发展策略房地产业论文

摘要：次贷危机已经演变为美国金融史甚至全球金融史上最深重的危机之一。当前我国房地产由于受到金融危机的影响，其发展前途堪忧，为了扭转其所处的困境，本文首先交代次贷危机的根源和我国房地产业所处的特殊环境，分析了房地产存在的风险，最后提出了我国房地产摆脱金融危机，加强金融风险防范的具体建议。下面是小编整理的《发展策略房地产业论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

发展策略房地产业论文 篇1：

二三线城市房地产业发展策略研究

[摘要] 本文立足目前房地产业发展状况对二三线城市发展房地产业提出了几点建议。

[关键词] 二三线城市房地产业

进入21世纪以来，随着我国工业化水平的不断提高，我国城市化进程也进入到一个飞速发展期。大量的农村剩余劳动力向中心城市集中，国家发展和改革委员会国土开发与地区经济研究所副所长肖金成预测说，在未来20年中，将有三分之一的村庄要消失，也就是说将有3亿人将移居在城市或城镇中，而大中城市仍是农村人口转移的主要方向。再加上各地区户籍制度的改革等等，必然带动二三线城市的快速扩张，这些也必然给城市房地产业的快速发展带来契机。

一、二三线城市房地产业发展现状

本文中的二三线城市主要是指除去北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等直轄市、发达的省会城市和地级市，以及沿海开放城市后其余的省会城市，如石家庄、济南、哈尔滨、银川；地级市，如邯郸、烟台、开封和发达地区的县级市。

随着一线城市房地产业日渐趋向饱和，二三线城市渐渐成为房地产行业发展的主流市场。根据国家发改委的月度监控数据显示，二三线城市的房价不断上涨，2005年10月份全国70个城市的房价同比上涨6.6%，11月份同样是这70个城市，其房价同比上涨了6.8%，其中新建商品房涨幅价格最大，10月达到了7.2%，11月份的涨幅达到了8.3%，如果排除北京、上海、天津、深圳这几个一线城市，几乎出现涨幅的地区都是中国的二三线城市。这些数据无疑说明，我国二三线城市的房地产业加快了发展的速度，温度开始不断上升。

但是，二三线城市毕竟不是大都市，它的经济及发展相对落后，观念也比较滞后，计划的成份明显偏重，且其房地产业的起步较北京等一线城市晚，缺少房地产行业中的龙头企业，自主创新能力很差，即使是发展也不过是对“大城市”的翻版而已。因此，目前对于二三线城市来说，发展房地产业面临以下几方面的问题:

1.面对实力强劲的“外来户”，本地房地产企业不堪一击

据统计，约有40%左右的中国百强房地产企业已经进入二三线城市并开始了项目投资，这说明有实力的房地产企业已经发现了二三线城市这块大奶酪。它们无论在资金、技术、营销策略以及物业管理上都拥有显著的优势，无形中压缩了本地房地产企业的发展空间。

2.国家宏观调控措施，使二三线城市房地产业雪上加霜

在国家减少土地供给的情况下，高地价和大块出让是目前土地出让的特征之一，再加上房地产开发项目自由资本金的提高，这些宏观的“管住土地，管住信贷”的政策，给许多二三线城市房地产企业带来不小的打击，使得行业相对产出加快，资金流动性减弱，本来土地储备能力差的本地房地产业发展步伐变缓;6月1日实施的“国六条”，业内人士争论的沸沸扬扬，许多专家预测房价单高总低，使多数开发商和消费者采取了观望的态势，行业发展停滞不前。

3.地方政府求功心切，房地产开发呈现非理性发展

房地产市场不是一个简单的由供求关系决定的纯粹市场。中国社科院金融所中国经济评价中心主任刘煜辉分析说，在房价畸形暴涨的背后，人们发现有一个挥之不去的影子，那就是地方政府，正是在地方短期利益的驱动下，一些地方政府才不惜推波助澜，一些房产商才有恃无恐，使房地产业偏离了健康发展的轨道。

事实的确如此，地方政府之所以热衷于介入房地产业主要有两个方面的原因：一是钱袋子;二是要面子。随着国家财政资金分配的变化和地方政府责任的加重，财政短缺是每个地方政府都要面临的问题，但是，一些地方政府只把眼光放在招拍挂土地上，而不去下大力气发展有自主知识产权的产业等等，这似乎是坐错了位置，走错了道路。形象工程每个城市都在搞，把形象搞上去招商引资固然是好，但也要考虑城市的吸收和消化能力，像石家庄市，写字楼遍地开花，城市根本吸纳不了，这种浮华的背后肯定是土地、资金和建筑材料等资源的极大浪费。

4.观念陈旧，规划和物业缺乏前瞻性，几乎没有创新

目前我国的二三线城市的房地产开发基本不理想，住宅小区无论在规划、设计上都存在模仿的痕迹。如到过山东日照的人都感到城市越发展越蹩脚，这是为什么？日照市在新开辟的市区中无序的建了许多“火柴盒”一样的楼房，新老城区基本上没有什么区别。二三线城市这种缺乏创新的建设直接导致了严重的资源浪费和城市的无个性发展，城市魅力在一点一点的减少，吸引力大大降低。

5.房地产金融体制不健全，资本市场运作乏力

目前，我国普遍存在缺乏发达的多层次房地产融资市场，主要表现在：一是融资工具简单，许多重要的业务品种还没有建立起来；二是配套机构不完善，造成融资过程运作不畅；三是政府对金融机构监管不严，金融风险过大等等。对于二三线城市来说，房地产金融问题尤现突出，而国家为了预防金融风险又抬高了融资的门槛，再加上这些城市的房地产企业的运行资本80%以上要依靠融资来筹措，房地产业更显捉襟见肘。

6.高素质人才匮乏，房地产业缺少领军人物

对于建筑、房地产相关行业来说，其人才的流动性与稀缺性已经成为目前最为显著的特征。有资料显示，首都的房地产业人才空缺职位达6万余人，成为最具吸引力的城市之一，大量的高素质人才向中心大都市汇集流动，造成了二三线城市或者中小房地产企业“落花有意，流水无情”的尴尬局面，这是在城市发展阶段不可逆转的现象。

二、二三线城市房地产业发展策略分析

1.房地产企业横向联姻，打造地区知名品牌

1971年美国经济学家韦斯特等提出中小企业资产重组是“防御性经营策略”，它的目的在于：避免销售和利润的不稳定、避免不利发展、避免不利竞争性转移、避免技术过时和规避风险。如今，我国的二三线城市房地产企业同样走到了抉择的关头。

联姻是从优化产业结构、高效配置资源的角度出发的，合理的资产重组，可以将一个企业中的核心优势资源向短缺企业转移，也可以将两个或两个以上企业的一般资源（土地、资金）实行集中管理，从而形成有竞争力的集团项目公司，求同存异，共同发展。联姻不是必然的选择，但在“外敌入侵”，外资又蠢蠢欲动的今天，这种选择能使中小房地产企业活下来，并树立起自己的信誉或品牌。

2.加强城市理性经营，巩固地区中心城市地位

现在很多二三线城市开始注重城市建设，其本质就是发挥自己独特的优势，大力提升作为中心城市在政治、文化、教育、居住生活、公共配套等方面的竞争力，吸引周边城市的优质人群到本市来定居，以此来推动城市化的进度。

但是，城市经营不能盲目扩张，在进行大规模的城建之前，首先要明确这个城市的功能定位或者说要找出城市的个性来发展，比如，这个城市的发展方向是商业化聚集型城市、自然资源型旅游城市还是重工业型城市，然后再进行城市建设。像威海，就属于典型的海滨资源型城市，它的海滨资源吸引着内陆各个地区的人群前来观光或者定居，它的房地产消费人群除了本地居民外，就是养老、投资和旅游的人群，因此城市发展的一个核心就是“渡假”；石家庄是一个典型的内陆省会城市，它的特点就是各地人群聚集的商业物流中心，有两个国家级的小商品批发市场规模很大，因此这个城市的发展与外来人口密切相关。

3.注重环境保护，进行科学规划设计，保障房地产业可持续发展

房地产作为人类社会经济活动的载体，与周边环境之间存在内在的统一性，越来越多的人开始关注环境带来的无形价值，城市房地产开发应从传统意义上的建造房屋转变为人工环境创造与自然环境完美的融合，在最大限度保存原有生态环境的条件下进行人工开发，增大城市的环境价值。

4.完善信用体系，创新金融服务

地方政府应加大力度监督和管理金融市场预防金融风险，在开发金融新品种和新业务的条件还没有具备之前，先清理和完善本地区的信用体系。政府和金融机构都要有一本账，记录开发商以及有金融业务的团体或个人的信用档案系统，例如还贷情况，催缴次数，收入证明，工程进度等等，一切资本流动靠信用的良好记录说话，免去各部门合作的后顾之忧。必要时可以以政府担保的形式融通资金，保障金融业务的顺利开展，最大限度的盘活资本市场。

5.实施以“借”为主的人才战略

二三线城市的开发企业无论从创新的硬件能力、薪金、个人发展前景以及外部环境上都无法与北京、上海、深圳等一线城市相比，吸引和留住高级人才几乎不太可能，因此，可以退而求其次，选择与知名房地产企业合作来借调人才，或者选择请一线城市权威的咨询和代理机构指导开发以达到“使用”高级人才的目的。

顺便指出，二三线城市房地产业也有其自身的优势，比如，政府自治空间大；地方企业亲和力强、反应灵敏、熟知环境等，其发展态势还是比较乐观的。

作者：赵宏伟　徐立敏　王晓峰

发展策略房地产业论文 篇2：

在次贷危机情况下我国房地产业的发展策略

摘要：次贷危机已经演变为美国金融史甚至全球金融史上最深重的危机之一。当前我国房地产由于受到金融危机的影响，其发展前途堪忧，为了扭转其所处的困境，本文首先交代次贷危机的根源和我国房地产业所处的特殊环境，分析了房地产存在的风险，最后提出了我国房地产摆脱金融危机，加强金融风险防范的具体建议。

关键词：次贷危机；金融创新；策略

一、美国次贷危机的根源

次级债危机的源头是美国所实行的宽松房贷政策和创新贷款产品。所谓次级房贷，是住房按揭的一种类型，指的是银行将钱贷给收入很少或个人信用记录较低的人。贷款给这些人的原因在于贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。为振兴国内经济，美国于2001年大幅减税和降低利率，同时房地产按揭市场开始放松个人贷款信用政策，在提供优质贷款的同时提供次级抵押贷款。贷款人可以在没有资金的情况下买房；一旦买房，房价继续上涨，令贷款人可以用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。次级抵押贷款市场日益繁荣。在这样的背景下，越来越多的人有买房的冲动。而信贷公司由于急于开拓业务，不记后果地把一些银行信誉较差甚至还有一些根本不具备还款能力的人拉入他们的业务范围，为了显现银行业绩，不断开发一些针对还款能力弱的金融产品，这就是“次级贷款”产生的背景。在房价高涨情况下，由于抵押品价值充足，贷款不会产生问题；但随着2004年至2006年美联储17次调高利率，对利率敏感的房屋市场开始有了反映，房屋价格、开工率和销售额均下滑并屡创新低，房屋价值严重缩水，使得抵押品价值不足贷款本息，收入不高的按揭人面临着贷款违约，进而引起按揭提供方的坏账增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加，并且已经波及全球，最终导致了经济危机。

二、我国房地产金融市场发展现状

我国房地产业高度依赖银行资金，而商业银行也一直把房贷业务作为信贷投放的重点。我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接地来自银行贷款；而通过按揭贷款买房的个人，占全部购房者总数的90％，占银行贷款比例20％，这是一个极端保守的数字。如果不重视房贷的潜在风险，及时采取措施防范和化解风险，届时银行沦为房东就恐怕不止一家两家了，最终形成大规模金融危机。

目前尽管受到宏观调控政策的制约，但是目前的房地产价格下降的势头近年内无法逆转。信贷业务蕴含的风险已经凸显，许多信贷机构的大量贷款无法收回已成既定的事实。我们追究某一方的责任既是不负责的，又是于事无补的。个中有许多方面的原因交错：

1、部分房地产开发企业高负债经营导致财务风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，大量业主资金链条断裂，就导致不良贷款的产生。

2、发放房地产贷款过程中存在操作风险。近年来，各商业银行为了扩大盈利范围，抢占市场份额，在住房抵押贷款业务的资格审查中，对贷款人提供资料的真实性、合理性审查仅通过贷款人单位提供的收入证明来完成，这种提供收入证明的方式易弄虚作假，在对贷款人的信用状况进行调查的过程中也存在一定的缺陷，只根据贷款人在银行的信用记录进行判断，而对那些在银行没有信用记录及负债情况的申请人来讲，就无法查实其真实的信用状况。这样银行就无法判断贷款人的还贷能力，为以后贷款人发生违约埋下隐患。部分银行为了自身短期效益，采取对住房按揭盲目扩张的态势，不仅违规放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且以金融创新为名让这种房价上涨的个人住房按揭贷款无限放大。

3、假按揭凸现道德风险。假按揭通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。

4、法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。更为关键的是，高法条关于房贷的司法解释指出，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程加了执行难度。

5、流动性过剩。流动性过剩是全球普遍存在的问题，我国尤其严重。为了抑制流动性过剩，央行采取加息政策，这使商业性住房贷款的利率大幅上升，提高了购房者的资金成本。近几年，随着住房贷款利率的上升，房价也上涨，一方面，银行主动向房地产投资信贷资金，另一方面，个人的购房需求高涨。房价持续上涨，人们的预期也随之上涨，又推动房价的进一步上涨，这样不断循环的结果，使房产市场火爆，房贷过度投放，一旦非常情况，将使房价下跌，很可能出现类似美国的情况：由于利率大幅上升，房价下跌而造成借款人无力还贷的局面，诱发贷款危机。

三、走出当前困境，我国房地产业应采取的发展策略

防范国内房地产市场发展中的各类风险的对策如下：

1、加快廉租房建设。仿效新加坡模式，建立大规模的廉租房体系，不仅可以解决低收入群体的住房问题，还可以起到调节房价的作用。业内人士称，从长期的市场变化来看，廉租房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％～4％。最终的房地产市场格局，将是低收入家庭享受到廉租房，中等家庭在购买第一套住房的时候享受补贴或者金融支持，高收入家庭则只能按照市场原则投资商品房。

2、完善市场信息采集和披露体系，提高市场透明度。一个有效率的市场离不开市场透明度的提高，全面、可靠的市场信息是包括政府、企业、个人等在内的市场参与各方判断市场形势、做出正确决策的基础。信息技术的普及和产权登记体系的建立，使市场信息采集和实时处理成为可能。

3、建立风险监控体系。一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场政策风险研究，以及对资产安排、开发实力等进行彻底评估。银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，再辅之以抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避风险。如果政府监管部门缺乏必要的风险指引和劝告，缺乏对市场运行的监测，不能对金融机构进行及时的风险提示，就会失去对危机的预警。我们必须在坚持以规制性监管为主的基础上，实现规制监管与原则监管的有机结合，稳步推进金融业综合监管，防止出现监管重叠、监管遗漏或空缺的现象。

4、推进房贷资产证券化。金融衍生产品的过度泛滥以及债券评级体系的失真是美国次贷危机快速传导的助推器。而适度的资产证券化，对于中国银行业来讲是非常必要的。一是分散过度集中于银行体系的系统性风险的需要，二是拓展了代理等中间业务市场，改进了商业银行存贷利差的单一收入结构。三是有助于改变商业银行信贷资金过分依赖一般存款的情况。推进贷款证券化的工作，同样应该借鉴美国次贷危机的教训，本着循序渐进、先试点后推广的原则逐步推进，金融产品决不能过度衍生，基础资产不能无限制放大，坚决防止投资机构杠杆融资。

5、采取必要的严厉措施。从住房按揭的对象来看，美国对贷款人信用状况有严格的等级划分，但目前我国对个人客户的信用评级还不完善，客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性，同时房地产市场价格的持续上涨一定程度上会把信用低下按揭贷款的潜在风险掩盖起来。我国银行业应参照国际通行标准，制定和完善贷款资格审查细则，加强银行征信系统的建设，加大对住房贷款的审查力度。改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的材料进行决策的做法，尽量将违约风险消灭在萌芽中。

6、加强金融创新，分散市场风险。金融创新对金融系统而言是新的利润增长点，更是规避风险的主要手段。美国发生的次级贷款危机，遭受巨大损失的不是银行，而是二级市场的投资者。这是因为美国有三分之二的房屋贷款正是通过资产证券化的方式出售，将银行的部分风险转移到二级市场。我国虽然在2005年3月启动了信贷资产证券化的试点工作，但是整个金融市场体系的发展还不完善，防范和化解贷款风险的手段还很落后。因此，在我国房价看涨的状况下，应该借鉴外国的经验教训，完善和发展包括信贷资产证券化在内的金融产品创新，分散银行信贷风险。

作者：张超杰

发展策略房地产业论文 篇3：

论房地产业转型中湖南绿色建筑的现状与发展策略

摘要：目前我国的房地产发展模式粗放，造成资源与能源的严重浪费，与我国经济发展的主导方向不符。湖南作为一个能源匮乏省份的现实省情决定了发展绿色建筑将成为湖南省房地产业自身转型的必然方向。文章从湖南发展绿色建筑的迫切性出发，分析了湖南现有绿色建筑的状况和主要问题，进而提出在湖南省发展绿色建筑的立体性策略措施，以期对湖南省的两型社会建设提供一点有益的建议。

关键词：房地产业；绿色建筑；策略

目前我国包括湖南省在内的房地产发展模式都是粗放型的，而粗放型的房地产发展模式会导致资源与能源的严重浪费，并对环境造成不利影响，这与我国经济发展的主导方向不符，当前建筑建造与使用能耗约占社会总能耗的40%，这样的房地产业发展是难以持续的。房地产业不仅由于自身产业特点的原因将受到经济转型的影响，近几年，房地产市场的价高质低、投资过大等内在矛盾亦在倒逼房地产业转型。

湖南省是一个典型的冬冷夏热地区，冬天湿冷、夏季闷热的气候特点和快速城镇化进程中出现的城市人口和人均住房面积迅速增加而带来建筑规模不断扩大的压力，而且建筑建造及其使用运行、既有建筑改造和建筑寿命终结后处理对能源和环境带来巨大影响，已越来越被人们所重视。湖南作为一个缺电少煤、无油无气、能源短缺的能源输入性省份的现实省情已经决定了发展绿色建筑将成为湖南省房地产业自身转型的必然方向，这不仅是湖南发展资源节约型、环境友好型社会的必然要求，也是湖南房地产业实现可持续转型发展的必然选择。

一、 绿色建筑的含义及发展的迫切性

所谓绿色建筑，就是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。“绿色建筑”这个理念从20世纪60年代末开始在西方发达国家兴建，至今已有50多年的时间，连澳大利亚这个不算很发达的西方国家2010年在绿色建筑领域投资已达到180亿澳币，折合人民币1 260亿人民币。澳大利亚设置的“绿色星级”评级系统，最高为六星级标准认证，其政府甚至要求，所有主要的政府建筑都必须获得“绿色星级”五星级的认证。

目前我国建筑耗能问题已相当突出，我国每年城乡新建房屋建筑面积近20亿平方米，其中80%以上为高耗能建筑；既有建筑近420亿平方米，95%以上是高能耗建筑。在我国，建筑总能耗（包括建材生产和建筑能耗）约为全国能耗总量的40％多，其中用于建材生产的能耗就占全国总能耗的12.48％，建筑使用能耗占比为28%。

建筑使用能耗中，由于我国围护结构材料保温性能差或保温技术落后，传热耗能竟达73％～77％，其中外墙占23％～34％、窗户占23％～25％、楼梯间隔墙占6％～11％、屋顶占7％～8％，造成我国单位建筑面积能耗是发达国家的2-3倍。这使得我国的能源利用效率目前仅为33 ％，比发达国家落后20年，相差10个百分点以上。具体到湖南省其存量建筑约17亿平方米，98%以上是高能耗建筑。新建建筑面积每年近1.8亿平方米，其中87%以上为高能耗建筑，低于全国平均水平。

同时，我国的建材工业是以严重环境污染为代价的。20世纪80年代以来，绿色与土地的危机进一步加剧，我国每年丧失的耕地正在大面积增加，如1997年比1996年多丧失2 400万亩，1998年比1997年多丧失耕地4 000万亩，现在，我国的人均耕地面积不及世界人均值的1/4，美国的1/9，土地危机的形势非常严峻。尤其是湖南作为一个内陆的农业大省，虽然没有具体的公开数据反映耕地的减少数量，但从一些地级市积极发展工业园区建设和城郊楼盘的大量兴建的情况来看，耕地的减少现象不容乐观。

另外我国建筑物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10%~25%；每拌和1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤；卫生洁具的耗水量高出30%以上；而污水回用率仅为发达国家的25%。因此随着我国各项资源日益紧张，从基本国情、省情出发，从人与自然和谐发展、节约能源、有效利用资源和保护环境的角度，提出发展主要内容是节能、节地、节水、节材与环境保护的“绿色建筑”，注重以人为本，强调可持续发展，是具有中国特色的房地产业必备的理念，大力发展绿色建筑已成为一项意义重大而又十分迫切的现实任务。

二、湖南省绿色建筑发展的现状与主要问题

绿色建筑的益处是不言而喻的，但湖南的绿色建筑发展现状情况，我们可以从2011年3月31日在长沙市由市长张剑飞主持的“澳大利亚·长沙绿色建筑研讨会”的内容上得知，“绿色建筑”在长沙这个湖南建设“两型社会”的核心省会城市都仍属于起步阶段，除了外地的开发商推出了一、两个绿色项目之外，普通市民对这一概念多数知之不详。目前才开始有意识在全市10处建筑试点，共368万平方米，明年还将启动建设长沙博物馆、图书馆、音乐厅等一批绿色建设项目；其他的地级市几乎没有实施就不难理解了。

为什么绿色建筑在我国叫好不叫座？经市场调查后，分析其主要问题是：

1. 业主和发展商缺乏兴趣，没有对绿色建筑的正确理解。调查中，这被公众普遍认为是绿色建筑发展中最主要的问题。在没有业主和发展商对绿色建筑概念全力支持的情况下，一个绿色建筑的设计项目不可能完成。由于绿色建筑的成本比传统建筑的成本要高出10%左右，且施工难度系数会加大，因此在业主和发展商的经济和其他利益驱动下，迫使设计师不得不移情他处，丧失了绿色设计的原动力。

全社会还没有充分认识到节能与绿色建筑工作的重要意义，社会公众缺乏节能与绿色建筑的基本知识和主动意识，这也造成绿色房地产没有足够的市场买方空间，甚至有人片面地认为只要将建筑物周围和内部加一些绿化就是绿色建筑。公众的绿色生态意识亟待提高，因此绿色宣传、绿色教育需长抓不懈。

另外通过调查发现人们对于绿色建筑的节能性关注度最高，对于节地的关注度最低，而对现阶段我国的国情来说，节地恰恰是中国绿色建筑评价标准有别于国外类似标准的一个重要特征，毕竟人多地少是当前我国面临的一个基本矛盾。因此，我国《绿色建筑评价标准》的及时出台将对统一人们的认识大有裨益。

2. 缺乏设计过程中多方合作和综合性考虑。相对传统建筑的先行设计过程而言，绿色建筑设计更具有全方位综合性，对设计人员的素质要求较高，能够胜任绿色设计和施工的人员较少。绿色建筑依赖于许多相关技术的最新发展以及根据具体条件而对这些技术的最佳搭配，或称研究性技术组合；在实际运行方面，绿色建筑则主要建立在现有的成熟和经济合理的技术之上，亦即实用性技术组合。只有通过各学科的交流合作，才能解决关键性的技术问题。

虽然客户与建筑师之间的交流可以使之尽早掌握方案中的可持续性因素，但仍需要注意强化结构工程师甚至是施工者对绿色概念的理解。面对绿色设计带来的新技术的挑战，更要贯彻系统化、整体化、团队化、多层次的综合设计观念。绿色设计团队应该包括所有的参与者：设计师、开发商、物业商、施工者，以及使用者。然而，在现实具体设计过程中设计师缺乏整体绿色化的考虑，往往更多的是在建筑设计过程基本完成后才去考虑绿化、围护结构节能和新材料的应用，但是单一的围护结构节能或是绿化率的提高，并不意味着整体可持续性的提升。

3. 缺乏激励机制和法规支持。长期以来，国家对能源的管理偏重工业和交通节能，建筑节能和绿色建筑的发展缺乏有效的激励政策的引导和扶持。我国现行的法律法规对能源、土地、水资源、材料的节约，也没有可操作的奖惩方法来规范和制约各方利益主体必须积极参与。建设部颁发的《民用建筑节能管理规定》，作为一个部门规章，力度远远不够，致使建筑节能和绿色建筑推广工作长期落后，成为我国全面建设资源节约型社会的一个薄弱环节。

由于绿色建筑的成本和施工难度比传统建筑的要高且大，其经济外部性特征明显，如果对节能与绿色建筑缺乏有效的激励政策进行引导和扶植，要求广大的开发商与社会公众积极推广和接受绿色建筑无异于“水中花”、 “镜中月”。国外已有包括财政补贴、绿色贷款、减税政策等相关的激励机制，我们这方面的激励配套政策工作急需深入开展。

4. 缺乏对绿色建筑的跨专业系统性综合研究。目前，我国建筑界发表了许多关于绿色建筑的论文，但论文大多都停留在关于绿色建筑设计的理论框架，设计原则及生态学理论对建筑学的指导，国外先进绿色建筑的经验介绍等方面；缺乏实际工程实践模式、计算机模拟环境效果的测试分析，针对城镇地区的工程实践则更少研究，特别是目前各个学科研究的重点大多局限在比较发达的城市，缺乏对农村居住环境的系统研究，而且大部分研究都针对本专业角度出发，缺乏各专业对绿色建筑的系统、综合的可操作性研究。

三、 湖南省大力发展绿色建筑的策略

整个湖南的经济当前已进入高速发展阶段，尤其是省委、省政府提出的弯道超车战略，使湖南房地产业迎来一个难得的健康转型的发展契机。在调查中如保利地产公司旗下的长沙市“保利·麓谷林语项目”在节能环保方面要求十分严格，通过采用洁净能源、地源热泵、自动收集雨水系统用于绿化、卫生等，把麓谷林语打造成一个绿化、环保、节能、减排的低碳社区。该项目不但实现了100%的销售，而且得到住户的一致好评，还在今年获得“国家绿色建筑创新奖”。因此好产品还是有市场的，关键是如何将绿色建筑发展成为一种普遍的建筑状态，亟需积极的推进策略。

1. 完善绿色建筑评价体系。绿色建筑评价体系是发展绿色建筑的技术支撑目前我国已出台《绿色建筑评价标准》，建设部也制定出版了一套比较客观科学的绿色生态住宅评价体系《中国生态住宅技术评估手册》；我省应在此基础上，推进完善建筑用产品能效分级认证和能效标识管理制度；建立节能建筑评定体系；推行建筑能耗性能评级和绿色建筑性能评定分级；通过建筑节能评审，对节能效果显著的建筑颁发“绿色建筑之星”标识。鼓励各地大批量建造各种类型的有代表性的绿色节能示范建筑，包括居住建筑和公共建筑、新建建筑和既有建筑改造，使示范建筑真正起到引领该地区建筑节能技术潮流的作用。示范建筑运行两年后，通过一套科学规范的评价体系和办法确认是优异的，国家和省政府同时授予其绿色建筑创新奖称号。

2. 加快建设市场化的技术支持和相关管理模式。从国外来看，发达国家绿色建筑评价的技术专业化是其重要特点，为此催生了大量独立于设计单位之外的咨询机构出现。我省的开发商目前对新技术的应用已表现出浓厚的兴趣,且大部分项目的定位已超越了市场炒作的初级阶段，为此对技术服务提出了大量要求，需要进一步培育一大批专业化的建筑研究机构，及时发展壮大我们的建筑技术知识产权，这是绿色建筑大潮中的一个重要方面。

另一方面，为防止绿色建筑概念过分炒作现象的发生，则需要加大公平的评估机构建设，在土地使用、节约能源、水和材料资源等分项技术的把关上出台公正、合理的结论，杜绝不良现象的发生。

3. 尽快完善绿色建筑相关的法律法规和激励政策。我省在绿色建筑发展方面应该借鉴日本在引导可持续建筑发展上的操作方式，由政府主导发展，其政策的系统性、引导性具有至关重要的作用与意义。湖南省应率先建立健全建筑绿色节能法规体系，完善建筑绿色节能标准体系，制定包括建筑设计、施工、验收、检测、运行的严格标准和管理规定。

正如清华大学建筑学院教授、博导袁镔所分析的民用绿色建筑推行缓慢，成本是一个主要方面的原因，要达到节能和环保效果的设计，可能会带来一些新的投入，这个投入如果不能转嫁给消费者，势必影响到开发商的利润，企业就不愿意去做。因此政府公共建筑、财政主导下的建设项目，应在设计和建设等环节，率先做好绿色节能表率。

由于绿色建筑的发展很大程度上对一个国家、地区的作用更大,在一栋建筑、一个小区的层面上并非能很快同时体现社会效益和经济效益,相反短期会带来投资与成本的增加，为此政府有必要通过相关措施的出台平衡这一矛盾。因此政府有必要建立各类财政税收激励政策。如：政府可在经常性预算中设立建筑节能支出科目，主要用于节能技术开发、示范、推广以及节能监管；并设立既有建筑绿色节能改造专项基金；对建筑绿色节能产品减征增值税，扩大绿色产品减征税范围；对大型公共建筑进行能耗定额管理，组织严格的能耗监察，规定累进的阶梯能源价格；使用资源的代价应包括消耗资源和破坏环境的费用；对高等级绿色建筑和节能建筑减免房地产税等等政策引导房地产市场的正确方向,并通过建立典型工程示范或城市示范,由点及面推动全社会的实际参与。

4. 广泛开展绿色建筑宣传教育培训，营造舆论环境。绿色建筑观念深入人心，形成浓厚的舆论氛围，降低绿色建筑的实施成本。省政府应设法筹集经费，组织拍摄几十集的绿色建筑电视宣传片，在省市各电视台连续播放；并组织力量编印绿色建筑通俗读物，从中选出一些片段在报刊发表；要求报纸、杂志、网站、出版社加强绿色建筑宣传、典型介绍、绿色建筑技术和知识宣讲；规定湖南省所有注册建筑师、暖通工程师、建造师、监理师都必须参加绿色建筑系统培训，作为继续教育必修课，并为此编写教材，培训教师；同时要求我省建筑院校有关专业必须有足够学时教授绿色建筑内容，教师要参加培训学习；如有可能也将绿色建筑基本概念纳入湖南省中小学教材等等，以此着力打造绿色建筑的消费群体和消费文化。

5. 完善并强制执行绿色节能标准。湖南省应率先推行所有新建建筑必须强制执行绿色节能设计标准。政府主管部门应组织专家定期检查各地建筑绿色节能实施计划及进展情况。对于不执行标准的各有关单位，根据责任予以罚款、曝光，限制进入市场,对资质或资格进行处置，不予核准售房等各种处罚。并可根据实际情况限定省内各主要城市完成绿色节能建筑改造的时间，采取政府投资和限期贷款贴息的方式，推进政府机关办公楼先行实施节能改造，对能耗过高的大型公共建筑限期完成节能改造。

6. 促进国际技术和经验的学习交流、利用先进技术推动绿色节能建筑发展。由于我国绿色建筑起步晚，基础差，理论研究不足，工程实践少，我省可通过举办国际研讨会，象“澳大利亚·长沙绿色建筑研讨会”就是一个很好的例子；或到国外进行专项学习等方式去学习借鉴发达国家的经验和方法，结合本省的实际情况，通过自主创新，走有中国湖南特色的绿色节能建筑发展道路。重点研究开发绿色建筑技术、建筑节能技术与设备、可再生能源装置与建筑一体化应用技术、节能建材与绿色建材，以及有关的建筑施工技术与装备。广泛利用建筑智能技术，改善生产、生活和公共活动场所的环境质量，降低建筑能耗。

总之，随着全球对节能环保的重视，绿色建筑作为我国一个新兴事物，其探索与研究的道路将会是漫长而艰辛的；但“绿色建筑”成为当前建筑主流发展的方向是不可逆转的，绿色建筑提倡的节能环保生活必将被更多的消费者用户所接受，将为房地产业带来巨大的转型发展机遇。因地制宜地推动我省绿色建筑的健康发展是构建以低碳为特征的建筑体系的重要举措，必将对我省两型社会建设产生积极的促进作用。

参考文献：

1. 马光红，张志刚.绿色生态住区综合评价方法研究.建筑科学，2008，（6）.

2. 姚玉蓉.对我国发展绿色建筑的政府职能的思考.建筑经济，2010，（8）.

3. 戴海峰.英国绿色建筑实践简史.世界建筑，2010，（8）.

4. 李百战.绿色建筑概论.北京:化学工业出版社，2009.

5. 黄庆瑞.加强绿色建筑的全寿命期成本管理.建筑技术，2009，（5）.

作者简介：屈瑜君，衡阳师范学院经济与法律系副教授，武汉大学博士；刘沛林，衡阳师范学院院长、教授，北京大学博士；谭忠真，衡阳师范学院经济与法律系主任、教授。

收稿日期：2011-08-20。

作者：屈瑜君 刘沛林 谭忠真