房地产企业风险导向内部审计研究

2023-01-31

风险导向内部审计, 是以企业风险评估为起点, 通过对企业各业务领域的风险进行识别与评估, 根据风险评估的结果确定审计计划, 将有限的审计资源应用于高风险的经营管理领域, 进而提高审计工作质量和效率的一种方法。风险导向审计采用目标-风险-控制的工作方式, 结合企业目标对企业整体和业务领域的管理、监督和评价, 提出管理建议和改进措施, 帮助企业增加价值。

一、房地产企业存在的主要风险

(一) 国家政策风险

党的十九大以来, 国家加大了对房地产市场的调控, 各地陆续出台了房地产调控政策。例如个别省市出现了限购、限贷、限价、摇号政策;调整了住房和用地供应结构, 国家增加了租赁住房、共有产权住房的供应;加强了个人住房贷款的管控, 强化对贷款人还贷能力的审查, 严格管控消费贷、经营贷用于购房加杠杆行为等。这些政策都表明了政府对高房价调控的决心。房地产调控政策对房地产企业销售、土地成本、资金成本势必产生较大影响, 也是房地产企业必须直面的风险因素。

(二) 资金风险

房地产企业开发项目一般周期长、工程造价高, 需要大额资金的支持。有些房地产企业同时运作数个开发项目, 企业融资需求较大。房地产土地开发、房地产建造、房地产销售全过程都需要信贷资金参与。房地产企业的资金运作流程一般是:融资-开发销售-还款-再融资-再开发销售-再还款。资金风险主要表现为:企业融资方式没有经过科学的论证和分析, 融资成本高, 给企业造成较大资金压力;因房地产销售回款不理想, 若不能按期归还银行贷款, 造成资金链断裂的风险。

(三) 内部管控风险

一方面, 市场环境瞬息万变, 房地产企业面临着政策风险、开发时机风险、区域环境风险、法律风险等外部风险, 企业管理层在作出战略决策时, 应对企业面临的风险进行充分评估, 提高风险管控能力;另一方面, 房地产开发销售过程中也会产生内部风险, 如项目施工风险、项目质量风险、销售风险、项目投资风险等, 房地产开发企业只有做好风险识别与应对, 才能在市场中立于不败之地。

二、房地产企业实行风险导向审计的必要性

(一) 有利于房地产企业加强管理, 提高风险防控能力

房地产企业要适应市场环境变化, 提高自身竞争力, 就必须提高风险防控能力。风险导向审计可以帮助企业有效识别经营过程中各业务环节面临的各种风险, 及时发现和解决问题, 帮助企业提高对风险的适应及调整能力, 促进企业稳健、快速的发展。风险导向审计的实施促进了内控体系的建设, 如科学设置业务流程、合理划分职责权限、建立健全管理制度等, 一定程度上促进了资产管理质量和财务信息质量的提高。

(二) 有利于降低审计风险, 提高审计效率和质量

目前, 房地产企业内部审计较多是以财务软件为基础账项基础审计, 主要存在审计人员配备不足, 审计技术手段落后, 审计范围狭窄等问题, 无法为企业管理决策提供有价值的信息。房地产企业内部审计迫切需要寻求科学、有效的审计方式提高审计质量和效率。风险导向审计通过采取科学的方法对企业风险进行识别和评估, 将审计的着力点和落脚点放在管理层关注的重要风险领域, 有针对地提出管理建议, 规避了审计风险, 提高了审计效率, 也缓解了审计资源短缺和审计质量高要求的矛盾。

(三) 有利于提高内部审计在组织的地位。

房地产企业积极推行风险导向审计方法, 通过准确锁定风险并合理分配审计资源, 有利于提高企业的风险管理水平, 把自身变成企业价值链和公司治理中不可替代的部分, 提高管理者对内部审计的认同度, 有利于提高内部审计在企业中的地位, 拓展其职业发展空间。

三、房地产企业风险导向内部审计实施的前提

(一) 构建风险管理框架

房地产企业可在借鉴德勤、毕马威等咨询公司风险模型的基础上, 结合房地产公司的业务特点建立适合自己的风险管理框架, 用以指导风险管理工作的开展。在风险管理框架的基础上, 结合企业的战略规划和经营管理目标, 制定房地产企业的风险管理目标、风险管理程序和方法等。通过对企业战略目标的分解落实, 对各业务领域的核心目标和关键风险领域进行确认, 结合管理层对重要风险领域的认定和前期审计成果, 落实审计计划, 合理分配审计资源。

(二) 建立风险管理体系

1. 做好企业风险信息库的建设。

风险信息库建设是开展风险导向审计的前提, 可按集团、分子公司、部门、开发项目等建立分类风险信息库。风险信息库的建设可通过以下途径:一是结合行业和标杆企业风险管理数据;二是整合内部审计、外部审计、监事会、纪检监察、法务部等报告, 将报告反映的风险因素进行录入;三是通过科学设置风险调查问卷, 对企业关键业务领域的风险进行调查, 根据风险调查的结果对风险进行排序;四是各业务单位对自身存在的风险进行自查和分析, 建立风险管理台账, 明确风险点、风险应对措施、责任人等。

2. 建立风险评价体系, 做好风险识别、评估和分析。

一是要成立风险管理小组, 充分吸收各业务专业人员, 提高风险管理能力;二是正确识别企业面临的各类风险。常用的风险识别方法有:调查问卷法、访问座谈法、资料检查法、分析性复核法等, 以上四种方法组合使用更利于识别风险;三是对识别的风险进行风险评估。实务中可参照同行业或标杆企业的量化指标建立风险评估的量化标准。例如工程管理的主要目标是提高工程进度节点的控制, 降低质量通病和质量投诉比率等, 可以设置工程重大节点计划实现率、联合交房验收成功率等量化指标。四是根据风险评估的结果对需管控的风险进行审计分析。风险分析应注意分析的深度, 关注风险产生的深层次原因, 并结合风险点与国家政策、市场环境的关联关系, 风险点与企业战略、内控体系的关联关系, 充分估计风险发生的可能性、损失程度、涉及面等, 并考虑避免风险发生的有效途径和措施等。

四、房地产开发项目风险导向审计的具体实施

(一) 做好审前调查, 明确审计计划与重点

结合公司已建立的风险数据库和公司年度战略与目标, 制定出需要重点评估的企业风险点, 优先纳入审计计划。如房地产企业可考虑风险评估的结果, 综合考虑开发项目的投资额、管理情况、风险程度等, 对于管理问题突出、内部控制薄弱、单个项目经济效益对企业整体影响较大的开发项目, 应当优先列入年度审计计划。

(二) 开展以风险为导向的房地产开发项目审计

1. 识别和评估开发项目各阶段的风险

房地产开发项目要经历立项、设计、预算编制、招标、合同签订、项目建设、竣工验收、结算办理、建成交付等阶段, 内部审计应梳理各阶段存在的潜在风险点, 并对风险进行排序。如设计阶段, 存在设计方案是否经济性和可行性的风险等;招标阶段存在招标程序合规性的风险、邀标对象选择的风险等;合同阶段存在签证变更及索赔确定的风险、材料供应商和分包商选择的风险等;项目建设阶段存在隐蔽工程量确认的风险、业务部门与施工方确认的风险等;竣工验收阶段存在工程量复核的风险、工程质量的风险等。

2. 确定风险测试结果制定审计方案

通过对识别的风险进行测试, 结合企业的整体战略和风险偏好, 确定风险的可接受水平。实务中, 可结合企业的控制环境、以往审计暴露的管理缺陷、审计的频率、审计事项的重要程度、业务复杂度等设置“风险计量分值表”, 可设置标准分和权重系数, 计算得出风险分值。根据风险得分, 明确具体审计工作重点, 合理配置审计资源, 有针对制定审计方案, 实施现场审计。

3. 以风险为导向撰写开发项目审计报告

审计报告应强调对风险的管理和控制, 结合风险分析结果, 从完善开发项目管理、降低企业风险方面提出审计意见和建议, 提升审计效果;审计建议应注重前瞻性和可用性, 侧重宏观层面, 以原则性建议为主。同时, 对已完成的审计项目, 监督后续进展, 是否按审计报告完善内部控制和风险管理, 有无效果;对于后续发现前期提出的审计建议存在不科学、适应性不强的情况, 应及时反馈给被审计单位, 提高审计成效, 降低审计风险。

风险导向内部审计的实施是一项系统性的工程, 房地产企业一方面应健全内部审计组织建设, 做好风险管理专业人才的培养, 不断提高审计信息化技术水平。另一方面, 应建立健全房地产企业内部控制体系, 如建立科学的地产项目管控流程, 加强对开发项目的动态监控, 完善开发项目预算控制和资金管理等。

摘要：风险导向审计是实现内部审计职能的重要途径, 房地产企业引入风险导向审计可以将审计目标与企业目标结合, 同时缓解审计资源与审计使命的矛盾。本文分析了房地产企业面临的主要风险和实施风险导向审计的必要性, 探讨了风险导向审计实施的前提条件, 并对房地产开发项目如何实施风险导向审计提出了建议。

关键词：房地产,风险导向,内部审计