房地产金融市场论文

摘要:房地产业是一个资金密集型产业,与金融业存在着很大的关联度,因此发展房地产金融市场必将促进我国房地产业的健康发展。如何加强我国房地产金融市场管理,发展和繁荣我国房地产金融市场是我们亟待解决的重要问题。今天小编为大家精心挑选了关于《房地产金融市场论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

房地产金融市场论文 篇1：

完善房地产金融市场

［摘要］文章从分析我国房地产金融市场现状入手，指出房地产金融市场体制存在的五个方面的问题，阐明完善房地产金融市场体制对于保护金融市场安全、促进我国经济和房地产市场健康发展的重要意义，最后针对存在的问题提出相应对策。

［关键词］房地产；金融市场；体制

［作者简介］刘杰，山东省兖矿集团物业管理分公司济东新村，研究方向：经济管理、房地产管理、物业管理，山东济宁，272072；曹炜，山东省兖矿集团经济技术学会，研究方向：经济技术管理、房地产管理，山东邹城，273500

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房地产业和金融业历来是紧密关联的，随着全球经济一体化和世界金融业经营模式和监管模式的变革，我国经济的持续发展和城市化进程使二者的行业依存关系更加紧密，行业发展的关联度越来越高。

目前，在世界金融主流体系经历金融经营模式由分业经营向混业经营转变，监管体制由分业监管向综合监管的变革中，我国金融业面临全面开放金融市场的挑战。而房地产业是当前我国经济发展的支柱产业。而且由于我国金融市场存在资金过多、流动性过大、房地产投机炒卖过热的问题，抑制房地产投资和房价过高，防止房地产产业危机是我国宏观调控的重中之重。2006年以来，国家出台的房地产调控政策之多、措施力度之大前所未有。先后推出的调控政策措施涉及五大层面，有10 项之多，如“国六条”的出台、2007年央行十次上调准备金率5.5个百分点、提高首付、外资核准等等。这些措施目的是通过金融收缩来抑制投资和投机，使房价回落，使房地产企业的赢利模式改变，加快优胜劣汰行业整合，但实际效果并不理想。原因固然很多，我国金融市场体制不完善、房地产金融市场体制不完善是主要原因。

综合分析，房地产金融市场体制存在的主要问题反映在五个方面。

一、房地产金融市场体制存在结构缺陷

一是资本市场结构缺陷：股市不健康，债市缺位，银行流动性过剩，信贷产品单一，融资渠道狭窄；形成信贷扩张与紧缩的调控体制尴尬。二是住房融资二级市场缺位：住房信贷周期长，货币资本在流动过程中物化形态的金融资产缺乏市场配置、调节，使大量房地产信贷沉淀，既不利于有效的金融监管，也使债市发育不良，造成房地产资本一级市场结构畸形。三是宏观调控与房地产金融市场和房地产业之间缺少既具有市场资源配置（水平调节）功能，又有垂直调节传导功能的二级组织体制。这是我国现行房地产金融调控问题的体制原因。比如利率、准备金率、税收调控，都是针对资本量从头到尾两个环节调节，同样存在过程的监管和调节缺位；与社会政策、行业政策、法律等政策工具效用互动，协调配套的功能缺陷。

二、房地产金融市场的政策调控传导机制受利益机制制约

我国银行的赢利手段主要是利差模式，利差模式追求一定的贷款规模。同时金融市场流动性过剩增加了银行的放贷压力，加上地方政府的业绩考核以GDP增长为主，使得地方政府长期保持投资冲动，与银行放贷需求形成利益机制，这种体制上的因素导致房地产金融市场宏观调控政策传导变形。如监管调控叫停未封顶楼盘按揭的文件下发到各商业银行，多数银行应对的措施却是琢磨通过各种方式躲过政策的限制。比如说，在楼盘封顶前，先受理审核借款人的个人资料，这类做法可确保银行在第一时间抢到客户。还有一种做法，是先将按揭贷款打到开发商账户上，同时把这个账户冻结。追逐利润是商业银行的天性，以个人住房贷款为龙头的金融业务，在当前无论质量还是效益都符合银行价值最大化的要求。银行一旦面对现实的赢利压力，在资金充裕而运作渠道狭窄的情况下，信贷扩张便成为很现实的选择；加上房地产金融市场缺乏体制上的统一，央行压缩信贷的调控政策自然就会传导受阻。

三、房地产金融市场的安全和风险防范机制因体制缺陷而脆弱

一是对房地产金融市场的规范监管因体制的原因难以做到全面全过程。比如对进入房地产业的资金如何实施全面全过程的跟踪、评价和信息处理，从技术上看不难办到，可涉及到的部门利益和法律关系调节尚存在体制上的缺陷。还有国际金融经营体系变革和对外开放金融市场，对我国尚不完善的金融体制形成挑战和冲击。比如房地产金融经营模式和金融监管模式的调整环境将会复杂多变充满风险。二是房地产金融市场信息机制的缺陷导致对市场风险的评估失真。如我国房地产金融市场存在信贷结构与房地产企业资本金结构，企业产值结构与利润分配结构信息失真，造成银行资本回流结构诸多环节的信息失真和风险积累。三是宏观金融调控与房地产金融市场运作机制不协调。四是房地产金融市场风险管理技术和机制运作协调经验不足。比如在金融混业经营的环境下，要求金融市场体系与监管机构之间，与房地产行业之间的协调与合作是具体的、程序化的、制度化的，这正是亟须完善的地方，许多探索也需要时间的磨合和实践的检验。2006年的两道限制外资炒房政策，对外资利用自有资金等方式在中国投资房地产的行动收效甚微，国内金融市场却陷入既难以满足中资房地产企业扩张融资需要，又面临抑制投机投资的制度尴尬。这既说明房地产金融市场安全防范机制存在问题，也说明金融制度创新是个动态的过程，与国际金融的接轨点要根据本国金融发展阶段、发展方向及监管能力等诸多因素来选择才能成功。

四、房地产金融市场运作机制存在结构缺陷

主要是资本市场结构严重失衡，银行信贷占房地产金融投资结构的80%以上，信托融资、债券融资、证券融资等在房地产资本市场所占比例很小，无法形成一个健康的房地产金融市场。在宏观金融体制缺陷的前提下，必然导致单纯金融政策对房地产投资调控的失灵。而房地产资本市场结构的失衡和监管机制缺陷，是导致投资结构与房地产开发结构的调节不协调；信贷政策对住房供应结构的调节不协调；金融调控信息评价与税收等环节调控信息评价的不协调；房地产金融市场调控与房地产行业市场调控的政策不协调的因素。这可以从房地产业的“三高三低”与金融业“三高三低”的关系来看。房地产业的“三高三低”是：资本利润率高，产值利润率低；房价高，成本低；行业利润高，纳税低。房地产企业的自有资金率很低，往往通过利用“滚动开发”、贷款按揭、房屋预售、租赁、基金、抵押等各种形式，从不同渠道获取资金，使房地产行业可能产值利润率不高，但是资本利润率非常高。金融业的“三高三低”是：房贷额度高，准入门槛低；对个体风险关注高，对行业风险关注低；业内监管能力高，跨业监管能力低。这告诉我们，房地产资本市场结构失调是房地产金融市场运作机制缺陷的诱因，加上监管机制缺陷放大了金融调控的难度，也积累了房地产金融市场风险。

五、房地产金融市场调控机制存在政策工具不配套、施政时机不协调，综合调控信息评价缺乏系统性，各项政策效力作用相互抵消的问题

比如，2006年，信贷政策连连出台可效果却并不明显。主要原因，一是利率政策与提高准备金率政策都是间接调控，其效果是逐渐释放的；二是作为社会宏观调控政策只针对房地产市场，虽用药精准却难免药效浪费而副作用难控；三是防止宏观调控政策在执行过程被化解的政策工具不配套；四是对金融政策与税收政策、土地政策、社会政策的综合调控信息评价缺乏系统性。

六、完善房地产金融市场体制对保护我国金融市场安全，保护我国经济和房地产市场健康发展具有重要意义

首先，金融市场的体制取决于一国的经济、文化、法律习惯和历史条件。在不同的国家及不同的经济发展时期，金融市场体制和市场结构会有所不同。在不同的经济社会发展阶段，由于每个行业在经济社会发展不同阶段的行业结构不同，它与经济社会发展的关系，它对经济社会增长的贡献率也不同，它在金融市场的地位以及金融市场对它的支持率也不同。房地产行业因涉及社会固定投资大和关联行业多，始终是与经济社会发展密切关联的行业。正是房地产行业在经济社会发展产业结构中的重要地位决定了房地产金融在金融市场的地位，决定了房地产金融与经济社会发展的密切关系。20世纪末，日本房地产泡沫破裂导致经济十年衰退，中国香港和泰国的房地产暴跌导致东南亚金融危机；2001年，美国股市的互联网泡沫崩溃后，曾引发全球经济恐慌。但后来并没有发生人们预想的经济大衰退，经济依然平稳地前进。为什么？当时的美联储主席格林斯潘指出：是房地产价格的强劲上涨带来的财富效应抵消股市崩溃的负面效应。可见一个健康的房地产金融市场对一国经济金融市场的发展和稳定举足轻重。因此，从保护我国金融市场安全、保护我国房地产行业经济健康发展出发，建立和完善房地产金融市场是综合调控统一监管房地产风险，在变革和发展中逐步完善我国金融市场体制的战略措施。

其次，当前国际金融业的混业经营变革是全球经济一体化、产业行业交叉和新的分工催生的金融业结构升级，不是模糊金融专业化标准化。相反，金融混业经营和综合监管对金融市场的细分化、专业化、标准化要求更高。这是解决我国金融市场和房地产金融市场存在的问题的机遇。比如，从完善对房地产的行业调控来说，央行控制整体信贷规模和银行体系内流动性的手段，按效频级别依次是：央行票据、利率、存款准备金率。央行票据属于“浅层”对冲；上调存款准备金率具有“深度”冻结流动性的功能。但是对房地产微观行业来说，两者的传导性不强。而且“一人感冒让众人都跟着吃药”的疗效不好不说还浪费。若建立和完善银行信贷、债券、证券、信托等多种资本经营模式为一体，且反应灵活的房地产金融市场，则会极大地改善宏观调控政策的传导和调节功效。21世纪，国力竞争的主旋律是基于经济活动的全球化和经济发展与人文创造一体化两个变奏之上的。它使得每个国家的经济、文化、科学、政治都完全融合在一起。金融市场结构也发生了巨大变化：不同金融机构之间的界限日趋模糊，而金融功能却不断趋同；为适应整体环境的变化和提升国家金融业的竞争力，各国金融机构都在探索综合经营、综合监管模式，这标志着世界金融体系进入了银行业、证券业、保险业、信托业新的混业经营时代。与此对应，房地产金融也以多种融资渠道、多种运作手段和方式在当今金融市场占据重要地位。这就使得国家运用金融政策对房地产行业进行宏观调控的实施环境、传导渠道、评价方式都与以往有很大不同。建立和完善房地产金融市场正是为了适应国际金融业变革，完善国家对金融市场宏观调控手段的需要。

再次，随着我国日益向全球化、城市化发展的进程，今后若干年内，每年大约有1500万人从农村进入城市，房地产行业将在很长的历史时期内扮演重要支柱产业。而房地产行业由于产品周期长、固定投资大和连带产业多，虽然在金融市场上占有重要地位却一直没有体制统一、功能完善的房地产金融市场。这既不利于支持房地产行业在我国城市化阶段健康发展，也不利于对房地产业实施及时有效的金融监管和调控。据资料统计，现在不少房地产开发的投资来源是：银行贷款50%，开发商自筹16%，定金和预收款34%。这说明没有体制统一的房地产金融市场是不可能对房地产资金来源、流动方式、过程及产生利润、资产转化形态进行有效的监控。因而，防范房地产过热、过冷和金融风险，以及产生经济危机的调控波动将伴随我国城市化发展的历史进程。建立体制统一、功能完善的房地产金融市场是今后我国城市化经济发展的保障。

总之，正是因为没有体制统一、功能完善的房地产金融市场，才使金融、税收、土地、社会等宏观调控政策失去真实的信息评价基础，失去及时有效监管的时机，最后在问题集中暴露——房价过高、经济过热时，各种调控工具轮番上阵。这样，不仅各种调控政策集中施政相互掣肘，效力大打折扣，而且调控政策越多，社会关联度越广，对调控政策的决策干扰越大，法律关系越广也就为投机行为提供法律空子，也使政策失去了适时性、准确性、严肃性，造成政策调控成本高，问题积重难返。同时，每一种调控政策施政要求的环境、条件、时机不同，要求的法律操作程序不同，对配套政策工具的要求也不同，加上行业实际和发展环境的变化，任何调控政策施政的准确适时都要求信息评价的真实有效。还有，也只有体制统一、功能完善的房地产金融市场，才能在经济一体化、金融混业经营与监管变革的环境下发挥对行业资金来源、渠道、流动环节多样化，资本方式形态多样化的监管职能，承担起为房地产行业发展提供金融服务，为我国金融安全提供保障的责任。

最后，需要指出的是，建立体制统一、功能完善的房地产金融市场是一种金融制度创新；但绝不是强调分业经营，设立专业金融机构。而是针对我国金融市场体制存在的实际问题，针对我国房地产行业和房地产金融市场存在的实际问题，从统一房地产金融市场信息传导、处理、评价系统入手，统一和完善房地产金融市场的信息机制；从完善房地产金融市场调控政策模式入手，完善房地产金融市场调控政策的协调机制；从完善房地产业债市与股市融资机制入手，逐步完善和优化房地产资本要素市场结构；从建立统一的房地产金融信息库入手，逐步实现对房地产资本的流动监控和全过程监控；从建立统一的信息资源、政策资源、管理资源的共享、集成处理、应急协调机制入手，逐步完善房地产金融市场风险防范体系；从理顺宏观调控、中观协调、微观优化的房地产金融市场体制入手，进而实现完善宏观金融市场体制的目的，实现房地产金融市场的有序经营，有效监管，让房地产业和房地产金融市场“良币驱劣币”。

作者：刘　杰　曹　炜

房地产金融市场论文 篇2：

我国房地产金融市场的现状及发展趋势

摘 要:房地产业是一个资金密集型产业,与金融业存在着很大的关联度,因此发展房地产金融市场必将促进我国房地产业的健康发展。如何加强我国房地产金融市场管理,发展和繁荣我国房地产金融市场是我们亟待解决的重要问题。

关键词:房地产金融 金融市场 融资渠道 金融创新 金融监管

房地产业是典型的资金密集型行业,这决定了房地产业的发展离不开金融业的有效支持,因而建立房地产金融支持体系显得至关重要。

一、房地产金融市场的概念及分类

1.房地产金融市场的概念。房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所,也可以是无形的交易方式,交易的方式可以是直接的,也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新,房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券、房地产保险、房地产典当等。

2.房地产金融市场的分类。房地产金融市场作为金融市场的一个重要组成部分,可以按照多种标准进行分类,如按服务对象不同,房地产金融市场可分为房产金融市场和地产金融市场;按市场层次的不同,房地产金融市场可分为一级市场和二级市场;按市场交易方式,房地产金融市场可分为协议信用市场和公开市场。

3.房地产市场与金融市场的关系。自1998年住房货币化改革以来,我国房地产业得到了极大的发展,其中金融市场尤其是信贷市场的支持起到了举足轻重的作用。据中国人民银行11日发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》中的数据显示,截至2009年年末,我国主要金融机构商业性房地产贷款余额为7.33万亿元,占各项贷款余额的19.2%,显然,房地产业已成为我国金融市场的重要组成部分。而房地产市场的繁荣离不开金融市场的参与和支持,同时房地产市场的繁荣也促进了金融市场的进一步发展。

二、我国房地产金融市场的现状

20多年来,通过改革和政策举措,我国住房建设和房地产经济持续高速发展,同时,我国住房金融业务持续快速发展,形成了以住房抵押贷款为主,以住房公积金为辅,兼有住房储蓄的住房融资体系。2009年我国房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。2009年前三季度,我国房地产开发投资25050亿元,同比增长17.7%;房地产销售同比增幅达44.8%,创自1998年房改以来历史同期最高水平;房价持续上涨,环比连续7个月正增长,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%;前三季度国内贷款增速达47.2%,个人按揭贷款增速达107.7%,国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快,占资金来源的比重明显提高。但是由于我国的房地产金融业起步晚、加上市场本身各种因素的限制,也存在很多问题。

1.房地产金融工具单一,住房开发过于依赖信贷资金。我国的房地产债权金融工具品种很少,只有个人住房按揭贷款、住房储蓄贷款和住房公积金贷款等。在我国房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析,有55%的资金直接来自银行系统,如果加上施工企业垫资中银行贷款,住房开发项目实际对信贷资金的利用占其资金总规模70%以上,形成了对信贷资金的单向依存关系。一旦房地产市场出现萎缩,必将给银行系统造成严重危害,使银行面临倒闭和破产的风险。

2.地产金融市场深度仅限于一级市场,金融体系尚不健全。目前我国房地产金融产品都集中在房地产金融业务的一级市场,对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券(MBS)、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品,除去MBS正在建设银行进行试点外,其他产品目前还于理论研讨阶段,距离市场操作还相差甚远。由于房地产融资市场体系尚不健全,缺少专业性住房金融机构和向住房融资提供担保和保险的机构,容易导致的诸如金融创新不足、监管限制过多、政策引导不利等问题。

3.房地产金融资金运作效率较低,存在流动性风险。由于我国房地产金融机构不健全,缺乏科学、合理、规范的经营,使得房地产市场资金的配置效率低下;受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约,融资数量有限,难以满足房地产庞大的资金需求。这就容易导致流动性风险,出现“短存长贷”的现象,再加上房地产企业的经营具有不确定性,一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款,银行就会出现流动性危机。

4.缺乏对低收入者住房供给的金融支持,政策性住房金融制度存在缺陷。我国是一个发展中国家,粗略估计,低收入人群大约占城镇人口的15%～20%。2007年8月国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》文件,对住房保障的指导思想、目标、保障范围、性质、标准、方式、资金来源、管理方式等做出了详细的规定。但由于多方面原因,我国为低收入者提供住房资金支持的渠道尚不健全,而住房公积金政策又存在某些缺陷。一方面住房公积金缴纳对象有限,相当一部分低收入群体的权益未得到有力的保护;另一方面公积金的缴交仍沿用老办法,使得收入分配中的不合理现象又完全投影到住房分配方面,造成二次分配不公,高收入者受益。三是住房公积金管理混乱,监管不力。据统计,2008年全国住房公积金缴存额4469.48亿元,同比增加26.15%,实际缴存职工人数为7745.09万人,只占在岗职工数的69.2%;个人公积金贷款2035.93亿元,只占当年住房公积金缴存额的45.55%,沉淀资金高达2000多万元,住房公积金的职能作用进一步弱化。

5.法制建设滞后,监管和调控体系不完善。我国房地产金融法规不够健全,法制建设滞后,对住房资金的筹集、运用缺乏有效的管理与监督。目前虽已出台了《民法》、《城市房地产管理法》等涉及到房地产抵押贷款的法律,但很多房地产金融市场的行为缺乏法律依据,特别是住房按揭贷款,更是缺乏法律保证,这必将不利于房地产金融的进一步健康发展。此外,我国政府对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,缺乏有效的监管体系,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,房地产金融业务的有关规范也急待制订。

三、我国房地产金融市场未来发展的对策

1.建立多元化的融资渠道。以银行信贷为主导的单一融资格局将逐步被多元化的融资格局所替代。随着房地产行业的不断发展以及融资政策的逐步放松,融资市场将出现产业投资基金、银行信贷以及房地产信托三足鼎立之势。目前要重点解决房地产金融市场资金来源结构单一,房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面,建立多元化的房地产融资体系,拓展房地产融资渠道,应逐步扩大房地产企业股权融资的比重,提高自有资金比例。对于大型、优秀房地产企业,可以考虑通过发行项目债券改善其负债结构。

2.建立统一开放的房地产金融体系。加快金融体制改革,逐步健全和完善房地产金融体系,建立我国房地产政策性金融机构,如可考虑在人行下设政策性房地产金融机构(类似住房公积金管理中心),负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定,为中低收入阶层提供按揭担保,负责住房公积金的总体管理,待条件成熟时,开放房地产金融二级市场,逐步完善房地产金融机构体系,除原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外,还要大力发展专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构和住房融资担保或保险机构。积极完善房地产金融一级市场,构建二级市场,建立统一开放的房地产金融体系。

3.加强房地产金融市场监管和调控,合理规避房地产金融的风险。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点,可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。完善金融监管体制,改进金融监管方式,提高金融监管效能,维护房地产金融市场秩序,强化房地产金融机构的风险管理机制,金融监管机构应加强对房地产行业的监管,特别是对金融创新的有效监管,完善贷款审核程序和借贷标准,科学指导资产证券化业务的开展,建立对房地产投资开发一流通一销售全过程金融资本化、专业化、动态化的风险管理体系,防范和化解房地产金融市场风险。

4.完善住房公积金制度,构建多元化、多层次住房保障体系。住房公积金制度作为一项政策性的保障制度,在保障中低收入群体住房需求方面已发挥一定作用,但也存在不少缺陷。应逐步扩大住房公积金政策的覆盖面,扩大公积金的使用范围,提高其使用率,同时明确规定公积金的最高和最低缴存比例和限额,建立和谐发展的公积金制度。构建以政府为主导的以廉租房、经济适用房、限价房为主体的多层次的住房保障体系,多渠道筹集和积累住房保障资金,加大财政预算安排,继续推行从土地出让净收益中安排一定资金以及各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净收益用于保障性住房建设,发行住房保障福利彩票,鼓励社会多渠道筹集资金,探索新的市场化的住房保障模式。

5.建立健全与房地产金融有关的法律法规。借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规,尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系,规范市场主体的行为,制定和完善包括个人信用、住房抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、房地产担保、房地产金融市场运作管理等领域的法律法规,对参与房地产金融的机构在市场准入、退出、接管、清算、破产等方面做出严格规定,指导房地产金融机构加强内部风险控制,有效监管房地产金融活动,保护房地产金融参与各方的合法权益。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析以此制定金融政策,调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本,确保房地产金融的健康运行。

参考文献:

1.董琦.美国次级债危机对我国房地产金融监管的启示[J].房地产金融,2008(4)

2.易宪容.房地产与金融市场[M].社会科学文献出版社,2007

3.董原鑫.2006中国房地产经济蓝皮书[M].北京:中国知识出版社,2006

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5.王宇,姚均芳.2009年我国房地产贷款增长迅猛.甘肃日报(五版),2010.02.12

6.孙玉波.全国住房公积金缴存余额持续稳定增长.人民网(时政版),2009.03.23

(作者单位:北京大学经济学院 北京 100871)(责编:贾伟)

作者：郭 颖

房地产金融市场论文 篇3：

金融危机下对我国房地产金融市场的思考

[摘要] 本文以SCP范式为研究视角,对我国房地产金融市场进行了初步的考察。分析了我国房地产金融市场现存的结构以及相关行为、绩效。分析得出,我国房地产金融市场带有明显的区域间垄断和区域内竞争特点,同时由于房地产金融市场不发达的现实,使得风险集中转嫁给银行和社会,并进一步得出:这造成了我过房地产金融市场纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱,通过对M2和房屋销售均价OLS回归分析则进一步考察了我国房地产金融市场的“热度”。因此当今经济危机的大背景下,谨慎而又不失时机地采取金融创新和整顿是必要的。

[关键词] SCP 房地产金融 政策建议

一、研究背景

自2006年后期开始的美国房屋次级抵押贷款演变成的金融危机给美国以及全球造成了巨大的经济损失,据美国债券研究机构2008年11月12日发表的文章披露全球金融危机导致的信贷损失将超过1.4万亿美元,超过美国国内生产总值的10%。 在追溯危机发生原因的过程中,我们发现:对次级抵押贷款投机性的运作和狂热的市场一起造成就了此次房地产泡沫,加上缺乏有效的金融监管机制,最终造成了泡沫的破裂并引发了全球性的金融危机。

如今经济危机对经济增长的负面作用已明显体现出来,但是相关宏观经济数据表明中国经济似乎正在回暖,如楼价就有上涨,这和央行实行宽松的货币政策有关,同时也和市场的信心以及预期有关。在这种宏观经济背景之下,本文以SCP为分析范式,分析了我国房地产金融市场并在此基础之上提出了相应的宏观经济调控政策。

所谓SCP范式是20世纪30年代,由以梅森和贝恩为主要代表的哈佛学派提出:认为结构(Structure)、行为(Conduct)、绩效(Performance)之间存在着因果关系——即市场结构决定企业行为,企业行为决定市场运行的经济绩效。为了获得理想的市场绩效,重要的是通过公共政策来调整不合理的市场结构。

二、我国房地产金融市场结构分析

1.市场集中度

市场集中度是指特定产业的生产经营集中程度,一般用该产业中最大的主要的厂商所拥有的生产要素或其产销量占整个产业的比重来表示。集中度用CRn表示(n表示企业数),指在规模总处于前几位的企业在生产、销售、资产、利润等方面的累计数量占整个行业指总规量的比重,计算公式如下所示:CRn=∑Xi/X。式中,n为企业数,X代表产业规模,如总产量、总销售额等:Xi为第i个企业的规模;i表示第i个企业。本文主要就房地产开发企业银行贷款 做市场集中度研究,下表就是对我国房地产金融市场集中度的近似度量:

从上表上可以看出,我国房地产业的集中度低,其中2003年和2008年的数据不包括在香港上市的前十名内地房地产企业。集中度在2005年达到了最高,随后又下降,且其余年份均未超过10%。这与我国房地产市场竞争性结构有关,在中国市场化程度较高地区,上海前十位发展商的市场占有率为23%,深圳还不到20%,而香港前九家房地产集团(新鸿基、和黄、新世界等)占据的市场份额达到80%,日本积水物产的市场占有率达到29%,美国前三名的房地产企业的市场占有率达到45%。因此,按企业融资的集中度算,我国房地产金融市场结构是竞争型的。

2.进入壁垒

(1)必要的资本量

房地产企业进入房地产金融市场需要一定的资本量,但不同金融机构要求不尽相同的。一般要求自有资金达到项目预算总投资额的30%,并且还要求在项目获得贷款之前投入项目建设。但是事实上我国房地产企业的资本进入壁垒并不高,主要由于近年来房地产市场兴旺,导致一方面由于资本的逐利性使得大量满足基本条件的房地产企业应运而生,另一方面银行放松对房地产企业的开发贷款的风险控制,很多房地产企业的资产负债率较高——这可以从我国房地产开发企业的资产负债率 可以看出:

另外,从不同省份看,大部分省份的资产负债率与全国水平相差不大,仅有极个别地区有较大差距:如北京在2006年的资产负债率达到80.3%,而西藏和青海则分别为45.1%和47.7%。据此我们可以推测出:目前进入我国的房地产金融市场的主要壁垒——必要的资本量不构成明显的障碍,很多企业符合基本要求,并且取得了大量的贷款,对于上市融资仍旧只限于极少的一部分房地产企业,对于现阶段的很多房地产企业普遍存在较高的壁垒。

(2)政策法规

政策法规是房地产企业进入金融市场或者获得相关融资权利的制度因素。政策法规对我过房地产金融市场构成的壁垒程度可以从政府和银行两方来加以分析。

第一,中央对土地实际控制力不强造成了我国城市土地供给失调,地方政府在增加财政收入以及过分依赖房地产建设来提高当地经济经济的双重利益拉动下,采取“化整为零”的办法,使得“分级限额审批制度”执行混乱。第二,商业银行为追求经营规模和监管机制不健全,进一步放松了政策在房地产信贷业务的阻止作用,如对专款专项的跟踪审查等。第三,从国家建设部和央行信贷政策看,商业银行发放的房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用 。这使得房地产金融市场带有区域性的垄断。另外,制度因素构成的壁垒往往和国民经济发展的战略或者目标有关。房地产企业建设不同种类的房屋,会享受不同的待遇,如经济适用房和商业用房就存在很大的不同。如“重点扶持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。” 最后,还与我国国民经济的发展目标有关,如支持西部大开发和农村房屋建设等。

综上所述,政策法规一方面提升了房地产企业融资的壁垒,另一方面也降低了房地产企业融资的成本,总体而言政策法规是构成区域性垄断的一个重要因素。

从上面的论述我们可以得出结论,我国房地产金融市场的结构具有双重特色:区域间垄断和区域内竞争。区域间垄断主要是由于相关金融信贷政策造成,而区域内竞争主要是和我国现行的土地管理制度中央和地方利益冲突、银行监管机制不健全和房地产行业准入标准低有关。这种市场结构特点形成了纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱。

三、我国房地产金融市场行为

上述纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱使得我国金融机构存在巨大的风险隐患。近年来,我国经济发展势头良好,虽然于2008年爆发了全球性的金融危机,但是对我国总体金融市场影响目前看来不大。但是由于中国房地产业正处于高速发展阶段,加上国家实施的住宅产业化战略,这需要房地产金融市场大力支持;由于我国房地产金融发展较晚,因此市场不健全,监管体系效率不高,这造成了市场的混乱。

1.假按揭行为

“假按揭”是个别房地产企业利用虚假个人住房交易,套取银行信用的一种欺诈行为。 “假按揭”发放以后,暂时由房地产开发企业负责每月还款,等到房屋遇到真正的购房者时,房地产开发企业通过提前还贷注销抵押登记或以转按揭方式将住房转让给真正的购房者。 真假按揭具体流程对比如下图

“假按揭”对房地产企业、个人和银行都蕴藏着的巨大风险。首先是因为房地产开发企业将房地产销售的高风险转嫁给了银行。一旦遇到住房不能实现真正的销售,银行将面临巨大风险;其次是对于个人信用产生了不良影响;最后是银行将面临债权悬空的风险。“假按揭”没有真实的个人支付能力做支撑而是房地产开发企业为了隐藏风险暂时负责每月还款,但一旦资金链出了问题,风险就会立刻显现。银监会在2006年下半年的大规模贷款专项检查中发现,截至2006年6月末,国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。今年从4月份到6月份主要城市如北京、杭州、福州等地退房率都有增高的迹象,有的地区达30%,今年五月份北京出现了最大额度假按揭骗贷案,因此这对于银行系统来说,值得警惕。

2.房地产开发商的信用欺诈行为

房地产开发商的信用风险是房地产商利用目前房地产市场信息不对称、监管的缺陷,利用虚假的资料和欺诈手段套取银行资金而增加银行的金融风险。目前开发商惯常使用的欺诈方式包括虚假按揭手段或一房多贷、虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款,一些实力有限的开发商在达不到“四证”齐全的地步时就以流动贷款来顶替开发资金,在贷款到期时通过展期方式,将短期贷款转化为长期开发贷款。所以通过这些手段房地产商套取到银行资金,一旦生产经营受阻或遇到房价大跌,企业资金链断裂,将直接导致银行信贷风险发生。

3.商业银行的操作不规范行为

这主要是指商业银行业务流程设计或业务操作的不合理,在贷款受理,审批及贷后管理等环节中审查和管理不严。这主要表现在以下几方面:一是贷前受理,未严格审查贷款资料的真实性:如开发商的自有资金投入、企业经营的合法性、项目手续的齐全性、借款人的收入以及所购房屋的交易价格的合理性等;二是贷款审批时,未严格审查借款人的信用情况及还款能力,对贷款数额和贷款期限的控制不严;三是未严格控制放款条件,在未办妥抵押登记手续后即发放贷款,或者未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等;四是在贷后管理中,未及时跟踪催办抵押权证及产权证,未对逾期贷款进行跟踪管理等。

四、我国房地产金融市场绩效

1.房地产金融市场绩效之——促进经济发展方面

本部分主要通过相关统计指标来说明我国房地产金融市场的绩效。房地产金融市场的繁荣与发达对促进经济增长的表现是间接的。房地产金融市场作用主要是促进投资,通过投资拉动经济增长,进而带动关联产业和增加就业。

从上面的数据可以看到,自2003到2009年3月份,我国房地产投资开发国内贷款余额是一直上升的,并且在2009年3月份达到了2.17万亿元。这主要是因为近年来,房地产行业资本收益率较高,导致大量资本流入该行业,同时我国房地产行业和房地产金融市场都是偏竞争型的结构,因此进入壁垒较低,而银行也因为房地产业的兴旺,加上我国金融市场的不发达,因此较高的贷款增速是必然的结果。拿2005年来说,房地产业对GDP增量的贡献率是3.4%,在第三产业中居第四位。这一年国内贷款总额为3918.07亿元,但是房地产业的增加值为8243.8亿元,由此看出房地产金融市场的活跃对于国民经济的增长确实具有积极的作用。

2.房地产金融市场的负面影响

(1)由于竞争的无序性,使得银行的风险集中度较高。原因有三:一是房地产企业大量的贷款,购置土地,盲目扩张的同时,土地成本的增高加剧了企业贷款的非理性行为;而一旦资金链出现问题,在土地成本虚高的情况下,银行就要承担大量的不良资产;二是我国房地产金融市场不发达,企业融资大部分发生在一级市场,而金融机构少,金融产品单一使得大量的风险集中在银行,在没有建立有效风险分散机制的情况下必然会导致高信贷风险,同时由于银行之间竞争,使得在发放贷款时操作不规范,发放不理性;三是由于我国没有建立个人信用制度,因此在个人住房抵押贷款总额不断飙升的情况下,这些行为双向拉高了银行业的风险。

(2)房地产金融市场过热,促使了房地产泡沫的产生,反过来不利于房地产金融市场和国民经济的健康发展。本文截取1990-2007 年的全国商品房销售均价和M2做一个OLS实证分析。因为我国的利率政策同西方的不同,且房地产金融市场的二级市场不发达,因此信贷对我国房地产价格波动具有重要作用。货币供给宽松,购房的融资条件,如利率、还款期限、贷款成数等相对会比较优厚;反之,则比较严苛。货币供给量与房价应是同向变动关系。以货币供给代表金融层面的状况考察分析地产泡沫。其中M2单位:亿元;HP(房屋销售平均价格)单位:元/平方米。

对房价( HP) 与货币供给M2 进行简单线性回归分析: HP= 0.0068X + 1006.84

t= 13.99

R2 = 0.9245F=195.96 按照此模型的解释,房价和货币供给有着强的正相关关系:货币供给每增加1亿元,对房价有0.0068元/平方米的贡献。

五、政策建议

这次危机给我国房地产金融市场的建设带来了深刻的谨示:一方面,我国的房地产业随着国民经济的持续高速增长,在外部流动性大量涌入(其中包括热钱)的情况下,价格大幅快速上涨;另一方面我国的房地产金融市场相当的落后,一级市场(Primary Market)不健全,基本上没有建立二级市场(Second Market),在经济日益全球化的今天,是不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产行业提供有效的资金支持,从投资角度看,可以直接增加经济效率的潜在能力与促进就业,但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买,就会导致资产泡沫,并引发地产金融危机,最终造成泡沫经济。这种现象在美国、泰国、中国香港和日本都有发生,今年七月份央行、国家发改委等六部委先后对房地产发出加强监管的信号,这意味着国家正对房地产实施从紧的政策。鉴于此,笔者在上述分析的基础上试图给出下列相关政策建议:

1.政府应该积极的促使我国房地产金融市场的建设:完善、改进一级市场建设,加强二级市场建设,有条件的降低二级市场的准入机制,并提供相关制度支持;

2.应该大力推动房地产金融监管的创新,建立有效的风险防范体系,如建立和健全全国性的风险管理监督机制以及个人、企业的信用信息机制等;同时还应对金融机构自身的管理水平、业务能力不断提升;

3.政府应该不失时机的提供相关的宏观经济政策和促使制度变迁性的制度支持,以使得我国的房地产金融市场不发生剧烈的波动。我国的房价上涨是一个渐进的过程,但是这并不意味着零风险,因为泡沫的破裂是一个风险积聚的过程,泡沫的衍生花了6年的时间,泡沫破灭的过程至少也要两年。在我国今年经济增长放缓的条件下,仍旧不能实行激进的信贷紧缩政策,同时应该密切注意资产价格的波动,以使得提供的宏观经济政策具有较好的前瞻性。

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作者：曹正彪