房地产企业风险管理研究

2022-09-15

1 引言

我国房地产业发展面临着土地价格一直保持上涨的趋势, 开发商只要获取土地, 甚至囤地多年未进行开发再行转让获取土地增值收益, 使得房地产企业的风险得到了掩饰。

受到利益的驱使, 房地产企业在项目开发过程中逐渐暴露出不同程度的风险。第一, 各房地产开发企业大量囤地、地王的层出不穷增加了房地产市场的投资风险;第二, 房地产行业的暴利导致不同行业大量进行房地产投资、出现了不同程度的投资盲目性, 逐步形成房地产投资战略风险;第三, 在国家为抑制房地产价格, 落实国家“房子是用来住的, 不是用来炒的”的基本政策论调, 给房地产企业未来发展带来诸多不确定性政策风险。在内外环境均不利的市场情形下, 房地产企业需认真做好风险管理。

风险管理对整个房地产项目的开发具有十分重要的意义。本文通过对房地产企业的风险管理措施促使房地产企业提高对风险管理的认识, 在房地产项目开发过程中提高风险管理水平。

2 房地产企业风险管理概述

2.1 房地产企业风险及其分类

房地产企业风险是指影响房地产企业实现战略目标的各种因素和事项。在房地产企业市场竞争环境中, 受到各种事件的影响, 这些事件对经营目标的事项均有积极或消极的影响。在房地产企业经营过程中, 需要拥有战略决策、开发经营、资金财务、内部控制等目标, 而且这些目标的制定和实施需要依据房地产企业特殊的经营阶段进行分类管理。

2.2 房地产企业风险管理的构成要素

房地产企业因其自身经营的独特性, 其风险管理的构成要素主要由内部环境、经营目标设定、风险事件识别、风险评估、风险应对、风险控制活动、信息与沟通、监控评价等。

2.3 房地产企业风险管理的目标及特征

房地产企业风险管理目标在于落实风险管理责任、加强对重大风险因素的识别、评估, 提供对经营层决策有价值的信息。从风险管理目标实现的角度, 可提升企业核心竞争力、提高企业资源配置的有效性和效率、提高企业对外报告的可靠性, 提升企业价值;从给企业带来盈利的角度, 可使企业抓住发展机遇, 避免风险带来的经营损失, 提高企业运转效率。

2.4 房地产企业风险管理的基本原则

房地产企业在进行全面的风险管理过程中应遵循以下原则, 使其更加有效、高效, 即匹配性、融合性、综合性、动态性、及时性、有效性。

3 房地产企业风险管理方法

3.1 企业管理目标的设定

房地产企业在其经营管理过程中, 需设定合理的经营目标才能保证企业成功经营。而这些目标是企业日常经营管理过程中信息收集、事件识别、风险评估的前提和基础。房地产企业应当通过制定程序制度使经营目标与企业的愿景相协调, 并且确保这些所企业所制定的经营目标与其面临的风险符合企业愿意承受的风险水平。房地产企业一般将承受的风险水平分为:重要风险、一般风险以及轻度风险。由于各房地产企业的业务模式、承受风险水平能力、对风险水平的偏好等不同。各风险因素可以自行选择风险程度、风险因素的组合。

3.2 房地产企业按风险水平进行风险识别、评估

风险识别可借助风险目录等工具, 结合实际情况采取不同的方法开展工作, 如财务报表分析、内控评价、现场调研、管理层访谈等方法。各职能部门应在识别本单位工作目标、工作计划的基础上, 认真梳理各条线业务流程, 对可能影响目标或计划实现的潜在风险性质进行鉴别。

3.3 房地产企业按风险水平进行风险应对

(1) 重要风险应对的措施。 (1) 资金风险的应对措施。一是获取银行房地产开发贷款是房地产项目首要开发资金来源。二是利用预售房款资金支付开发建设费用。三是如果通过以上两种方式仍然不能满足项目的资金需求, 就可以通过施工方垫资、信托、基金、民间借贷的方式, 这种筹资方式资金到位迅速, 但是资金成本较高。 (2) 施工风险的应对措施。施工风险最大的影响因素是项目工期, 需要房地产项目现场施工管理人员配合制总包合同中的相关条款, 约定工期拖延导致的后果使工期保证措施切实做好, 从而降低施工风险的发生。 (3) 政治风险的应对措施。该类型风险主要发生在房地产企业对外投资业务中, 无论企业采取何种交易模式, 交易对手实际控制人的政治风险是首先考量因素, 往往因实际控制人出现政治风险导致项目转让或停止开发。 (4) 政策风险的应对措施。房地产企业面临的政策风险主要是国家出台的一系列针对房地产调控政策的不连续性和不确定性。而且基本上处于完全不对等的位置上。政策是强势的, 掌握着企业的生杀大权;而企业又是弱势的, 甚至是集体失语的。房地产企业应当建立健全政策收集、政策研究制度, 做到事前预警、事后纠错机制。

(2) 一般风险的应对措施。 (1) 市场风险的应对措施。加强宏观经济政策和属地房地产政策研究, 趋利避害的调整开发节奏和营销方案。 (2) 成本风险的应对措施。首先选择一个最科学合理的项目设计方案, 其次对项目开发建设实施全程的成本监控, 以降低成本风险发生的概率以及带来的利润的损失。 (3) 环境风险的应对措施。环境风险主要是在施工、营销过程中出现的各类影响项目开发的外部因素, 房地产企业应做好风险防范预案, 降低意外事件发生时带来的损失及不利影响。 (4) 财税风险的应对措施。发挥财务部门在房地产项目开发全流程介入的职能, 诸如交易方选择、尽职调查、方案设计、投资条件落实、项目开发等相关工作是非常重要而且必要的, 在此过程中需重点进行纳税筹划、财务安排等工作。

(3) 轻度风险的应对措施。房地产企业面临的轻度风险主要由物业管理风险、审批风险、内部风险、舆情风险、道德风险所构成, 而往往此类风险是企业可控风险, 房地产企业应加强内控体系建设化解此类风险。