浅谈农村集体建设用地整理项目

浅谈农村集体建设用地整理项目（精选8篇）

篇1：浅谈农村集体建设用地整理项目

浅谈农村集体建设用地整理项目

一、土地整理的概念。

土地整理是通过一些工程措施，增加耕地的数量，提高耕地的质量，在保证一定范围内耕地不减少的同时，可以在其他占用相应数量的农用地作为建设用地。

二、土地整理项目的分类

1、土地整理的占补平衡项目，通过工程措施将一些地区（特别

是丘陵地区）的荒草地开垦成适合耕种的农用地，将一些大的田坎减少等来增加耕地。

2、土地整理的挂钩项目，全称是农村集体建设用地减少与城镇

建设用地增加相挂钩。主要是通过拆除零散的农村居民点将其还耕变成耕地，再在另一个地方对原本那些占据居民点的农民进行集中安置，这样耕地的数量就增加了。我们就能在其他地方占用耕地将其变成国有建设用地。

3、土地整理的拆院并院项目，程序和方式和挂钩项目是相同的，不同的是它最终占用耕地将其变成建设用地的性质是集体建设用地。

三、土地整理项目的具体过程

我主要谈一谈挂钩项目的具体过程。

1、项目的立项，项目所在地区市县的国土资源局做好项目立项

资料向市国土局进行立项申报，市国土局就资料进行审查，如果资料符合立项条件，市国土局就将资料报省国土资源厅

进行立项申报，国土资源厅对资料及现场状况进行审查，如

果资料和现场都符合要求就下发挂钩项目的立项批复。批复

一般要求挂钩项目在两年内完成。

2、项目实施的前期准备，包括农民意愿的调查、安置办法的制

定、资金的筹措、拆迁进度计划的制定、安置点修建的准备

等。

3、项目的实施，包括政策的宣传、拆迁的动员、总拆迁人数的确定、安置房屋户型的统计、安置点占地的报建、安置房屋

修建的施工方的招标、拆迁房屋的拆除、复垦开工设计、原

宅基地的复垦、复垦的逐级验收、安置房屋的修建、各基础

配套设施的修建、安置小区的验收、获得挂钩指标。

4、挂钩指标的使用，选中一块区域条件好的符合土地利用总体

规划的面积和挂钩指标数量相当的农用地，将其进行土地的一级整理，通过报征并采用招拍挂的方式取得土地并将挂钩

指标覆盖最终将土地性质由集体所有的农用地转变为国有

建设用地，可用于地产开发。指标是相当珍贵的，所以在选

择其使用的地方时应充分考虑其在使用地的价值。

以上就是个人对土地整理的理解和认识，其中有不足和疏漏请批评指正！

篇2：浅谈农村集体建设用地整理项目

陕西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法

第四条 农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的设区的市、县（市）土地行政主管部门或者其派出机构提出土地登记申请，由设区的市、县（市）人民政府登记造册，核发《集体土地所有证》，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的设区的市、县（市）土地行政主管部门或者其派出机构提出土地登记申请，由设区的市、县（市）人民政府登记造册，核发《集体土地使用证》，确认建设用地使用权。

《中华人民共和国土地管理法》

第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

第八十一条 擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第六条 依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上

建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

陕西省人民政府关于推进节约集约用地的实施意见

陕政发〔2008〕17号 2008年4月18日

四、加强农村集体建设用地管理，推进农村集体建设用地节约集约利用

（十四）强化农村村庄建设管理。按照统筹规划、节约集约用地的原则，结合我省新农村建设要求，因地制宜，加快编制乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划。利用农民集体所有土地进行非农建设的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划。坚决贯彻“一户一处宅基地”的法律规定，宅基地的面积不得超过我省规定的标准，防止产生超面积占用宅基地。农村新增宅基地要优先使用村内空闲地、废旧老宅基地和未利用土地。凡村庄内有空闲地、废旧老宅基地和未利用土地的，不得批准新增宅基地占用农用地。规划明确撤并的村庄，除危房改造外，停止审批新建、重建和改扩建住宅。对因国家建设拆迁安置需要建设住宅的和因土地整理涉及村民建设住宅和农民新村建设的，应当统一规划建设农村住宅小区。

（十五）全面开展农村集体建设用地专项整治工作。各地要按照国务院办公厅《关于严

格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）和《陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设意见的通知》（陕政办发[2007]4号）要求，结合第二次土地调查，集中力量组织开展对农村“空心村”、公路沿线和城乡结合部建设用地的专项清理整治。全面掌握农村宅基地和公路沿线、城乡结合部建设用地的情况，尽快建立和完善农村宅基地和公路沿线、城乡结合部建设用地管理台帐等信息系统。对农村建房布局不合理、建新不拆旧等形成的“空心村”、以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，在公路沿线、城乡结合部非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农建设等问题，要结合实际制定切实可行的措施，依法采取经济、行政和法律手段进行综合整治，并进一步完善和创新管理制度，落实责任，加强监管。

各地要按照土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划，结合新农村建设要求，有计划地开展农村集体建设用地整理。对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的，各地可给与奖励或补助。

（十六）依法盘活利用农村集体建设用地。对符合土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划，权属合法，界址清楚，已经依法批准为建设用地的农村集体建设用地，在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，经依法批准，允许以转让、租赁、作价出资(入股)等方式进行流转，确定给单位或个人有偿使用。严禁擅自将集体农用地和未利用土地变为建设用地。严禁集体建设用地用于商品住宅开发。不符合土地利用总体规划和乡（镇）规划、村庄规划的农村集体建设用地，不得以流转方式确定给其他单位或个人使用，其地上建筑物、构筑物不得改建、重建、扩建。

五、加强监督检查，努力推进节约集约用地工作的开展

陕西省国土资源厅

陕西省农村工作领导小组办公室 陕 西 省 建 设 厅 陕 西 省 农 业 厅

陕国土资发〔2009〕40号

关于开展《国务院办公厅关于严格执行 有关农村集体建设用地法律和政策的通知》 贯彻落实检查情况的报告

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、住房和城乡建设部、农业部：

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、住房和城乡建设部、农业部《关于开展<国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知>（国办发[2007]71号）贯彻落实情况检查工作 的通知》（国土资发[2008]188号）及检查工作方案下发后，我省高度重视，迅速安排部署，认真组织开展了全省贯彻落实情况的检查工作。现将有关工作情况报告如下：

一、加强领导，认真安排部署

按照国家四部门检查通知和检查工作方案的要求，我们成立了由省国土资源厅主管领导任组长，省国土资源厅、省农村工作领导小组办公室、省建设厅、省农业厅相关人员参加的检查工作领导小组，加强检查工作的组织领导。同时，结合我省实际，及时制定下发了国办发[2007]71号文贯彻落实情况检查工作实施方案（陕国土资发[2008]134号），就检查的内容范围、方法步骤作了具体的安排，提出了明确要求，对检查工作进行了全面的安排部署。据了解，各市对这次检查工作非常重视，成立了相应的领导小组，迅速安排部署。有的市还组织召开了国土、建设、农业和农村工作领导小组办公室等部门联席会议，明确任务，研究抓好检查工作的具体措施，要求相关部门密切配合，搞好工作衔接，认真履行职责，确保不折不扣地完成好这次检查工作任务。

二、突出重点，严格自查自纠

这次检查工作重点以市、县两级的自查自纠为主，我省相关部门组成联合检查组对各市、县（区）贯彻落实国办发[2007]71号文件情况的自查自纠、总结整改工作进行全面的检查、督促，抓好落实。

从我们检查和各市上报的自查情况看，各市、县能严格按照国土资发[2008]15号、陕国土资发[2008]7号等文件的要求，认真抓好国办发[2007]71号文件的贯彻落实，注意加强文件的学习宣传，提高思想认识；切实加强集体土地的用途管制；严格依法办理集体土地的使用手续；坚决制止和查处乱占农用地进行非农业建设的违规违法行为。结合这次国办发[2007]71号文贯彻落实情况检查活动，按照检查工作方案确定的检查范围、主要内容和要求，对辖区内农村集体建设用地使用情况进行了全面检查，同时加强对重点地区的监督检查，加强对违法违规用地情节严重、群众反映强烈的案件的查处及督办工作。经检查发现，个别市、县在农村集体建设用地管理中，存在农村宅基地管理混乱、“以租代征”非法使用农村集体土地进行非农业建设，以及借农业园区建设，违反土地利用总体规划，擅自改变农用地用途进行非农建设等问题。对检查中发现的问题逐宗进行调查核实，统一登记填表；对查出的问题，按照土地管理法规和有关文件规定及时进行处理和纠正。据检查统计，我省农村建设圈占土地2658.75亩，其中耕地面积343.755亩,经批准的2289.01亩,未批准的369.74亩；实际使用面积2088.51亩,其中耕地面积343.755亩;用于农业开发用地475.03亩,其中耕地409.44亩,经批准的77.93亩,未批准的397.1亩;“以租代征”面积846.68亩,实际占地面积764.4亩,其中耕地面积500.67亩,不符合规划面积267.33亩。截止目前，在本次检查中查出的违规用地问题已全部得到纠正和处理。

三、认真总结整改，完善制度措施

针对贯彻落实国办发[2007]71号文件检查活动中查找出的问题，我们要求各市、县认真总结农村集体建设用地使用与管理的经验教训，分析查找存在问题的原因，认真进行整改，在摸清情况、查清问题、依法处理的基础上，制定整改措施，完善相关制度。省国土资源厅等相关部门加强督促检查，努力抓好市、县整改工作的落实，对违法违规用地行为纠正不力、整改不彻底的地区，责令限期整改，限期整改期间省国土资源厅暂停该地区农用地转用和土地征收审批。同时明确了下一步的工作思路：

一是加大集体建设用地政策宣传力度。进一步加强国办发[2007]71号、国土资发[2008]15号两个文件精神的学习宣传，切实提高广大群众特别是各级领导的依法用地、节约集约用地的责任意识。

二是加大集体建设用地政策的执行力度。加强调研，准确掌握情况，提前介入，加强批后监管。研究制定对各级政府执行农村集体建设用地法律和政策的考评办法，把农村集体建设用地管理情况列入政府领导政绩考核内容。对违法违规用地行为大量发生、造成严重后果的地区，实行问责制和通报批评。

三是加大集体建设用地执法监察力度。协调各市政府进一步建立和落实土地联合执法机制，促使监察、公安、法院等部门积极配合国土资源管理部门及时查处土地违法案件，切实规范农村集体建设用地管理，坚决制止乱占农用地进行非农建设的违法违规行为。

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

国办发〔2007〕71号

二、严格规范使用农民集体所有土地进行建设

当前一些地方在使用农民集体所有土地进行建设的过程中，擅自扩大农民集体所有土地的使用范围，违法提供建设用地的问题比较严重。《中华人民共和国土地管理法》规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围，法律和政策都有准确界定，必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定，乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所有土地进行非农业建设。

按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定，任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的，都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的，必须符合乡（镇）土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划（以下简称乡（镇）、村规划），纳入土地利用计划，并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的，必须符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，并纳入建设用地计划管理；涉及占用农用地的，必须先依法办理农用地转用审批手续，用地规模必须符合有关企业用地标准。

农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。不符合土地利用总体规划和乡（镇）、村规划，没有土地利用计划指标的，不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，要依法追究刑事责任。

三、严格控制农村集体建设用地规模

一些地方借农民集体所有建设用地使用权流转、土地整理折抵和城乡建设用地增减挂钩等名义，擅自扩大建设用地的规模。严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地。

严格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时，所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。

依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》，土地整理新增耕地面积只能折抵用于建设占用耕地的补偿，不得折抵为建设用地指标，扩大建设用地规模。城乡建设用地增减挂钩试点，必须严格控制在国家已经批准的试点范围内。试点必须符合土地利用总体规划、城市规划和乡（镇）、村规划，必须确保城乡建设用地总量不增加，农用地和耕地面积不减少。不得以试点为名违背农民意愿大拆大建、强制搬迁，侵害农民权益。

《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》

对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。

在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设。

各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益

各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地。

凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标。

《意见》强调，规范集体建设用地流转，逐步建立城乡统一的建设用地市场。一是明确土地市场准入条件，规范集体建设用地使用权流转。今年，在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，可采用出让、转让等多种方式有偿使用和流转。近期，国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法。二是完善土地资源配置机制，构建城乡统一建设用地市场。各地要充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。三是制定集体土地收益分配办法，增加农民财产性收入。各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的原则，总结集体建设用地流转试点经验，出台和试行集体建设用地有偿使用收益的分配办法。国土资源部将积极与相关部门沟通，研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法。

《意见》要求，完善设施农用地和农村建设用地管理，改善农民生产生活条件。一是完善设施农用地管理，支持设施农业发展。除了设施农业附属的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，须依法办理农用地转用审批手续，按照建设用地管理外，凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续。由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标，但涉及占用

耕地的要落实补充任务。

陕西省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于加强农村集体建设用地管理促进社会主义新农村建设意见的通知

陕政办发 〔2007〕4号

8.推进农村集体建设用地整理。我省农村建设用地总量较大，利用效率不高，要积极采取多种措施，用好现有的农村建设用地。各地要科学制订旧村庄改造、归并村庄整治的计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村庄土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。开展农村建设用地的整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，积极稳妥推进，以盘活村庄现有存量建设用地为主，搞好内部挖潜，提高利用率。

篇3：浅谈农村集体建设用地整理项目

因此, 在这样的背景下进行农村土地的整治工作, 改善农村土地利用地的现状, 进一步落实耕地保护制度, 加强对农村土地的可持续化利用成为了当前土地工作的重中之重。

1 农村空心化及其土地利用问题

城乡转型过程中出现的乡村地域系统不良演进的现象, 本质上是城乡二元体制下, 农村人口非农化转移未与农村新增用地控制或宅基地退出机制相挂钩, 出现人减地反增, 建新不拆旧, 导致大量宅基地废弃和土地闲置浪费的过程。当空心化达到一定程度便产生空心村, 包括了村域人口、土地、产业、公共设施的空心化。

土地具有土地资源、资产与资本的三重性, 开展村庄整治有利于盘活废弃土地, 并为新农村建设搭建新平台。在目前农村土地供需问题严重、城乡关系处于关键的转型时期, 农村的空心化问题显得更加严峻, 而为了改善当前的问题, 我国应积极采取措施进行全面整治, 用科学的发展观念对城乡间人口的流动进行一定程度的控制, 进一步推进农村用地的综合治理, 从而落实新农村建设的具体实施。[1]通过对我国的城乡关系发展历程的分析, 是由行政干预下的二元分割逐步过渡到城乡一体化的统筹发展, 这就需要在解决问题的时候需要进一步创新城乡统筹发展的新机制, 从根本上破除城乡二元结构对于社会发展的影响。

2 实证研究——以永川区推进城乡建设用地增减挂钩项目为例

2.1 研究区域概况

2.1.1 项目区自然条件

永川区位于重庆市西南部, 东与璧山、江津为邻, 西与荣昌、大足, 北与铜梁为界, 南与四川合江、泸州接壤, 地处重庆市、泸州、南充、自贡、内江、宜宾、成都等城市之间[2]。

境内拥有丰富的矿产资源和独具特色的旅游资源, 有重庆市文物保护单位宋代摩岩石刻佛岩寺, 有风光旖旎、景色怡人的梅家水岛, 有传统爱国主义教育基地聂帅陈列馆, 另外还有云谷关口、冯家坪寨子、岔口石瀑布、东方红堤、断桥水库等自然人文景观, 极具观赏性和开发潜力。

2.1.2 项目区社会经济条件

永川区为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心, 是重庆“一小时经济圈”的西部的增长极;是长江经济带与成渝经济带的重要支点;是渝西地区的交通枢纽和经济文化中心。

近年来, 全区经济社会呈现出了强劲的发展势头, 各项事业用地供需矛盾呈扩大态势。为了更好地实现节约、集约用地的目标, 加快全市实现城乡统筹发展, 加快推进永川区城乡建设用地增减挂钩示范工作, 改善群众生产生活条件, 促进新农村建设, 重庆市国土资源和房屋管理局与永川区人民政府达成了共同推进永川区城乡建设用地增减挂钩示范区建设的战略合作协议。

对项目区内的目前土地利用状况进行综合的分析, 经过合理的调整和改造, 对农村用地规划进行重点的改善, 切实现实农村土地资源的优化利用。最终达到项目区内不增加建设用地, 不减少耕地总面积, 整体用地质量得到提升的目的[3]。

2.2 土地利用现状分析

根据第二次土地利用调查成果, 以拆旧、建新地块涉及的行政村为基本单位进行统计分析。项目区拆旧地块涉及陈食街道梅家桥村、陈青桥村、复兴寺村和瓦窑塘村, 建新地块涉及梅家桥村、瓦窑村和陈青桥村。

2.2.1 农用地比重大

项目区所在村的农用地面积占土地总面积的85.41%, 其中梅家桥村农用地占全村总面积的84.70%、陈青桥村占85.21%、复兴寺村占85.98%、瓦窑村占85.62%。农用地中, 耕地比重最大, 占农用地面积的66.50%, 其中梅家桥村耕地占农用地总面积的72.22%、陈青桥村占67.85%、复兴寺村占60.65%、瓦窑村占74.61%;其他农用地, 占农用地总面积的20.54%;林地占农用地总面积的8.99%;园地占2.43%。

2.2.2 居民点用地占建设用地比重大, 交通水利及其他建设用地比重小

项目区所在5个村的建设用地总面积为309.10hm2, 其中农村居民点用地面积为299.14hm2, 占建设用地的比重达96.78%, 交通水利用地占建设用地的3.22%。反映出项目区交通水利用地不足。

2.3 农村建设用地整理潜力分析

农村居民点整理潜力主要由2个部分组成:提高土地集约利用水平, 主要是通过对农村现有的用地进行重新的规划, 减少用地浪费现象, 对以往分散的居民用地进行整合, 提高农村建设用地的利用效率, 提升建设容积率;节约利用农村建设用地, 将村庄内的废弃、闲置的农村居民点进行复垦整理, 提高土地利用效率[4]。

4个村农村居民点用地规模299.14hm2, 人均农村居民点用地规模达211.93㎡。由于地形因素及历史原因, 该村农村居民点用地分布较为零散, 部分农村居民点用地交错分布在园林地之间, 不成规模。根据农民意愿调查, 农民搬迁意愿强烈, 流转土地态度积极。同时, 结合各个复垦点的实际情况, 遵循因地制宜的原则, 复垦方向为耕地、园地、林地和其他农用地等, 从而实现土地资源的优化配置和最优利用。

2.4 农村土地整理效益分析

2.4.1 社会效益分析

2.4.1. 1 提升农村土地建设用地的利用效率

通过对项目区土地采取具体措施, 对农民集中居住的地区进行重新规划, 对以前荒废的工业工地以及废旧的宅基地进行重新整合利用, 提升了土地的集约化和利用效率。

2.4.1. 2 增强人们合理用地, 切实保护耕地的意识

由于长久以来, 在农村形成了很多在土地利用上的诸多陋习, 在进行土地重新整合的同时, 需要对项目区村镇的干部们传输合理使用土地和保护耕地的观念。通过观念的传达, 让农民切实重视起来土地利用的重要性, 提升耕地的使用效率, 为农业的发展创造有利条件。

2.4.1. 3 有利于农村地区的社会稳定

通过对项目区内的土地进行合法化的土地所属权调整, 减少以后在土地使用过程中的土地纠纷的可能性, 对社会的稳定具有很大的帮助。另外, 在这些措施实施之后, 农村会产生一部分劳动力转移到第二第三产业中, 从而促进乡村的发展, 推动城乡一体化的进程。

2.4.1. 4 改善农民生活条件

通过对拆迁农民居住的集中规划, 用于农民集中居住的建新区内可以实现水通、电通、路通及人畜分离, 可提升居住质量, 大大降低疾病的发生率, 同时由于加大了对教育、卫生、文化等公共设施的投入, 可使得农民的生活环境大为改善, 业余生活更为多姿多彩, 为构建和谐社会迈进一大步。

2.4.2 经济效益分析

本项目建设规模36.21hm2, 其中农民集中居住区5.35hm2, 剩余30.86hm2的城镇用地用于出让。根据该区域土地分等定级资料, 结合该区土地资源的稀缺性和土地区位条件, 预测城镇建新区土地收益金为11572.5万元;该项目的开展将促进当地二、三产业的快速发展, 位于菜茵岩村的整合粘土企业的建设将为社会提供大量的就业岗位, 企业的发展将为该地区带来稳定的税收, 为当地农民增收、地区经济发展提供持久动力。

2.4.3 生态效益分析

2.4.3. 1 归并零散居民点, 改善村容村貌

通过对农村废旧工业用地以及零散居民居住点的整合, 将这部分用地复垦恢复为农业用地。将以前零散居住的村民进行统一安置, 建设更加集中的农民居住地, 使得整个农村的格局规划更加合理, 更利于基础设施的完善, 并让整个村庄的面貌更加整洁。

2.4.3. 2 减少生活垃圾排放

在对农村整体居住环境进行重新规划后, 按照城镇小区管理的要求, 对农村面貌进行全面的管理, 改造给水排水设施, 完善用电以及通讯, 对生活垃圾以及污水的排放进行科学化管理。

综上所述, 本次对项目区进行的综合性治理, 体现了我国“城乡一体化”战略是未来社会注意新农村建设的重要举措, 对于我国农村的社会和生态都有良好效益。

3 结语

可见, 在城市化、工业化快速推进的今天, 面对城市建设用地紧张与农村闲置空置浪费土地严重、土地供需矛盾突出、农村快速空心化、在城乡统筹发展这样的大背景下, 开展农村土地整理, 实现城乡建设用地增减挂钩具有重要的现实意义。

参考文献

[1]朱玉碧, 郑财贵, 李安乐.重庆市农村居民点整理潜力评价探讨[J].西南农业大学学报 (社会科学版) .2006, (03) :78-81.

[2]施开放, 刁成泰等.不同确权法在农村居民点复垦潜力研究中的应用—以重庆市永川区为例[J].农机化研究.2012. (6) :236-241.

[3]严金明, 钟金发等.土地整理[M].北京:经济管理出版社, 1998, 53-55.

篇4：浅谈农村集体建设用地整理项目

关键词：保护耕地；保障发展用地；空心村；农村废弃宅基地复垦

为进一步贯彻落实国土资源部《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》精神，醴陵市国土资源局按照湖南省人民政府《关于开展城乡建设用地增减挂钩工作的通知》的要求，在湖南省国土资源厅和株洲市国土资源局的统一领导下，率先在全省开展了农村建设用地（废弃宅基地）复垦项目的试点工作。从2010年4月开始，受业主单位的委托，株洲润和土地整理开发技术咨询有限公司承担项目设计工作。

1 实施方案阶段

农村废弃宅基地复垦在湖南尚属首次，没有固定模式可循，因此实施方案尤为重要。如果全部按照土地整理开发项目相关的程序性要求进行编制，虽然方案合法合规，但方案肯定不符合项目的实际，实施起来难度大或者根本不可行，因此在国土资源部门的统一领导下，我们的专业技术人员花费大量的时间和精力深入项目区农户进行调研，接触各类型的土地权利人或房屋所有者，广泛听取土地权利人的意愿和建议，全面了解项目的特性，科学分析项目的可行性和操作性。针对试点项目“零星分散”的特点，实施方案中制定“整村推进、分类复垦、先易后难、分片整体招标、工程施工费包干”的方案；针对项目“点多面广，实施过程监控难”的特点，制定由项目所在乡（镇）人民政府为项目责任单位、市国土资源局土地整理开发中心为项目承担单位的方案；针对项目“分散且周期长”的特点，制定“分批按时验收，定期收购”的验收方案等。这些具有“鲜明特色”的农村废弃宅基地方案（措施）为项目的实施指明了方向。

2 规划设计原则

2.1 按照房屋的荒废程度，将农村可复垦宅基地分为3个类别：

第一类为完全废弃无法居住的房屋，第二类为无人居住3年以上，但保存基本完整的房屋，第三类为准备搬迁或空置3年以内的房屋。考虑到试点工作先易后难的原则，首先考虑实施第一类和第二类。

2.2 项目设计地块土地权利人充分自愿的原则，事先签定自愿复垦协议，以保障土地权利人的合法权益。

2.3 项目设计以村为单位，设计地块尽量相对集中的原则，以便于协调工作，提高工作效率。

2.4 严格选址的原则，选址地块必须参照“一调”成果，同时采用“二调”成果加以确定，确保复垦前地块为农村建设用地。

2.5 工程措施到位的原则，确保复垦后的地块为能耕种的旱地，有条件的设计复垦为水田。

2.6 影象资料齐全的原则，设计前，将纳入复垦设计的地块按照远、近参照物相同或相近似的原则进行摄影，彩色照片各一张共两张，拟复垦后同角度再摄影对照复垦前后的效果，以保证影像的有效性和完整性。

3 规划设计特性

3.1 设计施工工序与其它类型复垦项目截然不同，大致如下：

先须对废弃宅基地（房屋和基础脚）进行机械拆除，然后对拆除后的废渣及废弃物进行机械深埋和外运处理，再对耕作表土进行推平和人工细部平整，最后修筑必要的灌排水系统、道路连贯系统、生态环境保护设施等。

3.2 设计思路的差异很大。

比如：废弃宅基地复垦项目中，除废弃房屋外，其周边空旷地基本等高，因此标高在土方计算中形同虚设。而废弃宅基地复垦项目中“土方”仍是主要“角色”，如“废弃房屋的拆除土方”、“基础脚拆除方”、“废弃物回填方”、“人工挑运废渣”、“推平耕作层土方”等。这些量中的“废弃房屋的拆除土方”、“基础脚拆除方”必须现场核定，并在测量现状图上清单标注并统计；至于“推平耕作层土方”是按照旱地开发标准中耕作层厚度而确定的。

3.3 设计细节决定成果的完美：

按照其它复垦的规范，设计田埂应为凸型，而经过醴陵市国土资源局近年来土地开发设计经验的积累，凹型田埂（即：反田埂）更有价值，首先反田埂符合农户旱土（厢土）蔬菜等种植的习惯，便于挑运行走，便于摆放水桶，也便与雨水快速排走（相当于小排水沟），因此反田埂颇受欢迎。另外，为体现菜园的特色，更好地为后期管护和耕种服务，我们设计了竹篱笆，并制定了竹篱笆的高度、间隔、木桩、篱笆门等。

4 投资预算

4.1 规划设计思路：

由于废弃宅基地的特殊性，按照全国的先进经验，政府和国土部门采取限额单价、费用总包干的形式予以确定总投资，因此需要采取限额倒推设计。

4.2 总投资预算组成：

考虑到项目拆迁补助、协调等工作的必需，项目总投资分为复垦费、拆迁补偿奖励费、工作经费。尤其，拆迁补助奖励费包括房屋拆除补偿、青苗补偿、临时便道、交通、水利、电力线、管网修复等补偿和奖励费。工作经费主要是指因项目实施过程中，项目责任单位和项目承担单位因协调工作而产生的费用，工作经费由项目承担单位工作经费和项目责任单位工作经费两部分组成，均可参照全国其它省、地（市）按照新增耕地一定上限单价范围内实行。

5 土地权属调整

土地权属调整方案的制定是项目顺利实施的有效保障。由于纳入复垦对象的废弃房屋基本为上世纪六七十年代的土木结构房屋，没有权属登记，虽已废弃，但基本各有所主，因此实施前必须获得土地权利人的同意，尤其涉及多位权利人时，必须签定协议并确定权属界线，实施后再归还给原土地权利人。如需变动或原土地权利人无法履行后期耕种、管护的义务，在村集体的指导、见证下，由组集体先收回土地使用权，再流转或重新分配，落实承包人及后期的耕种和管护工作。

6 小结

醴陵市2010年农村建设用地（废弃宅基地）复垦是全省“先行先试”的试点项目，试点项目取得了宝贵的实践经验，为促进株洲市农村建设用地（废弃宅基地）复垦项目的推广提供了有益的借鉴，并为湖南省农村建设用地（废弃宅基地）复垦摸索出一条崭新的可持续发展之路。

参考文献：

[1]《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》国土资发[2008]138号

[2]《湖南省人民政府办公厅关于做好城乡建设用地增减挂钩工作的通知》湘政办发〔2008〕28号

[3]《株洲市城乡建设用地增减挂钩工作实施细则(试行)》株政办发[2009]24号

篇5：农村集体建设用地进入市流转

倪念

（华中农业大学 土地管理学院

430070）

摘要：随着我国城市化得推进，国民经济的进一步发展，城乡土地二元制度已经成为我国经济发展的障碍，这一问题也开始得到了学术界的重视，相关方面的研究相当丰富。本文从集体建设用地入市流转的必要性、可能存在的问题以及政策建议三方面总结了学者对集体建设用地入市流转的研究观点。研究发现，当前对于集体土地入市流转的研究多集中在理论方面，关于集体建设用地入市流转的实证分析较少，关于已经实施集体建设用地入市流转区域的实际问题、对农村经济发展影响的定量分析更是几乎没有。因此，笔者认为，学术界应加强对集体建设用地入市流转的实证研究，了解入市流转对农村经济发展的现实影响，为完善我国集体土地入市流转的制度体系提供现实参考价值和理论依据。关键词：集体建设用地； 宅基地；流转；城乡一体化

中国土地市场城乡分割、政府主导，20世纪90年代以来,这种独特的二元土地制度为高速工业化和快速城市化作出了重大贡献,但也带来土地市场发育不完善、农民土地财产权利被侵犯和土地利益矛盾加剧等问题。随着我国城市化进程的加快，这些矛盾和问题日益凸显，并且逐渐成为社会经济发展的障碍。改革土地制度,改变地方政府垄断土地一级市场的格局，允许集体建设用地入市流转,提高土地的市场化配置程度，已经刻不容缓。

一、背景研究，城乡一体化土地市场建立的必要性

我国现行是城乡土地差别化政策，农村集体建设用地只能通过征收征用进入工业和城市土地市场，农地市场价值难以实现,使得市场无法在土地配置过程中发挥主导作用,从而导致集体建设用地流转中存在诸多问题，如集体建设用地使用效率低下、非法流转问题严重等。当前关于城乡二元土地市场存在的问题方面的研究资料较多，本文主要从以下五个方面总结了学者们关于建设城乡一体化土地市场必要性的观点。

1、农村土地价值难以实现

农村生产要素向城市流动引起的价值实现“剪刀差"损失逐渐成为“三农”利益流失的主渠道。由统筹城乡发展切入来解决“三农”问题，关鍵在于把握城乡生产要素的合理流动、公平使用、等价交换和优化配置[1]。其中作为最基本的生产和生活要素，土地要素是其他要素顺畅流转的前提，自然而然成为城乡一体化的核心内容[2]。长期的城乡土地二元结构而导致农村土地价格受到压制，不能实现其价值[3]。

2、农民土地利益受到严重侵蚀

农民集体所有的土地需经过征收才可进入工业和城市土地市场。为了获得本地区经济的快速发展,地方政府普遍采取了低价征用、高价出让的垄断政策,忽略了价格机制的作用,这种没有市场化的征地制度，忽视了农民的利益，剥夺了农民本应享用的土地增值收益[4]。在城市化进程中土地征收征用数量大、失地农民数量多、征地补偿款少，农民土地利益受到严重侵蚀[5]。这是城市出现“失地农民”和“城中村”问题的制度根源。因此,实现城乡土地市场的协调发展,必须以农村建设用地入市和征地制度改革为前提和基础[6]。

4、导致城乡收入差距的进一步扩大

较之于国有土地的自由流动性，农村集体土地所有权的可交易性和市场、商品属性大打折扣，也限制了与土地结合的相关资金、劳动力、技术等生产要素流向农村、农业和农民[1]。禁止农村集体建设用地进入非农土地市场，实际上剥夺了农民分享工业化和城市化发展成果的机会，农村剩余劳动力被困于土地难以流入城市、城市高端人力资源人才也难以引入农村，进而导致了城乡居民之间收入差距进一步的扩大。

5、集体建设用地非法流转问题严重

当前市场上，小产权房交易火热，屡禁不止，很多地区的小产权房已经占到当地房地产市场份额的20%以上，深圳等地更是高达40%~50%[3]。国家垄断土地一级市场，集体建设用地使用权流转受到严格的限制，导致集体建设用地只能非市场流转，没有法律的保障，难以实现土地真正的价值。

综上所述，建立城乡统一的土地市场，打破城乡二元结构,使城镇土地市场与农村集体建设用地市场合并运行，形成一个统一的建设用地市场，实行建设用地市场与农用地市场的分离，逐步推行集体建设用地有偿使用制度，实现土地资源在全社会范围内的合理、有效配置，对于实现土地价值、保障农民的土地权益、缩小城乡收入差距有重要意义。

二、集体建设用地入市流转存在的问题

1、缺乏法律依据

（1）集体土地产权主体不明确、产权关系模糊

虽然现有法律对集体土地所有权主体进行了设定，即农村集体土地所有权归不同的“农民集体”，但对“农民集体”的含义、表现形态未做明确界定，并有将“农民集体”与农村、农业经济组织混用之嫌[2]。“农民集体”在法律上缺乏明确的解释，其权利主体地位无法明确，导致农民处于被动、弱势地位，合法权益无法得以维护[7~8]。

（2）相关法律法规较少，流转无法可依

集体建设用地的流转受到法律的规定与限制，作为集体建设用地重要组成部分的宅基地流转更是受到严格的限制。我国现行法律规定从用途限制、方式限制、对象限制及禁止抵押等4个方面限制了宅基地的流转[9]。

虽然，近几年中央对集体建设用地流转态度有所转变，开始逐步承认并推进集体土地流转，中发[2003]3号《中共中央国务院关于做好农业和农村工作的意见》中指出：各地要制定鼓励乡镇企业向小城镇集中的政策，通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳土地出让金等形式，合理解决企业进镇的用地问题，降低企业搬迁的成本[14]。在中央的推动下，各地方政府积极推进集体建设用地流转制度创新，但是国务院并没有出台关于集体建设用地流转的法律法规，导致集体建设用地流转无法可依，没有法律的保障，集体建设用地流转市场秩序混乱，存在加大的安全隐患及违法空间[7~9、16]。

2、集体建设用地流转中的利益分配问题

由于农村土地产权混乱，集体经济组织结构不完善，使得本属于农民集体及农民的土地流转收益亦难以得到切实保障[16]。在地方政府、村集体和农户的利益博弈中，农户的博弈能力最弱，其利益受损也最严重。允许宅基地自由流转，农民必定是最终的受损者,而各种社会强势群体才会成为真正的受益者，尤其是那些已经在农村买地建房或以承包承租名义圈了地的既得利益者[15]。

3、集体建设用地流转市场混乱，难以管理

由于法律的硬性约束，集体建设用地隐性流转大量存在，土地利用状态混乱，土地利用规划和城市规划的目标难以落实。另外，集体建设用地使用权流转可观的预期收入还可能刺激集体建设用地的无序扩张，引起土地粗放经营和大量占用耕的问题，危及耕地甚至基本农田的保护，增加流转后的土地利用管理困难[17~18]。地方政府对集体土地流转干预过大，导致中央的土地调控能力弱化，妨碍土地利用总体规划和城市规划的有效实施，并造成土地利用混乱，土地市场秩序受到干扰。另外，村委会行政权力时常纠缠在经济利益之中，导致农村建设用地的流转违背市场交易的自愿平等原则，使农村建设用地资源不能达到最优配置[16]。

三、对建立集体建设用地流转市场的政策建议

1、明确集体建设用地的产权问题

加强监管力度，明确农村集体土地的权利主体，规范集体建设用地的管理，做好农村宅基地使用权登记发证工作，明晰权益归属，保障农民合法的土地权益，严格查处违法违规使用集体建设用地的行为[9~11]。修改和完善相关法律制度，赋予农民完整的建设用地处置权。在严格遵守土地用途和符合城乡规划的前提下，允许进入土地市场，公开交易，自由流转[13]。

2、完善集体建设用地流转的法律保障

农村土地制度改革，首先应从立法入手[20]，要在全国推行农村集体建设用地直接入市，必须要有法律依据[18]。在农村集体建设用地入市形势日渐明朗之时,应建立集体建设用地流转的支撑体系,具体包括制度支撑体系、法制支撑体系、权益保障支撑体系和外部环境支撑体系等,最终将集体建设用地关注的焦点转移到入市后及其相关制度的建设上来[16]。

2、确定集体建设用地入市流转的利益分配

集体建设用地流转收益应在应在以保障农民的权益为主[10] 的前提下，在政府、村集体与农民之间合理分配，既要维护村集体作为土地所有者的利益，又要重视农户作为土地使用者得合法权益[11]。因此，集体建设用地入市流转收益在分配的具体比例上应该向农民倾斜，剩余部分才归集体所有[9]。此外，对于村集体所获的土地收益，应该明确规定其用途，要求账务公开，确定必须农民就业和养老保险部分的比例[6]。

3、严格集体建设用地入市流转的规划管理

农村集体建设用地入市，必须做好规划管理工作，农村建设用地与城镇土地应统筹安排、统一规划[6]。编制科学的土地利用规划，强调对资源性土地（农田和耕地）的使用与保护进行长期规划，积极推行《城乡规划法》，建构城乡一体的资产性土地（建设用地）利用格局，注重城市、集镇和村庄规划的有机协调。同时，应严格执行土地用途管制制度，加强建设用地入市的法律监督管理工作[13]。

另外，还有一些关于建立城乡统一的地价系、完善土地市场[19]、创新农村土地制度[20]等方面建议。

四、结论

从当前国内形势来看，户籍制度的改革已取得了实质性的进展，土地的资产增值功能已日益彰显，耕作已不再成为农民的唯一谋生手段，土地的社会保障功能趋于弱化，集体建设用地入市流转已经成为一种必然趋势。但如何实现农村土地的生存保障和资产增值功能之间的平衡是立法者在相当长期间内的一个重要使命[20]。

综上所述，随着国家对于农地问题的重视，集体建设用地入市流转的趋势明显，相关方面的研究也都相当丰富，但当前对于集体土地入市流转的研究多集中在理论方面，学者们从各个方向分析了集体建设用地入市流转的必要性、可能存在的问题等内容，并给出了大量的政策建议，但很少有关于集体建设用地入市流转的实证分析，关于已经实施集体建设用地入市流转区域的实际问题、对农村经济发展影响的定量分析更是几乎没有。因此，笔者认为，学术界应加强对集体建设用地入市流转的实证研究，了解入市流转对农村经济发展的现实影响，为完善我国集体土地入市流转的制度体系提供现实参考价值和理论依据。

参考文献：

篇6：农村集体建设用地的调研报告

一、全市农村集体建设用地的基本情况

我市辖区共计62个镇、2653个村庄，农村总户数652401户、总人口1621573人。农村集体建设用地总面积为549297亩，其中：居民点用地308433亩、村内道路用地149293亩、村办企业用地75084亩、公益性事业用地16487亩，人均建设用地面积约为225平方米。

二、农村集体建设用地利用和管理中存在的问题

（一）农村集体建设用地违法行为屡禁不止

据XX年全市农村集体建设违法用地调查处理数据显示，XX年全市农村集体建设违法用地面积为8213亩，违法违规现象未能得到有效遏制。主要表现在：有的村未经批准，擅自占用土地，尤其是耕地或基本农田建设工业厂房，对外出租、出售；有的村以“以租代征”的方式，将土地出租给其他单位或个人，非法建设工业厂房；有的则以农业结构调整为名，擅自占用耕地，甚至基本农田建设永久性建筑，进行畜禽养殖。仅调查的一个镇，XX年被立案查处的未经批准擅自建设及以租代征的土地违法案件达18宗，违法总面积231亩，大量耕地遭到破坏，部分厂房闲置，既严重违背了土地管理法律法规，又造成大量资源的闲置浪费。

（二）农村住宅违法建设现象较为严重

近年来，由于农村集体经济增长乏力，再加上国家取消了三提五统等税费，一些空壳村和自然环境较好的村把农村住宅建设当作集体收入的唯一来源，纷纷违法建设住宅对外出售和寻租，其表现形式主要有：一是部分村集体未经批准，擅自占用土地建设住宅，对外出售；二是部分村以集体土地为条件与他人联合开发，建设住宅对外出售；三是部分村集体将土地出租给他人，用于住宅建设；四是部分村民未经批准，擅自占用土地建设住宅。仅调查的一个镇，XX年被立案查处建设农村住宅的违法案件达436起，用地总面积109亩，严重违反了《土地管理法》及相关政策，干扰了我市农村住宅的建设秩序。

（三）农村居民住宅非法交易时有发生

随着城市化水平的提高，城市和农村住房价格差异的不断提升，在乡镇中心区域，尤其是城乡结合部，部分城镇居民以及农村村民受经济利益的驱动，非法交易农村住宅的现象时有发生，随着旧村改造和新农村建设的推进，一些违法交易现象逐渐表露。据调查的15个村中，8个村非法买卖农民住宅达250宗。经统计，仅我市辖区的一个市，自XX年以来因非法交易农村住宅引发的信访案件占总数的25%，诉讼案件占土地行政诉讼案件的30%。农村住宅的非法交易，不仅严重违反国家政策规定，扰乱了土地市场的正常秩序，而且引发大量的土地信访案件和民事诉讼，使农村村民的合法权益得不到有效保障，造成了农村土地权属混乱和产权纠纷，并给旧村改造及新农村建设带来新的矛盾。

（四）集体建设用地利用率低，闲置浪费现象较为严重

一是人均集体建设用地面积较大，利用率低。国家规定农村人均集体建设用地面积为150平方米，我市上一轮土地利用总体规划确定农村人均建设用地规模由规划基期的180平方米降为规划末期的150平方米，而我市在实施土地利用总体规划13年以来，人均建设用地面积不仅没有得到有效降低，反而增加到225平方米，远高于国家规定标准；二是农村住宅空置率高，一户多宅较多。部分农村村民取得宅基地建房后，因考学、参军、工作、在外购房居住等原因，将户口迁出本村，造成大量住宅闲置；部分村民因结婚分户等原因已在村内单独申请建房居住，后又继承其父母或亲戚生前所居住的房屋，导致一户多宅和房屋闲置。此次调查的15个村共有3533户、8923人，宅基地总数4866宗，其中一户多宅313户、闲置住宅757宗，分别占宅基地总数的6.4%和15.5%。农村住宅闲置及一户多宅等问题，造成了农村土地的粗放利用和浪费。

（三）多措并举，提高农村集体建设用地集约利用水平

一是合理规划。目前，我市农村人口约为162.1万人，人均建设用地面积比国家标准超出了75平方米，以此推算，我市农村集体建设用地整理潜力可达12157.5公顷。要充分利用这一有利条件，认真组织开展新一轮土地利用总体规划修编工作，合理编制农村集体建设用地挖潜利用规划，在确保全市建设用地总量不增加、耕地总量不减少、耕地质量不降低的前提下，充分挖掘农村集体建设用地的整理（复垦）潜力，将农村集体建设用地减少与城镇建设用地增加有机结合，合理规划调整农村集体建设用地布局，优化用地结构，降低人均建设用地面积，进一步促进农村集体建设用地节约集约、高效和可持续利用，促进农村经济全面发展和社会全面进步。

二是积极推进农村居住工程建设。要严格按照《山东省人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见》的有关规定，结合我市实际，实施村庄合并、集中兴建多层民居，将党的城乡统筹政策惠及到大多数农民，落到实处。首先，全面摸底，科学规划。在全面调查摸底的基础上，科学编制农村住房建设规划。要充分发挥规划的控制和引导作用，坚持从实际出发，因地制宜，统筹合理安排城乡建设用地和其他土地资源，整合优化农村住宅的布局。第二，结合实际，分类实施。按照我省关于推进农村住房建设与危房改造的意见，逐步采取撤村并居型、小城镇集聚型、农村新型社区建设型、村庄整治改造型、逐步撤并型及整村迁建型等方式，引导经济条件较好、建房积极性较高的地区先行启动农村住房建设。对中心村、经济强村和大企业驻地及周边村庄，按照农村新型社区的标准，统一组织建设集中居住区，并可通过宅基地换住房、换社保的方式，将拟撤并村庄的农户吸引进来。鼓励经济强村兼并周边弱村，鼓励大企业整建制兼并改造村庄，通过集中建房改善农民居住条件，拓展发展空间，最大限度地减少农村土地闲置、浪费及低效利用等问题，进一步提高挖潜改造、调整盘活存量建设用地的力度，提高土地的利用效率。第三，严格标准，保证质量。对在批准的集体建设用地上建设的多层农村住宅，应严格控制户型和面积，可参照经济适用房的户型和面积，坚决制止建设大户型和豪华型公寓；同时，还应严格控制供应条件和范围，仅限于符合申请条件的本集体经济组织成员和拆迁农民，严禁对外出售，谋取不合法利益。对新农村建设节约的土地，通过整理复垦，置换用于城镇建设。第四，资金扶持，扎实推进。各级政府应从城镇土地出让收益中拿出专项资金，用于补助拆迁村和搬迁居民，保证农村居住工程建设顺利推进。

三是积极开展农村集体建设用地置换和挂钩。集体建设用地置换和挂钩，就是通过置换和挂钩的方式，将农村集体建设用地减少与城镇建设用地增加相结合，通过整理复垦，将农村废弃、闲置、低效利用的建设用地整理成耕地，并将整理复垦后取得的建设用地周转指标由市（区）统一调剂用于城镇及工业园区项目建设。通过农村建设用地置换和挂钩，一方面能够有效地整合农村集体建设用地布局，优化用地结构，提高农村土地集约利用水平；另一方面，整理出的建设用地周转指标置换到城镇、工业集聚区，能够有效拓展用地空间。

篇7：农村集体经营性建设用地入市调研

一、农村集体经营性建设用地的理解

农村的集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体经营性建设用地。

集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地。农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业所使用的农村集体建设用地，如过去的乡镇企业用地。2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布。其中指出要建立城乡统一的建设用地市场。也就是说农村集体经营性建设用地，在符合规划和用途管制的前提下，可以进入城市的建设用地市场，享受和国有土地同等权利。亦即可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

二、普定县农村集体经营性建设用地使用权流转市场需求

（一）是规范小城镇集体经营性建设用地的需要

随着城镇化建设的发展，普定县各乡镇不同程度的进行小城镇开发，开发面积均约200亩以上。都是利用集体土地进行一级土地开发，开发后面临着集体经营性建设用地流转办证等问题。开发出来的建设

用地，用于乡镇集贸市场建设、农民个人住宅、加工业等，产生集体土地买卖行为，这就需要利用集体经营性建设用地试点探索出的经验进行规范。

（二）是满足乡镇村办小微企业融资的需要

在乡镇村利用集体建设用地办理小型食品加工厂、纯净水厂、水泥砖厂等小型企业，因企业需要融资贷款，若办理集体建设用地，受集体性质限制不能融资或融资金额少；若申报办理国有建设用地使用手续较为麻烦，程序较为复杂，周期长。这就需要集体经营性建设用地入市等相关政策及时兑现，满足乡镇村办企业日益发展的需要。

三、集体经营性建设用地入市需要解决的问题及建议

（一）集体经营性建设用地报批和补偿安置

1、集体经营性建设用地必须在符合规划和用途管制前提下方能报批，这就限制用地范围，使不符合规划的未利用地不能充分发挥作用。建议允许使用不符合规划的未利用地报批为集体建设用地，解决小微企业发展用地的需求，更好地保护耕地。

2、集体农用地转为建设用地报批，因集体性质未改变，补偿安置标准是否参照征收为国有的补偿安置标准，如涉及补偿难于落实，获取土地有难度，强制执行于法无据；涉及到社会保障问题如何解决，社保主体是村集体经济组织还是政府，需要界定。建议报批农转用前，做好建设规划硬功，充分考虑节约集约用地，缩小征地范围，做好村民工作，必须得到村民或村民代表三分之二以上的人同意才可以报

批。集体土地农用地批转后，立即注销土地承包经营权，参照当地征收集体土地程序及补偿安置标准进行征地。

3、农村宅基地买卖现象普遍存在，为规范该类违法买卖土地乱象，建议已经发生买卖且符合规划宅基地，只要符合一户一宅要求，按规定完善建设用地报批、登记，评估补交土地收益后，允许抵押、出租、转让等流转，防止集体收益流失。流转发生增值的，必须缴纳相关税费后方可办理流转变更登记。

（二）集体经营性建设用地的供应

1、集体经营性建设用地供应前，应参照国有建设用地进行规划设计，评估确定地块价值，便于进行招拍挂操作流程。目前，土地市场网不支持集体经营性建设用地供地公告，可在地方媒体参照国有建设用地进行公告。

2、供应主体是当地乡镇人民政府或村集体经济组织，应该作界定。乡镇人民政府可以统筹“四通一平”或“五通一平”资金，将“毛地”转“熟地”。而村集体经济组织没有资金管理权，无法统筹土地前期开发。建议由当地乡镇人民政府主导，村集体经济组织配合，国土资源管理部门具体操作集体经营性建设用地入市程序。

3、集体经营性建设用地入市收益如何分配，应该明确分配主次、比例，避免收益管理混乱，造成好事办不好，引起社会矛盾。建议集体经营性建设用地入市后产生的收益扣除开发成本后，乡镇、村按30：70分配，村集体部分除了留足失地农民的社保资金外，用作村级公共基础设施建设，改善人居环境，丰富文化生活等支出。

（三）集体经营性建设用地的管理

集体经营性建设用地供后管理，如果没有硬性的合同约束，很难做到按时开竣工，有可能产生批而不用，用而不尽等闲置土地现象。建议参照国有建设用地出让程序，由国土资源管理部门与集体经营性建设用地使用者签订合同，便于监管。集体经营性建设用地闲置的，国土资源局责令改正；村集体经济组织对闲置的集体经营性建设用地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，国土资源局暂停办理其新增集体经营性建设用地审批手续。

（四）集体经营性建设用地的后期使用

1、集体经营性建设用地使用权转让发生增值的，应当参照国有土地增值税征收标准，缴纳有关土地增值收益。

2、集体经营性建设用地使用权转让不实行公开交易的，县国土资源局不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。

(五)集体经营性建设用地供应对象及利弊

集体经营性建设用地供应对象如果全面放开，对于搞活、壮大村集体经济，扩大小微企业融资渠道，增强小微企业抗风险能力具有重要作用。但可能对国有建设用地市场形成冲击，导致国有建设用地与集体建设用地相互竞争，削弱国有建设用地主导地位，也导致村集体经济组织和村民不配合国家对集体土地的征收；有可能出现不法商贩投机屯地，转让抛售集体建设用地牟取暴利现象；还有可能造成新一轮小产权房问题。建议购买集体经营性建设用地的只能是本乡镇内小微企业经营者、个体工商户、无房户。严禁利用集体经营性建设用地

建小产权房搞房地产开发，避免出现新社会的“地主”、“土豪”，使贫富悬殊差距加大，加剧社会矛盾。总之，集体的经营性建设用地入市需要注意四个方面的问题：一是它是集体的经营性建设用地，不是集体的所有的建设用地，因为农村还有公益性建设用地和宅基地，更不是原来建设用地之外的其他耕地。二是符合规划，必须符土地利用总体规划和村镇建设规划，充分征求意见，分析利弊，不能无序进行开发，浪费土地。三是用途管制，必须在符合规划和用途管制的前提下，进行集体建设用地审批、确权，才可以出让、租赁、入股。四是要规范公开的市场操作，不能私下授受，暗箱操作，导致产生新的社会矛盾。所以集体经营性建设用地入市需要开展试点，在探索中不断优化，不是一下就推开的。

普定县国土资源局

篇8：农村建设用地整理探析

关键词：农村建设用地整理,重要性,问题,途径

▶▶一、农村建设用地整理的重要性

农村建设用地整理是以系统的安排、总体的规划和科学的设计为依据, 针对农村建设用地中土地利用效率低下利和安排不合理等现象, 运用经济、行政、法律和技术等途径实施新的、合理的规划、管理和调整, 从而实现农村土地资源的高效利用、人地关系的和谐共处与农村社会经济的科学发展等一系列土地管理行为的总称。加强农村建设用地管理是实现我国经济和社会可持续发展的必然要求。

首先, 加强农村建设用地整理是提高土地利用率, 缓解我国人地关系紧张的必要措施。我国人口众多, 耕地资源严重不足, 人均耕地数量远低于世界平均水平。耕地资源涉及国家和世界的粮食安全、经济社会的稳定发展。对农村建设用地的整理是保护耕地资源的重要举措, 通过对建设用地的合理规划和严格整理, 可以在农村和城市建设中减少或避免侵占耕地现象的发生, 提高耕地的集约程度, 增强耕地的利用率, 从而实现耕地资源的动态平衡和可持续发展。

其次, 加强农村建设用地整理是实现社会主义新农村建设的重要保证。实现“新房舍”和“新设施”, 为农民提供良好的生存和生产环境, 从而培育新农民, 树立农村的新风尚是社会主义新农村建设的重要内容。通过对农村居民点用地的整理, 可以改变过去农村居民点分散、规划不科学和难于管理的情况, 便于居民点的系统管理和基础设施的规模建设, 从而改善农户的居住条件, 提高农户的生活质量, 促进农村新风尚的形成。通过对农村工矿废弃地的整理, 可以改善农村的生活环境, 提高土地利用率, 为农村经济的可持续发展奠定良好的物质和环境基础。

▶▶二、农村建设用地整理过程中存在的困难

农村建设用地整理是适应我国社会和经济发展的重要举措。同时, 它也是项复杂和艰巨的系统工程。这种艰巨性和复杂性主要可以从内外两个角度加以分析。

从外部看, 当前我国农村建设用地管理和规划缺乏科学性和规范性, 农村土地整理的任务巨大。这主要体现在: (1) 农村宅基地占地超标现象严重。根据国家统计局的数据, 随着农村及国家经济的发展, 仅从1985年到1990年, 我国农村新建住宅的面积就增加了约55亿平方米, 是城镇新增建住宅面积的3倍以上。由于我国农村面积广大、农户分布分散、在土地管理和规划上又缺乏有效的执行力, 这使得宅基地建设中常常出现分布不合理、违法违规建设、破坏耕地和占地超标等现象。 (2) 乡镇企业用地和农村道路建设用地有效使用率较低, 土地资源浪费现象严重。在乡镇企业用地方面, 某些乡政府由于片面强调农村经济的发展和短期政绩的树立, 在对乡镇企业建设用地的管理上缺乏严格性和规范性, 因此乡镇企业不合理的粗放使用土地, 甚至违法占用土地的现象常有出现。在乡镇公路建设方面, 由于居民点过于分散和道路规划的不合理, 侵占耕地、破坏农田的情况屡见不鲜。

从内部看, 农村建设用地整理的相关机制还有待发展。这主要体现在: (1) 缺乏具体的、可操作的法律法规指导。农村建设用地整理涉及多方利益的博弈和协调。在这个过程中, 必然涉及到权利和责任的划分与界定。只有具有了严格具体的法律法规保障, 才能减少利益冲突, 维护个人与集体相应的权利, 进而实现土地的有效整理。但目前的法律法规只是对土地整理工作有原则性的规定, 在实际操作过程中, 无规则可参照的现象普遍存在。 (2) 出资渠道单一, 资金严重不足。农村建设用地整理是项庞大的工程, 涉及居民点等相关建设用地的重新布局、整治及建设, 因此需要以充足的资金作为保证。但目前这一资金仅来源于政府, 缺乏多元、有效的融资渠道和融资体系。 (3) 有效的激励机制善待建立。农村建设用地的整理过程必然涉及居民和企业的搬迁和整改, 这又必然会影响相关主体的短期利益。因此, 只有建立系统、有效的激励机制, 才能促进土地整理工作的顺利进行。但目前, 国内对这一激励机制的理论研究还刚起步, 实际操作方面也缺乏相关的本土经验。

▶▶三、加强农村建设用地整理的思路

第一, 结合本国实际, 积极借鉴欧洲的成功经验。农村建设用地整理是土地综合治理的重要内容。对此, 德国和俄罗斯等欧洲国家从16世纪起就开始了相关的实践, 积累了丰富的经验, 建立了完备、系统的制度保障和理论体系。我们应当积极学习这些国家的成功经验, 认知反思其中存在的问题和教训, 结合我国的具体国情, 建设具有我国特色的相关理论体系和法律体制。

第二, 加强相关人才队伍的建设工作。农村建设用地整理是项复杂的工程。其中涉及的学科门类众多, 包括经济学、法学、管理学、生态学等。为此, 国家应当建立相应的人才培养和资格考核制度, 建设一支既具有扎实理论基础, 又具有实际操作能力的人才队伍, 从而保证这项系统工程的有效运行和良好发展。

第三, 推进农村建设用地整理的产业化进程。产业化是保证农村建设用地整理资金充足、监督严密、运行高效的必然选择。只有实行产业化才能广泛吸取市场各方的有益资源, 促进资源的优化配置, 有效地激发全社会的共同努力。为此, 我们应当吸取有益的理论成果, 改革阻碍产业化的相关政策, 推动产业化进程的科学、规范发展。在这个过程中我们还要坚持可持续发展原则, 保证经济发展与生态保护、社会稳定的和谐统一。

参考文献

[1]卢新海、谷晓坤、李睿璞:《土地整理》, 复旦大学出版社, 2011年

[2]谢德体:《国外土地整理实践及启示》, 《国土资源》, 2007年, 第9期