土地开发成本房地产的论文

企业在其发展过程当中，更需要强化土地增值税科学系统的统筹规划，只有这样才能够使企业整体的开发成本获得更为合理的控制，并实现企业利润增长点的有效拓展。本文以事房地产行业土地增值税纳税筹划角度出发，对其在企业发展中基于当前税收制度条件下所存在的问题进行全面的剖析并提出相应对策建议，促进房地产企业实现土地增值税纳税筹划水平的有效提升。今天小编为大家推荐《土地开发成本房地产的论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

土地开发成本房地产的论文 篇1：

完善土地税制促进城市土地节约利用

[摘要]文章认为，土地税作为一种重要的经济政策工具，对促进土地资源的合理配置有着十分重要的作用。合理的土地税制可以引导城市土地利用方式，抑制土地投机，提高土地资源的节约利用程度，有效地解决我国目前城市土地利用中存在的问题。

[关键词]土地税制；完善；城市土地；节约利用

土地是人类社会生产中重要的自然资源和生产资料，土地资源的稀缺性和不可再生性决定了我们必须节约利用土地。为了合理配置稀缺的土地资源，世界上很多国家都从财政、金融和法律等方面作了不少有益的探索和实践。土地税制作为一种重要的经济政策工具，因其对促进土地资源的合理配置和有效利用有着其他工具无法比拟的独特作用而被广泛重视。事实证明，完善的土地税制可以通过经济利益的调整引导人们的行为，促进城市土地的节约利用。

一、土地税对城市土地节约利用的影响機理

(一)土地税收使土地利用的外部成本内在化

外部性是指一个人的行为对旁观者福利的影响。根据这种影响是有利的还是不利的又分为正外部性和负外部性。由于土地空间的不可分割和不可移动性，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地利用存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，将会为周边地区的土地带来经济效益，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地使用者往往以追逐最大的经济利益进行决策，而较少考虑自己的行为对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。当在土地利用中存在外部性时，土地可能会被过度利用或不恰当利用，导致社会整体福利难以达到“帕累托最优”状态，而一向强大的市场机制对该状况完全无能为力，也就是所谓的市场失灵。这就需要政府采取行政的、经济的或法律的手段进行公共干预。政府解决经济活动正外部性的方法往往是补贴，而针对负外部性经济学家更偏爱税收，可以通过土地税收使土地利用的私人成本和社会成本达到一致，故土地税被视为政府矫正土地利用负外部性的最有效的手段。

(二)选择性的土地税收会对土地资源配置产生影响

土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。

因为土地有多种用途并且可以在用途之间进行转化，政府可以选择性地对某些用途的土地进行征税，或者对土地不同的利用方向制定不同的税率。这就为政府通过土地税收对土地利用进行调控和管理提供了可能。如国家通过对荒地和空地征收重税，以及在20世纪80年代先后开征耕地占用税和城镇土地使用税，一方面可以促使土地占有者充分利用这些土地，避免耕地浪费，另一方面，还可能促使土地利用方向朝着政府希望的方向转化。科学的土地税制通过这种调节，不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以有效避免因土地持有者的不当预期而导致的闲置和浪费，使土地得到及时有效的开发，促进城市各产业、各部门对土地的节约利用，提高土地资源的利用效率等。

我国目前正步入城市化加速发展时期，在城市土地利用方面出现了一系列的问题，较为突出的比如城市非理性蔓延，土地利用效率低下；平均单位产出偏低；城市土地利用结构不合理等已经严重影响到了城市的可持续发展，并逐渐成为阻碍我国经济健康持续发展的瓶颈，通过土地税制来实现土地资源的有效配置必将是政府明智和必然的选择。

二、我国现行土地税制存在的问题

我国大陆现行土地税收制度是从改革开放以后，经历了多次改革和完善，逐步建立起来的。整个税制体系基本涵盖了土地的取得、转让和保有环节，涉及的土地税种共9个。不可否认，现行土地税制在组织财政收入、宏观调控房地产市场和维护社会公平等方面发挥了积极作用，但随着我国经济不断深入发展，在各个方面暴露的问题也越来越突出。目前得到业界一致认可的问题主要有以下三个。第一，税种结构设置不合理。在不动产流转环节税种较多，税负过重，而在不动产保有环节税种较少，税负过轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了不动产保有者的经济风险，客观上降低了部分不动产的有效利用率，同时也使得国家无法对不动产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的流失。第二，税费混杂，重费轻税。在我国政府来自土地的全部收入中，通过税收取得的只占其中很小部分，更多的是以名目繁多的各种收费形式取得。这种混乱现象，严重限制和削弱了税制的宏观调控功能，使其不能很好发挥经济杠杆的调节作用。第三，征税范围狭窄，征税基础薄弱。主要是耕地占用税、房产税和城镇土地使用税的征税范围狭窄，减免范围过宽。前者致使大量的实际耕地资源被作为非耕地占用，而后者则助推了房价不断攀升，同时也不能很好地配置土地资源。

三、完善现行土地税制，促进城市土地节约利用

针对上述问题，参考国内部分专家学者的意见，笔者拟提出如下改革方案：在取得环节设置农地占用税、契税、遗产税与赠与税；在保有环节则以物业税为主，辅以土地闲置税；流转环节完善现有营业税、所得税，取消土地增值税。其中，农地占用税、遗产与赠与税和土地闲置税以打击投机、保护土地资源和促进土地节约集约利用为首要目的。改革后的土地税制对于城市土地利用可以产生良好的作用。

(一)引导使用者对土地利用方式、方向的选择

在城市各类用地中，工业用地、基础设施用地的土地利用方式往往比较粗放，利用效率明显偏低，不能反映其价值和稀缺性。新构建的土地税制中，在土地取得环节征收的农地占用税是在原来的耕地占用税、菜地建设基金等与农地相关的税费合并而成的，一方面，扩大了征税范围，另一方面，按土地的不同等级制定不同税率并使其总体上有了较大提高。这样必然会增加土地取得的成本，迫使用地者不得不节约利用土地。另外，对闲置土地征税、对保有土地按市场价值征收物业税增加了保有土地的成本，对低效率利用土地的人来说，是一种直接以货币支付的成本代替了土地低效利用造成的收入流失的隐性成本。征税压力必然驱使土地占有者充分利用这些土地，或缩减用地数量，减少由于土地的保有所产生的费用，这样提高土地利用率便成为可能。

新构建的土地税制在保有环节征收的物业税，通过对居民购买、建造、租售节能型和小户型住宅等实行有针对性

的税收优惠政策，而对高档住房、豪宅别墅适用差别性的高税率，也可以引导市场主体建设或购买节能省地型和小户型住宅，通过经济利益驱使下土地使用者对用地方向的选择达到节约用地的目的。

(二)避免因土地持有者的不当预期而导致土地资源浪费

目前，我国土地税收侧重于土地权能的转移，这种税制结构不仅抑制了土地的合理流动，加剧了土地供需矛盾，同时土地资源的稀缺性很容易让人们形成看涨的预期，对投资、投机者来说，已经知道土地或不动产未来会增值加上持有的低成本，会使其不愿轻易出手，以期取得更多收益。这样必然会导致住宅供给结构失衡，既不利于房地产市场的稳定和发展，也导致了土地利用的低效率。

新构建的土地税制通过在土地流转环节合并税种、降低税率、清理不合理收费等措施較大幅度降低流动成本，同时通过征收物业税等增加持有成本，可以有效地促进土地的合理流动，减少因锁定效应而造成的土地资源浪费。改革后的不动产保有税有别于现行的仅对经营性房屋征税的房产税，而是对所有不动产的拥有者征税，可以降低投资或投机者持有不动产的预期利润，因为未来不动产价值上涨，物业税也会随之上涨。买的房子如果不能及时出手，每年一大笔物业税形成巨大的持有成本，对炒楼者是巨大压力。物业税对现行空置的不动产适用较重税率，也会在一定程度上抑制投资性需求。所以，征收物业税可以起到抑制非真实需求的目的，从而缓解土地供给压力，也有助于减少土地资源浪费，促进城市土地节约利用。

(三)可以使土地资源得到及时有效的开发

首先，根据区位理论，土地因地理位置、环境条件和交通状况等因素的影响，级差收入差别较大。通过设置差别税率的土地税，可调节土地的级差收入。占有区位优势地段土地的企业必然要承担较高税额，效益差的企业可能因不堪高额的费用而不得不迁出，选择支付费用较低的地段；空出的位置可由支付能力强的土地使用者占据。被挤出者可能选择地理位置相对差的地段经营，于是一些偏僻的郊区与中小城镇便可得到开发利用。这样不但促进了土地资源的合理利用，也平衡了不同地区的发展水平。新构建的土地税制在土地保有环节征收的土地闲置税，就是依据区位理论对于闲置土地设置差别税率。一方面，促进土地占有者或使用者尽早开发、充分利用土地，或将土地使用权尽早转让给有能力开发的人；另一方面，在最大程度上使不同质量等级的土地资源都能够得到及时有效地开发利用。

其次，近几年来土地批租规模失控已经成为我国不动产市场最严重的问题之一。其直接后果是出现了所谓的开发商“圈地运动”，不少人圈地的目的是做土地投机。这种土地投机行为，严重扰乱了正常的土地市场交易。这些土地占有者在坐等土地增值的过程中，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税对其构成持有成本，对于土地保有过程中由于市政基础设施改善而带来的增值部分，几乎就没有有效的税收调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。而笔者构建的新型土地税制不仅可以通过在土地保有阶段征收独立的物业税有效地增加土地投机者无偿保有土地的负担，提高其投机风险，而且还可以通过土地闲置税对其投机行为进行相应的惩罚，降低土地投机带来的高额利润，有力打击囤积土地的行为，使土地资源得到及时有效地开发利用。

(四)有助于缓解城市的非理性蔓延

现行土地批租制度的最大弊端，是造成地方政府财政严重依赖土地出让金而无节制出让土地。随之而来的是土地资源的急剧减少和城市普遍的非理性蔓延。

新型的土地税制把地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。虽然在短期内地方财政收入会大幅度减少，但从长远看，有利于地方财政收入稳步增加。物业税不仅是把几十年土地出让费用分年收取，物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业的升值而提高，使得政府可以参与物业的持续升值的再分配，故物业税的征收必将成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源。因此，新税制对规范政府行为，抑制其卖地生财动机，缓解城市非理性的蔓延必将发挥重要的作用。

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[7]钟太洋，黄贤金等，土地税收与城市土地利用关系的理论分析[J]，中国地质大学学报，2007，(11):82-83

[责任编辑：黄兴豪]

作者：吴宗珍

土地开发成本房地产的论文 篇2：

房地产增值税的税务筹划

企业在其发展过程当中，更需要强化土地增值税科学系统的统筹规划，只有这样才能够使企业整体的开发成本获得更为合理的控制，并实现企业利润增长点的有效拓展。本文以事房地产行业土地增值税纳税筹划角度出发，对其在企业发展中基于当前税收制度条件下所存在的问题进行全面的剖析并提出相应对策建议，促进房地产企业实现土地增值税纳税筹划水平的有效提升。

一、房地产企业土地增值税纳税筹划概述

一般来说，一旦房地产企业把实际的土地使用权以及地上建筑物和相应的附属物开展有偿转让并获得一定收入过程当中则需要进行缴纳的税收，在本质上也就是土地增值税，而具体所对应的则是企业去除整体成本之后的增值部分依据增值额在相应的扣除项目当中的所占比重，可进一步细分为4个具有一定差异的档次，例如一旦比例小于50%，那么实际的税率则为30%，相反所占比重在50%～100%这一区间时，那么整体的税率则为40%，与此同时需要附加5%速算扣除税率参数;当实际所占比重位于100%～200%这一区间时，整体的税率则为60%，同时实际的速算扣除参数值为15%;而当整体的所占比重远大于200%，那么具体的税率则为60%，此外需要进一步附加近35%的速算扣除参数。

从整体上来看，一定的土地增值税缴纳能够使政府针对市场当中的哄抬房价等影响整个市场有序发展的行为获得较好的整治，然而需要注意的是太过繁重的增值税也将使房地产企业整体的纳税压力进一步提高，从而导致大量的企业需要针对税收政策展开全面的探究并结合其整体的发展现状通过相应合法合规的税收筹划来实现企业的合理避税，总的来说加强企业独立的会计计发的降低对其发展有着极其重要的意义，这在很大程度上，能够有效的将企业员工养老费用等相关的具体情况进行更为充分的说明，另一方面也能够將有关信息数据实现更为详细的记录和保存，特别是企业实际的养老参保费用必须在其资产负债表当中进行明确和清楚的罗列，而企业的债务和其养老保险两者间的实际情况则必须记住整体的会计报表形式进行更为清楚的展现。

二、房地产企业土地增值税税收筹划的必要性

（一）推动税收法律的不断完善

土地增值税在本质上是立足于纳税人增值率进行明确的具体税率所使用的是累进计算办法，从具体的土地增值税税收优惠政策角度出发，针对免税的相应对应情况进行了充分的明确和规定，而房地产企业在运用税收优惠政策开展筹划实践当中出现的问题同时向国家等相关部门提出更具针对性的优化建议，从而使我国整体的税收法律体系得到有效的构建和优化。

（二）实现国民经济全面调控

与国民经济而言房地产是其核心的组成要素之一，针对这一领域进行科学的全面调控，能够有效的带动我国社会经济的进一步发展和壮大，对于政府而言其有效的宏观调控手段也就是税收政策，对此进行科学合理的运用能够有效的带动房地产行业的可持续稳定发展，例如从事房地产的企业，能够依据实际的土地增值税当中的优惠政策，针对自身的运营成本进行相应的核算，从而使其建设成本压力得到有效的控制和降低，另一方面土地增值税的合理征收能够有助于我国针对国民经济产业结构开展更科学合理的调整和优化，从而带动整个市场当中的相应资源得到科学的优化配置并使经济发展活力得到有效的调动和强化。

（三）增加房地产企业的收益

针对土地增值税筹划进行全面的落实和执行，能够使企业纳税意识得到进一步提升，由于经济压力等因素，使得大量的企业把其财务管理上升至更为核心的地位，从而加强其财务管理实力的进一步强化，而这也将使得企业的运营收益获得良好的提高，从房地产企业角度出发基于支出和营收的科学平衡基础上其税前利润和整体的缴税金额两者间有着一定的此消彼长的联系，科学的开展税收筹划以及合理避税能够使企业的经济效益获得更好的提升，而其盈利空间也能够得到有效的拓展。

（四）纳税筹划在我国理论和实践发展中的滞后性

立足于市场经济体系日趋改进的实践中，不管是个人还是企业，都免不了和税法打交道。纳税筹划在本质上是极具实践性特征的学科，而这在不断的发展过程当中，更是成为了各大学者高度关注的核心内容，同时其发展也日趋系统化和专业化。当前国内税法制度的构建和西方发达国家相比还有较大的差距，同时国内整体的纳税筹划的探究时间较短，因此更需要投入更多的时间开展大量的探究和经验的积累以及教训的总结。总的来说，目前我国对于纳税筹划依然没有构成较为全面而系统的理论体系。现如今市场的变化更为平凡，正因如此为了能够使企业在发展过程当中培养更多的核心竞争力，越来越多的企业逐步开展纳税筹划，然而归因于理论的不健全以及税法解读具有一定的不同，因此在具体的实践道路当中，也使得企业面临了较多的阻碍影响。

（五）纳税筹划的广阔前景和空间

对于政府部门而言，税收是其核心的手段之一，同时也是其进行职能履行的物质前提，税收在实际上来源于人民，同时也用之于人民并且使得先进的生产力的拓展获得了更为充足的经济支持，并为其实现了环境稳定的改善。此外税收在很大程度上使得国家经济的进一步发展获得了大力的支持和科学的引导。企业在实际上是主要的受益者之一，因此更必须借助交税来实现自身职责的履行，并真正的享受到更为稳定和完善的经济环境。

在市场经济日趋成熟和完善的过程当中，企业为使其盈利能力得到更好的提升和保持并加强自身核心竞争力的培养和提高采取了大量的科学措施，而税收支出在不断的发展过程中逐步发展为企业成本当中最为核心的内容，并使企业的发展压力进一步增加。例如归因于企业纳税筹划意识的不准确和不足，并且单一而片面的把纳税筹划作为税收规避的手段时，也将使企业面临更多的法律风险。另一方面，过于繁复的税负在一定程度上使得企业极易在实际的会计核算当中屡屡出错。由于对于税法的认识不够全面以及企业各方利益的无法兼顾，导致其经济损失日益严重。正因如此纳税筹划的发展前景极为广阔，针对税法知识展开更为全面的学习和掌握并开展科学合理的纳税筹划，在很大程度上将使企业的运营风险得到更好的防范和规避，并使企业的利润最大化目的得到更好的实现。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划存在的难点

（一）纳税筹划规划无法应对土地增值税税制的复杂性

对于土地增值税而言，其最为核心的税基源头在本质上是土地使用权以及不动产所有权发生变更过程当中所形成的收益，而这也是最为核心的根据所在，并且具备极为鲜明的财产税特征。正因如此预征收模式和流转税之间有着较为相似的情况。另一方面，其整体的清算模式与所得税相差不大。因此整体的土地增值税的征收流程从整体上来看复杂程度较高，此外由于国家政府机关针对房地产市场所开展的宏观调控，并针对有关土地增值税开展相应的调整，从而使得房地产企业在发展过程当中的纳税筹划通常无法实现切实的落地，同时土地增值税税制也将因各因素的影响发生相应的改变，而这也将对纳税筹划工作的开展造成一定的负面影响。土地增值税所对应的具有一定针对性和科学性的改善政策，也必须加以更为全面的了解和掌握，而这在一定程度上导致房地产企业在开展纳税筹划时，在土地增值税税务的管理方面面临更多的挑战。

（二）土地增值税纳税筹划无法与企业运营目标挂钩

房地产企业的运营在本质上是极为复杂的活动，一般来说针对项目的开发必须投入极大的时间成本，所以这部分企业在开展土地增值税纳税筹划时的南渡和挑战更大。最为核心和关键的则是土地增值税纳税筹划，在很大程度上随着项目的开发改变而改变，针对房地产企业而言，这一工作极具挑战性。此外加上土地增值税纳税筹划的科学方案，在本质上有着较为显著的主观性特征，一旦整体的筹划思路和房地产企业的发展方针存在脱离现象，那么也将导致纳税筹划的作用难以发挥。

（三）房地产企业纳税筹划工作强度不够

地产企业管理者更为关注和强调的是项目开发和产品的销售，针对纳税筹划的管理通常并未予以高度的重视，而这也使得这一工作发展为企業管理当中最为薄弱的环节。绝大部分企业在很大程度上，并不会对税务管理进行专业的纳税筹划部门的设置，一般来说该工作主要交由财务部进行负责，所以在本质上难以构成更为专业和规范的纳税筹划团队。土地增值税纳税筹划有关工作的强度也将表现出较大的不足，同时该工作也难以得到切实的落地，此外由于监管体系的不足，也将进一步导致纳税筹划流于形式表面。

四、房地产企业土地增值税纳税筹划具体策略

（一）充分运用税收政策的优势

从事房地产行业的企业，在对土地增值税开展纳税筹划实践当中，必须针对相应的税收政策有更为全面的了解和认识，同时也需要重视加强和相关部门之间的有效交流和沟通。从整体上来看一般的住宅税收优惠政策中相应的土地增值税政策强调了4级超率累进税率使用规范，而相应的税率跳跃限制也是其中最为突出的特征，总的来说相应的普通标准住宅可针对这部分进行土地增值税的免收，因此企业在进行项目开发过程当中必须针对土地性质进行全面的明确，并以此为基础明确是否能够适用相应的税收优惠政策以及借助不同的具有一定可行性的定价办法促使相应的开发项目整体的增值率小于20%，而这也能够使企业的利润空间获得全面的拓展。

另一方面针对房地产住宅价格也需要进行科学的明确并借助提前预算，把实际的住宅增值率确保在20%以内，也只有这样才能够使企业在项目的开发当中真正意义上享受到土地增值税的优惠政策，与此同时也需要针对清算时间开展科学的统筹规划并且真正的对这一时间进行有机的平衡，从而使资金效率得到更好的强化。因为我国整体的土地增值税所采用本质上是预缴后清算模式，所以从事房地产领域的企业需要对征收金额以及清算之后所必须缴纳的税额平衡点进行高度的重视和调整，而这有助于企业针对资金开展更科学的统筹规划并且能够使企业资金获得最优的科学配置，而这也将使得企业的土地增值税率能够得到有效的控制和降低。

（二）运用费用的转移进行税务筹划

立足于现如今的具体会计准则，从事房地产领域的企业，在针对其业务流程进行管理和优化实践当中进一步形成的管理成本以及销售成本在当前阶段无法进行科学的明确细分，所以在相应的税务筹划工作实践中需要对每一个环节当中的费用展开科学的转移和针对具体的细分界限进行科学的明确。例如可以把具体的流程当作企业总部以及区域项目当中的服务性费用，并科学的把这部费用进行细分并落实到相应的开发项目中，从而有效的把项目增加的开发成本开展扩张，此外也可相应的通过会议和制度模式将内部管理框架开展科学优化和改进，特别是针对税务管理框架开展持续性改良并且在实际的费用转移时间当中需要进行合法和规划发展，并使相应的涉税风险得到有效的控制和降低。

（三）合理的添加扣除项目资金

从税务政策角度出发，开展土地增值税项目扣减金额，核算时间当中必须立足于具体的有效凭证来开展整个核算，对于缺乏有效凭证的扣减项目则不对其进行扣除，另一方面房地产企业还必须针对逾期提取费用进行科学的研究制定，由于部分特殊情况以外的相应的项目无法开展扣减，所以企业需要针对开发项目进行明确，不仅需要针对地产产品价格开展合理的提高，还必须针对周围商品房环境质量进行全面的加强，并有机结合成本，效果使项目资金扣除量得到有效的提升，另一方面对于扣钱项目也需要取得一定的建安发票，针对这部分发票备注栏若没有相应的标记那么则不可以纳入土地增值税扣除项目当中。因此房地产企业在其项目开发过程当中，想要对土地增值税扣除项目开展资金增加则需要全面的针对有效凭证进行收集和整合，并针对相应凭证开展科学的管理。

（四）会计核算方式的选择性筹划

从事房地产行业的企业，在项目的开发成本和费用确认以及核算在本质上和会计核算办法有着息息相关的联系，比如对于所发出的存货成本的计算办法等实际上和房地产企业整体的税务筹划有着息息相关的联系，所以企业必须加强相关扣除金额办法的拓展才能够有机的使税务筹划得到科学的明确和制定，而从事房地产的企业也可充分利用加速折旧法来开展计提折旧，而这在本质上也是依据相关税收法的规定来开展的，地产企业会结合自身实际自主选择更具可行性和科学性的会计核算方法来针对开发成本进行统计，此外也将整体的费用有机的降低至增值税额，从而使其增值率降低目的得到有效的实现并加强土地增值税额的有效降低，也只有这样才能够使企业的纳税压力得到有效的缓解，同时也将促进其盈利空间的进一步拓展。

五、企业应对“营改增”政策变化的措施

（一）加强企业内部管理，完善会计核算流程与制度

真实税的抵扣在本质上必须与合同流以及发票流、资金流和货物流等统一相契合，总的来说，实际的统一在本质上主要包括了企业运营活动的生产以及销售等不同环节的流程;企业必须实现和管理需求的相契合和打造更符合企业发展的合同管理体系，以及成本和费用报销制度，并强化固定资产管理体系的构建，才能够有效的使企业的管理水平得到更好的提升。

（二）提高财务人员专业素质与职业技能

在近些年的社会经济的发展实践中，财税政策处于动态的调整和改变当中，针对财务人员而言，这是极具挑战性的，而这也对其提出了更高的要求，需要其具备更高水平的专业技能和良好的综合素养，而财务工作者更必须由传统的会计核算当中进行全面的突破，并积极主动的参与到企业运营活动事前、事后以及事中的全面剖析当中。比如为了使企业获得更为充分的供应商信息以及采购业务明确税基过程当中，财务工作者可相应的立足于政策的充分利用，实现税基目的降低的达成。

（三）加强纳税统筹，减少对企业资金占用

在營改增步伐不断的推进实践中，基于有关政策规定，企业必须在项目所在地的税务部门进行增值税的预缴，此外，立足于项目的实际情况，预缴率主要为2%或3%，而企业则可相应的基于项目所在地预缴之后，再回到企业机构所在地开展需要上缴的增值税的计算和申报。一般来说，增值税末期必须进行缴纳的税款在本质上也就是必须进行抵扣进项之后，所计算缴纳的部分，而这要求财务工作者强化材料采购以及资产购买等各种专用发票的索取，此外还必须针对票据认证期，加以时间节点的严格掌控，而这也将有助于税款在企业资金当中占比的进一步降低。

六、结语

综上所述，科学合理的土地增值税的筹划和房地产企业的进一步发展和壮大有着息息相关的联系，在日趋白热化的房地产市场竞争当中企业必须针对土地增值税实际的纳税筹划进行全面的执行和落实，才能够有效的使其竞争优势得到全面的强化。另一方面土地增值税的科学管理在实际上也是企业税务筹划当中的核心要素，当代的企业更为强调的是其整体的税务筹划管理水平的提升并借助相应的土地增值税筹划加强其税务筹划实例的强化，希望本文的此次探究以及相应的优化意见能够有效的促进房地产企业土地增值税税务筹划的进一步优化并促进企业获得更为长足的发展。

（作者单位：哈尔滨学院）

2020年哈尔滨学院大学生创新创业训练计划项目。

作者：梁晨越?崔宏楷

土地开发成本房地产的论文 篇3：

探析城市土地价格与房产价格关系

【摘 要】本文分析了土地价格与房产价格的关系。影响房价的原因是多种多样的,土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分,二者的确有着紧密的联系,但是并不象人们想象的那么单纯。

【关键词】城市;土地;房产;价格;关系

一、土地价格的定义

一宗土地或成片土地在一定权利状态下某一时点的价格。权利和日期是构成地价的两大主要因素。地价的本质是地租的资本化，是土地权利及其土地预期收益的购买价格。

二、土地价格高低的取决

土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。用公式表示：土地价格=地租÷利息率。所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。

经我们对西方国家的调查,我们看到在大多数西方国家中,土地的所有权是与房屋所有权紧密相连的,即土地转让的同时地上房屋也一起转让,因此若地上房屋处于优良状态,可以卖很好的价格,那么一定影响土地的转让价格,这与我国的土地出让价格有很大的不同。我国的土地出让价格,也就是土地在招牌掛交易过程中形成的价格是由竞买方即开发商决定的,开发商的出价只要不低于政府的底价,且高于其他开发商出价,就可以该价格获取土地,所以在现行的土地招牌挂交易过程中,交易价格的主动权通常不掌握在政府手中。即使现在也存在政府通过评审开发商的详细开发规划,人为决定中标者,并不以出价最高者获取土地的现象,但是对多数依靠土地财政运作的地方政府来说,价高者竞得的规则在相当长的时间里依旧不会改变。

三、我国独特的土地价格含义

中国土地价格的涵义不同于一般土地私有制国家：第一，它是取得一定年期土地使用权时支付的代价，而不是土地所有权的价格。第二，土地使用权价格是一定年限的地租收入资本化，土地所有权价格是无限期的地租收入资本化。从理论上讲，土地使用权价格低于土地所有权价格；土地使用权年限长的，其价格要高于土地使用权年限短的。第三，由于土地使用年期较长，按法律规定，最长可达70年，而且在使用期间也有转让、出租、抵押等权利，又类似于所有权。所以，地价评估原理、程序与方法上又类似于私有制国家。

四、土地价格与房产价格的关系

当前房价的极速上涨已经成为媒体和社会普遍关注的问题。近年来,关于土地价格与房产价格的关系有多种观点,房产价格的迅速攀升,以及频频出现高达几十亿元土地出让金的“地王”事件,这些看似紧密相连的现象,使许多相当有影响力的经济学家都将房价上涨的情况与不断攀升的土地价格联系到一起。然而不动产业内人士却持有不同的看法,影响房价的原因是多种多样的,土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分,二者的确有着紧密的联系,但是并不象人们想象的那么单纯。

从理论上讲,根据不动产估价的原理,具有投资开发或在开发的不动产估价适用于假设开发法。开发商以这样的原则确定拍卖出价。基本公式为:

开发完成后的不动产价值=待开发不动产价值+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+购买待开发不动产应负担的税费。

根据市场需要,大多城市地方政府已经设立土地储备交易中心,因此开发商通过招牌挂形式得到的土地大部分已具有“七通一平”的条件,上述公式可以写成:

房产价值=成交土地价值+土建成本价+公司管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+配套费+土地以及配套费应负担的契税。

熟地价值即开发商估算的扣除利润、销售费用、资本成本后成交一宗地出的价格,可以看到,在这个公式中,不动产价值基本由不动产开发完成后出租出售的获利状况来决定,估算时取决于开发商对未来市场的预测和信心;开发成本、投资利息、销售费用、销售税费基本上属于已知部分;而销售利润则取决于开发商的要求,简单来说越是大型地产公司,越是大宗土地出让交易,开发商预期的利润就越高,因为公司对自已的成片开发运作能力已经有了足够的信心,且大宗土地的交易也容易开发为高端的不同类型的不动产组合,例如大型居住社区,或者综合商业用地,而这些都要比未形成规模的单一的楼盘获利能力高许多。

近几年中国的经济高速运行,国内地产商争先恐后上市融资,扩大企业规模,资金实力日益雄厚,以土地为题材的上市公司一旦获取某热点地区的“地王”,便迅速出现光环效应,狂热的股民便会孤注一掷,再次抬高公司身价。这使公司再次增发、扩股,高达30倍甚至50倍的市盈率使股价也迅速上涨,转眼间公司就可以付清高额拿地的费用。所以,开发商之所以在土地交易市场上一再抬高对土地的出价,增加开发成本,根本原因在于公司的股东对未来市场形式的看好,即使是在土地拍卖交易中楼面价格已经远远高于周边已建成的房屋单价的情况下,人们仍然愿意相信中国经济的增长可以推动房价的不断上涨,总有人为虚高的房价买单,相信自己可以从中获取更多的利益。也就是说,现在房地产开发商的游戏规则已经发生了改变,过去的出价是根据单个项目投资回报率来决定,而现在又加上了对未来房价的预期,更多的是对风险的测算。当宏观经济形势给开发商暗示,只要有地就会带来超额利润的时候,那么土地就不再是普通的成本的一部分,而是公司运转的基础,是股东利益的根本,因此土地价格的急剧上涨也不再能用一般的成本理论来分析。用高价拿来的土地只能用于开发更高级的房屋,对周边房屋价格也产生了带动作用,人们往往看到的是地价房价不断循环上涨。

地价和房价的关系看似简单的成本价格与产品价格的关系,然而中国的房地产市场却是严格的土地垄断,开发市场充分竞争,作为土地供应垄断方的政府只能限制最低价,却没有定价的权利,只能根据开发商的报价来出让土地。而流动性过剩的经济现实让众多的投资热钱涌入房地产行业,对房地产开发的获利普遍看涨,刺激了作为利润来源的土地价格的上涨。

总而言之,房屋的保值增值能力使日益富裕起来并热衷于投资的人们,将房屋视为了投资的第一要选。大中城市的不断扩张和中小城市的极速城镇化进程导致住房总体上呈现供不应求的状态,两种因素的综合导致房价还在迅速上涨,而土地作为房屋的承载物和存在的前提,同时又具有区位上的不可复制性和稀缺性,导致价格上涨的速度甚至超过房价也就不足为奇。

作者：张琦 于和平