房地产市场发展论文

2022-04-18

摘要：采用稀疏主成分分析，对房地产市场发展的综合评价进行了探讨，并且以北京市房地产发展为例进行了分析。研究结果表明：（1）相比于主成分分析，稀疏主成分分析法更适合进行房地产市场综合评价。（2）基于该方法得到的结果基本符合市场的实际情况，更利于宏观调控，以保证房地产市场的健康有序发展。下面是小编精心推荐的《房地产市场发展论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

房地产市场发展论文篇1：

房地产市场发展给估价机构带来的机遇和挑战及估价行业的自身完善和发展

【摘要】本文从近年来中国房地产市场的发展入手，阐述了新形势下估价机构面临的机遇和挑战。笔者对估价行业自身完善和发展的路径给出了建议，同时也展望了我国估价行业的健康发展的方向。

【关键词】估价机构;机遇和挑战;估价行业;完善和发展

近年来，伴随着经济的急速增长，我国房地产市场及房地产估价行业也得以快速成长。房地产估价在各个领域得以广泛应用。在房地产市场不断发展的过程中，人们对专业讯息、专业知识及服务的需要大增，从而使房地产估价市场涌现更多业务机会及更开阔的业务空间。解析近年来房地产市场成长状况，掌控其发展趋势，预测新形势下估价机构所面临的机会与挑战，探求发展对策，加快缩小与发达国家的行业差距，实现我国估价行业的健康可持续发展，就显得至关重要。

1、近年来房地产市场发展状况

我国房地产市场在近年以来获得了长足发展，在以下几点得以体现：1.国民经济的持续快速增长。近年来，中国国民经济增长率的不断提高导致了城市化的不断扩大。大批农业人口涌入城市，这部分农转非人口必定要进行住房消费，从而推涨了房地产市场新的需求购买力。2.体制与机制的市场化。房改前，国家和集体是房屋建设及分配的主体。房改后，房屋建设与购买共同入市，促进了住房商品化。3.系列相关政策的出台。市场经济一方面提升了购买力，另一方面催化了人们诸如住房按揭贷款等各类新的消费观念。目前，数额巨大的住房按揭贷款间与开发贷款是房地产市场得以持续高速发展的最重要的资金来源。

虽然在房地产市场蓬勃发展的过程中，出现过局部过热及价格泡沫等现象，经过了短期的局部调整的过程，但这是市场当中经常有的现象，从更长远的角度来看，我国的房地产市场总的形势还是较为乐观的，作为国民经济的支柱产业，仍有着长期稳定发展的态势。

随着持续加快、加強的经济体制改革步伐以及WTO组织的加入，我国的房地产市场经济将更为活跃。庞大的国际房地产市场也为中国的房地产评估行业和机构打开了一扇大门，为我们提供了广阔的发展空间，也带来了机遇和挑战。

2、估价机构面临的机遇和挑战

在我国社会主义经济体制改革大潮与国际接轨的新形势下，国际评估机构的进驻一方面带来了先进理念，另一方面也造成了强大的冲击。一方面，中国的房地产评估机构面临着许多机遇，另一方面，它们也面临着许多挑战。那么中国房地产估价行业在新形势下将面临哪些机遇和挑战？笔者归纳了如下几点：

2.1加剧我国房地产评估行业的市场竞争

我国房地产评估行业目前现状是，一方面，机构违法及无证经营情况仍有存在，另一方面，即便具备资格的机构，也有内部组织不规范及业务水平良莠不齐的局面。同时，还存在因估价人员知识储备不完善、知识结构不系统，综合素质有缺陷而不能适应高端复杂评估业务要求的情况。

新形势下，与房地产市场日趋活跃同时而来的，是评估机构市场竞争的日益激烈。市场竞争必然导致优胜劣汰。市场的活跃带来了新机构的不断涌现，那些规模不大、实力不强且素质不高的机构在此过程中将被无情淘汰;反之，那些具有规模大、实力强且操作规范的机构能获取广泛业务，从而竞争力更强且社会信誉不断走高并逐步成为评估市场的中坚力量。

在现阶段，与国外相比，我国的评估机构的硬件设施相对落后，规模经营水平有限，观念意识相对陈旧从而竞争力较差。在新形势下，各机构需要从各个方面进行调整和完善。在评估机构的内部也要进行重组和创新，在常规估价业务之外，还要拓展出估价理论研究、市场信息发布、经济形势预测与分析等等业务类型。这些都是房地产评估行业和机构在激烈竞争的新形势下避免垄断，消除不正当竞争的新的和更高的要求。

总之，市场竞争将促使房地产评估机构之间的优胜劣汰及机构内部重组和创新。

2.2实现我国房地产评估行业与国际接轨

我国目前有众多评估机构是从各行业部门脱钩改制而来，这类机构在业务上仍与原主管部门有着千丝万缕的联系，极易形成政企不分、行业垄断的局面，对评估机构的公平竞争极为不利。新形势下，评估行业要与国际评估业同步，所有评估机构都要走向市场，所有经营性的评估业务必须要由完全市场化的评估机构承担，评估机构即为企业，即不属于任一行业行政部门，也不再具有任何行政职能。竞争规则由市场制定，评估业务由委托方自由选择。

要使我国评估机构真正实现市场化与社会化，唯有改变评估机构与行政单位政企不分、行业垄断局面才能得以推动。

2.3促进我国房地产评估行业相关法规和监督措施的进一步完善

市场经济是一种法治经济，法治也是市场化和社会化的房地产评估活动所必需的。评估行为要用法律来规范，以机制来约束。新形势下，我们应依国际惯有先例，借鉴他国成功经验来制定属于中国的评估专项法规，以保证评估行业健康发展。

只有这样，我们才能提高评估服务行为的标准化和透明度，提高房地产评估行业和机构的信誉和市场竞争力，使中国房地产评估行业尽快进入标准化发展的轨道。

2.4促进我国统一的房地产评估管理体制的建立

由于房地产评估服务是有偿服务，具有收益，所有政府职能部门都望对其施加影响，这就造成多部门多头管理上，各说其是，而无法形成统一的法规制度及系统的管理规范。

新形势下，社会经济活动均趋向国际化，房地产经济领域也将同步开放，国外同行竞争局面必将到来。对进入我国市场的中外合资及纯外资评估机构必须按照国际惯例进行认证和准入。理顺多部门管理的机构改革势在必行，全国及地方估价师学会需独立行使职权，在评估师执业资格考试、注册管理、继续教育、行业技术标准制定及职业道德规范方面发挥作用，政府部门仅对评估行业进行宏观指导与监督。

此外，由于国内外评估机构在同一市场竞争，因此有必要引入并共同采用国际公认的标准和做法。在房地产评估原则、目的、方法、术语标准、技术参数等等各方面都作出统一模板，建立统一行业标准与管理体制，促使房地产评估管理规范化。

2.5促进我国房地产评估理论与方法的统一和完善

我国房地产评估行业起步较晚但成长很快，目前在估价的理论与实践上均存在有一些问题。新形势下，这些问题将逐步得以解决，我国房地产评估理论与实践必将得到进一步完善。

对于评估实践中存在的问题，如评估标准和技术参数的行业标准化，评估工作的监督和审计机制的形成等等。在新形势下，他们将在不同程度上逐步完善和规范，促进中国房地产评估业成不断走向成熟。

3、估价行业自身的完善和发展

近年来，我国高速发展的经济、宏观稳健的政策使得房地产估价行业具备了强大的市场潜力以及发展空间。与此同时，行业市场化、国际化进一步加剧，服务更趋多样化、专业化，行业竞争压力倍增。在机遇与挑战面前，我们应未雨绸缪，制定有效措施以促进估价行业的完善和发展。

3.1完善房地产评估制度

新中国的房地产评估业起步较晚，各种与房地产评估有关的法律、法规、制度也还很不健全;房地产评估执业行为尚欠规范。为此，我们应参照国外先进、有效的经验，根据我国的客观实际，健全有关房地产评估制度，加强政府行政监管。（1）制定严格的评估机构审批制度。（2）拟定评估价格的监管制度，完善评估行业的执业规范。（3）建立、完善房地產评估机构资质年检和房地产评估执业人员的资格认证制度。（4）建立执业人员的再教育制度。

3.2加强行业自身建设

新形势下，如何提高我国房地产评估机构的竞争力和服务意识，提高自担风险的能力来顺应社会主义市场经济发展的客观规律呢？有如下几点：（1）提高人员素质，提升执业水准 ;（2）加强行业自律，服务行业发展（3）制定道德准则，提升行业地位。

3.3建立房地产评估信息网络，加强网络信息技术管理

网络技术在近年来发展迅猛，这为房地产估价业的发展提供了有利条件。全面、真实的房地产评估信息是房地产评估业开展业务的基础和根本，更是其实力强劲的表现和其信誉度、权威性的象征。因此，房地产评估机构，应积极建立房地产评估信息网络，强化评估信息的搜集、处理。储备能力。通过网络信息，及时、便捷地学习国外有关房地产估价方面的先进经验;快速、便捷地获取国内有关房地产政策、经济、经营、金融、税收等信息，以市场为导向，根据市场经济规律，及时对房地产评估信息作出系统化、科学化的综合分析和预测，比较网上的信息，制定更加合理、科学、公正的房地产价格，藉以建立信息时代的核心竞争优势，从而更好地为客户提供全方位的信息服务，更好地推销自己的服务管理理念，展示行业形象，以开拓更广阔的评估市场。

3.4加快拓展业务领域，积极创新业务品种

在目前阶段，我国大部分估价机构几乎仅从事房地产估价这一单一业务。纵观国外成功机构经营经验，其业务类型多样，范围均多方涉足。因此，我们的机构也应走多元化发展道路，积极拓展业务领域，创新业务品种;全面介入除评估以外的咨询、策划、可行性研究以及城市房屋征收、旧城改造、企业重组与并购等各个领域。

3.5增强估价机构综合竞争力

在目前阶段，虽然中国有大量的评估机构，但大多数评估机构规模小，竞争力不强，行业内部恶性竞争剧烈。而我们面临的来自国际市场的竞争对手均有较强的综合实力，其服务理念更先进，专业化程度更高。因此，中国的评估机构应该从现实出发，增强紧迫感，加强机构合作，发展专业化，打造品牌，逐步融入从技术到服务的国际化，不断增强自身实力，应对竞争。

总结：

总言之，21世纪是个充满机遇和挑战的时代，我国的房地产评估机构若想得到长足发展，在国内乃至国际房地产评估市场站稳自己的脚跟，必须来一场"凤凰涅磐”式的变革，从而加强自身的建设，不断地发展、完善;不断健全、完善房地产评估制度，加强政府行政监管力度，认真贯彻落实房地产政策、法规和措施，建立起一支技术好、服务优、管理严的房地产评估队伍。只有这样，我们才能与国际房地产评估市场的强大影响力相抗衡，更好地促进中国房地产评估业的健康有序发展。

参考文献：

[1]高炳华.中国加入WTO给房地产评估行业带来的影响，中国估价师资讯网，2002.

作者：彭靖

房地产市场发展论文篇2：

基于稀疏主成分的房地产市场发展分析

摘要：采用稀疏主成分分析，对房地产市场发展的综合评价进行了探讨，并且以北京市房地产发展为例进行了分析。研究结果表明：（1）相比于主成分分析，稀疏主成分分析法更适合进行房地产市场综合评价。（2）基于该方法得到的结果基本符合市场的实际情况，更利于宏观调控，以保证房地产市场的健康有序发展。

关键词：房地产市场；综合评价；稀疏主成分

近年来，随着房地产市场的繁荣发展，房价持续走高，往往成为地区经济发展的重要支柱产业，这在北京尤其显著。越来越多的人开始关注房地产发展的影响因素，房地产业内部结构的合理性等等问题。而对房地产市场发展进行综合评价，不仅可以把握房地产市场发展状况，而且也可以为政府的宏观调控提供依据。然而，由于影响房地产市场发展的因素众多，而且都具有很强的相关性，因此在进行实证研究的时候可能会遇到两个方面的问题：一是所考虑的因素不全面，不能涵盖造成房地产市场长期波动的所有因素；二是如果考虑指标过多，这些指标之间同时存在相关性，也会增加对问题分析的复杂性。

本文采用稀疏主成分分析方法，对房地产市场发展综合评价进行了探讨，并且以北京市房地产发展1990—2010年的相关数据，分析了北京房地产市场的整体发展情况，并根据稀疏主成分表达式分析了影响房地产发展水平变动的原因。

研究结果表明，使用稀疏主成分分析法进行房地产市场综合评价是合适的。而且基于该方法对房地产市场发展状况进行分析的结果基本符合市场的实际情况。政府可以根据分析出的影响房地产市场发展因素进行有效的宏观调控，以保证房地产市场的健康有序发展。

一、模型与方法

由于影响房地产市场发展的因素众多，而且都具有很强的相关性，而基于主成分分析（Principal Component Analysis，简称PCA）的综合评价能够有效解决以上问题，其优点在于：（1）它能基于数据分析客观的确定权重，而且反映指标之间的内在结构关系；（2）它能有效地剔除不相关指标的影响；（3）它得出的综合指标（主成分）之间相互独立，不仅使指标数量大大减少，节省了指标收集的成本。

然而，主成分分析存在一些不足之处。其中典型的问题是，很多时候主成分难以解释，这使得主成分处理某些实际问题时，比如用该方法做综合评价，往往只能给出数据的统计解释，而很难给出对应的实际意义上的解释。为了使主成分易于解释，统计学家进行了深入研究。其中代表性的方法是使主成分的载荷产生稀疏解，从而增强可解释性。

典型的算法是Zou（2006）提出的稀疏主成分分析（Sparse Principal Component Analysis，简称SPCA），主要思想是：寻找一个已经做过PCA的回归优化框架。而且，回归框架应该通过应用Lasso（elastic net）惩罚而允许直接修正，这样就可以得到稀疏的得分。这样SPCA不仅达到了有效降维的目的，而且很大程度上简化了主成分的解释，使提取的主成分往往能对应于某些实际的含义，便于后续应用。

理论研究和仿真分析表明：SPCA是在PCA的基础上，牺牲主成分的部分方差贡献率，更进一步的对载荷进行稀疏，从而更清晰的揭示出数据的内在结构，显示出比PCA更强大的优势。而且，与PCA方法相比较，SPCA中稀疏的载荷可以有效避免指标重叠信息，从而更好的降维，使得评价结果更加真实可靠。

本文的研究思路是通过SPCA这种改进的主成分方法，对各种影响因素进行综合整体考虑，以反映房地产市场的整体发展情况，并根据主成分表达式分析其变动原因。

二、变量与数据

（一）变量

一个地区的房地产市场发展往往受到多方面因素的影响。主要包括：（1）地区规模与经济发展水平。通常，地区规模越大，对房地产的需求也越大，因为更多的购房者会带动房地产业发展。另外，房地产市场的发展与地区经济发展水平具有很强的相关关系。（2）房地产市场自身的活跃程度。这主要体现在房地产企业的数量，房地产建筑面积的变动情况。（3）对房地产的需求。主要体现为购房者的收入水平，即对房地产的有效支付能力。（4）金融业等其他相关条件。金融业提供的资金支持对房地产市场发展有着重要作用。其中，中长期贷款与房地产开发有密切关系，可以反映金融业对房地产市场发展的影响程度。

（二）样本和数据来源

根据影响房地产市场发展的主要因素，考虑到数据的可得性和完整性，选择数据时间范围为1990—2010年，均来源于《北京统计年鉴》（限于篇幅，这里没有给出原始数据）。

三、实证分析

根据样本的相关系数矩阵可知，指标彼此之间相关性非常强。稀疏主成分分析的结果（见表2和表3）。为了对比，同时给出了主成分分析的结果。

可以看出，SPCA提取具有较强的综合作用。前两个成分的累积贡献率达到91.5%，基本可以认为代表了所选指标的绝大部分信息。因此对这两个稀疏主成分进行分析，可以较好的反映北京市房地产市场的整体发展情况以及历史变化趋势。而且，影响房地产市场发展的因素作用较平均。其中，SPCA的第一稀疏主成分的载荷系数非常接近，一种可能的解释是北京市房地产市场在不同的时期，受到某一因素的影响较多，而从长期来看这些因素的影响比较平均。从第二稀疏主成分可以看出，中长期贷款余额对房地产市场发展的影响更重要一些，这与目前中国房地产市场发展与金融行业紧密联系的现状是吻合的。

值得注意的是，PCA的前两个主成分的累积贡献率达到97.3%，高于SPCA的91.5%，但是，SPCA的结果更易于解释，更准确地反映了数据的内在结构，因为PCA的第二主成分难以明确看出这种现象中长期贷款余额对房地产市场发展趋势的突出影响。

进一步构建综合得分考察北京房地产市场发展的历史变化趋势，计算公式如下：

W1=0.958×SF1+ 0.042×SF2，W2= 0.92×F1+ 0.08×F2

其中，权重等于方差贡献率除以两个主成分的累积方差贡献率（见上页表2）。

从图1可以看出，北京市房地产市场基本上保持了稳定发展，而且呈现出快速增长趋势。同时，综合得分和第一稀疏主成分得分的趋势基本一致，这表明各种影响因素对房地产市场的影响从长期来看比较平均。但是，综合得分和第一稀疏主成分得分的趋势是不完全一致，这是由于第二稀疏主成分发挥了作用。这可以从上页表3中看出，去掉载荷为0的部分，可以发现，GDP和中长期贷款余额对综合得分的影响是正向的，其中，中长期贷款余额的影响更大。而商品房竣工面积、住宅竣工面积、当年商品房新开工面积、商品房销售面积对综合得分的影响是负向的。这个结论可以从综合得分与13个（经过标准化处理后的）指标的对比中得到验证。这表明得到的综合得分确实反映了房地产市场的发展状况，而且，它的变化趋势也可以揭示出其他各种经济指标的发展变化趋势，这主要是通过稀疏载荷得以实现的。

四、结论

房地产市场的发展受到了众多因素的影响，而且都具有很强的相关性，本文采用稀疏主成分分析对房地产市场发展状况进行了综合评价。通过分析可以看出，使用稀疏主成分分析法对房地产市场发展状况进行分析的结果基本符合市场的实际情况。政府可以根据分析出的影响房地产市场发展因素进行有效的宏观调控，以保证房地产市场的健康有序发展。

实证分析也表明了使用稀疏主成分分析法进行房地产市场综合评价是合适的。该方法不仅与运用主成分法分析的结果基本一致，而且根据载荷的稀疏，我们可以更明确的分析反映房地产市场发展的综合得分与相关因素之间的变动关系。因此，与主成分分析相比，稀疏主成分分析不仅进行定量描述，而且挖掘出更多具有价值的信息。

作者：刘超　吴丹丹　齐嘉悦

房地产市场发展论文篇3：

民生本位下苏州市房地产市场发展长效机制的构建

【摘要】房地产市场发展长效机制是能够长期保证房地产相关制度正常运行以真正实现房地产市场平稳、健康、良性发展的制度体系，是当前我国亟需探索建立的机制。文章以苏州市房地产市场为研究对象，通过对2010-2018年间房地产市场开发投资总量、新房及二手房供需情况、商品房均价走势及涨幅等相关数据分析，并梳理苏州市近十年的宏观调控政策，然后立足民生，从住房政策、土地政策方面、税收政策、金融政策、公共配套政策等方面，提出建立房地产市场长效机制的对策。

【关键词】民生;房地产市场;长效机制;政策研究

“民生”一词在我国由来已久，最早出现在《左传·宣公十二年》“民生在勤，勤则不匮”[1]，其中的“民”指的是“百姓”，“民生”意为百姓的劳作、生存。马克思主义民生思想，则将“百姓”强调为“人民群众”和“无产阶级”，“民生”意为无产阶级和人民群众的利益[2]。习近平新时代中国特色社会主义思想是对马克思主义的继承和发展[3]，民生突出“全体人民的基本生存和发展”，强调“共同富裕”。可见，无论随着时代进步“民生”的内涵和外延如何丰富和发展，“生存”都是基石，而“生存”最基本最重要的内容之一，是“居住”。因此，满足人民群众的居住需求，是民生政策实施的最基本目标之一。党的十九大报告中便突出强调了“住有所居”。

“住有所居”，揭示了住房的本质属性——居住，即“房子是用来住的”，这是民生政策中住房政策目标实现的出发点和落脚点，更是我国房地产市场良性发展和房价正常回归的认知前提和政策制定实施的核心起点与实现目标。目前，我国商品房价格始终“居高不下”，多次运用行政手段进行调控，都没有真正实现目的。究其根本，是对商品房“居住”这一本质属性认知的缺失。因此，立足民生，围绕商品房“居住”属性，有效建立起促进房地产市场良性发展的长效机制至关重要。本项目以苏州市为研究对象，通过对2010-2018年房地产市场发展相关数据统计分析，并梳理苏州市近十年的宏观调控政策，然后立足民生，尝试从住房政策、土地政策、税收政策、金融政策、公共配套政策（包括基础设施、商业、教育、医疗、养老、生态环境）等方面提出苏州市房地产市场发展长效机制构建的政策。

1、苏州市房地产市场发展现状—基于2010至2018年间统计数据

苏州，是江苏省下辖的地级市、扬子江城市群的重要组成部分，国务院批复确定的长江三角洲重要的中心城市之一[4]。一直以来，苏州都是对江苏省GDP总量贡献最大的城市之一。房地产业作为国民经济的支柱性产业，为苏州的GDP做出了巨大的贡献。那么，苏州房地产市场近十年来呈现怎样的发展态势？已经实施的宏观调控政策对于苏州房地产市场的影响如何？苏州商品房价格居高的楼盘存在哪些共同影响因素，这些影响因素如何从制度层面去分析并提出对策建议？为此，项目组进行了近六个月的调研、基础数据采集和建模分析。调研的核心内容主要是2010-2018年间苏州市住宅房地产开发投资总额在固定资产总投资额的占比;住宅商品房的供应面积、成交面积、成交均价;分月度住宅商品房均价;苏州市政府部分有代表性的宏观调控政策等内容。

1.1 苏州市房地产业开发投资总额呈上升态势

从图1可以看出，苏州市房地产开发投资总额从2010年的935.8亿元上升到2017年2305.82亿元，占全社会固定资产投资总额的比重也由2010年的25.87%上升到2017年的40.96%，其间虽然有部分年度出现波动，但总体呈上升态势，且幅度较大。尤其是2017年，住宅商品房的总投资额达1839.59亿元，占当年房地产开发投资总额的79.78%。

1.2 苏州市房地产新房市场总体呈现供不应求态势

从图2可以看出，2010-2017年间苏州市房地产新房市场逐渐呈现出供不应求态势，尤其是从2015年开始，土地的成交面积开始大幅增长：2015年达到1099万平方米、2016年达到793万平方米、2017年达到331万平方米，而这三年的土地供应面积则为744万平方米、319万平方米、0.17万平方米，土地成交面积远远高于土地的供应面积。同时，住宅商品房（新房）的成交均价（图3）也同样呈现出总体上升的态势，尤其是从2015年呈现出迅速上涨的态势，从均价13032元/平方米涨到2016年19043元/平方米，尽管2017年因宏观政策调控有所回落，但总体发展态势没有根本性变化，成交均价高达21117元/平方米。

1.3 苏州市房地产二手房市场呈现波动性上升特征

二手房市场，即存量房地产市场，是使用者之间、经营者之间、以及相互之间的交易行为[5]。二手房市場是新房市场的有效补充，二手房市场良性发展有助于房地产市场平稳健康发展。图4是2012-2018年苏州市二手房成交情况，可以看出有明显地波动、起伏，总体走势呈上升状态。

最突出的是2018年二手房市场明显呈现发展强劲的态势。图5是二手房每月成交的均价，图中可以看出1月成交均价是15289元/平方米，而到了12月份均价上涨到16954元/平方米，涨幅达到10.89%。而从成交总量来看（图6），8月份成交了8895套，处于全年最高峰，后续成交量有所减少，但是也始终保持在6000多套这样的较高位置。

1.4 苏州市住宅商品房价格总体呈现持续上涨特征

图7是2010至2018年苏州市住宅每年按月平均价格走势，可以清晰看出近十年苏州房价涨势很高，从2010年1月均价7899元/平方米涨至2018年12月均价16943元/平方米，涨幅达到约114.5%。

1.5 苏州市房地产调控政策总体效果不明显且效果的持久性不够，部分年度出现住宅商品房价格反弹波动

表1是2010-2018年中央出台的具有一定代表性的房地产调控政策，苏州政府按照中央政策并结合苏州实际情况相继出台一系列“限贷”、“限购”、“限价”及相应配套政策，对苏州的房地产市场进行调控。

前图1-7中曲线的波动实际上便是苏州房地产调控政策显现的表现，但是也明显可以看出调控效果并不能持久、显著。以2010-2018年住宅商品房价格走势分析，波动较为明显的是2011年（图8）、2012年（图9）、2014年（图10）和2017年（图11），波动的拐点恰是调控政策制定和实施的时间。尤其是2014年，房价上下波动幅度很大，几上几下，房地产市场很不平稳;2017年房价走势明显下降，由1月均价15950元/平方米下降到12月均价15320元/平方米，降幅约为4%。

但是，从图7可以看到，2018年房价上涨，走势明显呈上升趋势，从1月初均价15301元/平方米上涨到12月均价16943元/平方米，涨幅高达10.7%。2019年上半年的房价也同样呈现出较快上涨的态势（图12），1月均价为17150元/平方米，而6月均价上涨为18325元/平方米，涨幅为6.9%。

由此可见，短期的调控行为只能对房价产生一时的抑制，并不能达到使得房地产市场健康、平稳、良性发展的目的，相反，当调控力度放松后很可能会出现迅速大幅反弹的情况。因此，房地产市场亟需能够长期起作用、具有一定内驱力的长效机制的建立。

2、苏州市房地产市场发展长效机制政策构建研究

2.1 房地产市场主要影响因素

在房地产经济学中，房地产市场是指當前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统[6]。房地产市场作为国家完整市场经济体系的重要组成部分，其发展必然会受到体系中其他经济因素的影响，这些影响因素概括起来主要是社会因素、经济因素和政策因素。

根据房地产市场内在特征及外在体系特点，影响房地产市场发展的社会因素可以认为最主要的是人们的消费观念、消费心理、社会福利和公共配套等;经济因素主要是地区经济发展总体状况、物价水平、居民家庭收入及分配比例、就业情况和房价租金等;政策因素则主要是指与房地产市场健康发展息息相关的政策，包括土地政策、税收政策、住房政策、租房政策、金融政策、公共配套政策等。

2.2 房地产市场发展长效机制的内涵

长效机制是指能够长期保证制度正常运行并发挥预期功能的制度体系[7]。长效机制强调的是稳定、全面，并且具有内在驱动力，其既不因一时一势而不断变化，也不会是永远不变，而是基于根本稳定的前提下随条件和时间的变化而不断完善、发展。

房地产市场发展长效机制，应是能够长期保证房地产相关制度正常运行以真正实现房地产市场平稳健康良性发展的制度体系。在房地产市场发展长效机制保障下，房地产市场能够实现总量基本平衡、结构基本合理和价格基本稳定的目标。根据对房地产市场影响因素的分析，房地产市场发展长效机制应该是包括土地、税收、住房及租赁、金融、公共配套等内容在内的一系列相对长期稳定的制度政策体系。

2.3 苏州市房地产市场发展长效机制建立途径

通过对2010-2018年苏州市房地产市场发展情况的分析可以发现，苏州市房地产市场近十年来发展速度很快，但呈现出总量不够平衡、供求结构不太合理和价格上涨幅度过快且不稳定的特征，而政府多次进行宏观调控效果都不明显，更有部分“反弹”的现象。因此，实现苏州市房地产市场健康稳定良性发展，必须建立房地产市场发展长效机制。

2.3.1住房政策：坚持住宅房地产“居住”属性，实施分层分类“购/租”政策

始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”是房地产市场健康良性发展的基础。由于房地产具有保值增值的特性，因此购买住宅房地产除了用来“居住”，还可以用来“投资”，良性投资是允许存在的。但是，当“投资”远远超过“居住”时，由于土地资源稀缺，就会导致房地产市场泡沫式发展，且泡沫越积越多，引起整个市场的不平稳。因此，政府需要从平衡不同需求、不同层次购房消费的角度出发制定相应政策。

（1）设计针对低收入家庭的住房政策，严格规范这类住房申请的所有流程、所有材料、所有手续，严格把控此类房屋的质量及物业管理，让这一部分人群同样享受社会发展带来的所有进步。

（2）稳步推出收入水平较低家庭的部分产权或限制产权房屋购房政策。但是受传统观念的影响，人们接受部分产权或共有产权的住宅商品房需要匹配的政策，因此，需要政府围绕这一点配套出台政策进行推进。

（3）商品房市场坚持以市场为基础的价格形成机制，同时通过金融政策、税收政策进行规范，抑制过度投资和投机行为。

（4）大力推进房屋租赁，制定并落实租房相关政策。“房子是用来住的”强调“住”这一本质属性，租房是满足“住”的一种形式。因此，租房市场不可以忽视，而且需要积极发展，制定恰当的租房政策。租房政策，尤其是长期租赁房屋政策是否能够被接受，核心在于：①是否考虑到租房者的实际利益及核心需求;②房屋区位是否合适;③房屋质量是否过关;④中间环节监管是否到位。因此，推进租房事业，需要从公共配套、交通、医疗、教育、市场监管等多方面进行政策的配套。

2.3.2土地政策：科学制定土地供给计划，推进农村集体经营性建设用地入市

（1）科学制定城市土地供给计划。住宅商品房价格最核心的组成部分就是土地价格。根据我国《宪法》第十条规定，我国城市土地所有权归属国家。因此，政府能否制定科学合理的土地利用规划和供给计划至关重要。苏州市政府需要通过对房地产市场提供的存量、增量、交易价格和数量、空置率、吸纳率、市场发展趋势等市场信号进行充分的数据采集、分析研究，然后再制定土地供给计划。

（2）推进农村集体经营性建设用地入市。如上文所述，土地具有稀缺性，而房地产市场的健康发展需要土地资源的合理充足。目前，城市土地刚性需求稀缺，住宅建设用地不充足，农村集体土地却闲置浪费情况严重。苏州农村集体土地闲置情况也比较严重，而且市场化单一低效，因此推进苏州农村集体经营性建设用地入市是目前亟需要探索实施推进的任务。但是，农村集体经营性建设用地入市目前存在很多困难，比如：产权不清晰、权能无法明确、集体经济组织不健全、市场主体行为不成熟，而且社会的接受度也不高。另外，具体土地区位、形状、面积、规划、债务等方面也对入市产生一定的影响。因此，推进集体经营性建设用地入市必须要围绕：

①制定并完善针对苏州农村集体土地现有特点的入市规则，严格过程审核与监管;

②充分评估稳定风险，尊重农民意见，实施“双方协商”形式，切实维护农民的合法权益;

③充分保障农民的收益，在尊重农民意愿的前提下，开展多渠道、多样化收益分享模式;

④因地制宜，公平对待入市土地自身条件及合理收益分配。

2.3.3税收政策：设计合理完善的房地产税制结构，严格落实税收政策

房地产税种设计及税收政策应该充分体现对“居住”属性的鼓励支持，同时限制过度投资行为尤其是“炒房”行为。目前已有的房地产税收制度主要体现“重流通、轻保有”[8]特征。因此，政府需要：

①全面、综合评估目前房地产各个环节的税种及税收政策，重点环节为土地购置、开发、销售、存量房市场交易，找出且不回避存在的问题;

②降低房地产开发建设销售环节（即从土地购置开始至进入销售环节）税费水平;

③提高房地产流通环节（包括二次流通）的税费水平;

④分步分区域实施房产税;

⑤分时分层实施空置税。

2.3.4金融政策：货币政策与宏观审慎政策双调控，建立多元化金融支持体系

货币政策是中央银行为实现其特定的经济目标而采用的各种控制和调节货币供应量和信用量的方针、政策和措施的总称[9]。货币政策的实质是国家对货币的供应根据不同时期的经济发展情况而采取“紧”、“松”或“适度”等不同的政策趋向[10]。货币政策对于房地产市场的调节可以通过信贷、利率实现。

房地产宏观审慎政策最核心的特点是站在宏观的角度监测各种可能引发危害的风险因子，主要通过“资本充足率（SCR）”、“贷款价值比（LTV）”、“债务收入比（DTI）”三大宏观审慎工具的使用降低系统性风险。苏州可以形成与地方实际相结合、与货币政策互补的宏观审慎政策：

①落实中央“因城施策”原则，建立多层级信贷体系;

②分层分级确定住房抵押贷款的“首付”比例及利率，并较长期地固定;

③严格住房信贷申请资质审核，强化信用担保;

④积极进行新住房融资模式探索，尝试实行住房储蓄制度，确保资金用于住房消费，有效抑制“炒房”行为。

2.3.5公共配套政策：立足民生，形成教育、医疗、商业、交通、生态环境等多项配套完整政策制度体系

政府公共配套是房地产市场重要影响因素之一，项目组通过对苏州的工业园区、高新区、姑苏区、吴中区、相城区、吴江区等板块房地产市场的调研发现，房地产市场的平稳，尤其是房价的起伏涨落与所在位置配套的教育、医疗、商业、交通及生态环境等都有直接关系，必须从民生角度出发，形成教育、医疗、商业、交通、生态环境等多项配套完整的政策制度体系：

①坚持公办教育资源均衡发展，积极鼓励推进特色高端民办教育发展，形成结构性互补;

②全面提高包括社区医疗在内的医疗机构覆盖面，尤其是二级医院的建设，均衡卫生医疗资源;

③全面完善商业配套，分级分层建立与核心CBD城市综合体配套的次级中心区综合体，与社区商业形成互补;

④提高公共交通站点设置量，合理增加地铁线路，扩大共享交通工具品质及放置覆盖面，增加城市内部快速路的辐射范围，构建多样充足完整的交通网络;

⑤加强生态环境保护的教育宣传，加大资金投入力度，严格小区规划，打造舒适宜居的品质住宅。

总结：

苏州市房地产市场健康、平稳、良性发展，需要从思想至行动上都回归到房子的“居住”属性，政府的宏观调控不能只停留在被动、短期的且只针对住房的政策层面，需要在以尊重房地产市场发展规律为前提、以民生为本位的基础上，从土地、住房、金融、税收、公共配套等多个方面切实建立起能够长期起作用且具有一定内驱力的长效机制，通过长效机制与短期调控政策的相互配合，最终实现房地产市场整体的健康发展。

另外，苏州市政府还需要改变地方财政对房地产业、土地财政的过度依赖，积极大力发展实体经济，不断地、大幅度地提升制造业、服务业等高附加值产业的核心竞争力，不断转变经济发展模式，在立足苏州实际的基础上、在全面深化改革的过程中，培育新的经济增长点。

参考文献：

[1]左丘明，左传·宣公十二年[M].上海：上海古籍出版社，2016.

[2]陈洪江，马克思主义民生思想中国化发展研究[J].黑河学院学报，2019（04）：1-2.

[3]侯少文，学懂弄通基本理论[M].北京，中共中央党校出版社，2018（03）：228.

[4]国务院印发，《国务院关于苏州市城市总体规划的批复》[EB/OL].[2019-07-06].http：//www.gov.cn/zhengce/content/2012-07/06/content_6052.htm.

[5]百度词条.二手房市场[EB/OL].https：//baike.baidu.com/item/二手房市场/10639678？fr=Aladdin.

[6]董藩等.房地产经济学[M].北京：清华大学出版社，2017.

[7][8]梅琼等，借鉴德国经验建立健全房地產健康发展长效机制[J].发展改革理论与实践，2017（10）：55-59.

[9]李亮亮.货币政策的宏观经济效应——基于时变参数动态因子模型的分析[J].山西财经大学学报，2019（08）：29-43.

[10]侯丽艳.经济法概论[M].北京：中国政法大学出版社，2012.

作者简介：余凡（1978-），女，苏州工业园区服务外包职业学院商学院房地产管理系主任，副教授，研究方向为房地产经营与管理、职业教育。