地区房地产金融论文

【摘要】近年来，随着金融危机对我国经济影响程度的进一步加深，国内房地产业金融风险正快速向区域性金融风险渗透和集结，对维护区域金融稳定、防范系统性金融风险构成较大威胁，本文拟以房地产金融风险为研究重点，探讨构建房地产金融风险防火墙体系的对策和建议。下面是小编整理的《地区房地产金融论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

地区房地产金融论文 篇1：

房地产金融发展趋势与创新

随着我国的改革开放政策进一步放宽，这对我国的房地产行业的发展也起到了积极促进作用，房地产金融的发展速度也有了提升。在市场经济环境多变的情况下，加强当地产金融的健康发展，就和我国的经济稳步发展有着紧密联系。本文先就房地产金融的特征以及发展模式加以阐述，然后就房地产金融发展的问题以及发展趋势判断和创新措施详细探究，希望能通过此次对房地产金融的理论研究，能促进实际的房地产金融行业健康发展。

政府主导下的金融运行模式有着鲜明的中国特色，房地产金融的发展也要能够和我国的国情紧密联系，如此才能保障房地产金融健康发展。房地产金融在实际的发展中还面临着诸多的挑战，这就需要房地产金融自身能够保持健康稳定的发展。通过从理论上深化房地产发展趋势和创新研究，就能为房地产金融实际发展提供相应参考。

一、房地产金融的特征以及发展模式分析

（一）房地产金融的特征体现

我国的房地产金融的发展过程中，逐渐形成了鲜明特征，和其他的金融业务相比较来说，房地产金融的期限比较长，开发的周期也比较长，在进行建设中也有着比较多的不确定因素，对资金的占用时间比较长。再者，房地产金融涉及到的资金额度比较大，在具体的建设开发中，只是依靠自身是难以完成的。另外就是房地产金融的债权比较可靠，主要是房地产作为不动产其保值增值的特点比较突出，所以金融机构能通过债权安全向房地产资金需求者进行提供抵押贷款，这样也能获得比较稳定的收益。房地产金融在我国当前的发展比较迅速，但是在发展中的问题也比较突出。由于房地产的投资规模比较大，所以金融业进入就成为必然，这对金融的发展也能起到积极促进作用。

（二）房地产金融的发展模式

房地产金融的发展中形成了多样化的发展模式，其中的房地产信贷发展模式是比较重要的，这是银行或是金融机构将房地产作为服务对象，并围绕房地产在生产环节进行发放贷款的活动，对于房地产信贷而言，其自身的作用功能就比较偶，比较突出的就是增值和再生功能，房地产信贷有偿使用以及还本付息机制就决定了其再生能力以及增值功能。功能还体现在储蓄功能方面，能将长期储蓄积累购买能力转变成信用方式购买力，在储蓄功能的发展方面比较突出。信贷发展模式中的有偿性功能对资金的合理运行，以及促进消费结构的优化起到了积极促进作用。

房地产金融发展模式当中的房地产信托也是比较重要的模式，主要就是通过信托机构进行接受委托经营管理的，房地产信托字对房地产的产业发展方面起到了积极促进作用，能够有效满足房地产经纪活动长期资金的需求，以及能够有助于满足房地产经济活动对巨大资金额度的需求。信托资金主要是来源于房地产信托基金以及存款和代理集资信托等方面。

房地产金融发展模式当中住房公积金制度也是比较基础的发展模式，这一房地产金融发展模式是在向着市场经济发展方向转变情况下进行提出的。在对住房公积金制度的推行过程中，能有效扩充住房资金来源渠道，也能有效提高有限供给能力。我国在对住房公积金的使用主要是通过公积金的支取以及按照规定允许下进行办理支取，以及按照职工进行住房公积金本兮余额结算。

除此之外，房地产金融的发展模式当中，房地产保险也是比较重要的模式内容，通过房地产保险就能为房地产产业的健康发展进行建立资金补偿，能有效为房地产资金正常运用提供良好条件，这对加速房地产资金融通也比较有利。在这些房地产金融的发展模式下，对整体的经济环境的优化就起到了积极促进作用。

二、房地产金融发展的问题及发展趋势判断和创新措施

（一）房地产金融发展的问题分析

从当前我国的房地产金融发展的现状能够看到，其中还存在着一些不足之处，主要体现在几个重要层面：

1.房地产市场环境有待优化。房地产金融的实际发展过程中，受到市场环境因素的影响比较突出，但是在实际中房地产市场的运作不规范的问题还比较突出，这就必然会对房地产贷款质量产生影响。当前的房地产市场的环境问题主要体现在没有和当地经济发展现状以及需求紧密集合，盲目攀比的问题比较突出，造成房地产开发的规模比较大。有的地区进行规划土地的时出现失控的现象，对市场的调控能力比较薄弱。我国的房地产字当前呈现出投资持续增高，消费持续增高，固定资产投资比重增加等鲜明的特点。由于房地产市场的环境没有得到净化，这就会影响贷款的质量，有着比较大的安全风险。

2.房地产金融市场风险相对集中。房地产金融发展中的一级市场风险比较集中，而对于二级市场来说發展就相对比较缓慢。房地产是高固定成本以及高经营杠杆的行业，有着比较突出的周期性，并且在房贷风险方面也比较大。在经过房地产市场的调控后，房地产开发资金来源结构就发生了变化，国内贷款比例持续降低，自筹资金的比例在上升，私募房地产的投资基金表现的比较活跃，上也个人的住房贷款风险也比较突出，主要体现在个人信用风险以及金融欺诈风险和家庭高负债风险方面。

3.房地产金融法规建设有待完善。房地产金融的健康发展需要有相应的法规作为保障，我国的房地产金融法规建设还没有完善发展，在开发贷款的完整政策规定方面还没有完善化，缺少完善的法律体系作为保障，就必然会影响房地产金融的健康发展。我国近些年在房地产金融领域的发展速度比较快，但是缺少完善的信贷政策加以支持，这就必然会对房地产金融市场的健康发展形成很大的阻碍。对于住房信贷而言，这是信贷政策调整以及业务发展的重要内容，而相关的运作法律环境还没有完善，缺乏贷款对象以及条件等专门的立法，这就不利于房地产金融的健康发展。

（二）房地产金融发展趋势判断

房地产金融的发展过程中，根据当前的发展现状，就能够对其趋势进行判断，还没有形成房地产金融以及土地金融融合的房地产金融体系，相关的政策规定以及业务规模的投资比较还处在粗放的管理模式下，并且在未来的一段时间内还需要进一步加强管理。还没有形成完善的房地产金融服务体系，在住房金融的资源方面还没有合理化的进行配置，未来的房地产金融的发展中对房地产金融服务支撑体系的完善目标会得以实现。房地产金融发展还没有形成完善房地产金融业务创新的体系这些在未来发展中都会逐渐的完善。

（三）房地产金融创新发展措施

房地产金融在我国的发展过程中，要充分注重和我国的国情能紧密的联系，保障房地产金融的创新发展，笔者就此提出几点发展措施：

1.加强客户为主住房金融体系的建立。处在新的发展阶段，就要充分注重以客户为主的服务理念应用，结合客户的需要进行创新房地产金融产品，其创新要注重和市场紧密结合，注重市场的细分，结合不同收入人群实施不同目的区别，以及进行推出相应的服务制度。并要结合不同的层次进行推出适合的产品，只有通过差别性的服务，才能保障住房金融体系作用的充分发挥。发展中注意吸收经验，紧紧地把握好创新这一核心思想，而创新的主要根源就是要注重将客户作为发展的核心，为客户提供多样化的服务。

2.注重住房消费贷款业务积极拓展。房地产金融创新发展过程中，要能注重消费贷款业务的扩展，由于消费业务的不足就必然会影响房地产金融的进一步发展。这就需要结合当前我国的房地产金融发展的不足之处，进行开展购房按揭业务，这样就能够为消费者提供很大便利。或是让消费者能够按照要求交付证明材料实施分期付款，分期还本付息进行购房方式应用，这就是采用的低付款高消费的发展模式，这一模式在当前已经得到了广泛应用，能够满足消费者买房的需求。对于住房消费业务的扩展，还要充分注重金融部門对职工证明材料审核后和职工签订合同，把贷款项目转移到售房单位，这样的方式也能有助于消费贷款业务的扩展，对房地产金融的健康发展有着积极意义。

3.充分注重房地产金融服务实体经济。对于当前我国的房地产金融的发展现状，要充分注重发展方向的明确，将房地产金融服务于实体经济作为发展方向，对过去房地产功能进行转变，强调回归到产业本质上来看，向着社会功能进行转变，积极的培育健康房地产市场和新的股市。在这一发展过程中就要积极的借鉴国外的房地产金融发展的经验，将好的经验引入到我国的房地产金融发展当中去，并和我国的房地产金融发展现状紧密结合，通过房地产金融的健康发展来进行带动房地产产业的升级和结构性的优化调整，从而促进其可持续发展。

4.加强房地产金融发展中政府职能转变和充分发挥。房地产金融的发展过程中，政府在其中起到了重要作用，是调节房地产金融发展环境的重要力量，这就需要从实际出发，加强对房地产市场的监督控制，对房地产泡沫的产生以及发展能加强抑制。在这一过程中政府就要及时准确的掌握土地投放重量，对土地的价格要进行控制。政府还要能结合实际进行建立政府住房抵押贷款担保的制度，和商业性的保险能够紧密联系，从而形成互补的混合保险模式，这就对房地产金融的健康平稳的发展有着积极作用。要能够通过相关部门进行组建抵押物集中处置机构，最大化的减轻债权人等处置成本。

5.加强房地产金融发展风险的防范。对于多变的市场经济环境，就要从多方面加强重视，对房地产金融的风险防范能进一步加强，这就需要从具体的措施加以实施，能有大局观认清形势，准确的把握特点，在房地产金融的风险防范意识上要加强。加强房地产金融的监管力度，对房地产信贷的发放能够严格执行，加强对房地产金融的调控，这些都能有助于对风险起到防范的作用。

三、结语

总而言之，房地产金融的蓬勃发展环境下，要能对房地产金融的发展趋势有一个准确的判断，并结合实际发展中的不足之处，及时的进行处理，通过从宏观环境上的优化，促进我国的房地产金融的健康发展，只有如此才能有助于保障我国的整体经济的稳步增长。（作者单位为厦门大学金融学院）

作者：朱珈影

地区房地产金融论文 篇2：

对构建房地产金融风险防火墙体系择优路径实证探究

【摘要】近年来，随着金融危机对我国经济影响程度的进一步加深，国内房地产业金融风险正快速向区域性金融风险渗透和集结，对维护区域金融稳定、防范系统性金融风险构成较大威胁，本文拟以房地产金融风险为研究重点，探讨构建房地产金融风险防火墙体系的对策和建议。

【关键词】金融稳定 金融风险 房地产

本文以威海市房地产金融情况为实证样本，通过对房地产业诱发金融风险的路径传导、识别方法及防火墙体系构建等问题研究，提出防范区域房地产金融风险的对策。

一、房地产行业风险诱发区域金融风险的路径传导

（一）集中度风险传递

2014年末我国房地产开发资金70%以上来自银行，房地产贷款余额17.37万亿元，是2004年的6.6倍；国民经济大行业分类中房地产业的贷款余额和占比排名均居榜首；加上钢铁、建材、家具等关联行业贷款，房地产贷款规模更大、占比更高。

（二）关联度风险传递

据对山东省30户骨干房地产企业融资结构调查，86%的房地产企业存在多渠道融资情况，除主要依赖银行贷款外，民间、信托、债券、理财等融资种类均为房地产业的多项选择。房地产业的高杠杆化经营，极易因某环节资金链断裂最终引发多米诺古牌效应。

二、构建房地产金融风险防火墙体系择优路径

（一）建立量化指标监测（指标及阀值见表1）。

（二）进行风险压力测试识别。

1.选取承压模型变量（包括承压变量和压力因子）。选取房地产贷款不良贷款率（NPLR）为承压对象、即承压变量；选择“房价（HP）、地区生产总值（GDP）、居民消费物价指数（CPI）、一年期贷款基准利率（IR）”等与房地产金融风险关联度较高的数据作为风险压力因子。测试对象为威海市房地产金融业，样本数据时间为2006～2014年32个季度。

2.进行实证检验分析。

①变量平稳性检验

采用扩展的单位根检验法（ADF）对变量数据进行平稳性检验，结果如表2所示，NPLR、GDP、CPI、HP、IR 的一阶差分序列在5%的显著性水平下都是平稳的。

②变量协整检验

通过对NPLR、GDP、CPI、HP、IR等变量进行回归，得到残差序列resid。对新序列进行单位根检验，由表3检验结果可知，在5%的置信水平下，NPLR与GDP、CPI、HP、IR存在长期稳定的协整关系。

3.设置情景模式。将情景压力测试模式设为轻度（房价下跌10%、利率上升27bp）、中度（房价下跌20%、利率上升54bp）和重度（房价下跌30%、利率上升108bp），分别选择房价（HP）和利率（IR）作为主要压力因子，假定GDP7%、CPI1.5%计算，代入回归方程进行动态情景压力测试，分别冲击未来8期内房地产不良贷款率的变化。

4.开展压力测试。通过轻度、中度和重度情景压力模式，分别计算出未来8期内GDP、CPI、HP、IR以及DGDP、DCPI、DIR 、DGDP（-1）、DCPI（-1）、DIR（-1）相关数据，带入回归方程（2）得到不同情景压力下房价对不良率的冲击结果（见表4、表5）及趋势变化图（见图1）。

5.压力测试结果分析。表5显示，房价（HP）在轻度、中度和重度情景下对房地产不良贷款率冲击分别在未来第3期、2期和1期末达到1%的橙色预警线，不良贷款率分别为1.011%、1.203%和1.075%；在第7期、4期和2期末达到1.5%的红色预警线，分别为1.591%、1.793%和1.562%。通过上述压力风险测试，监管部门可对未来第3、2、1期的房地产金融风险作黄色预警；对未来第7、4、2期作红色预警，并根据预警级别采取相应防范措施。

三、建立房地产金融风险防火墙体系建议

（一）构建防范区域房地产金融风险长效监测机制

对房地产行业及房地产金融指标进行监测，将可能引发区域性金融风险的房地产风险消灭在萌芽状态。

（二）定期开展区域房地产金融风险压力测试

及时评估房地产业风险对区域金融风险的冲击程度，对可能出现的金融风险及早防范。

（三）进一步加强房地产金融风险信息共享

加强职能部门的沟通和协调，实现辖区房地产金融业信息共享，为防范区域性金融风险提供信息支撑。

（四）继续加大对房地产金融业务的监管力度

督促金融机构认真执行房贷政策，严格控制投机或投资性购房贷款需求，确保房地产金融安全。

作者简介：吴勇（1971-）男，经济师，供职于中国人民银行威海市中心支行。

作者：吴勇

地区房地产金融论文 篇3：

当前我国房地产金融风险的表现及防范对策

【摘要】房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。文章首先分析了我国房地产金融发展的现状与特点，接着描述了当前我国房地产金融风险的集中表现，并在此基础上提出了必要的风险防范措施。

【关键词】房地产 金融风险 风险防范

房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有风险的极其复杂的系统工程。随着我国城市化进程的加快，房地产业发展迅速。房地产金融是房地产业发展的重要方面，防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求，而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要，因此对房地产金融风险进行分析具有一定的必要性。

一、我国房地产金融发展的现状与特点

近年来我国房地产投资占全社会固定资产投资的比重如图1所示，1997年该比例为13.7%，从1999年起表现出明显的上升趋势，超过了20%，近两年有所回落，2005年为21%。在此期间，房地产开发投资的增速也较为显著，1998年至2005年的增长速度分别为12.06％、11.92％、17.67％、21.44％、18.57％、23.27％、22.83％和16.50%。

房地产业与金融业息息相关，这具体表现为房地产业是金融业的重要服务领域，房地产市场的发展离不开金融的资金支持。据统计，在2006年全国房地产开发投资的资金来源中，国内贷款为5263.4亿元，占资金来源总额的19.58%，同比增长34.3%，其他资金来源中的定金及预收款占比30.27%，同比增长17%。（数据来源：国家统计局网站）

商业银行提供个人住房抵押贷款，是房地产业与金融业相联系的另外一个表现。据统计，1997年底，全国商业银行自营性个人住房贷款仅为190亿元，到2006年底，全国住房公积金贷款已经达到6364.33亿元，个人住房贷款余额达到3804.71亿元，十年的时间，增加了近20倍。（数据来源：中宏数据库2007-3-23）

总体而言，我国房地产金融的发展具有以下几个特点：

1、发展时期短，起步快

从我国房地产融资的历程来看，房地产是在1998年以后真正进入融资阶段，伴随着个人住房商品化制度的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者进入房地产市场，短短几年时间，我国用于房地产开发与个人购房贷款余额大幅增长。

2、融资渠道单一

从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场的主要资金提供者。而其他融资渠道如信托、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占贷款比例很小，几乎可以忽略不计。

3、融资比例较高

融资比例较高，是我国房地产金融的又一个明显特征。房地产企业的融资策略大都离不开“市场——资源——资金”三者之间的资本运作，以银行贷款为主，建立阶段性融资安排，实现低成本融资获得高额利润回报。2003年及以前，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，自有资本金占项目总投资的比例普遍低于30%，部分企业甚至在20%左右，剩余部分则主要通过银行贷款等融资渠道来满足资金需求。

二、当前我国房地产金融风险的集中表现

房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险的必然存在。它不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成大损失。在当前，我国房地产金融风险主要集中表现在以下几个方面：

1、房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行

据估算，在土地购置和房地产开发资金中，80%左右都直接或间接地来自于商业银行信贷，而且在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商，尤其是中小型的开发商就会由于资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

2、土地储备贷款存在隐性风险

我国的土地是被政府部门高度垄断的，在土地出让过程中，地方政府往往出于土地收益的考虑，希望获得较高的土地溢价，由此带动了房地产价格的上涨。由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。

3、个人住房消费信贷开始进入国际上公认的违约风险高发期

根据国际上对个人住房贷款偿还风险的判定，一般是在购房后5至8年才逐渐暴发出来，我国住房贷款的规模发展才持续几年时间，随着越来越多的个人住房商业贷款进入风险暴露期，银行的潜在风险不断加大。个人购房资金的70%至80%来自于银行，而贷款的偿还则依赖于未来收入的预期。尽管我国当前宏观经济的发展形势较好，但对未来经济发展的良好预期具有不确定性。一旦经济形势或购房者自身等因素导致未来良好收入预期没有实现，最终的风险将转移给银行，因此其潜在的金融风险较大。

4、商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险

由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，商业银行普遍大力发展房地产信贷，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，或对借款人审查不严，容易造成决策失误。部分商业银行对政府担保和政府干预的项目盲目乐观，甚至盲目追捧，忽视了这些项目所具有的风险性。为抢市场，占份额，部分地区的商业银行甚至违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了房地产“过热”的行为，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。

三、我国房地产金融风险的防范措施

对房地产金融风险的防范，应根据经济发展的需要，适应国内国际经济形势的不断变化，因此，本文认为可以从以下几个角度进行考虑。

1、实行融资渠道多元化，积极推动房地产贷款证券化

当前，我国房地产融资渠道仍然比较单一，房地产企业的资金来源仍以银行贷款为主，我们必须尽快建立多元化房地产融资机制，将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，以构建房地产业多元化融资体系，这是化解房地产金融风险的必由之路。具体可以考虑以下几个手段：一是发展房地产业基金；二是培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化；三是在防范风险的前提下，积极引导外资进入国内房地产市场；四是积极稳妥地发展住房公积金贷款。房地产融资渠道的多元化应该是当前乃至今后一个时期的主要方向，通过对直接融资的制度化创新设计，从而在根本上防范银行的风险。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的发展土地市场，制定适合发展形势的土地制度方面的政策，是预防房地产金融风险的关键因素之一。我国目前的土地储备制度，在规范土地市场、增加政府土地收益等方面效果明显，但其负面效应对房地产市场的健康发展也产生了很大的影响。要保持房地产市场的可持续发展，应该在条件成熟时进行土地制度改革，加快土地管理模式的转变，加强对土地供应的监管。有效地界定和规范政府行为，规范土地供应市场，加快改革和完善与房地产金融市场的稳定密切相关的各项制度。

3、加强国家的宏观调控和引导，加大中央银行的监管力度

对于国家而言，房地产金融市场的稳定具有重要的作用，国家必须加强对房地产金融市场的宏观调控，有效控制房地产金融风险，引导房地产金融机构有序竞争，保证房地产金融市场的健康发展。中央银行应对房地产市场进行深入的调查和分析，提高自身研究判断的准确性，建立房地产风险预警体系，实行房地产市场信息披露制度，及时发出预报，果断采取相应措施，对金融机构进行调控和引导，加大监管力度。

4、完善房地产金融的法律环境

确定房地产金融的法律地位，同时要建立健全有关房地产金融的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境。根据国内外的实际情况，制定适合房地产金融市场不断发展的政策、法规，保证房地产金融市场的健康发展，有效控制房地产金融风险。

5、建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制

针对我国目前存在的个人及企业信用的信息零碎、不充分，信息不对称等现象，逐步建立适合我国国情的个人及企业的信用制度，以经济法律的手段对个人及企业的行为形成外部约束，有效避免信息不对称现象的发生，从而可以有效地防止“道德风险”。

【参考文献】

[1]陈予军：房地产信贷不能再大幅扩张，中宏数据库，2007-3-23.

[2]宋潇：对当前房地产金融风险的思考[J]，济南金融，2006（10）.

[3]陈灿煌：房地产金融风险的成因及防范[J]，经济论坛，2006（3）.

[4]周铭、郑智：房地产金融风险的控制与化解[J]，商场现代化，2005（11）.

[5]毛立平、胡坚：当前我国房地产金融风险及防范对策分析[J]，市场周刊，2004（9）.

[6]苏爱军：由信息不对称导致的房地产金融风险与防范[J]，中国房地产金融，2004（6）.

作者：唐宇宏　葛帮亮