房地产开发企业财务问题论文

【摘要】在今年的政府工作报告中，国家总理李克强指出，要力争全面实现“营改增”。按照国家财政部工作安排，今年建筑业、房地产业、金融业、生活服务业将纳入“营改增”范围。下面是小编精心推荐的《房地产开发企业财务问题论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

房地产开发企业财务问题论文 篇1：

房地产开发企业的财务风险防范措施分析

摘要：随着我国经济的不断发展以及人们生活水平的不断提高，进而很好的促进了我国房地产行业的不断发展。然而在现阶段，虽然我国的房地产行业取得了长足的发展，但是由于受到一些其他方面原因的影响，进而使房地产的开发企业实际的财务结果和企业自身的预期财务结果之间存在着一定程度的偏离，这样也就导致了企业可能会造成很大程度的损失。因此在房地产企业中必须要对其存在着的财务问题进行不断的总结完善，从而使其能够更加的适合房地产企业发展的脚步。本文主要是对房地产企业的财务管理的问题进行分析，进而提出了以下方面的内容。

关键词：房地产；开发企业；财务风险；分析

引言：目前我国的房地产开发企业随着是其发展相对来说比较稳定，但是因为房价的上涨比较快，我国所出台了的有关政策对于房地产价格进了宏观的调整。进而导致很多的房地产企业不敌相关政策制约以及社会的变化，进而使其推出了市场的竞争舞台当中。所以要想能够使房地产企业能够顺利的去运行下去，必须要房地产企业能够重视企业的财务风险防范问题。并且要通过有效的措施来对财务的风险进行防范，这样才能够尽量的减少房地产开发企业的金融损失，同时也能够更好的保证企业顺利健康的运行下去。

1.目前我国房地产开发企业财务发展过程中存在的问题

1.1房地产开发企业财务管理的体制有待完善

建立起一套完善的管理体制能够更好的提高房地产开发企业的经营活动水平，同时也能够对房地产开发企业的工作人员行为进行更好的规范以及对房地产开发企业工作人员的工作效率进行有效的提高。一个建立健全的财务管理体系能够在一定程度上保证房地产开发企业是否顺利发展的保障。根据目前我国房地产开发企业财务管理体系来看，在房地产开发企业内部缺乏着一套完善的管理体系，并且房地产开发企业当中财务管理的工作比较松散，同时房地产开发企业的财务工作人员在对管理工作进行执行的过程中也会受到房地产开发企业领导的主要影响，进而十分容易导致房地产开发企业的财务信息存在着不真实的现象发生，并且也将会对投资人员以及债权人带来十分不利的影响，与此同时也十分不利于房地产开发企业的可持续发展，最终将会为房地产开发企业的经营发展埋下严重的隐患。

1.2有关法律对房地产开发企业财务工作的监督存在不足

在我国，关于财务方面的法律法规能够有效的规范我国房地产开发企业中的经营活动和财务收支情况进行有效的分析、监督等作用，并且也能够对保证我国房地产开发企业财务工作得到顺利的开展有着一定的影响，对促进房地产开发企业自身能够健康发展具有着十分重要的作用。但是根据目前我国财务方面的法律执行情况来看，其法律法规的发展存在着严重的滞后，并且对我国房地产开发企业财务工作带来了严重的影响，在传统的财务法律法规当中，已经对现代化的房地产开發企业财务所面临的问题进行解决。我国当前的会计人员在具体责权方面的规范内容还并不是很健全，并且有关法律法规上面的内容并不是很完善。因此，如果想通过完善的法律法规来对房地产开发企业财务的工作进行有效的监督的话，必须要对有关会计法当中的内容进行不断的完善，同时也要对财务执法的力度进行不断的加强。

1.3从事财务的工作人员素质水平不高

在最近的几年来，随着我国高等教育的不断发展，以及我国对高校自主招生制度的放宽，在一定程度上导致每个学校所招收的学生素质存在着不同，再加上目前我国大学具有着比较宽松的教学环境，进而导致一部分学生对于专业知识没有引起足够的重视，其学生学习的目标存在着不明确，不能够将自己所学习的专业知识进行完全的掌握。然而在房地产开发企业内部资质比较老的财务人员，其知识水平比较陈旧，没有办法能够满足当代房地产开发企业财务管理工作发展的形式，进而导致房地产开发企业的财务工作的整体水平受到影响，因此必须要对房地产开发企业财务工作人员准入机制进行加强建设。

2.我国房地产开发企业财务管理发展的对策

由于我国经济的飞速发展，房地产开发企业所面临的竞争越来越激烈，房地产开发企业开始追其经济利益的最大化成为一种必然趋势，但是有部分房地产开发企业财务水平跟不上时代的发展的步伐，这就在一定程度导致我国房地产开发企业财务工作存在着问题，对房地产开发企业的发展产生严重的影响，所以提出一些解决措施，提高房地产开发企业的财务发展和管理。

2.1对财务制度化的建设进行加强

所谓的管理财务主要是会计学和当代管理学进行有效的结合，进而形成财务管理这门学科，其主要是用来对房地产开发企业内部管理加强以及对房地产开发企业的经济效益进行提高的一种手段，同时财务管理能够对经营过程进行规划以及控制。财务管理在当代社会的发展、经济预测的加强以及财务管理水平的高低有着直接的关系。目前，根据我国现阶段的经济发展形势进而综合我国行业的特点，并且对其进行分析，制定出具有着指导性的管理制度，以此来保证我国财务的有效性运行。然而，必须要通过对财务制度化的建设进行加强，才能够更加完善的对财务的管理体制中所存在的问题进行有效的解决，同时也能够进一步的对会计管理体制所解决管理制度不健全过程中存在的失真问题进行完善。

2.2要对落实财务人员的管理制度进行不断的完善

财务人员的管理制定相对来说还不够完善，并且也没有得到有效的落实，那么将会对财务的发展起到一定的影响。例如会计的造假事件，它的产生以及是否得到了落实是和财务人员的管理制度有着直接的关系，从财务人员产生造假的想法一直到实施，财务人员在其中起到了关键性的作用。所以，必须要从整体上对财务人员的素质进行提高，并且要严格的落实财务人员的管理制度及加强执法力度，从社会的根本方面去杜绝由于执法不严所导致出现的一些违法现象。在财务人员的管理制度中，其中包括了含有财务职业资格考试、财务专业技术的资格考试以及会计职业道德教育等有关内容。因此，必须要对这些内容的力度进行加强，以此来抵制因为执法力度的不足所出现的一系列问题。

2.3对财务人员地位以及综合素质进行提高

对财务真正作用进行有效的发挥，只有这样才能够对财务人员的合法权益进行有效的保障，对财务地位进行不断地提高。同时，需要通过各种不同的途径对财务人员职业道德以及业务能力进行加强，对职业道德课程进行合理的设置。但是在财务人员业务能力提高的过程中，应该结合我国市场经济在发展过程中的方向，不仅要结合财务理论知识，还要对会计法规制度进行结合，应该用多种方法对会计人员素质的提高进行落实。

结束语：根据上述内容可以知道，我国在房地产开发的企业中其财务问题一直普遍的存在，因此必须要对其进行加强管理，同时对于一些不规范的行为要严格的组织。然而对于这些问题的出现也加重了房地产企业的财务风险，因此通过合理有效的方式来对其进行解决，能够有效的减少风险的出现，同时也能够避免风险的扩大，从而使房地产开发企业能够得到顺利的发展下去。

参考文献：

[1]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨工程大学，2012. 12（24）：112-115

[2]史伟敏.房地产开发企业的财务风险防范措施研究[J].财经界（学术版），2015，12（24）：100-105

[3]陈国建.试论房地产开发企业财务风险及防范举措[J].中国乡镇企业会计，2014，12（24）：152-159

[4]王新华.宏观调控下房地产开发企业财务风险管理研究[J].中国总会计师，2010，12（24）：136-138

作者：卜宏明

房地产开发企业财务问题论文 篇2：

“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析

【摘要】 在今年的政府工作报告中，国家总理李克强指出，要力争全面实现“营改增”。按照国家财政部工作安排，今年建筑业、房地产业、金融业、生活服务业将纳入“营改增”范围。本文针对房地产开发企业的“营改增”问题，首先分析了“营改增”政策的实施对房地产开发企业财务及税务管理方面的具体影响，进而论述了“营改增”政策实施以后房地产开发企业的财务管理应对策略，可以为房地产行业“营改增”政策实施后企业相关管理策略的调整提供合理的参考。

【关键词】 房地产 营改增 财务管理

一、房地产行业“营改增”相关政策分析

“营改增”政策是我国税制改革的重要内容，自2012年1月1日开始试点至今，目前“营改增”的范围已经覆盖交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务业、电信业等行业。国家税务总局前不久指出，在2015年“营改增”政策将力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业。当前，我国的房地产业营业税税率是5%，建筑业营业税税率是3%。在“营改增”政策实施以后，按照财政部、国家税务总局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中的相关关规定，预计建筑业和房地产业“营改增”后的税率在11%的水平。从表面上看，增值税税率11%，远远高于建筑业3%和房地产业5%的营业税税率，但是具体影响还需要考虑到各种抵扣项来确定。

二、“营改增”政策对房地产开发企业财务的积极影响分析

首先，“营改增”政策的实施，有可能一定程度上降低房地产开发企业的税务负担。由于房地产开发企业的项目开发成本较多，涉及到土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用等较多的成本支出项目。在“營改增”政策实施以后，如果这些成本支出内容能够全面的进行抵扣，形成完整的抵扣链条，将会有效降低房地产开发企业的税负。特别是，如果国家政策允许房地产开发企业以土地专用收据等作为抵扣凭证，则可以有效的解决房地产开发企业的进项税抵扣问题，这对于降低房地产开发企业的税负优势明显。

其次，“营改增”政策在一定程度上可以提高房地产开发企业的资金流动性。对于房地产开发企业而言，企业经营发展的命脉就是资金问题这也是企业财务风险出现的根源，房地产开发企业必须具有较强的融资能力以及现金流才能实现自身的正常运转。因此，很多房地产开发企业在营销上大多采取期房销售的形式，这就要求在预售收入的当期就要按照5%的税率缴纳相应的营业税，资金支出数额较大。而房地产开发企业实施“营改增”以后，由于对于房地产项目土地购置、前期工程等业务在前期阶段会产生较大的进项税，因此在商品房的预售阶段，一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税，这非常有利于减少企业的资金支出，确保企业资金流的充足。

最后，“营改增”政策有利于提高房地产开发企业的财务核算水平。在“营改增”政策实施以前，房地产开发企业的税率主要是营业税，按照销售额乘以5%税率，税务业务处理的非常简单。但是在房地产开发企业的营改增政策实施以后，需要房地产开发企业准确核算进销项，进项税中还涉及17%、11%、6%等不同的税率，对于房地产开发企业的财务核算提出了更高的要求。这就要求房地产开发企业的财务部门必须提高自身的财务核算水平，尤其是必须及时对销售、工程招投标等环节提出合理的涉税建议，进而降低房地产开发企业的税负成本。

三、房地产开发企业“营改增”对财务的不利影响

第一，税负同样有增加的的风险。房地产开发行业属于资本密集型企业，利息成本占总成本的比重很大，利息成本能否成为抵扣成为税款抵扣的难题之一。如果房地产开发企业销项税率设定为11%，由于国家在土地出让金、相关规费等方面的进项税抵扣上，仍然没有出台相关的政策，就会造成房地产开发企业的进项税抵扣不足，必然造成企业税负的增加。

第二，增值税专用发票的获取具有一定的难度。对于“营改增”政策而言，降低房地产开发企业的税负关键就在于获取增值税专用发票，但是房地产开发企业支付土地出让金，国土部门一般开具财政监制专用票据，但是能不能作为进项税抵扣的凭证，仍然是未知数。此外，在房地产项目建设中，对于一些公共配套设施等政府规费，在房地产项目投资成本中所占的比例相对较高，但是这些政府规费的票据能否作为进项抵扣，同样存在较大的不确定性，这也造成了房地产开发企业税负升降的不确定性。

第三，“营改增”政策实施前的业务抵扣问题。由于房地产开发企业的项目建设工期一般比较长，“营改增”后出现试点前开发项目未完工情况将会很普遍。如果工程设备和材料采购等发生在试点前，因当时无法取得增值税专用发票，也就没有进项税额可抵扣；而收入发生在试点后，需要按增值税税率计算销项税额，这就会造成税负的增加。如何解决这些问题，需要房地产开发企业积极的制定相应的应对策略。

四、面对“营改增”政策房地产开发企业的应对策略分析

第一，依据“营改增”政策要求明确财务及税务管理的重点。房地产“营改增”以后，很有可能会造成房地产开发企业项目建设施工成本的增加，因此，企业财务管理部门应该进一步的强化自身的纳税意识，特别是要确保在房地产项目建设过程中保证原材料的采购以及劳务接受等环节，必须取得相应的增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣；其次，全面加强对项目建设决算的管理，尤其是与施工企业决算的过程中，必须要确保能够及时足额的取得相应的发票，避免由于拖延造成税务筹划的被动；紧接着，还应该进一步的强化自身的会计核算工作，不断地提高会计核算质量，确保实现账目、原始依据合法合规齐全，发票抵扣合理，并尽可能的提高会计核算的及时性。同时，在“营改增”政策实施以后，由于房地产行业的税负根据分析可能会出现一定程度下降，随之也可能会带动造成房地产价格的下降，因此房地产开发企业应该注意避免大量的采购原材料以及捂盘惜售的现象，以免在房地产行业市场出现竞争劣势。

第二，解决好房地产开发企业的期初税款抵扣相关问题。当前在房地产市场营销上，越来越多的企业采取了精装修的营销策略，在“营改增”大的税制改革背景下，房地产开发企业应该充分利用这些营销策略。同时，也应该在增值税进项税抵扣以及土地增值税等方面做好准备工作，重点是做好增值税发票的收集、整合以及整理，以确保在房地产开发企业实施“营改增”以后期初增值税进项税额抵扣可以顺利实施。

第三，进一步完善房地产开发企业内部的财务管理以及税务控制制度。这是企业應对“营改增”政策实施后的重要措施。特别是在“营改增”政策实施以后，房地产开发企业的财务管理出现了账务处理更加复杂、增值税专用发票风险更加严峻。因此，企业应该完善自身的财务管理，尤其是强化成本管理，加强对各项成本发生凭据的管理，这不仅仅是房地产开发企业账务处理的依据，同时也是企业所得税土地增值税成本扣除的基本依据；其次，房地产开发企业应该完善合同管理，由于不同的付款方式对于房地产开发企业的纳税义务也会产生相应的影响，因此必须在合同中对这些问题进行明确。

第四，提前做好相应的财务核算准备。为了避免由于“营改增”政策对房地产开发企业造成不利影响，首先，应该对房地产开发企业的会计账户设置进行相应的调整，特别是在“进项税额”、“减免税款”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“销项税额”专栏、“进项税额转出”、“转出多交增值税”、“未交增值税”、“待抵扣进项税额”等相应的科目对房地产开发企业的会计业务进行处理。此外，房地产开发企业应该确保会计处理的正确性，重点是全面的提高增值税专用发票的管理水平，强化对增值税专用发票的认证管理，以免由于不能抵扣进项税造成自身进项税抵扣的风险。

第五，提高房地产开发企业的税务筹划管理水平。在“营改增”的政策背景下，房地产开发企业应该及时的对自身的经营流程进行梳理，全面掌握房地产开发企业中可以依据进项税抵扣的方式来减轻纳税负担的项目，进而合理的制定税务筹划方案，特别是积极地采取一些外包企业产品和项目来帮助实现房地产开发企业的税费转移；其次，当前国家正全面的清理规范税收等优惠政策，房地产开发企业应该根据自身的实际情况，避免享受的合法税收优惠政策被清理。此外，当前我国增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率，因此在项目的核算过程中，应该注意对涉及的混业经营项目分开核算，以尽可能的采用较低税率，最大程度的降低企业的税负成本。

第六，进一步提高房地产开发企业的财务管理水平。适应“营改增”政策以后对企业财务管理工作带来的影响，房地产开发企业应该积极的采取措施进行应对。首先，应该完善财务管理部门的设置，整合房地产开发企业的财务部门与税务部门等，共同制定“营改增”的应对措施。同时房地产开发企业应该对自身“营改增”前后的业务运行进行差异分析，发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，制定系统完善的应对策略。此外，应该加强对房地产开发企业财务管理流程的优化，特别是完善房地产开发企业的增值税会计核算制度及流程，发票及申报管理及流程、定价策略以及增值税的主要税务以及会计处理等工作流程。

五、结语

房地产行业的“营改增”，将会对房地产开发企业的财务管理、经营模式、市场行为等产生巨大的影响，要求房地产开发企业在进行财务管理以及税务处理中，必须充分考虑到“营改增”政策实施后的新的形势分析，并有针对性的完善房地产开发企业的财务管理措施，以确保房地产开发企业的长远稳定发展。

【参考文献】

[1] 程双华：浅谈营改增对建筑企业财务管理的影响[J].会计师，2013（3）.

[2] 郭祥：营改增对房地产行业是“利好”吗？[J].财会月刊，2012（34）.

[3] 陈少克：增值税“扩围”效应研究——基于营业税改征增值税试点方案的分析[J].贵州财经学院学报，2012（4）.

（责任编辑：张瑶瑶）

作者：毕雪超

房地产开发企业财务问题论文 篇3：

房地产开发企业财务管理若干问题探讨

摘要：房地产项目的投资开发要求巨大的资金投入，并且投资回收期长。同时，房地产开发企业作为资金密集型产业，其资金的筹集使用和分配管理尤为重要。任何一家房地产开发企业要在房地产行业中立足发展，获得利润，除了取决于资金实力、人力资源、技术能力外，还取决于其财务综合管理能力。本文从房地产开发企业财务管理入手，对房地产开发企业财务管理活动中的一些问题进行了分析。

关键词：房地产开发；财务管理；开发产品；资金运动

一、 房地产开发企业财务管理

财务管理是企业为了达到预期的目的，对于生产经营过程中所需资金的筹集、投放、运用、分配以及贯穿于全过程的决策谋划、预算控制、分析考核等所进行的全面管理。随着企业规模不断扩大，企业所需资金剧增，财务关系逐渐复杂，同时，科学技术的迅速发展和市场竞争的加剧，使得财务管理的重点由筹集资金转向财务监督，进而转向以事前控制为主形成财务管理的控制系统。

1.房地产开发企业的资金运动

房地产开发企业简称开发企业。它是从事房地产开发经营活动的营利性经济组织。开发企业以开发活动为中心，供应、开发和销售转让三个主要开发经营过程构成了开发企业基本的经济活动。基于此，房地产开发企业存在着客观的资金运动，这种资金运动表现为实物商品资金运动和金融商品资金运动两种形式。

2.房地产开发企业资金管理

房地产开发企业的资金管理必需十分谨慎，需要制订资金计划，规划每笔资金的使用。除此之外，企业应按照规定的资金计划的实际需要采取不同的方式筹集资金。企业对于资金的使用，主要表现为资金的收支管理，而且在使用资金前必须通过严格的审批程序，务必使资金的使用都是合理的，并能满足各部门对资金的需要。

房地产开发企业从各种渠道筹集资金是企业资金运动的起点。企业可以根据开发经营的需要，当自有资金不足时，向银行借款或以向社会发行企业债券等方式向债权人筹集资金。

二、房地产开发企业财务管理的目标

财务管理目标是企业进行财务活动所要达到的根本目的，是评价企业生产经营活动是否合理的标准，决定着财务管理的基本方向。

1.筹资管理目标

筹集资金是企业资金运动的前提，是决定企业资金运动规模和生产经营发展速度的重要环节。因此，筹资目标就是企业以较低的资金成本与适度的筹资风险，用合法的方式筹集企业所需生产资金。这一目标是以降低资金成本从而提高企业的经济效益来实现的。

2.投资管理目标

房地产开发企业投资包括对自身以及对外的投资，目的都是为了获取利润，取得投资收益。很多时候企业往往只看到了项目的销售前景而忽视了整体的项目风险评估，因此会使得财务风险加大，尤其是房地产开发企业投资大、周期长，其所面临的风险比一般企业还要大。在这种情况下，企业投资的目标就是：要以较低的投资风险获取较多的投资收益。

3.利润分配管理目标

企业利润分配管理目标是在利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的利益关系，合理确定利润留存比例及分配方式，提高企业的潜在收益能力。过多的分配利润会增加企业的融资负担，过少的分配利润会导致股东的投资积极性下降。所以企业应该改进利润分配的随意性，应该真正的做到用战略的眼光对企业的发展形势和市场环境变化进行仔细的分析，之后做出合理的决策进而对企业利润进行分配。

三、房地产开发企业筹资风险分析

房地产企业生产经营的周期性决定了房地产企业在生产经营过程中需要大量的资金，其筹资行为又必然会形成筹资风险。筹资风险又称财务风险，它是指由于负债筹资导致的到期不能偿还债务的可能性。当中央银行采取紧缩货币政策时，通常存款准备金率上升，市场存贷款利率上升，从而货币供应量减少，公司筹资就会出现困难，筹资的资金成本加大，盈利相应减少甚至亏损。因此，必须评估不同负债筹资方式下筹资资金风险，并据以进行筹资风险管理，最大可能的规避筹资风险。由于筹资风险是因为存在债务资金及其偿付才可能发生的，因而从风险产生的原因上可将它分为现金性筹资风险和收支性筹资风险。

1.现金性筹资风险

现金性筹资风险又称资金性筹资风险。它是指企业在特定时点上，现金流入量不足以偿付债务本息的风险。如果在资金利润率较低时需要偿还资金成本较高的债务，并且在债务偿还日期的安排上不合理而导致某一时点的偿债高峰等情况都会形成筹资风险。对于这种风险只需通过合理安排现金流量即可回避，对企业和所有者的收益影响不大。

2.收支性筹资风险

收支性筹资风险是指企业在收不抵支情况下出现的不能偿还到期债务本息的风险。如果企业收不抵支发生亏损，在负债不变的情况下，亏损越多，以企业资产偿还债务的能力也就越低，筹资风险就越大。这就要求开发企业在房地产项目开发之前，搞好房地产市场有效需求的社会调查，进行可行性研究，对开发项目的投资经济效益加以分析，同时加强开发工程的成本管理，做好营销工作。

四、房地产开发项目现金流量的计算

房地产开发项目的投资周期较长，使得投资效益分析评价中应考虑货币的时间价值，这就必须先对拟开发的房地产项目在开发和销售期间的货币资金的流入量和流出量进行分析计算，以便通过折现系数把项目不同时期的货币资金收支折算成同一时点的资金价值，然后进行对比分析。

房地产开发项目在开发和销售期间资金流入和流出的数量，叫做现金流量。对于投资借款利息，由于已将投资支出列作现金流出量，在计算现值时，已考虑了资金的时间价值，所以也不再将投资支出中借款利息和财务费用中借款利息列作现金流出量。这样，房地产开发项目的现金流入量是营业收入；现金流出量是投资支出、营业税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税。在得知房地产开发项目现金流入量和现金流出量后，计算净现金流量。

五、开发产品的财务管理问题

开发企业的开发产品是指企业开发的商品房、出租房、周转房和商品土地、出租土地，包括在建开发产品和已完开发产品。在建开发产品是指正在开发的产品。已完开发产品是指已经完成全部开发过程，并经验收合格、符合设计标准的开发产品。此外，还包括已开发完成用于安置拆迁居民周转使用、产权归企业所有的周转房。

开发企业已开发的商品房、出租房和周转房，虽具有使用时期长、在使用过程中不改变其实物形态的固定资产特征，但是它们都是为了出售、出租，并不用于开发经营活动。房地产开发经营的特点，决定了对外销售开发产品可以采用出售和出租两种方式，也决定了出租房、周转房和商品房三者之间用途的不稳定性。开发企业可以根据自身开发经营情况、资金情况以及房地产市场销售等情况，决定这些开发产品的用途。因此，商品房、出租房和周转房只能作为开发产品，不能作为固定资产管理。

1.在建开发产品与已完开发产品的财务管理

在建开发产品的财务管理，主要是对开发产品开发成本的控制。开发企业的开发工程，可以发包给施工企业进行施工，也可自行组建施工单位进行施工。开发企业对已经完成全部开发过程、并经验收合格的开发产品的财务管理，主要是对开发土地、房屋的销售、转让、出租等进行动态管理，保证账实相符。开发企业已完开发房屋，如果空置时间较长，超过一年以上，并对房屋销售前景不乐观时，财务部门应测算能够承受的降价幅度，供销售部门考虑降价出售，以便回收长期占用资金，加快资金周转。

2.预售开发产品和分期收款开发产品的财务管理

开发企业开发的商品房屋，由于开发期较长，占用资金较多，为了满足后续开发资金的需要，可以进行预售。预售商品房屋在未竣工验收以前，仍为未完开发产品。待竣工验收合格，向房产管理部门办理房屋竣工交付登记，按房屋预售合同办理房屋交付手续。开发企业开发的商品房屋，在房产市场不景气时期，也可采用分期收款销售方式。在房款没有收齐以前，该房屋仍属企业的分期收款开发产品，作为存货管理。

3.出租开发产品的财务管理

房屋、土地租赁也是房地产交易的一种主要形式。它是指房屋、土地所有权人作为出租人将其房屋、土地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

出租房屋随着用户的使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应算作出租房屋经营期间的费用，将它计入出租房屋的经营成本。开发企业在房屋出租过程中发生的修理费用，如属于经常性维修费用，可作为出租房屋的当期经营支出，直接计入出租房屋经营成本。如属于大修理支出，按大修理间隔期作为摊销月数，分月将大修理支出的月摊销额计入出租房屋的经营成本。

4.周转房的财务管理

开发企业周转房是指企业用于安置被拆迁居民周转使用、产权归企业所有的各种房屋。周转房随着使用及自然力的侵蚀，会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值，应作为开发期间的费用计入有关开发成本。周转房的损耗价值的摊销，应根据周转房的结构和使用情况，分别采用平均年限摊销法和周转使用次数摊销法。对非临时性简易周转房，由于使用年限较长，应采用平均年限摊销法按使用期限计提每月摊销额。对临时性简易周转房，由于周转次数有限，一般可采用周转使用次数摊销法，按预计周转次数计提周转使用一次的摊销额。

如果改变用途将周转房作为商品房对外销售时，通常在出售前要进行改装修复或根据购房人的要求对其进行改建或扩建。周转房在出售以前进行改装修复所发生的费用，可列作营业费用。周转房在出售以前根据购房人要求进行的改建、扩建工程，应将改建、扩建工程支出转作周转房的价值。

总之，由于房地产开发企业的行业特殊性，使得房地产开发企业的财务管理十分重要，企业应根据自己的实际情况逐步提高财务综合管理能力。

参考文献：

[1]俞文青.房地产开发企业财务管理（第二版）[M].立信会计出版社，2010.

[2]方芳.房地产开发企业财务管理[M].上海财经大学出版社，2006.

[3]刘薇，滕一峰.房地产开发与管理[M].北京大学出版社，2010.

[4]周小平，熊志刚.房地产开发与经营[M].清华大学出版社，2010.

[5]魏巍.房地产开发企业财务管理若干问题刍议[J].现代商业，2010，（06）.

作者：李天剑　赵梓馨