差异分摊成本核算论文

摘要：房地产行业在我国经济发展中发挥着重要作用，随着长效机制的调控政策推出，行业竞争日趋激烈、房价已趋于基本稳定，利润空间正逐步被压缩。房地产行业只有在成本上下大功夫，才有可能最大限度的提升利润水平，对项目成本准确地核算并及时地进行成本控制已成为企业生存的关键。今天小编为大家精心挑选了关于《差异分摊成本核算论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

差异分摊成本核算论文 篇1：

机械制造加工业成本核算及管理制度研究

摘 要：随着社会经济的发展，机械制造加工市场竞争日益激烈，给机械制造加工企业的生存和发展带来挑战与机遇。作为机械制造加工企业，要立于市场竞争的不败之地，就必须借助正确成本核算管理工作对自身的成本分摊情况进行分析和处理，才能为企业的战略调整及可持续发展提供重要依据。

关键词：机械制造加工；成本核算；成本管理

机械制造加工业是国民经济的支柱产业，其机械产品具有单件小批量生产、制造工艺复杂、冶具种类繁多等特点。在企业成本管理中，机械制造加工的资金占用大，质量成本较高，管理方法落后，这些都影响着机械制造加工企业的正常生产与运营。对此，企业必须加强对生产运营成本的控制，提高内部成本核算管理工作的有效性和科学性，才能有效促使企业加工成本管理水平的显著提升。文章通过对机械制造加工业成本核算及管理制度的研究，提出了提高机械制造行业加工成本核算的管理措施与办法，旨在为我国机械制造加工业的发展提供有效的参考依据。

一、成本核算的概况

（一）成本核算的意义

企业进行成本核算，是对某一生产经营时期内产生的费用进行汇总与核算的一种管理工作，通过运算得出运营总额及产品的实际成本。机械制造加工行业的成本核算与一般企业的成本核算存在巨大共性[1]。机械制造企业通过成本核算对企业经营运作过程中产生的费用进行管理，旨在实现行业成本管理的科学与合理，同时追求企业利润最大化目标[2]。作为机械制造加工行业，其成本核算主要包括品种法、分批法、分步法、分类法及ABC法五种管理方法。日常成本核算管理工作的进行中，机械制造行业常常混合使用上述五种管理方法，使成本核算的针对性和有效性得以增强[3]。

成本核算作为成本管理工作的重要部分，它的正确与否对企业的成本预测、分析及改善等控制工作具有直接影响，同时也决定着成本决策与经营决策的合理性和科学性。通过成本核算管理工作的进行，能够如实反映企业运营过程中出现的耗费问题，借助成本信息的反馈内容更有利于对有效地成本管理工作进行实施。所以，企业要实现对成本的控制及成本目标任务的完成，就必须实施成本核算管理工作，才能促使企业效益的有效提高。

（二）成本核算的现状

1.材料成本核算

材料成本占机械加工成本的70%以上，是产品成本所包含的重要因素；在成台产品中，产品零部件少则几个，多则可达上千个。所以，每月的材料领料单可达上万张。依据企业财务核算流程，要提供每个产品的单个零件料耗成本是比较困难的；车间直接领料，物管部门按工令号向财务部门汇总报表，财务部门仅对每个工令号产品的总计料耗成本进行核算；不同批次的各工令号间材料挪用现象时有发生，往往出现产品已完工但尚未完全统计领料单等问题。因此，机械制造加工业进行成本核算管理工作时，在生产流程、时间及现场管理方面都对成本核算工作的开展产生一定影响[4]。

2.零件加工费核算

目前，只能对整台产品的加工制造成本进行提供，各车间产品领料或产生非产品性料耗，物管部门会汇总每月的领料及料耗情况，并向财务部门报表，财务部门将领料部分及车间工资、统筹等分类计入到制造费用当中，并按工令号材料消耗将其计入产品成本，因此制造费用的成本核算并未细化到零件的成本上。

二、成本核算管理工作存在的问题

（一）核算目标的对象不清晰

机械制造加工业进行成本核算，主要针对的是产品生产销售过程中产生的固定费用，而企业所需的成本核算要为未来发展策略的制定提供参考，管理层需要借助对市场变化情况的具体分析对机械制造加工成本进行决策，所以，必须对成本核算的目标及对象进行明确。实际的运营过程中，机械制造加工业并未严格按照成本核算的要求进行核算管理。机械制造加工企业多元化经营和生产，但通过对成本核算的简化，对不同产品进行统一的成本核算，导致其核算目标不够清晰，没有突出重点问题。细节上看，企业的成本差异暴露无遗，如不及时对其进行处理和控制，就会造成重大的经济损失。对此，机械制造加工行业应重视核算目标不清晰这一重要漏洞，否则加工成本的准确性就会出现严重问题[5]。

（二）成本核算管理标准不科学

核算标准的科学合理是促使机械制造加工企业经济效益有效提升的重要保障，这就要求必须对成本预算标准及执行标准进行明确划分与合理分配，建立合理的成本核算管理标准，才能促使机械制造加工企业成本核算工作的有效开展。我国尚且缺乏统一的成本核算标准，多数企业笼统分类核算对象并进行成本核算，未形成统一的核算标准，且无法分出制造费用中的明晰项，最终导致成本核算出现差异。另外，机械制造加工企业成本核算工作的严谨性与程序性很强，但部分工作人员为了谋取私利使成本核算职能逐渐弱化，造成了核算管理的漏洞与误差，最终的成本核算也缺乏准确性，对企业发展规划及策略决定产生严重影响[6]。

（三）成本核算方法不科学

成本核算方法直接决定了成本核算的最终结果，大多数机械制造加工企业所运用的核算方法本身就存在问题，影响成本核算结果出现偏差。例如对产品的生产费用进行计算时，将其分配到直接与间接费用当中，而成本分工的明细化及专业化日益突出，在生产组织管理过程中，多数企业需要与其他企业共同对零件进行购买，受生产模式的影响，简单的对生产成本费用进行计算是不可行的，同时产品成本分摊也不能简单化。所以，计算分摊核算时，需要依据原始票据进行成本核算。而企业生产过程中，与其他企业合作购买的原材料所需的原始依据并不完备，这样一来，就会出现产品完工前的真空期。在没有完整发票的情况下，企业对材料的采购及加工费用进行成本核算就变得十分困难。同时虚高利润现象的出现严重影响企业的长期发展，直接影响着企业成本核算的准确性[7]。

三、机械制造加工业成本核算管理的有效措施

（一）建立信息管理平台

在信息技术的基础上对ERP系进行建立，以系统化的管理思想提供管理平台，便于企业决策层及员工对决策运行手段的运用。对ERP现代化信息管理平台进行建立，进一步整合企业采购、经营、生产、物流等系统数据，对信息交流进行加强，以促使决策力的提升和成本的降低。如变更合同时，采购部门获知变更信息及时，对采购计划进行更改，使库存积压物资的利用更为合理；生产部门对生产工艺进行变更，使排产工序得以进一步优化；财务部门对资金进行合理安排，避免了资金占用等严重问题的发生。此外，及时进行成本管控，对实际成本与预算进行分析，并提出有效措施解决不合理现象与管理漏洞。如下发排产工序后，车间对生产人员的工作量进行安排，一些简单产品安排在大设备上进行生产，就会出现工时成本偏离预算的漏洞和问题。此时管理人员依据ERP系统及时发现这一问题，并积极作出制止行为可有效促使生产及管理成本的降低[8]。

（二）进一步确定成本核算的对象

机械制造加工业成本核算管理工作比较复杂，由于核算方法的不合理，机械制造加工企业进行成本核算工作时，往往以一刀切的方式进行工作管理，忽略了不同核算对象的固有差异，这就影响了成本核算的精确行，机械制造加工业的成本水平也就得不到准确衡量，容易出现成本核算偏低、偏高的问题，严重影响机械制造加工企业的发展与壮大。企业进行成本核算工作时，必须对不同核算对象之间的固有差异进行明确，如明确制造成本与人工成本产生的不同差异，在成本核算的过程中，对具体的对象进行成本核算，以符合对象的原则对科学的成本核算方法进行制定，并进一步促使核算管理的加强，针对不同的核算对象运用不同的核算方法进行成本核算管理。这样一来，特定核算对象都匹配有对应的成本核算方法，且每一种核算方法都能对特定的核算对象进行准确衡量。从而有利于成本核算的精细化管理，使机械制造加工企业的发展更为稳定。

（三）成本核算标准的建立与完善

机械制造加工企业在生产和运用过程中，产生的各项成本的性质各异、种类繁多，针对不同性质和类别的成本核算项目，必须确保运用统一的核算标准或依据进行成本核算，这样各项成本的核算依据标准才能准确衡量不同项目的成本费用。对此，成本核算管理工作的开展过程中，必须对健全的成本核算制度及标准进行建立，同时确保核算标准的简便性与合理性。其中，核算标准的合理性是指每项成本核算的标准能够充当核算标尺成为相应成本对象的核算依据，其标准对相应成本对象的度量必须科学及合理；如每小时支付的平均工资可以被当作为人工成本的核算标准。核算标准的简便性是指所制定及运用的成本核算标准必须简单易懂；如成本核算标准比较繁杂，就会给成本核算工作带来许多麻烦，不利于核算管理工作的顺利开展。在进行成本核算标准的建立过程中，必须确保标准的简便与合理，这样核算人员在才容易理解和执行。

（四）合理运用成本计算方法

成本核算通过成本计算进行工作处理，其计算方法的正确与否决定着成本核算结果的准确与科学。所以，企业应当对科学合理的成本计算方法进行选择，实事求是的开展成本核算管理工作。如将企业外包成本分摊成产品的人工费用是不合理的，运用这种计算方法进行成本核算容易影响机械制造加工行业成本核算的准确性。要科学合理的进行成本核算，就必须将外包成本归于生产所产生的成本费用，而不能作为人工费用进行核算。又如以支出原始凭证作为成本计算的重要依据，而机械制造加工企业又无法及时获得已支出的原始凭证，已支出却未获得原始凭证的情况下，这些支出往往不会被纳入成本进行计算，这就违背了成本核算的客观与严谨，致使成本计算出现错误和遗漏，导致账面成本偏低，影响企业高估利润。对此，企业在成本核算工作中，要遵循实事求是的原则，及时将已经产生的支出纳入到成本中进行计算，从而不断提升成本核算的有效性与准确性。

四、结束语

总的来说，规范成本核算制度与标准，运用合理的成本计算方法，针对管理工作中出现的成本核算问题进行解决和处理，进一步强化企业成本核算准确性和科学性，从而为机械制造加工业的生产及经营提供良好保障。企业管理者应当重视成本核算管理工作中存在的问题和漏洞，并借助企业内部群策群力，对科学的成本核算体系进行改善，并建立健全的成本核算方法，进一步推动机械制造加工企业的健康发展，才能使机械制造加工企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。

参考文献：

[1]马月红.浅谈如何做好井下小修业务和机械制造业务的成本控制[J].经济视野，2014（21）：368-368.

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[3]何哲，孙林岩.社会成本框架下可持续发展的新内涵和社会成本核算讨论[J].软科学，2010，24（4）：1-5.

[4]解伟肖.机械制造企业产品族规划的成本核算研究[D].北京工业大学，2010.

[5]王昆蕾.企业标准成本核算方法研究与实施[D].上海交通大学，2004.

[6]步黎明.高校开展成本核算与管理的难点探究[J].郑州铁路职业技术学院学报，2010，22（1）：35-37.

[7]冯晓雷，孙林岩，王淑侠，等.成本核算与企业业绩关系的实证研究——以汽车制造业为例[J].统计与决策，2007（18）：166-168.

[8]彭屿.基于作业成本法的机械制造企业成本管理系统设计与开发[D].电子科技大学，2009.

（芦娜：本科 ，内蒙古大学财务会计，高级会计师，事业单位主管会计。）

作者：芦娜

差异分摊成本核算论文 篇2：

房地产企业成本核算

摘要：房地产行业在我国经济发展中发挥着重要作用，随着长效机制的调控政策推出，行业竞争日趋激烈、房价已趋于基本稳定，利润空间正逐步被压缩。房地产行业只有在成本上下大功夫，才有可能最大限度的提升利润水平，对项目成本准确地核算并及时地进行成本控制已成为企业生存的关键。本文针对土地成本、贷款利息、车位成本、间接成本四个方面的分摊方法，分析其在日常核算中存在的普遍问题，并分别提出了解决对策，希望为行业成本核算提供参考和借鉴。

关键词：房地产行业;成本核算;分摊方法

一、房地产行业成本核算的相关理论

（一）成本核算的含义

成本核算是指对日常生产活动中发生的成本费用进行归集、登记和分配，并进行有关的账务处理，最后求得各成本计算对象，或各劳务对象的总成本及单位成本的过程。

对于房地产企业而言，成本核算项目是指成本核算时所确定的归集和分配开发产品成本的承担者。房地产企业的开发产品成本包含土地征用及拆迁补偿费、前期开发费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用、贷款利息。

（二）房地产行业成本核算的必要性

1.高质量的成本核算是产品定价的基础

只有根据准确的成本核算数据，公司才能制定准确的销售策略。单位成本应与销售单价正相关，低成本采取低价销售政策、高成本采取高价销售政策，这样更符合消费者预期，避免因成本失真导致价格定位出错。

2.高质量的成本核算是财务分析的基础

精准的成本核算有利于核算企业的经营利润来源，产品毛利是成本扣除后企业得到的补偿。成本核算的准确性，是后续成本分析与成本控制的基础。对于房产企业而言，土增清算是项目管理末期的重要一环，前期的成本核算有助于做好税收筹划。

二、房地产行业成本核算的现状

（一）按基底面积比例分摊土地成本

在实务中，房地产企业主要根据国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）中的占地面积法，对土地成本进行分摊，但文件中并没有对如何有效获取占地面积数据提供参考方法。

占地面积包含楼栋的基底面积（即投影面积），及周边归属于该楼栋的土地面积，因该数据难以直接获取，故很多财务人员采取基底面积比例对土地成本进行分摊。

单纯地采用基底面积比例进行土地成本分摊，会导致不同产品的建筑密度是相同的，这与实际情况不符。因需要考虑采光、消防等因素，一般情况下，高层建筑密度小，低层建筑密度大。

（二）利息分摊方法

利息是指资金使用方因有偿使用外部资金而付出的代价，是以货币形式向资金提供方进行的一种补偿，可根据实际情况予以资本化。利息=实际占用资金*实际年化利率/365*实际使用天数。

房地产企业因建设周期长、投入资金多，不可避免的需要从外部获取贷款以保障项目的正常开发。作为房企的存货，房产需要经过相当长时间的购建活动才能达到预定可销售状态，因此在开发建设阶段发生的利息符合资本化条件，应计入存货成本。

因开发产品类型较多，具体可分为别墅、洋房、高层、独立商业用房等，按造价预算法对建设过程中发生的利息在不同业态之间进行分摊，即简单的按预算造价比例将利息总额分配至各产品业态。采用这种方法有如下不足：（1）各业态的预算造价数据是否准确;（2）利息分配并没有考虑实际占用金额、实际使用天数等因素，上述因素可能导致利息分摊不准确。

（三）车位成本的计算方法

车位在产品形态、功能方面不同于住宅，其成本核算方法比较特殊，主要有以下两种：

一是将车位面积按一定方法分配至各业态产品（如高层、洋房），与该业态进行统一核算，剔除铝合金门窗和内装修成本外，车位的成本构成内容与住宅产品成本一致。

二是直接将车位成本与住宅、商业等业态成本，按照总可售面积进行平均计算，计算公式为：地下车位成本=成本发生额/（住宅可售面积+地下车位可售面积）*地下车位可售面积。

第一种方法，很难找到比较有效的分配方法，无论分配标准采用建筑面积还是车位数量，都会导致分摊到不同业态产品下的车位面积不合理问题。例如采用住宅建筑面积法分摊车位面积，高层分摊的车位面积远大于洋房或别墅分摊的面积，从而导致住宅单方成本偏低。

第二种方法，虽然计算简单明了，但平均化成本有违常识，对于产品定价无任何意义。

（四）间接成本的分摊方法

目前大多数房地产企业采用传统成本法作为成本核算方法。传统成本法将间接成本依据数量（即建筑面积）进行平均分配，不仅会使核算数据的准确性降低，还会对企业的销售方案及项目清算造成直接影响。

在开发建设过程中产生的间接成本较大，不能直接对象化，更多的是采用单一的建筑面积比例进行分摊，这样会导致成本失真，一部分业态成本比实际大，另一部分业态成本比实际小。

三、房地产行业成本核算的改进对策

（一）采用划线法对土地成本进行分摊

本文的土地成本是指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，在净地出让条件下，土地成本主要包括土地转让价或出让金、土地相关税费等。随着土地竞拍越来越热，开发商拿地的溢价率越来越高，土地成本在整个开发成本中所占比例越来越大，甚至要达到70%以上。

实際工作中可采用划线法进行土地面积的虚拟分割，分别划分为归属于具体业态的占地面积和全体业主共享配套的占地面积（如园林区、特设活动区、人工湖）。划线法是指，综合考虑土地的实际使用用途、硬性规划要求，并结合产品自身的长度或宽度、产品间距等因素，匡算出各业态产品的占地面积。

为充分利用土地，同一业态的产品会在同一区域，由于需要考虑采光等因素，很少出现不同类型产品交错的情况。在开发建设过程中，可分为南北方向为别墅、洋房、高层或东西方向为别墅、洋房、高层。

用于美化环境的项目内园林区、用于铺设基础管线的建筑控制线与用地红线之间的区域，都是服务于小区全体居民的，采用划线法估算其占地面积后，将其土地成本按住宅建筑面积分摊至各具体业态。

（二）利息分摊

利息成本占产品成本比重不大，但业务比较简单，在实务中可按照各业态产品实际占用的资金数额进行利息计算。根据款项支付时间顺序，分别统计别墅、洋房、高层等产品的资金使用数额，计算各产品应分摊的利息。款项支付仅指广义的现金，不包含开具商承、工抵房等结算方式。

在开发建设过程中，房产企业可能会在不同时点取得多笔贷款，且相应期间、利率等都会有所不同，计算利息使用的利率应该为加权平均利率。加权平均利率是公司全部长期贷款的平均成本，等于当期发生的利率之和除以当期本金实际发生累计，也可以按各种长期贷款的比例加权计算。

贷款全部使用完毕后，各业态的占用资金额及应分摊利息原则上不再变动。当各业态不同时开工且间隔时间较长，因采用预售制度，预收房款对应计算的利息，再分摊至当月正在动工的业态产品。

（三）地库成本

地下车库不同于住宅、商业等开发产品，可以把它作为独立的成本核算对象。在具体核算时，可参考会计准则的合同取得成本进行核算，即车库成本仅包含其增量成本，不建车库就不会发生的成本，例如：主體结构工程、桩基工程、基坑支护以及可直接归属于车库的其他成本。

增量成本是指企业不取得合同就不会发生的成本，无论是否取得合同均会发生的相关费用等，应当在发生时计入当期损益。如果把与地下车库完全无关的地上建筑物的成本分配计入地下车位，例如：铝合金门窗、室内精装修等，这就会有悖于成本核算“谁受益谁承担”的基本原则。

另外需要特殊说明的是，从全国情况看，为提高地下部分土地的使用率，地下车库的建筑面积基本上是不计入容积率的，政府向房企收取的土地出让金不包含地下面积，根据配比原则要求，地下车库不需要分摊土地成本。

合理确定需要参与成本核算的面积，防止面积人为放大或缩小，造成单方成本的差异。地下设备用房、人防车位等不应计入车位成本的面积，不参与车位成本的核算，但地下通道主要是为车辆出入服务的，不属于全体业主受益的道路基础设施，不能计入公共配套成本。

（四）分配方法

房地产企业的建筑安装工程多采用外包方式，即甲方将相关工程分包给具有相应资质的乙方进行施工，然后通过支付进度款、结算款等完成最终的竣工验收，并非由甲方自建完成。这就导致了建安成本的核算方法与工程施工方有很大差异，可以将乙方为甲方提供的建安劳务视同间接成本，然后再分摊至各业态产品。

建安成本不能简单的以建筑面积为基础，可以参照作业成本法计算产品成本。作业成本法以作业为中心，通过产品消耗作业、作业消耗资源的方式分摊间接成本，能够提高成本核算的准确性，作业成本法对比以往纯粹以商品为中心的成本管理方法有很大的改进和优势。

鉴于房地产企业成本核算的特殊性，在成本核算过程中并不直接涉及料工费，在采用作业成本法过程中，可简化处理，不必像制造业那样按部就班遵照整个流程，可分为两个步骤：

一是进行作业分析，确定作业成本动因。对相关作业进行细致研究，了解其背景资料并根据行业相关规律来深入分析成本的发起源头，确定每一种作业的成本动因。

二是确定作业成本分配率，分配成本。分别将各作业成本总数除以作业动因数量，计算出作业成本分配率，然后再根据成本对象耗用的作业数量和作业成本分配率，将作业成本分摊到耗费该作业的产品中。

四、结束语

成本管理是企业管理活动中的重要一环，成本核算是做好成本管理的基础。房地产企业应该在实务工作中不断总结和完善核算方法，尤其是非直接成本的分摊方法，加强成本核算的相对准确性，发挥成本核算的重要作用。

参考文献：

[1]张天宝.房地产行业成本核算问题与完善措施[J].中国中小企业，2019（11）： 123-124.

[2]欧月桂.浅析房地产行业成本核算[J].纳税，2020（08）：135-136.

[3]陈贵明.房地产行业成本核算中存在的主要问题及建议[J].中国市场，2020 （15）：150-151.

[4]夏莉.房地产行业成本核算问题浅析[J].商讯，2020（28）：164-165.

[5]洪文燕.房地产成本的归集与分摊[J].财会学习，2020（17）：168-169.

作者：刘新凯

差异分摊成本核算论文 篇3：

房地产企业成本核算存在的问题及对策

[摘 要]房地产企业开发周期长、资金投入大、成本构成较多，相应的风险也高于其他行业。因此，确定正确的成本核算对象和选择合理的成本分摊方法在房地产企业财务管理中尤为重要。房地产成本核算的准确性，对产品定价、税务筹划、利润指标的实现起着关键性作用，是企业里一个重要的研究对象。

[关键词]房地产企业；成本核算；税务筹划

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.157

随着国家对房地产行业宏观调控的不断加强，房地产市场的竞争日趋激烈。房地产企业要想实现长期稳定发展，就必须提高财务管理水平，实现精细化的成本管理。为了实现房地产企业的收益增加和长期发展，探究房地产企业成本核算的问题和对策，就成为完善成本核算的重点之一。

1 成本核算在房地產企业中的意义

房地产企业是指对城镇使用土地进行开发，对房屋建筑进行售卖改造或是出租转让的行业。房地产企业的成本构成包括：土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费及开发间接费用（包括项目资金成本、现场施工管理费用等）。具体如下：①土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用。②前期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。③建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。④基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。⑤公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠予地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。⑥开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。

房地产投资项目具有资金投入大、投资风险高、开发周期长、核算环节多等特点，房地产开发行业的成本组成比其他一般行业的成本组成都要复杂得多，成本核算在财务管理中的意义非常重要。这就需要房地产企业在整个开发过程中进行事前、事中、事后的全成本管理。包括拿地前的成本预测、开发过程中的成本核算及开发完成后的清算管理。成本核算则为重中之重。

2 成本核算在房地产开发企业中存在的问题

国家对房地产成本核算方法特别是各项成本的分摊方法没有具体的规定，只是在财会〔2013〕17号财政部关于印发《企业产品成本核算制度（试行）》的通知中对成本核算对象和成本分摊方法做了原则性的规定，没有详细的操作细则。目前各企业只遵循国税发〔2009〕31号文对土地成本、公共配套成本及借款费用做了统一的处理。其他各项成本由企业自行确定，各自处理差异较大，主要存在以下问题。

（1）房地产开发成本核算对象的问题。

合理确定成本核算对象才能顺利进行成本核算，大型房地产开发项目开发周期长、资金压力大，一般都会采用分期开发的方式，开发业态也多样化，成本核算对象可选择性较大。另外，并不是所有的房地产开发企业在进行成本核算时，都能够把所有成本涵盖的对象考虑全面。因此，在成本核算对象的分配上，就会出现一些不容忽视的漏洞。由于成本对象确定比较复杂，在实际操作过程中会出现过粗或者过细的状况，划分过粗会导致核算不准确，进而影响各业态的定价及利润水平，也不利于成本分析及管理；划分过细会导致分配工作量加大。

（2）房地产开发企业成本核算的归集与分配问题。成本核算对象一旦确定之后，房地产开发企业就是根据核算对象进行成本归集与分配，因为在具体的规定中只给出总体的成本分配思路，没有具体的实施方法，就导致各企业在实际操作中，以追求当期利润为目标就少分摊成本，以降低税负为目标就多分摊成本；在各产品业态成本分配方面，销售好价格高的产品业态多分摊成本，滞销或价格低的产品业态少分摊成本；在完工与未完工产品之间也存在分配不均的现象；在公共配套费的分摊上也比较随意，导致会计信息披露不准确、成本分析资料不可靠、不完整。

（3）房地产开发账面成本不能反映真实成本。房地产企业的开发成本核算周期，也会因为各种因素的影响发生变化，核算周期不稳定受到多方面的影响。目前房地产企业账面确认成本多以支付多少工程款收到多少对方发票为依据，收到多少工程及材料发票则计入多少开发成本，归集的成本与工程实际进度不匹配；在实际操作中，收入确认的差异也会影响成本结转，有些以开发产品实际交付业主为原则确认收入同时结转成本；有些以收到全款且开发产品已办理竣工验收为原则确认收入同时结转成本。另外，房地产开发项目在完工时还会存在一些未结算工程，虽然有些企业会预估未结算部分，但是没有明确的预估方法，会导致利用预估成本来人为调节利润，等等。这些都会使得在某一时点上企业的报表数据不能真实反映企业的资产和负债情况，不能真实反映某一期间的利润，也不符合权责发生制的会计核算原则。

3 房地产开发企业成本核算的策略

（1）房地产企业必须明确成本核算对象。正确划分成本核算对象是准确核算成本的基础，在房地产企业当中，成本核算对象的分类方式很多。企业应综合考虑交付时间、产品业态、产品结构等因素合理确定成本核算对象，可将同一交付时间的产品划分为一类成本核算对象，这种划分与项目的开发周期匹配，而且有明确的节点和相关的证照支持，更有利于合同管理和项目管理；可以根据业态如住宅、商业、办公、车位等划分成本核算对象；可以根据产品结构如：高层、洋房、别墅等划分成本核算对象。在实际操作中，成本对象的分类可通过在科目中设置辅助核算实现。

（2）房地产开发企业成本的合理分配。房地产企业成本分配有建筑面积法、占地面积法及预算造价法三种方法。对不同的成本项目应采用不同的成本分配方法。

土地成本一般采用占地面积法进行分配，分期开发的，首先按本期全部成本对象的占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，再按某一成本对象占地面积占本期全部成本对象占地面积的比例进行分配，占地面积法能解决不同容积率产品的土地成本分配配比问题，如同一开发用地上，有别墅，有高层，如果按照建筑面积法分配土地成本就会导致别墅类产品分配的土地成本过低，不能为产品定价提供合理依据，也不符合收入与成本配比原则。

前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费应根据合同及工程进度归集成本，按照建筑面积法在各成本对象间进行分配。

资本化借款费用属于不同成本对象共同负担的，按照预算造价法进行分配，这也要求企业具有较高的预算管理水平。

（3）合理预计房地产项目的完工进度和结算成本。由于在进行成本核算时会有时间上的差异，从账面成本很难看出实际成本。这要求房地产企业要定期根据完工进度预估成本，使账面成本数据与工程进度匹配。对于已完工未结算的成本对象需预估后续将发生的成本，作为计算开发产品成本的依据。在工程结算后，要对预估成本冲销，按照结算差额计入相应成本对象，使得各成本对象的成本完整、可靠。

（4）房地产开发企业应当制定全面的成本核算制度，提高成本核算人员的专业能力。

房地产企业应当根据自身开发项目的特点，合理制定成本核算制度和原则，一经确定，不随意变动。房地产成本核算相对于其他行业较为复杂，在成本核算中需要考虑会计、融资、税务等一系列专业，亦要考虑到可能出现的风险因素，要求企业必须加强员工综合素质和能力的培养。

4 结 论

综上所述，在房地产开发行业中，企业所面临的风险评估和成本预测有着很大的挑战，这需要科学有效的方法进行专业推断，不断进行修正完善。但由于个人知识欠缺，以上提出的问题以及对策可能不够全面，还望谅解。

参考文献：

[1]陈英.关于行政事业单位资产管理与预算管理相结合问题探究[J].商，2015（45）.

[2]郑姗.浅析新会计制度下如何加强事业单位财务管理[J].现代商业，2016（36）.

作者：武晓娣