第一篇：广州房地产企业范文
广州房地产开发流程
房地产项目开发流程全过程
1)施工企业资质管理：
筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为
一、二级;施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》
(1)施工企业资质的动态管理
企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模;通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。
(2)工程总承包企业的管理
随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。
工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：
其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业(以下简称工程总承包企业)受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行(竣工验收)等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业;分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工(EPC)/交钥匙总承包、设计—施工总承包(D-B)、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包(E-P)、采购—施工总承包(P-C)等方式。
其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划;在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行(竣工验收)等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计(基础工程设计)等工作。对于需要完成工程初步设计(基础工程设计)工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。
2)工程建设管理：
工程建设阶段，指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向计委申请列入年度施工计划;同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表;到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位;到工程建设质量监督总站(站)，办理质量监督注册手续;到建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。
五、申办《施工许可证》
1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(以下简称发证机关)申请领取施工许可证。 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
2、施工许可证办理机构：建设局
3、施工许可证办理程序：
1)填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。
2)提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》;《建设工程规划许可证》;《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明;中标通知书及施工合同;施工图纸及技术资料;施工组织设计;监理合同或建设单位工程技术人员情况;质量、安全监督手续;资金保函或证明;施工许可申请表和办理建管手续联系单。
3)建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期;延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行作废。
4、办理施工许可证：
提交下列归档资料后领取施工许可证：
(一)建设工程报建表;
(二)建设单位资信证明(可用复印件);
(三)立项批文、总体规划平面图、规划许可 证(可用复印件);
(四)施工图设计文件审查批准书;
(五)建设工程试桩施工申报登记证(可用复印件);
(六)招标申请表;
(七)招标公告;
(八)招标日程安排;
(九)招标文件及评标办法;
(十)投标申请书;
(十一)投标单位资格预审文件(保存6个月);
(十二)答疑会纪要;
(十三)投标书;
(十四)评委人员名单;
(十五)开标记录表;
(十六)评委评分表及评分汇总表;
(十七)评标报告;
(十八)中标公示证明;
(十九)中标通知书;
(二十)施工合同或监理合同;
(二十一)合同备案表;
(二十二)施工许可申请表或办理建管手续联系
(二十三)市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据;市建设管理收费认定表(共2份)
(二十四)安全和文明施工开工验收合格证(可用复印件)
第三章：工程建设阶段
工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要;
2、施工场地平整，达到施工条件;
3、施工通道疏通，满足施工运输条件;
4、施工图纸及施工资料准备;
5、施工材料和施工设备的准备;
6、临时用地或临时占道手续办理;
7、施工许可批文及办理开工手续;
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验;
9、组织图纸会审、设计交底;
10、编制工程进度计划;
11、设计、施工、监理单位的协调;
第四章：项目销售阶段
一、领取《预售许可证》
商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。
商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部;小高层建筑完成主体结构的三分之二;高层建筑完成主体结构的二分之一。
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
5、工程施工合同;
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：
(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(七)物业管理方案已经落实。
二、商品房销售及按揭办理
1、销售前期准备工作(可委托销售代理公司进行)
第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研
竞争项目及非竞争区域项目调查重点项目考察
市场需求抽样调研
重点客户(群体)市场调研经济趋势分析
市场需求趋势分析
出具市场调研报告
物业的全面解析及定位 项目SWOT分析
1)、竞争要素全面解读
2)、项目优势分析
3)、项目劣势分析
4)、项目机会利用
5)、市场威胁与困难点 项目竞争力评估
1)、地段价值与发展评估
2)、项目差异性支撑力评估
3)、消费者选择性标准评估
4)、项目综合竞争力评估
第二篇：2010年广州房地产金融运行情况与2011年展望-广州金融工作局
2010年广州房地产金融运行情况与2011年展望
中国人民银行广州分行
一、2010年广州房地产金融运行情况
(一)房地产贷款增速先升后降，各月新增额波动较大
2010年12月末，广州房地产贷款、开发贷款、购房贷款余额分别为3537. 64亿元、1405. 70亿元和2131. 95亿元，同比增长20. 0%、19. 8%和20.1%，增速同比分别降低9.1个百分点、上升3.0个百分点和降低18.6个百分点。房地产贷款、开发贷款、购房贷款余额同比增速自2007年11月达到高位后持续回落，2009年初跌至最低点后开始回升，于2010年4月达到新的高位，其中购房贷款余额同比增速大幅回升，已超过2007年的最高水平。2010年5月以来购房贷款余额同比增速迅速回落，而开发贷款余额的增速继续回升直到9月才有所下降。2010年以来各月的房地产贷款新增额波动较大。1月房地产贷款新增余额急剧增加，当月新增开发贷款、购房贷款分别为73. 37亿元和93. 89亿元，为历史最高水平，新增额在2月下降明显，3—4月回升明显，5—7月迅速回落，8—10月出现小幅回升，11 -12月再次回落。
(二)个人住房贷款余额增速较快，个人住房贷款发放额较2009年同期减少
2010年12月末，广州市个人住房贷款余额为1986. 65亿元，同比增长18. 8%。2010年1—12月，累计发放个人住房贷款618. 49亿元，比2009年同期减少137. 59亿元(见图2)。其中，发放新建商品房贷款359. 91亿元，比2009年同期减少160. 87亿元;发放再交易商品房贷款258. 58亿元，比2009年同期增加23. 28亿元。
(三)大户型住房贷款占比下降，但仍处高位
2010年1—12月，批准的个人住房贷款中，大于144平方米的大户型贷款占32. 7%，同比下降2.9个百分点;大于120平方米小于等于144平米的住房贷款占比为11. 2%，同比下降1.2个百分点;大于90平方米小于等于120平方米的住房贷款占比为28. 7%，同比上升3.5个百分点;小于等于90平方米的小户型贷款占比为27. 4%，同比上升0.7个百分点。批准的大于144平方米的住房贷款占比持续下降，10 N12月该类贷款占比为27. 0%，较7—9月下降1.6个百分点。
(四)公积金住房贷款同比增速持续回落
2010年12月末，广州市住房公积金贷款余额308. 56亿元，比年初增加37. 43亿元，同比增长13. 8%，增速低于商业购房贷款增速6.3个百分点。6月以后住房公积金贷款新增较多，6—12月新增额达30. 98亿元，占本年新增额的82. 8%。住房公积金贷款与个人住房贷款余额的比于2009年4月达到最高点17. 0%，以后开始回落，2010年12月末该比为15. 5%。
(五)个人住房贷款执行的利率水平较2009年提高
2010年1—12月，新增个人住房贷款仍主要执行下浮利率。新增的个人住房贷款金额中，执行利率下浮区间在[0.7，0. 85)的占70. 6%，比同期降低14.7个百分点;执行利率下浮区间在[0.85，1)的占16. 3%，比同期提高6.5个百分点;执行基准利率的占3. 8%，比同期提高0.5个百分点;执行利率上浮区间在(1，1.1]的占7. 0%，比同期提高5.9个百分点;执行利率上浮区间在(1.1，1.3]的占2. 1%，比同期提高1.8个百分点;执行固定利率的占0. 2%，比同期降低0.2个百分点;执行利率上浮区间在1.3以上的占0. 0%，与同期持平。
二、2011年广州房地产金融运行展望
(一)短期内市场成交量将会下降，年内新增个人住房贷款执行的利率水平或继续提高
201 1年1月26日，国务院办公厅出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步强化差别化住房信贷政策，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不
低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。预计政策将对市场的需求产生明显抑制作用，短期内将造成成交量的下降，同时，新增个人住房贷款的利率水平将继续提高。一是本次调控虽然没有对首次置业贷款提出新的要求，仍按照原有规定执行，但实际上，在政策出台前，商业银行因信贷额度紧缩和自身提高资金利润率的要求，已自发上调房贷利率或取消房贷利率优惠。多家银行表示今年留给房贷的额度有限，从提高自身资金利润率的角度出发，不会再对首次置业的贷款购房者给予原来一刀切的八五折利率优惠，而是根据自身业务需求和客户情况采取不同利率定价，从总的趋势看，优惠利率应该会越来越少。二是在广州等部分城市，本次调控要求对“已拥有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”限购一套住房。如果这类购房需求属于第二次使用贷款的，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，最低首付款比例将从原来的50%提高到60%。有调查显示，尽管二套房首付只增加一成，对实际支付能力影响不大，但对心理影响非常大：部分改善型置业者受付款压力和房价下降预期影响，会暂缓购房，投资者也可能会因杠杆比例提高而暂缓行动，观察市场动态。三是本次调控还要求对“已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭”暂停售房，在很大程度上抑制了投资和投机需求。
(二)加息使购房者的房贷成本和开发企业的财务成本加大
自2010年10月起至2011年2月初已连续三次加息，一年期贷款利率累计提高0. 75个百分点，3~5年期贷款利率累计提高0.69个百分点，累计升息幅度在14%左右。加息与房地产调控政策的联合效应，使部分购房者预计未来房价可能松动，可能推迟购房计划，已购房者提前还款的意愿加强。同时，加息也增加了开发企业的融资成本，特别是对资产负债率较高的企业，加息将会明显增加其贷款利息支出。 (何达之)
第三篇：【房地产】-广州市房地产中介服务合同
广州市房地产中介
服务合同
广州市国土资源和房屋管理局制定 广州市工商行政管理局监制
房地产中介服务合同说明
1.签订本合同前，当事人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及用词理解不一致的，应该进一步协商，达成一致意见。
2.本合同为示范文本，为体现协议双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行增补或删减。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
3.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。
2 房地产中介服务合同
甲方(房地产中介服务机构)：_________________________; 资质证号: ; 营业执照号码: ; 备案地止：__________________________________________; 法定代表人: ;联系电话: ; 联系地址: ;邮编: ; 经纪人: ;执业证号: ; 联系电话: ;
联系地址: ;邮编: ;
乙方(卖方): ;【身份证】【护照】【户口簿】【出生证】【军官证】【士兵证】【通行证】【企业法人营业执照】【法人登记证书】【组织机构代码证】【社会团体登记证书】【公司注册证】【其他： 】号码: ;
联系电话: ;邮编: ; 联系地址： 。
委托代理人： ;【身份证】【护照】【军官证】【士兵证】【通行证】【其他： 】号码: ;联系电话： ; 联系地址： ;邮编 。
乙方于 年 月 日至 年 月 日【独家】【非独家】委托甲方为乙方出售位于 的房地产(以下简称“该房地产”)提供中介服务。根据有关法律、法规的规定，甲乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议: 第一条 乙方确认出售房地产的基本情况
3 1.房地产的权属证明为 ，号码 ; 2.房屋类型(使用性质)：【住宅】【商铺】【办公】【其他 】; 3.建筑时间：
(以 为准); 4.【建筑面积】【套内建筑面积】： 平方米(以房产证为准);
5.拟售价格：( 币) 元(大写： 亿 仟 佰 拾 万
仟 佰 拾 元)以上;
6.同意买方的付款方式：【一次性付款】【分期付款】【按揭付款】【 】; 7.同意税费缴交方式：【各付各税】【税费全部由买方支付】【税费全部由卖方支付】【与买方协商】;
8.交楼状况及时间： ;
9.该房地产【不存在】【存在】【共有】【出租】【抵押】【查封】等权利受限制的情况，权利受限制的情况可于 年 月 日前解除。
10.可能影响本房屋交易的其他事项： 。 第二条 甲方义务
1.甲方应当核实房地产权属情况的真实性并应现场察看该房地产。 2.甲方应为乙方提供房地产交易方面的咨询。
3.甲方不得故意隐瞒与订立存量房买卖合同有关的事实或者提供虚假情况。 4.非经乙方书面同意，甲方不得泄露乙方的信息资料。
5.买方同意购买该房地产的条件符合本合同第一条约定的，甲方应及时告知乙方，并尽快促使乙方与买方签订存量房买卖合同。
6. 如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易并书面通知甲方的，本合同解除，甲方应当撤下甲方在网上(指广州市存量房网上交易系统，下同)登记的本合同及房地产信息。
7.其他： 。 第三条 乙方义务
1.乙方应提供该房地产的权属资料及业主主体资格资料，以供甲方核对。乙方保证对该房地产拥有完整产权，并保证向甲方提供的资料属实，出售意愿表达真实。
2.甲方为乙方提供中介服务过程中，乙方应予配合并提供必要的协助。
4 3.乙方应按合同约定及时支付中介服务费或支付甲方从事中介活动支出的必要费用。
4.如乙方非独家委托甲方出售该房地产后，自行与非甲方介绍的买方达成交易的，应当书面通知甲方解除本合同。
5.其他： 。 第四条 中介服务费给付
甲方在本合同约定的期限内，促成乙方与买方签订存量房买卖合同后 天内，乙方向甲方支付中介服务费为【( 币) 元整(￥ )】【房屋交易价格的 %】【于签订存量房买卖合同时进行约定】。
第五条 法律责任
1.乙方逾期支付中介服务费的，应当每日按未付款0.05%的标准向甲方支付违约金。
2.甲方在提供中介服务过程中存在隐瞒、欺诈或未尽义务等情形，致使乙方受到损失，乙方有权拒绝支付中介服务费，并要求甲方赔偿损失。
3.本合同因甲方原因在网上被撤下导致不能继续发布房屋信息的，乙方可单方解除本合同。
4.因乙方未能及时履行义务，导致甲方未能促成乙方与买方签订存量房买卖合同的，甲方可以要求乙方支付违约金，违约金为 。
5.乙方与甲方介绍的客户私下交易的，甲方可以要求乙方支付中介服务费。 6.其它： 。 第六条 文件送达
双方发给对方的通知、文件、资料的送达地址以合同记载的联系地址为准。 第七条 争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第 种方式解决：
1.提交广州仲裁委员会仲裁; 2. 。
第八条 本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
5 第九条 本合同共 页，一式 份，甲方 份，乙方 份。
第十条 其他约定：
甲方(房地产中介服务机构)： (签章) 经纪人： (签章) 年 月 日
乙方(卖方)：
(签章) 委托代理人： (签章) 年 月 日
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第四篇：广州天河名雅苑房地产项目策划案例
【案例精要】：
围棋谚云：争棋无名局。意思是说，以争胜为目的的棋很难成为千古流传的名局，而具有“平常心”的高手反而能创造流芳的棋谱。
名雅苑，正是这样一个“无心争春”的“名局”。名雅苑初生时遥遥领先的大手笔与大创意令全行业敬畏有加，而十多年后的今天，其魅力仍在，在长江后浪推前浪的房地产界无疑是个奇迹。
part A：名雅苑十年长盛之谜
名雅苑经历了时间的考验，在“克隆”盛行的今日，其凭借高含金量的品牌和开发商对“以人为本”最朴实的追求，长盛不衰。
第一段：华南唯一优秀住宅试点小区
1996年，当“全国城市管理小区建设试点”检查评比小组来到广州，在没有特别安排的情况下看到名雅苑，他们惊呆了：“这么优秀的一个住宅小区，你们为什么不上报申请参加评比?”
正是这个“无心争春”的名雅苑，自从推出之日起，便成为广州乃至全国房地产界的“名局”。
大背景
天河建设区是一座废弃的旧机场，方圆5.2平方公里，部分是零散的农用菜地，还有是高低不平，杂草丛生的菜地。1985年初，广州市政府把综合开发天河的任务交给了“城建集团”，要求他们两年内必须完成围绕体育中心的道路和配套设施工程，以迎接第六界全国运动会在广州召开。
经过艰苦的奋斗，1987年5月23日，由“城建集团”负责修建的天河体育中心配套设施胜利竣工。
随后他们在天河开发区继续描绘着一幅壮丽的画卷。名雅苑、南雅苑、怡苑以及大都会广场，80层高的中信广场等，加上原已建成的天河体育中心建筑群以及天河路、体育东路、体育西路、天河东路、天河北路和黄埔大道，新的广州市中心的地位基本形成。
厚积薄发
在1986年，城建集团特意组织了一个班子，到新加坡、香港进行考察，他们将接触到的最先进的东西学化为己有，令名雅苑先天吸纳精华。
项目开发前，城建集团进行规范化的前期市场调查、可行性研究分析，根据广州市房地产业的需求和特点，将项目定位为以外销为主要目标的优秀住宅小区
领先十年的奥秘
在全国评比中，专家们对名雅苑设计给予了较高而准确的评价：
一、小区绿地率高，构思精细，绿地分散设置，便于居民就近享受到良好的生态环境和景观环境，把花园建在楼宇中间和把房盖在花园里面，不能简单理解为是个技术问题这里有质量的区别。
二、名雅苑内公共设施齐全，这是以江南新村等小区的经验为基础，但青出于蓝而胜于蓝，小学、幼儿园、综合商店以及垃圾转运站、变电室、游泳池、网球场等，不仅满足了居民的多种生活需求，而且各自所处的位置，都有一定的考虑，如综合商店位置适中，方便购物;变电室为半地下建筑，体积小不会成为人民视线中地障碍;利用球场底做地下停车场;区内道路采用人车分流。
三、部分住宅首层架空，这既增加了小区底视觉空间，又适应广州炎热潮湿底气候条件，创造出了有覆盖底居民室外活动场所。
四、学校平面布置与立面造型简洁，日照通风良好，幼儿园平面布置紧凑，功能齐全，造型活泼。
五、住宅底方位均注意了气候特点，使每住户都获得良好底通风与采光，并尽可能地使主要房间具有良好地朝向，改善了室内地日照与空气质量，住宅平面模式采用大厅式，空间按功能要求进行布置，做到了功能分区明确，动静区分合理。
第二段：名雅苑规划设计技术剖析
体现岭南建筑艺术风格和南粤地方特色
通过以组团中心绿地来组织小区空间序列，建筑围绕绿化院落布置，小区建筑风格上通过虚实对比。色彩上局部对比和全局地协调相结合，以明快地色调形成独特小区特色。
规划上采用人车分流地道路系统和动静分区
和谐地绿化
小区地规划将绿化面积均匀地布置于每幢楼宇间，住宅两旁地绿化由于住宅首层设置架空层而相互渗透，扩展了绿化空间和视野。
建筑群体空间设计
全区以三幢塔式高层住宅品字分布，作为建筑群体地核心和制高点。
小区地建筑群体根据规划需要分成三部分：北面组团由12幢工字型住宅组成，每四幢一组，三组住宅一字排开、一气呵成。东面组团以公建筑配套设施为主，建筑高度较低，与住宅不同，但通过一幢24层住宅为核心组织空间，使各种公建设施有机的联系在一起。
第三段：施工组织与管理的成功经验
优质按期的进度控制
质量控制
在质量控制方面，主要抓好影响质量的人、材料、机具设备、施工方法和施工环境，即“LM-E”、
投资控制建立健全的监理组织，投资控制责任分工明确。
合同管理方法
首先是通过投标以质量为标准，择优选择质量信誉高的施工单位。同时，合同明确工程施工要一次成优、优质优价，按期达优的给予优质奖。
信息管理
准确及时地把施工过程中地所有资料通过计算机进行汇总、整理、归档、并定期向业报告。
第四段：“四新”应用及推广的优秀示范
名雅苑小区在建设过程中，依靠科技进步，积极稳妥地推广应用新材料、新技术、新工艺、新产品。
第五段：领先一步的物业管理
小区走专业化管理的轨道，并开发“物业管理信息系统”，进行计算机信息管理，提高了工作效率和管理质量。
part B：天河名雅苑光明台销售策划书节选
一、物业概述
广州天河名雅苑是由广州市城市建设开发总公司精心策划及发展的高尚住宅小区。该区地处天河新城市中心地带，比邻天河体育中心，紧贴天河地铁站出口。名雅苑于1995年全面建设完工。同年10月荣获“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。
光明台是名雅苑最后一栋未发售的高层住宅。全楼层高共24层，首层部分架空层，
23、24层为复式住宅......
二、市场环境分析
1、广州市房地产市场环境(略)
2、区域性因素分析(略)
3、名雅苑销售走势分析
名雅苑于1992年初以均价5918港元/平方米在惠、港两地推出第一期多层住宅。由于当时人们对发展商及广州物业尚未有认识，因此，我们在香港的传媒、地铁站以及各处公共场所大力宣传发展商的形象及广州天河新城市的发展，迈出了销售的第一步。
同年7月，推出第二期多层住宅，鉴于当时市场反应强烈，购买力充足，公司将价格调整到均价7747港元/平方米、1992年至1993年，国内房地产市场处于高峰阶段。我公司乘势推出第三期高层住宅清晖台。并在半年时间内将均价从8931港元/平方米调整到9684港元/平方米，掀起了又一个销售高潮。
1994年开始，我国实行宏观调控，广州市房地产热得到一定的控制和降温。我公司针对市场供求状况，将第二座高层银汉台重点放在新加坡和香港销售，此时，名雅苑高层住宅的售价已到11836港元/平方米。上述发展趋势表明，名雅苑物业价值市一直高走，并享有良好的社会声誉和用户口碑，以其独特的优势领先于同地区、同类型房屋。
三、项目特点
1.项目的有利因素：
1-1 地理位置优势
1-2小区配套齐全
1-3环境优美
1-4物业管理完善
1-5现楼发售
1-6发展商实力强
总结以上优点，可以说名雅苑光明台是优秀的小区高层住宅，对买价的吸引力很大。
2.项目不利因素
2-1 目前，高层住宅成交量仍远低于多层住宅成交量。
2-2光明台户型单调，平面布局大同小异，从117平方米到127平方米的四种规格，都是三房两厅，可供选择少。2-3价格昂贵。
四、市场定位
1、销售对象定位
1-1 广州市成功的私人业主
目前，广州市有相当一部分私人业主，由于适应了市场经济的发展，生意上取得成功，手中有一定的游资。他们一般已拥有住房，但由于住房档次相对偏低，区位和环境也不太好，按
现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求，因而购房具有投资和消费的双重目的。
1-2 外资企业
由于天河体育中心附近是规划中的金融、商业中心，高级商业写字楼林立，越来越多的外资企业入主天河大型商业大厦。但附近能满足这些高级行政管理人员的住宅需要的小区不多。因此，这部分公司会考虑在附近小区购置物业。
1-3 港澳台人士
名雅苑一直是外销商品房，在港澳两地小有名气......2、价格定位
3、推出时机的确定
农历新年的前两个月，正是购买力旺盛的时候。名雅苑于1995年底荣获“全国物业管理示范小区”称号、而在多层住宅以及清晖台销磬后，名雅苑一直未在市场上进行广告宣传，令大部分以为该小区住宅已全部售完。借此机会，建议于1996年1月份推出光明台，并进行一系列的志庆宣传和促销活动。
五、销售策略
1、促销策略
1-1。考虑到如果销售期太短，广告宣传产生的市场效应未必能同步跟上。因此，光明台一月份推出的展销期限定为一个月的时间。
1-2 展销期内以庆祝名雅苑荣获“全国物业管理示范小区”称号的名义，专门举办一场大型的“名雅苑嘉年华晚会”，广邀本区住户、新闻记者以及有关方面人员参加 ，扩大社会影响力，提高名雅苑的知名度，融洽发展商和住户之间的感情联系，并通过住户向亲友扩大宣传，吸引更多买家，树立发展商良好形象，形成“光环效应”。
1-3 借发展商3月份举办的度假展销周之机，再次推出光明台，掀起又一次促销高潮。
1-4 广告宣传在惠港两地影响较大的《广州日报》、《文汇报》两大报刊上连续进行广告宣传。选出字眼方面以庆祝天河名雅苑全国物业管理示范小区优惠发售最后一期现楼的口号，色彩上以清新、高雅为宜。
1-5 设立现场售楼部。
1-6 设置示范单位。聘请专业室内设计，针对平面布局，扬长避短，设计一个既方便实用，又独具时尚家居风格的示范单位。
2。价格策略
2-1 价格：针对光明台与同类型住宅均价相比偏高的情况，可以利用展销期给予九折优惠，同时对一次性付款再予九八折优惠，是均价接近10000港元/平方米的价位，提高竞争力，刺激投资者再展销期入市。展销期后，即停止九折优惠，保持物业的“名牌效应”。
2-2 付款方式：争取多家银行对小业主的抵押贷款支持。
六、实施计划(略)
第五篇：房地产培训【广州】商业地产定位、招商运营实战培训
(3月22-23日)
房地产培训：商业地产定位、招商运营实战培训
【课程背景】
房地产培训：商业地产定位、招商运营实战培训;自房地产市场调控以来，不受限购政策影响的商业地产 迎来了“春天”。但“花无百日红”，自去年下半年开始市场开始降温。在这种状态下，开发商要如何站在更高的角度去统筹市场与项目?新形势新挑战，招商策略如何因时、因地制宜?传统的招商方法如何在新形势下融入更多现代元素?
【课程特色】
解决商业地产项目的全程策划问题以及商业地产的招商策略及品牌优化制胜; 解决商业地产的定位及规划布局及商业地产的选址与市场调查; 探寻中国地产商业投资发展策略及商业地产的运营管理及模式设计;
【课程对象】
商业或商业地产企业的董事长，总经理，卖场经理或销售，设计部经理，商业项目责任人，招商运营，企划等公司涉足商业地产的职业经理人。
【讲师介绍】
张老师：中房商学院房地产培训高级顾问，知名商业地产服务机构总经理，商业资深培训讲师，兼职清华大学，北京大学，浙江大学等高校客座教授，中国商业和商业地产资深专家。曾任万达集团高管，具有16年丰富的现代商业和商业地产策划、规划及运营管理经验，熟稔中国现代商业地产定位、规划、招商、营销、运营、管理、投资、资本运营等各环节。
【培训内容】
第一部分：商业地产前期策划定位和招商策略
一、商业地产成功的目标
1、商业连锁反应--设计的漂亮?建筑的现代?卖的价格高?卖的速度快?
2、商业地产6大关键点：定得准、画得对、招得进、卖得出、管得好、 活得了。
3、商业地产同住宅地产的本质区别?
二、商业地产项目招商策略解析
1、定位先行：明确业态、市场、客层、功能定位。
2、品牌设定：设定品牌档次、品类、目录、区位。
3、主力优先：主力店、主力品牌、主力商优先。
4、以大代小：主力店带次主力店，支柱品牌带一般品牌，国际品牌带国内品牌。
5、先近后远：先当地有经营、销售好的品牌、附近有经营的主力店。
6、放水养鱼：合理的招商条件、让利的招商政策、有效的经营保障
7、品牌孵化：优秀品牌推荐、示范经营成熟、转交商户经营。
8、营销渗透：制定营销策略、选择合适媒体、明确受众目标、分布渗透实施。
9、商户训导：培训商户、指导经营、跟踪服务
10、理念保证：理念设计、理念渗透、理念保障
三、商业地产项目定位与落位注意事项
1、只有营销策划，没有商业策划
2、只有商业定位，没有商业落位
3、只有抽象文字，没有具象图形
4、只有建筑设计，没有商业设计
5、只有商业规划，没有品牌招商
6、商业定位与商业规划脱节
7、建筑设计与商业设计脱节
8、商业规划与品牌招商脱节
四、商业地产项目阶段划分
1、全程图：选址-立项-建设-装修-招商-二装-开业-运营-管理
2、阶段图：规划设计-工程建设-开业筹备-运营管理
3、招商阶段图
五、商业地产项目下一代发展趋势分析
六、商业地产十大定位
1、商业地产项目的整体定位
2、商业地产项目的功能定位
3、商业地产项目的业态定位
4、商业地产项目的品类定位
5、商业地产项目的品牌定位
6、商业地产项目的商圈定位
7、商业地产项目的客层定位
8、商业地产项目的客群定位
9、商业地产项目的时段定位
10、商业地产项目的模式定位
七、商业地产项目销售三段论
1、售前有定位—方向
2、售中有招商—力量
3、售后有管理—保障
八、商业地产项目规划解析
1、商业功能和业态规划
2、经营品类和品牌规划
3、交通组织和动线规划
4、品牌柜位和店铺规划
5、共享空间和节点规划
九、案例分析：商业地产项目案例分析并结合万达集团商业模式进行解析
十、商业地产项目招商主要内容
1、商业项目招商的时间选择
2、商业项目招商的对象选择
3、商业项目招商的方法选择
4、商业项目招商的策略选择
第二部分：商业地产项目的资本运作及盈利模式
一、商业时代到来
1、房地产市场结构性变化
2、商业地产投资4个前提
3、商业地产投资机会
二、商业地产投资十大选择
1、专业选择
2、区域选择
3、地段选择
4、功能选择
5、产品选择
6、业态选择
7、资源选择
8、模式选择
9、团队选择
10、管理选择
三、REITs特点
1、REITs十大特点
2、REITs与股票对比
3、REITs与集合信托对比
四、商业地产投资分类
1、不动产
2、商用不动产
五、商业地产投资模型分析
1、开发收益型
2、经营收益型
3、资本收益型
4、并购成长型
5、基金投资型
六、商业地产特点
1、商业地产三优点
2、商业地产四缺点
3、商业地产四收益
七、商业地产投资保证条件
八、商业地产投资十大注意
九、商业地产项目案例分析讲解
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院
[时间地点]：2014年3月22-23日 广州(详见报到通知)
[培训费用]：4000元/人(含培训费、午餐费、资料费)代订住宿，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。