房地产中介发展论文

当前，在新一轮房地产调控中，对房地產中介的规范监管被赋予了重要地位，中介行业及企业也再一次面临着严峻的考验。今天小编给大家找来了《房地产中介发展论文(精选3篇)》仅供参考，希望能够帮助到大家。

房地产中介发展论文 篇1：

乌鲁木齐市房地产中介组织发展现状评析

摘　要：根据房地产中介组织发展评价的内容及发展现状，结合房地产的特点，进行了对房地产中介组织的现状调查分析和客户对房地产中介组织满意度调查分析。其中，对房地产中介组织的现状调查分析包括对房地产中介组织的现有发展规模、经营状况进行的调查分析；对房地产中介组织满意度调查分析则包括对房地产中介组织服务规范的满意度、中介人员服务的满意度，中介组织的信任满意度、中介组织整体满意度、中介组织收费满意度、中介组织意愿的满意度的调查分析。

关键词：房地产中介；满意度；评价

前言

与全国其他城市一样，乌鲁木齐市房地产中介组织也属于新兴产业，发展时间较短，但发展势头凶猛，速度之快、数量之多，远远超出了大家的预想。而单纯的速度和数量并不能说明房地产中介组织行业发展的好与坏。正因为这样，才导致这个行业存在诸多的问题，才需要各方的专家和学者针对这个行业的各种问题进行研究和剖析。

一、乌鲁木齐市房地产中介组织发展评价的数据来源

本文的数据是2010年上半年在乌鲁木齐市通过实施重点调查、典型调查，随机选定了200名个人和50家房地产中介组织作为调查对象，通过科学规范、严肃认真的问卷设计调查获得的大量第一手资料，并对资料进行了仔细甄别和详尽分析。考虑到调查人力、物力、财力的限制，本文采取随机抽样与PPS抽样相结合的方法，既减少工作量又保证调查的科学性。PPS抽样是一种不等概率抽样方法，是通过两个阶段的不等概率抽样，使得总体中的每一个元素都具有同等的抽样概率。其中样本规模的计算公式也由于抽样方法的不同而不同，本文使用简单随机抽样公式确定样本规模。公式为：

n=t2×s2/e2 （1）

式中，n表示样本规模；t为置信度所对应的临界值；s为总体样本的标准差；e为允许的抽样误差。

推论总体成数的样本规模计算公式为：

n=【t2×P （1-P）】/e2 （2）

式中，p表示总体的成数；n表示样本规模；t为置信度所对应的临界值；e为允许的抽样误差。

根据总体的同质程度当p=1/2时，P （1- P）达到最大值为1/4，所以公式就变为：

n=t2/4e2 （3）

通过公式（1-3）在95%的置信度（t=1.96）条件下的最小样本规模为表1所列：

表1 不同抽样误差所要求的样本规模

注：1.为计算方便t=2；2.本次调查选取容许误差为7%；3.置信度在95%的条件下获得的样本规模最小值为200。

由此确定，此次调查个人实际有效样本为200，对房地产中介组织的抽样数为50，符合样本抽取的规模。

二、房地产中介组织现状调查分析

（一）房地产中介组织规模状况调查分析

组织规模的大小从一定程度上反映行业的集中度和竞争度，规模越小企业越分散，竞争越激烈；反之，企业规模越大，企业越集中，垄断性越强，竞争越弱。通过对50家乌鲁木齐市房地产中介组织人员规模调查可知，乌鲁木齐市房地产中介组织人员规模集中度较高，基本以中等规模10—20人为主，为调查样本的60%，20以上的大规模房地产中介组织为调查样本的26%，但10人以下的小规模企业占调查样本的14%。通过调查50家房地产中介组织营业面积得知，营业面积在10—20平方米的调查样本有3家，占调查样本总数的6%；营业面积在20—50平方米 调查样本有20家，占调查样本总数的40%；营业面积在50—100平方米 调查样本有17家，占调查样本总数的34%；营业面积在100平方米以上调查样本有10家，占调查样本总数的20%。总体来看，营业面积大部分集中在20—100平方米，人均营业面积2—5平方米。

（二）房地产中介组织经营状况调查分析

乌鲁木齐市房地产中介组织经营状况，主要通过对被调查人员及组织2010年业绩与2009年业绩对比；房地产中介组织房屋租赁业绩与销售业绩对比；房地产中介人员月收入；租赁业务月租赁业绩；销售业务月销售业绩5个指标反映。

通过问卷分析得出：2010年比较2009年业绩较好的有1家，占调查样本的2%；业绩持平的有42家，占调查样本的84%；业绩较差的有7家，占调查样本的14%。总体业绩与2009年持平，说明2010年乌鲁木齐房地产中介行业基本处于缓慢发展期。

通过对乌鲁木齐市50家房地产中介组织调查，近80%的房地产中介组织以房屋销售居间、代理为主，对房屋租赁业务涉足较少。通过访谈得知，乌鲁木齐市房屋租赁业务交易费用低，风险相对较小，加之房屋租赁相关制度不健全，大部分业主和租户基本通过小区张贴广告、物业公司服务、门卫警卫服务等直接进行交易。由此，82%的被调查者认为本组织的房屋销售业务更好，14%的调查者认为两者业务均衡，4%的调查者认为租赁业务更好。

房地产中介人员收入主要以底薪+提成的形式，其中，底薪占收入的30%，提成占总收入的70%。房地产中介人员月收入一方面体现行业竞争力，另一方面体现企业营业状况。调查显示，乌鲁木齐市房地产中介人员收入在1 000—2 000元的2家，占调查样本的4%；收入在2 000—3 000元的有33家，占调查样本的66%；收入在3 000—5 000元的有14家，占调查样本的28%；5 000元以上有1家，占调查样本的2%。分析可知，乌鲁木齐市房地产中介人员大部分收入在2 000—3 000元，这与全市平均工资基本持平，说明房地产中介行业收入优势较小，对于吸引人才不利。

租赁月成交单数能直接反映房地产中介组织短期营业状况。通过调查可知，乌鲁木齐市50家房地产中介公司调查样本中，月租赁业务单数在10单以下有15家，占调查样本的30%；月租赁业务单数在10—20单的有24家，占调查样本的48%；月租赁业务单数在20—50单的有8家，占调查样本的16%；月租赁业务单数在50—100单的有3家，占调查样本的6%。平均月成交单数为15单。

销售月成交单数能直接反映房地产中介组织短期营业状况，相对租赁业务销售业务程序更繁杂，交易的时间成本更高，佣金更高，对房地产中介人员的能力要求更高。调查显示，乌鲁木齐市50家房地产中介公司调查样本中月销售业务单数在10单以下有3家，占调查样本的6%；销售业务单数在10—20单有21家，占调查样本的42%；销售业务单数在20—50单有19家，占调查样本的38%；销售业务单数在50—100单有5家，占调查样本的10%；销售业务单数在100单以上有2家，占调查样本的4%；平均月成交单数为22单。见表2及图1。

表2 　　　　房地产中介组织月销售业绩

图1 　房地产中介组织租赁业务与销售业务单数对比

（三）房地产中介组织经营规范调查分析

通过设计租房看房费用、买房看房费用、租赁房屋佣金收取金额、销售房屋佣金收取金额四个指标，反映房地产中介组织经营规范性。进行调查分析得出：通过对乌鲁木齐市50家房地产中介组织租房看房费用、买房看房费用收取问题调查，这50家房地产中介组织对这两项业务都不收取看房费用。收取佣金方面，通过对乌鲁木齐市50家房地产中介组织租赁业务佣金收取金额的调查，这50家房地产中介组织的租赁业务基本是以收取一个月租金为单笔业务佣金，这也基本符合国家相关制度的要求。在销售业务佣金收取金额方面，不收取佣金主要以赚取差价的房地产中介组织有1家，占调查样本的2%；佣金在房价的1%—5%的有48家，占调查样本的96%；佣金在房价的6%—10%的有1家，占调查样本的2%。我国对房地产中介组织佣金收取制度有专门规定，一般采取法定佣金与自由佣金结合的方式收取，一笔业务的佣金一般在房地产交易价格的1%—5%，在此期间房地产中介组织和客户之间可以自由约定佣金比例，乌鲁木齐市房地产中介组织一般对买卖双方收取佣金基本在1%—3%之间。

三、房地产中介组织满意度调查分析

对房地产中介组织满意度调查主要通过结构式问卷的形式，以乌鲁木齐市正在委托房地产中介组织服务和委托过房地产中介组织服务的个人为被调查对象，随机抽取200个样本，其中男性为111人，占调查样本总数的56%；女性为89人，占调查样本总数的44%。其年龄分布在20岁—60岁之间，其中40人分布在20岁—30岁，占调查样本的20%；100人分布在31岁—40岁，占调查样本的50%；40人分布在40岁—50岁，占调查样本的20%；20人分布在50岁—60岁，占调查样本的10%。根据调查情况，制表3、图2如下。

表3 　　　　　　调查样本基本状况

图2 样本年龄分布图

（一）对房地产中介组织服务规范的满意度

通过对乌鲁木齐市200名个人的随机抽样问卷，认为房地产中介组织服务基本不规范的有35人，占样本总量的18%；基本规范的149人，占样本总量的75%；规范的16人，占样本总量的7%。由此可以得知，客户对房地产中介组织服务规范较满意。

（二）对房地产中介人员服务的满意度调查分析

房地产中介人员的素质与房地产中介服务质量具有相关性，也直接反映客户对其服务的满意度。房地产中介人员素质不仅仅体现在文化水平，更重要的是职业技能、职业道德、职业意识，通过音容笑貌和行为方式传递给客户。通过调查认为，房地产中介人员素质较差的有57人，占调查样本总量的29%；随机访谈得知，主要是由于房地产中介人员缺少职业道德、职业技能较差、对基本的法律法规不熟悉。有141名被调查者认为，房地产中介人员素质较好，占调查样本的70%。有2人认为，房地产中介人员素质好，占调查样本的1%。

（三）对房地产中介组织的信任度调查分析

客户对房地产中介组织的信任主要通过对房地产中介人员的信任和房地产中介组织信任构成，对房地产中介人员的信任主要通过信息的交流判断，对房地产中介组织的信任主要通过间接的信息获取判断。调查显示，有74人选择不信任房地产中介组织，占调查样本的36%；有118人选择较信任，占调查样本的59%；有7人选择信任，占调查样本的4%；有1人选择非常信任，占调查样本的1%。总体来看，客户对房地产中介组织的信任度较低，这也是房地产中介行业发展较慢的主要原因。在问及“您是否真正信任房地产中介组织”时，有79%没有真正信任过，21%人信任。

（四）房地产中介组织整体满意度调查分析

对房地产中介组织整体满意度调查中，需要被调查者客观的对房地产中介人员服务质量、房地产中介组织制度建设、房地产监督机制等多方面综合考虑。调查显示，认为不满意的107人，占被调查样本总量的54%；认为较满意的88人，占被调查样本总量的44%；认为满意的5人，占调查样本总量的2%。

（五）房地产中介组织收费满意度调查分析

房地产中介组织业务由于居间和代理服务方式的不同以及租赁和销售交易方式的不同，收取佣金的标准也有所不同。客户对房地产中介组织收取俑金合理性的判断，主要通过主观意识，依照其对房地产中介人员的服务质量与本身心理效应的均衡进行比较判断。根据调查结果可知，被调查者中有41人认为房地产中介收费高，占被调查样本的20%；103人认为房地产中介收费合理，占调查样本的52%；56人认为房地产中介收费低，占调查样本的28%。

（六）对房地产中介组织意愿调查分析

房地产交易信息主要是获取房源信息和客源信息。业主和客户通过媒介获得交易信息，判断、筛选信息，产生交易动机，最后通过交易程序完成交易。通过调查得知，客户和业主获取交易信息的媒介主要是通过朋友介绍、广告、房地产中介组织和网络，其中各占调查样本的比例为33%、25%、35%、17%。

树立房地产中介形象的调查中，60人认为“需自己创立中介信任度”，占调查样本的28%；71人认为要坚持“服务至上，顾客第一”，占调查样本的32%；50人认为“政府严格剔除不正规的中介”，占调查样本的23%；37人认为“增加其正面报道，树立中介新形象”，占调查样本的17%。

在调查“由于房地产中介组织原因权益受到侵害”时的选择处理方式时，83人认为应“向有关部门投诉”，占调查样本的41%；5人认为应“起诉、申请仲裁”，占调查样本的2%；29人认为应“协商解决”，占调查样本的42%；29人认为应“不了了之”，占调查样本的15%。

在调查“选择房地产中介的标准”选择处理方式时，33人认为“品牌”是选择房地产中介组织的标准，占调查样本的17%； 40人认为“组织规模”是选择房地产中介组织的标准，占调查样本的20%；76人认为“信誉”是选择房地产中介组织的标准，占调查样本的38%；51人认为“服务态度”是选择房地产中介组织的标准，占调查样本的25%。

四、房地产中介组织发展现状调查评价结论

根据此次对乌鲁木齐市房地产中介组织采集的样本资料进行相应分析总结，得出的结论如下：对乌鲁木齐市房地产中介组织发展的现状调查分析中，房地产中介组织规模状况中60%是中等规模水平；对房地产中介组织现有经营状况进行调查的结果显示经营状况是一般水平；对房地产中介组织现有经营规范状况进行调查的结果显示也是一般水平。对房地产中介组织满意度调查分析所包括的六项内容调查分别是：对房地产中介组织服务规范的满意度调查分为四个档次：不满意、较满意、满意、非常满意，调查结论显示为较满意；对房地产中介人员服务的满意度调查分为四个档次：不好、较好、好、非常好，调查结论显示为较好；对房地产中介组织的信任满意度调查分为四个档次：不信任、较信任、信任、非常信任，调查结论显示为较信任；对房地产中介组织整体满意度调查分为四个档次：不满意、较满意、满意、非常满意，调查结论显示为较满意；对房地产中介组织收费满意度调查分为四个档次：不满意、较满意、满意、非常满意，调查结论显示为较满意；对房地产中介组织意愿的满意度调查又分为四个方面，结论显示为有意愿需求。这些结果表明乌鲁木齐市客户对房地产中介组织的现状处于比较满意的水平。

[责任编辑　王　佳]

作者：鲁金花，张杰

房地产中介发展论文 篇2：

房地产中介的创新发展之道

当前，在新一轮房地产调控中，对房地產中介的规范监管被赋予了重要地位，中介行业及企业也再一次面临着严峻的考验。究竟怎样才能根除多年来的的行业痼疾，真正成为一个健康发展、受社会尊重的行业？

创新！

房地产中介发展论文 篇3：

宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究

[摘要]正在实施的宏观调控使房地产中介企业市场空间受挤，生存压力加大。文章对宏观调控下房地产中介行业的整体运行环境进行初步的SWOT分析，具体研究了行业内部的优劣势和外部存在的机会和威胁所在。基于SWOT分析的结论，笔者就宏观调控下房地产中介行业的生存与发展战略提出了自己的观点。

[关键词]房地产中介行业；宏观调控；SWOT分析；战略

[作者简介]周中元，深圳职业技术学院建筑与环境工程学院房地产经营与估价专业兼物业管理专业主任，讲师，工程师，华中科技大学管理科学与工程硕士。广东深圳，518055

为抑制房地产市场的持续“过热”，稳定房价，近两年来，国务院及国务院各部委相继出台了新旧“国六条”、加息、提高存款准备金率等一系列宏观调控政策。2006年10月31日，建设部又正式发布了《中国房地产经纪执业规则》，开始了对三级市场的治理整顿，从而使对房地产市场的宏观调控更为完整和到位。新旧“国六条”等的颁布有效地抑制了一手楼投机和投资性需求，一定程度上稳定了一手楼房价；而《中国房地产经纪执业规则》则在禁止“赚取差价”、“信息发布”、“客户交易资金管理”等方面，对房地产中介企业的经纪行为作了明确的规范和界定，保护了消费者利益。

如此密集的房地产宏观调控政策的颁布和实施，显示了中央稳定房价、整顿和规范房地产市场秩序的信心与力度。与1997年亚洲金融危机以来的以鼓励住房消费(包括投资性消费和自主性消费)为主、启动与培育房地产市场的宽松的扶持政策相比，目前的房地产市场宏观调控可谓十分严厉。房地产企业的“冬天”已经来临。相对于房地产开发商，宏观调控对靠策划代理费和佣金收入等赖以生存的房地产中介企业的影响更大，并对房地产中介企业的生存与发展提出了新的课题。本文将运用SWOT分析法对宏观调控下的房地产中介行业进行初步的战略分析，并进一步提出目前房地产中介行业的发展对策。

房地产中介业包括房地产咨询(主要是策划代理，二级市场业务)、房地产经纪(三级市场业务)、房地产价格评估等。由于房地产价格评估业务受宏观调控影响有限，本文不作讨论。

一、宏观调控下房地产中介行业的SWOT分析

SWOT分析是国际上广泛采用的一种战略分析方法，是对行业内部的优势(Strengths)和劣势(Weaknesses)，以及外部的机会(Opportunities)和威胁(Threats)所进行的综合分析[2l。

宏观调控下房地产中介行业的SWOT分析，必须首先着眼于行业自身，对其自身所拥有的优势及劣势进行识别。而对房地产中介行业自身优势劣势的有效识别是判断其自身是否有足够的能力适应宏观调控下的市场环境，进而采取选择发展型战略或者防御型战略的前提。换句话说，认清自我，应是房地产中介行业SWOT分析进行下一步的机会与威胁识别、找到正确的发展方向的前提。

(一)内部分析——优势与劣势并存

1．优势(Strengths)：高成长性与一定的市场认可

(1)高成长性。自中国大陆第一家房地产中介公司——深圳国际房地产咨询股份有限公司于1988年12月创立以来，房地产中介服务行业在我国经过近20年的发展，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业，房地产中介企业达到5万多家。即便在宏观调控开始的2005年，成长性也表现十分突出。二级市场上，全国房地产中介企业策划代理的楼盘面积比2004年同比增长了113．4％，行业中甚至出现了销售额在百亿元以上的策划代理企业，比如上海房屋销售集团、世联地产等。三级市场上，全国房地产经纪百强企业进入的城市平均3．2个，门店数量由2004年的40个提高到2005年的43个，比2004年增长了7．5％。

(2)已获得一定认可，中介业务具有较高的市场占有率。房地产中介行业是随着我国房地产市场快速发展而产生、发展起来的新兴行业，它对于促进房地产市场流通和刺激百姓住宅消费起到了积极的推动作用，正日益成为房地产活动中最活跃的环节，在房地产交易市场、资本市场等要素市场体系的培育和发展中发挥了不可替代的作用。

目前，我国房地产中介行业主要从事为房地产买卖双方提供信息并撮合成交的居间服务。在房地产市场较为发达的深圳，在二级市场的楼盘销售代理中，发展商也越来越依赖地产中介，发展商自销项目的比例正在逐年下降，其中2003年发展商自销项目更是急速下降，全年仅有77个发展商自销项目，较2002年下降了46％，而由代理商代销项目占整体推售项目的77％。宏观调控下，发展商将更需要中介企业的谋略，新楼代销比例将更高。

在三级市场上，尽管消费者对房地产中介的服务普遍不满意，但消费者选择中介提供居间服务仍高达93％。

(3)已形成了一批有一定实力的区域性品牌企业。近年来，随着深圳地产中介“北上”扩张，北京、上海等地的地产中介企业也纷纷走出“本土势力”范围，招兵买马，扩张地盘，形成了一批具有一定实力的区域性品牌企业。例如世联地产在全国设有7家分公司，业务遍及全国60多个大中城市。而21世纪不动产(中国)和我爱我家等以三级市场业务为主的经纪公司则分别通过特许加盟和直营连锁的方式，实现了在中国的区域性品牌扩张，在全国形成了一定的垄断地位。2005年，房地产经纪百强企业在二手房、租赁市场的成交总额平均为94551．41万元，比2004年增长10％，在国内已经占据了50％以上的市场。

(4)已具备一定的竞争力。以往房地产中介企业单纯依靠对外进行规模扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，综合服务能力增强。为了保证企业的可持续性发展和竞争力的大力提升，房地产中介企业也不断加大技术研发力度。全国策划代理十强企业2003年到2005年的平均研发投入分别为134万元、160万元和554万元。在国家宏观调控的背景下，尽管企业成交总额和经营收入增长较慢，但房地产中介企业投入的研发经费还是越来越高。另外区域性品牌企业的形成也是行业核心竞争力的一个标志。

2．劣势(Weaknesses)：运作的不规范与较差的风险抵抗能力

(1)不规范运作成为普遍现象，社会形象较差。由于中介行业入市门槛低，从业人员素质较差，竞争激烈，导致不规范运作频繁。这在二、三级市场上表现同样突出。如二级市场上，一些中介企业伙同开发商在取得《商品房预售许可证》之前，以“内部认购”、“内部登记”、“排号认筹”等形式变相销售商品房；虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和

销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购等。三级市场上，一些中介企业违背基本商业准则，发布不实信息，骗取看房费；分隔买卖双方，牟取暴利；利用净价、全包等模糊概念，欺瞒消费者；巧立名目，违规收费；暗箱操作，一房多卖等。凡此种种，导致了消费者挥舞起“中介免谈”的大棒，严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。特别令人震惊的是一些中介企业打着“诚信中介”的招牌，卷款潜逃，“人去楼空”。2003年11月初北京首批“放心中介”、连续三年被评为先进单位的北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间“人间蒸发”，卷走了承租户的数百万元资金。这样的事件在南京、杭州、南宁多次上演，沉重地打击了在社会上本来就形象不佳的房地产中介业。

(2)行业依赖性强，抗风险能力差。房地产中介行业是伴随房地产开发业的发展而成长起来的，受国家政策(税收、金融、土地等)影响很大。一手房市场策划代理业务直接依赖于房地产开发业，而三级市场的活跃则有赖于国家房地产政策的支持力度。自楼市宏观调控政策出台以来，交易清淡加上政府对房地产中介业的监管力度明显加大，中介行业波动不断，由于准入门槛低，抗风险能力不足。大批实力不济的中介公司被淘汰出局。上海近万家门店中，已关闭了1000多家，减少了10％以上。海口近一半的门店挂上了“转让”的招牌。就连国内老牌房地产中介企业——上海搏邦地产也于近期被海外巨头21世纪中国不动产收于旗下。

(二)外部分析——机会与威胁同在

1．机会(Opportunities)：庞大的市场潜力、品牌集中度的提高和市场秩序的规范

(1)发展潜力巨大，市场前景广阔。目前我国人均GDP才刚过1000美元大关，城镇化水平才达到37．6％，都还处于相对较低的水平。随着我国经济的持续高速发展和城镇化进程的加快，居民的住房需求将大大增加，房地产开发业还有很大的上升空间。而且国际上一手房市场和二手房市场的比例通常为20％：80％或者15％：85％，而目前我国远高于1：1。所以，相对巨大的客户需求来说，房地产中介市场还刚刚开始起步。并且，人们世代住房需求的永久延续性，我国人口和地域的庞大性，决定了房地产中介是成长率高、可持续发展的行业。目前的宏观调控，只能造成中介行业短暂的波动和一时的低迷，改变不了这个长期趋势。

(2)品牌集中度提高。我国当前的房地产中介市场，“泥沙俱下”，“鱼目混珠”。房地产市场宏观调控的实施，将“大浪淘沙”，加速市场的优胜劣汰，无疑对房地产中介行业是一次“大洗牌”。一批业务单一、规模不大的中小地产中介因实力不济撑不过“观望期”，大量无资质、无执照的“黑中介”和无证上岗“黑户”从业人员将被“扫地出门”。大批中小房地产中介企业被淘汰，为那些诚信度高、有规模、有实力的大型品牌中介公司提供了难得的机遇。一批有远见的品牌企业逆势而动，采取引资、并购、加盟、直营等手段“跑马圈地”，大举扩张，从而加快了品牌和市场的集中。

(3)中介市场净化，行业形象好转。随着房地产市场秩序的整顿和规范，各地中介信用档案制度的建立，行业管理的加强和完善，可以预见，诚信守法经营的品牌中介因得到消费者的青睐得以加快发展，而不诚信规范经营的不良中介将遭到曝光，直至彻底被消费者唾弃。这样，房地产中介市场将得以净化，从业人员的整体素质将大幅提高，从而将推动整个行业运行秩序的规范，扭转行业在社会上的不良形象。

2．威胁(Threats)：市场空间的暂时萎缩和国外品牌的大举扩张

(1)市场成交萎缩，收入下降，竞争加剧。当前我国房地产宏观调控政策基本沿用了英国经济学家约翰·梅纳德·凯恩斯(John Maynard Keynes)的需求管理思路，通过加息、提高税费等来提高购房者的支出负担来抑制投资和投机性需求，防止市场过热，稳定房价。从调控效果看，住房投资和投机性需求基本被遏制(占总需求的10％～20％)，致使现实需求减少，成交量大幅下滑，如2006年上半年，深圳房地产市场新房成交量持续减少，销售面积为418．89万M²，同比下降12．36％。这必然使中介公司代理费和佣金收入大受影响。5万多家企业在骤然缩小的市场空间里竞争，必然导致人才争夺更加激烈，经营成本大大增加，从而使中介企业整体利润变薄。

(2)国外品牌大举扩张。自我国加入WTO后，许多国外房地产中介企业已经进驻中国，如美国的COLL、BANK、ERAT和台湾的中介公司等都在国内拓展业务。他们挟品牌、实力、资金之优势，在我国各城市“招兵买马”，抢夺市场。值此宏观调控背景下本土中介企业喘息之际，他们更不会放过机会“攻城掠地”，扩大市场。从2005年12月底高盛战略投资(亚洲)公司首轮向21世纪中国不动产注资2200万美元后，近期，21世纪中国不动产整体收购了位居中介前列的上海搏邦地产旗下全部门店及业务，这是房地产宏观调控以来中介行业一次较大的并购案。而21世纪中国不动产的5年计划，则是在现有24个区域布点的基础上，建成覆盖中国主要地(市)级以上城市的超过60个区域分部、4000家门店、30000名经纪人的全国性不动产综合服务网络，成为中国最大的不动产综合服务提供商。

由此可见，国外中介品牌已成为一股不可小觑的冲击力量，强大的实力已构成本土中介企业抢占国内市场的现实威胁。

综上所述，可将我国房地产中介行业的SWOT分析列表如下：

二、宏观调控下房地产中介行业的生存与发展对策

通过对房地产中介行业进行初步的SWOT(态势)分析，基本上可以看出在宏观调控条件下我国房地产中介行业的现实生态。对行业内部来说，其优势业已显现，具备了继续成长扩张的基础和竞争力。而从行业外部来看，市场前景也十分诱人。同时我们更应当看到形势的严峻性——中介行业自身长期形成的缺陷与宏观调控带来的市场收缩给企业生存与发展带来的巨大的挑战。因此，笔者认为，我国房地产中介行业应当充分利用宏观调控时期进行战略调整，“深挖洞，广积粮”，采取多元化战略，实施经营创新，培育企业文化，稳固中介行业已有的优势，以期抓住良好的机会谋求未来的发展。

1．建立学习型组织

如前所述，房地产中介行业是与房地产开发紧密联系的行业，对国家政策的依赖性极强。中介企业仅仅进行市场业务知识培训是不够的，必须加强对房地产政策法规、时事政治、国内外房地产发展历史与发展动态等的学习和研究。

房价的大幅上扬，“只涨不跌”，不仅与国外经验和教训不符(如日本国民曾经深信日本国土狭小，房价“只涨不跌”)，与“和谐社会”的建立格格不入，而且也是忽视了国家宏观调控的力度与决

心。房地产中介企业必须成为学习型组织，成为勤于学习、善于学习的团队，与国家政策站在一边，而不是在房价上扬中推波助澜。

2．借鉴物业管理经验。实行分级资质管理

物业管理曾经是高投诉率的行业，自实行资质管理以来，有效投诉率大大降低。作为一个有5万多家企业，从业人数达300余万人的行业，房地产中介行业可以借鉴物业管理行业的经验，成立自己的专业行业协会，对中介企业实行分级资质管理，来提高行业准入门槛，规范企业业务运作，建立企业和从业人员诚信档案，鼓励企业培植经营管理实力，扶持优秀品牌企业，重塑行业形象，营造良好的市场消费环境。

3．实行中介交易业务、行业管理信息化

房地产中介行业是专业知识、信息密集型产业，从国外的经验来看，是最应该而且是最早实行电子商务化的行业之一。应该大力加强中介行业的信息化建设，而且这也应该设定为中介企业的入市门槛之一。想要租买房屋的消费者通过中介信息系统进行网上“实地看房”，行业主管部门也可及时收到所有交易的反馈信息。这不仅是中介行业服务效率上的提高，更是行业核心竞争力的提高。一方面是中介企业的服务更为专业化，服务水平大大提高，有利于消费者的选择；另一方面也有利于行业主管部门的监管。在现有的技术条件下，这完全是可行的。

4．进行经营创新

宏观调控，使中介企业的传统业务下滑，竞争压力加大，正好也为中介企业进行战略调整、实施经营创新带来了机会。首先，对行业上下游的业务进行拓展。一方面收缩战线，一方面培育新的业务增长点，如投资分析，金融服务，利用门店规模、客户资源优势销售新房、尾房等。其次，实行多元化战略。既可开展二、三级市场业务联动，也可到投机成分少的内地二、三线城市进行扩张。第三，进行更系统、更科学的市场细分，走专业化道路。如专攻单项物业，在单项物业领域提升自己的竞争力。第四，强强联合。或引资，或并购，或与开发商结盟，开源节流，在难关中谋发展。

同时应指出的是。任何经营创新都离不开人才，对人才的吸引和重视是经营创新成功的前提。

5．培育中介文化底蕴

任何企业的竞争最后必将归结为品牌和人才的比拼。房地产中介行业一直是人员流动性很大的行业，而且“跳单”、“私单”、“财务体外循环”现象严重。这其中不乏有员工浮躁、素质低下的因素，但不排除企业的文化底蕴不强，不足以吸引员工为其长时间的效力。

在美国或我国香港、台湾地区的中介服务行业，人员是相对比较稳定的。台湾信义房屋的人员流动率就很低。进入信义的新人前四个月只拿底薪，无论是否成交，其底薪都非常高，对刚毕业的大学生非常具有吸引力。四个月之后，底薪降低，开始提拥。前四个月“一刀切”的方式与中介业的“多劳多得”形成鲜明的反差。而这正是信义特色的企业文化所为。

我国房地产中介企业只有为员工提供充分的施展舞台，富有吸引力的提升机会、完善的奖罚措施和优厚的福利，结合当地消费心理，大力培植中介特色的企业文化氛围，才能吸引人才，留住人才。而且作为中介服务行业，只有员工满意才能实现促使客户极大满意，进而会涉及到企业或近或远的利益。培育中介文化底蕴，乃我国房地产中介企业当务之急。

注：本文所涉及到的图表请以PDF格式阅读原文。

作者：周中元