商业房地产开发项目性征论文

田辛庄砍人事件背后，是急切的征地拆迁、地产开发利益驱动。燕郊优越的地理位置、北京市直单位东迁的利好消息，让这座小镇道路两旁“种”满了房子，却找不到一座公共图书馆。一群人，手持砍刀或铁锹、铁棍，狂追着一名男子，男子不慎倒在地上，几个人猛砍或猛砸。男子身中数刀，双手骨头几乎被砍断，右手只剩下一层皮肉相连。下面是小编为大家整理的《商业房地产开发项目性征论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

商业房地产开发项目性征论文 篇1：

征地过程中维护农民利益的几点思考

征地又称农民集体土地征用，是指为了国家建设的需要，国家强制把集体土地变为国有土地，并给予补偿的行为。随着农村城镇化的不断推进，征地是经常发生的事情，这使许多地方城市面貌焕然一新，它是与各地方政府做了大量的工作分不开的。然在这过程中，也发生了令人痛心的事情，如有的农民采取铤而走险的方法来维护自己的合法权益，这其中也不乏有的地方政府损害农民利益的情况存在。那么，在征地过程中，如何维护农民的利益呢？这确实是我们应该思考的问题。

一、 有关征地的法律、行政法规依据及思考

《宪法》第十条第三款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征用。”这是以根本大法的形式对征地作了原则规定。《土地管理法》第二条第四款也作了相应的规定。《土地管理法》第四十五条至第五十条集中规定了征地的批准机关、程序、补偿安置等。《土地管理法》第五十一条就大型水利、水电工程建设征用土地的补偿标准和移民安置办法作了专门规定，明确由国务院另行规定，这符合专门项目的特殊性。《土地管理法》第七十八条、七十九条就有关征地中的违法行为作出处罚的规定。《城市房地产管理法》第八条简单规定了城市规划区内土地征用再出让问题。国务院制定的《土地管理法实施条例》第二十条对征地行为的批准事项作出了规定。从以上的法律、行政法规可以看出，我国有关征地制度是不完善的，操作性不强。而《土地管理法》是1986年制定的，虽经两次修订，但变动不大，故该法已与市场经济发展不相适应。其中，规定了关于征地的制度前提条件是国家为了公共利益的需要。而什么是公共利益没有任何规定，这就为政府无限扩大征地提供了便宜条件，原因就是没有对征地用途加以区分。征地用途分为公益性征地和经营性征地。公益性征地如用于公共道路、水利、学校等建设，这种情况才是征地的合理前提。经营性征地是用于商业目的，如搞房地产开发，这种情况往往是政府低价从农民手中征用土地，在高价出让给公司或私人，这与政府的职能是不相称的，这种情况完全可以由开发商与农民以市场价格协商来签定土地出让合同，只是用地上要严格限制，政府应加强用地的审批管理。这才能体现市场经济的公平、等价、有偿的原则。众所周知，土地是不可再生资源，土地也是农民赖以生存的生产资料，对农民土地的征用，就意味着农民丧失了生存的源泉。所以，征用土地对农民给予合理的补偿是必要的。而现行有关征地补偿操作性方面，远不如城市房屋拆迁那样，它有国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》，操作性是很强的。因此，国家有必要专门制定一部《土地征用法》来加以规范。

二、 征地补偿安置的标准思考

征地过程中涉及到的核心问题——征地补偿安置，而真正涉及到补偿安置的只有《土地管理法》第四十七条。这一条特别就耕地的补偿安置费用作了规定，而其它土地及地上附着物和青苗补偿安置没有标准。而是授权省、自治区、直辖市制定具体标准，而省级地方政府往往在制定标准时又显得过低。而且标准的制定又是省级授权地市级，地市级又授权区县级，这种做法有违《立法法》，这必然会造成层层降低标准，也会损害农民的利益。

诚然，每一地块的价值是不一样的，但为了维护农民切身利益，每个省级政府在制定标准时明确一个最低标准是必要的。上海市是这么做的。可见，是可行的。

征地中必然会涉及到房屋的拆迁补偿安置问题，而地方政府在制定房屋补偿安置价格中往往只体现了房屋的残存价值，更说不上对房屋所占土地的价格补偿了，这是极不合理的。土地使用权价格是否应该补偿，这是争论的焦点。本人认为，在市场经济条件下，土地也是一种商品，也要体现等价交换的原则，应该给予房屋所占范围内的土地作补偿。上海市在征地补偿中，也有土地使用权基价这一项，这种做法走在了全国最前列。

补偿费的支付方式也可以是多种多样的，可以现金支付，也可以是其它方式。如四川省成都市对女年满50周岁，男年满55周岁的可以采取社会保险方式，到时发放养老保险金。最近，成都有几位农民首次拿到了保险金。

三、 征地补偿安置标准公开性、透明性的思考

关于有关补偿安置的地方文件中，很多都是对城市拆迁补偿的规定，而真正涉及到征地补偿标准的很少。如有关评估问题就是这样，没有专门对征地补偿评估作规定，而征地也是完全可以采用的。如在四川省人民政府制定的《城市房屋拆迁补偿评估管理办法》中就只涉及到城市房屋，没有规定在征地补偿中可以适用，而这恰恰是可以采用的。如在征地动员会上采用城市房屋拆迁做法，如实介绍全部报名的估价机构，并在政府主管部门监督下当场以抽签方式确定估价机构，这有利于消除农民的种种不合理猜想，避免不必要的纠纷。

在制定补偿标准问题上，有的省份是多年不变。大家知道，土地价格在逐年增加，至少每年要调整一次。在价格制定上可采取听证会形式，除要有政府主管部门参与外，还应该有农民代表参加，听取农民的意见。上海市已举行了首次征地听证会，这有利于推进政务公开，接受群众的监督。

信息应公开化，政府应把有关征地补偿标准公布在互联网上，供公众查阅。现很多地方政府还没有做到这一点。而有的地方政府已建立了专门的网站，如南京拆迁网公布了城市拆迁补偿标准，但没有涉及征地补偿，是不足的。上海市的房地资源网是做得好的，其中专门公布了征地补偿的各种标准，这是政府服务为民思想的体现。

以上只是本人的一些看法，没有涵盖征地的全部问题。但我想各地方政府真正做到从老百姓的利益出发，许多问题是完全能够解决的，社会的安定局面也是能够维护的。

作者：油丽娟

商业房地产开发项目性征论文 篇2：

燕囧

田辛庄砍人事件背后，是急切的征地拆迁、地产开发利益驱动。

燕郊优越的地理位置、北京市直单位东迁的利好消息，让这座小镇道路两旁“种”满了房子，却找不到一座公共图书馆。

一群人，手持砍刀或铁锹、铁棍，狂追着一名男子，男子不慎倒在地上，几个人猛砍或猛砸。男子身中数刀，双手骨头几乎被砍断，右手只剩下一层皮肉相连。这群人随后冲进一个小院里，2分钟内，连续砍伤5人，砸坏窗玻璃掀翻书桌后，乘车扬长而去。

这不是在拍武打片，而是在田辛庄发生的真实一幕。前后两天的时间里，连续发生三起砍人事件，8人受伤。

田辛庄位于河北省三河市燕郊镇，与北京行政副中心所在地通州区潞城镇仅仅一河之隔，直线距离仅约四公里。因为地理位置优越，10年来大量的白领因北京高房价的挤压迅速聚集燕郊，加上开发商的戮力炒作，燕郊逐步成为京津冀板块房地产开发的热土。

2015年11月，北京市政府公布，各市属行政事业单位在2017奶奶整体或部分搬迁通州，燕郊房价再次随风起舞，新盘单价直接跳涨到每平方米1.5万元，比之前上涨了约50%左右。一些商人在没有经过任何批准的前提下，迫不及待在田辛庄私自设立办事机构，和农民洽谈搬迁补偿，千方百计夺取田辛庄的黄金地块。

与此同时，伴随房地产开发急速发展的燕郊，人口呈爆炸式增长，教育、医疗、交通等方面正面临极大的挑战。10年前在这里买房居住的“北漂”们，有的已经开始选择离开，而当地“被上高楼”或仅有少量耕地的农民，收入微薄，甚至找不到工作。面对北京外溢的高房价和高物价，他们望尘莫及或只能隐忍接受。

“别叫，叫就弄死你！”

67岁的张连新躺在床上，用手掐了一下左腿，没有疼痛的感觉，他拄着拐杖去卫生间，小腿碰了一下，也没有感觉到疼，“医生告诉我说，至少三年能恢复，也可能终身残疾”，一个月前，张连新在田辛庄家里被人砍伤，回想起当时的情景，至今仍心有余悸。

2015年11月8日晚上，张连新正在床边逗三岁半的孙子玩，突然听见有人在外面敲门，妻子尹秀民起身开门后，三个人拿着棍棒和砍刀冲了进来，上来就一脚把她踢开，尹秀民惊呼“你们这是干啥呀？！”，其中一个人指着她说，“别叫，叫就弄死你”！尹秀民懵了，不敢再出声。

“当时三个人进屋后一句话不说，上来就动手打人”，张连新告诉《凤凰周刊》记者，他从其中一人手里夺过木棍，正准备反击，但是屁股被对方用刀扎伤。

儿子张乐在西屋玩手机，见冲进来的人气势汹汹将父亲打翻趴在地上，流了很多血，于是跑过去和持刀的人打了起来，其中一个男子朝他砍了几刀，张乐也倒在地上，他们就跑了，“整个过程不到5分钟”。

当地燕达医院诊断为：张连新，左髋部坐骨神经损伤、左臀部开放式损伤、头皮开放式损伤和出血性休克。

张连新在家被袭击的第二天，田辛庄村人心惶惶。14时许，一辆白色的依维柯停在了村民骆建军家门口，“从车上走下四五个人就拿砍刀打我，我用手挡了一下，还是被打倒了，然后有人用煤块砸我的脑袋，我家房屋的玻璃和车子也被砸了，吓得我妈直哭。”之后，骆被警告“以后村里的事别管”。骆建军不敢还手，所幸没有被砍，头部等多处受伤。

接下来，几辆车停在了田辛庄“为民服务中心”门口，从车上下来数十名年轻男子，把该中心的宣传栏砸了，才来“服务中心”两天的侯百里正在该中心吃面条，闻声出去看，“问对方干吗的，他们说就砍你们的，紧跟着几个人拿着砍刀把我砍倒”。监控视频显示，至少20余人，手持最长超过1米的砍刀，以及铁锹、铁棍、铁叉子等器械，在門口砍倒一人后冲进院里，2分钟左右时间内，这伙人接连砍伤5人，并砸坏窗玻璃，掀翻书桌后乘车离去。事后的医院病历显示，几人不同程度地被刀砍伤或骨折。

《凤凰周刊》获悉，侯百里受伤最严重，两只手掌被刀砍后露出骨头，其中一只手掌被砍后仅剩一层皮粘连，同时身上还有多处刀伤，抢救一夜后被送往重症监护病房。

多方信息证实，连续砍人事件均与拆迁有关。据村民张连新等人介绍，2015年夏天，三河市众诚易达房地产开发有限公司（下称众诚易达）提出征村里的地，并且在村里设立“指挥部”，但是每平方米1500元价格被认为太低，于是一位村民牵头成立“为民服务中心”。

但另外一种说法是，村里一个人此前买了田辛庄几家人的房屋，与众诚易达谈不拢，所以成立了“为民服务中心”，还聘请了一名律师。

张连新是一个装修工人，平常靠打工获取收入，很少和人发生过节。他认为，自己家被袭，就是妻子帮“为民服务中心”做饭的缘故。

值得一提的是，在“为民服务中心”里被伤的其中几人，不是事发地田辛庄村民。一种说法是，他们是“为民服务中心”志愿者，但是田辛庄亦有多位村民告诉记者，被砍的其中几个人是“为民服务中心”负责人请来的打手。

血案之后数周内，田辛庄村民们纷纷离开村庄或投靠亲戚或在外租房暂住，仅留下老人在家照看牲畜。燕郊警方派出民警，在村口及村内维护秩序。

砍人事件的发生，与当地一家开发商相关。多位村民告诉记者，行凶者“砍人任务完毕”后，几辆车拉着他们离去，其中一辆贴着“鑫乐汇”的标志——当地鑫乐汇购物广场是三河众诚易达房地产开发有限公司的商业地产项目。三河公安局的通报显示，初步查明涉案人员所乘车辆为众诚易达公司名下。多家媒体的报道均提到这家公司，但该公司至今仍未对此发声。

当地警方以“涉嫌寻衅滋事”立案调查，对外通报称已到案25人，7人被网上追逃，同时成立4个小组分头抓捕。但是，一些村民对此并不满意，他们质疑说：监控录像显示的人数比25人更多。

12月中旬，张连新以及儿子出院，但是不敢回家住，一个月花2300元的房租，找了一个地方住下来。

土地争夺内幕

田辛庄砍人事件背后，是急切的征地拆迁、房地产开发利益驱动。事件发生时，距北京市属行政事业单位搬迁通州消息的正式公布不足20天。但早在2015年夏天，政府部门搬迁的小道消息就在燕郊各楼盘售楼处广为传播。

一位田辛庄村民指着一路之隔港中旅开发的楼盘说，目前均价为16000元/平方米，而我们的拆迁赔偿仅仅1500元/平方米，这意味着，即便在该小区买下面积最小的一套房子（50平方米左右），也要用500平方米的土地兑换。

港中旅2013年通过招拍挂程序取得该片土地的单价为680万元/亩。按照村民的算法，田辛庄所涉及被征面积300余亩土地，以1500元，平米方的价格补偿，开发商征得该村土地净赚5亿元以上，这还没算上开发商的开发利润。

村民认为，这是多方争夺田辛庄地块的最大动力。

据当地人介绍，众诚易达的实际控制人刘晓川，是燕郊小庄村村委会主任，2005年曾因赌博罪入狱。据三河市人民法院的刑事判决书显示，2005年刘晓川以营利为目的，在三河市煤矿附近场地开设“百家乐”赌场，供十多人聚众进行赌博，构成赌博罪，被判处拘役5个月。

刘晓川真正发家是在燕郊房价持续上升期间，短暂牢狱之灾并没有影响他的商业布局。经历了该村的拆迁之后，作为主要股东之一的刘晓川成立了众诚易达投资房地产，开发了燕郊的地标性建筑鑫乐汇广场，目前涉及投资、房地产、酒店娱乐等行业。

燕郊房地产市场的繁荣，催生了当地20多家大大小小的房地产企业、120多个楼盘，仅潮白河边的燕顺路两侧，就密密麻麻地分布了30多个住宅小区，容纳近30万人。

绝大多数的企业都像众诚易达那样仅开发了一两个项目，而规模较大的当数福成、汇福、燕达、兴达4家，堪称燕郊地产的“四大家族”。其中，前两大巨头是当地的农业龙头企业，在燕郊地产起步的2003年转战楼市。

无论市场如何波澜壮阔，燕郊的房地产市场基本上由“四大家族”占据绝对主力地位，大量的土地储备均掌握在他们手中。就是国内一线房地产企业，也更多在相对偏僻的香河、大厂等地拿地，进入燕郊者寥寥无几。2013年进入燕郊通过挂牌方式拿地的央企港中旅，被视为真正意义上第一家进入燕郊的大开发商。

据地产业内人士介绍，一般情况下，燕郊房地产企业获得开发用地的主要途径包括：一是燕郊各村庄的城中村改造项目；二是通过变更土地规划，即将工业用地和综合性用地等通过变更规划改为建设用地；三是公开招拍挂。城中村改造项目则主要以当地开发商为主。例如集中在燕顺路和燕灵路两侧传统住宅区的改造项目，福成地产开发的上上城、理想新城就占了很大部分。

该人士表示：前两种办法可以设定各种各样的条件，帮助本土企业以更低的成本拿到地，背后存在巨大的权力寻租空间。

田辛庄地块征用属于第一种。三河市公安局通报称，经过核查：2015年9月，田辛庄村召开村“两委”班子会、村民代表会、党员会均一致通过，并经90%以上村民户代表签字同意对村街进行拆迁改造。

燕郊镇党委、政府召开了党政班子专题会议进行研究后认为，该村已具备村街改造条件。燕郊镇政府已向三河市政府提出启动田辛庄村拆迁改造申请，待三河市政府批复后启动村街改造。目前，该村的村街改造工作尚未启动。

早在2015年秋天，“尚未启动”改造的田辛庄村迎来了自称拆迁方的众诚易达“拆迁项目部”进驻。众诚易达方面给出的理由是，已与村主任、书记及村民代表签订了拆迁意向书。

“既然改造工作尚未启动，为什么有人在村里成立组织，政府不管不问？”村民们表示，如果警方給力，至少第二次砍人事件不会发生。

燕郊一位村干部告诉《凤凰周刊》记者，本地的拆迁基本上是政府引导、村委会协助开发商做工作，征求大家的意见，但意见通常难以达成统一，难免出现强制拆迁。他认为，让农民被动地住上楼房，解决不了农民的就业和社会保障等核心问题。

上了高楼的农民们不知道，他们被改造的土地上很多秘密在悄悄发生。据报道，“汇福悦榕湾”项目原为汇福国际健康中心，土地性质为50年产权综合性用地，2013年该项目用地进行用途变更，一部分变更为40年产权的商业金融用地，一部分变更为70年产权普通商品房用地。

公开资料显示，由兴达地产开发的夏威夷·蓝湾项目原为兴达养老设备研发生产基地项目，该项目配套的有住宅项目，目前，夏威·夷蓝湾项目已开盘售出大半，而基地中的养老设备研发和生产基地项目一直未有实质性进展。

事实上，燕郊本地房企在拿地问题上也暗中“内斗”。据当地多位人士透露，燕郊四大房企中，某两家房企的老板就因土地而公开反目，相互举报违规更改土地用途。

其实，不仅仅改变土地用途，就是当地颇具实力的开发商福成集团，还存在违法用地问题。在复兴村，有一块宽阔的土地上，搭建好的大棚之下，又种植了密密麻麻的小树，形成奇葩的景观。当地人称，该地块福成集团准备用来建农贸市场。

《凤凰周刊》记者获取三河市国土局2015年4月给福成集团下达责令停止违法行为通知书声称，其“在复兴庄村南施工建设行为，违反土地管理法的规定，责令停止违法行为，听候处理”。

地产商与贪腐官员

其实，田辛庄仅仅是燕郊土地交易的一个缩影，“村街改造”的土地征用方式一直是燕郊的惯例。比如复兴庄，以发承包旧村改造项目开发的方式将本村一共719亩耕地、宅基地转让给了开发商。

三河市国土局2015年9月下给复兴村及有关农户的“征地告知书”显示，该村13.6公顷土地拟被征收，用途为商服用地，每公顷为172.5万元。也就是说，每亩仅为11.5万元的价格，让人咂舌。低廉的土地成本给开发企业留下巨大的空间。

截至目前，在燕郊王各庄村、赵辛庄、樊村、小庄、南巷口村、北蔡各庄等近10个村先后被拆迁。按照《农村土地承包法》第33条规定：土地流转应该遵循平等协商、自愿、有偿原则，但是复兴庄多个村民告诉记者，征地之前没有召开过村民大会。

“虽然近两年燕郊房地产业急剧发展，但是却没有占用一亩农用地。”燕郊经济技术开发区管委会党政办公室主任扈大勇在接受媒体采访时指着一座座拔地而起的商品住宅楼说，这些房地产开发用地全部都是通过旧城改造和城中村改造来进行。

据公开报道，当地政府方面在政策上给予倾斜，村址集体土地一次性征收为国有建设用地，土地出让金用于拆迁补偿和安置村民。值得一提的是，政府还对村街改造项目城市建设配套费减半征收。

也就是说，除了支付拆迁成本之外，土地以及土地开发的利润更多都被开发商拿走。

燕郊地产繁荣的背后，当地部分“小官巨贪”的恶劣行为，让农民们大吃一惊。10月30日，廊坊市纪委通报查处的典型案例中，三河市高楼镇双营村党支部书记翟景林利用职务之便，在双营村土地流转过程中，向三河市福成投资集团有限公司索要财物，侵占村集体土地流转资金，涉案金额1080余万元。燕郊镇诸葛店村村委会主任杨贺，在村拆迁改造过程中向开发商索要巨额财物，涉案金额高达3600余万元。

“杨贺早年是一个赤脚医生，当了10多年村主任，平常和百姓关系都比较好，整体做人做事也不错，没想到私下另有交易黑幕”，诸葛店一位村民表示。

农民们不信任的不仅仅是村官，他们还认为商人的疯狂开发与部分官员有利益纠葛。2015年4月，燕郊经济技术开发区住房和规划建设局原局长郭光东因受贿274万元、349万余元财产来源不明，被以受贿罪和巨额财产来源不明罪判处有期徒刑13年。

法院认定郭光东主要犯罪事实除了涉及多个市政工程和国道改造工程外，还有一个重要的细节是：在黄金蓝湾、金桥嘉苑等房地产开发项目中，郭光东先后受贿6万元到上百万元不等。其中黄金蓝湾项目受贿30万元批准小区规划和金桥嘉苑项目收20万元为开发商支招改规划尤为典型。其实，在郭光东任职燕郊规划局局长期间，燕郊开发项目改规划案例层出不穷，不止上述两例。

一家地产公司的负责人在法庭上称，郭光东暗示要给他送礼。

原三河市委书记李刚，是当地出事的最大官员。李刚在承德市委常委、常务副市长的位置上落马，经检察机关细致侦查和审讯，最终起获赃款现金1亿余元，成为河北检察机关2014年查办的众多大要案之一。

其在2004年到2007年先后任三河市市长、市委书记，也是燕郊房地产开发的鼎盛时期。据大陆媒体转引知情人信息，李刚落马后交代燕郊多个地产商曾对其行贿的事实，数额均在千万元以上。

2015年5月，三河市原政法委书记、副市长刘宝来涉嫌严重违纪违法被调查。他和李刚一样，在燕郊各项建设快速发展时期，曾在交通和建设局等单位担任过局长等要职。

生活之囧

多年以来，燕郊有两个斑斓的梦：第一个是“开通地铁”，目前已经规划在纸上，第二个梦是“行政上划归北京”，还继续飘在风中。19年前定位成“高新技术产业开发区”，这是中国唯一一个在镇一级设置的国家级高新区。按照官方的对外宣传，燕郊已经初步形成信息电子、生物医药、新型材料、绿色食品和旅游休闲五大主导产业。

一组统计数据，让官方颇为骄傲：燕郊的财政收入从1992年的5000万元增至2014年的78.6亿元。燕郊所属的三河市财政收入虽位居全省第二，但是地方一般预算收入长期保持首位。

虽然已有一些高新企业可圈可点，但是因为屈指可数和产业拉动有限而很少被当地人提起。

《凤凰周刊》记者采访发现，买房成了所有人的必须谈资。房价也被不断炒高，从10年前的每平方米从1500元涨到了15000元。这个价格，同北京辖区内同样35公里外的南城很接近，燕郊已没有价格优势。当地一位原住民说，“为燕郊欢呼的只有几家本土开发商和投机客”。

经济飞跃的同时，公共服务的短缺和社会管控能力的滞后，对于燕郊政府部门来说，是最大的考验。2015年7月，《纽约时报》网站在头条位置报道了燕郊繁荣背后的种种壁垒。

因为燕郊的庄稼地，疯狂“长”起来的更多是高楼。从2002年至今，10多年的时间燕郊开发了100多个楼盘，人口从5万人爆炸式增长到60万人，这个几乎等同于西部很多地级市的人口，导致媒体报道800名学生一名体育老师的尴尬局面。

周昕是东北人，2002年以1500元每平方的价格在燕郊买房定居。他告诉《凤凰周刊》记者：“燕顺路两侧楼盘密集，人口众多，学龄儿童就学问题严峻。路西侧的汇福实验学校，小学一年级一个班有近70名学生，老师讲课得用扩音器。教师有些是临聘的，工资太低，根本留不住人”。

因为“家住河北，上班北京”，30万人为了能挤上公交车，每天早上五点就得出门排队，有时排队几百人，往返三四个小时，“居”不安“业”难乐，春运一样煎熬。“跨省上班”成为各大媒体关注的一道持久话题。

除了交通不畅，困扰周听们的还有医疗问题。由于燕郊医院和北京的医疗保障体系没有挂钩，尤其孩子生病后，只得立即打车去通州治疗。

因为面临城市基础设施不畅和社会管控难题，“夏季到燕郊去看海”，空置楼房里的传销猖獗、物业不开水电费发票、房客被物业公司员工殴打、冬天取暖不给力、乱收物业费等问题，让业主和开发商冲突不断。在网上检索“燕郊维权”字样，信息超过100万条。

比如，从2011年交房至今，燕郊星河185小区因为没有实现市政供暖、纳丹堡业主因物业费上涨等事件，堵路维权现象多达十余起。2014年10月，燕郊东方御景小区，因为小区业主多次与物业保安发生冲突，遭保安殴打，于是习武维权，成为奇观。

据介绍，燕郊犯案量占三河市的70%至80%。2013年，仅行宫东大街派出所就给予362人刑事拘留、行政拘留、罚款等处罚，“这一数量在廊坊市公安系统内的派出所里是不多见的”。2015年11月1日，警方在燕郊地区设立第4个派出所。

福成五期小区的前身是赵辛庄，拆迁前，村子里不到1300人。2009年小区建成人住后有7万多人。燕郊行宫东大街派出所臧朝贤表示，“就算我一年365天每天走访10户，也需要将近6年的时间。”

臧朝贤的最高纪录是，在40个小时里只睡了3个小时的觉，一个一个警挨着出。臧朝贤说，一次，有4拨人同时来派出所处理打架案件，看着前面还有三批人在等待处理，当事人就跟民警说，“我们私下调解算了，不给你们找麻烦了”。

臧朝贤也认为，“老百姓不满意、上级公安机关分配的任务完成得不够好”。但臧朝贤觉得很委屈，“因为我们一直不停地在做事，活儿太多”，现在，臧朝贤一看到哪个小区交付使用，在安装玻璃，他就紧张，这又得增加几万人口。

无论寄居燕郊的北漂，还是原住民，都没有感觉到城市变化带来的欣喜感和满足感——“未来很长时间，燕郊还是北京的‘睡城’，不知道它什么时候能醒来”，周听如是说。

《凤凰周刊》记者获悉，燕郊近年因为拆迁的暴力事件时有发生，即使是低廉的拆迁价格，大多村民亦不敢公开抗争，最终屈从“被拆迁”。他们更多靠跑黑车拉活以及打工做小生意维持生计，收入微薄。

如今，还有很多人不断涌入燕郊，但是最早一批进的人已开始选择离开。燕顺路上，二手房中介一家挨着一家，最初每平方米几千元买下的房子，现在已翻涨到一萬二三。周听发现，他所居住的小区，一个单元12P最多时候居住了11家，如今只有3家人居住。

春节临近，田辛庄流过血的土地上，无论是“为民服务中心”还是“拆迁指挥部”均已被拆除，人们开始恢复平静。但是，燕郊很多地方依旧机械轰鸣，尘土飞扬，还在不断建设高楼，可惜偌大的一个城镇，至今没有一座公共图书馆。

作者：闵云霄

商业房地产开发项目性征论文 篇3：

《土地管理法》应该怎么改？

出于深化土地制度改革的需要，《土地管理法》修改迫在眉睫。而根据《宪法》、《民法总则》、

《物权法》以及中央有关土地制度改革的各项决定的精神，修法的时机也已经成熟

《中华人民共和国土地管理法》（下称土地管理法）颁布于1986年6月25日，至今已经过三次修订。
现行征地制度使地方政府过度依赖土地出让金发展经济，造成地价、房价过高，使数亿进城务工农民不能落户，数千万迂徒人口不能定居。图/cFP

第一次修訂是在1988年，主要是根据1988年《宪法修正案》第十条第四款，这一条款删除了“禁止土地出租”的规定，同时增加了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”的规定。相应地，《土地管理法》中删除了“禁止出租土地”的内容，并增加规定“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”“国家依法实行国有土地有偿使用制度”等内容，从而建立了国有土地有偿使用制度。

第二次修订是在1998年，主要是针对由于开发区热、房地产热导致耕地面积锐减，人地矛盾日益尖锐的严峻形势，对农用地转为建设用地做出了严格的法律限制。

第三次修订是在2004年，一是将《土地管理法》第二条第四款修改为“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”;二是将其他条款中的“征用”修改为“征收”，从而进一步明确了征地制度内涵。

最近的一次修订启动于2009年，经过多年讨论，2012年12月底《土地管理法》修正案草案首次提交全国人大常委会审议，但未获通过。这一版草案主要是取消了征地补偿标准按农业年收入30倍上限计算的规定。

在接下来的两年中，虽被列入全国人大常委会立法规划，但该草案未再次提请审议。相关专家表示，按照立法法规定，该草案已终止审议，这意味着《土地管理法》将重新进行修订。

2016年第十二届全国人大常委会第二十五次会议决定，《土地管理法》修改列入十二届全国人大常委会立法规划中第一类项目，这意味着，2017年被终止多年的《土地管理法》修改将再次列入全国人大常委会立法议程。
现行土地管理法有三大弊端

《土地管理法》实施多年，其弊端已暴露无遗。

一是征地范围过大，损害了农民土地权益。我国的征地制度是建立在城乡二元土地制度基础之上的：城市土地歸国家所有，农村土地归集体所有，城市向外扩展必须占用农村的土地。本来根据《宪法》第10条，国家为了公共利益的需要方可依法征收和征用农村集体的土地，但事实上改革开放以来，地方政府无论是出于公共利益还是非公共利益的需要，只要涉及到占用农村的土地，都一律采取征收方式。这样一来，所谓公益性征地的范围就无限扩大了，地方政府实际上是打着公共利益的幌子，把征用的土地大量用于工业、商业乃至房地产开发，而对失地农民则按照土地的农业用途给予补偿，由此获得巨额土地出让金收入。仅2016年全国土地出让金就高达3.5万亿元，近十年估计总量为20万亿元。

这种征地制度一方面使地方政府过度依赖土地出让金发展经济，造成地价、房价过高，使数亿进城务工农民不能落户，数千万迁徙人口不能定居。2016年常住人口城镇化率达到57.35%，但户籍人口城镇化率只有41.2%，2亿多农民工及其家属处在“半城市化”状态，6000多万留守儿童、5000多万留守妇女和5000多万留守老人滞留在农村。另一方面，这种征地制度加剧了城乡之间、农民和政府之间的矛盾，致使群体性事件频发。此外，这种征地制度还助长了大量腐败行为，近年来几乎所有曝光落马的贪官都与征地拆迁和房地产有关。

二是农村集体建设用地的流转受到严格限制，事实上取消了农村集体建设用地使用权。禁止集体土地进入建设用地市场，造成集体土地与国有土地产权不平等，使集体土地不能参与工业化、城市化建设，农民不能分享工业化、城市化成果。尤其是限制了农村宅基地使用权的流转，否定了农村集体宅基地使用权多应具有的出租、转让、抵押等用益物权能，以致伴随着亿万农民进城务工，农村出现大量“空心村”，一方面造成农村宅基地闲置，另一方面堵塞了农民获得财产收入的渠道，农民“裸身”进城，既买不起房又租不起房，抑制了农民工市民化进程。

三是否定了市场的决定作用，降低了土地资源配置效率。我国对城乡之间以及大中小城市之间的土地配置，依然采用的是计划经济的手段，一方面对500万以上人口的城市严格控制新增建设用地的供给，另一方面以新增城市建设用地鼓励中小城市和小城镇发展，以至于造成一线城市和部分二线城市房价上涨泡沫严重，三四线城市空城鬼城频现住房库存积压。
修法的依据和原则

出于深化土地制度改革的需要，《土地管理法》修改已迫在眉睫。而根据《宪法》、《民法总则》、《物权法》以及中共中央国务院有关土地制度改革的各项决定的精神，修法时机已经成熟。

《宪法》第十条第一、二、三款规定，国家只有出于公共利益的需要，才能依法征收或征用农村集体的土地。

《民法总则》第一百一十三条规定：民事主体的财产权利受法律平等保护;第一百一十四条规定：民事主体依法享有物权;第一百一十七条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。

《物权法》第一章第三条第二款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利，农村集体土地应该与城市国有土地同地同权同价。

中共中央、国务院有关土地制度改革的各项决定强调：保护农村集体土地的产权，维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权;改革完善农村宅基地制度，明确界定农民住房财产权;改革征地制度，严格界定公共利益用地范围，提高农民在土地增值收益中的分配比例;促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。

依据上述法律和中共中央国务院的深化土地制度改革的精神，修改《土地管理法》应遵循以下基本原则：

其一，构建城乡统一的集体建设用地市场，让市场在土地资源配置中起决定性作用，淡化计划和行政配置土地资源的色彩。

其二，城市国有与农村集体所有的土地同地同权同价，对两种土地产权应给予同等保护。

其三，国家只有出于公共利益的需要才能依法征收或征用农村集体的土地，公共利益的需要仅仅是征收或征用农村集体土地的必要条件而不是充分条件，也就是说，若非征用或征收农村集体土地不可，则必须出于公共利益的需要，但并非只要出于公共利益的需要就一定要征收或征用农村集体土地。

其四，即使是出于公共利益的需要必须征收农村集体的土地，也必须对被征地农民或集体给予公平、合理的补偿。

其五，出于非公共利益的建设需要，可以使用农村集体土地，赋予农村集体建设用地使用权。

其六，在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地使用权（包括农地和宅基地）进入市场。
法条应该怎么改？

按照前述原则，本文提出如下具体的《土地管理法》修改建议。

严格规定政府的征地行为只限于公益性用地范围。建议将第二条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿，”改为“国家为了公共利益的需要，对农村集体土地的所有权和城市国有土地的使用权可以依法征收或征用（或收回）并给予公平、合理的补偿”。

允许城市的土地保留集体所有权。将第八条“城市市区的土地属于国家所有”，改为“原城市市区的土地属于国家所有，新增城市市区的土地如果是出于非公共利益的需要，可以保留农民集体所有”。

有关公共利益需要的规定，可参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，也可以用排除法，明确列出不属于公共利益的商业利益需要（如商品住宅建设、工业及园区建设、金融、商贸、仓储、娱乐、体育、文化等产业和服务业等）的土地不得由政府征收、征用或收回使用权。

明确农村集体土地所有权的行使主体。《土地管理法》第二条规定了国有土地所有权的行使主体：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”。而第十条只是规定农民集体所有的土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，没有确定集体土地所有权的行使主体。为了与国有土地所有权行使主体的确定相对应，建议按照《中共中央国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》，将第十条改为：农民集体所有的土地由村民委员会代表全体农民行使所有权，由村集体经济组织经营、管理，没有村集体经济组织的，由村委会经营管理。

明确出于非公共利益的需要，可以使用农村集体土地。建議将第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”修改为：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，如果是出于非公共利益的需要，可以在符合城乡统一规划的前提下，通过市场交易获得农村集体土地使用权和城市国有土地使用权（包括国有土地使用权转让）”。

明确农村集体土地与国有土地同地同权同价。建议将第六十三条 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，修改为“农民集体所有的土地，包括建设用地（含宅基地和农地）的使用权，在符合城乡规划和用途管制的条件下可以和国有土地同等入市、同权同价，满足城鄉建设中非公益性用地需要”。

增设“农村集体建设用地使用权”一章，内容包括：

我国国有土地作为建设用地使用权，在法律上有明确的界定，农村集体建设用地使用权在符合城乡统一规划的前提下与城市国有建设用地使用权具有同等的权利。

农村集体建设用地可用于工业和商业（包括民居、商用、商住两用等房地产项目）开发。

农村集体宅基地使用权可以继承、转让、入股、出租、抵押，农民的住房连同宅基地可以出租和出让给农民集体组织成员以外的人员。

农村集体耕地在符合城乡统一规划的前提下可以转变为建设用地并直接进入市场。

允许农村集体之间在符合城乡统一规划的前提下自主进行建设用地增减挂钩，除非自愿，政府不得把增减挂钩的指标变成征地指标。

城中村的改造可以在符合城市规划的前提下保留农村集体土地所有制性质不变。

（作者为清华大学政治经济学研究中心主任、教授，全国人大代表，民进中央常委、民进中央经济委员会主任，编辑：朱弢）

作者：蔡继明