摘要：香港有一个繁荣的房地产市场，香港的房地产交易过程规定的相当繁杂，其房地产交易从洽谈阶段到登记阶段，几乎每个环节都需要房地产律师的介入。律师代理房地产登记制度在中国香港地区的现状和其起到的作用值得我国大陆地区借鉴。今天小编给大家找来了《房地产联合开发法律问题论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！
房地产联合开发法律问题论文 篇1：
我国轨道交通站场的综合开发与法规保障
摘要：上海地铁的物业开发工作早在20世纪90年代就已开始着手探索，但随着轨道交通建设工作的大规模展开，资金压力显著加大，上海地铁亦逐步认识到地铁物业综合开发的重要性，开始在部分线路上研究推进沿线土地综合开发，以达到反哺地铁建设和运营补亏的目的。要改变我国目前站场综合开发所面临的体制与机制障碍与阻力因素，一是要夯实体制机制，为“地铁+物业”构筑适宜的制度环境；二是行政扶持，坚持市场导向，努力培育地铁公司的市场主体地位；三是场、站结合，先行先试，积极依托轨交站点进行联合开发；四是同步规划，实现线路规划与土地利用规划之间的有效衔接；五是法规保障，为“地铁+物业”联合开发扫除关键性制度障碍。
关键词：上海；轨道交通；站场综合开发；溢价回收
DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2017.01.012
一、站场综合开发的概念内涵与理论依据
（一）站场综合开发
“站场”是对轨道交通站点和车辆基地的统称。其中，从空间层次来看，轨交站点可以划分为地面站点、地下站点和高架站点。从功能和规模来看，“车辆基地”又可以划分为三类：停车场、定修段、车辆段。[1]
综合开发，通常也称之为“一体化”开发（Integrated Development）和“地铁+物业”开发（Rail+Property，R+P），就是指在保证轨道交通站点（站场）基本功能正常发挥的前提下，通过对站点及其周边沿线土地空间进行多功能、高强度立体化开发，“截获”沿线的土地与物业增值收益，使之能够“反哺”地铁建设投资，在集约利用土地、改善周边环境的同时，又尽可能地实现经济效益和社会效益的统一。
根据研究视角的不同，可以将场站综合开发划分为不同类型。就站点所在区域的性质来看，可以划分为中心城区上盖开发、郊区新城上盖开发和站场（停车场、定修段、车辆段）上盖开发，还可以结合地下空间以及出入口风亭等轨道交通附属设施进行开发。[2]就站点及其毗邻物业的空间相对位置来看，可以划分为车站周边物业、线路下部物业、隧道上部物业、上盖大平台物业。[3]
（二）溢价回收
“溢價回收”也称之为“利益共享”，就是指把公共投资活动所产生的土地增值收益及其衍生产品收益部分或全部地作为基础设施建设和公共项目投融资来源的一种运行机制。[4]
轨道交通投资与建设活动会产生较强的“外部性”，由此进一步造成公共项目投资主体与利益主体之间的错位。主要表现为，一方面，公共投资建设活动面临巨额资金缺口；另一方面，公共投资活动引发的外部收益大量溢出和流失，宝贵的土地开发和增值收益却被其他利益主体“不劳而获”。为了更好地应对上述两方面的矛盾，“综合开发”模式应运而生。
在“谁投资、谁受益”和“谁受益、谁付费”理念的指导下，通过构建科学的利益协调机制，借助相应的财政政策和税收政策，有助于解决公共项目投资主体与利益主体之间的错位。
从理想角度来看，公共服务设施的受益群体（特指那些间接受益的非直接使用者）应当缴纳一定的费用；受益幅度越大，缴纳的费用也应越多，也就是所征收的税费要与受益者从公共投资项目建设中获得的特别收益成正比。如何简便、有效地识别这部分受益群体，争取以较少的成本来识别尽可能多的受益群体，迫使其缴纳相应的费用，是溢价回收能否成功的一个关键要素。
如图1所示，[5]不同的溢价回收策略有其特定的适用范围。其中，“空间发展权”适用于点状设施和线状设施领空的开发。“公共设施配套”策略则适用于点状设施和线状设施邻近地块的成本回收。而对于“开发影响费”、“特别收益评估”、“税收增额融资”等回收策略来说，其对应空间范围已经不限于某个单一地块，而是扩展至可能囊括多个地块的影响区域。“土地价值税”、“交通设施费”的征收范围则有可能覆盖整个行政辖区。
就轨道交通来看，场站的建设极大地改善了当地的交通区位条件，所承载的轨道交通服务功能使其成为客流量集聚与疏散的重要空间结点。依托场站资源来实现其邻近地块的综合开发，具有天然的独特优势。不过，在传统的投资体制和开发格局之下，尽管部分轨交场站周边也有为数不少的商业物业开发，但是往往停留在表面。由于各自的投资建设活动相互独立，隶属于不同的投资主体，相互之间并无实质互动，依然没有解决轨交投资建设外部性的“内部化”问题。
为此，要想实现资金的回笼，确保公共服务设施和交通基础设施的开发受益能够及时地“返还”给投资者，就必须在投资者与受益者之间搭建科学的利益补偿机制，弥补资金链的缺失环节。但在实际操作过程中，许多回收策略由于涉及受益范围和受益对象的精确识别问题，而往往存在相当的实施难度和公众阻力。而如果在土地出让环节和公共投资项目建设之前，预先规划、设计，通过将公共设施及其周边部分地块进行“捆绑”，同步建设，联合开发，则能够在一定程度上避免上述困难。在综合开发理念的指导下，场站及其周边地块的开发不是简单地停留在局部个体功能的叠加层面，而是通过功能互补，互惠互利，从而产生协同放大效应。
二、上海轨道交通站场综合开发的简要背景
根据钱晓佳的研究，上海地铁的物业开发工作早在20世纪90年代就已开始着手探索。不过，当时对地铁物业功能的认识还停留在“三产”、“副业”层面，物业开发业务较少，并且主要是利用折返站夹层结构，开发站厅商业、广告或建造低端自用办公用房。
后来，随着轨道交通建设工作的大规模展开，资金压力显著加大。面对较为庞大的资金缺口，上海地铁亦逐步认识到地铁物业综合开发的重要性。开始在部分线路上研究推进沿线土地综合开发，以达到拓展投融资渠道，增加非票务收入，反哺地铁建设和运营补亏的目的。
2005年，上海开始尝试在轨道交通停车场站周边进行上盖项目的开发。目前，申通集团开发或参与的项目共12个，合作开发面积达260万平方米，其中申通按股权比例持有面积约70万平方米。此外，还拥有在建项目3个，合作开发面积150万平方米；前期方案研究项目10个，预计开发总量200万平方米。[6]可以说，上盖项目开发给地铁企业带来了较为可观的收益。
经过多年摸索实践，上海地铁的物业开发逐渐从原有运营单位的附属资源中剥离出来，定位成为地铁资源整体经营运作的业务板块，在土地集约利用、节约项目建设费、招商引资、战略合作等方面积累了一些经验，并通过实施停车场上盖综合开发、郊区线站点组团式开发、中心城区枢纽站点上盖综合开发、地铁地下空间开发等方式，尝试操作不同的开发形式，取得了一定成绩。[7]
值得一提的是，轨道交通拥有集聚资源的天然优势，通过实施“交通导向式开发”（Transit-oriented development，缩写为TOD），带动轨交沿线地块的增值，有助于更好地促进沿线地块与轨道交通线路之间的经济互动与社会互动。可以说，TOD模式已经成为申通吸引房地产开发商参与地铁物业联合开发的一个重要抓手。目前，一些有实力、专业化的房地产开发商捋臂张拳，希望颠覆原有拿地模式，从与交通市政设施相关的大基建入手，借机获得地铁沿线或周边的地块开发权或者联合开发权，将上海地铁物业开发推向纵深，步入交通-基建双赢的新时期。[8]
三、上海轨道交通站场规划建设和开发现状
（一）地铁上盖发展迅速，开发规模稳步推进
随着11号线、12号线、13号线新线段开通，上海城市轨道交通基本网络已于2015年年底全面建成，轨道交通全网运营线路里程已达617km，运营车站增至366座（364座+磁浮2座），换乘车站达51座。[9]其中，有59个地铁上盖开发项目与周边地塊进行了联合开发，涉及41个站点，综合开发规模稳步推进。根据新一轮建设规划，到2020年底，上海轨道交通总里程有望超过800公里，形成500余座车站的庞大轨道交通网络。
2016年2月18日，上海首次环评公示的《上海市轨道交通近期建设计划（2017-2025年）》中透露，从2017年至2025年，上海规划再建设9条轨道交通线路。到2025年，上海将拥有包括轨道交通、市域铁路、机场快线、磁浮线等在内的29条线路，总长约1 050km，网络规模将进一步扩大。[10]届时，上海站场综合开发的前景将更加广阔。
（二）站点上盖趋于成熟，开发模式灵活多样
经过近10年的探索，站点上盖物业综合开发趋于成熟。目前已经形成了多种开发模式，既有以吴中路、金桥为代表的停车场上盖物业开发，也有以后滩站、汉中路站为代表的站点地上空间开发，还有以嘉定新城站、嘉定城北路站为代表的郊区新城开发模式，以及以江湾体育场、豫园为代表的地下空间开发模式。
站场综合开发离不开地铁公司与房地产企业之间的密切协作。现阶段申通资产公司的合作模式主要有股权转让、收益权转让、在建工程转让等模式，正在探索借资入股以及其他合作模式。[11]在场站上盖综合开发过程中，随着上盖开发项目数量的不断增加和规模的日益扩大，对资金的需求将越来越旺盛，申通资产公司在利用银行贷款、中票、租赁融资等传统融资渠道的基础上，也在不断探索和创新诸如建设基金融资、PPP模式等各类融资模式。
目前，申通已落实交通银行设计的“上海轨道交通上盖物业发展基金”，并作为基金的无限责任合伙人（GP），负责项目的运营和管理。还拟与5家企业合作，共同出资40亿成立上海轨道交通上盖物业股权投资基金合伙企业（有限合伙），多方参与轨道交通场站及周边土地开发。
此外，申通集团积极发挥自身作为轨道交通企业的技术优势与资源优势，顺势而为，根据地铁上盖开发特点，努力调动整合社会资源，探索具有上海特点的轨道交通沿线土地资源开发模式。具体可以概括为“四个统筹”，内容分别是：[12]（1）统筹经济效益与社会效益，树立“地铁物业开发与地铁服务提升同步推进”的理念。（2）统筹企业自身能力与社会优质资源，建立地铁上盖项目运作的“杠杆开发”模式。（3）统筹地铁建设需求与上盖开发难点，专注地铁物业开发的核心技术领域。近年来，申通集团专注于地铁运营设施与上盖技术和功能整合领域，努力培育形成核心竞争优势。（4）统筹品牌效应和经营效益，建立市区与郊区上盖开发的互补策略。
（三）车辆基地数量多，开发体量庞大
目前，上海拥有已建、在建和规划车辆基地共计36个。由于要承担一定的列车检修、车辆停靠、材料存储功能，车辆基地的占地面积普遍较大，平均每个车辆基地的占地规模达27.5公顷，总占地面积约990公顷，可综合开发面积规模超过1 000公顷。与之相比，上海市在2012年全年的住房用地计划供应总量也只有1 000公顷。可以说，上海轨交站场的空间资源禀赋较为充裕，具有庞大的开发潜力。
（四）车辆基地分布范围广，相对集中于近郊区
如图2所示，车辆基地的覆盖范围较广，遍布上海11个区县。其中，就占地面积来看，80%分布于浦东、闵行、宝山、嘉定、徐汇五个区。就数量来看，有15个位于外环线以内，约占全部车辆基地的40%。绝大多数车辆基地集中分布在中环线于郊区外环线之间。
（五）车辆基地可达性良好，大多邻近轨交站点
如表1所示，超过80%的车辆基地与轨道交通站点之间的距离不足1 000m，表明车辆基地的通达性良好，具有较好的区位优势。这为车辆基地的综合开发奠定了良好的区域基础。
四、当前轨道交通站场综合开发面临的问题
（一）缺乏法律保障，地铁公司难以获得沿线物业开发权
香港是“地铁+物业”联合开发的成功典范。香港的“地铁+物业”联合开发模式之所以能够取得巨大成功，在于港铁公司获得了轨交沿线地块的开发权，这是其得以在招商引资时能够占据主导地位，进而最大限度地保证沿线物业增值收益不出现流失的杀手锏。
但是，香港模式在大陆推行面临着巨大的法律障碍。[13，14]根据我国《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》以及其他相关规章，经营性土地的出让方式受到严格的规定，即经营性土地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这就意味着，轨交公司不一定能够保证拿到沿线地块的土地使用权。
上述规定，成为“地铁+物业”模式难以在大陆复制的瓶颈因素。在现有土地制度下，地铁公司如何跨越“招拍挂”门槛，通过合法途径取得土地使用权，通过物业开发来获取经济回报，进而削减地铁投资与建设项目的巨大资金压力，成为我们需要认真面对的重点问题。
（二）土地利用方式存在粗放现象，开发潜力尚未充分发挥
由于车辆基地承担的功能较多，而部分车辆基地的未来规划目标尚未完全确定，因此划拨的土地指标较为宽松。再加上对此部分土地资源合理利用的政策不够明确，导致当前上海市车辆基地的土地利用较为粗放，土地浪费现象较为严重，部分土地甚至处于休眠状态。有统计数据显示，目前上海市已经规划、建设的轨道车辆基地中，有接近一半的土地尚未利用。如何对已建用地和闲置土地进行更高强度的开发，成为车站基地综合开发首要考虑的问题。
（三）部分车辆基地规划存在不确定性，未来开发前景不明
目前，全市部分车辆基地存在规划未批现象，有8个车辆基地（莘庄、崇明、横沙、曹路、虹桥、嫩江、澄江和东靖路车辆基地）的规划尚未得到批准，未来开发前景不够明朗，从而在相当程度上增加了地铁物业开发的不确定性。上述8个车辆基地的控规面积达199公顷，约占36个基地总面积的20%。如不及时对上述站场的规划目标和功能定位进行科学研判，可能会丧失许多宝贵的投资机会。
（四）地铁建设与物业开发存在疏离，规划建设不够同步
目前，由于存在一系列制度障碍，地铁建设与物业开发之间未能实现同步规划、同步设计和同步施工。在地铁建设规划阶段，由于缺少上位法和相应的审批程序，地铁站点上盖综合开发主体尚不明确，因此地铁线位站点设计与物业开发方案较难同步结合。这一方面会导致后期开发商对地铁与开发方案的结合设计反复修改，影响地铁建设实施进度；另一方面，由于规划设计不同步，上部开发与地铁不能同步施工，既影响日后运营安全，地铁预留结构的利用率也大大降低，造成建设成本的浪费。[15]
具体来看，用于地铁建设的国有土地划拨可以半年左右完成，再加上一年的动迁工作，地铁在一年半左右的时间内就可进入实质性开工阶段。与之相比，地铁上盖综合开发的地块控制性详细规划往往需要一年才能完成，由于属于经营性土地，还需要经过一年左右时间才能确定开发主体。而且，开发主体根据规划进行方案稳定和设计至少还要再花费一年时间，因此上盖开发方案的稳定和落实至少需要三年多时间。显然，轨道交通项目与上盖开发项目就无法做到同步规划、同步设计、同步建设。[16]
（五）站点空间分布不够均衡，对区域空间组织提出了特殊要求
轨道交通站场资源禀赋的低于差异性，会在一定程度上影响所在市辖区的产业布局。在此以闵行区为例，进行简要说明。
就轨道交通线路的走向来看，闵行区大约有4条线路呈现东西向布局，有5条线路呈现南北向布局。无论是轨交站点，还是车辆基地，布局都明显不够均衡（图3、图4）。其中，轨交站点较多地分布在靠近上海中心城区一侧的北半部分，而远离中心城区的南半区域的轨交站点数量偏少。与之相比，车辆基地也呈现类似的空间分布特征。
闵行区轨交站点和车辆基地空间分布不够均衡的实际，决定了相关的产业布局和城市空间组织也要进行相应的调整，站场综合开发也必然要采取一种非均衡化的发展战略，进行组团状、紧凑式地开发。
（六）车辆基地资源开发难度较大，需要克服一系列阻力
前已论述，上海地铁拥有丰富的场站资源，特别是车辆基地多达数十個，占地面积广，拥有巨大的开发潜力。不过，就车辆基地来看，还存在一些这样或者那样的问题，阻碍了地铁与物业的综合开发。
首先，车辆基地开发存在孤岛效应，与周边开发难以衔接。车辆基地作为城市市政设施，用地性质较为特殊。[17]其次，土地利用方式存在粗放现象，开发潜力尚未充分发挥。由于车辆基地承担的功能较多，而部分车辆基地的未来规划目标尚未完全确定，因此划拨的土地指标较为宽松。而且，部分车辆基地规划存在不确定性，未来开发前景不明。目前，上海市部分车辆基地存在规划未批现象，有8个车辆基地的规划尚未得到批准，未来开发前景不够明朗。
五、推进上海轨道交通站场综合开发进程的对策建议
（一）夯实体制机制，为“地铁+物业”构筑适宜的制度环境
构建科学、完善的体制与机制是香港“地铁+物业”之所以能够取得成功的关键。香港地铁公司是“公私合营”体制的代表，在该体制之下，地方政府和私人共同出资，组建地铁公司，由地铁公司联合开发商负责地铁的投资、建设和营运。政府、地铁公司和开发商之间的角色定位明确，权利与责任对等，能够各取所长，补己之短，能够较好地发挥各自的优势，实现合作共赢。[18]
值得注意的是，由于社会制度的差异性，尽管香港已经取得了许多很好的经验，但是有些经验并不能直接应用于大陆。其中，管理机制与运营机制还存在一些障碍，亟待研究与克服。为此，香港的经验并不能完全照搬，必须考虑社会制度和地域差异，进行本地化改造，探索符合大陆制度和地域特点的“地铁+物业”联合开发的新思路。
（二）行政扶持，市场导向，努力培育地铁公司的市场主体地位
目前，我国大陆的地铁公司在地铁物业开发方面的运作时间短、市场化经验不足，普遍缺乏规划影响力，利益表达的话语权不足，在与地方政府和开发商合作过程中难免处于弱势和被动地位。应当借鉴国内外经验，努力改变上述现象。
一方面，应予以必要的行政扶持。赋予地铁公司一定的规划决策参与权和沿线物业开发的特许经营权，增强自身的权威性，使其在规划决策和物业开发中的利益有充分表达。通过进一步增强地铁公司在参与土地资源获取和利益分配方面的“话语权”，使之能够在与开发商的合作中获得充足利益，进而弥补地铁运营亏损，支持轨道线路的建设。
另一方面，鑒于申通公司仍然是地铁上盖物业综合开发的实际执行主体，建议重塑地铁公司的市场主体地位。随着地铁物业综合开发工作的深入推进和物业增值收入的不断增加，慢慢减少对地铁公司的资金拨付力度，减少地铁公司的行政化倾向，培育地铁公司的市场敏锐度，将地铁公司培育成为一个自给自足乃至有所盈余的市场主体。
（三）场、站结合，先行先试，积极依托轨交站点进行联合开发
一般来看，车辆基地的功能相对单一。如果区位不佳，即使进行综合开发，也往往可能面临人气与活力不足的尴尬。因此，要优先选择那些区位便捷、靠近轨交站点并且能够与站点进行联合开发的车辆基地进行先行先试，积累经验和教训。对于那些区位较为偏僻的车辆基地，应审慎推进，暂缓开发。待到周边区域条件较为成熟时，再进行开发。也可以考虑在车辆基地周边增设轨交站点，或将大型配套产业项目引入车辆基地，增强车辆基地与周边区域的融合度。当然，上述设想需要建立在对全市轨交线网进行整体优化和总体把握的基础之上。
（四）同步规划，实现线路规划与土地利用规划之间的有效衔接
交通规划与土地利用规划之间缺乏统筹协调，很容易造成轨道建设与城镇扩张、产业发展乃至人口集聚之间的脱节。[19]实现线路规划与土地利用规划的有效衔接，是TOD理念的精髓。要充分发挥轨道交通对于带动沿线土地开发，优化城市空间结构方面的作用。要克服轨道交通规划与土地利用规划相互脱节的弊病，做到两者同步规划、相互适应，实现地铁线路与之间区域开发的互动。
轨交站场及其周边的物业开发要及时纳入轨道线路规划的前期论证工作之中。[20]毕竟，物业开发与轨交场站特别是车辆基地的功能有所区别，两者经常会发生冲突，必须在前期规划和论证工作中予以协调。否则，一旦轨交场站的规划完毕，再考虑两者的对接，无论是对于车辆基地的工艺流程，对于上盖物业的开发，还是站场自身及其周边用地格局的调整，均会带来相当难度，综合开发的效果也会大打折扣。
（五）法规保障，为“地铁+物业”联合开发扫除关键性制度障碍
在法律法规保障方面，要对地铁沿线土地的出让方式、分层出让等关键性瓶颈环节进行配套改革和必要的政策支持，以进一步扫除“地铁+物业”模式在大陆遭遇的相关制度障碍。
2014年4月，上海市出台了《关于推进上海市轨道交通场站及周边土地综合开发利用的实施意见（暂行）》，就本市轨道交通站场的综合开发利用机制及其保障措施做出了重要部署。[21]《实施意见》明确提出上海市轨道交通停车场周边土地综合开发利用专项规划和轨道交通选项专项规划要实现“两规合一”，土地可以以协议方式出让，充分发挥轨道交通建设主体的优势，鼓励参与开发，站周边开发收益用于支持轨道交通可持续发展。还明确了轨道交通车辆基地与轨道交通车站综合开发利用的主体构成，并将土地用途与其获取方式和开发方式进行挂钩。上述意见，在一定程度上破解了之前市政建设划拨用地难以进行商业开发的困境，为鼓励各类开发主体参与土地综合开发利用奠定了有利的制度环境。
（六）溢价回收，通过土地增值收益反哺地铁，弥补运营亏损
传统体制下，公共投资作为一种公共产品和公共服务，会带来庞大的“正的外部效益”。而传统的投融资模式并未考虑上述外部效益，由此造成两方面的问题。一是公共投资活动的“社会福利”色彩较为浓厚，受益主体“搭便车”现象大量涌现；二是投资主体缺乏积极性，融资渠道不够畅通，不利于投融资活动的市场化运行。
“溢价回收”恰恰是针对公共投资领域所遭遇的投融资巨额亏空而提出的一种发展模式。[22]通过贯彻“开发利益公共还原”和“受益者负担”的理念，引入市场机制，创新管理体制，优化合作方式，搭建利益交换平台，重塑原有的利益分配格局。通过对地铁站点及其周边的土地进行综合开发，及时回笼资金，将土地增值收益优先用于轨道交通项目建设和弥补运营亏损，从而达到反哺地铁建设，力求实现基础设施投资效益最大化，最终有利于公共项目建设资金的良性循环和公共投资活动的持续开展。
说明：本文系2013年国家社科基金青年项目“公共投资的溢价回收模式研究”资助，批准号：13CGL023。
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作者：马祖琦 施亮 简德三 沈洪
房地产联合开发法律问题论文 篇2：
浅析中国香港地区律师代理房地产登记制度
摘 要：香港有一个繁荣的房地产市场，香港的房地产交易过程规定的相当繁杂，其房地产交易从洽谈阶段到登记阶段，几乎每个环节都需要房地产律师的介入。律师代理房地产登记制度在中国香港地区的现状和其起到的作用值得我国大陆地区借鉴。
关键词：房地产；律师；登记代理
作者简介：梁应帅（1988-），男，汉族，河南濮阳人，硕士研究生，濮阳职业技术学院，助教，研究方向：法学。
香港有一个繁荣的房地产市场，它促进了香港地区房地产业的发展，带动了相关产业，全面且深刻的影响着香港的经济。香港的房地产业所取得的辉煌成就是有目共睹的，它的经验为许多国家和地区所借鉴。为了确保房地产买卖双方当事人的权益，香港的房地产交易过程规定的相当繁杂，这就给房地产律师提供了用武之地，一项房地产交易从洽谈阶段到登记阶段，几乎每个环节都需要房地产律师的介入。香港地区的登记代理制度的成功经验值得我国大陆地区借鉴。
一、律师代理房地产登记制度在中国香港地区的现状
在香港地区，律师平均有一半以上的业务来源于房地产业，这其中有很大一部分是房地产产权归属调查以及房地产登记。虽然香港的法律法规中并没有明确规定房地产登记一定要由房地产律师代理，但是为了保证交易的方便和安全，香港的房地产买卖、转户、按揭、抵押等均由房地产交易双方当事人委托的律师代为办理，并且由律师办理登记注册手续。房地产律师代理登记制度是香港地区房地产市场不可或缺的一项重要制度。
香港的律师代理房地产登记制度由来已久，已经得到社会大众的普遍接受和认可，并且形成了良好的惯例。其积极经验确实值得中国大陆地区借鉴。但是，借鉴香港的律师代理房地产登记制度也要正确的理解其由来。
由于历史原因与法律渊源，在产权登记方面，香港实行的契约登记制度。凡房地产买卖都需要翻阅历年的主管部门的交易记录；进行房地产交易还需要具备相当的外语专业语言能力和文字能力，程序复杂至极；一般房地产买卖都需要向银行按揭，这一类的契约的制作和审核也具有相当大的难度；再者香港没有职业的公证人制度，所以需要有条件的律师来弥补，作为中间人的身份，帮助当事人完成房地产登记，使得房地产交易更加高效、有序。由此可见，香港地区的律师代理房地产登记制度受其客观环境的影响，已经形成了律师全程代理房地产交易，形成了房地产律师代理登记一条龙的法律服务，形成了良好的良性循环的有序房地产市场。
因此，我们既要对香港的房地产律师代理登记制度积极借鉴，一定要充分了解房地产律师代理登记制度在中国香港地区的现状以及产生的原因，这样在我国大陆地区引入房地产律师代理登记制度才能有更好的客观定位，充分在中国大陆现有的市场环境下在房地产领域发挥律师的代理登记作用。
二、律師代理房地产登记制度在中国香港地区的作用
房地产律师的作用主要体现在以下几个方面：
（一）房地产律师登记制度在房地产开发中的作用
香港地区经营房地产开发的企业一般都要委托律师事务代为办理整个房地产开发全过程的法律事务，这给房地产企业在房地产开发过程中遇到的法律问题的解决提供了良好的途径，这些法律事务涉及面广、专业性强，如土地的使用权限须经政府主管部门的批示，土地的建设工程，土地以及房屋的联合开发等等，这样的话律师既要处理开发商与政府主管部门的法律关系，又要处理开发商与建筑商之间的法律关系，以及开发商与银行间的法律关系，法律关系如此复杂，非专业律师不能胜任。
（二）房地产律师登记制度在房地产物业买卖中的作用
香港的律师几乎参与到了整个房地产物业买卖中。房地产市场的物业买卖主要分为一手房屋和转户房屋，在一手房屋的物业买卖中，开发商都会委托一家律师事务所来完成开发商与业主之间的物业买卖，主要涉及买卖合同的起草，买卖合同的解释，买卖过程中贷款的办理，房屋产权归属手续的办理等方面。在转户房屋的物业买卖中，买卖双方当事人一般会分别委托律师来完成转户活动：由律师起草代表双方合意的合约，并对办理房屋产权归属以及相关材料进行调查，直到签订正式的合约，办理房屋产权专一的手续，贷款事宜等等。
（三）房地产律师代理登记制度在监管资金方面的作用
香港地区的律师代理房地产登记制度中，有一点明显的不同于内地的律师法律业务可以作为内地律师的积极借鉴，在香港地区的房地交易中，由律师对房地产交易中的购房等资金进行有效的监督管理，律师在进行监督管理的过程中，应当按照工程的进度和合同履行的真实情况来支付给开发商、建筑商、转户合同中的卖家必要的资金。这样做既可以避免开发商和建筑商的欺诈行为，转户合同中卖家的违约行为又可以使资金得到有效运用，保障当事人的合法权益。律师监管制度无疑是一个对房地产交易双方权利的保障行之有效的办法，但是，房地产资金律师监管制度对房地产律师而言也是有风险的，是有偿的法律活动。
[ 参 考 文 献 ]
[1]胡育新，高志强，梁锦，等.律师全程代理房地产交易探析[A].Special Reports for 50 Anniversary of PRC[C].北京：中国社会科学出版社，2007：425-456.
[2]李倩.香港的房地产登记制度及其启示（下）[J].中国房地产，2001.01.
[3]谭启平，等.完善我国房地产登记证制度的实证思考[N].西南政法大学学报，2004，32（6）.
作者：梁应帅
房地产联合开发法律问题论文 篇3：
我国小产权房交易中的问题及对策分析
摘 要：近几年一种非商品房——小产权房逐渐映入人们眼帘。各方利益主体的自身利益驱使、政策法规的不健全、城乡二元制的土地政策等一系列原因都促成了小产权房的发展与迅速壮大，因此如何解决小产权房这一问题成为各界人士不断探讨的话题。本文对小产权房进行了明确的界定，并且对小产权房的成因、在交易中存在的问题及其应对方案进行了多角度的阐释。
关键词：小产权房；交易；成因；解决方案
小产权房成为人们密切关注的对象是从房价快速上涨的2007年开始的，同时由于2008年发生在北京宋庄画家村的案件使人们对小产权房有了进一步的了解。因此，小产权房的出现与城市房价的不断飙升有着密不可分的关联。城镇化发展迅速及农村集体土地改革不断深入也是促使小产权房出现的重要因素。
一、我国小产权房界定
房产按权属方式分类有很多种，其中市场交易中常见的有三种形式：第一种形式为军产权房即为部队分配给军人及其家属的住房，但当部队遇到换驻扎地等情况的时候，该住房也就会被收回；第二种形式为职工单位分配给员工的住房，遇到职工辞职、公司破产等情况，该住房同样也会被收回，也就是说员工只有房屋的使用权；第三种形式为占用农民集体土地建成用于商品房的销售被称为乡产权房。近几年第三种形式的小产权房较于前两种形式的占地面积逐渐增大，根据全国工商联房地产商会的数据1995至2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达7.6亿平米。本文所研究的小产权房就是上述的第三种形式乡产权房。乡产权房是指在农民集体土地上建设的，未经办理征地、出让和审批等手续、未缴纳土地出让金等费用，由该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或联合开发建设，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
提到小产权房，我们无疑会想到大产权房，那么二者如何区分呢？简单的来说，国家发产权证的叫大产权房，国家不发产权证的叫小产权房。对于大、小产权房的区别不在房屋所有权，而是土地使用权。对于小产权与大产权房的解释归纳起来主要有三种①：
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
二、我国小产权房成因分析
（一）市場需求是小产权房出现的主要原因
近几年来，我国城市化的速度日益加快，城镇人口呈迅猛增长态势，因而推进社会主义城镇化建设要解决的最基本的问题就是城乡居民的住房问题。由于很多大城市的房价长期疯涨，大大地超出了只为自住的中低阶层人员收入水平，在面对价格低廉与产权不合法两者之间，为了能够拥有自己的一套住宅梦迫不得已才购买了价格相对便宜的小产权房。与其他类型的住房相比，小产权房最吸引人的地方就在于它的价格优势，据相关权威统计数据表明，在相同条件下小产权房的价格是商品房价格的30%到60%。与此同时，有些金融头脑的人们早已进行了房地产投机，使得他们坐拥数套房产，进而出现了我们所看到的诸如辽宁省的葫芦岛、广西的百色和安徽的六安等“鬼城”，从而出现了有房不能买、买不起的现状。虽然政府部门为解决人民群众住房难问题大批量投资建设经济适用房、廉住房，但仍无法满足住房者的住房需求。因此，社会各阶层购房者对小产权房的购买存在巨大的需求。
（二）政策法律规定的不完善
1、在现今如火如荼的社会主义新农村建设中，国家政策规定农村将原有的宅基地进行统一规划、集中建房，建成连排类似公寓形式的住宅。尽管中央正在采取一系列措施增加财政向“三农”的投入，但政府财力有限短期内不可能增加大量投入，为了解决这一难题，便同开发商合作开发上级政府批准的用于新农村建设的宅基地，建成后的住宅将一部分以低价卖给农村居民，另一部分便给开发商自行处理，开发商就会将这一部分住宅出售给有购房愿望的居民以获取利润。这一方法使小产权房的开发搭上了新农村建设的顺风车。
2、我国的土地所有权划分为国有土地与集体土地两大类，二者间存在相当大的区别，国家为了对于耕地资源的保护、对农民宅基地的保护以及对国家农业产量保障，法律明文规定农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，农村集体建设用地不能单独设立抵押。虽然法律起到了保护的作用，但却阻断了农村集体建设用地财产权利的实现制约了农村集体建设用地市场建设，使农村集体土地不能同城市土地一样进入市场进行流转买卖，农民的土地权益也受到了损害。这样长期以来的土地城乡二元制格局，严重打消了农村集体以及农民脱贫致富的积极性。另外，国家在资源分配、政策侧重上都倾向于城市的发展，进一步拉大了城乡贫富差距。因此，城乡二元制的土地政策是小产权房出现的一大重要因素。
3、根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也可以进行交易。正是由于政策法规中存在很多模棱两可的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了钻法律空子的渠道。
（三）农民集体利益的驱使
国家征收集体土地与国家出让土地的价格之间存在较大差异，而这一部分利益差价由国家取得，当本来就不富裕的农民集体有机会出让土地获得大于国家征收的回报时，集体便不惜违法而为之。农民集体自发地在集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。
三、我国小产权房在交易中存在的问题
（一）小产权房得不到政府相关部门的认可
根据《中华人民共和国土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，包括国家所有的土地和国家征收的原属于集体所有的土地。《中华人民共和国城市规划法》规定，申请的土地位于城市规划区内的，应首先向城市规划行政主管部门提出申请，主管部门审查后，核发建设用地规划许可证。因此，开发商在集体土地上建设的小产权房是不符合国家法律規定的。
（二）小产权房购买者的权益不能得到保障
小产权房开发建设不具备从事商品房开发建设“五证”，即国有土地使用证、规划工程许可证、规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。因此小产权房在房屋质量、物业管理、水电煤气、配套设施等方面都可能存在或多或少的问题。当遇到国家征地或拆迁，购房者由于没有房屋产权证和土地使用权证，也就不会得到国家征地或拆迁等的相关补偿；当房产出现纠纷，小产权房的购买者也很难用法律武器来维护自身的利益。
（三）农民甚至整个国家集体的利益都会受到侵害
虽然，从短时期来看小产权房的出现是农民获得了较高的收益，又多了一个奔向小康的途径。但是我国的耕地面积会大幅度减少，农民也没有了可以依存的土地，并且对于我国拥有着13亿人口的大国来说粮食的需求问题也会愈演愈烈。与此同时，乱占滥用土地建设和销售小产权房行为，扰乱和破坏了正常的房地产市场秩序。
四、针对小产权房存在问题的解决方案
（一）对待小产权房不能简单地一刀切
对小产权房进行“取缔”或“转正”都是片面的、不科学的，应从实际出发具体问题具体分析，出台符合各地自身发展的措施。如果已建设的小产权房且是建设在农村集体建设用地和宅基地上并符合政府对统筹城乡发展和土地利用的规划，不应当强制拆除，而是作为规划中的一部分，将其高效地利用起来；如果已建成并且进行交易了的，要对建造商、销售商等相关人员追究责任。国土资源部部长姜大明在人民大会堂接受记者采访时说2014小产权房最新政策：“这段时间主要是拆除一批，教育一片；处理一批违法的，震慑一片；问责一批涉嫌渎职的，警示一片。”各地也正加快对小产权房进行清理统计，在此基础上将研究提出分类处理意见。②
（二）购房者应有理智与清醒的认识
购房者应知道虽然现在花很少的钱住进了房子里，然而一旦遇到政府拆迁、重新规划等情况的时候，由于自己购买的住房没有得到国家相关法律法规的认可，可能导致连最基本的拆迁补偿都得不到。因此，购房者要有充分清醒的认识，不要为了省钱而最终得不偿失。
（三）提高农民整个集体的思想意识形态
就农民个人而言，农民作为卖房者要有清醒、充分的认识，不要被当前的利益蒙蔽双眼。就政府而言，政府应积极推动三农政策的实施，相关部门应积极推进农业专家下乡活动，专家手把手教农民相关农业知识，合理开发土地资源、种植农作物，加快促进农民发家致富。
（四）积极促进商品房价格回归合理、推动住房保障体系的改进
商品房价合理、住房保障体系健全必定有利于小产权房问题的解决。在党的十八届三中全会中，国家提出改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。
（五）积极促进城乡一体化进程
农民之所以会因为短期的小利益而将土地出售，究其根源是因为城乡二元制的存在，农民只拥有土地的使用权而没有所有权，使农民只能依靠土地的产出物生存，而不能像城市居民一样依靠土地增值就能获取大量的利润。因此，城乡一体化进程的实现对小产权房问题的解决起着重要的作用。
（六）加强政府监管力度
政府应加强监管力度，积极出台相关政策法规以遏制小产权房。政府应进一步推进2010年4月30日出台的“限购令”，对于一线等房价过高的城市实施房屋限购、限贷的政策以遏制房价上涨。十八届三中全会针对土地制度改革提出建立城乡统一的建设用地市场，并对土地改革制度进行了具体的说明。中央对土地制度改革态度是“守住底线，试点先行，稳妥推进”。
总而言之，小产权房问题不是一个简单的经济问题，而是涉及到政治、经济、生态文明建设等多方面问题。因此，解决小产权房问题，要坚持统筹兼顾、坚持公平公正、协调各方利益主体。（作者单位：大连财经学院风险管理与内部控制研究中心）
导师：么娆
参考文献：
[1] 张娜，“小产权房引发的土地制度思考”，《合作经济与科技》，2011年，18期
[2] 刘灿、韩文龙，“小产权房的出路何在——基于产权经济学的分析视角” 《当代财经》，2013年，02期
[3] 汪泉泓，“我国小产权房法律问题研究”，硕士学位论文，湖南大学，2008年
[4] 江奇、谭术魁，“小产权房持有者的动机研究——以武汉市小产权房为例”，《中国土地科学》，2009年，07期
[5] 刘晓霞，“小产权房面临的法律难题及其破解”，《法学杂志》，2012年，05期
注解：
① 蔡诚，“小产权房法律解析、建构及其发展趋势”，《福建律协》，2008.09.25
② “2014小产权房最新政策”，《中国人才指南网》，2014.07.11
作者：刘乔 么娆
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