县房地产市场发展现状调研报告

县房地产市场发展现状调研报告（通用6篇）

篇1：县房地产市场发展现状调研报告

县房地产市场现状、发展前景和相关

建议报告

县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告

县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告

为进一步促进我县房地产市场持续健康发展，县统计局组成4人专业调研组，对部分房地产开发企业及售楼处进行了调查，与县房管局进行了座谈分析，现对我县房地产市场现状、发展前景和相关建议报告如下：

一、房地产市场现状

近年来，我县以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制已确立，三级房地产市场体系逐步建立，居民消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势

头，已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。

1、企业多。我县房地产市场启动较晚，加之房地产行业的平均利润高于其他行业，因此吸引了外来开发企业的大举进入，发展较快。，全县只有2家房地产开发企业，到了11月份已发展成16家。

2、比重增。作为一个新型行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从开始，受“新区”规划建设，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及“建房”政策的刺激，市场容量增长，房地产业取得了跳跃式发展，占全社会投资的比重与日俱增，成为拉动投资增长的新生力量。仅为%，1-11月份高达%。

3、贡献大。近年来，我县房地产业呈现出百花齐放、蓬勃发展的喜人形势，为地方税收带来巨大的贡献。1-11月份，共组织入库房地产业各项税收1105万元，是去年同期的倍。

4、管理好。针对我县房地产开发企业

多，发展快等特点，县政府和县建设系统同时加大监管力度，制定并实施了一些促进我县房地产业快速健康发展的举措。如政府对华诺集团、湖左岸等未按期开发的土地予以收回；县建设局规定对主体封顶的楼盘才给办理“预售证”，坚决杜绝开发商“开溜”事件发生，有力地保护了我县购房消费者的权益。

5、土地足。近年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火暴，房地产开发项目用地投放量逐年上升，并向小区化、规模化、整体化出让转变。据调查，就华诺和港澳城两家土地总面积达1000多亩，截至目前已开发面积不足30%，近几年尚有700多亩有待开发；湖左岸有待开发面积约50亩；锦绣城和龙腾花园约50亩。

6、价格高。因商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，土地实行市场竞价，钢材、沙石等建筑材料和人工价格上涨，新型保温材料和黄河淤泥砖的使用，提高了开发成本。

从楼盘看：金羚华府价最高，售价在1600-1850元/㎡之间。从区域看：新区高于老区。如湖左岸二期已封顶，五楼售价为1538元/㎡，不打折，因其位置临近“三实”，在新区楼盘售价最高；香榭里大街二期已封顶，五楼售价为1458元/㎡，一次性付款打折，合1400元/㎡。

7、销售旺。近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，预售大幅攀升，市场需求旺盛。截至调查时点，香榭里大街待售房19套；湖左岸二期55套，仅剩5套；龙腾花园二期预售55%；金羚华府几乎销售完毕。

二、房地产市场发展前景

随着我县国民经济的高速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车等已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。

1、从住房需求看：根据县房管局5月份的调查报告显示，目前有购房意向的4430户，占建成区总户数的%。首先是居住水平提高带来的住房需求，这一消

费群体经济相对宽裕，而且换房以改善居住条件的要求也十分迫切，目前占需求主导地位，约87%；其次是人口自然增长造成新婚人口的增加对住房的需求，约%。其三是不在调查范围内的无房户解决居住问题的住房需求，这部分消费群体包括企业职工、乡镇行政事业单位职工和退休干部以及农村“富裕户”，是今后几年的需求主体，激活这群消费群体，将给我县房地产带来极大的发展。

2、从需求户型结构看：有购房意向的4430户中，各类人群需求的户型结构不同，具体情况见下表。

有购房意向的结构类型分布表 类型户数比重 60㎡以下 60-90㎡ 90-120㎡ 120㎡以上 合计4430100

3、从潜在购买力来看：首先，我县职

工平均工资保持了快速增长势头，为购房提供了可能。城镇在岗职工平均工资13016元，比增长%，若按这一平均速度增长，城镇在岗职工平均工资将达到20500元；第二，城乡居民储蓄存款余额大幅增加。我县城乡居民储蓄存款余额达亿元，比增加亿元，增长%，1-11月份我县城乡居民储蓄存款余额达亿元，比去年同期增长%；第三，随着国家有关住房政策的落实，广大的城镇居民的消费心理发生了很大变化，正在从“吃、穿、用到住、行”发展，表现在贷款买房上非常明显。

4、从城市化进程来看：首先是新区建设。随着新区交通网络的完善，生态城市功能的进一步强化，城市品味将大大提高，越来越显示出它的价值和魅力，一片“天蓝、地绿、水青”的生态人居环境和休闲消费中心，将吸引大批向往者；第二是对接新区。新区的“大发展”，已经带动了无棣镇、信阳乡两乡镇的小城镇建设，加快建设步伐向其靠拢，空间、布局不断接近，对接形成一体化发展必将成为可能。第三是老区改造。县城新的总体规划要求，加快旧城改造步伐，加快老区设施配套更新，将带动沿级及周边地区的人口有效聚集。第四是小城镇建设。其它乡镇以商贸园区拉动小城镇建设的格局基本形成，四级市场已经启动，我县房地产业将迎来新的春天。

四、房地产市场发展建议

1、加快新区公共配套设施建设步伐。据湖左岸开发商反映，此小区目前已有业户入住，年底一期工程将全部交付入住，但目前急需解决的是电、天然气、有线电视、宽带、电话等基础设施的“入区问题”，建议各级领导积极协调，抓紧落实，早日完善住户日常生活设施。

2、建立预警预报制度，加强行业调查分析，引导行业健康发展。尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，全面、及时、准确地向社会通报全县房地产市场供求、结构、价格、涨幅、空置数量、投资动向等有关情况。职能部门

要定期对房地产市场进行调研分析，引导开发企业理性投资，消费者理性购房。

3、完善市场监管制度，加大违规查处力度，规范市场秩序。各职能部门就应严格履行管理职责，完善市场监管制度。加强资质管理和注册资金管理，把好“入门关”；加强房地产开发项目审批管理，把好“发证关”；加强房地产交易的动态管理，把好“交易关”。加大房地产开发、销售中存在的改变容积率、合同不兑现、面积缩水、虚假广告等违规、违纪行为的查处力度，根据走访售楼处结果，个别楼盘存在未取得“预售证”而向顾客预售现象，应该要发现一起查处一起，绝不姑息。

4、加快发展房地产服务业，培育市场潜在消费群体，促进房地产市场健康发展。房地产服务业主要包括房地产中介和物业管理服务两大类。从我县目前情况看，房地产服务业已滞后于房地产整个行业的发展，需要进一步加快发展。首先要制定、完善相关法规，加大对房

屋中介机构、物业管理公司的管理力度，清除无证、无照中介机构，规范中介市场。其次要积极促进中介机构更新经营观念，提升服务层次，不断提高从业人员素质，以诚信创品牌；再者要加大扶持力度，创造良好的发展环境。房地产服务业的发展将有利于促进房地产市场的进一步发展。要通过增加城镇居民的实际收入，提高居民对收入预期值的希望，增强住房消费意识，强化住房公积金的归集和运用，加大公积金和银行住房抵押贷款的力度，是潜在的住房需求转化为现实购买力，有效扩大市场需求量。

篇2：县房地产市场发展现状调研报告

一、房地产市场现状

1、房地产开发投资下滑。我县房地产开发虽然起步晚，但随着县城建设规模的不断扩大，发展迅速。经过前几年的大投入，今年以来，投资有所下滑，1-10月仅完成投资2.09亿元，下降20.9%。

2、商品房屋施工面积大幅减少。在前几年大投入、大开发的影响下，今年来，我县商品房屋施工面积严重减少。1-10月，商品房屋施工面积14.86万平方米，下降73.3%，其中，新开工面积4.59万平方米，下降59.3%。

3、商品房销售回暖。近几年，我县房地产市场有了较大发展，商品住宅的销售态势良好，市场需求比较旺盛。在经历了去年的低迷后，今年又迎来个小阳春。1-10月，我县商品住宅销售面积为8.19万平方米，同比增长1.7倍;商品住宅销售额为2.31亿元，同比增长1.7倍。从前十个月的情况来看，今年的商品住宅均价为2820元，比去年上涨4.1%;商业营业用房均价为6619元，比去年上涨4.8%。

4、房屋待售面积大增。1-10月，我县房屋待售面积比去年同期增加了15.16万平方米，主要是去年房屋销售形势不好，但竣工房屋面积达到24.16万平方米，导致房屋空置多，如林城公司的安乡现代城项目待售面积达到8.33万平方米，占同期房屋竣工面积的95.6%。

5、保障住房建设有力。为解决中低收入城镇居民的住房问题，近几年，我县保障住房建设给力，成效显著。从年至，累计完成廉租房16.04万平米，完成棚户区改造1230户。今年又开工建设了7.35万平米的公共租赁房，0.69万平米的廉租房，1.96万平米的垦区危旧房改造和200户的棚户区改造。

6、乡镇房地产市场有所发展。随着城镇化的不断推进，商品房开发也延伸到了乡镇一级，我县的黄山头镇、安康乡、安障乡、焦圻镇、安全乡、三岔河镇等乡镇都已经有了商品房开发，且个别乡镇有了一定规模的商品房开发项目，如焦圻镇的长鹰家苑住宅小区等。

二、存在的问题

1、市场监管力度不够。我县房地产市场总体规范，但还是存在不同程度的违规行为，私建商品房依然存在、个别开发商违规发布广告、二手房交易漏洞多等。

2、物业管理滞后。我县物业基础薄弱，大多数开发商只重视商品房建设，轻视配套设施建设，物业管理人员素质不高，管理资金不足，致使物业管理服务远远滞后于房地产开发的发展，而居民对小区物业管理的要求又越来越高，造成小区业主与物业公司的矛盾重重，也给社会带来了不稳定的因数。

3、保障住房管理不健全。一是保障住房一般都建在城区的边缘地带，其配套设施或公共服务设施很不完善，给住户生活带来不便;二是部分保障住房建设的质量存在缺陷;三是保障住房的分配还不够规范。

4、部分新建楼盘项目不能入统。今年来，房地产开发投资一路下滑，入库的新开工楼盘仅有湖南正佳置业公司投资5000万元的新街华府项目和湖南鼎厦置业公司、安乡宏泰房地产开发公司联合开发的投资4824万元的广场名苑项目，但实际新开工项目远不止这几个，其大部分都是由县外房地产开发资质企业开发，按照现行统计制度规定，都不能纳入到我县的统计范围内，如湖南国宇房地产投资有限公司投资6800万元的中城广场项目、常德市欣兴房地产开发有限公司投资6000万元的时代广场项目和投资1995万元的东方明珠项目、常德市佳家置业有限公司投资3000万元的金色家园项目、石首龙腾房地产开发有限公司投资万元的龙腾丽景项目等。

三、几点建议

1、完善机制，规范市场监管。通过在监管和服务上下功夫，不断完善房地产市场的管理。一是严管开发企业的准入，对申报企业进行全方位的严格把关。二是加强对商品房预售的监管，严格执行预售许可证制度。三是不断规范二手房的交易。四是严厉打击城区私建商品住宅，维护正常的市场秩序。

2、优化服务，增强企业实力。面对一系列调控政策和激烈的市场竞争，企业只有从内部管理、工程质量、售后服务等方面不断优化，并在政府的引导和扶持下，做大做强，努力增强企业实力，提高抵御风险的能力。

3、树立品牌，加强物业管理。一是通过物业管理知识的宣传，提高人民对物业管理的意识。二是由政府主导，制定相应的物业管理办法，使物业管理工作步入规范化的轨道，有住宅小区就有物业管理。三是培育大型的物业管理公司，打造售后服务品牌。

篇3：县房地产市场发展现状调研报告

近10年, 随着社会经济发展和道路、通讯的逐步改善, 维西人对兰花经济价值的认识有了很大转变——过去视为草如今视为宝。今天的维西人家家养兰, 户户栽花。在实地走访农户过程中, 时常可以听人们提到“兰花房子”、“兰花车子”, 这些年, 一大批农民在兰花养殖和经营中获得了实惠, 增加了收入, 有了能力建房, 购车。据统计, 近年来, 维西每年仅在兰花节期间的兰花交易额就达500多万元, 占维西县GDP的0.5%, 有的兰苑, 仅一户的交易额就超过百万。维西农户, 40%都受益于兰花的栽培和经营, 有的销售收入占到家庭收入的60%左右, 几乎构成了家庭收入的主要来源, 年人均收入达到3400元。有了养兰的收入, 使得他们的家庭净收支状况基本平衡, 甚至略有盈余。由此可见, 兰花种植、经营在改善维西农民经济状况, 提高其生活水平方面起了不可忽视的作用, 兰花产业, 作为当前维西县四大支柱产业之一——生物产业的一个分支, 拥有丰富的自然资源优势, 可成为新农村经济发展的新亮点, 兰花产业的发展对推动维西经济不断向前迈进具有重要意义。因此, 适度加大金融支持兰花产业发展的力度, 实现金融与经济协调发展, 成为维西经济发展进程中值得研究和解决的重要课题。

一、维西县兰花产业的发展现状

(一) 资源现状

维西是中国细叶莲瓣兰的原生地和主产地, 是“兰花仙子”的摇篮, 维西细叶莲瓣兰在兰艺界独树一帜, 海内外兰花爱好者对维西兰花情有独钟。目前, 维西县境内现已查明的兰花有150个原生种, 80余个特色名兰和200多个新种。被载入“三江并流”世界自然遗产保护区、云南重点保护植物名录一级保护的云南素心兰属国兰中的佼佼者, 其原生种源产地就是维西;主要高山花卉名录中的杓兰有5个优质原生种源, 同样是维西独有。维西是滇兰, 尤其是细叶莲瓣兰天然原生种源特产基地。自2000年以来, 维西向省内外兰花博览会上送展兰花30多次, 获得各类奖项近200枚次, 其中获金奖达50枚次之多。在全省、全国兰花博览会上挂金夺银的许多莲瓣兰、豆瓣兰精品, 如太白素、领带花 (黄金海岸) 、玉兔、丽江星蝶、倚天奇蝶、国色天香、炎黄子孙、奥运牡丹、大丽之华、金玉良缘、碧龙奇莲、心心相印、白雪公主、三江麒麟以及天雨流芳、三羊开泰、中国龙等原产地都出自维西, 有的品种还通过内地远销到中国台湾、香港地区, 以及日本、韩国等地, 都充分展示了维西优势的国兰资源。

(二) 生产现状

近年来, 维西兰花栽培有很大发展, 已经初步形成以农户为单位, 自主栽培, 自主经营的兰花经济链。自1998年起, 受韩国、日本、台湾及广东等地兰商纷纷到滇西选购莲瓣兰等因素刺激, 维西兰花市场也快速升温, 兰价一涨再涨, 小雪素从100元上涨至400元, 莲瓣兰中的“财神献宝”从80元上涨至30000元, 这样的热炒热卖一直持续到2005年。从2005年起, 维西兰市开始降温, 至2008年调查之日, 兰花市场价格一直呈下降调整趋势, 兰花栽培营销趋于理智与稳定发展。

维西兰协成立于1983年, 并始终致力于维西兰花产业的发展。兰协大力开展各类兰艺学术交流, 宣传普及兰花知识, 强化资源保护意识, 积极加强与省内外兰协及兰友的交流与合作。2001年以来, 维西兰协共举办兰艺学术交流座谈会30余次, 利用科技三下乡及科普培训等形式开展兰花栽培与鉴赏培训班15期, 编印和发放《维西兰花栽培与鉴赏》技术资料2000份, 培训人数达5000多人次。在兰协的牵头下, 维西养兰规模不断扩大, 养兰队伍不断增多, 养兰技术也不断提升。据初步调查估计, 维西县现存兰花栽培数量达110万盆, 约1000万株, 县内兰花栽培经营农户有6580户, 从业人数达7100人, 占全县农户数的70%。投资100万元以上规模养植户约有35户, 按当前市价年产值超过3亿元, 部分兰花还走出国门, 远销韩国、日本、新加坡及港澳台等国家和地区。同时, 随着种植规模的扩大, 还涌现出幽香兰苑、雪龙兰苑等具有一定规模和档次的兰园、兰苑30多个, 一个资源价值上亿元的绿色生物产业已经基本形成。

维西县委和县政府对兰花产业发展也给予了很大支持, 在财政资金困难的情况下, 克服各种困难, 拨出专向经费支持兰协举办一年一度的“香格里拉维西兰花节”。平均每年的兰花节上都会有4000盆兰花展出, 观众达3000多人次。在前几年全国兰市兴旺时, 维西兰花仅在兰展期间的交易额每年均在500万元以上, 就算在今年这种全国兰市被兰界称为市场冰点的低迷时期, 维西兰花市场仍然人财两旺。据不完全统计, 自今年二月以来, 已有50万株普通兰花被外地客商买走, 许多高档兰花也因今年价格较低而交易活跃, 全县兰花交易额接近500万元。

(三) 存在的主要问题

1. 认识不足。

维西拥有丰富的兰花资源, 也具备良好的兰花生产条件, 同时也面临全省花卉产业升级的发展机遇, 但怎样利用现有基础、怎样把握良好机遇, 怎样保护兰花种质资源, 把资源优势转化为经济优势, 尚未形成全面明确统一的认识。

2.、科技滞后。

在调查中, 被调查农户都认为花卉种植技术对兰花种植效益的提高非常重要, 农户普遍反映, 他们会通过书报、网络或向亲戚朋友学习一些花卉种植技术, 但他们所掌握的种植技术水平还是相对很低, 就目前的生产方式, 不但繁殖率低, 而且生长缓慢。因此, 科技进步, 尤其是资源保护与繁殖技术的突破和应用已经成为维西兰花产业发展首要解决的问题。

3. 产业化水平低。

据调查显示, 目前维西县兰花产业主要以农户小规模自主经营为主, 兰花的种植80%主要依靠自己, 有20%会请家人或亲戚种植, 尚无雇工养植的情况。在被调查者中, 有两位农户曾经从事过定单生产, 但数量不多。兰花销售方面, 90%的兰花都是农户自己在市场上销售, 也有客商到农户家里选购以及被厂商收购的情况, 但比率很小, 约占10%。缺乏花卉种植销售龙头企业, 以及处于庭院式小生产和分户式分散营销的初级水平构成了当前维西兰花生产现状。

4. 资金投入不足。

当前, 维西县投入兰花产业的资金规模小, 资金来源渠道十分狭窄。据调查显示, 种植兰花的资金70%主要来源于农户的自有资金, 农户家里有多少钱就投资多少于兰花种植, 约26%的农户会向亲朋好友借款来投资发展自己的兰花种植, 向金融机构贷款投资兰花的为数不多。据兰协介绍, 截止2008年6月末, 农户向金融机构贷款用于兰花投资约300万左右, 仅占全县兰花产业总投资额的4%。因为花卉产业自身固有的风险性, 农户担心难以取得花卉贷款, 往往以其他理由申请贷款投资兰花种植, 所以花卉产业贷款实际情况无法从金融机构全部得到反映。但即便如此, 所反映出来的问题仍然是该县用于兰花产业的资金投入, 不论从融资渠道上还是投资数额上都不足。

5. 管理体系不健全。

多年来, 维西县除了兰协外, 就没有其他花卉服务机构, 虽然县委、县政府大力支持维西兰花产业发展, 但因县政府财政困难, 没有充足的专项经费, 从而不同程度的阻碍了兰花产业的发展。

二、金融支持维西县兰花产业的现状及制约因素分析

(一) 金融支持现状

课题组对维西县的2家金融机构 (农村信用社、农业银行) 分别就金融支持兰花产业的情况进行了调查, 相关金融支持情况具体见表2-1。

单位:万元

注:数据为各金融机构截至2008年6月末的各类贷款余额

从表2-1中可以看出, 金融机构对“三农”经济重视度较高。农村信用社截至2008年6月末, 各项贷款余额为13019万元, 比年初增加4060万元, 增长45.32%。其中农业贷款8546万元, 占各项贷款余额的65.64%, 比年初增加1084万元, 增长14.53%;农户贷款8350万元, 占各项贷款余额的64.14%, 比年初增加了888万元, 增长11.90%。中国农业银行截至2008年6月末, 各项贷款余额为28059万元, 其中农业贷款为322万元, 占各项贷款的1.15%, 农户贷款为2543万元, 占各项贷款的9.06%。农业银行和农村信用社发放的农业、农户贷款主要用于种、养殖业, 还有春耕、备耕所需要的农药、化肥、塑料薄膜等。表2-1显示, 农业银行和农村信用社并没有对花卉产业发放过贷款。其实, 贷款用于投资兰花的情况是有的, 只不过申贷农户专款不专用, 他们以建房、养殖为用途申请贷款, 然后用来投资兰花, 因此实际的花卉信贷信息就不能在金融机构信贷情况中得以反映。但即便如此, 投资于兰花产业的贷款数额还是很小, 据兰协统计, 截至2008年6月末, 投资于兰花产业的金融机构贷款大约为300万, 仅占全县兰花种植投资的4%, 与全县金融机构贷款规模相比, 仅占各项贷款的0.7%, 仅占农业贷款的3.38%。不管从投资占比还是信贷占比来看, 目前维西县兰花产业的信贷融资还处于较低水平, 金融机构支持兰花产业发展力度明显薄弱。

(二) 制约因素分析

1. 贷款期限与兰花产业发展的生产周期不一致。

目前, 金融机构贷款期限大多在1年以内, 而要培育出一株性状稳定并且有经济价值的兰花, 从种植培育到产生经济效益一般需要1~3年以上, 而且由于花卉产业的特殊性, 产出存在很大的不确定性, 今年的投资明年不一定能全部实现收益, 所以, 由于贷款期限短, 花农很难在贷款期限内实现收益并还本付息, 作为承贷主体的金融机构风险加大, 贷款清收难度加大。由于金融机构在经营上强调风险管理, 因此, 在一定程度上就抑制了金融机构对兰花信贷的有效投入, 制约了金融机构对兰花产业的金融支持。

2. 社会信用体系不健全, 制约了金融机构对兰花产业发展的有效支持。

在对农户和金融机构进行调查的过程中, 发现一个共同的问题, 对于申请和办理贷款, 农户和金融机构都认为抵押、担保落实难。农户普遍反映, 银行贷款门槛高、要求苛刻、贷款审批时间长、手续烦琐, 并过分地强调抵押和担保。银行也反映, 农户担保、抵押不实, 很难准确把握其信用度和还款能力。目前, 迪庆州境内只有一家中小企业信用担保机构, 没有针对农户贷款的担保机构, 双方由于信息不对称, 信用评级难, 抵押、担保难落实, 而兰花产业也是一个未来收益不完全确定、风险相对较高的产业, 金融机构出于自身利益考虑, 因此往往不愿意向其提供融资服务, 从而很大程度上制约了金融机构对兰花产业的信贷支持。

此外, 社会信用环境差, 贷款违约率高。从调查中了解到, 截至2008年6月末, 农村信用社各项不良贷款余额为1060万元, 农业不良贷款余额为1048万元, 全部为农户不良贷款, 占各项不良贷款余额的98.87%;农业银行的各项不良贷款余额为12262万元, 农业不良贷款为322万元, 占各项不良贷款余额的2.63%, 农户不良贷款为2377万元, 占各项不良贷款余额的19.39% (见表2-2) 。由于对市场经济条件下资金使用的有偿性缺乏深刻的认识, 资金筹措行为普遍短期化, 只管借不管还的思想在一些个人中还广泛存在, 社会信用意识淡薄, 借款人逃避银行的资金监管、赖帐不还的失信行为不可避免地存在。信用环境不良必然给当地的金融信贷带来了较高的运行成本和坏账损失风险, 金融部门自然不会轻易发放贷款, 这也就成为制约花卉信贷支持的瓶颈之一。

单位:万元

注:表中数据为各金融机构截至2008年6月末的各类不良贷款余额

3. 农业保险缺位, 加剧了金融供给紧张状况。

农业保险是指专为农业生产者在从事种植业和养殖业生产过程中, 对遭受自然灾害和意外事故所造成的经济损失提供保障的一种保险。农业保险是稳定农业生产、保障经营者利益的有力手段, 它提高了农业经营者的收益保障程度, 有利于改善农业和经营主体的经济地位, 便于其获得贷款, 引导农业金融资本的流入, 促进农业生产扩大规模、提高集约化生产水平和降低资金融通成本。目前, 迪庆州境内的保险公司都没有开展农业保险业务。由于农业保险的缺位, 在一定程度提高了金融机构对农业风险程度的评估, 加剧了农村信贷供给紧张状况。农业保险市场的滞后发展, 导致风险分散机制的缺失, 使农业信贷风险几乎都由银行来承担, 造成收益和风险的不匹配, 因此抑制了金融机构对农业, 具体到对兰花产业信贷的积极性。

4. 农村信用社发放的小额信用贷款的作用没能得到充分发挥。

农户小额信用贷款是指信用社基于农户的信誉, 在核定的额度和基础内向农户发放的不需抵押、担保的期限在一年期以内的贷款。这样的信贷政策能给那些难以提供抵押、担保的困难农户以极大的融资便利。但是, 由于政策宣传普及力度不够, 大多数农户都未曾申请得到过小额信贷, 表现在, 被调查的10户农户中, 只有一户得到过小额信贷, 其余9户都未曾得到过小额信贷, 因为他们反映根本不知道有这项优惠政策。而调查中, 获得过小额信贷的农户反映, 小额信贷期限过短, 金额偏小 (维西县在3000元及以下) , 而对于兰花产业, 若要培育经济价值高的品种, 资金投入量是很大的, 一般的小额信贷很难满足资金需求。因此, 这在一定程度上影响了金融对兰花产业的支持。

三、维西县兰花产业发展的路径选择

(一) 政府方面

政府作为地方发展的“主心骨”, 在兰花产业中, 也应实施一定的扶持政策。首先, 政府应牵头, 突出生态、绿色理念, 保护环境和野生兰花种质资源不受破坏, 制止过度采挖兰花生草的行为, 并加强市场的监管, 禁止生草大量转出。第二, 政府应鼓励科技部门利用国际互联网进行技术咨询服务, 引进、消化、吸收国际先进技术, 多举办花卉技术培训, 直接指导农户生产, 为花农提供各种技术服务。第三, 政府应加强指导经济、服务经济的职能, 并加强对兰花协会的监督和管理, 使兰花协会积极发挥“桥梁”纽带作用, 及时为花农提供花卉供求及市场价格波动信息, 促进政府、花农间的交流与协作, 共同促进花卉业的快速发展。第四, 财政部门在年度预算中要设立专项资金投入花卉生产, 扶持和培植一批有经济实力, 花卉栽培、营销经验, 可在兰花生产方面起带头作用的龙头企业。由龙头企业带领农户实施兰花的科学种植经营, 同时要维护好生态环境, 保护好兰花资源, 并在竞争激烈的花卉市场中树立自己的品牌。第五, 在优化金融生态环境方面, 政府应全力支持金融部门维护金融债权, 加大对欠、赖、逃债行为的打击力度, 调动金融机构对兰花产业支持的积极性。

(二) 金融支持方面

目前维西兰花产业发展中的资金问题比较突出。如果有了充足的资金, 就能充分发挥维西兰花的资源优势, 促进兰花科学种植技术推广应用, 提高兰花种植效率, 增加农民收入, 加快维西县新农村建设进程。可见, 适度加大兰花产业的金融支持力度, 不论对兰花产业发展, 还是维西经济发展, 都有重要的意义, 因此, 应结合维西实际, 适度加大对兰花产业的金融支持力度。

1. 加大金融创新力度, 提供优质金融服务。

创新是金融业发展的动力, 也是金融业改革与发展的主旋律。加强金融创新, 一是提高市场研发能力, 加快产品创新步伐。各金融部门应结合维西实际增强产品业务功能, 明确信贷支持方向, 根据兰花产业资金需求的独特性和差异性, 灵活设计制定金融信贷产品的期限和金额, 在兰花生产旺季的时候, 在金融机构风险控制的前提下, 适当增加信贷资金发放, 以有效地满足兰花产业的资金需求。二是提升服务能力。金融部门应加强服务设备和服务科技含量等硬件设施建设, 加快电子化和网络化建设的步伐, 提高业务处理能力和运作效率, 在信息咨询方面为兰花产业提供全方位的金融咨询服务。

2. 改善金融生态环境, 拓宽营销渠道, 加大对兰花产业化发展的信贷投放力度。

一是建立完善的风险预警系统。通过多种渠道更多地收集包括个人品行, 信用记录, 对外担保等信息的一手资料, 准确把握农户的经营、经济状况的真实性。二是改变目前单一强调抵押贷款的做法, 逐步建立银行、农户双方相互接受和认可的多元化风险保证体系。三是建立信用担保机构, 完善信用担保体系。这样可以排除个人向金融机构融资时担保品、抵押品不足的障碍, 可以弥补个人信用的不足, 分散金融机构的信贷投放风险, 促进融资交易的发生, 实现金融机构对兰花产业的金融支持。四是加大对信贷人员市场营销、预测等现代金融及花卉知识的培训力度, 切实提高信贷人员的综合素质, 为正确评估信贷资金风险奠定基础。五是加大对失信者的信贷制裁力度。六是提高金融信贷宣传力度。大力宣传各种金融信贷知识, 提高人们对金融信贷的认识, 解决人们对金融信贷的认识的疑点、盲点。

3. 充分发挥农业保险在支持农业发展方面的重要作用。

现在, 国外很多国家为了支持农业发展, 大都有健全的农业保险制度, 并且由于农业保险风险过大, 成本较高, 在农业保险的发展过程中, 都有政府的支持和推动, 而且, 大多都制定农业保险法, 确定其基本法律依据。就目前来看, 我国农业保险发展缓慢, 保险公司大多不愿接受农业保险, 尚无一套完整的法律予以扶持。因此, 应加快建立健全农业保险制度, 加强农业保险立法, 大力鼓励现有商业性保险公司进入农业保险市场, 政府给予一定的支持。通过农业保险制度, 切实保障促进种兰农户稳定增收, 确保农村、农业的利益。

4. 进一步完善农户小额信贷管理办法, 扩大贷款额度和期限。

农村信用社要壮大资金实力, 根据兰花产业的实际情况, 合理确定农民的贷款期限, 适当增加贷款额度, 坚持以“市场为导向、以效益为中心”, 适度加大对兰花产业发展的金融支持力度。

5. 央行要充分发挥“窗口”指导作用。

一是要积极协调各行社对逃废债务的企业或个人实施制裁, 使逃债者无款可贷, 无处贷款, 切实为银行的信贷行为提供一个优良的信用环境。二是要鼓励信用社适当加大农户小额信用贷款的投放力度, 切实解决农户种植兰花资金不足的问题。三是要引导金融机构转变信贷营销观念, 在有效规避风险的前提下, 满足种兰户在兰花生产旺季时对流动资金的需求。

四、结束语

篇4：南京房地产市场法律规制调研报告

关键词：南京房地产，商品房质量，法律规制，调研

中图分类号：D922文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）12-0036-41收稿日期：2016-10-17

1 南京房地产市场商品房质量存在的主要问题

南京房地产行业最近5年发展迅猛，一定程度上带动了本地经济的较快增长。但是，由于缺乏市场基础和管理经验，使得房地产市场出现了诸多棘手的问题。为了搞清楚问题的症结，笔者通过调查进行相关数据分析，查找购房者不满意房屋的原因，进而提出依法规范房地产市场的举措。

商品房作为一种特殊的商品，其质量关乎百姓生活的幸福指数，因此，商品房质量是一个值得关注的民生课题。为此，必须首先界定“商品房质量”。《商品房买卖合同司法解释问答》规定：“商品房质量问题指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。”有学者认为：“界定商品房的质量主要从商品房的实体、功能以及使用环境等方面进行。”也即商品房质量主要指建筑质量，包括户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施；也包括小区自然环境、物业服务水平等诸多方面。通过调研，试图寻找现有房地产法律法规的不足，了解房地产执法现状，重新构建适合南京实际情况的城市住房质量立法及执法体系，建立合理、合法的评价方法。

第一，户型设计作为商品房质量的一个检测点，它是购房者对商品房选择的重要考量指标。因为只有选择了形式上合理的户型，才有可能有效地利用房屋空间，实质上就是降低了房屋的价位，提高居住的舒适程度。那么，针对南京商品房的户型设计，67%也即多数受访者比较满意，但也有31%的受访者认为自己家的房子设计不够合理，例如厨房面积过小、主卧过大而次卧又过小。还有人认为房间朝向安排不合理，孩子小需要保护，应将孩子房间朝阳，还有使用频率高的书房也应朝阳，而主卧主要用于晚上睡觉可以朝阴等。对于户型设计问题，褒贬不一，还有少数人对于商品房的户型无所谓。

第二，商品房水电气基础配套设施是商品房质量的核心指标，根据《商品房销售管理办法》，商品房现售应当符合的条件包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。实际上，如果该配套设施不全，那么住户的日常生活无法维持，商品房的功能也将丧失殆尽。对此，南京市70%的受访者认为自家的住房在水电气基础配套设施方面存在过问题，其中9%认为有严重问题，如电线不合格、水管劣质等。《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定，住宅小区竣工综合验收时，住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程应全部验收合格，验收资料齐全。购房者入住后发现水电气基础配套设施仍有问题，应要求开发商与验收机构共同承担责任。

第三，关于商品房有渗漏现象，被称之为商品房质量投诉率最高的问题，本次问卷得以验证，有高达96%的受访者认为自家房子遭到过漏水现象，其中26%有过严重渗漏的经历。据受访者反映，有的小区几乎每栋楼都有渗漏现象，一到梅雨季节，家里房间墙壁有的地方有大片的霉斑，有的渗水从电线上流下来。按照国家规定，民用住房寿命至少70年，但是这样的住房是否能住17年都不一定，令住户担心和不安。

第四，关于商品房网络通信问题以及小区自然环境， 90%以上受访者表示没有出现明显的问题。一般来说，最近5-10年建造的房子都将网络通信线路列入整体规划之中，网络通信的效果好坏，跟住户个人选择的通信公司有关系。关于小区环境，包括绿化、卫生、亮化等方面，南京市的绝大部分小区绿化做的不错，但是有时卫生打扫不及时，尤其夏季垃圾清理不及时，给小区环境造成一定影响。

第五，关于与住户打交道比较多的小区物业服务水平。本次调查，反映南京的小区物业服务水平情况：好的达到1/5（20%），一般的近乎1/2（45%），差的1/3（35%）有余。

问卷调查的统计数据表明：南京市商品房在户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施、小区自然环境及物业服务水平等诸多方面均有令人不满意的地方，尤其是渗水漏水的毛病最为严重。随着房地产市场的发展，商品房质量纠纷近些年呈上升趋势，很多购房者选择法律途径解决，进行商品房质量投诉。

对于众多百姓而言，买房是人生中的大事，甚至几代人的积蓄都可能用来购买一套商品房。因此，房屋质量问题，尤其房屋渗漏所引发的墙壁发霉、墙体脱落、门窗关闭困难以及下水道不畅等一系列质量问题，给购房者带来了无尽的忧愁和烦恼。同时，消费者维权艰难，物业拖拉，开发商推诿的现实，导致业主与物业矛盾加深，又给社会的稳定和谐带来了潜在的隐患。

2 南京房地产市场商品房质量缺陷的成因

南京房地产市场商品房质量存在诸多隐患，原因是多方面的。

第一，住房制度改革，商品房供不应求，巨大的需求市场导致开发商快速开发，只求速度，不讲质量。正是在片面追求速度的过程中，开发商们放松了房产质量要求，视法律于不顾，趁机追求高利润。1998年我国结束了福利分房的历史，但是老百姓住房的需求却有增无减。因受传统的“有恒产者有恒心”的住宅所有权观念影响，使得中国老百姓对房产的刚性需求非常明显。加上中国城市化进程的加速，城市拆迁所带来的重新建房需求，中国房地产迅速崛起，很多房子“急急忙忙盖起来，痛痛快快卖出去”。虽然一座座高楼拔地而起，满足了百姓居住条件的需求，然而质量“硬伤”随之产生，令人堪忧。

2013年2月，国务院出台了“国五条”调控楼市，打击抑制投机投资性购房，并提出：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增，让人感到房地产市场陷入失控的状态。2014年9月，国家住建部启动了“工程质量治理两年行动”，强制推行建筑工程质量问题的监督和治理，江苏省和南京市也出台了相应法规和措施，但调查显示，南京仍有近7成受访者表示在购房后发现商品房出现了质量问题。

第二，政府把关不严，开发商资质不优。在巨大的市场需求背景下，政府对于进入商品房开发市场的主体审核把关未必或者难免不严。根据房地产相关准入制度，开发商在开发初期往往需要经过当地政府相关部门审批，包括向购房者承诺的规划设计也一并需要提交政府部门审批。对于开发商的建房申请，当地政府应该严格审查其资质，并且启用招投标程序。通过合法程序，选择资质好、信誉度高的房地产开发企业承建商品房工程。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，最低四级资质也必须同时满足以下七点要求：（一）注册资本不低于100万元；（二）从事房地产开发经营1年以上；（三）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；（四）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（五）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（六）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（七）未发生过重大工程质量事故。南京的房地产行业自然也应执行此项规范要求，遗憾的是，实践中很难对照执行。

为了加强对房地产市场的管理和规范，国务院从2003年开始采取了一系列抑制房地产行业的行政性措施，强调政府对房地产市场的宏观调控功能。但是，在调控的过程中，政策的制定者和执行者过于依赖单纯的行政手段予以干预，而忽视了具有强制力的经济手段和法律手段，因而收效甚微。理论上，南京房地产产业为国民经济发展做出了一定贡献，从改革开放后的基础性产业，逐渐发展为先导性、甚至是支柱性产业，今天的南京房地产已经成了江苏的经济增长点。然而，实践中，由于某些政府部门对房地产行业的过于迁就或者信赖，没有严格监督它们在政策调控和法律法规约束之下，进行严格论证，理性开发房地产，使得南京房地产开发、商品房建设工程中存在着种种不容忽视的严重问题。

第三，建设设计单位未尽职责，施工监理验收单位不作为，导致商品房出现质量风险。房地产开发是一项系统工程，涉及到建设单位地基是否牢固，提供的钢筋、水泥、沙子、砖头等建筑材料是否合格，设计、施工及监理人员的专业技术是否过硬等。可以说，参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位是确保商品房质量的关键，如果他们存在问题，将直接产生商品房质量问题。

无论哪一个单位的工作环节出现了问题，都会造成整个商品房系统工程的质量问题。例如，最为头疼的房屋渗漏问题有几种原因：其一，设计原因：（1）采用通用设计或标准设计时，未对高层建筑屋面防水的做法做详细说明；（2）采用的防水方案不合理，不适合当地情况；（3）屋面坡度过小，排水不畅；（4）排水孔过少，导致屋面积水不能尽快排除。其二，施工原因：（1）屋面施工时未注意屋面结构的特点，造成屋面结构施工缝；（2）屋面结构的支撑和模板拆除过早，以致结构产生裂缝；（3）屋面结构未精心养护，使结构产生大量微小裂缝；（4）涂料防水层配料搅拌不均匀，或涂刷不匀。当然，还有验收的原因，监理单位监督不到位、验收不细致、技术不过关等。按照相关规定，房产建设监督单位应对每个工程都实现地基基础、主体结构、建筑材料和工程竣工验收等多个环节的监督，缺少某个环节的监督，或是监督技术力量薄弱，都有可能导致商品房质量问题。

第四，企业自身管理不到位，守法不严格是产生商品房质量问题的根本原因。参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等都是独立的经济法律主体，独立承担民事责任。商品房开发建设不仅事关人民生命财产安全，而且投资大、周期长，商品房建设的每个环节必须实行严格管理，执行相关商品房建设的法律法规。现实中，个别房地产企业赚钱心切，企图用最少的钱干最大的事，赚取最多的钱，因此在建设施工过程中偷工减料，质量意识不强，极易造出问题房产。

第五，政府管理部门执法不严，社会民众法律意识不强，是导致商品房出现质量问题的外部原因。一方面，政府管理部门执法不严。南京市房地产企业的开发、经营商品房活动，作为市场经济的一个组成部分，应由南京市政府下属建委、工商等多家部门去管理。近些年来，从中央到地方，出台了很多房地产建设管理的法律法规，但是，一个最大的问题就是有法不依，执法不严，违规操作，处罚不力，不能引起开发商对商品房质量的重视，商品房建设工程质量难以保证。另一方面，社会普通民众的法律意识淡薄，面对开发商的违法违规行为保持沉默的多，站出来反对的少，拿起法律武器保护自己利益的购房者更是少之又少，无形中助长了房地产企业的恣意违法，使他们弃商品房质量于不顾。

总之，南京市的商品房质量问题源自于多方面的因素，究其根源在于法律意识的淡薄与依法管理的缺失。房地产市场商品房的快速发展是中国经济转型的产物，其管理尚未纳入法律的规范体系和框架下进行。随着近年来经济改革的深入，市场经济的完善，房地产市场商品房质量问题必须得到根本解决。

3 依法规范南京房地产市场质量管理

市场经济就是法治经济，是当下不可违逆的社会发展规律，房地产市场理应遵循这一规律，只有依法规范房地产市场，才能确保商品房质量。针对南京房地产市场商品房质量问题，必须完善相关法律，加重责任主体的法律责任；加大执法力度，对违法者严惩不贷；提高社会公众的法律意识，面对商品房瑕疵，积极维权。

3.1 完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任

自上世纪80年代起，随着房地产市场的兴起，国家相继出台了一系列宏观调控政策和相应的法律法规，这些措施对缓解房地产市场的突出矛盾有所裨益。

有关房地产商品房的法律规范是比较多的，但是对有关商品房质量问题的处罚相对较轻，即使最严厉的我国《刑法》第一百三十七条“工程重大安全事故罪”规定：建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。在民法上针对最为严重的房屋结构质量问题，根据建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》规定，“对于房屋主体质量不合格的房屋，购房者有权解除合同，并按照法规及合同规定追究开发商的违约责任”。这些处罚的程度与开发商的获利相比简直就是毛毛雨，所以根本就不值得注意，而房屋质量问题带给消费者的危害却是无尽的，甚至威胁到住房者的生命安全。所以，相关法律对商品房质量问题的处罚规定应该加以修订，加重处罚力度。

3.2 加大执法力度，规制房地产执法部门的行为

住房质量关系到居民的身心健康，影响着社会的安定团结，正如学者呼吁的那样：“房地产行业是一项关乎国计民生的重要产业，是政府扩大投资和拉动内需最有力的手段，并始终处于我国城市化进程中最为重要的地位” 。尽管南京房地产业发展历史悠久，从中央到地方出台了很多法律法规，如《南京市商品房预售方案》，但今天南京仍存在的商品房质量问题，与南京地方房地产管理部门的执法力度不无关联。

“徒法不足以自行”，任何一部法律无论它多么精致完美，如果在实践中得不到真正执行，或者执行不到位，都是徒劳的。在法治中国的背景下，作为执法部门及执法者个人理应具有高度的责任心。

3.3 提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题

法律意识是人们对法律及法律现象的认知、心理、评价等内容的总和。从根本意义上来说，意识是主观的范畴，是人脑的机能，是人脑对外在客观世界的反映。法律意识作为人的头脑对社会法律现象的反映、认识和主观把握。南京商品房质量问题层出不穷与消费者的法律意识薄弱不无关系。反过来说，如果消费者法律意识强，面对商品房买卖及其本身质量有高度的警惕性，开发商就不得不重视房屋的质量。因此，广大消费者都应接受普法教育，不仅是提高国民素质的需要，更是保护自身利益的需要。南京作为历史名城，六朝古都，市民的法律文化素养理应是过硬的，这也是小康社会公民的基础。

综上，南京房地产市场问题不容乐观，特别是商品房质量痼疾难除，除了过热的中国房地产大背景，主要由于相关法律法规的处罚不力，地方政府的执法不严，房地产开发、施工、监理等建设主体的守法不到，购房消费者的法律意识淡薄等。因此，建议完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任；加大执法力度，规制房地产执法部门的行为；提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题。提高南京市民的生活质量，为早日建成小康社会打好基础。

参考文献：

1.林建伟.房地产法基本问题.法律出版社.2006

2.张跃辉.房屋渗漏原因及分析.江西建材.2008.04

作者简介：

篇5：县房地产业开发情况调研报告

凤冈县房地产业是在全面推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。特别是在“十五”期间，由于停止福利分房后，住房全面实行市场化，加之县委、政府出台了一系列加快小城镇建设步伐的优惠政策，为凤冈县房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。凤冈的房地产业得以快速健康发展，归集起来有两个方面，一方面是政府一系列优惠政策的出台，为房地产开发提供了优越的投资环境，外地房开企业纷纷来凤投资兴业，本地房开企业发展方兴未艾，一栋栋商品房、一片片小区如雨后春笋般涌现出来，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高，无论是住房面积、住房环境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，凤冈房地产业的发展是与近年来凤冈经济的发展密不可分的，是凤冈经济社会全面发展的一个明显标志，房地产业已成为凤冈县经济发展的支柱产业之一。

纵观凤冈县房地产业近五年来的发展、壮大历程，主要有三大因素在起主导作用：一是市场因素，由于经济的不断发展，住房分配制度的改革，使人们对住房有了新的更高的需求，从而形成了一个庞大的市场群体；二是政策因素，“十五”期间，凤冈县招商引资和小城镇建设的一系列政策，成为房地产业快速发展的助推器和牵引器；三是利益因素，众多房产开发企业纷纷涌入凤冈，是由于这里的房地产开发市场空间广、利润大，这是凤冈县房地产业得以蓬勃发展的终极原因。

二、房地产业的作用

一是极大地改善了城镇人居环境，提高了居住质量，提升了城市品位，壮大了城镇规模，增强了城市吸纳能力，加快了城乡一体化步伐。

二是拉动了经济发展。据不完全统计，房地产业的发展可以拉动近二十个相关产业的发展，从而有效地推动相关经济领域的发展，据统计，从XX年至XX年，凤冈县房地产开发累计投资近两亿元，因房地产交易而产生的税费累计约为750万元，该产业为凤冈县财政增收做出了应有贡献。

三是促进了社会进步。由于房地产业的发展，拉动了许多相关产业，从而为社会提供了诸多就业渠道，据统计，目前凤冈县在房地产业及其相关产业从业的人数约为800人，其中许多为企业下岗人员和农民，房地产业的发展缓解了就业压力，增加了农民收入，为社会的稳定和广大农村劳动力向非农产业转移发挥了巨大作用，其社会效益和作用不言而喻。

三、XX至XX年凤冈县房地产业发展情况

1、行业发展情况

截止至XX年上半年，在凤冈县从事房地产开发的企业有11家（鑫发、一阳、嘉和、大兴、华盛、金久、万众、朝灿、九洲、播州、赛龙），全部为有资质开发企业（从暂定资质到三级资质不等），累计开发商品房达28万m2（商品住房23万m2，营业房5万m2），商品房销量达19万m2,存量达9万m2（其中住房7万m2，营业房2万m2），商品住房均价从最初的350元涨到现在的700元/m2，营业房均价从最初的1500元涨到现在的3000元/m2。

2、XX年上半年开发销售、交易、抵押情况

（1）XX年开发情况：XX年全年计划开工商品房面积14.5万m2,截止至XX年6月底，已竣工5万m2，完成计划的34%，全年计划完成投资9403万元，已完成投资6441万元，占总投资的68%。

（2）销售情况：XX年上半年完成商品房交易77宗，交易面积7810.54m2，比去年同期上升75%,交易金额1117万元，比去年同期上升191%；二手房交易97宗，交易面积1229m2，比去年同期上升20%,交易金额50万元，比去年同期上升27%。

（3）协税护税情况：严格执行税收“一体化”管理规定，按规定搞好协税护税工作。今年上半年，凤冈县房管局共计完成各项税收136万元，与去年同期相比增长23%。

（4）预售情况：今年上半年凤冈县房管局共办理《商品房预售许可证》8件，预售总面积100985m2，比去年同期上升90%,其中住宅84470m2，比去年同期上升96%,非住宅16514m2，比去年同期上升68%。

（5）抵押情况：今年上半年共完成房屋他项权利设定428宗，设定金额3022万元，与去年同期相比增长12%。XX年至XX年凤冈县房地产开发销售情况统计表

公司

名称

开发面积m

2销售数量m2

存量m2

计划

新建m2

房价元/m2

住房

营业房

住房

营业房

住房

营业房

住房

营业房

嘉和

31977

10792

30897

9136

1080

1656

1500

660

6250

朝灿

19239

276

16000

200

13239

2561

--

750

5000

大兴

146

544826

9100

XX

5500

2826

--

740

XX

金久

12162

2671

1XX

1460

162

1234

30480

600

2200

一阳

41200

6800

29410

1320

11790

5480

11000

760

2200

华盛

7800

1200

7800

700

500

10500

620

3300

鑫发

62768

12894

62068

12394

700

500

7000

750

3200

万众

14000

5500

2100

1300

1190

4200

80000

730

3400

赛龙

--

--

--

--

--

--

52700

--

--

播州

--

--

--

--

--

--

2600

--

--

九州

27600

1400

2300

400

24300

1000

--

--

--

合计

231420

48844

161675

28910

68671

19957

295680

--

--

四、凤冈县房地产市场运行基本特点

1、商品房供求基本平衡，供略大于求，呈现出供销两旺的势头。XX至XX年总开发量约28m2，总销售量为19万m2;其中商品住宅开发量约为24万m2，商品房销量约为17万m2，存量为7万m2;营业房约为5万m2，营业房销量为3万平方米，存量为2万m2。

2、商品房销售对象及资金来源。凤冈县商品房销售对象主要为国家机关工作人员，企事业单位人员，经商人员和外出务工返乡创业人员，部分农民和外地籍人员，资金来源主要为住房公积金贷款和农行、信用社提供的按揭贷款。一次性现金支付购房的人员，约占总购房人员的10%左右。

3、购房用途。凤冈县绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房，促成了换房；二是致富农民向非农产业转移，也促成了商品住房及营业房的销售；三是存在少部分投资性和投机性购房；四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育环境而不惜在县城购房。

4、二手房交易量上升。由于商品房的开发建设，原来的集资建房户、房改房户和其他人员大量换房，原有住房被大量空置出来。而这类房屋正好符合部分乡镇职工、镇城低收入无房户、外出务工返乡创业人员及一些进城务工农民的需求，所以促成了二手房交易量的大幅上升。从近三年的统计数据来看，二手房每年的交易量都以平均15%的比例上升。

5、住房结构比例不尽合理，经济适用房、廉租住房发展滞后。凤冈县的商品房开发主要以普通商品房为主，高档商品房和经济适用房及廉租住房基本没有，高档商品房、普通商品房、经济适用房和廉租住房的比例为0：10：0，与国家要求的2：7：1的标准比例不符，从而导致住房结构不合理，无法满足不同消费群体的住房需求。

五、对凤冈县房地产发展的几点建议

1、严格实行土地储备和按计划出让土地制度。目前凤冈县商品房存量住房为7万m2，平均按120m2/套计算，尚有近600套住房待售，营业房存量有2万m2，平均按80m2/间计算，尚有250间营业房待售，加上未来一两年之内将有约20万平方米的开发量，应该说，未来两年推出的量是相当大的，这种大规模集中推出，势必形成一个买方市场，这对凤冈县房地产业的健康发展会产生一定的影响，甚至有可能形成房地产泡沫经济。所以建议政府必须对土地出让进行紧缩，待已出让的土地开发完毕后，再视全县经济发展情况定期推出土地，从而避免凤冈县房地产市场“井喷”现象的发生。

2、切实加强对房地产信贷市场的规范和监督，最大程度防范贷款风险的形成。凤冈县的购房群体，其资金来源绝大部分靠金融机构的货款，这在一定程度上加大了金融风险的隐患，需要强化管理和监督，引导和督促金融部门切实采取有效措施，防范金融风险，使凤冈县的房地产信贷在风险系数内健康发展。

3、加强宏观调控，有效整顿凤冈县房地产市场。目前凤冈县房地产市场总体运行情况是良好的，但发布虚假广告、面积缩水、物业管理滞后、签订霸王合同等不良现象，在个别开发企业中偶有发生，个别购房人也有投资性和投机性购房倾向，这些现象在一定程度上扰乱了凤冈县房地产市场的健康发展。去年以来，从中央到地方专门出台了一系列整顿和规范房地产市场的文件，凤冈县房管部门也专门召集各房开企业学习传达了相关文件精神，并对凤冈县房地产市场进行了一次全面的整顿和规范，取得了明显的效果。今后，我们还要同有关部门紧密配合协调，针对凤冈县房地产开发中存在的问题，采取切实有效的措施，以对投资性购房和投机性购房等扰乱市场的行为为清理和整顿的重点，继续加大整治力度，使凤冈县的房地产业实现依法经营、诚信开发、规范发展。

4、积极引导消费者理性购房和开发商理性开发。目前，凤冈县购房者普遍存在盲目追求大面积的倾向，忽视了房屋的实用性和经济性，殊不知这是一种资源的浪费，今后凤冈县的房地产开发应从规划和设计人手，设计出面积适中，功能齐全的房屋推向市场，做到既能改善居住环境，又能有效节约和利用土地资源。

篇6：县房地产市场发展现状调研报告

X 年，我局严格按照《中共 X 县委 X 县人民政府关于印发〈X 县法治政府建设实施方案（X-2020）〉的通知》（X 发[X]14 号）要求，积极推进我县房管系统建设依法行政工作，有效提升了干部职工和广大人民群众维护法治权威的法治观念，紧紧围绕房地产管理中心工作，全面推进房管系统法治建设，取得了良好成效。根据《X 县人民政府法制办公室关于提报法治政府建设相关事项的通知》要求，现将工作情况报告如下：

一、基本情况 X 县房管局始终把法治建设工作摆在重要工作日程，全面贯彻落实县委县政府法治建设工作决策部署，按照《X 年 X 县法治政府建设工作计划》要求，以“抓牢重点、抓稳根本、抓准关键”工作思路，以“为旗是夺”的精神状态，强势推进重大改革任务，依法履行政府职能，不断强化法治服务保障，努力维护全县房

地产和谐稳定的法治环境，建设“和谐房管”取得新成效，“法治房管”建设迈上新台阶。

二、工作完成情况 （一）着力抓好全面推行“三项制度”工作。为贯彻落实国家、省、市、县关于推行三项制度工作任务的指示精神，确保圆满完成三项制度改革任务，县房管局把全面推行三项制度列入重要议事日程，各项工作依法有序推进。一是加强组织领导。积极发挥行行政执法“三项制度”领导小组职能作用，制定全局推行行政执法“三项制度”实施方案，组织召开动员部署会议，组织相关科室签订责任状、执法人员签订《执法承诺书》；二是完善执法机制。制定《行政执法公示制度》《行政执法全过程记录制度》《重大行政执法决定法制审核制度》，形成三个制度、九项清单及流程图等系统材料，并编排印发三项制度汇编。

（二）依法全面履行政府职能。严格按照“简政放权、放管结合、优化服务”改革要求，坚持“应放尽放、权责一致、便民利民”，加快政府职能转变，积极推进行政审批标准化改革，对涉及多个部门的审批项目，进行流程优化；取消和下放行政审批事项深入贯彻落实；建立权力清单以及责任清单，并及时通过网站

等形式向社会公布；对现行地方性法规、政府规章、规范性文件及其他规定设立进行定时清理；做好商品房预售许可的审批工作，X 年，我局办理商品房预售许可 40 件，建筑面积约为 69.96 万平方米。

（三）完善依法行政制度体系建设。以优化法治环境为目标，不断完善制度体系建设，促进依法行政工作有效落实。X ，我局严格执行规范性文件制定程序，规范性文件起草、备案审查实施情况，认真落实规范性文件清理，严格落实好部门规范性文件立项、起草、审查、决定、清理、公布、备案和监督工作，建议保留政府规范性文件 1 件，正常有效。

（四）实现行政决策科学化、民主化、法制化。为进一步规范我局重大行政决策行为，促进依法决策、科学决策、民主决策，提高决策质量和效率，保障公民、法人和其他组织合法权益，根据《X 县人民政府重大行政决策程序规定》以及依法行政要求，结合本局实际，制定了《X 县房地产管理局重大行政决策事项目录》，落实重大决策集体讨论决定制度，所有重大行政决策事项均经过局班子集体讨论。局长办公会议由局长、副局长、党组成员等局领导组成，由机关各科室主要负责同志参加，规定重大行政决策必须提交局办公会议审议通过。

（五）坚持严格规范公正文明执法。一是加强行政执法监督。按照县政府法制办要求，及时参加全县案卷评查工作，抽查本部门案卷 3 卷，整理整改报告 1篇。二是加强行政执法队伍建设。严把行政执法人员准入关，首次组织依托省行政执法考试系统进行考试培训，现持有行政执法证人员 16 人，X 年，我局共有 8人参加了全市组织的行政执法证年审培训并通过考试。三是落实行政执法责任制。进一步完善行政执法责任机制，修订《行政执法责任制》，使考核目标完成的数量、质量、进度、效果等情况与考核分值一一对应，并对执法人员进行考核。

（六）强化对行政权力的制约和监督。全面推行政务公开。积极主动确保政府信息公开工作落到实处。X 年，主动公开信息数共计 256 条。落实党风廉政建设。完成局主要领导与局领导班子成员、各股室负责人签订党风廉政建设责任书和落实主体责任承诺书。

（七）依法有效化解社会矛盾纠纷。严格按照国务院《信访条例》和《山东省信访条例》规定和要求，切实抓好信访工作，做到件件有着落、事事有回音，依法维护信访者合法利益，保持社会稳定。同时做好行政复议、行政诉讼工作。

（八）全面提高行政机关工作人员依法行政能力。分层次举办法制宣传教育，使教育活动制度化经常化。坚持集中学习与自学相结合，抓好局机关法制宣传教育活动，着重学习了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国诉讼法》、《山东省物业管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等涉房法律法规，不断提高干部职工的法制观念和依法行政的工作和能力。

（九）加强组织领导。根据人员变动情况及时调整依法行政领导小组，由局长任组长，两名副局长任副组长，其他科室负责同志为领导小组成员，领导班子各自负责分管科室的依法行政工作，局政研信息股负责全局依法行政督促检查指导工作，各科室结合部门职能，负责本部门相关依法行政事项，在全局形成局领导亲自抓，专门机构负责落实，专业人员具体办事，相关科室协同参与的良好格局。

三、存在问题及下步打算

我局法治政府建设虽然取得了一些成绩，但仍然存在着一些问题，一是执法人员素质有待于进一步提高；二是全过程记录制度落实还不够到位；三是行政执法工作方式方法不够创新。下一步重点工作：

（一）强化培训，提高执法人员能力素质。结合工作实际，在行政执法人员中广泛开展依法行政、执政为民、公平正义、服务大局等内容的法治理念教育，切实转变机关工作作风，进一步增强依法行政意识和能力。

（二）加强评查，进一步规范执法案卷。严格按照执法和立卷归档的有关规定，加强案卷规范化管理，使案卷内容能科学反映案件的完整流程。专门进行行政执法文书、案卷制作技能培训，进一步提高行政执法人员的业务水平,提高案卷文书制作质量,确保工作合法、高效。