房地产企业财务处理

第一篇：房地产企业财务处理

房地产开发企业甲供材料的财务和税务处理技巧

以上两种会计处理方法就带来的下一步的施工方建筑业发票的开具问题：

1、方式一的发票开具

在该模式下，由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应该按1200万开具建筑业发票，并按1200万缴纳营业税。

2、方式二的发票开具

在该模式下，由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按1000万开票，如果按1200万开票就会导致200万材料在建设方重复入成本的情况。但是根据营业税的相关规定，无论施工方是按1000万开票还是按1200万开票，甲供材都必须要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按1200万元征收营业税，这个和方一是一样的。

(三)税收风险提示

从理论上而言，对于施工方，无论建设方如何进行会计处理，他的税收负担是不变的，只不过是根据建设方的会计处理的不同，开票金额有所不同罢了。但现实中的情况是，由于营业税是一个流转税，流转税的可转嫁性决定了施工方所要缴纳的营业税，最终实际是转嫁到建设方身上的，至少是部分的转嫁。因此，对于建设方而言，他倾向于采用第二种会计处理方式，在这种会计处理方式下，建设方直接将甲供材计入工程成本，这样就不需要施工方开票了。由于税务机关监管的原因，这部分不开票的甲供材，施工方也一般不会去主动申报缴纳营业税，而且建设方甚至在进行工程预算确定工程造价时，对这部分甲供材就没有提税并入工程总造价。从这个角度考虑，建设方更倾向于第二种会计处理方式。但在这种会计处理方式下，施工方承担了很大的风险。我们知道。无论建设方会计处理如何，施工方是甲供材营业税的纳税义务人，如果税务机关发现了问题，要求施工方补税的话，施工方只有缴纳，甚至还会承担偷税而被处罚的风险。无论和建设方如何处理，都必须就甲供材缴纳营业税。至于甲供材没有提税的问题，施工方应自己和建设方协商或向相关工程管理部门寻求解决方法。

(四)税务处理分析

1、方式一的税务处理分析

在方式一的情况下，施工企业按1200万开具建筑施工发票给建设方，按1200元在账面上确认收入，但对于200万这部分的甲供材，由于材料是建设方购买提供给施工方的，发票的抬头肯定是开给建设方，且在建设方入账的，对于这部分材料，施工企业无法取得发票，也就无法入成本。对于这部分，施工企业在计算企业所得税时如何扣除是一个大问题。为了解决这个问题，就出现了以下两种处理方法：(1)施工方对于甲供材发票入成本的问题，由双方在工程结束，决算报告出来后，施工单位凭工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单计入施工方工程成本，并允许在税前扣除。(2)部分国税机关认为这是转售业务：即建设单位外购物资转售给施工企业，施工企业最后开总的发票向建设单位结算，对建设单位应征收增值税，至于进项税款当然能够得到抵扣。这样，施工企业就能取得材料的发票了，但是建设方则必须对材料的销售缴纳增值税。我们认为，这种处理方法是非常错误的。建设单位购买的材料给施工方最终还是用于建设单位自己的工程，实际上是一种自用行为，不能视为转售业务征收增值税。但是在实务中，第一种处理方法往往得不到某些税务机关的认可，他们机械的认为只有取得发票才能入账，其实根据《企业所得税扣除管理办法》规定，企业发生的相关成本费用只要是真实的，并取得了合法有效凭证就可以税前扣除。这里合法有效凭证不是仅指发票，在这种情况下，施工企业取得的工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单也应视为合法有效凭证，况且是真实发生的。为了避免与有些税务机关不必要的争议，一些是增值税一般纳税人的建设单位，在购买材料时取得增值税专用发票，并申报抵扣，随后按原价开增值税专用发票给施工方，这些没有差额也不要缴纳增值税。但在实务中，大多数单位并不愿意按这种方式进行处理。

2、方式二的税务处理分析

在方式二的情况下，由于建设方在发出材料时是直接计入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后将材料用于工程时就不做任何会计处理了。这时，施工方按1000万开票，也就不存在200万甲供材无法取得发票入成本的问题。同时，考虑到税务机关监管不到位的原因，这种会计处理方法还能少缴部分甲供材的营业税，对两方都有利。但是，施工方也要知道，这种情况下，自身承担了很大的风险，如果税务机关发现了，施工方必须要缴纳甲供材营业税，甚至要按偷税进行处罚，同时由于甲供材在工程造价时没有和建设方按规定提税，最终只能是自己承担。

(五)结论

由于目前相关法律法规对于甲供材如何进行会计处理没有明确的规 定，因此，从某种角度讲，以上两种模式都是可以的。从税务机关的角度讲，他们更倾向于采取第一种模式，这样能很好的将甲供材纳税收监管的范围。因此，有些税务机关明确规定，对于工程，建设方不允许直接凭商业发票入工程成本，必须取得建筑业发票入工程成本。否则按未取得合法有效凭证，这部分成本不能提取折旧在企业所得税前扣除。当然，这种规定是否合理有待商榷。但这确实是一种好的监管方法。从企业的角度而言，如果不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方式一也是比较好的。因为，建设方在发出甲供材时，材料并没有立即用于工程，只是从建设方保管转至施工方保管。从会计处理看，如果建设方将材料发出时，就直接计入工程成本，但实际上材料还没有用于工程或全部用于工程，只是就计入在建工程会导致会计信息的失真。而且，如果采用方式二，施工方在收到材料和发出材料不进行如何会计处理，不利于在工程中对甲供材的使用和监督管理。因此，方式二既不符合会计核算的要求，也满足不了实际管理的需要。但考虑税务监管不到位而产生的避税问题，方式二似乎更优。但我们说过了，这种情况下，风险主要是由施工方承担了。既然模式一对税务机关有利，在不考虑税务监管不到位而产生的避税问题，对企业也有利，那么我们就要很好的解决方式一下产生的如何处理施工企业甲供材入成本的问题。

我们认为采用施工企业根据工程决算报告和建设方提供的购买材料的发票清单入成本是完全合情合理，也是合法的，实务上大部分税务机关对这种处理也是非常认可的。按转售模式，由建设方向施工方材料销售发票，从原理上讲就是错误的，在实务中是不可取的。

第二篇：房地产营改增财务处理

房地产企业营改增试点 关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比

房地产企业营改增试点

关于老项目采用一般与简易计税方法会计分录对比

根据财税〔2016〕36号 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知，附件

2(十)条规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产企业老项目采用一般计税方法下会计分录：

1、收到预收款时：

借方： 库存现金/银行存款

贷方： 预收账款(价税合计)

2、企业预缴税款：

借方： 应交税费——未交增值税(按3%征收率在不动产所在地预缴，机构所在地申报)

应交税费——应交城镇维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

贷方：银行存款

3、支付建筑商工程款： 借方： 开发成本

应交税费——应交增值税(进项税额){取决于开票企业的纳税选择，3%税务局代开票或11%｝

贷方：银行存款/应付账款

4、支付广告宣传费： 借方： 销售费用

应交税费——应交增值税(进项税额){取决于开票企业的规模，3%税务局代开票或6%｝

贷方：银行存款/应付账款

5、工程完工：

借方： 开发产品

贷方： 开发成本

6、确认收入实现和结转成本： (1)借方： 预收账款

贷方： 主营业务收入(由于预收房款是价税合计，结转收入时必须用计算公式将销售额与增值税分离)

贷方： 应交税费——应交增值税(销项税额){根据全部销售额按照11%税率计算得出｝ (2)借方： 主营业务成本

贷方： 开发产品

7、结转当期销项税大于进项税时

(1)借方： 应交税费——应交增值税(转出未交增值税)

贷方： 应交税费——未交增值税

(2)计算税金及其附征： 借方： 营业税金及附加

贷方：应交税费——应交城镇维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

8、假定当期应交税费——未交增值税科目账面余额为贷方，次月申报缴纳。

根据附件2第

(八)条第7款规定：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 本条第9款规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

房地产企业老项目采用简易计税方法下会计分录：

1、收到预收款时：

借方： 库存现金/银行存款

贷方： 预收账款(价税合计)

2、企业预缴税款：

借方： 应交税费——未交增值税(按3%征收率在不动产所在地缴纳，机构所在地申报)

应交税费——应交城镇维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

贷方： 银行存款

3、支付建筑商工程款：

借方： 开发成本 {因税额不可以在销项税额中抵扣，导致成本比一般计税方法多列支｝

贷方： 银行存款/应付账款

4、支付广告宣传费：

借方： 销售费用 {因税额不可以在销项税额中抵扣，导致费用比一般计税方法多列支｝

贷方： 银行存款/应付账款

5、工程完工：

借方： 开发产品

贷方： 开发成本

6、确认收入实现和结转成本： (1)借方： 预收账款 贷方： 主营业务收入

应交税费——未交增值税{根据全部销售额按照5%征收率计算得出｝

(2)借方： 主营业务成本

贷方： 开发产品

7、计算附征：

借方： 营业税金及附加

贷方： 应交税费——应交城镇维护建设税

应交税费——应交教育费附加

应交税费——应交地方教育费附加

在能够取得较多一般纳税人按照正常税率(而不是征收率)的专用发票的情况下，而且进项税与销项税差额较小时，实际增值税少于按照简易办法应缴纳的。 在会计利润和所得税方面，一般方法计算的收入势必会少于简易方法，对企业所得税预缴毛利润方面以及当年费用扣除数额有很大影响。

“营改增”前

《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

因此，房地产开发企业收到预收款当天开具发票并产生纳税义务。 “营改增”后

《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一款规定，“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票，为开具发票的当天”。

因此，房地产开发企业应在商品房交付时开具发票并产生纳税义务。

以上规定的对比可以看出，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变化，从“收付实现制”变为了“权责发生制”。但由于购房人向有关单位办理银行及公积金按揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时均需提供发票，因此，房企需要按照主管税务机关的要求，进行增值税发票开具和申报缴纳税款。

房地产开发企业在收到预收款时存在两种处理方式：

1、向购房者开具增值税普通发票，税率选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

2、向购房者开具增值税普通发票，税率填写3%的预征率，并按照预征率预缴税款，待正式交易完成时，对收取预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额增值税发票，按照相关适用税率或征收率补征税款。

热销图书推荐：营业税改征增值税最新政策解读及实务案例分析

2016营改增一般纳税人转让自建的不动产 相关

政策及会计运用举例

2016年3月28日 21:25 阅读 35 根据财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第

(八)条销售不动产，第4点一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

依据以上文件规定现就，一般纳税人销售其2016年5月1日后，自建的不动产适用政策例举如下： 2016年1月1日购入土地使用权： 借方：无形资产 4800000

贷方：银行存款 4800000

2016年5月2日开始建造厂房，年底竣工(达到预定可使用状态)。 借方：管理费用 40000(费用化部分4个月)

在建工程 80000 (资本化部分8个月，根据《企业会计准则第6号——无形资产》的应用指南规定)

贷方：累计摊销 120000 支付工程款：

借方：在建工程 500000

应交税费——应交增值税(进项税额) 55000

贷方：银行存款 555000 年底竣工转入固定资产： 借方：固定资产 580000

贷方：在建工程 580000 2017年1-12月(第二年)

假定预计残值20000 ，预计折旧20年 借方：管理费用——折旧——房屋 28000

贷方：累计折旧 28000

借方：管理费用——摊销——土地110000(当月处置当月不摊销)

贷方：累计摊销 110000 2017年12月31日 ，将房屋处置： 借方：固定资产清理 552000

累计折旧28000

贷方：固定资产 580000 借方：银行存款 6660000

累计摊销 230000

贷方：固定资产清理 552000

无形资产 4800000

应交税费——应交增值税(进项税额)660000

营业外收入——处置非流动资产

878000

销售其自建的不动产以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款

借方：应交税费——未交增值税

300000(6000000*5%) 贷方：银行存款

300000

预缴税款后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

营改增后已缴营业税未开票该如何处理

2016/05/193174

营业税已交，但是却未开票。51后营改增开始，营业税退出了历史的舞台。那么已交却未开票的这部分该如何处理呢?

政策规定

国家税务总局公告2016年第23号规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。

其中税务总局另有规定：国家税务总局公告2016年第18号文件规定，房地产开发企业纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。

实务处理

1.时间限制

(1)非房地产开发企业已申报营业税未开具发票，须2016年12月31日前开具增值税普通发票。

(2)房地产开发企业销售自行开发的房地产项目除预收款已申报营业税未开具发票，无开具增值税普通发票的时间限制。

(3)房地产开发已申报其他营业税(除因销售自行开发的房地产项目预收款已申报营业税外，如物业费、房租等项目产生的)未开具发票，须2016年12月31日前开具增值税普通发票。

2.开票纳税理解

虽开具增值税普通发票，由于“已申报营业税”，则不需要缴纳增值税。

3.开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

开票处理

一、按照免税操作(如安徽国税、山东国税)

1.安徽国税操作(仅供参考)：

(1)营改增纳税人使用航信公司开票系统(即金税盘)开票的，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入”。

(2)营改增纳税人使用百旺公司开票系统(即税控盘)开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：

第一步，进入开票系统后首先选择商品编码;

第二步，进入操作界面，找到自己销售的服务、无形资产或者不动产对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。

第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写已缴营业税未开具营业税发票的收入数额，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。

2.山东国税操作(仅供参考)：

23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税人发生上述情形在开具普通发票时暂选择“零税率”开票，同时将缴纳营业税时开具的发票、收据及完税凭证等相关资料留存备查，在发票备注栏单独备注“已缴纳营业税”字样。

秉持“对于征税主体发生的一项应税行为，不重复征税”的原则，对适用上述情况开具的增值税普通发票，不再征收增值税，也不通过申报表体现。

小陈税务特别提醒：如当地税务机关无特殊规定，建议采用“按照免税操作”的。

二、开具对应的税率/征收率，以无票收入负数冲减销售收入(河北国税)

根据以上规定，建筑企业和房地产开发企业在地税机关已申报营业税未开具发票的，应将缴纳营业税的完税凭证留存备查，并在开具的增值税普通发票备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样。纳税申报时，可在开具增值税普通发票的当月，以无票收入负数冲减销售收入。

例如：2016年5月，某房地产企业开具一张价税合计为100万元的增值税普通发票，该笔房款已在地税机关申报营业税。纳税申报时，应在《增值税纳税申报表附列资料(一)》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“开具其他发票”列，填报销售额95.24万元，销项(应纳)税额4.76万元;同时在《增值税纳税申报表附列资料(一)》第9b“5%征收率的服务、不动产和无形资产”行、“未开具发票”列，填报销售额-95.24万元，填报销项(应纳)税额-4.76万元。

小陈税务特别提醒：如按照“对应的税率/征收率，以无票收入负数冲减销售收入”处理，开具增值税普通发票

时，价税合计数等“已缴纳营业税的营业额”或“营业收入”。

开票注意事项

建议：备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税未开具营业税发票的收入”、“已缴纳营业税”字样或“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”字样。

小陈税务建议：如当地税务机关无特殊规定，备注栏注明“已缴纳营业税，完税凭证号码xxxx”。

实务建议

1.企业统计“已申报营业税未开具发票”明细，防止营改增后重复缴纳增值税，防止营改增后开具增值税专用发票;

2.会出现一项业务开具不同的增值税发票类型。如：分期付款业务。

账务处理

原则：按照缴纳营业税的会计处理

借：银行存款/应收账款等科目

贷：主营业务收入

借：营业税及附加

贷：应交税费-应缴营业税及附加等科目

实务答疑

1.试点纳税人提供租赁服务，采取预收款方式，5.1之前已经收款，暂未开票，合同约定五月份开具发票。五月之后可否对四月份的该部分应税收入开具国税增值税专用发票?

答：不可以。纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。

2.营改增之前的未完工建筑老项目，在营改增之后完工，应开具地税发票还是国税发票?

答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年23号)规定，营改增之前的未完工建筑老项目，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。

对于营改增之后，按照增值税税纳税义务发生时间，应确认缴纳增值税的，可开具增值税发票。

3.纳税人提供业务管理服务，与客户签订的合同是按季收费，6月末收取二季度管理费时应如何开票?全额开具国税发票还是按比例划分后分别开具地税和国税票?

答：应全额开具国税发票。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1第四十五条的规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

第三篇：生产企业财务处理

第一讲

购进货物的核算

一、采购国内原材料。

1、价款和运杂费记入采购成本，增值税专用发票上注明的增值税额记入进项税额，根据供货方的有关票据，作如下会计分录：

借：材料采购

应交税金—应缴增值税(进项税额) 贷：银行存款(应付帐款等)

2、对可抵扣的运费金额按7%计算进项税额，作如下会计分录： 借：应交税金—应缴增值税(进项税额) 贷：材料采购

3、原材料入库时，作如下会计分录：借：原材料贷：材料采购

二、进口原材料。

1、报关进口。出口企业应根据进口合约规定，凭全套进口单证，作如下会计分录： 借：材料采购—进料加工—××材料名称< 贷：应付外汇帐款(或银行存款)

支付上述进口原辅料件的各项国内直接费用，作如下会计分录： 借：材料采购—进料加工—××材料名称 贷：银行存款

货到岸时，计算应纳进口关税或消费税，作如下会计分录： 借：材料采购—进料加工—××材料名称 贷：应交税金—应交进口关税 —应交进口消费税

2、交纳进口料件的税金。出口企业应根据海关出具的完税凭证，作如下会计分录： 借：应交税金—应交进口关税 —应交进口增值税

—应交增值税(进项税额)

贷：银行存款

，财务部门应凭储运或业务部门开具的入库单，作如下会计分录： 借：原材料—进料加工—××商品名称 贷：材料采购—进料加工—××商品名称

第二讲 外购出口配套的扩散 协作产品和委托加工产品的核算

现行政策规定，生产企业出口的自产货物包括外购的与本企业所生产的产品名称 性能相同，且使用本企业注册商标的产品;外购的与本企业所生产的产品配套出口的产品;收购经主管出口退税的税务机关认可的集团公司(或总厂)成员企业(或分厂)的产品;委托加工收回的产品。

购入。购入扩散 协作产品后，凭有关合同及有关凭证，作如下会计分录: 借：材料采购

应交税金—应交增值税(进项税额) 贷：银行存款(应付账款)

验收入库后，凭入库单作如下会计分录： 借：产成品 贷：材料采购

二、委托加工产品会计处理

委托加工材料发出，凭加工合同和发料单作如下会计分录：

借：委托加工材料 贷：原材料

根据委托加工合同支付加工费，凭加工企业的加工发票和有关结算凭证，作如下会计分录： 借：委托加工材料

应交税金——应交增值税(进项税)

贷：银行存款(应付账款)

三、委托加工产品收回。 可直接对外销售的，凭入库单作如下会计分录：< 借：产成品 贷：委托加工材料

还需要继续生产或加工的，凭入库单作如下会计分录：

借：原材料 贷：委托加工材料

第三讲 外购出口配套的扩散 协作产品和委托加工产品的核算

现行政策规定，生产企业出口的自产货物包括外购的与本企业所生产的产品名称 性能相同，且使用本企业注册商标的产品;外购的与本企业所生产的产品配套出口的产品;收购经主管出口退税的税务机关认可的集团公司(或总厂)成员企业(或分厂)的产品;委托加工收回的产品。

购入。购入扩散 协作产品后，凭有关合同及有关凭证，作如下会计分录:

借：材料采购 应交税金—应交增值税(进项税额) 贷：银行存款(应付账款)

验收入库后，凭入库单作如下会计分录： 借：产成品

贷：材料采购

二、委托加工产品会计处理

委托加工材料发出，凭加工合同和发料单作如下会计分录： 借：委托加工材料< 贷：原材料

根据委托加工合同支付加工费，凭加工企业的加工发票和有关结算凭证，作如下会计分录： 借：委托加工材料

应交税金——应交增值税(进项税) 贷：银行存款(应付账款)

三、委托加工产品收回。

可直接对外销售的，凭入库单作如下会计分录： 借：产成品 贷：委托加工材料

还需要继续生产或加工的，凭入库单作如下会计分录： 借：原材料

贷：委托加工材料

第四讲 销售业务的核算

一、内销货物处理

借：银行存款(应收账款) 贷：产品销售收入

应交税金——应交增值税(销项税)

二、自营出口销售

销售收入以及不得抵扣税额均以外销发票为依据。当期支付的国外费用在冲减收入后，在当期可暂不计算不得抵扣税额冲减数，而在年末进行统一结算补税;也可在当期同步计算不得抵扣税额冲减数

三、一般贸易的核算

1、销售收入。财会部门收到储运或业务部门交来已出运全套出口单证，依开具的外销出口发票上注明的出口额折换成人民币后作如下会计分录：

借：应收外汇账款

贷：产品销售收入—一般贸易出口销售

收到外汇时，财会部门根据结汇水单等，作如下会计分录： 借：汇兑损益 银行存款

贷：应收外汇账款—客户名称(美元，人民币)

2 .不得抵扣税额计算。按出口销售额乘以征退税率之差作如下会计分录： 借：产品销售成本—一般贸易出口

贷：应交税金—应交增值税(进项税额转出)

3 .运保佣冲减。运保佣的冲减有两种处理方法，下面两种方法分别进行核算。 A.暂不计算不得抵扣税额的，根据运保佣金额作如下会计分录： 借：产品销售收入——一般贸易出口(红字) ;贷：银行存款

B.在冲减的同时，按冲减金额同步计算不得抵扣税额的，作如下会计分录： 借：产品销售收入——一般贸易出口(红字) 贷：银行存款 同时：

借;产品销售成本——一般贸易出口(红字)

贷：应交税金——应交增值税(进项税额转出)(红字) 第四讲 进料加工贸易的核算 进料加工业务的账务处理方法

进料加工是指企业进口或委托其他单位代理进口原辅料件，通过自行加工或以委托、作价加工形式加工成产成品后，再复出口的业务。因此进料加工业务可分为进口、加工、出口三个过程，它们共同构成进料加工业务的全部内容。

企业免税或减税进口原材料、零部件用于加工或转售给其他企业加工时，应先填具“进料加工贸易申请表”，凭申请表办理复出口后的出口退税业务。务必按海关在进料加工手册中核定的出口量在规定期限内复出口加工的产成品，逾期不出或出口量不足，海关将对原进口料件的减免税照章予以补征。

一、进料加工业务的账务处理内容 由于进料加工业务分为进口、加工和出口三个环节，因此进料加工的核算内容也就是自营进口，委托加工或作价加工，自营出口的业务内容。特别注意的是进料加工业务的征退税的账务处理，必须根据《出口货物退(免)税管理办法》的规定进行反映。

出口企业以“进料加工”贸易方式进口料件加工或者转售加工时，应先填具“进料加工贸易申请表”，报经主管其出口退税的税务机关签章同意后，再将此申报表报送其主管征税的税务机关，并据此在开具增值税专用发票时可按规定税率计算注明销售料件的税额。主管出口企业征税的税务机关对这部分销售料件的销售发票上注明的应交税额不计征入库，而由主管退税机关在出口企业办理当期出口退税时在退税额中抵扣。

二、进料加工账务处理的账户

为了正确反映进料加工业务的销售收入、销售成本和盈亏，企业应该设立“商品采购”;“其他销售收入-作价加工”、“其他销售成本-作价加工”、“加工商品”、“材料物资”、“应交税金”、“自营出口销售收入”和“自营出口销售成本”等账户，分别核算进料加工业务在进口、加工和出口各环节的收入、成本和损送。有关账户的运用请看下面讲解的实例。

企业在记载销售账时原则上要将一般贸易与进料加工贸易通过二级科目分开进行明细核算，核算与一般贸易相同。只不过是对进料加工贸易进口料件要按每期进料加工贸易复出口销售和计划分配率计算“免税核销进口料件组成计税价格”，向主管国税机关申请开具《生产企业进料加工贸易免税证明》，在进口货物海关核销后开具《生产企业进料加工贸易免税核销证明》，确定进料加工“不得抵扣税额抵减额”。

一、出口企业收到主管国税机关《生产企业进料加工贸易免税核销证明》后，依据注明的不得抵扣税额抵减额”作如下会计分录：

借;产品销售成本——一般贸易出口(红字)

贷：应交税金——应交增值税(进项税额转出)(红字)

二、收到主管国税机关《生产企业进料加工贸易免税核销证明》后，对补开部分依据注明的“不得抵扣税额抵减额”作如下会计分录：

借;产品销售成本——一般贸易出口(红字)

贷：应交税金——应交增值税(进项税额转出)(红字) 对多开的部分，通过核销冲回，以蓝字登记以上会计分录

第五讲 来料加工贸易的核算

出口企业从事来料加工业务应持来料加工登记手册等，需向主管国税机关申请办理《来料加工免税证明》，凭此证明据以免征工缴费的增值税和消费税。来料加工免税收入与其他出口销售收入分开核算，对来料加工发生的运保佣应冲减来料加工销售收入，不得在其他出口销售中冲减。

一、合同约定进口来料件不作价的，只核算工缴费，作如下会计分录：

借：应收外汇账款(工缴费部分)

贷：产品销售收入——(来料加工)

二、合同约定进口料件作价的，核算进口原辅料款和工缴费，作如下会计分录： 借：应收外汇账款(工缴费部分)

应付外汇账款(合同约定进口价格，汇率按原作价时中间价) 贷：产品销售收入——来料加工(原辅料及加工)

三、外商投资企业转加工收回复出口，销售处理与(1)或(2)一致，只不过是要核算委托加工过程，分进口料件外商不作价和作价两种。

A、不作价。在发出加工时作如下会计分录： 借：拔出来料—加工 厂名-来料名(只核算数量) 贷：外商来料—国外客户名-来料名(只核算数量)

凭加工企业加工费发票，支付工厂加工费，作如下会计分录： 借：产品销售成本-来料加工 贷：银行存款(应付账款)

委托加工的成品验收入库时作如下会计分录：

借：代管物资-国外客户名-加工成品名称(只核算数量) 贷：外商来料—国外客户名-来料名(只核算数量)

凭加工企业加工费发票，支付工厂加工费，作如下会计分录： 借：产品销售成本-来料加工 贷：银行存款(应付账款)

委托加工的成品验收入库时作如下会计分录：

借：代管物资-国外客户名-加工成品名称(只核算数量) 贷：拔出来料—加工 厂名-来料名(核算原料规定耗用数量) B、作价。在发出加工时，凭业务或储运部门开具的盖有“来料加工”戳 记的出库单，按原材料金额作如下会计分录：

借：应收账款-来料加工厂 贷：原材料-国外客户名-来料名称

加工厂交成品时，按合约价格及耗用原料，以及规定的加工费，根据业务部门或储运部门开具的盖有“来料加工”戳记的入库单作如下会计分录：

借：库存商品-国外客户名-加工成品名

贷：应收账-来料加工厂(按规定应耗用的原料成本) 应付账-来料加工厂(加工费，如外币按入库日汇率)

四、对来料加工所耗用的国内进项税金进行转出。原则上按销售比例分摊，按分摊额作如下会计分录： 借：产品销售成本-来料加工

贷：应交税金-应交增值税(进项税额转出) 第六讲 委托代理出口的核算

收到受托方(外贸企业)送交的“代理出口结算清单”时，作如下会计分录： 借：应收账款等

产品销售费用(代理手续费) 贷：产品销售收入

支付的运保佣与自营出口一样，要冲减外销收入。

第七讲 销售退回的核算

生产企业出口的产品，由于质量、品种不符合要求等原因而发生的退货，其销售退回应分情况进行处理。这里只以一般贸易出口为例进行介绍，进料加工贸易与此类似。

一、未确认收入的已发出产品的退回，按照已记入“发出产品”等科目的金额，作如下会计分录： 借：产成品 贷：发出产品

二、已确认收入的销售产品退回，一般情况下直接冲减退回当月的销售收入、销售成本等，对已申报免税或退税的还要进行相应的“免抵退”税调分别情况作如下会计处理：

1、业务部门在收到对方提运单并由储运部门办理接货及验收、入库，拿到手续后，财会部门应凭退货通知单按原出口金额作如下会计分录：

借：产品销售收入-一般贸易出口(红字)

贷：应收外汇账款

2、退货货物的原运保佣，以及退货费用的处理。 由对方承担的： 借：银行存款

贷：产品销售收入-一般贸易出口(原运保佣部分) 由我方承担的，先如下处理： 借：待处理财产损益

贷：产品销售收入-一般贸易出口(原运保佣部分)< 银行存款(退货发生的一切国内、外费用)< 批准后： 借：营业外支出 贷：待处理财产损益

第八讲 应交税金的核算

根据现行政策规定，“免抵退”税企业出口应交消费税免征消费税，增值税的计算按以下公式： 当期应钠税额=当期内销货物的销项税额-(当期全部进项税额-当期不得抵扣税额))-上期未抵扣完的进项税额

1、如当期应纳税额大于零，月末作如下会计分录： 借：应交税金——应交增值税(转出未交增值税) 贷：应交税金——未交增值税

2、如当期应纳税额小于零，月末作如下会计分录： 借：应交税金——未交增值税 贷：应交税金——应交增值税(转出多交增值税)

第九讲 会计核算实例

出口企业应免抵税额、应退税额的核算有两种处理方法。一种是在取得主管国税机关出具的《生产企业出口货物免抵退税审批通知单》后，根据《生产企业出口货物免抵退税审批通知单》上的批准数作会计处理;另一种是在办理退税申报时，根据《生产企业出口货物：“免、抵、退”税汇总申报表》上的申报数作会计处理。以下就两种方法分别进行介绍。

(一)第一种方法，既按批准的应免抵税额、应退税额进行会计处理。 企业在进行出口货物退税申报时，不作账务处理。在收到主管国税机关出具的

《生产企业出口货物免抵退税审批通知单》后，根据批准的应免抵税额、应退税额作如下会计分录：

借：应收补贴款-增值税(批准的应退税额)

应交税金-应交增值税(出口抵减内销产品应纳增殖税)(即批准的应免抵税额)

贷：应交税金-应交增殖税(出口退税)

(二)第二种方法，即按当期《生产企业出口货物：“免、抵、退”税汇总申报表》上申报数，分别以下三种情况进行会计处理。

1、申报的应退税额=0，申报的应免抵税额时作如下会计分录: 借:应交税金-应交增值税(出口抵减内销产品应纳增殖税)(即批准的应免抵税额) 贷：应交税金-应交增殖税(出口退税)

2、申报的应退税额>0，且应免抵税额>0时,作如下会计分录: 借：应收补贴款-增值税(申报的应退税额)

应交税金-应交增值税(出口抵减内销产品应纳增殖税)(即批准的应免抵税额) 贷：应交税金-应交增殖税(出口退税)

3、申报的应退税额>0，申报免抵税额=0时,作如下会计分录 借：应收补贴款-增值税(申报的应退税额) 贷：应交税金-应交增殖税(出口退税)

4、企业在收到出口退税款时作如下会计分录: 借：银行存款

贷：应收补贴款-增殖税

会计核算实例(一)

[例1]假设某自营出口生产企业9月份发生如下业务：

1、本期外购货物500万验收入库，取得准予抵扣的进项税额85万元，上期留抵进项税15万元;

2、本期收到其主管国税机关出具的《生产企业进料加工贸易免税证明》一份，证明上注明免税核销进口料件组成记税价格100万元，不得抵扣税额抵减额2万元，免抵退应抵扣税额15万元;

3,本期收到其主管国税机关出具的《生产企业出口货物免抵退税审批通知单》一份，批准上期出口货物的应免抵税额10万元，应退税额5万元，未抵扣完税额10万元，应退税额于2当月办理了退库;

4、本期内销货物销售额500万元，自营进料加工复出口货物折合人民币400万元来料加工复出口货物工交费销售额100万元;

5、当期实际支付国外运保佣50万元并冲减了出口销售;

6,本期取得单证齐全退税资料出口额300万元，均为进料加工贸易，计划分配率均为70%，并于10月10日前向退税机关申报。该企业内、外销货物适用增值税税率17%(非消费税应税货物)，复出口货物的退税率为15%。

(一)按第一种方法，即按主管国税机关批准数进行会计处理：

1、购进货物的处理 借：原材料500 应交税金—应交增值税(进项税额)85万元

贷：应付账款(或银行存款) 585万元

2、当期收到的免税证明入帐，不得抵减税额抵减额-2万元 借：出口产品销售成本-2万元

贷：应交税金—应交增值税(进项税额转出)-2万元

3,收到《生产企业出口货物免抵退税审批通知单》，批准免抵税额10万元，未抵扣完进项税额10万元，退税5万元。

借：应交税金—应交增值税(出口抵减内销产品应纳税额)10万元 应收补贴款—增值税5 贷：应交税金—应交增值税(出口退税) 15万元

对未抵扣完进项不需作账务处理

生产企业出口货物免抵退税审批通知单批准的应退税款办理退库

借：银行存款 5万元

贷：应收补贴款—增值税&5万元

4、当期免税销售的会计处理。 (1)内销货物的销售

借：银行存款(或应收账款)585万元 贷：产品销售收入—内销 500万元

应交税金应交增值税(销项税额)85万元 (2)来料加工复出口内销

借：银行存款(或 应收外汇账款)100万元 贷：产品销售收入—来料加工贸易出口100万元

同时对来料加工耗用的进口料件按销售比例进行进项税额转出： 转出数=[85/(500+400+100-50) ]X100=8.95

借:出口产品销售成本8.95万元

贷:应交税金—应交增值税(进项税额转出) 8.95万元

(3) 进料加工复出口销售额,凭出口外销发票金额入账(不考虑成交方式). 借:银行存款400万元

贷产品销售收入—进料加工贸易出口400万元 同时,计算不得抵扣税额入账: 不得抵扣税额=400X(17%-15%)=8 借: 出口产品销售成本8万元 贷:应交税金—应交增值税(进项税额转出)8万元

5. 运保佣入账(平时不参与免抵退计算，年终一次性调整) 借：出口产品免税销售收入 -50万元 贷：银行存款50万元

6. 应纳税额计算与应交税金的会计处理。

本月应纳税额=[85+(-2)+15+8.95+8-(85+10)]-15=4.95(万元) 本月“应交税金—应交增值税”为贷方余额，月末会计分录如下： 借 应交税金—转出未交增值税19.95万元 贷：应交税金—未交增值税19.95万元

月末，“应交税金—未交增值税”为贷方余额4.95万元(19.95-15)。此结果与下面第二种方法相比，退税抵冲了0.05万元应纳税额。

如“应交税金—应交增值税”为借方余额月末会计分录如下： 借：应交税金—未交增值税 贷：应交税金—转出多交增值税

7. 单证收齐并向主管国税机关退税申报。此时不作账务处理，只登记退税申报台账。 以上会计分录涉及的“应交税金—应交增值税”科目通过丁字型账户反映如下： 应交税金—应交增值税 借方 贷方 1购进货物 85 2收到免税证明入账-2 3审批应免抵 10 4审批免抵退税额 5(1)内销销项85 (2)来料加工进项转出8.95 6转出未交9.95

(3)免抵退不得抵扣税额8

第四篇：房地产开发企业会计处理

房地产企业会计财务处理流程

房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。

取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。

一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。

房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金(营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税)的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的。

一、 关于售房的财务核算。

房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。

确认为营业收入的实现。房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现;出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。

1、以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入的实现。

2、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。

3.对土地和商品房采取分期收款销售办法的，可按合同规定的收款时间分次转入收入。

企业实现的经营收入，应按实际价款记账。本期实现的经营收入，借记“应收账款 ...

一、由于房地产开发企业生产周期长，一般在工程竣工后进行收入和成本的结转。

二、收入帐务处理

1、收到房屋首付、银行按揭款 借：银行存款(或现金) 贷：预收帐款--商品房

2、工程完工结转收入 借：经营收入 贷：预收帐款--商品房

3、将收入转入利润 借：经营收入 贷：本年利润

三、成本帐务处理

1、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建安费、公共配套设施费时。 借:开发成本

贷：银行存款(或现金)

2、工程竣工 借：开发产品 贷：开发成本

3、结转成本 借：经营成本 贷：开发产品

4、将成本转利润 借：本年利润 贷：经营成本

四、以上是房地产企业成本、收入的结转方法。

五、你单位发生的成本支出在建工程挂着。

1、成本科目用错。

2、由于工程已完工，调整开发成本明细核算会有很大的工作量。所以，为了简便核算，直接将在建工程科目转出 借：开发产品--住宅、办公楼 贷：在建工程

3、结转成本 借：经营成本

贷：开发产品--住宅、办公楼

4、结转利润 借：本年利润 贷：经营成本

我按资产负债成本费用分类说明：

1、资产类主要会计科目核算： (1)现金 从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款

支取现金或是预支现金

借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：现金 (2)银行存款 (3)应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票) 借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入

②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款

(4)坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款

收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备 借：银行存款 贷：应收账款

(5)应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。

销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期：

若为无息商业汇票(所附单据：销售发票、双方协议) 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款

贷：应收票据——XX公司 财务费用

(6)预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。

①预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据：付款申请书、付款单) 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款

拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料

企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据：工程价款结算单) 借：开发成本

贷：应付账款——应付工程款

同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额

借：应付账款——应付工程款贷：银行存款 ②预付给供应商的材料价款 借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款

材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款

(7)材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。

(8)采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等

(9)材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。

(10)库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本

(11)库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本

①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单) 借：材料采购——设备采购 贷：银行存款

计算与分配的采保费(所附凭证：计算的采保费用固定表格) 借：材料采购——设备采购 贷：采购保管费

采购保管费的计算公式如下：

采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费

某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库(所附单据：入为单、设备管理单) 借：库存设备 贷：材料采购

②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款(所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据) 借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：材料采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款

支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款

③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设(所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单) 借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备 销售积压设备(所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票) 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本

借：其他业务成本 贷：库存设备

(12)委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。 发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款

借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料

(13)低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用 贷：低值易耗品 仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用

(14)开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本

对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品

(15)分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品

(16)出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时 借：投资性房地产——出租产品 贷：开发产品 租金收入：

借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入

(17)周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目

开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销

其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大的

借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款

最后再分次摊入到有关成本费用科目

(18)固定资产(需安装及自建的，先计入在建工程科目) ①购入的固定资产(所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等) 借：固定资产 贷：银行存款

购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 支付安装费用

借：固定资产购建支出 贷：银行存款

安装完毕交付使用时借：固定资产 贷：固定资产购建支出

②自制自建的固定资产(所附单据：移交使用单、工程结算单)支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 领用材料时

借：固定资产购建支出 贷：库存材料

分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付职工薪酬 应付职工薪酬

完毕建筑交付使用 借：固定资产

贷：固定资产购建支出

③其他单位投资转入的固定资产(所附单据：投资证明、合同) 借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧

④改扩建的固定资产(所附单据：扩建通知单) 借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款

贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款

工程竣工时(所附单据：工程竣工结算单) 借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时

借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产 (19)无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权.

2、负债的主要会计科目的核算

(1)应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款

以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款

(2)预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款

贷：预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷;主营业务收入

借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款 (3)应付职工薪酬 开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付职工薪酬 贷：现金 结转代扣款项 借：应付职工薪酬

贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租

月末分配工资费用 借：开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门) 采购保管费(采购部门)

管理费用——劳动保险费(长期放假员工) 应付职工薪酬(医务人员) (4)应付职工薪酬(按工资总额的14%计提) 借：开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门) 采购保管费(采购部门) 贷：应付职工薪酬 用现金支付福利费时 借：应付职工薪酬 贷：现金

(5)应交税费：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种) 月末按照实现的经营收入计算应交税费 借：营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务成本

贷：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税

月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用

贷：应交税费——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税

贷：应交税费——应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税费——XX税 贷：银行存款

(6)其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款

月末按规定提取教育附加 借：营业税金及附加

贷：其他应交款——教育费附加

3、成本、费用主要会计科目核算

(1)开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费);前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”);基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化);建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费);公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出)，分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款

或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。 ②配套设施开发 计算公式：

某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100%发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发) 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品 支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款

同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发

③房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的) 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单)

借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 自已组织施工的 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款

或应付账款——应付工程款 应付职工薪酬 库存材料或设备

⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目

企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金

结转开发的间接费用

借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续

借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程

(2)开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付职工薪酬 分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发

(3)管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用

(4)财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用

(5)销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款

以上三部分为全部内容，不知是否符合你的想法 房地产企业的具体会计处理流程

1、计算营业税可以减去购入成本，不必重复纳税。请参考财税〔2003〕16号文。要不房产公司都成立销售公司干么呢? 财税〔2003〕16号文第三条第20款：

(二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

参考

网

址

：http://hi.baidu.com/yimu601/blog/item/0229b4093a24f3256b60fb1b.html

2、缴纳土地增值税。请参考国税发[2006]187号文《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。顺便给你一个网址：http:///new/63/67/94/2007/1 /wa75781928287117002870-0.htm

3、房地产企业需要缴纳的税基本都涉及到，楼上已说过，还需要缴纳城建税、教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、、所得税等

4、你朋友的公司买进的漏盘，出售前，不征收房产税;但出售前已使用或出租、出借的，按规定征收房产税。国税发〔2003〕89号文。

5、拥有土地使用权的单位和个人，按实际占用面积缴纳土地使用税。你朋友公司购买了楼盘，当然也拥有了该土地的使用权，应该缴纳土地使用税。

国税〔1989〕140号文：房产公司原则应缴纳土地使用税，但出售前有困难的，可减免。

国税〔2003〕89号文：房产企业自用、出租、出借的，自交付或使用之次月起缴纳。也就是说，在建和销售过程中，不必缴纳。 但房产太热了，国家又后悔了。国税〔2004〕100号文：除经济房外，一律不得减免土地税。 售楼处财务工作流程详细介绍

签定认购书 →收定金 签征信声明→开定金票据

↓提供按揭所需材料明细7天(土地 在建工程解押)

签购房买卖合同→收集核对按揭材料、收首付款→开首付票据

↓(增加监管银行)

办理银行按揭

↓

银行审核材料(建行信贷审核→专审审批)

↓

7天

国土局抵押放款(开贷款票据到银行)

↓

银行通知客户还款

↓

银行取件、通知客户领取按揭材料

↓

办理产权、代收税费，根据面积误差多退少补

↓

向银行借已抵押发票办理产权

第五篇：房地产企业的有关帐务处理：

(一)、房地产企业与一般企业帐务处理上最大的差异就是成本的核算;房地产企业的“开发成本其明细科目可以归纳为以下六类：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

房地产企业的“开发成本”与工业企业的“生产成本”内涵相同。按成本核算对象和成本项目设置明细分类账，对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出，可直接记入各土地开发成本明细分类账;具体的明细核算如下：

1、发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁的净支出、安置动迁用房等支出：

借：开发成本—A项目-土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款等科目

2、发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出时：

借：开发成本—A项目-前期工程费

贷：银行存款，其他应付款等科目

3、以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，和以自营方式发生的建筑安装工程费：

借：开发成本—A项目-建筑安装工程费

贷：银行存款，应付帐款等

4、开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

借：开发成本—A项目-基础设施费

贷：银行存款，应付帐款等

5、发生的不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

借：开发成本—公共配套设施费

贷：银行存款，应付帐款等

6、与直接组织、管理开发项目发生的相关费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

借：开发成本—开发间接费

贷：银行存款，其他应付款等

待产品开发完成后，将“开发成本”结转到“开发产品”。按多个项目进行核算的还涉及到成本的归集和分配。

1、直接成本：可以直接计入该成本计算对象，如：某一项目支付的地价款，建安成本，以及能分别核算可资本化的利息费用等。

2、间接成本：如多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清对象的公共配套设施费(有小区内的幼儿园，医院等)，需要按发生地点或者用途加以归集，待结转时选择一定的方法分配后计入有关成本计算对象的费用。：最常用的方法有面积分摊法。

3、共同成本：主要有由多个成本对象共同负担并按一定比例进行分摊的成本，如：分期开发一次购入的土地所支付的价款。

会计分录：

借：开发产品---按项目或栋号设置明细

贷：开发成本—相关明细科目

(二)、房地产企业有关收入的帐务处理

通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。

1、房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式购销合同，所收到的均为预售房地产款，一律不确认收入，其款项暂记入“预收帐款”科目;因预收房地产款而交纳的营业税费等暂在“应交税金一应交营业税”等科目核算;房地产开发企业在促销时收到的购房订金在“其他应付款”科目核算。

收到房款时帐务处理：

借：银行存款

贷：预收帐款—按房号及客户名称进行明细核算

同时应交纳税金的账务处理

借：应交税费—应交营业税(按预售房款计税)

贷：银行存款

2、开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。

借：预收帐款“应收帐款”等科目

贷：营业收入

同时结转经营成本

借：经营成本

营业税金及附加

贷：开发产品—相关明细科目

应交税费—应交营业税、应交土地增值税等

几种特殊情况的帐务处理：

1)、房地产企业出售周转房时，先按周转房的摊余价值

借：开发产品

贷：周转房

再按购销合同中双方签订的价格

借：银行存款等科目

贷：经营收入

并结转其销售成本

借：经营成本

贷：开发产品

2)、旧城改造中的回迁房收入，包括拆迁面积内补偿部分和增加面积部分的价款收入，作为房地产开发企业的经营收入

借：预收帐款等科目

贷：经营收入

3)、采用分期收款方式销售房地产。在办妥移交手续后，先将“开发产品”转入“分期收款开发产品”科目。按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时

借：银行存款”或“应收帐款”

贷：经营收入

按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算确定当期应结转的销售成本

借：经营成本

贷：分期收款开发产品

房地产开发企业之间签订项目开发合同，合资开发项目，如果合同规定按投资额分配开发产品的，分出去的开发产品不作为经营收入;如果是分享合资开发项目利润的，对主办企业而言，合资开发的所有开发产品对外出售(包括合资方购买的)均作为经营收入核算;房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，不论合同规定分配开发产品或分享合资开发项目利润，所开发的所有开发产品对外出售或分配给其他合资各方，均作为主办企业的经营收入核算。房地产开发企业收到出资各方的资金先作“预收帐款”处理。

房地产是一项价值很高的商品，房地产开发企业为顺利售出房盘、地产，尽快回收投资，对不同支付方式规定了不同程度的现金折扣。这是与企业理财活动相关的费用，应作为企业的“财务费用”，不影响房地产销售收入金额的确认。购买方出于种种原因对已购置的房地产要求退货，经房地产开发企业同意后，冲减退货当期的“经营收入”。

在房地产竣工验收、办妥移交手续前收到的销售款不符合收入确认条件的，只能作为“预收帐款”。房地产开发企业在某些促销方式下达成的交易，比如售后回租、售后回购方式的房地产销售，必须判断它是真正的销售交易还是融资交易。如果是融资业务，与销售的房地产相关的主要风险和报酬仍保留在房地产开发企业，即使已办妥移交手续，也不能确认收入。又比如购销合同中有销售退货条款的，应分析退货的可能性，估计可能发生退货的，不能确认收入。在不能确认收入的情况下，若已办妥移交手续

借：开发产品一已售

贷：开发产品一库存

(三)、房地产开发费用

与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用与一般企业核算方法相同。不同的地方就是：房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

(四)、房地产企业的往来核算比较繁杂，如建筑安装工程费、基础设施费等因为其工程款金额大而且时间长，一般企业都先通过“预付帐款”等科目。

1、支付工程进度款及备料款时

借：预付帐款—××公司

贷：银行存款—××银行及帐号

2、工程竣工结算时再转入“开发成本”(附“建筑安装工程发票”等)

借：开发成本—××栋—建筑安装工程费---土建工程款、安装工程款等

开发成本—基础设施费—道路、供水等

开发成本—公共配套设施费—游泳池、假山等

贷：预付帐款—××公司

应付帐款—××公司(结算差额)

(五)、关于房地产企业的“代建”行为

税法规定房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司(即受托方)不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算(原票转交)，只向委托方收取手续费的业务。(这里代建房的条件非常重要)。例如：国税函[1998]554号对新疆维吾尔自治区地方税务局提出的：(关于“代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复如下：房地产开发企业(以下简称甲方)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙方)的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产”税目征收营业税;如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按“建筑业”税目征收营业税。

关于“代建”的有关帐务处理如下：

1、 代建成本不需要做专门的帐务处理。

2、 收到委托方的款项时 借：银行存款

贷：其他应付款

3、支付施工单位时 借：其他应付款 贷：银行存款