房地产开发中的土地资源论文

摘要：我国地域面积广阔，但真正能用于生产生活使用的土地资源并不丰富，又因为我国人口资源众多，且存在严重的土地利用不均现象，这也导致了越来越严重的土地资源短缺问题。为解决上述问题，城市区域积极开展了各类房地产开发活动，但由于土地利用率并不高，也没有完善开发制度的支持，城市房地产开发土地利用过程依旧存在许多严重问题。以下是小编精心整理的《房地产开发中的土地资源论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

房地产开发中的土地资源论文 篇1：

研究提高房地产开发中土地利用率的途径

【摘要】在城市化建设过程当中，土地利用率问题仍然是世界所面临的难题之一。目前，我国就普遍存在土地利用率较低和土地开发制度不完善等多方面问题，尤其房地产行业作为当前社会城镇化建设当中的主要产业之一，如何在房地产开发过程中提高土地利用率，是当前我国土地资源开发研究的重要课题。为此，本文主要针对房地产开发当中如何提高土地利用率的途径做出仔细研究，需要房地产企业、政府和人民三方做出改变，方能打破当前我国土地利用率低下的困局。

【关键词】房地产开发;土地利用率;提高途径           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.31.018

随着我国社会经济改革发展的逐步推进，近年来城市当中人民的生活需求开始日益增长，尤其体现在当前城市当中人们居住空间的愈发紧张，并且在人们对居住环境要求不断提升下，土地利用率问题逐渐成为世界所面临的难题之一，导致土地资源与耕地资源以及居住环境的矛盾日益剧增，如何在有限的土地资源中开发出更多的利用价值，以满足当前人们对生活与居住环境的需求成为了世界各国所必须解决的难题，也只有真正实现土地利用率的提升，充分利用好土地资源，才能够解决土地资源与人口增长的不平衡问题。

我国是人口大国，人均占有土地资源相对较少，尤其在城市化建设和生态文明城市建设的快速推进下，土地资源利用率与人口增长以及人们生活居住环境需求之间的矛盾越发凸显，本文将以山东省烟台市房地产开发当中土地利用率分析为例，探讨房地产开发当中如何提高土地利用率的有效途径。

1、烟台市房地产开发中土地利用率现状

烟台市位于山东半岛中部，土地面积13745.95平方千米，其中市区面积2722.3平方千米，下辖5区6市，以山地、丘陵为主，其山区位于市域中部，海拔均在五百米上，丘陵区则主要分布于低山区周围及其延伸部分，海拔100到300米。烟台市并非广袤的平原地区，土地开发平整是房地产开发中的重要一环。

近年来，烟台市政府出台了《关于编制市区住宅用地供应中期规划和三年滚动计划》的通知，明确了2017年到2021年市区计划供应住宅用地目标。其2017年至2021年市区计划供应住宅用地开发面积为1416.5公顷，截止到2019年，烟台市供应住房用地为189.3407公顷，2020年供应住房用地209.1623公顷。按照国土资源部、国家发改委《关于落实“十三五”单位国内生产总值建设用地使用面积下降目标指导意见》要求，至2020年烟台市单位国内生产总值建设用地使用面积下降至30公顷/亿元，建设用地面积需求约为30万公顷。从整体来看，规划管控目标较为明确，但在城市房地产开发过程中，仍存在土地利用率不高和土地闲置问题。一方面企业开发技术比较落后，规划设计不合理，且部分房地产企业对相关法规了解不够深入，在执行上并不到位，导致土地浪费的情况发生;另一方面部分区县对房地产土地开发监督管理力度不足，在出让前期未能达到合适的开发利用条件，导致土地开发周期延长，久而久之形成闲置。因此，加强城市土地节约集约利用，进一步提高房地產开发土地利用率显得尤为重要。

2、房地产开发中土地利用率问题分析

我国近几十年来土地变迁较快，尤其在城市化建设和整体住宅用地规划方面较为明显，而其中尤其突出的是土地资源利用率不均衡问题，在城市化建设进程当中圈地、占地情况较为严重，对土地资源造成了浪费，而主要的问题则表现在以下几个方面：

2.1城市管理并不完善

虽然近年来我国颁布了诸多关于土地管理的政策与措施，但实际执行过程当中却受到了多个因素的影响和阻碍。例如在城市化建设当中所产生的拆迁问题，很多地区由于人们文化水平不高，对政府政策并不理解，导致其对政策的配合程度和积极性较低，拆迁速度较慢，所产生的“钉子户”遗留问题没有得到妥善解决，城市化建设推进受到了很大的影响。同时，很多房地产企业在进行土地开发过程中，没有进行规范化的操作，土地开发行为也不完善。另外，在我国政府所颁布的土地管理条例和土地管理法实际执行传递时，仍然存在各企业和产业对法律了解不深刻的情况，致使没有在真正意义上与政府相关政策相协调与配合[1]。

2.2房地产开发观念较为落后，且开发技术陈旧

目前很多房地产企业仍然存在开发观念较为传统和陈旧的问题，大部分房地产企业只关注经济效益的最大化，却没有重视环境生态平衡和土地资源利用率，这为土地资源长期开发留下了不小的隐患。土地资源开发需要注重经济效益的同时，也要关注环境效益和长远发展，而目前房地产开发企业所能够运用的开发技术仍有待提升，部分房地产企业缺少新的开发模式，导致土地资源无法被完全利用，整体开发效率较低[2]。

2.3未能够充分发挥政府部门作用

政府部门在针对土地资源进行开发和利用过程当中，需要不断完善自身土地开发政策和实施过程，如此才能够有助于各政府部门更好地进行土地开发和利用。

一方面，部分政府部门对土地资源开发和利用率的提升重视程度不足，对于土地资源开发相关法律法规的贯彻与执行也不够完善，甚至个别地区还存在土地保护主义，消极对待土地资源开发和整合，这对于土地开发的进程形成了不小的阻碍，而且由于人力和资金有限，部分地区虽然及早进行土地的整合和管理开发，但整体进程却较为缓慢，这也就造成了土地开发不均衡、土地资源浪费问题的产生[3]。

另一方面，部分地区城市化建设过程当中难免会产生企业由于破产而导致土地资源闲置的问题，政府部门如果能够积极利用这些闲置土地资源，提高闲置土地经济效益，便能够实现土地资源利用率的提升。如果闲置土地资源无法得到有效开发，就会导致政府土地开发过程缓慢，而对于房地产企业而言，无法进行土地资源与土地整合，也就意味着经济效益的下降，会严重影响了房地产行业土地开发利用率。

3、房地产企业提高土地利用率的途径

土地资源开发是人们集合大量资金与物力对土地资源实施有效管理与开发的过程，其整个过程离不开人民的配合和政府的支持，通过房地产开发过程中，土地利用率相关问题的分析可以发现，目前在土地资源开发过程当中，无论是房地产企业，还是政府、人民，都需要做出改变，打破当前我国土地利用率低下的困局，更好地实现城市化建设进程的推进，以实现社会和谐稳定发展和人类文明的延续[4]。

3.1政府的大力支持

从政府角度来讲，对于房地产开发过程中土地资源利用率的提升，并不是仅凭借颁布相关法律法规就能够予以完善和解决的，其最主要的重点还是要积极的配合与实施[5]。

政府应积极贯彻集约节约用地理念，出台指导性意见，颁布相关法规办法，鼓励房地产企业依据产业政策和土地政策指导，依法依规开发土地，集约高效利用土地。烟台市政府于2017年12月颁布第140号烟台市人民政府令《烟台市地下空间国有建设用地使用权管理办法》，积极探索城市地下空间的综合开发利用，规范地下空间国有建设用地使用权的管理，鼓励开发利用地下空间，充分挖掘用地潜力。2021年2月出台《关于推进烟台市城镇低效用地再开发的实施意见》这一指导性文件，明确各开发部门职责分工，加大“三闲”土地资源中低效用地的盘活处置力度，通过对低效用地的再开发，补充用地指标，优化规划布局，推进土地资源节约集约利用。这些政策的颁布实施，为规范房地产开发、引导开发企业高效利用土地打下了坚实的政策基础。在实际执行过程当中，政府还要加大领导力度，完善基础设施配套，加大场地平整和清障力度，确保房地产企业拿地后可顺利开工，避免土地造成闲置浪费。

3.2人民的配合

在土地的有效开发和管理当中，必须要能够得到人民的支持，对于人民而言，政府加大土地开发力度中，人民也要积极主动的去了解土地资源开发背后所存在的困难，要深入了解土地开发政策和土地开发的目标，真正认识到土地资源的开发是能够为人们提供更好居住环境与生存环境的措施与途径，也只有如此，才能够降低政府拆迁与土地开发过程中的难度，真正提高土地资源的利用率[6]。

3.3房地产开发企业所必须要关注的要点

对于房地产开发企业而言，在土地资源开发过程中不能只注重经济效益，还需要重视环境效益与社会效益。土地资源作为人类的共同财产，如果过度开发，会造成土地资源的浪费，所以，在房地产企业针对土地资源进行开发过程中，必须要注重对生态环境的保护，尤其要积极转变陈旧的开发理念，不能因为经济效益不高而放弃对闲置土地资源的开发，同时还要注意对土地进行系统化、科学化的开发，整合所有可利用土地资源，要做到以人为本，不过度开发土地资源，保护生态资源[7]。

结语：

土地资源一直是人类文明得以延续的重要宝贵资源之一，同时也是人类赖以生存的基础，只有提高土地资源的利用率，运用科学合理的方法，通过政府、人民与房地产开发企业的共同配合，方能够有效贯彻落实新的土地管理观念，充分发挥出土地资源的价值。

我国人口资源和土地资源的矛盾一直存在，需要能够充分利用人力资源，加大土地资源的开发力度，不断进行各方面实施标准与法律法规的完善。房地产企业也要积极转变土地资源开发的观念，注重环境效益与生态环境的保护，配合好当地政府的相关政策，如此才能够提高土地资源的利用率，在生态文明建设与生态文明城市建设理念的推动下，实现土地资源利用率与环境效益、社会效益以及经济效益的最大化。

参考文献：

[1]陈伟.提高房地产开发中土地利用率途径的研究[J].工程与建设，2019，033（003）：464-465.

[2]高菲娴.新形势下房地产开发企业拿地策略的研究[J].中国房地产业，2018，000（003）：P.50-50.

[3]聂玉文.从土地管理角度完善土地利用与规划的途径探析[J].中国房地产业，2018，000（008）：290.

[4]陈建文.农村房地产开发与土地利用[J].中国房地产业，2018，000（011）：8.

[5]迟秀娟，朱艳波.加强土地管理提高土地利用水平研究[J].住宅与房地产，2019，34（12）：273-273.

[6]楊火生.城市地价与土地集约利用的关系研究[J].建筑技术开发，2019，419（17）：113-115.

[7]梁晖.城市规划与城市土地资源的利用研究[J].中国战略新兴产业（理论版），2019，000（019）：P.1-1.

作者简介：

罗丹（1987.09-），女，汉族，山东省烟台市，硕士研究生，工程师，土地利用与开发。

作者：罗丹

房地产开发中的土地资源论文 篇2：

城市房地产开发中的土地利用问题研究

摘要：我国地域面积广阔，但真正能用于生产生活使用的土地资源并不丰富，又因为我国人口资源众多，且存在严重的土地利用不均现象，这也导致了越来越严重的土地资源短缺问题。为解决上述问题，城市区域积极开展了各类房地产开发活动，但由于土地利用率并不高，也没有完善开发制度的支持，城市房地产开发土地利用过程依旧存在许多严重问题。房地产行业作为支持现代社会经济发展重要组成部分，更应受到有关部门与企业的广泛关注。

关键词：城市;房地产开发;土地利用;问题研究

引言：

城市房地产开发土地利用中有两个明确要求，一是高效性，而是集约性，只有满足这两个需求，才能保障城市土地开发的可持续效果。新时期背景下，城市化进程的发展已成为主流趋势，提高土地利用率已成为房地产企业的必要发展渠道，各企业还应以满足社会对土地的需求为目标，致力于提升城市土地资源的利用效果。事实上，城市化进程的加速让更多土地利用问题暴露出来，有关部门与房地产企业还应从自身角度探究问题产生原因，探究有效解决方式。

一、城市房地产开发土地利用中存在的问题

（一）城市土地结构供需矛盾

近年以来，中国城市进入了飞速发展阶段，自1978年至今，我国城镇化水平也一直处于上升趋势。结合相关资料可知，城市化水平每向上1%，就以为这约有162平方公里的土地被用于城市建设，但对应的耕地面积也会有44.8万公顷的下降。僅1996～2203年的城市发展分析，耕地面积就减少了全国总量的5%，在后续城市土地结构变化过程中，该趋势依旧未能得到缓解[1]。

（二）城市土地资源短缺

城市人口较为密集，且人均用地需求一直处于上升状态，当人均用地面积增长无法与城市土地产出相适应，就会出现城市土地资源短缺的问题，现阶段，我国人均城市用地已超出130平方米，但城市土地资源总量却远远达不到这一标准。

二、城市房地产开发土地利用问题解决方式

房地产开发土地利用不仅会消耗大量的资源与资金，还需要许多人力方面的支持，只有从多方角度对城市土地进行开发与利用，才能有效解决土地资源不足的问题。城市房地产土地开发过程需要双重角度的支持，一是政府层面的制度支持，而是房地产开发生角度的土地利用方法支持，有关部门可从这两个角度展开探究，寻找解决城市房地产土地利用问题的有效方式。

（一）政府角度解决土地资源利用问题

1、完善土地利用管理体系。为解决土地资源不足的问题，政府部门也针对城市房地产开发推出了一系列法律条例，但由于房地产开发涉及要素过多，法律条例也不能涵盖到问题的各个方面，政府部门还需积极推动相关策略的实施与监管，促使法律法规发挥应有的作用。政府部门土地资源利用管理中起着模范带头作用，政府部门应首先明确政策思想，积极推动新型土地资源开发技术的普及。土地资源开发进行前，政府部门需针对土地勘察制定完善的制度，保障土地利用率的提升。同时在合理范围内加大对城市土地资源开发的支持力度，为房地产开发工作提供更好的政策支持。城市区域的功能性较强，无论是社会功能还是经济与环境功能都处于较高水平，尽管这些功能之间存在相互促进的关系，但在一定程度上也起着互相限制的作用。城市土地合理且高效的利用能加速土地对经济发展促进作用的发挥，是城市经济进步的重要环节，而社会的发展不仅需要经济层面的支持，它还需要社会与环境的协同作用，政府部门在推动城市房地产开发土地利用时要同时兼顾社会、经济、环保三大方面，下图是城市社会、经济与环境的影响因素，政府部门需严格考虑相关问题后，调整城市房地产土地利用管理策略。

2、加大土地利用管理力度。针对于需要收取出让金的土地，其开发过程中不能随意进行减免;而需要政府部门支持的房地产土地资源开发项目，还需由市政府部门专门讨论后再制定相关政策。另外政府部门还应加强对土地交易流程的管控，定时对优惠政策的施行情况进行调查整理，剔除不符合政策规定的土地，并监督履行土地出让手续。城市土地资源中还存在一种较为特殊的土地资源，即非经营性事业单位用地，政府部门需结合新时期背景下城市用地需求对这类土地资源进行调整，将其逐步划分进市场流转机制中。就我国国情而言，大多数城市划拨土地皆归属非经营性事业单位使用，而政府部门对这些土地资源的管控力度不足，引发了城市土地大规模闲置、浪费问题。当政府部门将其划分进市场流转机制中后，可聘请专业人员对单位占用土地进行价值评估，对评估信息等进行详细记录，制定明确的单位资产账目。如出现极其特殊的情况，政府部门可按规定批准单位用地转移，赋予其一定灵活性，但转移获得的资产大部分应归属政府部门所有，不能损害政府资产总量。

1、提高土地资源开发环保性。房地产开发商进行城市土地利用的根本目的是获取利益，但在获取利益的同时还需注重城市环境效益，但仍有部分房地产企业过度重视经济收益，导致城市房地产开发土地利用造成严重环境问题。城市土地开发是一项长期而复杂的工作，如土地资源开发缺乏条理性，可能会出现土地资源过度开发的情况，反而为经济发展造成负面影响。房地产开发商更应摒弃传统落后的土地开发观念，充分学习环保理念，加大对城市闲置土地资源的开发力度。高效土地开发还需系统性的支持，房地产开发商要以科学角度对城市可利用土地进行整合，优化城市房地产开发土地利用模式。房地产开发过程中，开发商户还要充分对开发区域内的环境条件进行调查，这不仅包括土地开发区的地势地形与水文地质，更包括该区域内的人文观念，在多方角度的分析与协调下进行土地开发，严格控制土地资源开发程度，保障生态环境[2]。土地资源的开发利用不仅关系到房地产开发商的单方利益，更是影响人民生活乃至民族效益的事情，房地产开发商户更应积极与新时代思想接轨，将目光放长远，充分意识到环境保护在土地资源开发工作中的重要性，以可持续开发理念作为土地开发的根本原则。

2、提高土地资源开发协调性。城市房地产开发的确为城市经济带来了发展契机，但在开发过程中，房地产企业也要重视土地资源开发与城市发展的协调性。就城市发展规划而言，房地产企业进行土地开发时要从战略发展角度考虑，以土地资源合理利用为基本要求，对城市土地进行协调性开发。以土地开发类型选择流程为例，房地产企业应尽可能避免对农业用地进行开发，并选择不具备农作物种植条件的土地进行开发利用，不仅满足了房地产开发的土地资源需求，也有效保证了城市内部土地资源分配的协调性，促进城市农业的稳定发展。协调发展与城市绿化情况也有一定联系，房地产企业在进行土地开发选址时，最好选取绿化条件较好的区域，绿化环境直接影响着用户对房屋建筑的购买意愿，也间接影响着房地产开发企业的最终收益。

结束语：

结合全文可知，人们生产生活均离不开土地资源的支持，更是社会发展的必要条件。一直以来我国土地资源就处于总量大、人均少的短缺问题中，城市地区的资源短缺则更加严重，针对这一问题，市政府与房地产企业还应积极探究城市房地产土地利用中存在的问题，深入分析问题产生原因，制定针对性解决策略，使用更新型的开发手段与管理策略对城市土地进行开发与利用，为经济水平的提升做出贡献。

参考文献

[1]刘非.可持续发展理念下城市房地产开发和土地利用[J].住宅与房地产，2021（15）：15-16.

[2]任金玲.土地与房地产经济思路构建[J].现代经济信息，2019（22）：330.

作者：王燕

房地产开发中的土地资源论文 篇3：

浅析资金与土地合作房地产开发的法律正当性及法律实现

[摘要]随着我国市场经济的腾飞和房地产开发产业的日趋繁荣，房地产开发过程中的资金与土地资源趋现紧张。资金与土地合作的房地产开发模式是促进房地产产业健康发展的有效路径，然而，实践中的资金与土地合作开发模式却阻碍重重，其主要原因是缺乏相应的法律依据与机制保障。正当的法律依据，完善的法律规定，健全的法治保障是从根本上消除制度层面阻碍，避免各种纠纷，保护合作双方合法权益，确保这一房地产开发模式顺利进展的关键。

[关键词]资金；土地；合作房地产开发；法律正当性；法律实现

当前随着城镇化进程的加快，房地产产业发展迅猛。与此同时，作为资金密集型行业，房地产产业开发过程中不可避免会面临资金与土地二缺一的窘境。资金与土地合作的房地产开发模式是合理调配资金与土地资源，实现房地产开发顺利进行的有效路径。资金与土地合作房地产开发是指由一方提供房地产开发资金支持，另一方提供建设所需土地资源，共同担当风险与获益的房地产开发模式。然而，由于缺乏一定的法律依据和制度保障，实践中的土地与资金合作开发易被土地管理部门依据《城市房地产管理法》第三十九条中“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”予以限制否定，障碍重重，直接影响到房地产开发的顺利进行。事实上，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，资金与土地合作的房地产开发模式具有其法律正当性。

一、《城市房地产管理法》第三十九条的不适用性分析

我国《城市房地产管理法》第四章房地产交易的第二节第三十九条具体规定如下：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。根据以上规定可以明晰该法适用的大条件是房地产交易阶段的房地产转让，而资金与土地合作属于房地产开发阶段，两者明显属于不同的阶段。根据《城市房地产管理法》第三章房地产开发中的第二十八条规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。同时《公司法》第二十四条规定：股东可以用土地使用权作价出资，土地使用权的评估作价，依照法律、行政法规的规定办理，必须进行评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。因此，《城市房地产管理法》第三十九条并不适用于资金与土地合作的房地产开发模式。

二、资金与土地合作房地产开发模式具有法律正当性

法律之所以能规范并制约人们的日常行为正是因为其具有人们认可的正当性。然而，合法性是一切正当性的基础，资金与土地合作房地产开发模式的法律正当性源于其合法性。依据对《物权法》、《公司法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关规定的分析，资金与土地合作的房地产开发模式具有其法律正当性。

我国2007年颁布的《物权法》构建起了较为完善的不动产法律体系，根据《物权法》第十二章第一百三十七条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”。可见，建设用地使用权可以直接通过多种出资方式获得，通过出让方式参与房地产开发符合法律相关规定。1995年颁布的《房地产管理法》第二十七条规定：“依法取得的土地使用权可以作价入股，以合资或者合作的方式开发房地产”。《公司法》第二十四条也有相关规定：“股东可以用土地使用权作价出资”。因此，合法的土地使用权可以通过合资或合作形式直接参与房地产开发，与资金、技术等相结合促进房地产开发产业的高效、健康发展。2005年8月施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。该条规定实质上以法律形式明晰了土地、资金合作开发房地产的合伙性质特征和合同效力问题。“共同投资，共享利润、共担风险”是对合作开发房地产合同效力的质性法律规定，更是对资金与土地合作房地产开发特质的最正当法律解释。显然，根据以上法律对合作房地产开发的相关规定，土地与资金合作的房地产开发模式具有法律正当性，然而，如何进一步促进我国房地产合作开发的法律实现是保障法律正当性与现实社会有效接轨、房地产产业高效健康发展的关键。

三、资金与土地合作房地产开发的法律实现路径

在当前市场经济全面转型的大背景下，我国正在逐渐深化各项经济体制改革。其中，房地产领域的改革是目前经济体制改革的焦点议题。房地产开发环节作为房地产产业链的起始阶段对整个房地产的顺利进展具有关键作用。资金与土地合作的房地产开发模式是当前追求高效、高质房地产产业发展的最佳选择之一，然而，受到我国严格土地制度的限制和约束，这一房地产开发模式面临各种制度层面的阻碍，因此，探析资金与土地合作房地产开发的法律实现路径具有重要意义。

（一）完善基于合作双方当事人利益保护的相关法律规定

当前我国的法律体系中关于房地产合作开发的规定较为零星、散乱，有必要建立一套相对完整的房地产合作开发法律制度体系，进一步明确资金与土地合作房地产开发模式的性质、基本原则、合作效力等，以保护合作双方当事人的合法利益。

1.明确资金与土地合作房地产开发模式为合伙性质，基本原则为合作互利共责。我国《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。该条实际上是对合作开发合同的定义，同时也间接指出了合作开发房地产的性质和基本原则，但这种较为模糊的表达方式极易造成现实相关管理部门的误导，因此，应该在明确定义合作开发房地产定义的基础上讨论合同相关事宜。应予以完善为“合作开发房地产是指土地使用权、资金等合伙投资房地产开发，实现合作互利共责；当事人需订立以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议即合同。”

2.完善关于合作效力的相关规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。可见，只要一方具有开发资质就认为合作合同有效，实际上还有许多因素诸如土地使用权变更程序复杂、合作建设用地限制条件较多等都会影响合作效力。因此，应以法律规定的形式加以完善，增加以上两个因素不影响合作效力的相关规定，规避房地产合作开发过程中的各种矛盾和障碍。

（二）规范房地产开发预先登记制度

预先登记制度源于中世纪的德国民法典，是为保全不动产物权变动为目的的请求登记。根据我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。可见，预先登记对不动产物权的保护具有重要现实意义。因此，为保护房地产合作开发中双方当事人的将来合法利益，避免不必要的法律纠纷，有必要建立并规范房地产开发预先登记制度。

（三）采取措施防范资金与土地合作房地产开发中的纠纷

由于牵扯到责任、风险、利益分配等，合作房地产开发中的双方当事人极易产生各种各样的纠纷，直接影响到房地产开发合作项目的顺利进展，有必要在合作初始阶段就采取各种防范措施以消除合作过程中的纠纷危机，保证合作的顺利进行。

1.严格对资金或土地合伙人的资质评估。在选择合作对象时，应从信誉度、合法性、承建能力、个人品质等角度出发严格审查评估合伙人的资质。对提供土地使用权的一方，重点考察其所拥有的土地使用权的独立性、合法性、合程序性，包括所拥有土地的性质，获得途径和各种权属证明材料等。对于提供资金一方，重点评估其资金的合法性、信誉度、可流动资金比例、候补资金来源等，以确保房地产开发过程中资金充分到位。同时，选择合伙人时应看清双方个人品质、生活作风等，这是合作得以进行的最本质基础。

2.谨慎签订合作合同。谨慎签订合作合同是避免日后一些纠纷发生的关键，因此，在正式合作之前应依法谨慎签订完备的合作合同。合同中应明文规定合作项目具体概况（房地产项目规划占地面积、建设用地面积、容积率、开发资金来源等），合作双方的具体权利、义务与责任，房地产开发的进度，房地产建完后的利益分配比例等，以保证合作房地产开发的顺利进行。同时，合同中应具体规定一方违约后的责任承担事宜，包括违约现象设定，违约金计算与支付等，以保护另一方合作当事人的合法利益不受侵害。

资金与土地合作的房地产开发模式有利于合理调配资金与土地资源，是适应并促进我国房地产产业高效、优质发展的途径之一。正当的法律依据，完善的法律规定，健全的法治保障是从根本上消除制度层面阻碍，避免各种纠纷，保护合作双方合法权益，确保这一房地产开发模式顺利进展的关键。

[参考文献]

[1]全国人民代表大会常务委员会.中华人民共和国城市房地产管理法（最新修订）[Z].2007-08-30.

[2]张海燕.土地+资金模式开发房地产是否合法？——兼论《城市房地产管理法》第39条的适用[J].中国律师，2004，（1）：34.

[3]全国人民代表大会常务委员会.中华人民共和国公司法[Z].2005-10-27.

[4]全国人民代表大会常务委员会.中华人民共和国物权法[Z].2007-10-01.

[5][6]最高人民法院.最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释[Z].2005-06-18.

[7]赵蕾.合作开发房地产制度的完善[D].北京：中国政法大学，2007.

作者：吴广付