作，可以让企业的财务压力得到降低，同时还能促进房地产开发企业税务工作管理工作的效率。因此，对土地增值税进行纳税筹划工作对于房地产开发企业来说，具有十分重要的意义。

二、土地增值税筹划工作存在的问题

（一）对相关政策缺乏认识

国家税务总局颁布的《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》中明确规定：各地要认真贯彻《土地增值税清算管理规程》，加强和规范土地增值税清算工作。房地产开发企业需要充分结合相关政策来进行土地增值税筹划工作，但根据现实情况来看，在部分房地产企业中存在着对相关政策缺乏认识的问题，使得企业的经济效益无法得到有效提升。近年来，我国对房地产调控的重视程度较高，制定了大量的房地产调控政策，涉及的方面也比较广泛，但仍有部分房地产企业没有进行重视，不够了解国家给予企业的优惠政策，从而使得企业无法及时根据现有政策进行调整。房地产开发企业对国家宏观政策重视程度的不足，为企业的正常发展带来很大局限。

（二）无法明确筹划目标

在当前的土地增值税筹划工作中，存在着筹划目标不明确的现象。部分企业的税务筹划只是流于形式，缺乏实质内容，并且得不到有效落实，导致税务筹划工作自身的作用得不到充分发挥。税务筹划工作具有一定难度，需要将诸多因素考虑在内，比如国家政策及企業实际运行情况等。因此，对于筹划工作目标的设立具有十分重要的意义，可以为土地增值税筹划工作提供正确的方向。筹划目标不够明确，会让筹划工作在实际操作过程中缺乏规范性，流程难以得到确认，从而无法提升房地产税务筹划工作水平。

（三）筹划模式缺乏规范性

土地增值税筹划工作模式是否具备科学性和规范性对房地产企业具有较大影响，从当前房地产企业运行的实际情况来看，筹划模式不够规范的现象普遍存在，对该项工作的顺利开展造成一定阻碍。企业的土地增值税筹划工作模式比较落后，与企业实际发展情况不匹配，工作过程也比较混乱，缺少相应的标准规范，使得财务人员在开展税务筹划工作时没有可供参考的依据，对于房地产企业中税种以及项目考虑不足，导致房地产企业节税的目的难以实现，让土地增值税税务筹划工作的风险性得到提升。

（四）筹划方法不够先进

目前房地产企业处于发展战略转型期，存在着财务专业人员较缺乏的状况，尤其是能胜任土地增值税筹划工作的人才更加稀缺。专业人才不足以及专业能力水平不高的现状极大地影响了筹划工作的创新，使得筹划工作无法得到发展，当前众多房地产企业使用的筹划方法也比较落后。房地产开发企业中的大量员工都缺乏土地增值税筹划意识，导致筹划工作展开和落实的难度加大。除此之外，企业内部相关工作人员不具备充足的土地增值税筹划经验，难以找到比较合适的工作切入点，无法结合企业实际情况开展筹划工作，使得企业的税负压力不能得到有效缓解，从而对企业的健康稳定发展造成严重影响。

三、加强土地增值税筹划的有效措施

（一）加强对宏观调控政策的重视

在当前社会中，房地产企业面临着十分复杂的外部环境，为房地产企业带来巨大压力，阻碍了企业的正常运行和发展。在此种背景之下，房地产企业要在市场竞争中站稳脚跟，就需要抓住每一个发展机遇，并加强对国家宏观调控政策的重视程度。房地产企业应积极主动地了解国家出台的相关政策和法律法规，熟悉掌握政策内容，比如《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》就被称为“史上最严厉的调控政策”。企业可以将国家颁布的宏观调控政策作为企业制定重大决策的重要依据，将政策要点与企业自身的实际相结合，来满足企业正常运行和发展的需要，有利于增值税筹划工作的顺利进行。另外，企业还应在一定程度上把握政策趋势，保证对政策预测的准确性，为企业及时做出反应和调整提供保障，从而促进企业经济效益的提升。

（二）发挥目标引导作用

房地产企业在进行税务筹划工作之前，需要对筹划工作的目标进行明确，充分发挥目标对筹划工作的指引作用。税务筹划工作的开展需要良好的事前规划作为基础，企业应改变以往先开展工作后制定目标的现状，为税务筹划工作提供良好的时机和潜在的空间。因此，在项目开展之前，房地产企业应制定科学合理的税务筹划目标，并以此目标为基础开展实际工作，确保制定的目标能够在税务筹划工作中得到有效落实并贯穿始终，为筹划工作的顺利完成提供保障。另外，房地产企业还应正确把握国家相关政策和企业自身实际情况，让土地增值税税务筹划工作目标和过程符合企业自身发展战略目标，从而使税务筹划工作的作用得到充分发挥。

（三）對税务筹划模式进行规范

税收筹划工作的水平和效率会受到税收筹划模式规范性的影响，所以房地产企业应不断加强税收筹划模式的规范性，并确保具有一定的系统性和科学性，为土地增值税筹划工作的顺利进行提供可靠保障。在当前房地产企业中存在着税收模式比较落后的情况，企业应不断对其进行改进和优化，加强创新力度，并与时代发展相结合，让税收模式具有时代性。除此之外，房地产企业还应积极主动的寻找税收模式中存在的问题，针对存在的问题分析原因，并根据分析结果制定相应的优化措施。比如，企业应加强对税务风险的重视程度，建设由风险识别和风险评估等内容组成的税务风险防控体系，结合时代的发展和企业自身的实际需求，从而实现企业税收筹划工作的创新目的。

（四）明确税收筹划方法

房地产企业要实现土地增值税税务筹划工作的优化目标，可以从以下几方面进行分析和探索。第一，在企业利息支出方面，应根据利息数额的大小来考虑是否将其计入费用支出，不实行单独的项目扣除;第二，在法律允许的范围内，使用费用转移筹划方法，尽可能在可以扣除的项目中加入费用，比如可以通过优化人员分配来转移内部管理费用，从而保证企业经济效益最大化;第三，在土地增值税筹划工作中融入统筹方法，对房地产企业的所有项目进行综合考虑，为会计信息的准确性和真实性提供保障，将其作为开展统筹工作的依据，不将单独的项目上报而是对这些单独的项目进行整合后再统一上报，让企业的税负压力得到缓解;第四，企业还可以通过建房的方式实现对土地增值税的有效筹划，这是因为国家相关政策规定部分建房行为不再该税种范围之内，在客户拥有土地使用权的时候建房就可以合理规避部分土地增值税。

四、结语

综上所述，房地产企业为了提高自身市场竞争力，实现经营管理水平的提升，就需要进行土地增值税筹划工作。企业应针对当前增值税筹划工作中存在的问题进行分析，找到原因所在，并结合企业实际发展情况，制定相应的措施来予以改进和优化，让税收筹划工作具有的作用得到有效发挥。

参考文献：

[1]刘学梅.分析房地产开发企业的土地增值税筹划对策[J].现代营销（信息版）， 2020（02）：27.

[2]刘怡.探讨房地产开发企业土地增值税税收筹划[J].财会学习，2020，255（10）：208+210.

[3]潘凤.房地产开发企业土地增值税纳税筹划解析[J].企业改革与管理，2020，371（06）：164-165.

[4]黄宝.“营改增”下房地产企业土地增值税税收筹划分析[J].纳税，2020，275（23）：40-41.

[5]林传万.房地产开发企业土地增值税税收风险筹划研究[J].纳税，2020，260（08）：29+31.

（作者单位：珠海华建联合投资控股有限公司）

作者：杨劲秋

房地产企业内部纳税探讨论文 篇3：

关于房地产企业合理避税的方法分析

摘 要：房地产业作为现阶段我国社会主义市场经济发展的支柱产业，其在生产经营过程中需要大量的启动资金，较长的开发建设周期，并且鉴于房地产业独有的特性，房地产业开发经营过程较为复杂、开发出来的产品直接面向商品化市场。房地产行业本身具有的特殊性必然决定了其存在复杂多变的纳税问题以及可以运用灵活多变的避税策略来实现利润最大化。合理避税是指在法律允许的情况下，通过合理的方法达到减少纳税目的的行为。随着社会经济的发展和完善，市场竞争越来越激烈，如何通过有效途径合理避税成为企业的重要议题。本文从阐述合理避税的内涵出发，重点从房地产企业内部和外部两个方面探讨对策。

关键词：房地产企业；合理避税；方法；分析

随着社会经济的发展，房地产企业跃升为国家重要产业之一，在市场经济中地位越加凸显，但面对日新月异的社会变化和市场竞争，依然要不断增强自身竞争力。作为企业重要的财政支出部分，税收直接影响了企业效益和利润。因此，如何通过合理手段避税，进一步降本增效，不断壮大经济实力，对房地产企业而言也越来越重要。

一、企业合理避税的重要内涵

随着全球经济一体化的发展，广大企业在市场经济中获得利润的同时，也面临着越来越艰难激烈的经济环境，尤其赋税带来的负担减少了企业利润，减弱了企业抗风险能力。为增强企业竞争能力和发展潜力，许多企业积极筹划合理避税。合理避税又被称为税务规划，指的是在法律许可范围内，企业利用税法、相关规定给与的减免、奖励税收等渠道，经过精心周密部署，有序规划各项经济行为，实现减轻、免去赋税从而降低企业成本的重要手段。与逃税的违法性质不同，企业合理避税是被法律和道德观念接受的行为，不会受到制裁，甚至值得鼓励。对企业而言，要在经济浪潮中长期保持不败之地，就需要节省税负提高竞争力。

房地产企业具有周转资金大、建设周期长、经营复杂等特点，行业的特殊性质决定了合理避税的必要性，对于提高经济效益和保持竞争优势都具有非常重大和深远的意义。

二、企业内部的避税策略

在房地产企业内部，可以充分运用税收政策，通过货币的时间价值、利息的扣除方式、合作建房方式来进行合理避税，具体情况如下：

（一）通过货币的时间价值合理避税

货币的时间价值指的是资金在周转过程中伴随时间推移而发生的价值增值或者贬值现象。针对货币价值具有时间性的特点，房地产企业要抓住这一现象，统筹分析货币价值在流转过程中的变化规律，充分了解货币变化的时间走向和趋势，从而做到在合理的时间范围内交纳税款。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间，缓解企业的资金压力。根据国税发[2009]31号文的规定，已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式交纳企业所得税，而必须按预售或者实际销售收入的方式来预缴企业所得税。由于文件规定的计税毛利率较低，扣除营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件，尽量拖延完工时间，达到合法延迟纳税的目的。这种避税方式不能改变交纳税额的总量，而是根据时间变化带来的不同货币价值实现较少缴税的做法。房地产财务部门应该要认真研究分析货币时间价值的变化规律和内在本质，最大限度发挥时间差的避税作用。

（二）通过利息的扣除方式合理避税

对借款利息进行分析，合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》实施细则的规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产开发时，可以通过比较两种情况下的利息费用高低，选择是否分摊转让房地产项目的利息支出或提供金融机构证明，以达到节税目的。如果房地产企业主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除。反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

（三）通过合作建房方式合理避税

根据国家税务总局《营业税问题解答（一）的通知》的规定，“合作建房”是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。此外，以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的，参与接受投资方利润分配，共同承担投資风险的行为，不征收营业税；对股权转让也不征收营业税。企业可充分利用这些优惠政策，实现共赢。

三、企业外部的避税策略

企业可以在外部通过创造节税平台，实现合理避税，主要有纳税主体的新设分立、分散经营收入两种情况，具体情况如下：

（一）纳税主体的新设分立

房地产企业可以通过设立独立销售公司负责房地产销售。房地产公司先将房屋压低价格卖给自己成立的销售公司，销售公司最终卖给客户，从而实现减税。

由于房地产企业的售价较低，增值额较少，从而少缴或不缴土地增值税。而销售公司对外销售，只缴营业税，不缴土地增值税。

另外，财税文件中明确规定，物业管理相关单位的全部收入减掉业主或者代承租者支付的水、电和燃气以及租金以后的余额为营业额。从中可见物业管理公司可代收诸多费用且差额缴税，税率较低。房地产企业可以发展成立物业公司，分解出代收费用，交给其代收管理，避免纳入营业额中增加纳税金额，达到合理有效降低企业开支、增加营业利润的目的。

（二）分散经营收入

随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若房地产企业与购房者签订合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额计算缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税，只需缴纳3%的营业税，而房地产企业的营业税为5%，税基和税率减少，从而减轻了税负。

如果通过以上的收入转移方法过程中存在困难，就应该考虑从成本角度转移税费。房地产公司可以从分立公司借取资金，交予分立公司一定的费用，或者房地产公司租用分立公司的房产等资源，向其交付租赁费用以增加成本，实现节税的目的。此外，还可以通过将资金转入一些特殊行业来实现合理避税。将资金、地产用来创办和建造一些福利机构，诸如福利院、学校等，安排企业的退休员工入院，或者招收员工的子女入校，解决老人养老和幼儿教育问题，增加企业的知名度。这类机构的收入不需要交纳营业税，因此极大减少了房地产的税款，同时也对内增强了员工的归属感，对外树立了企业的良好形象。

四、结语

随着市场经济的发展，各个领域的竞争愈来愈激烈，企业的利润空间逐渐被压缩。房地产企业要继续保持竞争优势，争取获得更多的经营利润，就要通过合理避税减少税费支出，不断提升竞争力。如何合理避税，需要房地产企业结合内外部情况不断总结。在企业内部可以通过货币的时间价值、利息的扣除方式、合作建房方式减税，在企业外部可以通过纳税主体的新设分立、分散经营收入避税。但无论在企业内部还是外部，房地产企业都要把握好形势，充分利用税收政策，达到减少税收开支、提高经营利润的最终目的。

参考文献：

[1]国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）.

[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》实施细则.

[3]国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》.

[4]周勇.关于企业合理避税路径的探讨 [J].经营管理者，2013，10（41）：33.

[5]刘立军.房地产企业如何合理避税 [J].财税金融，2013，5（10）：50-51.

作者：王春雷