土地开发成本房地产论文

摘要：土地增值税是房地产开发企业所需缴纳的重要税种之一，对企业经营利润的影响有着举足轻重的作用。所以，土地增值税纳税筹划的开展，对降低房地产开发企业的纳税负担、提高其经营效益具有重要作用。下面是小编精心推荐的《土地开发成本房地产论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

土地开发成本房地产论文 篇1：

土地增值税清算施行后房地产市场的发展趋势

[摘 要]清算土地增值税对房地产企业资金链和利润都有一定影响,并能促使房地产企业规范经营。规范土地增值税的征收和清算,可促使土地市场长期健康发展,同时也能调整房地产市场的供给结构,稳定房地产价格。

[关键词]土地增值税;房地产市场;房地产企业;趋势

1 土地增值税清算的发展趋势

1.1 我国土地增值税的起源与征收情况

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税起源于19世纪90年代初全国第一拨房地产热,国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》于1994年1月1日起施行。

1994年以后,房地产业成为我国国民经济的支柱产业,也成了各省、市经济发展的引擎。土地增值税是地方税,其征收和税收收入都是各地方主管,各地方政府为了鼓励和支持房地产业的发展,对土地增值税的征收一般都控制得不是很严,而且都采取按房地产项目销售额一定比例进行预征,预征之后也不再清算,有的地区甚至在某一时间段里没有真正开征土地增值税。

1.2 土地增值税的清算

在2004年至2006年里,我国各地房价快速上升,城市居民购房压力越来越大的同时,房地产业也是大众关注和谈论最多的暴利行业。为了规范房地产行业的运行,国家税务总局于2006年底颁发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,规定从2007年2月1日起正式施行,以加强土地增值税的清算工作。并且在2008年1月召开新闻发布会表示,要采取坚决措施推动全国所有省市启动土地增值税的清算。但各地政府普遍担心土地增值税的清算会给房地产业的发展带来不利影响,进而影响到当地经济发展速度和土地出让金收入,所以都设法缓行清算工作,只将原来的预征比率适度上调。如深圳市从2008年7月1日起,将普通住宅项目的预征比率从0.5%上调到2%,并没有对新结算的房地产项目和以前年度结算的房地产项目进行土地增值税清算。因此,国家税务总局又于2009年5月印发了《土地增值税清算管理规程》,再一次督促各地税务局开展土地增值税清算工作。

2 土地增值税清算对房地产企业的影响

2.1 对房地产企业资金链的影响

2007年以前,各地土地增值税预征比率低,而且几乎没有清算过,一些经营时间久、累计开发量大的房地产开发企业积欠的土地增值税可能达到几亿元甚至十几亿元,如果一下子要求企业清缴这么多的土地增值税,对房地产企业来说无疑存在巨大的资金压力,开发不同产品的房地产企业所受影响不同。土地增值税是超率累进税,项目利润率越高,增值率也会越高,相应的最高税率也高。土地增值税最高税率可达60%,但对增值率低于20%的普通住宅项目免税。因此,土地增值税清算对一些主要开发经济适用房、利润率微薄的普通住宅项目的企业负面影响很小。有的房地产企业主要开发利润较低的普通住宅项目,积欠的土地增值税相对较少,土地增值税清算对其生产经营带来的影响较小。对于主要从事别墅、高档公寓、商业房地产的开发和销售的企业,可能积欠了大量的税款,土地增值税的清算对其产生的影响很大。

2.2 房地产企业长期利润下降

土地增值税是对房地产开发项目的增值额所征收的税种,无论是从长期还是从短期来看,土地增值税的征收和清算都会挤压房地产企业的部分利润。而且土地增值税的税率随项目增值率的上升而提高,难以像营业税那样把税收负担转嫁给消费者。原来土地增值税的预征比例一般为0.5%~2%,实际清算时土地增值税将占到项目增值额的30%~60%,清算的税额一般都要远远大于预征税额,因此土地增值税的清算会导致房地产企业的利润下降,尤其是一些几年前储备了大量土地的房地产企业,将补缴高昂的土地增值税。

2.3 房地产企业难以依靠“囤地”和“捂盘”获取超额利润

由于土地的稀缺性、基础设施的改善、社会和经济的发展,从长期来看土地价格会逐步上涨。目前我国部分房地产企业设法以较低的价格获取并囤积大量土地使用权,然后延长开发期,待土地价值大幅上升后再销售房地产商品,从而获取较高的利润。

土地增值税执行清算后,对销售价格相同的房地产项目,获取土地使用权的成本越低,项目的增值率也就越高,意味着项目要缴纳更多的土地增值税。同样,对于开发成本相同的项目,销售价格越高,增值率也就越高,也意味着项目要缴纳更多的土地增值税。基于以上原因,房地产企业想依靠低价“囤地”和“捂盘”来获取超额利润的效果会大大减弱。

3 土地出让市场的发展趋势

3.1 短期内土地需求减少

一直以来,各地方税务部门都是按房地产项目的销售额预征土地增值税之后不再清算,使低价囤积土地有利可图。2001—2008年里,每年全国房地产企业购置土地的面积都远远高于当年完成开发的土地面积,直到2008年年底,全国房地产企业以前年度购买的未开发的土地面积高达10.85亿平方米。

执行土地增值税清算制度后,房地产企业低价囤积土地的积极性下降,而且迫于资金压力和房地产市场的规范发展,囤积了大量土地的房地产企业也会设法先开发一部分几年前购置的土地,到一定程度后才会有新的土地需求,因此在未来的2~3年内,土地需求会有一定幅度的减少。

3.2 土地出让市场长期趋向健康发展

低价囤积土地致使许多土地被长期空置,不利于土地资源的有效配置。从长期来看,执行土地增值税清算制度,房地产企业企图通过非法手段获取低价土地的积极性降低,土地“招拍挂”制度将更加规范合理,土地使用权流转速度加快,促使土地出让市场健康发展。

4 房地产市场的发展趋势

4.1 开发企业整合加速

截至2007年年底,我国共有62518家房地产开发企业,其中具有一级资质或二级资质的企业不足10%,绝大部分房地产企业只有三级、四级甚至更低资质等级,可见房地产业中小型房地产企业多,缺乏真正有实力的大型开发企业。在对房地产企业以前年度积欠的土地出让金进行清算清缴时,一些规模较小的企业可能会因资金链紧张而难以继续经营;另外,执行土地增值税清算后,房地产开发利润率降低,尤其是一些依靠各种关系低价获取土地的企业利润率大为降低。因此在对土地增值税进行清算时,房地产业整合与并购也会展开,一些资金实力强、经营规范的企业的市场分量会越来越重。

4.2 房地产供给变化

4.2.1 房地产开发周期缩短

房地产企业“囤地”现象和“捂盘”现象的减少,加速了房地产业的资产流动速度。在土地增值税清算制度下,房地产企业不一定追求单个项目的高利润率,也可通过缩短产品开发和销售周期,一方面能提高企业的资金周转率,另一方面能有效降低项目增值率,从而降低土地增值税的最高税率,增加房地产企业的利润总额。

4.2.2 供给结构发展趋势

由于土地增值税的超率累进税率的影响,别墅、高档公寓等利润较高项目的土地增值税最高税率可能达到60%,利润相对较低的普通住宅项目土地增值税税率可能保持在30%,项目增值率低于20%的还能享受免税。因此,房地产企业可以适当地降低其所开发项目的档次,降低单个项目的收益率,以达到减税的目的。所以,土地增值税清算制度将会促使更多的房地产企业转向开发普通住宅。

4.3 房地产价格发展趋势

4.3.1 房地产价格总体趋于稳定

一些资金实力较弱的房地产企业要筹集其积欠的税款,降低价格销售商品房以回笼资金是一个不错的选择。随着房地产开发周期缩短,房地产供给量稳中有升,所以在短期内房地产价格难以上升。

如果开发商欲将税收负担转嫁给购房者,则需提高房价,但土地增值税的最高税率也会随之提高,缴纳的税额也会越多,转嫁效果不明显。相反,房价上涨后销售难度加大,还不如以合理的价格快速销售以降低增值税额,获取正常利润。另外,会有部分房地产企业专门从事微利住宅项目的开发和销售,可以免予缴纳土地增值税。从长期来看,清算房地产项目土地增值税有利于稳定房价。

4.3.2 不同档次物业价格差距扩大

更多的企业转向开发普通住宅后,诸如别墅、高档公寓的房地产的供给量会有所降低,这类产品的稀缺性增加,价格会有上升的趋势。不同档次物业的价格差距扩大,是土地增值税清算制度下的必然趋势。

4.4 商业房地产开发向出租经营发展

商业购物中心、写字楼、商铺等商业物业的价格比起同地段的住宅价格要高出许多,以往许多从事商业物业开发、销售的房地产企业能获取巨额利润,但土地增值税清算制度施行后这些利润中很大部分会转变成税收上缴。如果开发商只是出租经营,则产权未发生转移,还能享受物业增值带来的好处。

参考文献:

[1]尹伯成.土地增值税“四个有利于”促房地产业健康发展[J].城市开发,2007(4):30-31.

[2]薛继安.从土地增值税的清算看房地产企业发展新变化[J].中国房地产,2007(8):56-57.

[收稿日期]2009-07-10

[作者简介]石金和(1972—),男,湖南新邵人,重庆交通大学管理学院讲师,管理学硕士,研究方向:房地产经济和财务管理;吴华(1973—),男,重庆南川人,重庆合正房地产开发有限公司副总经理,工商管理硕士,研究方向:房地产开发与经营。

作者：石金和 吴 华

土地开发成本房地产论文 篇2：

房地产开发企业土地增值税的税收筹划

摘要：土地增值税是房地产开发企业所需缴纳的重要税种之一，对企业经营利润的影响有着举足轻重的作用。所以，土地增值税纳税筹划的开展，对降低房地产开发企业的纳税负担、提高其经营效益具有重要作用。论文不仅浅入深出的详细介绍了土地增值税的理论知识，而且，还依据作者本人在房地产财务管理岗位上多年的工作经验，结合实际的对房地产开发企业土地增值税税收筹划进行了一系列的分析。

关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划

土地增值税自1994年开征以来，一直在规范我国房地产市场平稳发展方面，规范国家参与国有土地增值收益分配、增加国家财政方面，抑制房价过快上涨方面，提高国有土地利用率方面发挥着重要的作用。

见于部分大中城市房价过高、上涨过快的问题，2010年4月《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》再次提到了土地增值税的重要性，通知中指出：”发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。”为配合国务院对房地产的调控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融机构上调存款类人民币存款准备金率0.5个百分点。至此表明了，国家将适度宽松的货币政策向常态回归的决心。从宏观政策面来看，这无疑对房地产行业来说是很不利的。然而，房价过高的原因是错综复杂的，其中一个最根本的原因就是房地产行业的税负很重。在房地产应征的各项税费中，营业税、城建税、教育费附加均是依据商品房销售收入为缴纳依据，然而土地增值税则不然，它是以地产项目增值额的高低实行四级差别累进税率来征的，最高税率可高达为增值额的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值税税负是房地产行业每一个财务人员应认真研究的问题。

一、土地增值税的税收特征

1.土地增值税定义

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税对不同类型的房地产实行差别税收待遇，按商品房销售增值额的高低实行差别累进税率，增值率高，税率高，多征税；增值率低，税率低，少征税。

2.土地增值税征、缴管理

纳税人应在项目未办理竣工结算前按照项目所实现的商品房销售收入及税务部门所规定的土地增值税预征税率，先预缴土地增值税，待项目全部竣工结算、且完成销售再做整个项目土地增值税的清算。但对于某些房地产企业虽设置账簿，但财务核算管理混乱、成本原始凭证不齐全、销售收入依据不完整、费用开支不合理，无法确定销售收入和扣除项目具体金额的，主管税务机关可直接对其采用核定征收。

3.土地增值额的计算

土地增值额=转让商品房销售收入-（建造成本-已计入开发成本的借款利息）*1.3-与转让商品房销售收入有关的税、费；或还可表述为：土地增值额=转让商品房销售收入-1.25*不含息建造成本-实际支付的能提供金融机构证明的贷款利息-与转让商品房销售收入有关的税、费

计算土地增值额中所扣除的项目包括：取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费、房屋主体建筑的各项建造成本、开发过程中所发生的各项间接费用支出、税金（营业税、城建税、教育费附加等）、其他。

4.土地增值税额计算方法

先计算出增值额和扣除项目金额，然后再根据两者之比的比率按下列具体公式计算：

（1）增值额/扣除项目金额≤50%

土地增值税额=增值额×30%

（2）50%<增值额/扣除项目金额≤100%

土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

（3）100%<增值额/扣除项目金额≤200%

土地增值税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

（4）增值额/扣除项目金额>200%

土地增值税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%，15%，35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。

5.土地增值税税收优惠

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征。

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市对普通住房的具体标准可以适当上浮，但不超过上述标准的20%。

（2）投资联营一方以土地（房地产项目）作价入股，转让到被投资联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

（3）对于合作建房中，一方出土地，一方出资金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。

（4）因国家建设需要依法征用、回收的房产，免征土地增值税。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划分析

1.借款利息的筹划

大多数房地产企业的项目开发资金60%以上来源于各种途径的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所计算出来的土地增值税是不尽相同的。通常，在房地产项目建筑施工期间所发生的利息支出，应资本化计入相关开发成本。但实际工作中在做土地增值税项目清算时，大多会将已经资本化的利息调出作为费用简化处理。当然实操中，并不用通过具体的账务处理将已资本化的利息调至财务费用中去，而只是在计算增值额时把已资本化的利息支出剔除即可。故此，税法规定：A、纳税人能够提供银行贷款利息原始凭证的，并且能够正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=实际支付利息+（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*5%。B、纳税人不能够提供银行贷款利息原始凭证的，或不能正确划分所转让房地产项目的资本化与费用化的利息，则：可扣减的开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款及相关税、费+项目开发成本）*10%。

这无疑给纳税人提供了可供选择的空间：如果房地产项目开发主要资金流来源于银行筹资借款，借款利息能够提供银行机构出具的利息证明，利息费用较高，且高于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则应尽可能提供银行机构的利息证明，并按项目分摊贷款利息，以求能按实扣减利息，从而降低税负；反之，项目开发筹资虽多，但所能提供的银行借款利息证明金额，低于”购买土地使用权应付金额”和”项目开发成本之和”的5%，则可不计算应资本化的利息或不提供银行机构的利息证明，从而达到合理避税 ，以求项目利润最大化。

2.合理提高能成本化的管理费用

房地产企业的管理费用可以通过企业管理的人事编制的调整而合理降低土地增值税。例如某房地产开发企业管理人员30人，每年开支的管理费用约为300万。其中，25人参于了项目开发管理，经总经理办公会议决定，将这25名工作人员的人事编制调整到项目部，以求加强项目开发进程管理，如此一来增大了项目成本费用支出约计250万元，这样，一年则可能增大可扣减成本费用：250万元*1.3=325万元（如果纳税人不能提供银行贷款利息证明的）。

3.地下车库的合理策划

商业地产的高层项目通常都会建造地下一层、二层为地下车库，根据车库性质大致分为三类：有产权车库、利用人防工程建造的车库、无产权的车库。很多开发企业为了促进销售额，通常希望建有产权车库，但实际上从税收来说，他们是大大的失策了。

如果所开发项目的物业公司是开发商自己所成立的独立法人公司，建议利用人防工程建造的车库以求合理避税。我们可以委托物业公司和车主签订《车位使用协议（合同）》，车主取得若干年的“车位使用权”，物业公司收取“车位维护管理费”，弥补物业收费不足，缴纳营业税。而对于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主体的建造总成本，这样又可合理增大总成本金额，为将来核算土地增值税奠定基础数据。

如果开发企业想尽快资金回笼，实现车库销售，也可建造无产权的车库。无产权的车库如何核算处理，会计制度、税法均无具体规定。开发企业可以将其作为独立的成本核算对象——车库进行核算处理，建成之后，可转做“投资性房地产”或“固定资产”，可以出租。若作为“投资性房地产”转让若干年的使用权，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，仍应按照”服务业——租赁业”征营业税及按租赁收入的12%征收房产税（房产税应按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定），且不征收土地增值税。

4.出售固定资产与开发产品的筹划

房地产开发企业将待售开发产品先转为固定资产出租，租赁3年后再出售，也可规避土地增值税。但是租赁期所得租金应确认收入，出售时按销售企业不动产处理。在整个租赁期间不仅应确认固定资产的租赁收入，还应该每月提取该固定资产的累计折旧计入租赁成本。出售时，应当将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，固定资产处置一般通过”固定资产清理”科目进行核算，固定资产清理完成后的净收益，借记”固定资产清理”科目，贷记”营业外收入”科目。固定资产处置时，应交纳营业税金及附加，不涉及土地增值税。

5.合理利用土地增值税税收优惠：

普通标准商品房实现销售，增值额与扣除项目金额之比低于20%，免征土地增值税。普通住宅能否免税，决定因素在于增值率（若增值率<20%即免征），而增值率=（增值额/扣除项目金额）*100%，也就是说我们完全可以通过调节增值额或扣除项目来实现对增值率的控制，以求合理规避土地增值税。房地产开发企业在实现普通商品房销售时，就应考虑如何降低增值额，如何提高可扣除成本金额，以求低于20%的免征点。然而，商品房的销售收入或销售单价是调节增值额的最好砝码，而扣除项目可通过合理增加成本来实现，比如说增加多少绿化投入，都可实现降低增值率。

6.精装商品房的纳税筹划：

房地产开发企业销售已精装修的商品房，其装修费用可以计入房地产开发成本，适度加大建造成本的同时，也可一方面提升商品房销售价格收回装修成本。精装商品房装修成本项目的增加，从某种意义上给了房产开发企业在开发成本上很大的可操作空间。例如，增大扣除项目中某次成本可扣金额等，都可合理降低增值率，实现避税。

随着国家对房地产调控一系列宏观政策的出台，市场竞争日趋激烈，加之国家税务总局对房地产各项税收政策的逐步细化，如何合理避税成为每一个房地产行业财务管理人员理应认真思索的问题。要想做好税收筹划工作，除了需要每一个财务工作者熟悉房产企业的运营流程，更重要的是能熟悉房产企业的会计核算和相关税收法规。房地产企业财务人员应该合理利用税收筹划的方式，在核算每一笔会计分录时，都要考虑到今后的纳税效果，在正确核算的大前提下力求最大可能的减轻企业税负，增强企业的市场竞争力。

参考文献：

[1]王炳荣，李开永. 房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析[J]. 会计师. 2011（03）.

[2]王艳东. 浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划[J]. 企业研究， 2012（22）.

[3]蒋志刚. 浅议房地产企业土地增值税税收筹划的方式[J]. 现代经济信息，2011（20）.

[4]陈培. 我国房地产企业土地增值税的税收筹划思路[J]. 商业经济，2012（14）.

（作者单位：湖南天润五江置业有限公司）

作者：侯佳

土地开发成本房地产论文 篇3：

房地产土地增值税清算执行中的问题及对策

土地增值税在房地产开发中占据重要地位，不仅能够对房地产和土地的交易活动进行规范和约束，而且对于土地的增值效益具有积极作用。本文从土地增值税的概念出发，对房地产土地增值税清算过程中存在的问题进行分析，并提出几点解决策略。

土地或者建筑物的持有者，将土地的使用权或者建筑物进行转让，在所得总收入中扣除相关费用和成本之后的部分，按照国家规定，需要交纳增值税，也就是常说的土地增值税。关于增值税的多少，需要按照固定公式计算，即应缴税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数，该公式在另一个层面上也反映了房地产企业的收益。早在2003年，我国就已经对土地增值税缴纳的范围和方法进行了明确规定，但是房地产企业在开发项目的过程中，不断出现新问题、新情况，给房地产企业土地增值税清算工作带来的一系列问题。

1 房地产企业土地增值税清算过程存在的问题

1.1 土地增值税清算单位复杂

为了满足客户的不同需求，房地产开发形式越来越多样化，商业用房、普通商品房、普通住宅以及经济适用房，都属于房地产企业的开发项目，增加了清算单位工作的难度。根据土地增值税计算方法，清算单位需要对数据进行严格审查，一旦确认有误，增值额计算必然不正确，房地产企业缴纳的土地增值税数目也就不准确。其实，土地增值税的计算具有明确规定，清算单位只需要将行政管理部门审批的开发项目作为依据进行相关核算即可，如果该开发项目属于分期进行，需要按照分期开发进行清算即可。但是，当前我国对于房地产市场缺乏有效管理，导致开发项目混乱，出现了很多捆绑开发项目，例如商业项目与市政公益项目捆绑、盈利项目与亏损项目捆绑等，这样一来，项目种类的确认比较困难，最终增添了清算单位的复杂性。

1.2 开发项目费用扣除票据混乱

在计算房地产企业应缴土地增税税额的时候，必然离不开房地产开发项目的费用扣除这一关键内容，而开发项目费用扣除的多少取决于房地产企业是否具备这些费用的正规发票，如果发票不合法，或者发票不正规，均不能得到有效认可，在计算土地增值税时也就无法被扣除。但是，房地产企业在项目开发的过程中，涉及很多类型的单位，例如企业单位、事业单位、行政单位及拆迁户，这些不同单位在给房地产企业开具发票的时候，都是按照各个企业的性质进行的，导致房地产企业收到的票据各种各样，部分发票在土地增值税时，可能被认定为不正规发票，不能将其扣除。

1.3 开发项目收入确认违规

由土地增值税的定义可以看出，土地增值税清算是建立在房地产企业开发项目收入的基础之上的，也就是说，没有收入，增值税就无从谈起。并且我国也对开发项目收入的准确值做出了相关规定，即开发项目的收入包括开发相关过程中所收到的一切经济利益，该经济利益可以以货币的形式出现，也可以以物体的形式出现，同时那种变价折款形式的收入也应当被认定为房地产企业的实际收入当中。不过，开发项目的准确收入有时会因为开发商想要逃避税款或者政策规定不明等原因，存在一定程度的确认违规。

1.4 开发项目成本扣除随意性大

房地产企业开发项目成本费用涉及的范围比较广，例如开发费用、建筑安装工程费用、公共配套设施成本费用等，都需要计算到成本费用当中，这种情况下，造成扣除项目种类增多。部分房地产企业为了减少土地增值税金额，往往将扣除项目的金额和范围扩大，导致土地增值税清算结果不准确。例如，与承包商勾结，在建筑安装工程成本费用上弄虚作假，随意增加成本开支；任意将一些小区基础设施归结到公共设施以减少纳税项目。开发商的纳税项目减少在行业内非常严重，将纳税项目检查到位，并核算清款项是税务局一个重要的任务。

2 房地产企业土地增值税清算对策分析

2.1 事先筹划，早做安排

清算房地产企业土地增值税，应当关注房地产开发项目的整个过程，从土地拆迁、建筑房屋、装修房屋，最后到房屋销售完毕，每个环节都直接影响着土地增值税的清算过程。例如，对拆迁过程进行规定，哪些款项属于扣除项，哪些款项不属于扣除项，并且扣除项需要出具相关证明才予以扣除；某些房地产开发项目在开发的过程中，地方政府可能会给予一定的补贴或返还，这种情况在土地增值税清算是应该怎样处理，应该做出明确规定；针对一些分期开发项目或一些商住混合项目，应该按照哪种开发和竣工方案进行土地增值税的清算也应当做出相应规定。作为房地产企业，则需要严格按照相关规定进行系统安排，确保最终的核算结果不影响企业的实际效益。

2.2 规范土地使用权

关于土地的使用权，相关部分需要做出明确规定，一旦发现违法使用土地的行为，必须严惩不贷。众所周知，土地交易是国土部门的职责，因此，国土部门应定期对土地资源进行监督和检查，避免土地被多次违规转让的现象出现。同时，土地开发商在进行开发前，相关部门必须对其进行严格审查，确认该开发商具有开发资格，否则不办理开发手续。工商管理部门为开发商办理股权转移时，应该要求开发商提供相关的涉税事宜审批手续。

2.3 注重成本管理

作为土地增值税征收的主要部门，税务部门需要将房地产企业的成本费用管理作为自己的日常工作，而不仅仅是在需要清算土地增值税的时候才开始清查房地产企业的建设成本。而且，相关税务人员应当及时跟进房地产开发项目的进程，对其开发成本的构成做细致了解，避免土地增值税的清算结果出现错误。

2.4 明确计税价格

某些开发商的开发项目，可能比较新颖，很难在市场上找到相似建筑，这样的项目市场价格估算很难同时满足纳税人和税务部门的意愿。在这种无法找到相似纳税项目比对标准的时候，双方都不想失利，过高纳税人不愿意，过低税务局不认可。这种情况发生时，就要求税务部门能够根据科学的标准去逐步核算总体的纳税比率。这不但涉及此次项目的纳税收入，也影响到日后相近项目的纳税数额。纳税核算人员对核算确认无误后，需要找纳税人洽谈，可以将计算过程一一列举，通过一个明确的数额核算清单给纳税人一个满意的答复，让纳税人不会觉得冤枉，这时才能让纳税人顺利纳税并给后期项目一个借鉴的依据。

2.5 聘用专业人才，安排专项工作，利用专业机构

为确保房地产企业的经济利益，房地产企业应当提高对土地增值税的认识程度，聘请专业化人才，并将其充分运用到房地产的开发项目过程中，确保相关单位房地产企业开具的各项费用发票符合土地增值税清算规定，实现房地产经济利益的最大化。而且，房地产企业最好将土地增值税作为企业的基础工作认真对待，尤其是一些大型项目及分期项目，开发用土地增值税应作为专项工作来做，避免出现税务不清。专业人才团队可以作为税务开发的一个研发单位，针对新建的没有前例的项目进行税务核算标准开发，也可以与一些税务代理单位联合开发，尤其是年终税务清算时，可以加快效率，让纳税人和收税单位都满意。

3 结语

综上所述，税务部门在清算房地产企业土地增值税的时候，需要确认清算单位、成本费用、扣除项目等多项内容。作为房地产企业，则应当对清算程序和清算标准进行了解，向税务部门提供必要的清算材料。也就是说，土地增值税清算需要房地产企业和税务部门共同配合。虽然当前土地增值税清算执行中出现了很多问题，但是国家在土地增值税清算方面的制度肯定会越来越完善，土地增值税清算工作也会越来越顺畅。

收稿日期：2016-09-07

作者：王玲