开发区房地产业发展研究论文

我国以经济技术开发区和高新技术产业开发区为代表的产业园区，在近30几年中取得了一系列辉煌成绩。但在成绩背后，也存在诸多问题，尤其是将代际更替因素考虑在内，涌现的问题在不同的经济层面影响着我国微观经济生态、中观经济模式和宏观经济环境。微观层面：企业创新能力不高企业自主创新能力不高。今天小编给大家找来了《开发区房地产业发展研究论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

开发区房地产业发展研究论文 篇1：

产业地产样本解析

管窥诸如嘉捷企业汇这些成功者的发展历程，有助于区县政府面对王者归来的产业地产，练就火眼金睛，选准真正的经济助手

3月24日，2012（第三届）中国产业地产高层峰会上，来自北京的嘉捷企业汇荣获2011最具品牌影响力产业园区。这家此前并不太知名的产业地产商，高速发展的数据却足以惊人：历时8年，公司已经在北京、天津两地建成园区38万平米，总投资约20亿元，引入企业超过500家，年产值超过22亿元，年税收近1.8亿元，形成就业岗位已达到8000人，带动就业达到16000人；在建园区22万平米，将于2012年竣工并投入使用，总投资约15亿元，预计引入企业将达到200家，年产值合计超过16亿元，年税收可以达到1.5亿元，形成就业6000人，带动就业10000人。

此前不久，北京中原地产综合2011年度北京土地交易数据后发布分析报告称：2011年全年，北京土地公开市场合计出让的土地中，用于承载产业地产发展的工业用地首次超过了住宅用地，并近乎占据总土地出让面积的半壁江山。

这两则消息加起来，不仅着实让此前长期被住宅地产、商业地产所湮没的产业地产扬眉吐气了一把，更让宏观调控之下低迷的北京地产业界为之一振，开始重新思考产业地产的价值。甚至有人开始预言，下一个十年，产业地产或将会成为继住宅地产、商业地产之后支撑北京房地产业发展的重要一极。

其实，产业地产对于北京而言并不陌生，它们大多依附于区县政府的开发园区，通过研究地方政府急需推进的产业发展方向与区域经济结构，解读产业发展政策，提出相应的产业发展模式，达成完善城市功能的新兴产业地产集成化开发。

这种特殊的生存土壤，使产业地产成为了配合地方政府进行产业转型升级的重要角色。由于产业地产的招商对象偏好于具有高成长性的中小企业，区别于政府注重园区招商的招大引强，使之恰好成为了区县政府招商引资的补充和助手，一方面地方政府借助产业地产的集约平台实现了经济的发展和土地的高效利用，另一方面产业地产也形成了诸多中小企业在成长过程中向政府诉求沟通的重要渠道。

事实上，上世纪90年代伴随各类园区的兴起，产业地产的发展曾经在全国异常火热，但由于产业地产的发展与所在政府的支持与联系密切相关，需要在当地政府的呵护下，统筹考虑所在区域的资源、产业、人才、政策、发展环境等多方面因素，且投资回报周期相对较长，缘于此，曾经蜂拥而起的产业地产商多数在规划上陷入僵局，或者在招商上遇到坎坷，半途而废者大有人在，能坚持到今天并取得成功的则是少之又少。

从这个角度讲，产业地产无疑也在拷问着地方政府的智慧和执政能力。如今，在国家对房地产调控力度不减的大背景下，通过管窥从大浪淘沙中涌现出的诸如嘉捷企业汇这些成功者的发展历程，更有助于区县政府面对王者归来的产业地产，练就火眼金睛，选准真正的经济助手。

从实业转身

和大多数产业地产商的起步一样，嘉捷企业汇拥有的第一块土地也在开发区之内，拿地的目的同样是为了满足企业的科研成果转化：2001年，长期致力于新能源汽车研究的嘉捷集团在混合动力客车研发的关键领域取得了重大突破，集团当时的设想是，利用这块在亦庄开发区取得的120亩土地，建设新能源客车厂。

然而，新能源汽车的发展现实远比想象的要复杂。正当集团准备为混合动力客车项目大干一场的时候，对集团投资建厂可行性进行论证分析的团队却发现了两大致命性问题：其一，尽管混合动力客车同时解决了节能环保和动力问题，但市场并不认可；其二，倘若市场认可，嘉捷设想技术突破之后进行整车厂制造，而对于一家刚刚涉足客车制造领域的民营企业而言，与大型国有客车制造厂商相比，在经验、资金、人才等多个方面都无法比拟，又如何能应对这些“国家队”的市场竞争。

是继续做整车厂，并与国有客车制造企业展开白热化竞争，以等待混合动力客车的黎明到来，还是适时放手改变原有的技术路线，等新能源汽车的发展方向明朗再说？经过一番思想斗争，嘉捷集团决定调整原有的技术路线，放弃对整车厂的坚持，转而在混合动力客车的驱动和电池管理系统进行突破。

虽然站在今天的角度去评判嘉捷集团当时的决断，可以看出嘉捷集团具有的超凡战略眼光，因为直到2008年的奥运会在北京举办，中国的道路上才真正出现了混合动力客车，很难想象一家民营企业能够坚持多久，而更重要的是，今天人们看到的从事混合动力客车生产制造的企业，都是清一色的“国家队”。

但对于当时的嘉捷集团而言，技术路线的调整除了要求集团在投资、研发、人才等方面进行调整之外，还有一个问题也必须审慎考虑，因为整车厂建设计划的取消，意味着自用土地将大幅减少，手中的120亩土地如何才能得到更好的利用。

经营闲置土地，等同于企业要进入一个全新的产业领域。虽然嘉捷集团从来没有过土地开发的经验，而市场对于优越土地资源的自然选择却给嘉捷集团指出了一条明路：由于这片区域地处亦庄开发区的南端与马驹桥生活区的交汇处，又是规划中亦庄新城的核心区的区位优势，再加上政府的招商引资并没有实现对中小企业的全覆盖，看中这片土地的诸多中小企业主动找到嘉捷集团希望落户发展。

由此，嘉捷集团决定不再犹豫，下定决心进军当时并不为人看好的产业地产领域。2004年8月，嘉捷集团奠基建设亦庄开发区的“园中园”——嘉捷科技园，也就是嘉捷企业汇的前身，并明确指出重点引入中小企业入驻发展。

“摸着石头过河”的嘉捷集团无法预料进入产业地产后的结局好坏，但幸运的是，2006年，嘉捷集团的产业地产迎来了事业的转机。这一年，嘉捷集团自用的办公楼投入使用，嘉捷科技园引来了第一个客户——国内知名的民营企业天申集团，紧接着，第一个外资客户西班牙伊索菲通公司也签约入驻。更让人意想不到的是，2007年年初，中国移动北京分公司的客户服务和培训基地也落户嘉捷科技园。自此，产业地产正式被确认为嘉捷集团的核心业务。

而嘉捷集团从实业转身进入到并不熟悉的产业地产，沿袭做实业务实的行事风格，能够经得起从事住宅地产、商业地产“短平快”的高额利润诱惑，更愿意为较长的投资回报周期长期坚持、精耕细作。

事实上，嘉捷集团的成功，还有赖于其幸运地踩准了中国经济大发展的步点。

一方面受地域和整体环境所限，中小城市在吸引高端人才等战略资源方面处于劣势，这些地区的企业发展面临越来越严重的人才瓶颈。在这一背景下，国内一批取得较大发展的企业，纷纷向北京迁移总部，获取更多的优势资源，以实现企业持续稳定的发展。另一方面，北京中心城区的租金不断上涨，位于城市郊区、环境优美、交通便利的企业总部办公区便成为了企业办公一种新选择，同时信息的快速发展、物流的发达，城市的更加扁平化，也在某种程度加速了这种转型。

还有一点也特别重要，同样出身于中小企业的嘉捷集团，与中小企业拥有诸多的共同语言，在吸引其入驻发展的过程中，更能够站在中小企业的角度为其发展提供服务。

帮企业发现价值

如同住宅地产商复制成功的楼盘开发模式一样，成功的产业地产开发模式同样可以复制，但由于面对的群体不同，产业地产又不同于住宅地产，企业即便认可产业地产商的运作模式，也很少会像个人多处购房一样，在产业地产商建设的各个园区进行置业。

实际上，产业地产相当于招商地产，一个成功的产业地产商不仅注重园区品质的打造，更注重入区企业的“以商招商”，这一点在嘉捷企业汇得到了充分验证。嘉捷企业汇服务平台总经理徐进告诉记者，要想长期保持对中小企业的吸引力，产业地产商必须形成核心竞争力，作为一个集聚中小企业发展的平台，要重点针对中小企业的发展困难提供相应服务。

“有的企业喜欢把钱花在广告上，有的则愿意在研发上不惜投入重金，这主要取决于企业的核心竞争力在什么地方，产业地产商能够为入驻企业提供土地资源，而要真正让这些企业扎根于这片土地，所能依靠的只能是服务。”徐进透露，2007年之前，嘉捷企业汇为入驻的中小企业只是提供简单的物业服务，但2007年之后，由于类似产业地产商的大量兴起，公司便致力于搭建为中小企业提供增值服务的平台，到2009年服务平台已经基本建成，包括团队的建设和开展具体的服务内容，公司每年的直接投入成本在300万左右。

要实现这一目的首先要搞清楚中小企业发展过程中面临哪些主要问题。徐进认为，由于中小企业大多靠单一技术或单一项目起家，成长壮大到一定阶段后，都会出现未来发展战略方向的选择难题，这一步如果走好了，摆在中小企业面前的便是光明大道，走不好，中小企业便有可能逐渐消亡，而一些大的企业在遇到类似问题时，往往会求助于知名的战略咨询公司，但中小企业不仅囿于资金、理念等多方面因素，不会寻求咨询公司的合作，也因为其在企业界作为一个孤独、弱势的群体，发展的初期根本没人能够看得上。

除此之外，与国家支持鼓励政策难以对接也是中小企业的成长“烦恼”。徐进指出，一方面国家出台了诸多支持中小企业发展的政策，也都配套会有相应的资金支持，这些资金对于靠原始积累完成发展的中小企业来说却意义重大，而另一方面大多数中小企业没有相应的精力和时间去研究散落在各个政府部门的相关政策，如何对接、找谁对接都让中小企业摸不着头脑。

当然，政府部门对于政策的创新还远远不够，比如金融创新，虽然一些发展潜力较好的中小企业依靠自主知识产权的技术起家，但银行并不认可企业对技术的价值评判，要申请贷款只能用固定资产进行抵押，换句话说，为中小企业赚得第一桶金的技术在银行眼中基本上一钱不值。再比如人才引进，相比政府为大型企业引进人才创造的政策环境，中小企业显然仍有较大的改善空间。

由于服务对象的特殊性，决定了产业地产商的服务不能成为管家式服务，嘉捷企业汇确定的服务重点是，解决中小企业的发展问题，帮助企业发现自身的价值。

为此，嘉捷企业汇专门成立了专业的顾问服务团队，从一些高等院校引入了一批MBA人员，本着嘉捷企业汇与入驻企业共同发展的理念，免费为先期入驻的企业梳理发展的方向，疏通政策管道。

尽管投入不菲，但徐进却认为非常值得。在他看来，嘉捷企业汇若想在产业地产商领域成为佼佼者，需要形成核心竞争力，就必须在关系中小企业成长的关键环境上体现出独特服务，只有使入驻的企业得到了较好的成长，服务才具有价值，这等于为产业地产商自己树立了金字招牌。

招商与服务并重

和大多数中小企业一样，随着园区入驻中小企业的成长壮大，融资难逐渐成为这些企业实现超常发展的重要瓶颈，一向注重服务的嘉捷企业汇自然要为此有所作为。

仍然有别于简单地把银行、PE等金融机构和企业拉到一起的介绍式服务，嘉捷企业汇依据“帮助企业发现自身价值”的服务理念，通过全面掌握金融机构的金融产品，为有融资需求的企业量身设计出不同的融资途径。

“任何一家企业都不可能了解所有银行针对中小企业的特色金融产品，但作为一个立足服务中小企业的平台，要求我们必须做到专业性。”基于这种认识，徐进介绍说，嘉捷企业汇作为园区运营者的优势得到了充分发挥，比如用园区资产和信用为入区企业提供增信，组织园区的优质企业形成集体票据和信托产品等，向北京银行等金融机构进行推介等。

在金融服务平台上如此用心，也让近两年由嘉捷企业汇举办的投融资峰会收获了不错的反响，不仅得到了金融机构与入区企业的双方认可，还使服务平台成为了嘉捷企业汇吸引诸多中小企业关注的独特品牌。

这种特色的服务板块正在形成嘉捷企业汇可对外输出的经营模式，“现在已经有一些我们园区之外的企业找到我们，希望纳入到我们的服务平台，共享平台的特色服务。”徐进说，一些小的园区自己建服务平台成本太高，且经验不足，不如把这种专业的事情交给我们有经验的服务商来提供，“虽然我们现在对嘉捷企业汇内的企业提供的是免费服务，但今后对其他园区和企业提供服务时适当收取一些费用，完全是可行的。”徐进对此充满信心。

服务在形成嘉捷企业汇核心竞争力的同时，也在影响着嘉捷企业汇的招商活动。据徐进介绍，之所以近几年嘉捷企业汇在根植于大兴的基础上逐步向外扩张，并接连在北京和天津成功复制了几个园区，就是因为特色服务树立起的嘉捷企业汇品牌，让园区发展了一大批招商渠道，与一些行业协会、龙头企业形成了长效的招商合作机制，也正是缘于在中小企业领域嘉捷企业汇拥趸无数，地方政府也对这样的投资商表现出了极大兴趣。

“得益于在招商方面的多年积累，嘉捷企业汇的招商也已经不再只服务于自身，开始跨出园区服务社会，成为了政府招商的有效补充，将来这方面也可能形成新的盈利点。”这种深层次的改变让徐进颇为自豪，他告诉记者，今年嘉捷企业汇已经联合大兴区、亦庄经济开发区进行了合作招商，并受北京生物医药产业基地的委托，专门为其举办了招商活动。

招商和服务已经成为了嘉捷企业汇的两大形象品牌，也是助力其大举扩张的重要支撑，更是一个产业地产商从土地拥有者到运营者的真正蜕变。

事实上，嘉捷企业汇从无到有，并逐步走向成熟的过程，恰恰是北京产业地产发展的一个成功缩影。从自建园区满足自身发展，到经营闲置土地资源引入中小企业，再到形成核心竞争力后向全国复制扩张，看似每一步都顺理成章自然过渡，实则饱含着一个成功的产业地产商对开发项目的科学规划、审慎定位和先进理念。

“将来的产业地产商应该是一个资产经营的公司，嘉捷企业汇希望通过逐步加大自持物业比例确保园区品质以达成这一目标。”徐进表示，在招商和服务方面充当政府的配角，其实质则在于对一片土地长期价值的提升，而这也是衡量一个产业地产商区域发展经济助手是否合格的重要标准。

作者：赵方忠

开发区房地产业发展研究论文 篇2：

开发区经济当前症结

我国以经济技术开发区和高新技术产业开发区为代表的产业园区，在近30几年中取得了一系列辉煌成绩。但在成绩背后，也存在诸多问题，尤其是将代际更替因素考虑在内，涌现的问题在不同的经济层面影响着我国微观经济生态、中观经济模式和宏观经济环境。

微观层面：企业创新能力不高

企业自主创新能力不高。当前我国用于科技研发领域的投入不断增加，但企业的技术创新能力并没有与之形成正比例而提高。开发区企业自主创新能力不高是我国开发区经济的核心问题，企业的技术进步主要来源于技术改造和技术引进，自主创新能力始终较弱。具体表现在：我国规模以上企业有专利申请的仅占总数的不到10%，研发工作在企业内进行的仅占总数的不到40%，企业研发投入占销售收入比重低于1%，对外技术依赖度达50%，这些核心指标均与技术先进国家内的企业有不小的差距。对于欠发达地区来说，走技术模仿道路有利于中短期经济的快速增长。但是，实践表明后发国家并不能仅仅通过技术模仿实现对技术领先国的技术赶超。尤其是对我国这样的经济大国来说，企业自主创新能力的不断提高是强国之本。

企业生态系统不健全。开发区内至少存在三类企业：上游企业、下游企业和服务性企业。上游企业为开发区主导型企业;下游企业为上游企业提供配套产品以满足其生产性需求;服务性企业为上、下游企业提供服务产品，三类企业构成一个简单的生态系统。在实际运营中，由于上游企业经济总量大、经济辐射能力强等特点，基本享受了更加优惠的土地价格和政策支持，成为各地开发区招商引资的重点。然而，下游企业和服务性企业由于得不到开发区政府的足够重视，运营成本较上游企业偏高，因而存在发展无规划性问题。同时，在与上游企业进行合作时存在恶性竞争，这些问题直接导致了开发区内企业生态环境的不断恶化。开发区内企业生态系统不健全将直接影响开发区的良性发展，限制开发区今后的转型。

开发区政策下的“劣币驱逐良币”。开发区经济的传统开发模式是依靠土地红利和政策红利吸引企业。这使得有些企业更加看重开发区的土地出让政策和税费优惠政策，这些企业以追寻最优惠政策为目的，在不同开发区中进行迁移，一旦政策优惠期限过期，企业又向下一个政策温床转移，形成“候鸟现象”。与此同时，开发区管理者表现出的并不是培育企业的能力，而是转移和吸纳企业的能力，即便存在有创业意识和创新理念的企业和团队，在这种环境下，面临着传统管理模式的“急功近利”，也只能选择向管理理念层次较高的开发区集聚。而在新的开发区内由于高科技企业的大量集中，又加剧了竞争，企业的生存环境进一步恶化，形成了“劣币驱逐良币”的现象。所以，我国开发区中，“候鸟现象”和“劣币驱逐良币”这两种现象常常是伴生的，这也从一个侧面反映出我国开发区内企业微观生态系统的突出问题。

中观层面：开发模式面临新挑战

纵观开发区的改革历程，开发区一方面突破了一系列体制障碍，取得了实实在在的发展成绩;另一方面在经历了一代人的发展历程后，原先突破体制障碍所运用的手段和途径，为进一步发展升级带来了障碍。

开发区开发模式面临新挑战。在传统开发模式中，开发区管委会成立开发公司，通过土地使用权的有偿转让不断挖掘所辖土地的财富效应，逐渐形成和巩固了“借贷开发” 、“资金大循环” 的发展模式。这种开发模式有效解决了开发区成立初期资金缺乏，公共设施建设不足的难题，使开发区管委会不断呈现出经济类政府的特点，以经济总量和财政收入等经济指标作为组织行为的核心。实际上，开发区的开发模式就是政府推动经济发展的有效手段，土地流转政策和财政政策帮助政府筛选拟引进的和重点扶持的企业，有一定的“计划”成分。通过这种开发模式，开发区在较短时期内集聚了大量企业，并随之带来了一定的经济利益，却无法带来良性的企业生态结构和有效的“产学研”关系。企业生态结构的不合理，不利于传统开发模式向开发区的企业化运营转型，也不利于开发区内企业自主创新能力的提高。

传统开发模式带来体制难题。传统开发模式所利用的土地红利有较强的“扩张冲动”，在我国大多数开发区的发展历程中，都存在着开发面积不断扩大的情况。因此，在经历过一个较长的开发周期后，开发区面临的首要问题并不是是否走向企业化运营，而是在开发面积不断扩大的情况下，是否与邻近行政区进行“区政合一”。“区政合一”意味着开发区的管理体制向传统行政体制回归，以往的事权合一、机构精简的管理体制将向完整的行政建制转型。普遍的情况是，“扩张冲动”使开发区无法停下通过“区政合一”获得新土地的脚步，然而在这一过程中带来更多的体制难题：一是合并新增机构和岗位，带来更大的财政负担和社会民生事务，两种工作思路往往存在掣肘的问题;二是不断扩大的行政建制拉远了较合理的企业化运营的距离;三是民生和社会领域对财政支出的需求在挤占了新增开发项目的资金投入的同时，并没有改变传统开发模式，使得开发公司在“扩张冲动”中负债开发的程度加大，由于投资回报率不高，使一些开发区面临破产风险。

大学作为社会创新主体长期缺位。开发区一直鼓励产学研合作，但大学一直都不是开发区内的核心主体。传统开发模式通过土地和政策红利集聚企业，开发领域不断扩展到房地产业和以大学城为代表的教育产业。大学在和企业互动过程中，逐渐转型为创业型大学，成为区域创新的领导者。我国开发区发展的实践证明，一些较成功的开发区无不与所邻近的大学紧密合作。如北京的中关村园区与区域内的著名大学;陕西的农业科技示范园与所依托的西北农林科技大学;深圳特区在区域内在没有著名大学的情况下，通过推动知名大学异地办学兴建研究院的方式，充分吸收大学的创新科技和应用型人才，完成了从“科技沙漠”到“科技绿洲”的转变。因此，我国开发区经济的现有开发模式首要任务是建立“政府——大学——产业”三者充分合作的三螺旋社会创新模式，使大学成为开发主体之一。

宏观层面：法律法规建设相对滞后

从开发区的上一级政府直至省级地方政府，给予开发区在土地、财政、税收等领域更大的自主性的同时，亦试图通过地方开发区调控地方经济的发展，这一“政府——开发区——企业”的调控模式在发展过程中也存在一系列的问题。

与开发区经济相配套的法律法规建设相对滞后。开发区经济经过30多年的发展，已经度过了当年的先试先行阶段，大多数成熟开发区进入“二次创业期”，一些新兴的开发区正在汲取和学习现存开发区发展的经验。但是，不论是地方还是中央的法律法规制定部门，都没有进行相应的法律法规建设。这使得开发区管委会的行政主体地位尚没有得到相关法律明确，开发区通过土地流转、财政优惠等政策手段进行扩张开发的手段并没有得到相关法律法规约束。

在发展开发区经济的同时忽略了城市化的影响。近30年我国的城市化率近乎上升了30个百分点。在这一过程中，大量农村劳动力涌入城市中的开发区，成为工厂工人，开发区经济也成为我国城市化的加速器。城市化率的快速上升，必然带来土地价格的快速增长。这一方面推高了土地价格，使得企业的用地成本不断提高，挤占了科技研发的投入;另一方面刺激了开发区内企业的拿地冲动，一些核心企业以给开发区带来巨额经济量为筹码，要求开发区给予划拨大块土地，这也成为了园区内企业生态结构恶化的主因。另外，伴随着开发区的不断扩张，同一地市内的开发区与相邻行政区之间、相邻地市间的开发区之间在发展规划、利益归属方面的矛盾、协调难度不断加大，有条件的省市通过成立国家级新区进行进一步利益整合，而在条件相对滞后的省市，这种利益冲突已成为区域经济一体化问题的难点。

警惕开发区发展中的“肿瘤化”趋向。我国是一个后发不均质大国 ，各地开发区所处发展阶段不同，产业结构自东向西呈现出较为明显的由高到低的“雁型结构”。这一产业结构特征是包括“亚洲四小龙”在内的先发国家所不存在的。我国宏观产业与科技发展政策虽然在指导我国的产业发展和科技发展方面有一定的区分性，但明显对于各地产业园区因地制宜的发展有时滞性。宏观经济政策的“投资驱动”特性在开发区内表现尤为明显。土地开发模式、新区开发模式、新城开发模式已经成为地方政府，尤其是中西部欠发达地区地方政府刺激经济和表现政绩的主要手段。地方政府在开发过程中形成的地方债进一步绑架政府，使得“城市空心化”、“开发区房地产化”成为地方经济的肿瘤。宏观经济政策的时滞性和低效率，与地方政府的投资开发驱动模式，已使得部分开发区表现出“无限增殖并破坏正常细胞”的“癌细胞”特性，这一点是宏观政策部门和地方政府要格外重视和警惕的。

在经历了30几年的高速发展后，开发区经济的开发成本不断提高，政府和公众对开发区经济发展的期待已由发展之初对经济总量和财政收入的要求，逐渐扩展为对园区内企业自主创新能力的提高、企业生态格局的良性发展、开发区管理模式的高效转型、开发区法治环境的不断健全等方面的要求。一方面，我们要警惕开发区固有的传统开发模式逐渐向“肿瘤化”发展的趋向，从而进一步影响所在城市的宏观经济;另一方面，我们要充分认识开发区现存问题中可能孕育的发展机遇。作为一个区域大国，我国开发区经济所应选择的产业变革和宏观背景，或许与今后很长一个时期我国城市化进程和区域经济一体化分不开。

（作者单位：北京大学经济学院）

【参考文献】

①王勇，朱雨辰：论开发区经济的平台性和政府的作用边界——基于双边市场理论的视角[J]. 经济学动态，2013年11月：12-19。

②亨利·埃茨科威兹：国家创新模式——大学、产业、政府“三螺旋”创新战略[J].北京：东方出版社，2014年2月。

责编/高骊   美编/于珊

作者：许涛

开发区房地产业发展研究论文 篇3：

我国开发区类上市公司转型策略分析

摘要：本文在分析开发区类上市公司在开发区不同发展阶段战略选择的基础上，对我国开发区类上市公司的转型战略进行了研究，认为转型为房地产公司是比较适合的策略，而转型为风险投资管理性质的公司则应该谨慎。

关键词：开发区；上市公司；策略

文献标识码：A

开发区是我国政府借鉴国外发展经济，尤其是外向型经济的有益经验而进行的一项制度创新。自20世纪80年代以来，各种形式的开发区为我国经济发展做出了重要的贡献。作为开发区面向资本市场的窗口，开发区类上市公司是为了适应开发区发展对资金的需求，将开发区的部分资产上市的一种尝试。

一、开发区类上市公司不同发展阶段的主要业务类型

城市开发区一般要经历要素群集、产业主导、创新突破和财富聚集四个发展阶段，具有自身的生命周期。不同阶段，开发区的建设和运营者的业务及功能定位均有所不同。目前，以国家高新技术开发区“二次创业”战略的提出为标志，我国的开发区已经基本完成要素集聚，正在从产业主导阶段向创新突破阶段发展。这一背景将会对开发区类上市公司的发展产生深远的影响。开发区类上市公司的业务主要包括土地开发、基础设施与配套设施建设、投资实业等。

在开发区发展的初级阶段，开发区的发展主要由优惠政策强力驱动，目的是尽快在开发区内形成要素聚集，相应的土地开发是开发区的首要任务和资金来源。由于上市公司往往在基础设施及配套设施建设和工业房地产开发这类业务上具有垄断优势，因此也能够获得比较稳定的回报。

开发区步入成熟阶段后，随着各个开发区间的竞争，开发区的发展就必须摆脱单纯的要素集聚模式，向产业主导和创新突破阶段发展。进入开发区的企业不仅受到优惠政策的吸引，而且要考虑产业集聚效应，考虑自己在开发区的产业集群价值链中所处的位置。在这一阶段，开发区类上市公司容易受土地数量限制的天然缺陷和直接受政府政策影响的制度缺陷就显露了出来，由于土地可批租存量逐渐减少，基础设施逐步完善，开发区类上市公司的传统业务受到很大的影响，同时开发区上市公司通过前期业务积聚了大量的资金，因此就需要对公司业务重新定位，寻找持久的利润增长点。此阶段的开发区类上市公司的备选战略有：维持性战略，利用资金和政策优势，扩大土地储备，维持土地开发的收益，尽可能的延长原有业务的生命周期；前向一体化战略，利用公司自身在土地资源和工业地产方面的优势，向土地深度开发、自建物业出租、商品房开发销售、物业管理等房地产行业价值链下游扩展，提高土地的附加值；相关多元化战略，利用公司在开发区基础设施建设方面的经验，建设或者收购燃气、发电等基础服务设施，以保证获取稳定的现金流，向公用事业类上市公司转化；非相关多元化战略，非相关多元化是指与开发区建设和经营不相关的业务，如商业、工业特别是高新技术产业等，形成新的利润增长点，以摆脱开发区类业务的局限。

二、开发区类上市公司经营模式比较

为了确定开发区类上市公司业务的发展现状，笔者通过分析公司年报中董事会报告和财务报表附注中主营业务的有关资料，对16家开发区类上市公司的经营模式进行了研究。这16家开发区类上市公司中，由于控股股东的变更退出或者将要退出开发区类业务的公司有2家。东湖高新2004年控股股东变更为凯迪电力后，虽然2005年年度科技园开发仍然是第一大业务，但公司明确表示要逐步退出产业园开发业务，琼金盘2004年控股股东变更为海马投资后也退出了工业区的开发业务。虽然控股股东的变更有各种原因，但是，开发区类业务的不可持续和没有及时转型无疑是一个重要的因素。这进一步提示了开发区类上市公司转型的迫切性。

根据年报披露的资料，获得另外14家开发区类上市公司的分行业主营业务收入，然后按照占主营业务收入总额的比例进行排列，并分成了三大类。第一类：传统开发区业务(包括土地使用权转让和基础设施承建)占优势的公司，有3家。但是，结合年报和后续公告中的相关内容，可以看出，这三家公司均有向房地产行业倾斜的战略。第二类：房地产业务占优势的公司，有6家。这些公司往往在开发区类业务的基础上基本实现了向房地产类公司的转型，这些公司中开发区类业务虽然不再占据主导地位，但是往往充当了“现金牛”的角色(如粤宏远)；同时，这些公司还向公用事业(如苏州高新)、工业(如张江高科)进行了投资。第三类：其他业务(包括制造业和贸易物流等)占优势公司，有5家。这类公司基本上摆脱了开发区类业务的局限，其发展更多地受到所在行业和自身经营管理能力的影响。

三、开发区类上市公司转型策略分析

开发区类企业多数都认识到了土地资源约束对经营业绩的影响，因此，前述的几种战略都不同程度的被实施。公司战略的确定必须考虑市场需求和公司能力、优势的匹配，房地产行业正处于高速成长期，而开发区类上市公司在土地、资金、房地产开发和物业管理等方面具有较大的优势，在开发区正逐渐走向成熟阶段时，我国开发区类上市公司采取前向一体化战略向房地产业务转移是主流的经营模式，这种发展模式比较适合开发区类上市公司的转型。其次是投资于电力、热力、水业等相关多元化战略。

争议比较大的就是开发区上市公司通过非相关多元化投资实业，尤其是高新技术产业的做法。开发区类上市公司非相关多元化非常普遍，但从非相关多元化所选择的行业来看，能够形成一定规模和产生效益的还是商业贸易、一般制造业等。从现实的需求来看，在“二次创业”的背景下，我国的开发区，尤其是高新区正从产业聚集向创新突破阶段过渡，确实需要有种子基金作为引导，而开发区类上市公司也确实具有一定的优势，如信息优势和资源优势等，如果经营得当，可以实现开发区内的产业发展与开发区上市公司自身发展相互促进的效果。但是，从风险投资所需具备的条件来看，开发区类上市公司应该采取谨慎的态度。虽然开发区实现产业创新的愿望比较迫切，但是主要还应从制度和环境等软竞争力上下功夫，不应该在条件不具备的情况下要求所控制的上市公司“为本地区的产业升级做贡献”。一个比较现实的做法是参股于已经度过初创期，表现出较好的成长性，具有一定市场规模的公司，实现公司业务的平稳过渡，这样做的好处是通过市场竞争的自然淘汰来确定投资项目，降低风险。随着外部条件的改善和公司自身在项目运营能力上的提高，再逐步扩大投入，盲目进军所谓的高科技产业是不可取的。

总之，转型为房地产公司是目前开发区类上市公司的较为适宜的选择，向相关的公用事业投资也能够对现有的业务实现有利支撑。在目前条件下，向自身不具备比较优势的非相关的高科技产业投资必须慎重。

(责任编辑：章　灵)

作者：黄海波