预留集体建设用地

2022-07-24

第一篇：预留集体建设用地

农村集体预留安置用地管理暂行办法汇报材料

农村集体预留安置用地管理暂行办法汇报材料

各位领导：

大家好!我是县科协主席，授**县预留用地专项工作小组的委托，由我代表工作组对《**县农村集体预留安置用地管理暂行办法》作一个说明。

制定本暂行办法的背景

近年来，我县抢抓西部开发等发展机遇，太阳能光伏、风力发电等一批重点项目先后落户我县，引进项目落户我县必须要征用土地，而土地是农民赖以生存的根本，为更好地理顺项目发展与维护农民利益之间的关系，**县在对县城规划区范围内的农村集体土地实施征收后，按照不高于被征收农村集体土地中的水田总面积10%的比例，在**县县城规划区范围内安排农村预留安置用地给被征地农村集体经济组织，用于被征地农村集体经济组织发展农村集体经济。由于没有实施好“三通一平”、无地安置等种种历史原因，目前全县尚有800多亩预留用地未落实，牵涉到县城周边的个村委个自然村户农户，阻碍我县重大项目推进的同时也为社会稳定埋下了极大的隐患。

2015年桂林市政府出台了《桂林市城区农村集体预留用地管理暂行办法》(市政〔2015〕80号)，对落实全市城区农村集体预留用地进行了规范;2016年**县政府印发的《**县人民政府关于印发〈**县农村集体预留发展用地管理暂行办法〉的通知》(兴政发〔2016〕46号)文件，因与相关法律政策相违背，现已废止。为妥善处理我县预留用地历史遗留问题，并为我县今后农村集体预留安置用地的落实提供一个有针对性、通俗易懂、具有可操作性的规范性文件和政策依据，促进县域经济发展。根据县委、县政府的安排和部署，本暂行办法自2017年3月中旬份开始草拟，由吕忠荣副县长牵头县国土局、住建局、法制办、县财政局、县科协、**镇等部门，查阅了大量政策法规文件，参考了荔浦、临桂等周边县区的经验做法，经过反复讨论、仔细研究，并征求了国土、住建等相关部门意见后，反复修改而成。

暂行办法相关条款说明

(下面，我将对暂行办法的相应条款逐一进行说明，特别是针对涉及农户切身利益、与我县之前的政策出入较大的条款进行重点说明)

第二条

预留用地选址坚持有利于经营、有利于管理、有利于发展的原则，符合**县土地利用总体规划和城市总体规划，并纳入土地利用年度计划。其中“将预留用地纳入土地利用年度计划”，是为了将预留用地与项目用地指标随文上报，这样做可能会影响招商及工程施工进度，但有利于预留用地手续报批工作。

第三条

预留用地的用途，根据经济社会发展状况和城市总体规划确定，主要用于安置被征地农村集体经济组织发展农村集体经济及长远生计。预留用地不得直接用于或变相用于商品住宅开发，发展改革、国土资源、住建等相关部门不得为其办理商品住宅开发相关的立项、供地、规划、预售等手续。其中明确了“预留用地不得直接用于或变相用于商品住宅开发”，可有效杜绝现不同程度存在的农户利用预留用地进行“小商品房开发”的现状。

第四条

预留用地指标核拨给被征地的村集体(村民委员会、自然村或村民小组)，在符合相关法律法规政策规定的前提下，由村集体自主安排，但不得分配到户。凡符合一户一宅条件，需利用预留用地建房的被征地农户，可向县人民政府提出申请，获得批准后根据住建部门出具的规划审批条件集中建设。这一条款，改变了被征地农户各家各户利用预留用地建房的现状，因目前县城商品房的刚需已趋于饱合，房地产市场遇冷，失地农民炒房的收益不大，前景不佳。

第七条

预留用地的登记

县国土资源部门依据征地协议、预留用地协议、土地征收资料及县住建部门出具的规划审批手续，报经县人民政府批准后，依法办理村集体经济组织用地手续并予以登记，权属性质登记为“国有建设用地使用权(预留用地)”。

这一条明确了预留用地性质为国有建设用地，区别于原有预留用地政策实际执行的是国有出让。

第八条

预留用地的开发利用及供地方式中有多种方式供农户选择，规范了预留用地的开发利用，引导农村集体经济组织走自主开发、合作开发路子，以达到真正解决失地农民的生计及长远发展问题。

其中第(四)点规定：以下情形之一的，鼓励以货币补偿方式回购预留用地，预留用地回购标准为70万元/亩。1.征收水田面积在10亩以内的。2.农村集体经济组织已无剩余土地安排预留用地的。3.农村集体经济组织用地范围内不适合安排预留用地的。4.农村集体经济组织自愿申请以货币方式补偿不再安排预留用地的。原来城市建设用地补偿标准是11.5万元/亩，工业用地补偿标准是8万元/亩，新政策将预留用地性质定性为国有建设用地，一定程度上压缩了农户收益，本办法中政府按70万元/亩对预留用地进行回购，提高了货币补偿的标准，让一部分急需用钱的农户，或者是一部分因预留用电期未能落实而不愿意再等待的农户选择货币补偿方式，以缓解预留用地指标不足的现状，减少用地压力，有利于更好地化解新旧政策可能会引发的矛盾，避免引发群众过激行为、造成群体性事件等不稳定因素。

第十二条

预留用地已按22元/平方米办理了国有出让土地使用证的，转让时应按市场评估价补缴土地出让金，对未补缴土地出让金的依法启动追索权。原已办理了土地出让手续的，享受了按22元/平方米办理了国有出让土地使用证的优惠政策，若走招拍挂程序按规定须缴纳60%的土地出让金，对未补缴土地出让金的依法启动追索权，这对适用本办法后不再享受此优惠的农户是一种安抚，但启动追索权存在由谁追、追索谁及追索期限的问题，如果同一地块依次出让给了多人，那么该追索谁?是追索买言方、卖方还是官方?责任如何界定?这个恐怕还要出台一个相应的附则才行?可是，如果不启动追索，那么与之前相比没有获得利益的群众的意见势必会很大。建议对此做一个风险评估。

尊敬的黄县长、各位领导，《**县农村集体预留安置用地管理暂行办法》的制定和出台对我县的经济、社会发展影响深远、意义重大，我们在制定本暂行办法的过程中本着高度认真负责的态度，虽殚精竭虑、数易其稿，但难免会有考虑不周、措词不妥之处，敬请在座的各位领导批评指正，谢谢!

第二篇：鸿山学校申请预留用地报告

玉山县私立鸿山学校校园扩建工程征用土地申请报告

请求文成镇政府为我校预留发展用地的报告

玉山县文成镇政府：

玉山县私立鸿山学校(以下简称鸿山学校)成立于2001年元月，是经上饶市教育行政部门审核批准创办的一所集小学、初中、高中十二年一贯制的民办学校(高中部于2016年3月成立)。学校实行全寄宿制管理，自开办以来，一贯坚持党的教育方针，扎实教学、精细管理。现有在校生600多名，教职工65人。学校先后被市、县党委、政府评为“上饶市先进学校”、“玉山县先进学校”等荣誉称号。

为了能更大程度地满足人民群众和社会对优质教育资源及多元化教育发展的需求，根据本校发展的迫切需要，现向文成镇政府请求为我校预留发展用地，用地面积：22亩，具体方位：西边1883㎡，北面和东面12602㎡，土地用途：新建学生食堂、宿舍楼、科技实验楼及体育田径场等。敬请文成镇政府给予批准预留用地为盼!

特此报告!

附：

1、鸿山学校现状图

2、总规存在的问题及建议

3、扩建后学校效果

4、扩建后总平面图

5、办学许可证复印件

6、民办非企业登记证复印件

7、法人身份证复印件

8、关于同意玉山县私立鸿学

学校增设高中部的批复

玉山县鸿山学校

2017-5-12

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第三篇：集体建设用地案例

【案情】

2008年10月黄屯村委会与外县的连发铸造厂某签订一份《厂房租赁合同》。该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用(合同所涉土地于2001年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地)，租赁期限10年，自2008年10月1日起至2018年10月2日止，每年租金为2.5万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。2011年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。

【争议】

该案争议的焦点就是《厂房租赁合同》是否有效。在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：

第一种意见认为，黄屯村委会将14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂改建办厂,实质是将集体建设用地出租给连发铸造厂使用，《厂房租赁合同》实为集体建设用地租赁合同。该租赁合同违反了《土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据《合同法》第五十二条第

(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该《厂房租赁合同》无效。

第二种意见认为，黄屯村委会与连发铸造厂鉴定的《厂房租赁合同》实为集体建设土地租赁合同。《土地管理法》第六十三条中所说的 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”是指农民集体所有的农用地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设，而不包括农民集体所有的非农建设用地使用权，因为集体建设土地的用途本身就是用于非农建设的。《土地管理法》第六十三条的规定在于防止炒卖农民所有的农用土地造成农用地的不当流失和使集体组织的利益受损，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。因此，《厂房租赁合同》并未违法《土地管理法》的规定，该合同有效。

【评析】

笔者同意第二种意见。

要判断该案双方所签订的《厂房租赁合同》是否有效，关键是要弄清该合同是否违反了《土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的强制性规定。那么要弄清该合同是否违反了《土地管理法》第六十三条的强制性规定，最重要的就是要厘清《土地管理法》第六十三条中的“农民集体所有的土地”所涵盖的范围。

按照《土地管理法》的规定，我国农民集体所有的土地也可三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。我国对于农用地的保护是非常严格的，例如《土地管理法》在第一条规定了要“切实保护耕地”，在第四条第二款规定了“严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”在第三十四条规定了“国家实行基本农田保护制度”，在三十六条规定了“ 非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地。”第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地，包括乡(镇)村企业建设用地、乡(镇)村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。依据《土地管理法》第十一条第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。

农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否定。例如《土地管理法》第二条第三款规定 “任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》(国发(2004)28号)第

(十)条规定 “在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)第六项规定“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。综合上述及相关法律、国务院行政规定的精神，笔者认为，我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转。《土地管理法》第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。该条文的目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇。

该案中，连发铸造厂租用黄屯村闲置废弃地增资建厂，不仅有利于盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新农村建设政策。因此，连发铸造厂作为租用人与集体经济组织签订了集体建设用地使用权租赁合同，不但不违反法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策，应当认定为有效，并受法律所保护。