物业管理发展研讨论文

[摘要]构建和谐社会已经成为社会共识，而和谐社区是和谐社会的一个重要组成部分。随着我国社会经济的快速发展，构建“和谐社区”是物业管理企业服务于社会应尽的责任。物业管理在和谐社会方面有着不可低估的作用。我们构建和谐社区的过程中面临着传统与现代、环境与建筑、物质与精神等各种问题，因此，如何从物业管理方面构建和谐社区值得研究与探讨。下面是小编为大家整理的《物业管理发展研讨论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

物业管理发展研讨论文 篇1：

物业管理的品牌竞争

摘要：品牌是企业的无形资产，也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业，目前还不够完善，它的社会地位也不高，加上物业管理的赢利微乎其微，因而很多物业管理企业都忽略了品牌的创立。事实上，在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天，创名牌企业，建优秀PM小区，现已成为我国PM企业的管理目标和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖，好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。建设部举办的“物业管理与ISO9001认证研讨会”，吹响了鼓励和推动物业管理企业通过IS09001国际质量体系认证，提高企业知名度，实施物业管理品牌战略的号角。现在企业已经进入了“品牌竞争”的时代，未来几年，物业管理企业要在品牌塑造上下功夫，制定品牌策略，全面提升企业的品牌形象和知名度。

关键词：品牌；物业管理；市场化；专业化；规模化；创新

文献标志码：A

一、品牌和物业管理品牌

目前，全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境，物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌，引入到物业管理行业中。从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质。公司成立以来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的企业精神，树立了“以人为本，以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式。目前，管理着高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时，开展物业管理咨询、室内装修、房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”称号。几年来，公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标。实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌。由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么?品牌就是第一名。品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号，等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要有物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称(如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等)、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级，等等。此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。

二、创建物业管理品牌的条件

可以设想，如果在物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业主入住时发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等等一系列问题，那么，这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物业管理公司要成功地创建品牌，就要根据物业的特点和硬件、软件设施，由点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件：

1.硬件

其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。(1)设施。设施跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准。(2)环境。环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有它的公用性，同样绿化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。(3)质量。质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请专家来鉴定。

2.软件

软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和指导性。当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。(1)服务对象。可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。(2)树立品牌意识。品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为业主提供优质服务。(3)完善的规章制度和高素质的从业人员。规章制度有利于各项工作的顺利开展和公司的进步及员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

三、物业管理进入品牌竞争时代

中国物业管理市场2002年实现年产值300亿元，物业公司总数已超过两万家，从业人员过200万，覆盖面达到城市总物业量的30%以上。随着国有房管所的市场化，新的物业公司不断涌现；在高档物业市场，登陆不久的洋物业已经开始摘取丰硕的果实，物业管理市场已经进入市场化的品牌竞争时代。据了解，部分国内物业管理公司已率先进入品牌竞争轨道，中海、万科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物业分布在深圳、北京、上海、天津等14个大城市，面积逾900多万平方米，已成为目前国内管理规模最大的物业公司；而后起之秀的金地物业也在10多个城市接管了600多万平方米物业；上海的陆家嘴物业提出做业主“好保姆、好管家、好朋友”的服务理念，并成为全国第一家通过质量、环境、职业安全卫生三项质量体系国际认证的物业管理企业。

1.创建物业管理品牌的策略是走市场化道路，物业管理企业要在持之以恒的创名牌过程中促进企业整体水平的提高，这样，企业才能在激烈的竞争中脱颖而出，获得更快、更好的发展。市场化经营是物业管理发展的必然趋势，是实施品牌战略有效的方法之一。

2.走专业化道路不断提高专业化水平，树立专业化经营理念。所有房屋的物业管理应由独立经营的专业化物业管理公司管理，由业主与物业管理公司签协议，从而保证住区物业管理的水平的连续性和服务质量的不断提高。物业管理的专业化还体现在物业管理人员的专业化上。专业人才奇缺是制约物业管理发展的一个不可忽视的问题。相当一部分是从房管单位或房地产开发企业转行为物业管理从业人员，不仅专业知识欠缺，而且服务意识不强。物业管理是一个专业化程度很高的劳动密集型行业，管理经验与管理技巧非常重要。随着物业装修标准和设施设备高档化、复杂化，物业管理的难度必然越来越大，从业人员必须具备多方面与之相关的专业知识和专业技能。遗憾的是，我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划。目前，物业管理企业实行的岗位培训制度和上岗资格制度，远不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要。因此，物业管理公司应树立人才竞争理念，不仅要通过给待遇、给位置，从社会上招聘能人，同时要加强员工的专业化培训。在要成功塑造物业管理品牌的过程中，需要专业能力、综合能力出众的技术人才，知识全面、擅长协调的管理人才，能够适应市场变幻的营销人才，出谋划策的企划人才，具有创新精神和决断意识的企业家。要培养和引进这五类人才，必须做到，在思想上要树立竞争意识和忧患意识，做到与时俱进，引进人才时要做到公正严明，不搞特殊化，杜绝走后门等不良风气。提高从业门槛的高度，做好引进人才机制的改革，做到“宁缺毋滥”。

3.对内加大培训考核力度，在坚持狠抓业务培训的同时，严格考核制度，对不符合条件者实行“一刀切”，真正做到“能者上，平者让，庸者下”。

4.加强对专业人才的培养，加大对专业人才的培养力度，同时，要与实践紧密结合起来，绝不能脱离实际需求情况。21世纪将是我国物业管理品牌竞争的时代，是我国物业管理专业化、市场化、社会化、法制化和现代化不断成熟的时代。身为这个时代的一名物业管理人，愿意同其他千百万物业管理人一起营运一个个优秀的物业管理品牌。

参考文献：

[1] 王青兰.物业管理导论[M].北京：中国建筑出版社，2000.

[2] 王孟钧.现代建筑企业管理理论与实践[M].北京：中国建材工业出版社，2001.

[3] 黄安永.物业管理实务[M].北京：中国建材工业出版社，1999.

[4] 潘蜀健.物业管理手册[M].北京：中国建材工业出版社，1999.

[责任编辑 冯胜利]

作者：孙美娟

物业管理发展研讨论文 篇2：

论物业管理对构建和谐社区的重要性

[摘要]构建和谐社会已经成为社会共识，而和谐社区是和谐社会的一个重要组成部分。随着我国社会经济的快速发展，构建“和谐社区”是物业管理企业服务于社会应尽的责任。物业管理在和谐社会方面有着不可低估的作用。我们构建和谐社区的过程中面临着传统与现代、环境与建筑、物质与精神等各种问题，因此，如何从物业管理方面构建和谐社区值得研究与探讨。

[关键词]物业管理；和谐社区；对策

[作者简介]黄眺，就职于广西气象后勤服务中心，广西南宁530000

古有云：“致中和，天地位焉，万物育焉”，体现了我国和谐一词的渊源。“和谐社会”是我党工作的重心。“构建社会主义和谐社会”是在党的十六届四中全会提出来，并把它作为加强党的执政能力建设的五项任务之一提到全党面前。其含义是指民主、法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。构建和谐社会是我们中华民族传统文化的价值取向。物业管理行业作为社会的一个细胞，是社会的一部分。物业管理是构建和谐社会的重要力量，是社区和谐的重要保障。

一、物业管理对于构建和谐社区的重要性

社区是作为社会的一个细胞，是社会的一部分。要构建和谐社会，就需要有温馨的社会作为基础。物业管理追求和谐是指以人为中心、体现人文关怀、提高人类生活质量为目标的管理和服务，缔造人与自然的和谐、人与人的和谐、人与社会的和谐。物业管理在建设和谐社会中担当“保驾护航”的重要角色，主要体现在以下几点：

(一)有利于推动“以人为本”的社区文化建设

在“构建和谐社会”的战略目标下，物业管理所追求的文化集中体现于人性化的管理和服务。社区文化建设是物业管理企业在市场竞争中寻求生存和发展的基本秉赋。当商品经济社会发展到一定程度，人们的需求就会不断提高，从过去的物质追求上升为物质与精神两者相和谐。当前，物业管理不单是从硬件上服务，还从软件上提高社区文化建设。比如：在硬件上体现为生活设施、绿化景观、治安等各种便民利民服务，为居民营造方便、舒适的生活港湾；在软件上，通过形式多样的板报宣传、丰富多采的文化娱乐，引导社区居民陶冶积极健康的生活情操，形成“我为人人，人人为我”的意识，和睦相处。在这个过程中体现了“以人为本”的家庭式物业管理，这不仅有利于丰富居民的文化生活，而且有助于促进邻里和睦，增强业主的归属感，有利于促进社会的和谐发展。

(二)为社会创造更多的就业机会，减轻社会负担

自2008年金融危机以后，各行业大幅裁员，出现大批的下岗职工。我国随着高校扩招，大学毕业生也日益增加。就业问题成为了社会普遍关注的一个重大问题。近年来，不少城市的物业管理协会组织举办了物业管理用工专场招聘会，吸纳大、中专毕业生或是被辞退的农民工，创造了就业机会。据相关统计，我国的物业服务从业人员应该在500万一600万，其中保洁员、花圃维护员等一线操作工人占80％以上，凸显了物业管理的大容量、覆盖面广。当前，房地产业日新月异，物业管理将保持快速发展，对增加就业将进一步持续发挥积极作用。

(三)有利于提高居民主人翁意识。体现了人本意识

近年来，物业管理业务不断延伸，物业管理的覆盖面不断扩大。居民的物业管理消费支出也逐年增加，物业管理行业对于我国国民经济的贡献也越来越大。居民参与是构建和谐社区的生命线，没有居民的广泛参与，社区和谐就没有依托。并且，居民参与到社区建设越来越显著，这标志着居民既可以分享社区内的利益，又能够承担社区内的责任。社区和谐既是社会和谐的载体，也是社会和谐的传播器，当社区和谐贯穿于各个社区居民和社区组织，并在社区活动中得到体现和检验时，群体效应便形成良好的社区物业。

二、当前物业管理在构建和谐社会中存在问题

物业管理对于我国来说，是一个新兴产业，无论是从管理人员和还是被管理的人员来说，都存在着一些不和谐现象，体现在管理人员的素质、物业管理存在的风险以及物业纠纷等现象。

(一)物业从业人员整体素质不高

物业从业人员的整体素质不高，并且管理人员的素质参差不齐，导致了管理水平偏低，无法满足业务需要。这直接影响物业行业服务能力的发展。普遍存在年龄结构老、文化层次低、技术水平差的特点。作为新兴产业，本身也具有一定的弱点。一些物业管理企业忽视自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，无法形成自身的服务理念。因此，在构建和谐社会的过程中，物业管理还不能完全达到建设和谐社会的要求。

(二)物业纠纷以各种形式存在

物业纠纷是指业主与物业公司之间在物业管理服务合同的订立、履行和终止过程中发生的权利义务争议。在多元化的竞争社会，物业纠纷呈现出多样化、群体化等特点。物业纠纷的类型有以下三种：一是业主之间的纠纷。这类纠纷往往是因为乱停乱放交通工具、随意堆放杂物、违章搭建等违规行为所造成，在得不到及时协调和解决的情况下易引发纠纷。二是业主与开发商之间的纠纷。这种纠纷是由物业服务问题导致的，主体双方是业主与物业公司。开发商之所以被卷入到物业纠纷之中，主要是开发商在出售住宅过程中的违约行为导致的。三是业主与物业公司之间的纠纷。他们之间的矛盾主要集中在物业公司非法侵占小区绿地、乱收费、管理水平低等问题上。

(三)物业行业本身的经营风险问题

物业管理发展至今，不再是最初“几块抹布、几杆拖把”的概念。随着行业逐步迈向专业化、规范化，物业管理服务的深度和广度都产生很大变化。但在这种情况下，物业管理又走向了另一个误区，业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业管理部门，解决不了就是管理不好。业主动辄以不交物业费相威胁，当出了事故就向物业公司索赔。由于法律赋予物业管理企业的权力是有限的，物业管理行业特征决定物业管理企业的经济实力也很有限。目前，物业管理正处于如履薄冰的危险境地，对物业管理承担构建和谐社会责任提出了挑战。

三、物业管理在构建和谐社区中的具体措施

和谐社区体现的是一种充分活力、创造力和秩序井然的人文和谐，而这必然要依赖于良好的物业管理。只有这样，才能为构建和谐的社区服务。为了促进物业管理事业的发展，为业主提供优质的服务，对此有以下几点建议。

(一)完善法规体系。加强依法管理

我国亟需制定一部更加完善的专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约等等。建立完善的法制体系，明确业主以及业

主管理委员会、物业公司和开发商的权利和责任。因此，应加快立法步伐，制定物业管理的基本法规，加快物业管理服务标准、收费标准、业主委员会运作等有关细则的制定和物业管理合同、业主公约等规范性文件范本的制定。政府、物业管理行业协会和业主三方共同遵守和协调，同时强化对执行情况的监督，为物业管理提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，推动物业管理有序健康的发展，使我国物业管理逐步走向法制化、市场化、科技化、集约化的和谐经营轨道上。

(二)强化物业管理方面的组织建设

为了实现构建和谐社会的目标，一个优秀的物业管理企业除了能提供合同约定、可量化的服务之外，其服务范围和服务水准还应达到相当的广度和深度。首先要加强居住环境的改善，促进人与自然的和谐。提倡“尊重自然，爱护环境”的生活观念是和谐社区的第一要素。物业管理要大力建设环保社区、绿色社区。一方面应包括建立污水处理系统、垃圾分类管理等节能环保措施、对旧建筑物进行“穿衣戴帽”美化整治，另一方面应实施立体绿化，因地制宜实行“见缝插绿”，在路边屋旁建花坛，在有条件的街道建花棚，在社区内建立园林景点，作为居民休闲娱乐的场所。

(三)通过各种渠道，营造和谐的社区环境

在构建和谐社区的过程中，我们不仅需要提高组织建设，同时。也要发挥居民的主观能动性，让居民参与其中。为了更好地为居民营造良好的环境，首先，要坚持服务第一，尽最大努力完善社区的服务功能。只有每一个社区个体细胞都和谐，才有可能实现整个社区的和谐。和谐的社区必须为业主提供全面基础配套设施(如交通、医疗、教育卫生等)，满足业主不同层次的需求。其次，坚持双方互动，让居民了解、参与到和谐社区的建设中来。构建和谐社区的最大受益者是居民，因此，居民不能置身事外。物业管理部门要通过开展“与居民同心，与物业同行”的活动，积极倡导居民参与物业管理，参与和谐社会共建。再次，加强物业管理部门和业主之间的沟通与交流。有效的沟通可以使物业发挥最大的经济效益。在日常的管理中，物业管理部门需要对小区及业主的活动进行必要的管理，并且以管理为手段为业主提供完善的服务。最后，搭建邻里沟通桥梁。物业管理部门可通过开展“邻里守望”活动、举办“邻里亲情节”等多种方式丰富社区文化生活，增进邻里关系，缓解人们平日里紧张、高速的工作压力，努力形成团结互助、扶贫济困、平等友爱、融洽和谐的社区环境，进而营造出一种氛围，在社区成员中确立共同的价值目标，让业主对社区产生一种亲切感、认同感和归属感。

(四)提高物业管理部门的人员素质

市场竞争归根结底是人才竞争。物业管理部门取得人心的关键在于“以人为本”，其服务好坏决定着物业公司能否生存和发展，而服务质量在很大程度上决定于公司的员工素质和管理水平。物业管理企业要注重对物业管理人员的培养，为业主提供“好管家”。加强物业管理部门人员的素质，一是要加强人员的综合素质；二是积极引入职业资格准入制；三是努力提高物业管理高层管理人员的素质，严格经理持证上岗制度，定期开展经验交流、学术研讨、讲座等活动，使管理者的知识不断更新，加大物业项目经理培育力度；四是狠抓从业人员岗位培训，加强职业道德和服务意识教育，真正树立业主至上、服务第一的理念，努力提高作业层人员的素质。

(五)加强社区安全建设

和谐社区的建设对安全保卫的重视不可忽视，对于物业管理企业而言，大概涉及到有内部交通安全、公共休闲活动场所的安全、社区内学校的安全、老年人的安全、儿童的安全、家居的安全、社区康体运动的安全。针对此物业管理企业的安全保卫工作措施主要有以下两个方面：一是安全责任预防制度。首先是针对社区人员以及在社区周边活动的人员，有长期持续能覆盖不同性别、年龄的人员和各种环境及状况的伤害预防计划；再者有针对高风险人员、高风险环境以及提高脆弱群体的安全水平的预防项目。二是建立安全事件处理分析制度。对于发生在社区的安全事件，诸如盗窃、打架斗殴等事件，物管企业要建立起快速处理的制度，在第一时间应急处理，并能及时协同相关部门进行处理，同时有记录伤害发生的频率及其原因的制度；进一步评估安全促进项目工作过程、变化效果的评价方法。

[责任编辑：周志华]

作者：黄眺

物业管理发展研讨论文 篇3：

加强物业专项维修资金管理的几点思考

摘要：物业专项维修资金的规范管理事关众多业主的利益，对消除矛盾、构建和谐社会具有重要意义。义乌市自2005年5月开展对物业专项维修资金统一管理以来，经过几年的实践，维修资金的管理使用有章可循，日趋规范，但也存在着一些问题。本文对此进行分析。

关键词：物业专项维修资金 规范 改进

业专项维修资金是指专项用于建筑物内共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，因其专款专用这一性质又被业内人士称为住宅的“养老金”或“大病统筹”。维修资金往往数额大、涉及业主多，不便在费用实际发生之后再向各个业主分摊，因此，必须对维修资金的筹集、使用、管理和监督进行规范，从而保障房屋所有人的合法权益，保障和发挥建筑物的正常使用功能。

一、义乌市物业专项维修资金管理现状

（一）建章立制，政府主管部门重视并制定了相应管理办法。根据国家及浙江省的法律法规，结合当地实际，义乌市出台了《义乌市住宅区物业管理办法》，对物业专项维修资金的缴存、使用程序等进行了规定；2008年3月，义乌市建设局下发了《关于贯彻落实〈浙江省物业专项维修资金管理办法〉、〈浙江省住宅物业保修金管理办法〉的通知》，进一步规范了物业专项维修资金的管理和使用。

（二）物业专项维修资金的交存、使用增长迅速。截至2012年底，113个楼盘已建账到户，缴款户数为45 815户，共归集物业专项维修资金本金近2.0亿元，年均增长比例超过20%。随着时间的推移，越来越多的住宅小区过了保修期，需要动用该专项资金进行物业的维护、更新和改造，自2009年起，陆续有小区申请物业专项维修资金使用，至2012年底合计拨付资金超过400万元。拨付数据表明，随着房屋使用年份的增加，资金的使用量逐年增加。

（三）核算与管理制度良好。目前，义乌市建账到户楼盘每个户头上的本金、利息、使用分摊均可查询。资金账户为市财政局审批开设的专户，已经建立起良好的核算及管理制度。

1.健全账目，强化核算管理制度。为保证资金管理的准确性，严格做好资金的“三核对一公开”，即会计账、软件分户账、银行账定期核对，开发了义乌市住房专项维修资金管理系统软件对专户收缴的维修资金进行统一管理，在收缴环节按房号建账到户，使用时按小区分摊清册分户扣除。运用收付实现制会计核算方法进行独立核算，收缴资金采用财政统一监管票据。资金数据向各小区业委会和相关业主公开，以方便日常使用。

2.适当理财，确保资金保值增值。为确保物业专项维修资金的安全和保值增值，制定了《义乌市物业专项维修资金计息管理暂行规定》，截至2012年底，物业专项维修资金本息总额已达2.13亿元，除按规定设立应急备用金外，其余资金均转为定期和国债，努力使其保值增值。

3.加强监督，实行定期公示制度。一方面市财政局、市审计局定期对该资金的管理情况进行专项检查和审计。另一方面，实行向社会公示制度，每年将各小区物业专项维修资金情况、已预交部分物业专项维修资金的楼盘、资产负债表和资金存款情况进行详细列表说明，同时公布电话接受市民的监督和查询。

二、房屋专项维修资金管理和使用中存在的主要问题

（一）收缴面不全，存在资金被开发商占用的现象。从总体上来看，维修资金的管理已经向专业化、机构化、规范化管理发展，建设主管部门对新建住宅小区在办理初始登记之前，就要求开发商一次性交纳物业专项维修资金。这使新建住宅小区的收缴率得到了保证，但笔者在实践中发现，办法实施前后交接期的许多楼盘，开发商向业主收取了物业专项维修资金，却没有按照要求将其建账到户、专款专用，做好保值增值，甚至存在挪用现象，损害了广大业主的切身利益，并可能引发一系列的社会矛盾。

（二）机构配置力量不足，很难适应日趋繁重的资金管理工作要求。虽然政策法规对资金管理的要求以及办法明确：设区的市、县应建立专门的管理机构，代为统一管理该项资金。但由于各种原因，各地在设立专门的物业专项维修资金管理机构上还存在较大的困难。相当多的城市虽然建立了专门的物业专项维修资金管理机构，但管理效果多半不理想，其营运管理的效率、效果及经验有待积累与完善。随着城市化进程的不断发展，将会出现越来越多的居住小区，专项维修资金的数额也越来越庞大，物业专项维修资金使用量也在逐年增加。另外，实际工作中，物业专项维修资金的管理人员往往由房产科或物业科工作人员兼职，缺乏专业知识，很难适应日趋繁重的资金管理工作要求。

（三）业主维权意识强烈而又盲目，对维修资金管理参与感较强，但缺乏相应的管理能力。随着《物业管理条例》、《物权法》的颁布实施，明确了小区业主的诸多权利，加上媒体在该法颁布实施前后的宣传，一时间业主的维权意识高涨。在笔者参与的几个小区业委会选举中，业主对选举进入业委会参与感较强，有很多热心于公益事业，不计报酬，道德素养高的业主被选入业委会，但令人忧虑的是，业委会成立以后，业主因维权意识过度，又对物业管理知识比较欠缺，认为政府代管物业专项维修资金是剥夺了业主委员会的权利，要求自主管理该资金。但资金管理需要专业的财务人员、核算软件、管理费用列支渠道、分摊计息方法等一系列流程，从实践来看，95%以上的业委会均未设专职人员值班工作，属于较为松散的组织，没有很多精力参与到日常管理，很有可能因管理不善导致资金流失或无法保值增值等。

（四）监管网络不健全，措施不到位。小区业主把维修资金交给开发商后，往往很少有人过问由谁来保管这笔钱，如何计息，监督意识不强。目前政府部门的监督点着重于缴存在维修资金专户的那部分资金，对于游离于专户之外，暂挂在开发商待付款的那部分资金，就脱离了政府的监管视线，无法保证不被开发商用作营运资金，既无安全保证，更谈不上保值增值。对于业委会自主管理的维修资金，监管部门还没有出台具体可行的措施，社会中介机构、开户银行、小区所在社区还没有发挥相应的社会化监督职能。

（五）物业服务企业动用维修资金难，导致业主与物业服务企业的矛盾日渐突出。法律法规层面上，从《物权法》到国务院、各省市的《物业管理条例》均有明确规定，使用维修资金，须经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意后方可实施。这一规定，不仅占用了物业企业大量的人力物力去挨家挨户上门签字，而且由于业主们思想认识不一致，结果导致动用维修资金难。如义乌市的东方国际村，因改造消防设施设备，花费在业主签字上的时间为三个月。

（六）小区经营性收入资金使用不规范，有扩大维修资金列支范围、违反维修资金列支程序现象。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营产生的收益，应当归共同拥有该物业的业主所有，且应主要用于补充维修资金，但目前小区收益不存入业主大会账户的现象较为普遍，同时大多数也不进行账目公布。有的将收益用于补贴物业管理费，有的用于业委会活动经费，有的直接用于维修更新工程。经营性收入的使用方案大多直接由业委会说了算，没有征得相关业主的同意。例如，义乌市某小区业委会，2007年7月1日至2012年7月16日总收入537万元，支出405万元，根据街道财务清查小组清查的情况，该小区开支有“三多”——“白条子”多、慰问联欢多、旅游考察多。而小区内杂草丛生，污水横流，引起小区住户的不满。因业委会成员越权使用小区收入，该小区业主为维权与业委会成员发生暴力冲突。

三、加强房屋维修资金管理与使用的几点建议

（一）成立维修资金管理机构，从人力、物力、财力三方面保证机构正常运行。

1.《浙江省物业专项维修资金管理办法》明确提出了维修资金应由专门管理机构进行管理，明确了机构职能和具体管理办法，地方政府应高度重视维修资金的重要性，成立相应管理机构，安排人员到位、经费到位、办公软硬件设施到位，使资金管理工作正常开展。

2.加强人员培训和业务交流。根据资金管理性质，工作人员需要具备财会实务、理财、小区消控、电梯等设施设备管理能力，计算机软件操作能力，管理部门要做好人员培训工作。同时要做好省内外兄弟单位的业务交流工作，通过考察、参加培训班和研讨会的形式学习先进地区的经验和做法。

（二）多层面构建资金监管网络，加强维修资金的监管。加强维修资金的监管，要从政府监管、中介组织监管、业主大会内部监管三个层次着手，形成维修资金监管网络，实现政府行政功能和民间自治功能互补、政府管理力量和社会调节力量互动，政府调控和社会协同互联的目标。

1.政府监管作用最为关键。在三层次的监管体系中，政府监管无疑是最为关键的一环。

（1）制定、完善和实施有关维修资金归集、使用和管理的制度规则，并细化操作规则，进一步出台更加完善、便于操作的维修资金管理使用细则，提供业主大会可以参考的指导索引。首先，根据资金使用的额度分为三类，一类是备用金，用于物业管理区域内经常发生的未在物业服务合同中明确的小额度维修，只需召开一次业主大会确认其额度，授权业委会或造价审计机构进行审核，即可由服务企业向管理机构申请核销。第二类是大、中修及更新改造的单项工程，根据管理办法，由相关业主同意后，向管理机构申请使用。第三类是紧急维修金，用于危及房屋安全的重大隐患、相关部门要求整改的或者依据法律法规、强制性技术规范等必须维修、更新和改造的情形。相关业主、业主委员会或物业服务企业提请业主大会要求及时维修，业主大会不维修的，物业服务企业可以请求街道办事处责成业主大会限期实施，管理部门指导监督；业主大会逾期不实施的，物业服务企业可以代为组织实施，其费用可以从维修资金中列支。

（2）在适度监管模式下，政府监管部门通过现场和非现场的方式对维修资金的使用进行全面的监管，包括对维修资金的使用程序是否规范，使用范围是否合规，物业管理企业是否尽责，开户银行是否履行监管义务等定期进行检查，对任何主体存在的问题及时跟踪处理。

（3）建立信息披露制度，建立以现代信息技术为支撑的高效信息管理和服务平台，对全市所有小区的维修资金进行拉网式清理，解决历史遗留问题。对有拖欠维修金的开发商，在资质年审、项目开发时将按规定缴纳维修金作为前置条件，确保业主权益不受损害。对各小区的维修资金使用过程公开、信息透明，使监管部门实时掌握维修资金动态信息，并利用积累的数据进行统计分析，为趋势判断、应急机制启动和宏观调控服务。建立维修资金业主查询系统，使业主对自己账户的变化情况、资金收支明细了如指掌。

（4）加强监管机构内部建设，包括职能的界定，做到“到位、不缺位、不越位”；完善“市—区县—房地办”两级政府、三级管理的监管架构；监管业务流程再造，处理标准统一化；人员的调整充实，提高综合素质，完善绩效考核制度等。

2.强化中介组织的社会服务和监管作用。包揽式的监管与政府职能转变的大趋势是不相适应的，这意味着我们必须发挥谨慎性监管的作用，强调中介组织在监管体系中的重要作用。其作用表现在：一是随着广大业主的公共需求的全面快速增长，中介组织可以缓解公共服务不到位，公共产品短缺的矛盾，是政府监管的有益补充；二是通过审计、审价、咨询和法律等方面的专业服务，促使业委会规范运作和物业管理企业合规经营；三是为业主表达和参与维修资金管理提供多元化渠道，是促进业主达成共识的重要平台，同时有效减少因缺乏专业知识﹑经验而造成的不必要资金开支。在推进中介组织参与监管的过程中，要严格有关中介组织从事维修资金专业服务的资格认定，强化中介组织对政府监管部门的信息报告责任，加强中介组织的职业道德建设。

3.完善业主大会的决策、执行和监管内控机制。实践经验证明，无论政府监管和中介组织监管的体系和制度设计得多么完美，若业主大会内部没有建立完善的内控机制，是不可能有效地防范和控制维修资金的挪用和滥用风险的。

（1）完善业主大会自治制度，提高业主大会对维修资金的自我管理能力，在依法的基础上，完善业主公约、业主议事规则，进一步明确内部维修资金的使用程序，大事如年度维修方案、大额支出、资金增值开业主大会，2/3以上业主通过方能实施，小事如小额应急维修则开业主代表大会或业委会委员会议讨论决定。根据不同资金额度授予物业管理企业和业主大会相应的操作权限，方便操作的同时，规避因权利过大而带来的风险。

（2）完善“业主大会—物业公司—中介机构—开户银行”的制约机制，实行管办分离，业主大会分别以合同的形式，约定物业管理企业﹑中介机构、开户银行的管理责任。物业管理企业负责提供维修方案，维修工程的项目管理，按时将维修费用分摊到户，中介机构按照相关会计准则进行账务管理和工程审计，对业委会的违规支出要坚决制止，定期进行账目公布。开户银行根据不同支付类型，审核相关要件后，支付资金，把好资金流动的最后一关，同时，按时将年度结存单发放到业主手中。

（3）引导业主主动参与监督管理。通过舆论宣传增进业主对维修资金重要性的认识，形成买房后还要养房的消费概念，树立公共利益意识，做到主动、自觉地参与维修资金的使用管理和监督，正确行使维修资金使用的决策权、监督权。

（4）为解决维修资金使用难中的表决难问题，建议使用电子投票系统，拓展表决手段。业主大会投票表决的效率直接影响到维修资金使用的效率和成功率。电子投票系统可以让业主大会会议召开以电子投票系统为服务平台，让业主通过互联网、手机短信、固定电话、电子触摸屏等多种技术手段进行业主大会会议。电子投票，达到了提高行业服务水平、改变行业服务模式、实现业主的“自我管理、自我服务”的目的。X

参考文献：

1.许良霞，葛庆文.专项物业维修资金使用制度的实践与创新[J].中国房地产，2012，（1）.

2.星波.房屋专项维修资金管理构想[J].现代物业，2009，（9）.

3.杨萌.浅谈维修资金管理中公共权力的运用[J].中国物业管理，2012，（10）.

作者：陶菊仙