我国房地产市场及金融市场发展的现状及问题

2022-09-11

一、我国房地产市场发展现状

2016年上半年, 全国大部分城市迎来房价的新一轮的上涨。

面对越来越高的房价, 居民生活水平以及房地产市场的持续稳定发展受到一定的不利影响。

目前在房地产市场上, 需求者则面临房价居高不下, 生存需求满足困难的问题。

而房地产市场上的供给者面临的是资金短缺, 融资成本居高不下的问题。

监管方面则面临着为解决供求不平衡矛盾和保持房地产行业持续稳定发展的政策性问题。

(一) 部分房价居高不下买方成本过高

从年龄统计数据来看就长期而言, 年龄在25岁至49岁之间的人群是购房的主力, 而这个数据则在2017年达到峰值。

也就是说, 目前购房的需求日益增长, 并会在近几年的时间增幅不减。

部分城市由于人口流入数量过多, 导致这些城市的住房供不应求。

而建筑土地的面积则是一定的, 再加上由于中国私人财富逐年增长, 部分投资人收房地产投资红利的影响更偏向于投资房地产行业, 这就导致房价日益上升, 需求者买房成本居高不下。

(二) 房地产开发成本高

土地拍卖价格越来越高, 地王的产生导致房地产企业成本急剧增加。房地产企业一般的营运方式为在建筑之初期房发售, 并以此筹集部分资金, 同时进行地产建筑。

这种运营模式很容易出现资金断裂的情形出现, 因此房地产开发企业一般都需要寻求更多渠道的融资。

2017年5月银监会严查违规开展房地产信托业务, 实际上是整顿银行表外通道融资。

房地产融资方面未来趋势比较紧, 审批需要的时间增加, 房地产企业通过券商资管通道融资基本被叫停, 房地产投资自筹资金的累计增长率为负数, 地产企业资金流会更加紧张。

(三) 政府宏观调控政策效果初显

2016年以来, 我国房地产市场受政府加息、提升存款准备金率等措施的影响, 开发速度逐步稳定。

受房地产政策如二套房首付比例调整、门槛降低、公积金首付降至两成等政策的影响, 三四线城市去库存效果明显。

数据统计显示, 2017年7月房地产行业商品房销售面积与销售额累计增幅变缓, 竣工面积甚至出现累计负增长。

二、我国金融市场发展现状

招商银行和贝恩公司联合发布《2017中国私人财富报告》中指出, 2016年, 中国个人持有的可投资资产总体规模达到165万亿人民币, 2014-2016年年均复合增长率达到21%;预计到2017年底, 可投资资产总体规模将达188万亿人民币。

就投资而言, 我国居民财富快速增长, 居民可用投资资产大幅上升, 金融市场的供给增加。

但相对于快速增长的财富和居民投资需求, 金融市场的发展明显相对滞后, 包括金融市场的规模、结构, 金融技术、投融资理念和法律法规等金融生态。

随着我国经济的持续稳定增长, 金融市场健康稳定发展, 成为我国当前金融发展的主要任务。

三、我国房地产金融市场发展建议

(一) 发展房地产投资信托基金 (REITs)

房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

地产投资信托基金 (REITs) 是房地产证券化的重要手段。所谓证券化, 就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资, 直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。目前, 房地产投资信托基金 (REITs) 在我国依然处于空白领域。

而它的发展在一定程度上不仅可以大大降低银行的金融风险, 又可以拓宽机构和个人的投资渠道。

因此, 基于我国的国情, 研究发展适合我国的房地产投资信托基金 (REITs) 不仅是一个挑战, 也是一种创新, 弥补了我国金融市场的空白, 也使我国房地产行业与金融行业健康发展。

(二) 拓宽房地产企业的融资渠道

目前我国的房地产开发企业可分五种, 分别为国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金和其他资金来源。

根据国家统计局的数据显示, 2006年至2015年十年间, 房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金和其他资金来源, 利用外资和外商直接投资占比较小。

其中, 自筹资金的占比逐年增长, 表明我国房地产开发企业的资金来源渠道较为单一。因此, 拓宽融资渠道既可以增加房地产企业的资金来源, 同时又可以改善该企业的财务状况, 降低资金链断裂的风险。

(三) 加强宏观调控

由于地方政府无论是财政收入还是GDP增长率都过于依赖房地产行业的贡献, 这就造成地方政府会竭尽所能抵挡这不可逆转的房价下跌趋势。

且房地产行业是一个上下游行业非常多的行业, 并能衍生出更多的服务业。而地方政府也倾向于维持房地产行业的快速发展。对于调控政策较为敏感的房地产行业来说, 政府对于房地产金融市场行政干预效果极为明显。因此, 建立多样化的房地产金融市场, 加强政府对于房地产金融市场的宏观调控, 逐步完善房地产金融市场运行机制是当前房地产金融市场发展主要任务。

数据来源:国家统计局。

摘要：为了确保我国房地产投资信托基金 (REITs) 的成功发行, 就必须要找到适合我国发展的模式, 适应我国房地产市场和金融市场的现状。所以本文的研究是对我国房地产市场及金融市场的发展做全面的剖析, 找出房价居高不下, 屡调屡涨的原因, 对存在的问题进行分析, 并提出房地产金融市场的发展建议。

关键词：房地产,金融,发展