权限内征用集体土地和农用地转为建设用地审核

权限内征用集体土地和农用地转为建设用地审核（通用7篇）

篇1：权限内征用集体土地和农用地转为建设用地审核

农用地征用转为建设用地的简明流程

一、农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划。因此，用地单位在初步选定某农用地，为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

二、确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

三、用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

四、用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用。

五、用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

六、国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

１、国务院批准的建设项目；

２、国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

３、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

４、在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在５０万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划分批次用地。

５、需要征用基本农田的；

６、需要征用基本农田以外耕地的耕地超过３５公顷的；

７、需要征用其他土地超过７０公顷的。

七、由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订安置补偿协议，按征地程序办理征地手续。

八、国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

九、被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定交纳出让费用。

十、签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

十一、如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地许可证。

篇2：权限内征用集体土地和农用地转为建设用地审核

天下房地产法律服务网张东伟律师编写

声明:本文章系本人原创,各网站可以无偿完整转载,但必须完整注明出自网站和作者,否则必追究侵权责任.由于相当部分网友经常来电来信询问如何在集体农用地上进行工业、商业等开发，不清楚该征用流程。为此，本人就该问题作专题回复，供各位参考。需要注意的是，以下步骤是根据国家的法律法规而作简要的叙述，各地政府在实际操作上会有些差异。本站会根据需要进行修改和增减。天下房地产法律服务网天下房地产法律服务网

根据法律法规规定，目前我国农用地转为建设用地的程序简单扼要地有以下步骤：

【第一步】农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。▲规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。

▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。▲如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。天下房地产法律服务网

【第二步】确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。▲其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

【第三步】用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

▲建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。▲建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：

1.建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）；

2.预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；

3.需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。▲如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

▲国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。

【第四步】用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；

▲环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

▲某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

【第五步】用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

【第六步】国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

▲能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕24号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。天下房地产法律服务网 ▲其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。▲以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准：

1.国务院批准的建设项目；天下房地产法律服务网

2.国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

3.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

4.在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用计划分批次用地。

5.需要征用基本农田的；

6.需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；

7.需要征用其他土地超过七十公顷的。

【第七步】由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

▲其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

▲国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。▲征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

▲征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

▲征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。天下房地产法律服务网

【第八步】国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。▲其中，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的，经批准办理了农用地转用手续后，国土资源局可直接发出用地文件。

▲城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂，接受社会的监督。

【第九步】被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。天下房地产法律服务网

▲但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。用地单位只有中标，才可获得该国有土地的使用权。天下房地产法律服务网

▲国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。天下房地产法律服务网

【第十步】签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。天下房地产法律服务网

▲其中，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种；1年以上未动工建设的，按照省级规定缴纳闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准，县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书，即无偿收回土地使用权，并交由原农村集体经济组织恢复耕种。天下房地产法律服务网

▲其中，国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

篇3：权限内征用集体土地和农用地转为建设用地审核

一、集体建设用地和国有土地同地同权同价的内涵

所谓集体土地和国有土地同权同价,在制度上,实现了《物权法》中国家对于国有财产、集体财产和私人财产平等保护的思想,在实践上,承认了土地使用价值的客观性。因为,对于土地使用者而言,其支付同样的土地使用权出让金,希望能够取得相应的土地利用效用。在市场经济条件下,土地利用效用相同的土地,其土地价格应该相近。实际上,如果不存在对于集体土地的政策限制,在土地出让进入市场后,土地所有权无论是国有土地还是集体土地,对于土地使用者而去没有区别。因为,除非公共利益需要,国家和集体都不可能不到期就收回出让土地使用权,土地使用者主要在乎的是土地成本和土地利用收益,而不在乎把土地成本支付给谁。

集体建设用地和国有土地同地同价是指两者在区位、土地用途、土地开发程度和土地利用条件完全一致情况下的熟地出让价格(税前市场交易价格)相同或者相近。

二、集体建设用地和国有土地同地同权同价的前提条件

1.集体土地与国有土地享有平等权益

实行集体土地和国有土地同权同价,必须破除目前按所有制批准建设用地进入市场的制度障碍。土地利用管理将逐渐淡化“按所有制分类管理”,强化“用途管制”和“规划管理”。

土地利用规划是土地用途管制的依据,土地使用者是土地规划的执行者,政府负责监督土地利用规划的实施。一块土地如果规划为耕地,就不能随意转为建设用地;一块土地如规划为城市住宅用地,就不能擅自改为他用。至于该土地所有权,到底是国有土地还是集体土地,并不重要,也无需区别对待。农村集体同样可以成为土地一级市场的供应者。

集体土地和国有土地同权同价,集体土地进入市场,必须要落实集体土地的所有权,集体建设用地的收益必须归农民集体中的农民所有,而不应该被乡镇政府或地方政府所拦截。

2.克服规划管制导致利益分配不平衡

集体建设用地取得入市条件后,受规划的影响,不是所有集体建设用地价值都会大幅度攀升,只有城市规划控制区域内部的集体建设用地才可能向同规划区域内同样用途邻近的城市国有土地的价格靠近,以同价的方式表现同权。这样,就必然会使被规划为城市建设用地的集体建设用地大幅升值,而规划为集体建设用地复垦的集体建设用地大幅贬值;规划为城市商业用地的集体土地获利巨大,而被规划为城市其他用地(如绿地)的集体土地获利较小,甚至无利可图。基于这一理由,设计调节利益的分配机制就成为能否顺利实现同地同权同价的前提条件。土地利用规划必须进行经济分析,建立规划管制造成的土地经济价值下降区域的合理补偿机制。

3.形成城乡统一的土地市场管理体系

实行集体土地和国有土地同权同价,集体土地不再需要通过征地转成国有土地才能作为城市建设用地,城市建设用地来源扩大,必然使得土地征收的范围缩小,它促使政府只能够真正实现按公益性目的征地。随着国有土地征地规模减少,征地补偿标准提高,在目前各地国有土地出让收益占地方财政收入相当比例的情况下,如果没有建立新的财政收入来源渠道,它将直接威胁到地方政府的收支平衡。实行集体土地和国有土地同权同价,必须配套进行土地税费制度改革,实现土地财政由卖地财政向管地财政转型。

实行集体土地和国有土地同权同价,是政府为解决农村、农业、农民问题开辟的新途径。它使得农民能同城市一样“以地生财”,直接分享工业化和城市化过程中土地资产增值的收益。集体土地与国有土地同权同价,进入市场流转,不仅要向农民还权赋能,还必须有赖于农村的经济社会组织形式的制度改革、农村社会保障制度改革、农村金融改革等相应配套改革的同步推进。在集体土地直接入市的过程中,由于土地一级市场的主体从单一的主体扩展为多元主体,就必须考虑对建设用地指标、农地转用指标、年度计划指标、耕地占补平衡指标的合理分配。

三、集体建设用地和国有土地的土地使用权价格关系

实行集体土地和国有土地同权同价,是指区位相近、土地用途相同和土地利用条件相同的集体建设用地和国有土地在市场交易中的出让价格相同或相近。由于土地位置的唯一性,世界上没有完全相同的两块土地,相邻地块土地价格出现细微差别是可能的,也是合理的。在城市化过程中,只有城市建成区中,集体土地和国有土地同权同价的情况可能出现。

在城市规划区范围内的集体建设用地,它的原始状态往往是由农地或未利用地转变而来的生地,而国有土地一般要求熟地出让。集体土地由生地转变为熟地——进行基础设施配套,形成建设用地条件(土地一级开发),其土地开发可能是集体经济组织的农民自主开发,一般说来基础设施配套条件并不完善。在我国城市化过程中,城市建设往往需要对于城市建设新区进行基础设施建设,目前我国多是政府城市土地收购储备中心或者土地整理中心统一开发。这样,实行集体土地和国有土地同权同价,就应该注意区分国有土地和集体建设用地的开发程度的差别。按照等价交换原则,同一块土地的成熟度高时的价格必然比成熟度低时的价格要高。

由于国有土地出让收入和土地税收收入都是政府的财政收入,所以,国有土地出让地价可能以税前土地价格的形式出现。而现实土地市场交易过程中,集体建设用地往往需要进行城市土地再开发。土地成熟度提高是一个土地开发过程,它必须支付土地成本、利润和法定的相关税费。计算集体建设用地收益时,集体建设用地交易价格常常以税后价格计算才具有现实意义。同一块土地,如果所有权主体不同,集体建设用地使用权出让的税后价格必然低于国有土地出让使用权的税前土地价格。

至于在城市规划区以外,国有土地多为公共基础设施用地,而集体建设用地主要是宅基地(居住用地),国有土地和集体土地的土地用途不同,土地价格肯定不能一致。

集体建设用地和国有土地同地同权同价,是在不考虑集体建设用地使用权的区域局限性和农转用的建设指标来源条件下存在的。实际上,国有土地和建设用地所有权的最大不同是集体建设用地具有草根性和区域性,而国有土地为全民所有。集体用地的开发利用从理论上讲,如果不对其他区域的土地利用产生负向(或正向)外部效应,应该只能自给自足。而国有土地,则可以跨区域进行土地统筹利用,它相对于集体土地利用而言,已经实现了外部效益内部化。也就是说,集体建设用地扩大,其指标来源是由于其他集体土地农地保护任务增加的结果。过去,在国家征收集体土地转变为城市建设用地之时,由于征地补偿标准与土地今后的用途无关,集体土地所有者之间不存在未来土地用途不同所带来的巨大利益差距。同时,国家作为城市建设用地唯一供应主体,不同土地用途之间的利益差距内部自我平衡。如果集体土地直接入市作为私人或群体利益方的交易获利行为,在得到规划所确定的特定土地用途所带来的交易收入时,应当支付必要的全部相关成本,否则就会形成对公共利益的侵占。集体建设用地的所有者权益不是土地使用权的市场交易价格,而应该扣除集体经济组织多占建设用地规划指标的土地开发权价格。这部分多占建设用地规划指标的土地开发权价格应该成为进行建设用地复垦的其他耕地保护区域(集体经济组织)的经济补偿。

综上所述,集体建设用地和国有土地的土地使用权价格的关系,可以表示为以下关系式。

不考虑集体建设用地所有权的区域性、土地开发程度和税收影响:

式中:PLC0为集体建设用地市场交易价格,PLG0为城市国有土地市场交易价格。

不考虑集体建设用地所有权的区域性,考虑土地开发程度和税收影响:

式中:PLC0为集体建设用地市场交易价格,PLC1 为集体建设用地生地价格,PLC2 为集体建设用地开发增值;PLG2 为城市国有土地开发增值;PLC3为集体建设用地开发应缴税费。

考虑集体建设用地所有权的区域性,不考虑土地开发程度和税收影响:

式中:PLC1为集体建设用地(生地)市场交易价格,PLCs为集体建设用地自有开发权(公平规划指标)面积的市场交易价格(本集体所有),PLCe为集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的市场交易价格。PLCs0 集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的农用地价格,PLCed集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的建设用地开发权补偿价格(建设用地指标交易价格)。

从上述公式分析可知,集体建设用地实际市场交易价格应该不包括非本集体经济组织所有或者需要支付出去的部分。即:集体建设用地开发应缴税费PLC3,集体土地和国有土地因为土地开发程度差异产生的价差PLG2-PLC2,集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的建设用地开发权补偿价格(建设用地指标交易价格)PLCed。

在实行集体土地和国有土地同权同价情况下,集体建设用地实际市场交易价格可以表示为:

式中:PLCr为集体建设用地实际市场交易价格,PLG0为城市国有土地市场交易价格,PLC2为集体建设用地开发增值;PLG2 为城市国有土地开发增值;PLC3为集体建设用地开发应缴税费;PLCed集体建设用地他有开发权(公平规划指标)面积的建设用地开发权补偿价格(建设用地指标交易价格)。

应该指出,城市化过程中国有土地开发增值和集体建设用地开发增值的差值,主要是由于土地开发程度的差异而引起的。同时,也必须看到城市土地开发过程中城市政府和农村集体经济组织在招商引资、市场开拓能力和管理能力的差别,也能够扩大(或者缩小)两者之间的差距。

四、集体建设用地流转价格评估方法

集体建设用地流转价格是市场价格,是供求双方在权衡各自利益的基础上达成的交易价格,应当遵循市场规则和估价原理评估土地价格。具体可采用法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。

1.法定补偿扩充法

近年来,我国通过试点在征地制度改革实践中积累了大量经验,依据其中的理论研究成果会发现,集体土地流转价格实际就是国家征收集体土地时的补偿价格。《土地管理法》补偿标准,是按土地农业生产的原用途来以倍数测算征地补偿费,问题是没有考虑土地的潜在收益和价值,没有考虑市场的因素,将土地仅仅作为农民的一种生产资料来看待,而没有考虑土地之于农民的多重功能,更没有考虑农民土地的财产权因素。一方面,受农作物品种不同、物价波动等因素的影响,难以科学衡量征用的同一地块内,因种植物不同、亩产值差异而造成的征地补偿费的差异;另一方面,当征用的是集体建设用地时,其补偿标准更是无法科学测算。因此,如果征地补偿仅仅限于对原有征地补偿标准倍数的提高,那只是“治标不治本”的做法,充其量只是在一定程度上满足了现有一部分被征地农民的失衡心理,而难以胜任管长远、管根本的重任。

集体建设用地征收按照市场价格补偿,它不仅包括农用地的市场价值,而且还包括农转用的土地增值中应该为土地所有者所得的级差收益。

2.准建设用地基准地价剩余法

“准建设用地”即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域。测算征收价格,以规划用途的准市场价格为准测算。准建设用地基准地价剩余法公式为:

集体土地征收价格=类似区位和质量国有建设用地市场交易地价- 政府区域综合开发的基础设施投资回收-土地出让过程中的政府应收税费-土地增值税。

农村集体所有的土地转为非农业建设用地后,土地收益大大高于经营农业的收益,如果这项“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合乎经济原理的,而必须在集体和国家之间进行合理分配。按照集体建设用地的征收补偿标准和集体建设用地流转实际市场成交价格的差值征收土地增值税。

3. 收益还原法

通常在租赁市场中,集体建设用地和国有建设用地的租赁价格差别不是很大,主要差距是合法性风险使承租人压低了集体土地的租赁价格,随着改革开放的深入,集体建设用地可以公平入市,在合法合规情况下,集体建设用地的租赁收入越来越接近于市场价格。主要测算方法有:

集体建设用地流转的价格= 村级建设留用地建设商品房租金剥离出地租收益/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地租赁价格/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地联建企业的土地入股联营折抵资本

篇4：权限内征用集体土地和农用地转为建设用地审核

一、集体建设用地和国有土地同地同权同价的内涵

所谓集体土地和国有土地同权同价，在制度上，实现了《物权法》中国家对于国有财产、集体财产和私人财产平等保护的思想，在实践上，承认了土地使用价值的客观性。因为，对于土地使用者而言，其支付同样的土地使用权出让金，希望能够取得相应的土地利用效用。在市场经济条件下，土地利用效用相同的土地，其土地价格应该相近。实际上，如果不存在对于集体土地的政策限制，在土地出让进入市场后，土地所有权无论是国有土地还是集体土地，对于土地使用者而去没有区别。因为，除非公共利益需要，国家和集体都不可能不到期就收回出让土地使用权，土地使用者主要在乎的是土地成本和土地利用收益，而不在乎把土地成本支付给谁。

集体建设用地和国有土地同地同价是指两者在区位、土地用途、土地开发程度和土地利用条件完全一致情况下的熟地出让价格（税前市场交易价格）相同或者相近。

二、集体建设用地和国有土地同地同权同价的前提条件

1.集体土地与国有土地享有平等权益

实行集体土地和国有土地同权同价，必须破除目前按所有制批准建设用地进入市场的制度障碍。土地利用管理将逐渐淡化“按所有制分类管理”，强化“用途管制”和“规划管理”。

土地利用规划是土地用途管制的依据，土地使用者是土地规划的执行者，政府负责监督土地利用规划的实施。一块土地如果规划为耕地，就不能随意转为建设用地；一块土地如规划为城市住宅用地，就不能擅自改为他用。至于该土地所有权，到底是国有土地还是集体土地，并不重要，也无需区别对待。农村集体同样可以成为土地一级市场的供应者。

集体土地和国有土地同权同价，集体土地进入市场，必须要落实集体土地的所有权，集体建设用地的收益必须归农民集体中的农民所有，而不应该被乡镇政府或地方政府所拦截。

2.克服规划管制导致利益分配不平衡

集体建设用地取得入市条件后，受规划的影响，不是所有集体建设用地价值都会大幅度攀升，只有城市规划控制区域内部的集体建设用地才可能向同规划区域内同样用途邻近的城市国有土地的价格靠近，以同价的方式表现同权。这样，就必然会使被规划为城市建设用地的集体建设用地大幅升值，而规划为集体建设用地复垦的集体建设用地大幅贬值；规划为城市商业用地的集体土地获利巨大，而被规划为城市其他用地（如绿地）的集体土地获利较小，甚至无利可图。基于这一理由，设计调节利益的分配机制就成为能否顺利实现同地同权同价的前提条件。土地利用规划必须进行经济分析，建立规划管制造成的土地经济价值下降区域的合理补偿机制。

3.形成城乡统一的土地市场管理体系

实行集体土地和国有土地同权同价，集体土地不再需要通过征地转成国有土地才能作为城市建设用地，城市建设用地来源扩大，必然使得土地征收的范围缩小，它促使政府只能够真正实现按公益性目的征地。随着国有土地征地规模减少，征地补偿标准提高，在目前各地国有土地出让收益占地方财政收入相当比例的情况下，如果没有建立新的财政收入来源渠道，它将直接威胁到地方政府的收支平衡。实行集体土地和国有土地同权同价，必须配套进行土地税费制度改革，实现土地财政由卖地财政向管地财政转型。

实行集体土地和国有土地同权同价，是政府为解决农村、农业、农民问题开辟的新途径。它使得农民能同城市一样“以地生财”，直接分享工业化和城市化过程中土地资产增值的收益。集体土地与国有土地同权同价，进入市场流转，不仅要向农民还权赋能，还必须有赖于农村的经济社会组织形式的制度改革、农村社会保障制度改革、农村金融改革等相应配套改革的同步推进。在集体土地直接入市的过程中，由于土地一级市场的主体从单一的主体扩展为多元主体，就必须考虑对建设用地指标、农地转用指标、年度计划指标、耕地占补平衡指标的合理分配。

三、集体建设用地和国有土地的土地使用权价格关系

实行集体土地和国有土地同权同价，是指区位相近、土地用途相同和土地利用条件相同的集体建设用地和国有土地在市场交易中的出让价格相同或相近。由于土地位置的唯一性，世界上没有完全相同的两块土地，相邻地块土地价格出现细微差别是可能的，也是合理的。在城市化过程中，只有城市建成区中，集体土地和国有土地同权同价的情况可能出现。

在城市规划区范围内的集体建设用地，它的原始状态往往是由农地或未利用地转变而来的生地，而国有土地一般要求熟地出让。集体土地由生地转变为熟地——进行基础设施配套，形成建设用地条件（土地一级开发），其土地开发可能是集体经济组织的农民自主开发，一般说来基础设施配套条件并不完善。在我国城市化过程中，城市建设往往需要对于城市建设新区进行基础设施建设，目前我国多是政府城市土地收购储备中心或者土地整理中心统一开发。这样，实行集体土地和国有土地同权同价，就应该注意区分国有土地和集体建设用地的开发程度的差别。按照等价交换原则，同一块土地的成熟度高时的价格必然比成熟度低时的价格要高。

由于国有土地出让收入和土地税收收入都是政府的财政收入，所以，国有土地出让地价可能以税前土地价格的形式出现。而现实土地市场交易过程中，集体建设用地往往需要进行城市土地再开发。土地成熟度提高是一个土地开发过程，它必须支付土地成本、利润和法定的相关税费。计算集体建设用地收益时，集体建设用地交易价格常常以税后价格计算才具有现实意义。同一块土地，如果所有权主体不同，集体建设用地使用权出让的税后价格必然低于国有土地出让使用权的税前土地价格。

至于在城市规划区以外，国有土地多为公共基础设施用地，而集体建设用地主要是宅基地（居住用地），国有土地和集体土地的土地用途不同，土地价格肯定不能一致。

集体建设用地和国有土地同地同权同价，是在不考虑集体建设用地使用权的区域局限性和农转用的建设指标来源条件下存在的。实际上，国有土地和建设用地所有权的最大不同是集体建设用地具有草根性和区域性，而国有土地为全民所有。集体用地的开发利用从理论上讲，如果不对其他区域的土地利用产生负向（或正向）外部效应，应该只能自给自足。而国有土地，则可以跨区域进行土地统筹利用，它相对于集体土地利用而言，已经实现了外部效益内部化。也就是说，集体建设用地扩大，其指标来源是由于其他集体土地农地保护任务增加的结果。过去，在国家征收集体土地转变为城市建设用地之时，由于征地补偿标准与土地今后的用途无关，集体土地所有者之间不存在未来土地用途不同所带来的巨大利益差距。同时，国家作为城市建设用地唯一供应主体，不同土地用途之间的利益差距内部自我平衡。如果集体土地直接入市作为私人或群体利益方的交易获利行为，在得到规划所确定的特定土地用途所带来的交易收入时，应当支付必要的全部相关成本，否则就会形成对公共利益的侵占。集体建设用地的所有者权益不是土地使用权的市场交易价格，而应该扣除集体经济组织多占建设用地规划指标的土地开发权价格。这部分多占建设用地规划指标的土地开发权价格应该成为进行建设用地复垦的其他耕地保护区域（集体经济组织）的经济补偿。

综上所述，集体建设用地和国有土地的土地使用权价格的关系，可以表示为以下关系式。

不考虑集体建设用地所有权的区域性、土地开发程度和税收影响：

PLC0=PLG0

式中：PLC0为集体建设用地市场交易价格，PLG0为城市国有土地市场交易价格。

不考虑集体建设用地所有权的区域性，考虑土地开发程度和税收影响：

PLC0=PLC1+PLC2+（PLG2-PLC2）+PLC3

式中：PLC0为集体建设用地市场交易价格，PLC1为集体建设用地生地价格，PLC2为集体建设用地开发增值；PLG2为城市国有土地开发增值；PLC3为集体建设用地开发应缴税费。

考虑集体建设用地所有权的区域性，不考虑土地开发程度和税收影响：

PLC1= PLCs+PLCe

其中：PLCe=PLCs0+PLCed

式中：PLC1为集体建设用地（生地）市场交易价格，PLCs为集体建设用地自有开发权（公平规划指标）面积的市场交易价格（本集体所有），PLCe为集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的市场交易价格。PLCs0集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的农用地价格， PLCed集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）。

从上述公式分析可知，集体建设用地实际市场交易价格应该不包括非本集体经济组织所有或者需要支付出去的部分。即：集体建设用地开发应缴税费PLC3，集体土地和国有土地因为土地开发程度差异产生的价差PLG2-PLC2，集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）PLCed。

在实行集体土地和国有土地同权同价情况下，集体建设用地实际市场交易价格可以表示为：

PLCr=PLG0-[（PLG2-PLC2）+PLC3+PLCed]

式中：PLCr为集体建设用地实际市场交易价格，PLG0为城市国有土地市场交易价格，PLC2为集体建设用地开发增值；PLG2为城市国有土地开发增值；PLC3为集体建设用地开发应缴税费；PLCed集体建设用地他有开发权（公平规划指标）面积的建设用地开发权补偿价格（建设用地指标交易价格）。

应该指出，城市化过程中国有土地开发增值和集体建设用地开发增值的差值，主要是由于土地开发程度的差异而引起的。同时，也必须看到城市土地开发过程中城市政府和农村集体经济组织在招商引资、市场开拓能力和管理能力的差别，也能够扩大（或者缩小）两者之间的差距。

四、集体建设用地流转价格评估方法

集体建设用地流转价格是市场价格，是供求双方在权衡各自利益的基础上达成的交易价格，应当遵循市场规则和估价原理评估土地价格。具体可采用法定补偿扩充法和准建设用地剩余法。

1.法定补偿扩充法

近年来，我国通过试点在征地制度改革实践中积累了大量经验，依据其中的理论研究成果会发现，集体土地流转价格实际就是国家征收集体土地时的补偿价格。《土地管理法》补偿标准，是按土地农业生产的原用途来以倍数测算征地补偿费，问题是没有考虑土地的潜在收益和价值，没有考虑市场的因素，将土地仅仅作为农民的一种生产资料来看待，而没有考虑土地之于农民的多重功能，更没有考虑农民土地的财产权因素。一方面，受农作物品种不同、物价波动等因素的影响，难以科学衡量征用的同一地块内，因种植物不同、亩产值差异而造成的征地补偿费的差异；另一方面，当征用的是集体建设用地时，其补偿标准更是无法科学测算。因此，如果征地补偿仅仅限于对原有征地补偿标准倍数的提高，那只是“治标不治本”的做法，充其量只是在一定程度上满足了现有一部分被征地农民的失衡心理，而难以胜任管长远、管根本的重任。

集体建设用地征收按照市场价格补偿，它不仅包括农用地的市场价值，而且还包括农转用的土地增值中应该为土地所有者所得的级差收益。

2.准建设用地基准地价剩余法

“准建设用地”即按照土地利用总体规划和城市规划划定的建设用地而现状为集体所有土地的区域。测算征收价格，以规划用途的准市场价格为准测算。准建设用地基准地价剩余法公式为：

集体土地征收价格=类似区位和质量国有建设用地市场交易地价-政府区域综合开发的基础设施投资回收-土地出让过程中的政府应收税费-土地增值税。

农村集体所有的土地转为非农业建设用地后，土地收益大大高于经营农业的收益，如果这项“增值收益”无条件地全部归农村集体经济组织或国家所有是不合乎经济原理的，而必须在集体和国家之间进行合理分配。按照集体建设用地的征收补偿标准和集体建设用地流转实际市场成交价格的差值征收土地增值税。

3. 收益还原法

通常在租赁市场中，集体建设用地和国有建设用地的租赁价格差别不是很大，主要差距是合法性风险使承租人压低了集体土地的租赁价格，随着改革开放的深入，集体建设用地可以公平入市，在合法合规情况下，集体建设用地的租赁收入越来越接近于市场价格。主要测算方法有：

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地建设商品房租金剥离出地租收益/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地租赁价格/土地收益还原率

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地联建企业的土地入股联营折抵资本

集体建设用地流转的价格=村级建设留用地联合建房所得房地产市场销售总价值

篇5：权限内征用集体土地和农用地转为建设用地审核

一、划拨土地

1.划拨土地使用权价格的涵义及构成。划拨土地使用权价格, 是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价格, 它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。为配合和促进国有企业改革, 国土资源部于2001年2月3日下发了《关于改革土地估价结果确权和土地资产处置审批办法的通知》 (国土资发[2001]44号) , 通知中明确地提出了“划拨土地使用权价格”的涵义及其相关问题。这一问题的提出, 将实际存在于房地产市场并不断以各种形式表现出来的划拨土地使用权价格公开化、合法化。《通知》指出:“为支持和促进企业改革, 企业改制时, 可依据划拨土地的平均取得和开发成本, 评定划拨土地使用权价格, 作为原土地使用者的权益计入企业资产。”可见, 划拨土地使用权价格由两个方面构成:一方面是划拨土地使用权的取得成本, 即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用, 如拆迁补偿安置费等;另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本, 如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。

2.划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题。对划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题, 学术界一直没有统一权威的定论。有人认为“取得划拨土地使用权, 未向国家缴纳土地出让金, 评估值中不应包含土地使用权出让金”。也有人认为“如果划拨土地使用权评估值中不包括土地使用权出让金, 国有资产就会流失”等等。但在具体评估时, 根据不同的评估目的, 在评估报告中应就土地出让金的有关事项予以特别说明。

(1) 以转让为目的, 转让后按国家有关规定, 受让方不需办理土地使用权出让手续, 土地仍属划拨性质的, 土地评估值中不应包括土地使用权出让金。

(2) 经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地, 以给受让人提供地价依据作为估价目的的, 评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项。

(3) 以抵押价值为评估目的时, 划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金。对此, 《房地产估价规范》第6条明确规定:“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的, 评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。”因此, 在以抵押价值为评估目的时, 划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金。

(4) 以确定拍卖底价为目的时, 划拨土地的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金, 但《城市房地产管理法》第50条规定:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的, 依法拍卖该房地产后, 应当从拍卖所得的价值中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后, 抵押权人方可优先受偿。”照此规定确定拍卖底价的划拨土地使用权评估价值中应包括土地使用权出让金的款额, 并予以必要说明, 否则, 拍卖所得中无法扣除土地出让金。

3.在对划拨土地使用权价值进行评估时, 其取得成本和开发成本的确定问题。由于划拨土地在取得时的非市场性, 企业帐面上的土地使用权价格一般很小, 与其的实际价值有很大差异, 容易给人造成疑惑。笔者认为土地取得成本与开发成本均应是评估期日的社会平均成本, 而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。

4.关于土地使用权年限的问题。一般的出让土地价格评估, 都有明确的剩余使用年限, 由于划拨土地没有土地使用年限的具体规定, 而土地使用年限是影响土地价格评估结果重要因素之一。对此问题, 笔者认为在评估时, 将划拨土地使用权年限设定为从估价时算起至各类用途用地的法定最高出让年限。

5.划拨土地使用权评估报告的表述问题。由于划拨土地使用权的权利受到特殊的限制, 对含有划拨土地使用权的评估报告, 不能简单的以一个数据作为评估结果, 还必须就评估的具体项目予以详细说明, 以便切实为实现评估目的提供真实可行的依据。

6.拆迁居民住宅占用的划拨土地使用权的评估问题。由于拆迁居民住宅的涉及面广, 评估中稍有不慎就会引起群众的不满, 甚至引起社会不稳定, 其中的主要问题是补偿金额的确定。根据《城市房屋拆迁管理条例》 (国务院305号令) 第24条规定:“货币补偿的金额, 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定。”对拆迁范围内的划拨地房地产进行评估时, 考虑到拆迁评估属补偿性质, 主要应针对房地产现状进行评估, 而不应考虑土地未来的潜在价值, 不能用最高最佳使用的预期原则进行评估。但在评估时也应考虑继受取得与典型的划拨取得之间的差异, 以充分体现公开、公平、公正的原则。

二、集体建设用地

集体建设用地是我国独有的特殊用地形式, 正因为这种独有和特殊性, 才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价, 造成估价结果的不合理性, 制约了一些地区经济正常发展, 这是有待解决的问题。

(一) 集体建设用地估价中疑难问题的形成

1. 法规、政策的滞后。

改革开放以来, 除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外, 很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转做出明确的规范, 有时往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了, 政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。

2. 开发建设的随意性。

有时由于政府部门法律、法规的滞后, 势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一, 正是这“四不统一”的现象, 影响了集体土地市场健康发展。

3. 变现能力差。

集体土地在市场上的变现能力差具体表现在: (1) 法规的不健全, 规划使用不合理; (2) 集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段; (3) 集体土地没有参与市场流通, 人们对它的了解程度较差; (4) 交易量小造成市场窄小没有可参照的依据; (5) 存在一定的违法风险。

4. 使用风险较大。

集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大, 这是由于: (1) 使用权的取得没有法律、法规的充分保护; (2) 面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在; (3) 有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。

5. 与国有土地在权利上的差别。

就目前的房地产市场状况看, 集体土地与国有土地存在本质差别: (1) 所有权的差别和使用权的差别。国有土地所有者是国家, 集体建设用地面对的所有者是乡 (镇) 政府或村农民集体。 (2) 法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下, 按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成, 这种使用权的形成人为因素太大, 反映在土地使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别。 (3) 规划条件不同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划;第二、符合土地总体利用规划;第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方, 远离规范的规划设计和有序的市场机制, 很难界定可行与否、规范与否, 这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。

(二) 疑难问题的具体体现

集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因, 具体表现在:

1. 估价时可操作性差。

集体建设用地估价时体现的可操作性差, 说明集体建设用地进入市场的条件不具备, 急需规范和调整, 具体体现在以下几个方面: (1) 房地产之间缺乏可比性; (2) 集体建设用地使用年限难以确定。

2. 集体建设用地没有入市, 缺乏有效的市场资料。

集体建设用地没有市场交易, 更没有交易资料, 评估出的价格也极难适应市场的要求。

3. 大部分集体土地无基准地价, 估价时无法定依据。

按估价规范的要求在进行土地价格评估时, 必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导, 势必造成价格的混乱。

4. 使用权内涵不同, 价格 (价值) 不可比。

国有土地使用权的内涵表现在: (1) 国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设, 使土地的效益尽可充分发挥和体现; (2) 按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地, 这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格 (或价值) 的定位; (3) 国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途, 可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格, 较为灵活; (4) 国有土地有完整的房地产市场, 其交易价格体现的相对充分, 价格形成较为完全, 这种价格历经市场检验是科学、客观的。

集体建设用地使用权不具备上述内容, 集体建设用地使用权没有入市, 决定了其市场的正常交易量稀少, 也就是讲, 不经过市场检验, 使价格 (或价值) 难以定位和体现。

(三) 解决疑难问题的对策

以上提到的, 进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题, 是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。那如何从根本上解决呢?

1. 建立农村集体建设用地基准地价体系。

基准地价可以分为集体建设用地的基准地价, 其他农用地的基准地价等等。有了基准地价体系, 估价时可以做到有据可依, 同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设用地市场, 起到积极的作用。

2. 集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法。

集体土地进入市场, 最有效的方法就是集体建设用地流转, 具体流转方式可以按如下方法进行操作: (1) 集体土地可以出让; (2) 以集体土地使用权合资、合作或者以联营的形式共同开发建设, 也可以入股; (3) 出租; (4) 集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过同类国有土地最高使用年限。

目前广东省已率先出台了集体建设用地使用权流转管理办法, 大大促进了广东省土地市场的发展, 为土地使用权流转做了有益的尝试。但在相应的上游法未做修改前, 出台下游法是否合理, 且上下游法之间的差异, 是土地估价师在执业过程中的疑惑之处, 建议国家尽快修改相应的上游法, 以适应土地市场的发展需要。

3. 政府主管部门制定集体建设用地估价规范和标准。

因为集体建设用地与国有土地在估价的运作上有较多不同的地方。集体建设用地进入市场后, 需要政府主管部门制定集体建设用地的专业估价规范。

4. 估价师要完善自己的资料库。

估价师要注意集体建设用地相应市场及交易情况, 并且及时更新和补充信息资料, 以达到客观、合理、公正地估价。信息资料的内容应与国有土地使用权相类似, 以供估价时选用, 必要时还要与相类似的国有土地使用权价格进行比较。

摘要：近年来, 我国房地产市场日趋活跃, 土地使用权交易的类型日益增多, 特别是土地权利受到一些特殊限制的划拔土地、集体建设用地的交易增长较快。但由于相关法规、政策滞后以及理论界有关这类问题依旧存在争议, 致使评估工作者在该类土地使用权评估实务中出现依据混乱、操作不易等诸多困难。基于这一原因, 文章结合实际工作中积累的经验, 就划拨土地、集体建设用地二方面提出一些建议, 以期为破解当前土地使用权评估中存在的矛盾和问题寻找一条新路。

关键词：土地使用权,评估,探讨

参考文献

[1].中华人民共和国土地管理法

[2].中华人民共和国国土资源部划拨土地使用权管理暂行办法

[3].广东省集体建设用地使用权流转管理办法

[4].土地估价法律法规实用手册全国土地估价师资格考试委员会.地质出版社.2007

[5].土地估价理论与方法全国土地估价师资格考试委员会.地质出版社.2007

篇6：权限内征用集体土地和农用地转为建设用地审核

一号文件“农村集体建设用地与国有土地同等入市”

新世纪以来指导“三农”工作的第11份中央一号文件1月19日发布。首次提出：赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。

一号文件最抢眼的就是进一步明确了农民在土地上的财产权利。在明确权利的基础上，既启动了农业市场化改革大幕，为农业改革注入了持久的活力，又为农村建设用地规范入市打开了通路。这对房地产市场将产生深远影响，长远来看，会打破地方政府对土地一级开发的垄断。大幕已启，农业改革的长征已经上路。

姜大明

“不再增500万以上人口城市建设用地”

国土资源部部长、国家土地总督察姜大明1月10日说：中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

有专家论证：此次国土部控制的将主要是生产用地，也就是工业和仓储用地。

如果控制的是特大城市工业用地，那么这一政策对特大城市房价将是个明确的利空信号。因为人口是随着产业布局走的。对特大城市工业用地的限制，意味着这一政策在推动中国人口的分散化。

中国碳交易

“有望成全球第二大交易市场”

中国碳交易市场一年来纷纷开锣，截至2013年12月底，深圳、上海、北京、广东和天津碳排放权交易市场已陆续开市，而重庆、湖北两试点交易市场也将于2014年上线。有关机构预计，待7个试点全部上线，到2014年中国每年对碳减排量的需求量将在7亿吨左右，有望成为全球第二大碳排放交易市场，规模仅次于欧盟。

中国碳交易市场的规则是：企业可以在碳交易市场出售因减排而剩余的碳排放配额以获利。而减碳成本高、配额比较紧张的企业则可以在市场上买配额。

这样一套游戏规则如果在中国形成，则意味着节能减排不再是一种计划行为，而成为企业的一种市场行为，以市场行为来鼓励有效开展节能减排的企业。如此必会激励企业参与节能减排的积极性。

调查

非洲南部和中国贫富差距最大

1月初，美国盖洛普发布的调查报告显示，全球最富裕的3%居民的家庭收入，占全球总家庭收入的两成，相当于54%最贫穷居民的家庭收入总和。盖洛普呼吁各国领袖，在发展经济的同时，重视财富严重不均的问题。调查结果显示。收入不平等现象最严重的是非洲撒哈拉沙漠以南地区和东亚（主要是中国）。

根据国家统计局1月20日数据：2013年中国城镇居民人均可支配收入实际增长7.0%，“跑输”了7.7%的GDP增速。从居民收入的增加到更公平的分配制度改革，缩小收入差距的问题将越来越成为社会的核心课题。管理

篇7：权限内征用集体土地和农用地转为建设用地审核

1 集体建设用地利用现状

这里所谈的集体建设用地, 不包括村民的住宅用地和公益性用地, 就黔江区当前的实际情况来看, 集体建设用地的总量还不大, 主要由以下三个部分构成, 一是原有的乡镇企业用地, 二是近年来通过各种形式所实际形成的建设用地 (大部分没有审批手续) , 三是乡镇通过报批形成的建设用地。通过对集体建设用地构成的简单分析就可以看出, 集体建设用地在集体经济的发展中作用还是有限的, 从总体上说, 集体经济还不够壮大, 集体经济组织在管理和利用集体建设用地中还存在着一些问题。

1.1 集体经济组织利用规划中的建设用地较为困难

《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》鼓励龙头企业与农民建立紧密型利益联结机制, 集体经济组织也十分想引进信誉好、实力强, 特别是能够解决村民就业的企业和对于村域经济有促进作用和有发展前途的项目。但是现实情况是, 农村集体经济组织在立项、规划以及如何办理用地手续中都存在一定的困难, 很难利用规划中的建设用地, 唯一的出路就是等待国家来征用。没有了土地, 农村集体经济组织的发展就成了一句空话, 农民就业和改善农村经济就更加困难。

1.2 部分没有合法手续的集体建设用地再利用难度很大

由于历史的原因, 一些乡镇企业或村集体 (也包括有些个人) , 在没有合法手续的情况下长期使用着一些建设用地。由于没有合法立项、土地、规划和房屋等手续, 房屋无法进行翻建和改扩建, 只能进行一些非正规的经营。经营有问题的, 也只能任其继续下去或转租, 但转租之后也仍然是继续其非正规经营的命运。对于经营稍好一点的, 由于其规模和范围都较小, 也很难继续发展, 扩大再生产或招商引资也因为没有用地手续而无法实现。

1.3 正常的集体建设用地较少而分散, 再利用也受到一定限制

对于一些有合法用地手续的建设用地。由于数量较少而且分散, 目前来看还很难发挥应有的作用。这些小、少而且较分散的集体建设用地, 很难再有大的发展或引进好的项目, 更不用说在办理新的项目手续时会遇到多大的困难和问题了。另外, 部分有正常手续的集体建设用地, 因各种原因有的已经由个人在经营, 或已经转租、承包出去了, 实际上已经不能为集体经济组织产生效益。

2 现行集体建设用地利用现状带来的影响

我在和部分乡镇领导的交谈中了解到, 乡镇和村集体非常希望能有可以自己管理和利用的建设用地, 以便于他们根据实际发展区域经济, 壮大集体经济, 从而更有能力改善村镇面貌和村民生活。但近年来我们对集体建设用地的重视和研究程度不够, 对征地问题研究得多, 对集体企业占地问题研究得少;对发展园区经济研究得多, 对发展地 (村) 域经济研究得少, 对给农民各种补贴研究得多, 对如何促进其自身发展研究得少。因此, 当前集体建设用地的管理和利用的现状也给农村发展带来了一定的影响。

2.1 影响了集体经济的发展壮大

集体经济组织是目前农民生产、生活和发展的重要保障, 要做到“保证农民现时生活水平不降低, 长远生活有保障”, 只能依靠集体经济组织的壮大。现行的集体建设用地管理现状, 影响了集体经济的发展壮大。集体经济组织如果不能规范而有效地管理和利用建设用地, 就无法引进高质量的投资, 只有靠引进一些规模小、质量低的投资, 因为这些投资有时可以不考虑用地手续的问题。引进这些低质量的投资, 必然导致从事的行业产出低、效益差。

2.2 土地资源浪费, 不利于集约节约利用土地

没有完善的手续, 缺乏统一规划和政府监督指导的用地, 极有可能造成土地资源的浪费, 不利于集约节约利用土地。另外, 规模小、质量低的投资必然导致建设规模小、地点分散、缺乏效益。

2.3 滋生了较多的违法用地、违法建设问题

由于正常的集体建设用地的渠道还不够畅通, 在城市发展的过程中, 特别是在近郊区, 由于利益的驱使, 管理制度的不完善, 以及农民致富门路不多, 收入较低等因素, 导致了大量违法建设问题的出现。另外, 集体经济组织办理合法的用地手续很难, 但集体经济又要发展, 有时也出现了出租土地进行非农业建设的问题。还有, 农民从征地补偿费、农业生产和各种农业补贴中所得的收入数额较小, 也大多无法从事非农业生产, 就业困难, 所以有些人就私自建房, 用于出租, 造成了“瓦片”经济的出现。

2.4 影响了政府部门的良好形象

国土部门是宏观经济的调控部门, 同时又是发展经济的服务和保障部门。特别是在当前形势下, 如何服务和保障“三农”, 促进农村经济和区域经济的发展, 应当是需要我们各级部门认真考虑的一个大问题。我觉得, 我们在这个问题上做得还不够, 现在我们做的最多的是征地, 办理出让、划拨, 查违法;农村土地确权发证工作尚未真正启动。如何保障经济、促进“三农”缺乏有效措施, 我们在查处违法用地时, 经常有村干部和村民质问我们:你们只告诉我们这块地不能用, 那样违法, 但却没给我们留下用地的空间和渠道, 没给我们明确指出一条怎样用地, 在哪用地的思路。他们认为我们是只堵不疏。其实这就反映了群众对我们的不满情绪, 不仅影响了政府部门的形象, 也直接影响了国土部门工作的开展。

3 几点建议

党和政府对“三农”问题历来都非常重视, 但是由于农业占国民经济比重很小, 有时还是重视不够, 很多问题只停留在思想认识的层面, 没有落实, 真正服务和保障“三农”的措施不多。虽然农业占国民经济比重很小, 但农业人口占总人口比例很大, 农业是安天下、稳民心的战略产业, 没有农业现代化就没有国家现代化, 没有农村繁荣稳定就没有全国繁荣稳定, 没有农民全面小康就没有全国人民全面小康。目前, 我们强调对农业进行补贴和工业对农业的反哺, 其实《老子》中早就说过:“授人以鱼, 不如授之以渔, 授人以鱼只救一时之及, 授人以渔则可解一生之需。”我们现在最应该做的工作就是扶助农村集体经济组织自己产生造血功能。

3.1 对乡镇企业或集体经济组织使用规划中的建设用地给以必要的支持

对于集体经济组织提出的工业或科研的项目, 只要符合规划, 有利于村域经济的发展, 符合黔江区的产业发展方向, 我们应该给以必要的支持, 允许集体经济组织使用规划中的建设用地, 并办理相关土地、规划、立项和房屋手续。

3.2 完善原有的乡镇企业用地手续

原有的乡镇企业用地, 是否办理用地手续、经营主体、经营项目、权属关系、企业运转经营状况等情况千差万别, 应加强调研, 进一步明确分类处理和管理办法, 该置换的置换, 该合并的合并, 该办手续的办手续, 该明确权属的明确权属, 该收回的收回。对基本具备条件, 能够进行招商引资或转产的项目用地, 在对项目进行严格审查的基础上也应该大力支持。

3.3 进一步完善征地补偿方式, 让农民留有部分建设用地

进一步探索和实践征地多元化补偿的思路, 特别是加大对留地安置和农民以土地作价入股方式的支持力度, 解决好与现行的招拍挂政策的衔接问题。对于在征地过程中, 乡镇企业或集体经济组织通过补偿而获得的经营性或工作用地, 只要项目可行, 就尽快通过, 从而为农民长远生计获得保证和真正意义上的解决奠定基础。

3.4 尽快实现集体建设用地流转