房地产开发中经济学分析论文

[摘要]尽管拉萨房地产业发展起步较晚，但随着西藏经济的快速发展，近几年拉萨的房地产业也得到了飞速发展，同时房价也呈现出“暴涨”的态势。显然，拉萨房价的上升已经超出了正常的水平。本文通过探析拉萨房价近几年飙升背后的经济学分析，以及基于房地产市场供求与房价关系的影响因素的实证研究，为政府抑制房价过快上涨提出对策建议。今天小编为大家推荐《房地产开发中经济学分析论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

房地产开发中经济学分析论文 篇1：

浅析土地招拍挂制度对房地产市场的影响

【摘要】随着我国市场经济不断发展，经济制度也在日益完善，我国土地市场改革进度不断加快，目前我国在国有土地特别是商业性或经营性的土地供应也不断进入到了以经济市场的价格为中心的土地资源配置市场化阶段，全国各地区都在建立土地招拍挂的市场交易制度。本文结合笔者的多年从业经验，以我国当下土地招拍挂制度作为出发点，分析招拍挂这个制度环境下增量土地市场的集中度，总结招拍挂制度对于房地产市场结构影响的各个因素和影响程度。

【关键词】招拍挂制度 城市房地产 市场结构 影响因素

改革开放已经几十年了，我国的土地制度不再是传统的土地公有制，也加入了很多市场经济元素。过去没有推行土地招拍挂制度时，我国的经营性质的土地一般都是协议供应，即“市、县人民政府土地行政主管部门代表土地所有者与土地使用者采用共同协商的方式出让国有土地使用权”，但现阶段，我国经营性用地已经彻底摒弃了这一政策。

一、我国当下的土地招拍挂制度介绍

（一）土地招标出让方式介绍

政府的土地管理部分召开招标会，向社会发布招标公示，邀请社会各界的法人、组织。共鸣参与，通过招标的将土地进行拍卖出让，根据投标的结果来选定土地的使用权。我国主要采用邀请招标和公开招标。公开招标需要注意，其投标单位必须大于三。

（二）土地拍卖出让方式

一般来说，商业区和人流量大的地区的土地使用土地拍卖方式。由政府的土地部门召开拍卖会，定时定点进行拍卖，通过竞拍方式决定土地使用权。当然这种方式也对于竞买人数有要求，竞买人数必须大于三人，否则拍卖结果无效。土地拍卖与商品拍卖流程和原理相似，都是价高则得。

（三）土地挂牌出让方式

土地挂牌这种出让方式的发源地是江苏、广东这些经济发达地区，这些地区的土地市场比较完善，这一出让方式经过不断完善后，也逐渐在全国范围内进行了推行。这种出让方式是政府土地行政有关部门发布挂牌公告，并在特定的交易地点将土地的挂牌公示出来，让竞买者不断竞争出价，挂牌的价格也就会不断更新，一直在挂牌结束的时候确定土地使用权归属，这种方式一般只对预投资大竞争性差的工业土地。

招拍挂出让方式与协议供地的政策比较，土地招拍挂制度更公开透明，其竞争也更激烈，但是竞争激烈的好处也比较明显，那就是土地使用权的成交价与当下市场的真实价格非常接近，但这是导致土地价格不断上升的重要因素，而土地招拍挂只是更加真实的把市场价格呈现出来。

二、对房地产市场的影响

（一）影响房地产市场价格的因素

土地价格和房屋制造成本是开发商很注重的两大因素，这和房地产行业的发展和其市场价格都有紧密关系，和房屋出售价格息息相关，想要了解房地产市场就需要从土地价格、市场环境、房屋造价、政策制度几个方面入手。

1.影响房价的因素。一栋房产开发建造之前，开发商考虑最多的就能获取多大的利益，建设成本和利益的关系非常大，成本投入越多，出售的价格也就水涨船高。城市发展健全，城市人口的密度增加，这也导致我国的土地资源虽然多，但是城市的土地资源却越来越紧缺，一些人流密集的经营性土地资源更加走俏，土地的成本也不断提高，在不同的发展阶段，土地成本在房产总成本当中的比例也不一样，但是地价对于房地产的影响非常的大。

2.消费者的收入水平。购房者的经济能力也会直接影响到市场房价，高收入人群能承担价格比较高昂的房子，而我国的现状是大城市的收入水平比小城市高，而这个差距不得不承认还是很大的，这也造成一些如北上广地区的房价很高。这些地区的人口多，土地分配的资源就相对紧缺，人人都想住好地段，那就造成高收入的人才能住好地段，收入水平也就影响了房价。

3.国家土地相关的宏观调控。我国推行土地使用权和产权分离，并且区位和数量都是由政府进行直接的宏观调控的，区位和供地数量都直接影响到房地产的价格和开发规模。

4.金融杠杆。金融杠杆和房地产行业有紧密的关系，这是因为房地产是需要大资金投入，这往往需要依靠金融行业的扶持，比如政府可以通过信用贷款的数额、贷款方式和贷款政策调整对房地产价格调控。

（二）影响地价的因素

1.供给方对地价的影响。土地国有，政府供应土地也代表土地所有权，也是土地管理者，这就导致土地价格并不是市场价格直接主导的，有很多非市场因素。

2.供给土地数量对地价的影响。政府直接控制土地供应的数量，这是需要根据城市的经济发展来规划土地，供给土地的数量多少就会直接影响土地的价格，物以稀为贵，如果供给数量不足，那么价格就会直接上涨。

3.土地成本对地价的影响。土地开发，不仅是开发闲置土地，也会对老城区的旧房子进行拆迁，为了提高成本，政府提高地价，这也导致土地成本会有所上升。

三、土地招拍挂制度对土地市场影响的经济学分析

（一）土地招拍挂制度对市场结果的影响

土地招拍挂制度，购买土地使用权的购买者出价接近市场价格，这也是一个平衡交易，而协议供地的价格低于市场价格，这就造成供少于求，就导致土地短缺。市场经济，竞争激烈，价格不平衡，市场就不能正常发展。而招拍挂制度更公开透明，交易价格更接近真实价格。

（二）土地招拍挂制度对经济福利的影响

协议供地政策存在无效价格，这就导致一些本可以交易的行为终止，也导致购买者和供应这都损失部分交易费用，这就是无谓损失。挂拍招制度就不会出现这种情况。但是，另一方面协议供地政策条件下虽然总剩余有损失，但是消费者剩余却是增加的，这就说明土地需求者的收益也会不断增加，所以相对于招拍挂制度他们更愿意选择协议供地政策。房地产开发商在协议供地政策中得到了更多的好处，但其代价却是整个社会经济福利的损失。

四、结论

本文对土地招拍挂制度进行分析，并对影响城市房地产的各项因素进行解读，显而易见，从招拍挂这个制度实施之后，我国的城市地产市场垄断程度却不断在加强，招拍挂制度俨然已经成为当下城市房地产市场中的“政策性壁垒”。那么，为了使招拍挂制度真正发挥其优势，必须有良好的政治、法律环境和人文基础，这样才能适应中国房地产市场不断发展的需求。

参考文献

[1]董经纬.中国房地产市场价格“虚高”的制度经济学分析[D].吉林大学，2013.

[2]单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[D].吉林大学，2013.

[3]赵茜.招拍挂制度对城市房地产市场结构的影响[J].中华民居（下旬刊），2014，（08）：116.

作者：苏卫杰

房地产开发中经济学分析论文 篇2：

拉萨房价上涨过快的影响因素探析

[摘 要]尽管拉萨房地产业发展起步较晚，但随着西藏经济的快速发展，近几年拉萨的房地产业也得到了飞速发展，同时房价也呈现出“暴涨”的态势。显然，拉萨房价的上升已经超出了正常的水平。本文通过探析拉萨房价近几年飙升背后的经济学分析，以及基于房地产市场供求与房价关系的影响因素的实证研究，为政府抑制房价过快上涨提出对策建议。

[关键词]拉萨房价；地价；平均工资；投资

10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 04. 128

1 前 言

由于拉萨房地产市场化的进程较短，2011年拉萨市商品房的销售均价才3100/平方米左右。而到了2014年，这一数据竟飙升至7426元/平方米，年均涨幅约为34%。根据非官方的中国指数研究院公布的《2014年4月全国100个城市房价排名》中拉萨4月房价同比去年上涨了52. 79%，每平方米均价为7129元，排在了第48位。显然，以上数据都显示出拉萨房价已经超过了理性的上升水平。

2 对拉萨房价上涨过快的因素分析

2. 1 土地供应量不足导致房价上升

土地价格是房地产价格的重要组成部分，地价越高则房价越高。地价一度被认为是推动房价上涨的主要影响因素。从供求关系上讲，土地资源是有限的、不可再生的，其供给在长期来看几乎是无弹性的，而随着城市化进程的加快，土地的需求则由于人口的增加、城市的扩展而逐渐扩张。由于土地资源是有限的，政府必然对土地的市场供应量加以控制，土地的供应量受到控制，则土地价格的上涨趋势就会越来越明显。拉萨城区四面环山，可利用的土地资源较少，且主城区的大部分土地为政府、部队、单位所有。在国务院批复的《拉萨市城市总体规划（2009—2020年）》中明确规定了“到了2020年，拉萨城市用地要控制在75平方千米以内”，这就使得拉萨的土地供应量受到了客观与主观的限制。土地供应量的不足，直接导致了商品房的供应不足，在需求既定的条件下，商品房供应不足必然导致房价上升。

2. 2 建安成本高企导致房价上涨

建安成本是房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称。房屋建筑成本是建设房屋的投入，安装成本是安装房屋设施设备的投入，两者都包括材料成本投入和人工成本投入。近几年，随着物价的全面上涨，建筑材料的上涨幅度也较大。建安成本作为房价成本的重要组成部分，需要系统的加以分析，尤其是在拉萨这个特殊的地方。拉萨修建房屋的材料成本和人工成本均高于内地大部分城市。其原因主要有以下几个方面：①拉萨地处高原，平均海拔3650米，紫外线较强，氧气稀薄，环境相对内地比较恶劣。②拉萨冬季寒冷而漫长，一年内可施工时间较短，工作天数较少。③拉萨远离经济发达地区，工业实力薄弱，建材大多需要从四川、青海运送，而西藏交通又不方便，这便使得建材运输费用高昂。建材的运输费用最终会体现到材料成本中去。基于以上原因，拉萨的材料成本和人工成本偏高也可谓合理。最终，高昂的材料成本和人工成本都将在房价中予以体现。因此，我们经过以上推断可以得出结论：拉萨特殊的自然人文条件下高昂的建安成本对拉萨房价是有一定的推动作用的。

2. 3 平均工资较高推升房价

工资反映个人及其家庭的收入水平，进而影响到对住房的需求，因为只有超过一定收入的人才有能力购买房屋，形成对房屋的有效需求。显然，在房价一定的条件下，如果一个城市的平均工资越高，则对住房的需求就越强烈。随着房地产市场需求越大，该城市的房价就必然会呈现出上升的趋势。根据华商新闻提供的数据显示，2014年全国各省市平均工资单中拉萨以月平均工资6654元排在第二位。虽然平均工资的高低并不是房价高低的决定性因素，但其对房价有一定的影响是必然的。需求的定义是对某种商品有购买的意愿且有购买的能力，只有购买的意愿而没有购买的能力是不构成需求的。如果一城市的平均工资很低，则该市就不可能形成对房屋的有效需求。拉萨月平均工资为6654元，则表明居民的购买能力是较强的，是能对房屋形成有效需求的。随着拉萨居民增加对房地产的需求，需求的扩张会使得拉萨房价受需求影响而形成一定程度的上涨。

2. 4 投资性需求推动房价

投资客是指投入现金购买某种资产以期望获取利益或利润的人，房地产投资，就是先低价购入房屋，再高价售出从中赚取差价以牟利。投资房地产需要相当数量的资金作为基础，这就必然和投资者的工资收入相联系。随着基本生活得到满足以后，人们就有了使用闲置资金来进行投资以获得额外收益的欲望，华商网提供的数据显示拉萨的月平均工资为6654元，显然，居民是有能力拉萨投资房地产的。根据我们的调查数据显示，有20%左右的受访者表示买房的目的是用于投资。由于拉萨的银行存款利率较低，加上通货膨胀率的影响，其实际利率为负；其次，拉萨的金融理财产品也较为缺乏。因此，房地产便成了众多投资者首选的投资品种。投资客投资的房屋可以通过出租获得较为稳定的租金收益，并在长期来看具有保值升值的空间，等将来房价上涨以后，还可以将其出售以获得差价收益。基于众多原因，拉萨商品房的供给量本来就有限，随着投资客的入市，供不应求的局面更加严峻，这便使得房价进一步上涨。

3 抑制拉萨房价过快上涨的建议

3. 1 优化土地的供应结构

土地是开发房地产的基础，地价是房价的重要组成部分。在中国，用于房地产开发的土地供应由政府完全垄断以及严格限制。对于拉萨而言，在土地供应不足的条件下，政府需要优化土地的供应结构，应该节约、高效的利用土地资源，适当增加住房用地的供应量，尤其是要增加中低价位普通商品住房和经济适用房的建设用地供应量。严格限制大套型高档住房的土地供应，如别墅型住宅的土地供应。政府要在适当增加中小套型普通商品住房用地供应的前提下，使住宅用地、工业用地、产业用地、农牧用地四者之间达到均衡。

3. 2 加大保障性住房建设

保障性住房包括廉租住房和经济适用住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。近年来，越来越多刚毕业的大学生以及外来务工人员投入到拉萨的建设中来，而对于这些新就业的人而言，最突出的困难就是住房问题。拉萨房价高居不下，新就业者想在短期内买房几乎是难以实现的，要解决这些就业者和广大中低收入人群的住房问题，就需要通过政府主导大量建设经济适用房和廉租房。通过加大保障性住房的建设，可在一定程度上抑制房价过快上涨。

3. 3 适当抑制房地产的投资性需求

拉萨的贷款利率长期低于内地，投资客投资买房所需的成本较低，这便给房地产投资客提供了机会。若实行高贷款利率又将对其他项目投资造成一定的影响，因此，最合理的方法是大幅提高第二套房的首付比例。如果投资性需求过于旺盛，则会使得过多的资金积聚在房地产市场，最终容易引发房地产泡沫，对房地产业的发展产生不利的影响。政府应当扩宽投资渠道如发行地方债。此外，应鼓励居民适当地进行消费，消费不仅可以促进资金的分流，而且对于拉动内需促进经济的发展有极大的作用。

4 结 论

本文通过对拉萨房价近几年上涨过快背后的经济学分析与实证研究，得出了拉萨房价过快上涨的主要影响因素为地价、建安成本、平均工资和投资客。在遵循拉萨市基本市情的前提下，针对这几个因素对拉萨的房价调控政策提出了相应的政策建议。

参考文献：

[1]樊明，等. 房地产买卖行为与房地产政策[M].北京. 社会科学文献出版社，2012.

[2]何川. 拉萨新城不空要靠增加就业[N].中国新闻，2014-12-12.

[3]任荣荣，刘洪玉. 土地供应对住房供应的影响研究[J].建筑经济，2008（3）：25-27.

[4]白福周. 房价上涨影响因素实证分析[D].浙江工业大学，2009（1）：35-36. 44.

作者：范佳兴

房地产开发中经济学分析论文 篇3：

“限购令”对房地产市场的影响分析

为了保证我国房地产市场持续、稳定的发展，我们有必要全面、详细地分析“限购令”对房地产市场的影响。本文从我国房地产市场现状着手，对比分析了“限购令”颁布前后我国一线城市和二线城市房地产市场的现状，通过结合经济学原理对该政策进行理论分析发现其弊端，提出相关建议。

一、房地产市场的现状

（一）一线城市房地产市场发展现状

我国根据城市的政治地位、经济实力、城市规模和区域辐射力，选出5个一线城市，分别为北京、上海、天津、广州和深圳。一线城市经济实力较强，外来人口较多，房地产市场的需求量也较大，资金也较雄厚。国家限购政策出台后，除广州外其他4所城市的房地产销售量均减少，销售价格都大幅上涨。2011年，受地方限购政策的影响，这五大一线城市的房地产销售量均有所下降，而销售价格除北京外均小幅上涨。

2011年，这五大一线城市的商品房销售面积除天津和深圳有小幅上升外，其他三所城市均有所下降，而平均售价只有上北京下跌。

一线城市经济发达，人口密度大，对住房的需求量也大，供求平衡严重倾斜，这也是一线城市较其他城市房地产市场更加繁荣的原因。这就导致了一线城市的房地产市场过度繁荣，面对高房价，购买者却丝毫没有减少。

（二）二线城市房地产市场发展现状

我国的二线城市主要由各省、自治区的首府城市及沿海城市组成。与一线城市相比较，二线城市经济发展较慢，人口密度较小，居民的生活压力相对较小。对于房地产业来说，一线城市虽然需求量较大，但竞争也相对激烈，房地产市场也日趋饱和，二线城市的相对优势就此显现出来。许多房企纷纷转投二线城市的房地产市场，二线城市房地产的投资价值逐渐被挖掘出来，其地产市场步入了高速发展的轨道。

二、“限购令”对房地产市场的影响分析

在“限购令”出台之前，二线城市的商品房交易量与交易价格均低于一线城市。在各二线城市中，东部地区二线城市的商品房交易量与交易价格也均高于中部和西部，二线城市的房地产市场仍呈稳步发展的态势。但限购政策出台后，各城市房地产市场都受到了“限购令“的影响，一线城市的受影响程度明显高于二线城市，其中，东部二线城市受到的影响也高于中部和西部地区，中部、西部二线城市的销售额不降反升，“限购令”的实施对不同城市的影响也有差异性。

（一）“限购令”对一线城市影响的经济学分析

一线城市因为其优越的地理位置和国家政策的支持，房地产市场发展程度较深，所以“限购令”对房地产市场的影响较大。中国人历来对住房看得很重。一线城市经济发达，发展机会多，无论是高新技术人才还是普通的外来务工人员，都愿意去一线城市谋生。面对巨大的外来人口，房地产市场供求严重失衡。

1.“限购令”出台以来，全国房地产市场的住房成交量明显下降。“限购令”实施后，一线城市对其反应较为强烈，各商品房销售中心都比较冷清，商品房交易量均有所下降，购房者去看房大多是为了了解限购政策出台后商品房的价格变动，有些房地产商为了回笼资金使出各种销售手段以刺激消费者购房，但大多数购房者仍处于观望状态。

2.“限购令”将一部分有能力的购房者排挤在外。究其原因，一方面，一线城市经济较为发达，外来人口较多，对住房的需求量也较大，此次限购政策对非本地户籍人员购房进行了严格的限制，使得一部分刚性需求的外地购房者被挡在限购政策外；另一方面，对于本地有改善性住房需求的购房者来说，受政策影响未能满足其条件或其他原因而放弃购房。

3.限购政策出台后短期内房价看似有所松动，但实际上房价变化幅度不大，有些城市的房价甚至不降反涨。对于大多数购房者来说，住房仍是一种消费品。所以“限购令”实施的效果主要表现在抑制商品房的销售量上，而购房者真正关注的商品房销售价格变化幅度不大。具体分析，多年来我国房价飞速增长，其增速已经超过了购房者所承受的能力范围，房价上涨受多方面因素的影响。首先，近几年房地产市场繁荣，土地价格也随之上涨；其次，房地产业看似自由竞争，实则集体垄断。“限购令”是针对购房者制定的政策，限购政策限制住了一部分有购房能力却不符合购房条件的购房者，从而对商品房的成交量产生了影响。对于地产商来说，没有实质性的政策对其加以限制，再加之房地产的开发成本增加，房价下降的可能性十分渺茫。

4.“限购令”对除住房外的其他地产形式的限制作用不明显。从房地产市场的属性来看，首先，商品房作为一种消费需求，在这个市场上有一部分人的消费需求没有得到满足，供小于求。限购政策虽然限制住了一部分的购房者，但巨大的需求量使得房地产市场的发展仍有很大的空间。其次，商品房因为其具有投资性，也是导致房地产市场过热的原因之一。

一线城市对商品房的需求量大，且经济实力强，房地产市场受整体经济市场影响大。限购政策如一剂猛药，对一线城市的房地产市场进行了强有力的干预，使其迅速冷却，同时这也使得一线城市的房地产市场“硬着陆”。

（二）“限购令”对二线城市影响的经济学分析

二线城市实施“限购令”后，房地产市场受到的波动相对于一线城市来说较小。

1.在短期内，“限购令”政策使普通住宅的成交量和价格都发生大幅下跌。东部地区的二线城市人口密度大，经济发展水平高，居民人均收入与消费水平也高于中、西部地区的二线城市，其商品房的销售面积和销售均价也高于其他地区二线城市，特别是销售均价。各地区限购政策出台后，东部地区房地产市场受政策影响较大，2010年东部地区商品房销售面积负增长，而中、西部城市的商品房销售面积分别增长了19.39%和6.3%，其中，住宅的销售面积分别增长了-10.77%-55.76%和3.32%。

2.由于二线城市的限购政策相对于一线城市来说也相对宽松，所以有些投机者开始转投二线城市的房地产市场，使得当地的别墅、高档住宅和商业用房的成交量和价格上涨。由于各城市的经济发展程度不同，出台限购政策的时间不同，限购地区的范围的不同，对各地区的房地产市场的影响也不同。东部地区人口密集，土地资源相对稀缺，对房屋的需求量大且价格高，房地产市场供求不平衡，房地产投资者看到了其利润空间，就会产生房地产投机行为。

3.在“限购令”出台后，部分购房者被政策限制在外，所以就导致了商品房销售面积的下降。中部地区相对于东部地区经济较落后，发展速度也较迟缓，“限购令”出台后出现了商品房销售面积大幅增加，住房销售面积却大幅减少的现象。这种现象的出现是由于经济发达地区的房地产市场日趋饱和，炒房者的利润空间逐渐缩小，次发达的二线城市成为他们投资的目标，而限购政策的出台也让他们失去了这片“沃土”。西部地区近几年由于国家政策扶持，经济发展势头正猛，居民生活水平有了极大提高，一部分居民是要新购住房，一部分居民是为了改善住房条件，该地区的刚性需求量大，限购政策的出台正好抑制了房地产市场的投机行为，为刚性需求提供了良好的发展空间。

“限购令”对二线城市的影响力度相对于一线城市来说较小。我国二线城市较多，政策的松紧程度也有所差异。此外，二线城市房地产市场的供求矛盾并没有一线城市尖锐，所以说政策影响程度的差别也在情理之中。

三、“限购令”的弊端

“限购令”作为调控房地产市场强有力的措施，在一定程度上显现了立竿见影的效果。该政策的出台确实令某些地区减少了购房需求，抑制了大量的房地产投机行为，有效降低了房价；同时在一定程度上缓解了居民买房难、住房难的问题，使社会民生朝着稳定的方向发展。当然政策无法做到两全其美，有利就会有弊。“限购令”的不利影响在于：

1.人们对国家及地方限购政策最大的质疑在于它是否是一个存在户籍歧视的政策；

2.限购的实施主要集中在35个大中城市，而其他中小城市并未同步实施限购政策；

3.限购令的出台确实有显著的效果，这点是不可否认的，但却不能形成一种长期机制；

4.真正有住房需求的购房者被限购政策所限制。

此外，我国对于房产查询并未实现全国联网，所以造就了一些利用法律法规与制度漏洞在房地产市场进行投机的人。

四、结论与建议

在房地产事业不断升温的情况下，中国经济不断被房地产所捆绑。加之房地产商对财富的不断需求，所造成的社会居民保障体系严重不足，社会两极分化愈加严重，影响社会和谐发展，为了保障社会经济的可持续发展，完善社会保障体系，地方政府为响应国家政策纷纷出台“限购令”，以达到房地产市场稳定的效果。

1.短期内，“限购令”的颁布从单方面限制了购房者对商品房的购买量，达到了对房地产市场的控制，同时也使得我国的房地产市场“硬着陆”，无法在短期内复苏，对我国经济的发展产生了巨大影响。对此，我国要尽快形成房地产市场的调控机制，进一步加大公租房、廉租房及经济适用住房等保障性住房的建设力度。在“十二五”期间，我国要建设3600万套保障性住房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。我国需要加快房产税的改革，从税收方面有效控制房地产市场的发展。另外，要建立健全全国房产联网核查系统，避免“房姐”等类似事件的再次发生。

2.“限购令”的出台有效地抑制了房地产市场的投机行为，也是对房地产开发商的重新洗牌，从而规范房地产市场的发展秩序。但百姓最关注的商品房价格因其受多种因素影响，“限购令”只能将其稳定在现有水平，楼价大幅下降的可能性是微乎其微的。“限购令”作为对房地产市场进行调控的行政手段，要想成为一种长期机制，仍需不断完善。国家应该将限购政策逐步向限购、限价、限贷等多方面进行调整。

3.2013年2月20日我国政府公布了最新“国五条”政策细则，新政对我国的房地产市场形成新一轮的强烈冲击，使有所回暖的房产市场迅速跌至“冰点”。受最新国五条的影响我国部分上市房地产企业股票一度跌停。国五条出台后，其中有关二手房买卖要征收20%的个人所得税的政策引起广泛关注，一时间各地房产中心爆满，购房者抢在地方政府细则出台前抓紧时间过户，二手房交易火爆。另一些有改善性需求的购房者，也加紧对新房的选择，如果新的细则实施，势必使这些有改善型需求的购房者陷入一边是现有住房出售个税较高短期难以出售，另一边是二套住房的首付比率在60%以上压力较大的两难境地。但从国家对房价的调控来说，受新政影响，购房者的购买欲望会大大降低，需求量减少房价自会走上下行轨道。由此可见政府对房地产市场调控的决心并任重道远。

房地产市场的形势错综复杂，并受宏观经济形势和国家政策的影响，未来房地产市场需求的结构及模式仍会发生相应的变化，所以说房地产调控未来仍是一项艰巨的任务。

责任编辑：杨再梅

作者：赵彤 周世峰