房地产企业财务风险

第一篇：房地产企业财务风险

浅析房地产企业财务风险及控制措施

浅析房地产企业财务风险及控制措施2010-06-23清华领导力培训尹哲

房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。

房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。

一、房地产企业财务管理的特点与现状

房地产开发企业是指进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。

由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润自然吸引许多房地产开发公司的参与。本文对房地产企业的财务管理特点及现状作简要分析如下：

1、资金筹集数额大、管理周期长，房地产企业财务缺乏预算和管理意识

房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一项巨额资金的投入过程。此外，其开发过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金。目前很多房地产企业的财务管理工作缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的层面，而没有真正有效地将财务分析工具利用起来。

2、投资决策难度高、开发风险大，房地产企业财务管理不规范，控制能力差

在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。此外，房地产开发的调整能力差，缺乏灵活变动性，进一步加大了投资决策的难度，使房地产行业投资面临着较大风险。资金管理跟不上，开发房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。这些都严重影响了房地产企业财务部门的控制能力。

3、房地产企业财务涉及面广、形式多样化

一般来说，房地产开发需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，开发活动涉及面广，因而反映出的财务关系也很复杂，而多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。

4、成本管理工作繁杂，责任大，而房地产企业财务对其重要性重视不足

在不同的房地产开发项目中，各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，这一特点决定了其与其他企业之间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任也更大。很多企业忽视了财务部门的成本管理优势，在房地产企业财务thldl.org.cn的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，致使整个房地产企业财务管理的成本核算无从做起。或者是只强调财务部门加强成本核算，而没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。

二、房地产企业财务风险的主要成因

(一)房地产企业财务风险

财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策。

(二)房地产企业财务风险的主要成因

1、房地产企业财务---开发项目质量管理欠缺

在项目建设中，涉及的部门较多，还有许多行业标准，这都加大了开发项目质量管理的难度与风险。项目的工程建设质量虽容易监控，但项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量。除此以外，由于房地产和政策性风险很容易凸显。因此，对房地产企业项目质量的管理成为使某个项目成功的基本前提。

2、房地产企业财务---负债金额巨大

房地产开发的特点决定了其筹资金额巨大，而虽然其也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本相当低，大量的开发资金都来源于借贷，而有些企业根本没有自有资本。近年来，我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。有些房地产企业为了使项目上马，在所谓高回报利益的驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险。

3、房地产企业财务---利率与市场变动

由于通货膨胀等的影响，一旦货款利率发生增长变化，必然增加公司的资金成本，从而

抵减了预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。

与此同时，房地产项目的市场定位往往也成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。

4、房地产企业财务---盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。一些企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是想尽办法向外借款，在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，但往往是使原有的风险进一步扩大化，一旦“链”中的一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。

三、房地产企业财务风险的控制措施

(一)房地产企业财务建立健全财务管理制度，规范财务行为

房地产企业财务管理人员要主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个开发经营全过程的财务管理制度，并在实践中注意根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

(二)房地产企业财务加强成本控制和项目开发管理

一般来说，房地产企业的成本包括开发成本及之后各个环节的成本，并且构成复杂，持续时间长。对成本的控制和监督可从这几个方面入手：第一，加强成本核算;第二，严格控制管理费用支出，并加强工程预算管理;第三，及时了解尽可能全面的信息，避免房地产上游行业的风险传导。

在项目开发管理方面，由于涉及许多行业标准，开发管理要求把这些知识要素综合起来，为实现项目目标，应用系统的观点理论和方法对开发项目进行的决策、计划、组织、控制和反馈进行协调管理活动。

(三)房地产企业财务加强房地产投资的资金管理

资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度，把资金用活。首先，在房地产企业的融资过程中，企业应选择多元化的融资渠道，将企业内部融资，与企业外部融资有效地结合起来;其次，在房地产开发过程中，企业还应加强资金的计划管理和调度，建立多元化的资金信息的反馈系统与资金报表制度;最后，企业还须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，积极稳妥地做好资金回收工作。

(四)房地产企业财务创新财务管理方法，提高财务控制能力

网络财务极大地拓展企业的财务管理能力，提高企业的财务管理质量，增强财务人员的工作效率和企业的竞争力。随着知识经济的发展，必须要搞好企业自身的财务管理，搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益。

(五)房地产企业财务定期检查与考核，适时进行财务分析与监督

企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率。而且要加强投资项目的风险分析和方法性研究。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。

(六)加强房地产企业财务人员素质的修养与提高

由于目前房地产企业财务人员素质偏低，严重影响了企业的经济效益。因此，加强其人员素质的培养成为企业加强财务管理工作的首要任务之一。房地产企业可以开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员可以较好地适应不断出现的新问题和新情况。更重要的是，除了业务水平之外，还应加强相关财务人员的道德素质修养。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

第二篇：房地产企业财务指标

国务院各有关部门、直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)：为综合反映施工、房地产开发企业财务状况，我们在结合施工、房地产开发企业特点的基础上，制定了《施工、房地产开发企业财务评价指标体系(试行)》，现印发给你们，从1996年起试行。请将试行过程中存在的问题函告我们，以便进一步完善。

附件：施工、房地产开发企业财务评价指标体系(试行)

1.资产负债率：用于衡量企业负债水平的情况。

负债总额

资产负债率=────×100%

资产总额

2.流动比率：用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。

流动资产

流动比率=────×100%

流动负债

速动比率：指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。

速动资产

速动比率=────×100%

流动负债

速动资产=流动资产-存货

3.应收帐款周转率：反映企业应收帐款的流动程度。

赊销收入净额

应收帐款周转率(房地产)=────────×100%

平均应收帐款余额

赊销收入净额=销售收入-现销收入-销售退回、折让、折扣

期初应收帐款+期末应收帐款

平均应收帐款余额=─────────────

2

360

应收帐款周转天数=───────

应收帐款周转率

应收工程款

应收工程款拖欠率(施工)=──────×100%

工程结算收入

4.存货周转率：衡量企业销售能力和存货是否过量。

工程成本或全部销售成本

存货周转率=───────────×100%

平均存货成本

期初存货+期末存货

平均存货成本=─────────

2

注：工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。

5.产值利润率：衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。

利润总额

产值利润率(施工)=─────×100%

企业总产值

6.销售利润率：衡量企业销售收入的收益水平。

利润总额

销售利润率(房地产)=────×100%

销售总额

7.工程结算收入利润率：衡量企业工程结算收入的收益水平。

利润总额

工程结算收入利润率(施工)=──────×100%

工程结算收入

8.资本收益率：衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。

净利润

资本收益率=────×100%

实收资本

9.资本保值增值率：反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。期末所有者权益总额-客观因素影响所有者权益增减额

资本保值=────────────────────────×100%增值率期初所有者权益总额

10.社会贡献率：反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。企业社会贡献总额

社会贡献率=────────×100%

平均资产总额

企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资(含奖金、津贴等工资性收入)、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。

期初资产总额+期末资产总额

平均资产总额=─────────────

2

11.社会积累率：衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。上交国家财政总额

社会积累率=────────×100%

企业社会贡献总额

上交国家财政总额=应交增值税+应交产品销售税金及附加+应交所得税+应交其他

税收。

上述所列财务评价指标，凡指标下列“施工”或“房地产”字样的，指适用于施工企业或适用于房地产开发企业;凡指标下未列“施工”或“房地产”字样的，适用于两个行业的企业。

第三篇：浅议房地产企业财务风险的防范与控制

【摘 要】对于房地产企业来说，如何更好地提升自身的财务管理水平，确保对于各类财务风险的有效应对和治理，这是影响房地产企业自身健康发展和一个关键的基础性保障。因此，房地产企业财务风险管理工作的重要性突显出来，企业应从自身发展实际出发，高度重视财务风险管理工作，才能够在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟。本文在总结当前房地产企业面临的财务风险基础上，分析其形成的主要原因，并根据风险的成因提出构建财务风险管控体系的具体对策。

【关键词】房地产企业;财务风险;原因;对策

对房地产企业来说，财务风险一直是企业本身经营发展中的一个重要风险类别之一，其对于企业自身的正常生产经营有直接影响。做好对于相关风险的控制和应对，可以有效确保企业自身的发展能力和生存能力。面对财务风险，房地产企业应该进行科学、客观地分析，并且提出具有可行性的对策。

一、房地产企业财务风险概述

内涵。房地产企业财务风险指的是，房地产企业运行过程中，各个需要使用资金的项目，由于受到外部市场经济环境和企业内部运作环境因素的影响，导致实际收入同预期收益之间产生了极大的偏差，从而导致企业面临一定经济损失。近年来，我国加大了现代化经济建设力度，房地产企业已经逐渐成为我国国民经济的重要支柱，房地产企业是否能够有效规避财务风险、创造更多的经济效益同国民经济的整体进步紧密相连。即使在部分情况下，我国的房地产市场呈现出繁荣发展的现状，但是企业经营中的财务风险是客观存在的。这同该行业发展投资和负债率高、资金周转缓慢等特点具有紧密的联系。与此同时，国家相?P部门为了推动国民经济的整体发展，近年来制定并落实了一系列专门针对房地产企业的相关调控措施，这在一定程度上增加了企业面临的财务风险。

二、房地产企业面临的财务风险

1.筹资风险

房地产企业平稳运营的关键就是资金，资金筹资的方式不同和资金的来源不同，都会对企业产生相应的风险。公司在筹集资金的过程中必须做到风险与成本之间相权衡。对收益和风险权衡之后才能使公司的资本结构得到优化。筹资风险可以分为以下几个风险：

(1)利率风险：是指由于金融资产的变动而导致的资本成本的变动。

(2)再融资风险：指企业再次融资的不确定性或者因为企业自身筹资结构的不合理带来的风险，主要体现为金融工具品种的变动以及融资方式的变动等带来的风险。

(3)财务杠杆风险：对企业筹资风险进行评价的一个指标是财务杠杆(负债/权益)，财务杠杆越大，股本收益率越大，与此同时面临的风险也就越大。

(4)汇率风险：简而言之就是汇率变动给企业对外业务活动造成的风险。

(5)房地产企业财务风险防范与控制。

2.投资风险

投资风险是指企业对一个项目投入资金之后，因为受市场需求，国家政策等的变化而影响到企业的预期收益的风险。房地产企业投资项目最为显著的几个特点就是投资规模巨大，开发周期长，变现能力在初期比较弱，除了这几个自身特点之外还会面临国家宏观调控政策的影响，容易受到国家投资、财税、市场需求变化的影响和制约。一般来说，企业所投资的项目规模越大，那么所面临的的管理风险，销售风险，运营风险就越大。较大的投资项目往往需要一年或者十几年的时间来计划和实施，投资数额巨大、时间跨度长导致未来报酬极大地不确定性，因此存在较大风险和不确定性。

3.经营风险

经营风险是指在企业的生产经营的各个环节中，企业的资金运动受供、产、销等环节不确定因素的影响，导致的资金运动迟缓，运营困难，企业价值下降的风险。房地产企业的经营风险主要体现在企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和调整。中国房地产市场经历了快40年的发展，现在的市场已经进入到供大于求的状态，企业间的竞争不断加剧，行业升级加快。市场不断变化就要求企业必须提升自己相应的经营能力，如果一再的墨守成规，没有好好的风险市场行情的变化，建造出符合大众预期状态的建筑物，设计品质更高，质量更好的房地产产品，采用过时的产业模式和营销模式，不提高企业的运营效率，有效亚索成本，那么企业将面临客户流失，市场萎缩，经营资金枯竭的风险。此外还有因为企业间大量互保而导致的保证风险，由于货币市场波动带来的利率风险和资本流动风险，国家财税体制改革引起的纳税风险，以及不能做到对投资人承诺过的利润分配风险。

三、房地产企业财务风险的成因

1.房地产企业普遍缺乏财务风险的防范意识，仍然以粗放型管理为主

财务风险的客观存在性决定了其难以消除，因此企业只能通过采取措施来加以管控降低。但是在实践中，很多房地产企业的管理层对于企业资金的管理仍然是粗放型的，没有设立专门的财务风险管控部门和人员，同时也没有建立自上而下完整的财务风险识别管控体系和制度来对企业的财务风险进行有效监测，这样就在企业内部形成一种缺乏风险意识的管理环境，使得房地产企业的财务风险较高。

2.没有建立合理的资金筹集结构

合理的资金筹集结构既能降低企业的资金使用成本，同时也能合理减少企业偿债能力等财务风险的发生，从房地产企业面临的风险分析可以发现，房地产企业的资金筹集结构存在问题，即负债整体规模过大和短期债务在整体负债规模中占比较高：一方面是由于房地产企业属于资金密集型行业，因此充足的资金是其正常经营发展的关键，但是在实践中有很多企业对于负债规模缺乏整体的认识，负债率明显偏高，这既造成资金使用成本高，又给企业后期带来了较高的财务风险;另一方面是负债中短期负债占比较高，更加剧了企业的短期偿债的风险。

四、现阶段加强我国房地产企业财务风险管理的措施

1.筹资方面

针对房地产企业筹资过程中面临的财务风险，企业应从资本结构优化以及适度负债的角度出发来展开财务风险管理工作?。单一的融资渠道是我国房地产企业运行过程中筹资的主要特点，通常以银行贷款的方式为主，因此拥有极高的资产负债率。近年来，我国在积极进行现代化经济建设的过程中，深入落实了一系列宏观调控措施，其中包括调整贷款利率等措施，这更加剧了房地产企业在筹资方面的难度，导致企业运行中面临极大的财务风险。在这种情况下，企业应从自身发展实际需求出发，有针对性的拓宽融资渠道，促进权益性融资比例的增加，在综合应用公司委托、信托融资、合作开发等融资模式的基础上，降低债务融资比例，促使自身的资本结构得以改善，最终有效规避财务风险。

2.投资方面

实施多元化经营、实现投资结构优化是房地产企业提升财务风险管理水平的关键途径之一。投资风险高是房地产企业运行过程中的主要特点，因此，房地产企业经营者在制定投资决策的过程中，必须首先详细、全面、精确的分析投资对象，对投资项目的可行性进行科学研究，确保投资价值。同时，房地产企业在展开投资的过程中，不要局限于一种房产或一个区域，而是应当通过跨区域房产投资的方式，对写字楼、商业楼等多种建筑进行投资，实现投资结构的优化，将企业运行过程中的财务风险进行分散。

3.资金运营方面

房地产企业在运行过程中，必须加大日常资金管理力度，促进资金利用率的提升，能够更加有效的规避财务风险。回收期长、开发时间长等是房地产的投资的主要特点，这就导致房地产企业在运行过程中，大量资金会处于长期被占用的状态，形成了较低的资金周转率。因此企业应加大资金运行管理力度，将财务风险发生的概率降到最低。一方面，企业应合理安排日常资金的支出。对企业运行各个环节需要使用的资金进行全面统计，通过合理调整提升资金周转效率;另一方面，准确评估房地产企业顾客的信用情况，只有在保证良好信用的基础上才能够进行赊销，高效展开应收账款管理工作，将坏账发生的概率降到最低，积极主动的回收应收账款。最后，房地产企业运行过程中，应对意外损失准备金进行建立，为企业更加有效的规避各种财务风险，提升财务风险管理水平、实现可持续发展奠定良好基础。

参考文献：

[1]周霞，陈光明.后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析[J].会计之友，2016，(1).

[2]赵静.楼市调控政策下中小房地产企业财务风险研究[J].中小企业管理与科技，2015，(29).

第四篇：房地产企业财务报表解析

房地产企业与其他企业相比,具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点,其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大,因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。

房地产企业财务报表的局限表现在：

1.大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企业偿债能力的判断。 2.开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者对企业真实资产总量的判断。

3.期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。

房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力，这样势必影响企业经营情况的客观反映。

一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析

1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收帐款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否存在货币资金已支出未入帐的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入帐的情况。应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款明细帐相核对，是否存在资金转出不入帐，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达帐项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记帐帐面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在帐外经营的情况。

2、应收帐款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收帐款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收帐款进行明细分析，如期末应收帐款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收帐款科目，而不放在预收帐款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否逃避预交企业所得税。

3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借，计入其它应收款，不按关联企业之间按独立企业之间的业务往来计提利息收入。

4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定阶段才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的，存货金额应当与预收帐款金额在保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收帐款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。

这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本;如果期末存货金额远大于预收帐款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收帐款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。

5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产帐面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个地方开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但对照2006年31号文件规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来 说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而明细帐上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入帐，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。另外如固定资产中有房屋，也应当认真分析是否是将开发产品转为经营性资产，其产权关系是否真正属于房地产公司。

6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入帐内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其合同的真假，对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，对超过注册资本50%以上关联方借款利息应不允许税前列支。

7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：

一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业向关联企业的借款是否超过企业注册资金的50%，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。

二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。

三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳33%的企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付税金，让建筑公司多开具建筑业发票金额入帐，由于业务虚假，相关应付款永远是应付未付。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。

8、预收帐款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收帐款明细帐以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收帐款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。

具体方法是将资产负债表预收帐款科目本期增加额乘以预计毛利率后的金额，与企业申报表中预收帐款纳税调增金额减去预收帐款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。

9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否符合交纳企业所得税的条件。

二、从损益表入手，对房地产企业税收解析。

1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式、与购房户的购销合同的内容等进行认真分析。

2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。

3、主营业务税金及附加分析。此科目与主营业务收入和预收帐款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收帐款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。

4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据掌握行业利润参考值，并结合同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断所评估企业的毛利率是否合理?

5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额的支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用，并于正式销售收入确认后配比进入当期费用列支。对于财务费用，要着重分析利息支出的合理性，要注意开发产品完工前发生的利息费用只能进入开发成本，而不能作为期间费用全额于当期列支。因而要结合开发产品完工确认的时间，通过分析利息列支的情况分析判断是否按税法规定列支。

6、营业外收入分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处臵收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。

第五篇：小企业房地产企业财务管理制度

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第一章 资金审批制度

1、总则

⑴ 所有款项的支付，须经公司主管领导批准。如果主管领导不在公司，应以电话或传真的方式与其联系，确认是否批准款项的支付，事后请其在支出单上补签意见;

⑵ 财务专用章、公司法人章及支票必须分开保管，公司法人章由办公室主任负责保管，财务专用章和支票由出纳负责保管。办公室主任或出纳不在单位期间，印章应由法定代表人指定的专人保管。印章代管须办理交接手续，代管人员必须对印章的使用情况进行登记;

⑶ 财务部原则上不得将已加盖财务专用章及公司法人章的支票预留在公司，如因工作需要，需先填好限额，并经公司主管领导批准;

⑷ 开具的支票须写明经批准同意的收款人全称，收取的发票须与收款相符。如收款人因特殊情况需要公司予以配合支付给第三者，必须有收款人的书面通知并经公司主管领导批准;

⑸ 往来款项的冲转(指非正常经营业务)，须公司主管领导批准;

⑹ 非正常经营业务调出资金须经过公司主管领导批准;

⑺ 用以支付各种款项的原始凭证必须保存原件，复印件不得作为原始凭证。如遇特殊情况须经公司主管领导批准。

2、施工工程用款审批制度施工工程用款由公司主管领导批准支付。其程序，按以下“施工工程用款支付审批工作流程”执行。施工工程用款支付批工作流程

3、行政费用支出管理制度

⑴ 公司管理人员的费用报销，须经公司主管领导批准后财务方可报支;

⑵ 涉及应酬等非正常费用，须公司主管领导批准。

3、公司差旅费开支制度

⑴ 公司员工到本市范围以外地区执行公务可享受差旅费补贴;

⑵ 公司职员出差根据需要，由部门经理决定选用交通工具;

⑶ 公司职员出差期间，住宿费用及补贴按以下规定执行： ① 房租标准： A、部门经理以上职员，房租标准为120元/日; B、一般职员，房租标准为100元/--------------------------精品

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日。② 伙食补贴、市内交通补贴标准伙食补贴每人20元/日;市内交通费每人6元/日。

⑷、实际报销金额超出公司的补贴标准，需由部门经理或带队经理说明原因，报经公司主管领导审批后支付。

4、车辆维修费及汽油费管理制度

⑴ 公司车辆维修保养由办公室统一管理，应指定维修点，维修费用一般采取银行转帐的方式结算;

⑵ 车辆的易损备品备件由办公室统一安排采购，以支票支付。需用时应办理领用手续，并由办公室建帐予以核销使用;

⑶ 公司汽油票由办公室统一保管并设帐登记使用。

5、办公费用、会议费用及其他费用管理制度

⑴ 公司办公用具由办公室统一采购、管理;

⑵ 办公室设立帐册登记公司办公用品的采购、使用情况;

⑶ 办公室财产台帐为财务部附设帐册;

⑷ 办公室应对各部门领用的办公用品情况进行造册、登记、定期通报;

⑸ 公司各部门因工作需要，需邀请有关单位人员召开会议的，应由部门经理提出建议，报总经理批准，其会务工作由办公室统一安排;

⑹ 有关工资、奖金、福利费等各项津贴的发放标准由公司人事劳资管理部门制定，经总经理批准后报财务部备案。

6、行政费用报销制度

⑴ 公司行政费用现金支出范围为：向职工支付工资、奖金、津贴、差旅费，向个人支付的其他款项及不够支票起点100元的零星开支;

⑵ 公司职员报销行政费用应填写报销单，由经办人员填写，公司主管领导签字认可后报送财务部按照本制度有关规定进行审核，并按本章第1条的规定进行审批支付;

⑶ 应酬、礼品费用支出实行一票一单、事前申报制，批准后方可实施; --------------------------精品

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⑷ 凡未具备报销条件(如没有对方单位的收款凭证)，需领用支票或现金者必须填写借款单。借款单留财务存底，待借款还回时财务开冲帐收据给经办人;

⑸ 支票领用单、借款单必须由经办人填写，公司主管领导签字，财务审核后，由财务部直接支付;

⑹ 银行支票如发生丢失，有关责任人应及时向财务部和开户银行报告。如系空白支票所造成的损失，丢失人员负有赔偿责任;

⑺ 其他有关费用及成本支出的程序以公司规定为准。 第二章 工程成本管理制度

1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。

2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核、工程招投标文件的编制、工程决算的审定。

3、工程部还负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备、材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。

4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作。

⑴ 参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划;

⑵ 负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。

5、工程中间结算程序。

⑴ 施工单位于每月25日之前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸、施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在5日内送财务部会签;

⑵ 财务部根据有关文件资料、施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。

6、工程决算程序。

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⑴ 施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签;

⑵ 财务部根据各种经济签证、合同以及经审定的工程决算数和材料结算数，扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案，报公司主管领导批准;

⑶ 大工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、设计部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照上述本制度规定的职责范围联合进行专项工程决算;

⑷ 房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。 第三章 财产管理制度

1、公司财产的范围

⑴ 公司财产包括固定资产和低值易耗品;

⑵ 凡公司购入或自制的机器设备、动力设备、运输设备、工具仪器、管理用具、房屋建筑物等，同时具备单项价值在2000元以上和耐用年限在一年以上的列为固定资产;

⑶ 凡单项价值在2000元以下或价值在2000元以上但耐用年限不足一年的用品用具均属低值易耗品。

2、公司财务部负责公司所有财产的会计核算

⑴ 公司本部使用的所有固定资产及公司所有办公用品用具由办公室归口管理;

⑵ 公司各施工工地使用机器设备、动力设备、工具仪器等由工程部归口管理;

⑶ 办公室和工程部应指定专人负责公司财产的业务核算，应设立台帐，登记公司财产的购入、使用及库存情况，负责组织公司财产的保管、维修并制定相应的措施、办法。

3、财产的购置与调拨

⑴ 办公室根据公司发展需要编制财产采购计划及进行市场询价工作，经财务部会签，报公司主管领导批准后方可采购; --------------------------精品

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⑵ 财产购回后，应填写财产收入验收单。财产收入验收单一式两联，财务部凭财产收入验收单、财物发票及采购计划办理报销手续。财产归口管理部门凭验收单登记台帐;

⑶ 各部门需领用固定资产时，应填写领用单，领用单需经部门经理同意，报办公室审批，公司主管领导批准;

⑷ 固定资产的领用单由使用部门开具，领用单一式三联。一联由领用部门存查，一联送财产归口管理部门作为财产发出凭据，一联由财产归口管理部门定期汇总后向财务部报帐;

⑸ 财产在公司内部之间转移使用应办理移交手续，移交手续由财产归口管理部门办理，送财务部备案。

4、财产的清查、盘点

⑴ 公司财产归口管理部门应定期进行财产清查盘点工作，年终必须进行一次全面的盘点清查;

⑵ 各部门的年终财产盘点必须有财务人员参加;

⑶ 财产盘点清查后发现盘盈、盘亏和毁损的，均应填报损益报告表，书面说明亏、损原因。对因个人失职造成财产损失的，必须追究主管人员和经办人员的责任;

⑷ 凡已达到自然报废条件的固定资产，财产归口管理部门应会同财务部组织评估，评估情况上报公司主管领导，由公司主管领导决定处理意见;

⑸ 凡尚未达到自然报废条件，但已不能正常使用的固定资产，使用部门应查明原因，如实上报;属个人责任事故的应由有关责任人员负责赔偿损失;属自然灾害或其他不可抗力原因造成损失的，应上报总经理，决定处理意见

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