房地产企业的资金管理论文

我国城市化的发展，使房地产行业得到了迅猛发展，成为中国经济的支柱产业之一。1998～2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点，成为GDP增长的直接推动力。下面是小编精心推荐的《房地产企业的资金管理论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

房地产企业的资金管理论文 篇1：

从“现金流量表”透视房地产企业的资金管理

摘 要：房地产企业是国民经济的支柱产业。房地产企业的资金运作和管理尤为重要，高度关注资金管理与控制，提高资金使用效率，从而保证企业利润最大化。本文从现金流量表出发，分析了当前我国房地产企业资金管理面临的问题，并提出解决对策。

关键词：房地产企业；资金管理；现金流量表

一、现金流量结构分析

现金流量的结构分析主要包括现金流入量和流出量的多少以及流入流出的构成。分析的目的是使得房地产企业现金流量的使用者可以清楚地看到企业现金流入量的主要流入来源有哪些，主要流向是什么，以及在企业的经营活动、投资活动和筹资活动中各项现金的使用状况，从“量”上可以看到房地产企业对于资金的管理和使用是否合理。

二、现金流量财务分析

（一）支付能力分析

房地产企业经营活动的现金流出业务主要包括支付土地出让金及拆迁补偿等费用、发包工程、购买商品和接收服务、经营租赁、支付职工薪资社保、支付各种税费及其他各类经营支出。只有这些必要开支能够按时足额支付的情况下，房地产企业才能正常经营和生存发展。房地产企业的整体现金流入量必须要保证上述基本支出，再用于偿还债务本息、投资等一系列活动。只有做好现金的支付能力分析，才能有效筹划和调度资金，提高资金使用效率，使房地产企业健康、稳定、长足的发展。

（二）偿债能力分析

房地产企业在项目开发过程中会進行各种债务融资。企业只有具有良好的偿债能力才能良性运转，否则企业所面临的风险是巨大的，“资金链”一旦断裂，对房地产企业来说可能是致命的。通过现金流量表分析房地产企业的偿债能力，最直观的是根据企业当期流入的现金加期初结存的现金，扣除当期生产经营必须的现金支出后，还有多少现金可以用于偿还到期债务的本息。通过分析，能有效防范财务风险，增强企业融资能力。

（三）盈利能力分析

盈利作为一个企业的长期目标，不仅表现在过去和当期，也与未来直接挂钩。企业的再投资能力就是未来盈利的一种保障。企业的再投资能力越强，说明当期资金越充足，反之则说明企业的资金不足，不能满足未来的生产经营需求。所以，从现金流量表看企业的投资业务，如果一个企业有效投资能力强，则说明企业盈利能力强、资金管理得当、潜在盈利能力看好。

三、房产企业资金管理存在的问题

（一）融资困难

房地产企业融资困难、融资风险高除企业内部存在问题外，主要是目前我国房地产企业融资的外部环境较差。一是政府对于房地产企业的宏观调控，地方限购等一系列政策的出台不利于房地产企业融资；二是在政策调控下，银行等金融机构加大对于房地产企业贷款的审核和监管，房地产企业融资渠道受限、融资难度和风险加大；三是缺乏一项完善的机制整合房地产企业的融资行为，使得房地产企业的融资混乱无序。

（二）资金使用率较低

我国房地产企业资金使用率较低是一个普遍的问题。主要表现在三个方面：一是房地产企业存在多头开户的问题，即开立过多的资金账户，资金分散而资金管理没有跟上，资金利用率低下。二是盲目投资，热衷于铺新摊子，占用了大量的现金而没有达到预期的获利。甚至损失严重，使本来就十分紧张的现金流雪上加霜。三是现金的库存过多，而企业负债却居高不下，需要付出大量的资金使用代价，通过负债融资而来的现金没有得到有效使用，这使得房地产企业的信用和盈利能力下降。

（三）企业高层管理人员及财务人员资金管理意识和能力有待提高

目前很多房地产公司的高层管理者和财务人员资金管理意识薄弱，造成企业现金流量管理混乱，导致企业资金成本增大、资金调度失灵、财务风险增大、资金链断裂、财务状况恶化。房地产企业的高层管理人员应逐渐由对“利润”的关注转向对“现金流量”的关注。纵观美的集团强大、先进的资金管理系统，使集团的内外部资金流动瞬间完成，这一系统的使用就源于企业管理层充分的资金管理意识。

四、提高房产企业资金管理的对策

（一）拓宽融资渠道

在房地产企业资金管理中，融资是主要问题之一。因此需要拓宽房地产企业的融资渠道，开展与之规模相适应的融资业务，了解自身的融资需求，结合自身发展优势，拓宽融资途径，打造多元化的融资渠道。

（二）提高资金使用率

房地产企业提高资金使用率的途径多样，调整优化企业结构；建立专业资金管理和运营团队；借助信息化手段加强资金管理；严格预算管理和内控机制；加强项目投资可行性论证和尽职调查；加强各项资产管理，减少损失；严控融资规模和融资款项的偿付，优化企业资金结构，化解财务风险，使融资良性循环，保证企业健康发展。

（三）加强房地产企业管理人员和财务人员的资金管理能力

企业管理者及财务人员直接管理企业的资金，他们的注意力往往集中在“利润”上而忽视“现金流量”的管理。转变这种管理观念，加大对“现金流量”的关注是企业管理的一大进步。现金流量是一个企业资金管理的结果，现金流量表就是企业资金管理的“晴雨表”。每个管理人员和财务人员都应该加强对“现金流量表”的重视和研究，在其中找到企业资金管理存在的问题，提高自身的管理素质和能力。

五、结论

越来越多的房地产企业将现金流量分析放在公司战略的地位上，成为现代企业重要的财务决策手段，透过现金流量表对房地产企业资金管理问题进行探讨，在企业发展的过程中发挥着至关重要的作用。

参考文献：

[1]吴婷.房地产企业的营运资金管理探析[J].企业经济，2011，30（11）：43-45.

作者简介：

张春霞（1977-），女，汉族，四川泸州人，大专，中级会计师，成都合力达房地产开发有限公司财务经理，研究方向：房地产企业财务管理。

作者：张春霞

房地产企业的资金管理论文 篇2：

论房地产企业的资金管理

我国城市化的发展，使房地产行业得到了迅猛发展，成为中国经济的支柱产业之一。1998～2009年，房地产开发投资对我国经济增长贡献率平均为10.4%，拉动经济增长平均为1个百分点；金融危机爆发后最关键的2009年，房地产业对我国经济增长贡献率达19.4%，拉动经济增长1.77个百分点，成为GDP增长的直接推动力。不仅如此，房地产业也能有效促进其他关联产业，如机械设备制造业，金属产品制造业，建筑材料，化学工业等多个行业的发展。据国家统计局综合司课题组的研究结果表明，每100元的房地产投资为其他行业创造215元的需求。

为抑制过热的房地产交易行为，2006年5月，国务院常务会通过有针对性的六条措施（简称“国六条”），将调整住房供应结构作为调控着力点，拉开了房地产调控制的序幕。此后，贷币从紧、营业税免征由两年恢复到五年，特别是2010年4月国务院发布的国十条，被称为史上最严厉的调控政策……

在密集的调控下，全国各地房价已应声回落，加之美国次贷危机引发的全球经济衰退，国内居民对房地产的消费热情也急剧下降，观望气氛不断加重。2011年1～10月，全国商品房累计销售面积为8.0亿平方米，同比增长10.0%，增速与1～9月相比下降了2.9个百分点，比去年全年下降0.9个百分点。10月全国商品房销售面积为8 364万平方米，环比下降26.9%，亦低于去年全年月平均销售水平（8 700万平方米）；同比下降9.4%，是自今年4月以来的首次单月同比下降（4月同比下降11.7%）。目前绿城深陷破产传闻吸引了众多媒体和公众关注，作为中国房地产业龙头房企之一，绿城的境况已经超出了企业个体的范畴，更是当前困境中房企的缩影。房企被政策和市场夹在中间，承担着调控的绝大部分压力。如何摆脱困境，管理企业现金流成为解决这个问题的关键。优化企业现金流管理，不但可以帮助企业熬过这次行业寒冬，还可以为即将到来的春天打下良好的基础，使得企业在未来竞争中处于优势。

一、房地产行业特征分析

1.房地产项目投入大。房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。首先土地拍卖，购入土地使用权，一次性支付巨额土地出让金，2009年7月国土部公布的数据显示，620个案例中，东部地区共有316个，地价占房价比例平均为27%；中部地区共有158个，地价占房价比例平均为21%；西部地区为146个，地价占房价比例平均为18%。接下来是交纳各种前期规费，旧房拆迁办理项目立项、用地许可、规划许可、施工许可，预售许可，然后才能进入收款程序。达到预售之前，房企垫付的资金达到项目总成本的60%以上，预售后，交纳12%～16%的营业税和土地增值税等，对房地产企业的资金要求相当大。

2.房地产项目建设周期长。房地产项目从拍地、开发建设到销售，受各种因素的制约，通常需3～5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。房企沉淀在开发存货上的资金会很大。

3.房地产项目变现风险大。相对于其他商品而言，由于房地产一般要经过一个合理的较长时间才能在市场上脱手，其资产很难在短期内变现，如果急于脱手，损失不可避免，这样房地产项目就存在变现力风险。变现力在很大度上考验着房企的的资金承受力。

二、国家调控政策的影响

政府宏观调控政策旨在保持房地产业、国家社会经济健康稳定发展，对于有实力、有长远发展计划的大型公司长期看应该是利大于弊，短期内或将产生不确定影响。企业应对国家相关土地、金融、税收政策变化进行研究，调控土地储备策略和开发进度，避害趋利。

房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。如土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工，南昌市的商品房预售条件是七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；银行要求房地产项目四证齐全、自有资金达到30%以上才能发放贷款，土地出让金首次缴纳不得低于50%，一年内必须缴清，银行上调贷款基准利率，预售即预缴12.17%～16.17%(城市)的营业税等各种销售环节税费。所有的这些政策对房地产的的资金要求都很高，支付环节提前和增加了，收款环节推迟了。

2011年11月1日深夜，微博出现一条绿城中国申请破产的消息，并迅速被大量转发。11月2日凌晨4点多，绿城房产官方微博发布了绿城集团董事长宋卫平深夜撰写的文章，表示并无此事。绿城“被破产”，缘于资金链紧张，虽然绿城并未走到绝境，但已让人更加意识到，地产行业面临重大转型关口。全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝表示，他说，本次房地产调控，本质是对传统房地产生产方式的终结，是为了提高集中度，以前粗放式的开发模式目前来看已经行不通。这种方式让产品链上的许多价值没有得到体现，忽略了土地价值、物业价值等等，土地使用效率比较低，应该走集约化开发的路线。

三、房地产企业进行资金管理的必要性和紧迫性

绿城绝非个案，整个房地产市场也被称作“哀鸿一片”。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

2011年11月9日，北京市住建委发布公示称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等477家房地产开发企业的资质证书有效期届满后，未依法申请延续或工商营业执照已注销，将注销这477家房地产开发企业的资质。

据中国证券报记者不完全统计，2011年6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5 000万元的项目有29宗。截至10月中旬，2011年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

财经评论家叶檀发表文章《十分之一房企能够活下来》，表示，“如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。”

自1998年住房货币化改革以来，房地产行业经历了高速发展，巨大的市场吸引众多的市场参与者。如今，市场调控已使行业进入了快速洗牌期，对市场转型准备过冬的预期，使房地产进入现金为王时代。

基于房地产行业的特征，投入大、建设周期长，销售回笼资金慢，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展。房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较多，门槛较高，中小房地产企业风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题，通过上市解决资金来源几乎不可能，目前企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业资产负债率过高，房企龙头万科的资产负债率2011年三季度高达80%，其他一般房企高达90%以上，如此高的负债率已经压缩了其进一步借贷融资的空间。伴随着高负债的是高风险，银行对房企的信贷条件也是从紧审批，目前利率上浮比例已达到50%或60%，直接加大了房地产企业的财务压力和财务风险。

房地产企业一方面贷无可贷，另一方面企业对资金的无效占用不断增加，投入的资金未形成有效产出流回企业，而是转化为产品积压。根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2009年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。

房地产企业的管理人员资金意识淡薄，并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念，使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等行为，这些行为都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。

四、房地产企业资金管理方案

我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。内部融资包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道和融资工具有：上市发行股票、发行公司债券、银行贷款、房地产投资信托、商业抵押担保证券、其他融资方式等。

前述房企IPO上市融资几乎不可能，发行债券是一种重要融资渠道，但一般房企根本达不到发行债券的条件，银行信贷是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。目前这种方式在内地尚元推出时间表。商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。其他融资方式有利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

此外，房地产企业还可以通过开展项目合作与参建，吸引国内外资金。例如，通过进行项目合作吸收资金，与国内外企业合作投资或组织项目开发公司，共同开发，共享利润;或通过参建筹集资金，将其中部分房产以商定价格吸收其他企业参与建设，参建单位按协议定期支付参建款，待项目竣工交付后，参建单位可按协议获得部分房产所有权。

外部筹资是房地产企业的主要资金来源，一方面高财务成本加大企业的经营风险，另一方面约束条件多。企业应改粗放管理为集约化管理，管理出效益。

1.强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理，设立房款台账，记录每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。同时，强化利息观念，并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。

2.优化项目投资管理。投资项目优劣直接关系到企业资金回收和利润大小，因此企业在投资的前期必须针对项目做大量可行性研究。同时，房地产市场与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、政策法规、产业结构、通货膨胀率、国家金融政策等方面存在较强的关联性，因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，从各个角度对房地产市场与项目进行详细的调研和分析。房地产企业在投资前期应该充分了解国家关于房地产业发展的最新政策、宏观经济环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项，做好充分的市场调研，再由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等，并测算出建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等相关的技术经济指标，使项目的开发适应市场需求，实现预期利润。

3.完善项目资金监控。完善房地产企业项目的资金监控，包括期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以“防患于未然”。企业根据开发经营的需要，编制年度、季度和月度的资金收支计划，对企业每一个具体开发项目的资金收入和资金投入情况，按时间、数量分别排列组合，找出资金收入和支出的波谷期及其节点，分析造成缺口的原因，拟订弥补缺口的措施。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控，最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。

五、江铃房地产公司资金管理策略

江铃房地产股份有限公司是江铃汽车集团公司的子公司，是一家小型房地产开发公司。2001年至2004年，与政府合作开发昌南工业园项目，由于政府资金短缺，一直欠江铃房地产公司投资款8 000万未还（至今尚欠3 000万），江铃房地产一方面承担银行贷款利息，另一方面止步于土地拍卖，资金的困顿一度让公司业务萎缩，与房地产行业的迅速发展格格不入。

新任领导接手后，立足江铃，依托江铃，但不依赖江铃。首先抓住大江铃发展，大规模技改投入的契机，大量承接厂房和生产线的建设，为企业的发展积累资金。然后积极参与南昌市的土地拍卖，储备资源，参与市场竞争。

房地产是资金密集的行业，江铃房地产首先依托的是江铃集团，利用江铃集团公司的信用担保，取得江铃财务公司的贷款，公司第一个真正意义走市场的项目终于在2008年的国庆期间推出，岂料正值调控起效，一轮促销下来，才售出5套房，此时其他项目正在启动，资金压力相当大。时间过到2009年的3月，南昌市的房产销售依旧是冰点状态，公司适时以成本价推出部份房源，一方面带动了项目的销售，另一方面缓解了紧张的资金压力，度过了一个难关。

2009年下半年房地产销售火爆，库存房源销售一空，此时公司也走上了良性发展。参与竞拍的土地越来越多，公司全面与各商业银行合作贷款，逐步摆脱单一依靠集团公司的担保方式，利用土地抵押贷款、票据贴现贷款、与其他公司合作的委托贷款、存款抵押贷款等各种方式筹集项目所需资金，信托公司也有接触，但因政策和利率的原因，暂未实施。

内部管理方面，竞拍土地后由项目总负责人提交整个项目的款项支付和收取时点和金额预算，财务部根据所有项目的预算，分析计算公司的用款时间和金额，然后与各大商业银行联系，选择放款时间和规模能满足要求的银行进行洽谈放贷。平时的资金管控中，严格按合同和工程进度时间节点付款，项目管理上，每周两次项目协调会，保证项目按预期进度顺利进行。达到预售条件后，财务部配合销售收款，与个贷中心协调及时放款，每月与销售部按户核对应收款项，及时催收，保证资金按时回笼。在资金短期富余的情况下，办理通知存款等以增加利息收入。销售部则尽量在最短的时间内将房源售出。

经过各方面的努力，公司目前在建项目的总投资十几个亿，利用各项目的收付款时间错开，合理保证了各项目的正常建设。

以上是江铃房地产公司在实际工作中应对资金短缺的操作方法，各公司可根据其独特性制定适合的资金管理方法，中小公司在调控中立于不败之地，大公司则为以后的机会打下基础。

综上所述,房地产企业应充分利用有利的筹资条件,综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等,从企业的资本来源和资本结构出发,在不同阶段选择不同的筹资方式,以满足其健康发展的需要。

（作者单位：江铃汽车集团公司）

作者：聂红

房地产企业的资金管理论文 篇3：

浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

【摘 要】房地产的“火热”，是社会经济发展的必然结果，也是新时期我国新型城镇化建设的外在表现。资金管理是房地产企业内控管理的重要内容，是提高经济效益管理的重要“抓手”。本文在分析房地产企业资金管理的重要性基础上，阐述了当前房地产企业在资金管理中存在的问题，并从拓展融资渠道、强化资金预算管理、加强资金风险控制等方面，探讨了新时期房地产企业加强资金管理的对策措施。

【关键词】房地产企业；资金管理；预算管理

一、资金管理在房地产企业发展中的重要性

房地产是资本投入巨大的行业，强调房地产企业强化资金管理必要性与重要性。从实际而言，我国房地产企业发展并不均衡，企业资金链的不稳定性，不利于房地产市场的稳定发展。因此，资金管理在房地产企业发展中具有重要性，并集中体现在以下几个方面：

1.资金管理是企业内控管理改革的重点

为了更好地适应市场发展需求，房地产企业要推进内控管理改革，强化内控管理制度化建设，以推进改革的可持续发展。资金管理是一项复杂的工作，也是企业内控管理改革的重要内容。一方面，企业在内控管理的过程中，要强化资金管理，盘活企业的资金链，进而确保企业的稳定发展；另一方面，资金管理是提高企业资金使用及投资的重要基础，能够为财务管理的改革发展，创设良好的环境。

2.完善企业法人治理结构

企业通过资金管理可以制定出未来一段时间内企业的财务目标 、经营目标，能够有效地避免分散“内部人 ”的职权 、企业经营权被所有权的过度干预等问题，从而调动经营者的积极性，实现企业管理的制度化、正规化，有助于促进企业经济行为的长期化发展趋势。

3.树立良好企业形象，提高企业信用

企业的良好形象，不能单单只依赖于企业的外在表现，如企业产

品质量及服务水平，更为重要的是，应该是要对财务风险进行合理规避，合理配置资金情况。投资者是永远不会青睐那些入不敷出 、负债累累的企业。所以，提高企业信用度、树立企业形象的最有效的手段就是有效地优化企业资金配置。

二、房地产企业资金管理存在的问题

资金管理是房地产企业内控管理的重要内容，是盘活企业资金链、提高资源利用效率的重要保障。但从实际来看，房地产企业在资金管理过程中，仍存在诸多问题，弱化了资金管理的重要性。具体而言，主要表现在以下几个方面：

1资金管理意识淡薄，管理理念滞后

在新型城镇化建设的大背景之下，我国房地产行业方兴未艾，快速发展的良好势头，决定了房地产在我国尚属新兴产业，在制度体系、思想观念等方面，仍存在诸多的问题。首先，房地产企业资金管理意识淡薄，缺乏管理的主观能动性。管理松散、职责不清等问题，弱化了资金管理在房地产企业内控管理中的重要作用；其次，管理理念滞后，缺乏资金成本、全面管理理念的有效践行，致使资金管理存在“盲区”；再次，资金管理制度化、规范化建设不到位，资金闲置、回笼时间延期等问题，不利企业对资金的科学利用，也不利于企业资金链的良好循环，房地产企业资金管理应着重于资金链的盘活。

2融资渠道狭窄，资金运作受阻

随着资本市场的不断发展，房地产融资市场发展快速，但总体仍处于起步阶段，这也导致房地产企业在融资过程中，存在融资渠道狭窄、形式单一的问题。首先，房地产企业融资多以银行中长期贷款为主，单一的融资形式，不利于房地产企业的资金运作；其次，我国企业债券市场处于发展阶段，房地产企業在资金筹集的过程中，难以通过发型企业债券获取资金；再次，单一的融资渠道，决定了房地产企业的融资方式的短期性，这就容易造成企业融资出现“偿债压力大、风险高”的问题，房地产企业资金运作受阻。

3.投资决策不科学，加重发展“负担”

房地产市场的火爆，让房地产行业成为投资的热点领域。“高回报率、高利润”的投资噱头，使得房地产这块蛋糕成为焦点。但是，在“两高”的同时，房地产行业也面临诸多的潜在风险。特别是投资决策不科学，极易造成企业资金链断裂，加重发展的“负担”。房地产热致使一些房地产企业在项目开发中存在较大的盲目性，对房地产的市场消费趋向、市场的供需情况等内容，缺乏科学合理的调查分析，盲目“拿地”、“开发”，让企业投资面临巨大风险。

4.负债比例高，财务费用压力大

房地产投资具有“建设工期长”、“投资大”等特点，对企业资金链的牢固性有较高要求。为此，在房地产市场中，很大部分房地产企业的项目开发，难以完全依靠自有资金进行。首先，我国在股权再融资方面，对房地产企业IPO的限制较为严格，很多房地产企业无法以此进行股权再融资；其次，房地产融资主要以银行借贷为主，占开发资金的8成，这就导致企业资产负债率高，财务费用压力大的问题。

5.资金出现“沉淀”，经营利润率下滑

去库存是当前我国社会经济转型发展的重要举措，也是盘活社会资本活力的重要内容。依据国家统计局数据显示，我国近两年的商品房空置率均在20%～25%，这比国际商品房10%的警戒线高出10多个百分点。因此，一方面，房地产市场商品房空置率高，库存量消化时间长，这就会导致库存量挤占企业的大量资金，资金沉淀问题比较突出；另一方面，商品房空置率会增加楼盘开发成本，特别是对销售、管理等方面的成本增加，导致房地产企业经营利润下滑。

三、房地产企业加强资金管理的对策措施

房地产热已是不争的事实，国家宏观政策的出台、各地调控政策的实施，对房地产市场的良性发展，起到重要的作用。房地产企业在内控管理优化改革的过程中，应强化资金管理，构建良好的资金链、盘活资金运作，以更好地适应多元化的房地产市场。融资渠道的拓展，是当前房地产企业发展的内在需求，更是资金管理的重点。因此，具体而言，加强房地产企业资金管理，可从以下几个方面着手：

1.拓展融资渠道，盘活企业资金运作

房地产作为资本密集型行业，房地产企业资金运作的良好局面，强调构建融资渠道的重要性与必要性。房地产企业应转变单一的、狭窄的融资方式，创设多元化的融资渠道。在向银行直接借贷融资的基础之上，大力发展间接融资渠道。如，完善房地产金融市场，搭建多元化的市场体系，为企业提供债券融资、投资基金及股权融资等多种融资方式。因此，房地产企业要盘活资金运作，关键在于融资渠道的拓展，解决融资难问题，让企业在融资竞争中优胜劣汰。

2.科学投资决策，强化开发项目的可行性研究

房地产热是投资的好去处，但房地产在投资决策中，应强化对开发项目的可行性研究，这是降低投资风险，防止资金链断裂等系列问题的重点。企业要建立投资决策体系，形成自上而下的决策结构。（1）房地产企业在项目开发前期，应对项目背景做充分调查，避免产权纠纷等问题的发生；（2）强化对开发项目所在地区人口、供需情况等的调研分析，为投资决策提供依据；（3）做好项目投资风险、效益等的评估，做到项目开发投资风险的最小化；（4）依据项目开发需求估算，制定筹资方案，确保项目开发所需的资金链。

3.强化资金预算管理，实现资金良性循环

资金预算管理是资金管理的重要环节，也是资金运作中良性循环的重要基础。房地产企业在资金管理中，应强化资金预算管理，提高企业资金的使用效率。首先，房地产企业应制定资金预算管理制度，强化管理职能，明确工作责任，确保预算管理工作落到实处；其次，推行全面预算管理，实现预算管理与企业战略性发展的有机结合，充分发挥资金预算管理的重要作用。通过资金预算计划，可以对企业日常资金进行有效跟踪控制，强化对企业资本运作情况的了解；再次，强化预算方案的执行，建立考核机制，确保预算方案执行到位。

4.加强资金风险控制，降低企业经营风险

房地产具有周期长、投资大等特点，对企业资金链的要求较高。为此，房地产企业普遍存在资金风险问题，这成为企业可持续发展的制约因素。对于房地产企业而言，资金风险更多地体现在“资金使用风险”、“资金在途风险”和“资金或有风险”三个方面。首先，企業通过实现控制，强化资金使用风险的有效控制。企业在项目投资前期，可以对投资风险源进行分析、判断，做到事前科学控制，降低预计风险的发生概率。特别是在重大项目投资的决策中，房地产企业更应做好资金使用风险的控制，确保决策的科学性；其次，房地产企业在资金结算中，应慎重选择、合理控制，特别是在结算票据的选择上要慎重选择，这是资金在途风险控制的关键所在；再次，资金或有风险的发生，多是企业自身有负债或为其他企业担保，进而造成潜在风险。这就要求，房地产企业在贷款但保中要慎重选择。

5.控制项目成本，强化资金回收

项目成本控制的关键，在于做好四点工作：（1）项目成本核算应做到准确。对于房地产企业而言，准确的成本核算，可以反映项目开发中的实际支付，进而为商品房的价格确定提供依据，也为企业的资金回收创设良好的基础；（2）工程费用支出是项目成本的主体，需要做到科学合理控制。房地产企业的日常资金支出以“工程支出”为主，进而强化工程支出节点的有效控制，能够为企业盘活资金流；（3）管理费用占到项目成本开发的5%左右，财务部门应强化管理费用的支出控制，并做好审核监督工作，严格控制管理费用支出；（4）房地产企业要强化资金回收，这是确保资金链稳定的重要所在。投资周期长、回收难度大，极易造成企业资金链断裂，进而造成经营风险。

四、结束语

我国新型城镇化建设的不断推进，房地产市场发展迅速，成为社会资本流向的重要领域。房地产企业在优化内控管理的过程中，应强化资金管理的有效建设，强化资金管理在企业发展中的重要作用。资金管理是一项复杂而系统的工作，强调制度的完备性、管理措施的有效性，进而提高资金管理在盘活房地产企业资金链中的重要作用。在笔者看来，房地产企业资金管理的建设，一是在于创设良好的内部环境。通过拓展融资渠道、科学投资决策，确保资金管理工作落到实处；二是搭建良好的外部条件。通过加强资金风险控制、落实资金回收，为企业创设良好的外部经营条件。

参考文献：

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作者：王志梅