房屋买卖合同探讨法律论文

【摘要】根据最高法院2003年6月1日颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对于商品房的重复销售问题进行了规定，但是其对于商品房的一房两卖问题仍然没有起到有效的解决作用。文章将对一房两卖的问题进行分析，对其如何处理进行探讨。下面是小编精心推荐的《房屋买卖合同探讨法律论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

房屋买卖合同探讨法律论文 篇1：

论农村私有房屋权利瑕疵及解决

关键词：农村私有房屋；集体土地；房屋所有权；登记制度；抵押制度；买卖合同

摘要：当前，涉及农村私有房屋的案件越来越多，其中，大多数涉及到农村私有房屋法律适用方面的问题——如何规范农村私有房屋买卖行为以及农村私有房屋的登记和设定抵押等。为保护农民对个人财产行使完整处分权，在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下，法律必须保护合同的合法性和稳定性，建立农村私有房屋所有权登记制度和有条件抵押制度以保护各方利益。实际上，只要法律明确规定房屋购买人必须是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途，那么农村私有房屋就不会因为所有者的身份变化而轻易引发土地所有权性质的转变。

农村私有房屋是经集体同意，村民在集体所有的土地上自行建造的房屋，其所有权归村民私有。可以说，对于该房屋，村民是应当享有完全物权的。但是，由于该房屋所依赖的土地的性质，又使得村民在行使物权时，受到很多的限制，造成了物权行使上的瑕疵，使这种物权成为不完全形式上的物权。

一、农村私有房屋权利瑕疵

(一)农村私有房屋所有权转让缺乏登记制度

1　农村私有房屋不采用登记制度的现状及原因

农村私有房屋无法采用登记制度的最主要原因来自土地所有权性质。由于集体土地所有权属于集体所有，集体组织成员只能无偿拥有土地的使用权，因为农村私有房屋是在以申请集体土地作为宅基地的基础上建立的。而集体经济组织成员在建造私有房屋时所依赖的大多是县级人民政府对于个人申请宅基地的批复，基本上没有集体土地使用权证书，更极少情况下会存在房屋所有权证书，因此农村私有房屋权利形式存在瑕疵。有的即使存在《集体土地建设用地使用证》，那也只登记了宅基地的使用面积，对于房屋这一不动产没有任何记载。也就是说，如果《集体土地建设用地使用证》登记宅基地面积是300平方米，那么在这个范围内，使用权人盖几间房屋一般是没有人会去过问的，更没有任何机关会去登记。而且，从我国农村的发展状况来看，在短期内，不会改变农民无偿使用集体宅基地的状况。目前，我国法律对于房地产物权变动采取“地随房走”或者“房随地走”的原则，所以．如果农村私有房屋的物权发生变动，那么与其相依存的集体土地使用权甚至所有权也可能随之发生变动，这样不利于保护集体土地所有权。

2　缺乏登记制度对于农村私有房屋转让的影响

我国土地所有权和使用权分国有与集体两种，因此导致分别建立在国有土地使用权和集体土地使用权上的房屋所有权存在一些差异。我国《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”，这就意味着在国有土地上的房屋可以自由买卖，但必须经过登记。登记虽然不是房屋买卖合同生效的要件，但却是房屋所有权转移的标志，经过登记，同时产生对抗第三人的效力。但是在我国农村，至今也只有不规范的集体土地使用权登记制度，仍未建立集体土地上的房屋所有权登记制度，这是现行不动产登记制度的一大欠缺。可以说，我国农村私有房屋的转让是目前国际上普遍采取不动产登记制度中的一个特例。这种特例所造成的影响主要有以下几个方面：

(1)农村私有房屋转让缺乏登记制度，导致买方利益不易得到保护。买卖合同根据其性质应当属于典型的双务有偿诺成合同，买卖合同一经双方意思表示一致即告成立，不以标的物的实际交付为成立要件。对于房屋这种不动产，我国现行规范性文件(《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》等)对于城市房地产的买卖(转让)明确规定房地产转让应为要式合同，但是对于农村私有房屋买卖合同的性质，我国目前尚没有明确的法律规定。但实际上，若将农村私有房屋买卖合同与普通的买卖合同一样认定为非要式的诺成性双务合同，那么是否存在书面协议就不是该合同成立的要件，但是对于不动产的买卖，不要求有书面协议显然会产生许多不稳定因素，再加上没有登记制度，失去了监督和管理机制，农村私有房屋买卖就会存在随意性与不规范性。

同时，我国目前还没有法律规定农村私有房屋的转让必须经过登记备案或者其他公示手段。由于农村私有房屋的所有权转移不需要经过房屋管理部门登记备案，因此，房屋转让存在随意性，即只要买卖双方自愿协商一致，买方交付购房款，卖方交付房屋，就形成了所有权的转移，是否存在书面协议不是必备要件。这种方式虽然简便，易于操作，但是所带来的问题也非常多。不经过登记的房屋，就意味着无法进行公示，这种情况很不利于保护买方的利益，比如，买卖双方已经达成协议，但卖方在买方交纳房款之后甚至房屋已经交付之后发现房屋即将拆迁，存在升值的可能，于是单方要求解除合同，或者出现一房二卖甚至三卖的情况。由于没有法律明确规定农村私有房屋必须经过登记备案才发生所有权转让的效力，于是，买方的利益很容易受到损害。而法院在处理此类案件时，在明知卖方的企图，却又不得不在牺牲买方利益的前提下保护卖方的“利益”。

(2)农村私有房屋转让缺乏登记制度，导致买卖合同双方身份被篡改。任何买卖合同都有其本身固有的风险，农村私有房屋的买卖同样如此。农村私有房屋应当属于不动产范畴，不动产的买卖与动产而言应当更规范。但是目前农村私有房屋所有权买卖行为非常不规范，容易让买卖一方钻空子。由于农村私有房屋买卖缺乏必要的管理或者强制性政策的约束，最明显的就是农村私有房屋无法进行所有权转移的登记，于是导致权利人在行使权利上存在缺陷，也给一些非权利人妄图利用法律上的漏洞谋取不正当的利益提供了可乘之机，一些人会利用这种漏洞篡改房屋买卖合同的当事人，从而使真正的权利人蒙受损失。

(3)农村私有房屋转让缺乏登记制度，导致农村私有房屋买卖合同易归于无效。司法界对于目前一些农村私有房屋买卖合同的效力问题进行了探讨，认为引起农村私有房屋买卖合同纠纷的原因主要是由于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。而这些涉诉房屋基本上已经交付使用多年，却没有办理房屋登记变更或者宅基地使用权变更登记手续，他们因此确定的最终意见是，原则上认定此类合同无效。

司法界在强调保护出卖人利益的同时就意味着要以牺牲买受人的利益为代价。出现农村私有房屋买卖纠纷，大多是因为出卖人见有利可图，就起诉要求确认合同无效。买卖行为本来就是利益与风险共存的，这样一来，出卖人将本应由自己承

担的风险完全转嫁给买受人，却独揽了全部利益，很明显，这对于买受人来说是很不公平的。为了弥补这种缺憾，近两年，法院在处理这种卖方反悔，要求确认房屋买卖合同无效的案件时，采取了一种很特别的方式，即在确认买卖合同无效的前提下，要求卖方给予买方一定的经济补偿，以此弥补买方的损失并惩罚卖方的不诚信行为。这种方式表面上看是对买方的保护，但更深层次上的意义则是对契约守约方和“诚实信用”原则的保护。

《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。由于农村私有房屋缺乏登记制度，使得农村私有房屋买卖具有随意性。卖方并不考虑买方是否有资格购买农村私有房屋，即买方是否是本村集体经济组织成员，或者是否已经拥有宅基地甚至是否曾经有出卖、出租房屋的行为。因此，缺乏登记制度，造成在对农村私有房屋转让管理方面留有很大漏洞：一是容易让一些人规避法律，钻制度的空子；二是容易因买卖行为违法而导致合同无效，造成买卖双方损失及社会资源的浪费。

因此，笔者认为，如果存在农村私有房屋所有权转移登记制度，买卖双方在进行登记的时候就会被告知合同违法，不允许登记，也就不会出现买受人交付房款并且实际使用房屋若干年之后被认定买卖无效。

(4)农村私有房屋转让缺乏登记制度，容易导致无权处分。由于农村私有房屋无法登记，真正的所有权人无法直接确定，导致他人可能利用一些手段骗取公众对该房屋所有权归属的错误认识，从而达到擅自处分该房屋的目的。比如，父母建房时，子女参与建设并长时间居住在该房屋内，致使公众错误地认为该房屋的所有权属子女所有，待子女擅自处分该房屋时，并不会引起公众怀疑，从而侵害了父母对该房屋的所有权。

另外，农村私有房屋按照《继承法》的规定，属于可以继承的财产，但是房屋在继承之后，由于缺乏登记制度，可能造成实际所有权人与宅基地使用权人的不一致，容易产生新的法律问题。比如，农村私有房屋在发生继承之后，可能形成共有状态或者房屋被分割而宅基地无法分割的情况，在这种情况下，因继承而取得房屋所有权的部分共有人或者房屋被分割后拥有部分产权的所有权人作为卖方再处分房屋所有权时，就可能出现无权处分的现象。

(5)导致立法主旨与法律条文之间的矛盾。之所以严格控制农村私有房屋的所有权、使用权的流转，当初的立法主旨是为了保护集体土地所有权不被随意侵害。于是《土地管理法》及实施条例、《中华人民共和国物权法》、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等法律法规都对农村土地、房屋流转做了明确的规定。这些规定都有一个共同点，就是不允许居民身份的人拥有农村私有房屋的所有权。但是，在司法实践中却不可能避免居民身份的人合法拥有农村私有房屋的所有权，原因在于，《土地管理法》不能禁止居民通过合法的继承或夫妻对于共同财产的分割行为获得农村私有房屋所有权。而一旦拥有了合法的农村私有房屋所有权，就等于合法拥有了集体土地使用权，这种结果与《土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的立法初衷相悖。

虽然笔者也不否认从某种意义上来说，采取登记制度可能会影响农村私有房屋转让市场的活跃度，比如卖方会觉得与房屋的低价格相比，繁琐的手续会带来很多麻烦，从而放弃转让。虽然采取登记制度可能在一定程度上会遏制房屋买卖活动，但相比该制度所带给交易双方和市场的稳定性而言。这种不利似乎可以被忽略。

(二)农村私有房屋无法设定抵押

对于农村私有房屋是否能设定抵押权，有的学者认为，根据我国《担保法》第三十七条第二项之规定，禁止宅基地的土地使用权作为抵押物，但并没有禁止农村居民以其所有的房屋设抵押权。我国法律允许农村居民出售其所有的房屋，宅基地的土地使用权随房一起转让，且《担保法》第三十四条第一款第一项规定了抵押人所有的房屋，并未排除农村居民的房屋，因此，农村居民所有的房屋是可以设定抵押权的。在农村居民的房屋上设定的不动产抵押权，其效力不及于该房屋占用范围内的宅基地。

但是笔者认为，上述观点是仅从理论与法条的角度来分析的。我国《担保法》第三十七条明确规定宅基地不得抵押。《宪法》在规定土地属于国有和集体所有的情况下，其第十三条又规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”显然，法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离的原则的。但是我国法律又规定房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让、抵押，所以在房地产方面，我国遵循的是“房地一体主义”。因此，我国法律虽然没有明文规定排除农村私有房屋可设定抵押，但如果村民以自家的私有房屋设定了抵押，申请银行贷款或者其他借款，当主债务无法履行时，房屋就面临被拍卖或者变卖的可能。然而根据“法定基地使用权”原则(因行使抵押而设立基地使用权，是指当土地所有人以其土地上的房屋单独为抵押标的物，在抵押权人行使抵押权而拍卖该房屋时，取得该房屋所有人同时就取得了房屋基地使用权。这种不依土地所有人意志而设立的基地使用权，因为是根据法律规定而直接设立的，因此称为“法定基地使用权”，以及房屋与宅基地不可分的现实，宅基地也面临着被同时拍卖或者变卖的风险，这显然是与我国《土地管理法》保护集体土地所有权的立法精神不相符的；而房屋脱离土地单独被拍卖或者变卖来实现抵押权，这又与不动产的担保原则有冲突，因此，笔者认为农村私有房屋是不得设定抵押的。从理论上说，这是为了保护集体土地所有权不因为农村私有房屋的抵押行为而被变相处分，从而造成集体土地的流失。如果允许农村房屋设定抵押权，抵押权的实现将使农民居无定所，影响社会的稳定，与国家的宏观政策有违。由此可见，农村房屋不能作为抵押财产。从实践上看，若以农村私有房屋设定抵押，产生的结果要么是抵押权很难得到实现，要么就是集体土地所有权得不到保障。

二、充分肯定农民行使私有房屋处分权的意义

无论是确立农村私有房屋所有权转移登记制度还是明确农村私有房屋抵押制度，都是充分肯定农民行使私有房屋处分权的表现形式。总体来说，目前农民的生活水平还并不高，能自主处分的不动产很有限，房屋关系到其生存的权益，作用并不亚于其赖以生存的土地。因此，只有充分肯定农民对自己财产的处分权，才能更好得维护农民的合法权益。但是权利与义务是对等的，在农民行使处分权时，就应当意识到自己行为可能带来的后果：《土地管理法》明确规定，“农村在出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”。

买卖是一种合同行为，在没有损害国家、集体利

益的时候，应当被认定为有效。合同同时又是一种民事法律行为，国家也应当充分尊重合同双方的意思表示，因此，设立农村私有房屋登记制度能充分保护买卖双方的合法权益，肯定农民行使不动产处分权的效力，在一定程度上还能有效防止非所有权人利用篡改买卖协议达到侵占他人财产的发生；明确农村私有房屋抵押制度，客观上能够促进农村经济发展，使不动产能最大限度实现其本身固有的价值。

三、解决问题的出路和对策

1　根据我国对不动产物权变动遵循的原则，可确立农村私有房屋所有权转让的法律依据

我国有关不动产所有权转移的立法规定，采用意思主义与登记主义之结合(债权形式主义)形式，登记为不动产物权变动的生效要件，除此之外，既不承认有物权合意，也不承认物权变动的无因构成。在房屋买卖合同中，登记是物权变动的生效要件，并非是买卖合同的生效要件，非经登记，不发生物权变动的效力，不得对抗第三人。

确定房屋所有权本是行政机关(登记管理机关)的职责，但是由于农村私有房屋缺乏登记制度，法院在处理民事纠纷时，无法直接认定房屋权属，但为了解决纠纷，又必须要确权。可是确权并非易事，有时需要纷繁的证据和复杂的程序，这就增加了法院审理案件的难度，也容易造成本不应由法院来确定的所有权问题被法院从侧面加以确定，一方面法院工作量加大，另一方面也有促成法院越权的嫌疑。

据此，在规范农村私有房屋所有权转让这一法律关系上，应当设立登记制度。登记制度虽然是行政行为介入民事行为的一种形式，但是就目前中国国情与世界各国普遍做法而言，登记制度更有利于不动产管理，也有利于保护交易双方以及第三人的利益，避免当事人利用法律的缺陷谋取不正当利益。虽然登记制度可能造成交易程序的复杂、交易成本的提高、交易时间的增加，但是其所带来的积极作用与之相比还是主要的。从法院的司法实践来看，农村私有房屋一旦登记，对于法院确权、分割、析产等都有积极的意义。

2　为保护买卖双方及第三人利益，维护当事人意思自治及合同的法律效力，应当考虑确立农村私有房屋所有权转让登记制度

在分析了目前由于没有建立农村私有房屋所有权转让登记制度的情况下所带来的种种法律和社会问题，笔者认为，买卖合同属于双方意思自治的表现，即使出于保护集体土地所有权的目的，也并不与确立农村私有房屋所有权登记制度冲突，登记制度具有很强的公示力，与之相伴的产权证是权利义务的载体，能够使买方和第三人相信所有权人有充分处分自己财产的权利，从而缩短缔约过程，降低缔约成本，还能有效防止无权处分人擅自处分他人财产。

同时，只要买卖双方的合同不违反法律、法规的强制性规定，都应当认定为有效，法律应当给予当事人充分的缔约自由以及合同稳定性、约束力的保护。不动产物权变动的登记制度就是在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下，给予合同合法性、稳定性的确认和保护。

3　建立农村私有房屋有条件抵押制度

有学者即认为，“我国现行制度，基于管理体制上的原因，将土地和建筑分别作为独立的财产”。由于农村私有房屋以宅基地使用权为基础，“宅基地使用权，即公民享有的在国有或集体所有的土地上使用宅基地建造房屋的权利，与土地使用权也是有区别的，因为宅基地的使用权人不能将土地使用权出让、转让或投资入股，也不能从事各种经营活动。同时取得宅基地使用权的审批手续也不同于土地使用权”。土地的所有制性质虽然可以不同，但在其上建造建筑物或者其他附着物时，仅就此产生的物权关系而言，则没有什么不同。所以，城镇房屋与农村私有房屋就物权关系而言，没什么不同。那么，所有权人在行使物权上，也应当具有一致性。城镇房屋可以自由设定抵押，农村私有房屋虽然没有明确禁止可以设定抵押，可由于宅基地不能抵押，因此，行使农村私有房屋的抵押权上就存在瑕疵。如在解释上只有城镇居民可以以其房屋设定抵押权，农村村民不能以其房屋设定抵押，人为地限制农村村民进入统一的大市场，依其身份限制其财产自由，尚属“从身份到契约”之前的阶段，显然违背物权法所坚守的平等保护原则，是对农村及其村民的歧视。同时，对于乡镇企业来讲，权利却是完全的——我国法律规定可以以企业的厂房等建筑物设定抵押，设定抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。如果说禁止农村私有房屋设定抵押是为了防止集体土地的流失，那么允许乡镇企业利用厂房设定抵押，从客观上讲，同样存在集体土地所有权被侵犯的可能性，因为企业经营的风险明显会高于农民借贷的风险。以乡镇企业厂房设定抵押与农民以私有房屋设定抵押相比，最后被拍卖或变卖而导致集体土地流失的风险就会高很多。

相同的土地所有权性质，却因地上物的所有权性质的不同而被区别对待，这会给农村私有房屋的权利行使带来消极影响，这不知是否是立法时的疏忽还是特意为之。

因此，既然能允许乡镇企业利用厂房设定抵押(设定抵押时要连同土地一起进行抵押)，不认为企业行为可能导致集体土地所有权被侵害，那就可以尝试在一定程度上也明确放开对农村私有房屋抵押权设定的限制。因为根据目前农村的实际状况，许多农民家中最值钱的可能就是私有房屋，如果可以利用该房屋设定抵押来达到贷款或者融资的目的，客观上有利于农村经济的发展。

笔者认为，买卖农村私有房屋不会因为买方的身份轻易引发土地所有权性质的转变，那么，如果房屋设定抵押，最终因为要实现抵押权而对房屋进行拍卖或变卖，即使买方是居民或者非本集体经济组织成员，只要法律明确规定房屋购买人必须是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途，也就不会轻易发生土地所有权性质的变化。

4　完善相关配套制度，合理保护农民对个人财产行使处分权

以禁止农村私有房屋出售给居民或者以居民申请宅基地建造私有房屋为由限制农村私有房屋自由流转，不利于农民对个人财产行使处分权。土地性质分为国有和集体所有，对于集体土地，虽然所有权是属于集体的，但是并非国家就不参与管理，完全由集体处分。土地性质的不同，不应当成为阻碍农村私有房屋所有权自由变动的因素；买卖双方身份的不同，也不会造成土地性质的转变，因为购买房屋的所有权，并非连同土地所有权一并购买。我国并没有法律禁止农民购买商品房，说明在农民购买商品房后，并不会发生土地性质由国有转变为集体的情况，那么认为居民购买集体土地上的农民私有住宅会产生非法转让土地的后果，笔者认为似乎没有这种可能性。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，如果据此认为购买农村私有房屋的是居民，就认为是炒卖土地，这种想法稍显过激。因此，维护集体土地所有权并非一定要以牺

牲农村私有房屋所有权自由变动为代价。

我国《土地管理法》也并没有明确禁止居民购买农村私有房屋，虽然该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”但在城镇居民购买农村房屋的情况下，由于宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故该条显然不能用来调整宅基地使用权的流转问题。而且，从现实中看，居民购买农村私有房屋多半是用于居住(以购买农村私有房屋为名实际进行房地产开发的除外，而且居民以个人身份无法在购得农村私有房屋之后进行房地产开发)，即使日后房屋由于涉及拆迁而导致增值，也不是双方在买卖时所能预料到的，合同的双方应当对预期的利益和风险有充分的估计。笔者认为，如果法院认定当初买卖双方的合同无效而判令返还，那么无疑是对当事人意思自治的干涉，保护了卖方的利益却损害了买方的利益。从另外一个角度来讲，由于买卖合同的风险划分遵循的是交付主义，那么如果在农民交付了房屋之后，房屋发生毁损或者价值降低，风险本应由买方承担，但是买方能否以合同无效要求卖方返还价款呢?所以说，禁止居民购买农村私有房屋并不利于农民自主行使财产处分权。

现阶段，法院在遇到涉及农村房屋的案件时，经常会因为所有权问题影响整个案件的审理，当事人都主张自己对房屋拥有所有权，但是又都没有房屋所有权证这种明确、有力的证据，因此就要寻找许多旁证，比如证人证言，而每多一个间接证据，法院的审判难度就会加大一些，难度越大，审理效率就越低。

四、结论——理想中的对策

明确了权利，才能正确行使权利，才能在权利被侵害时要求保护和救济。因此明确涉及农村私有房屋各项权利，及时改变农村私有房屋权利的不完善性，不仅符合当前不断发展的社会现状，符合新农村建设的需要，而且对于法院在司法实践中正确处理相关案件具有积极意义，使法院不再因为对房屋权利的疑问影响到最后判决的公正性。

最后，笔者认为，目前我国出现了立法热潮，各种法律不断产生。可法律虽然颁布了，但其实践性究竟在哪儿，法院在司法实践中究竟如何适用，适用这些法律解决实际案件时，能否体现立法精神，这些也应成为立法者在立法时候考虑的一个问题，而且弥补以前法律中存在漏洞以及与现实不和谐的规定应是今后立法的一个重点。应该尽量避免出现立法是立法，很少考虑司法实践中究竟能不能行得通，以及司法是司法，不推敲立法者的立法目的这种立法与司法实践相脱节的局面。

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(责任编辑：叶光雄)

作者：林承铎 韩佳益

房屋买卖合同探讨法律论文 篇2：

一房两卖应如何处理

【摘要】根据最高法院2003年6月1日颁布施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对于商品房的重复销售问题进行了规定，但是其对于商品房的一房两卖问题仍然没有起到有效的解决作用。文章将对一房两卖的问题进行分析，对其如何处理进行探讨。

【关键词】一房两卖；重复销售；处理

一房二卖与重复销售商品房并不是同一概念，对于重复销售商品房的主体是特定的，一般仅限于房地产开发企业。而一房二卖的主体既可以是房地产开发企业也可能是其他法人或者个人。对于普通的一房二卖的处理应当适用《合同法》以及《民法通则》的相关规定。

一般来说普通的一房二卖是指卖方将房屋卖于一方当事人并且签订了房屋买卖合同，但是没有办理过户登记，之后又与第三方签订房屋买卖合同，由此导致了两个买家对于同一标的产生利益冲突的行为。如何解决房屋的所有权问题，应当对两个合同的效力及履行进行分析。由于两个合同在标的尚存在不可调和的矛盾，因此应当认定其中一个合同无效。但是这样的做法显然不妥当，因此在两个合意完全自由的合同同时生效的同时，如何对其矛盾进行解决是本文重点探讨的内容。

一、一房二卖的处理

（一）第一个房屋买卖合同的处理

对于第一个房屋买卖合同而言，不能因为没有办理过户登记而认定其无效。首先，依据相关法律或行政法规，都没有将房屋过户登记作为房屋买卖合同生效的依据，根据我国相关司法解释，对于法定登记进行分类，包括物权变更登记与生效性等级，并且规定了只有生效行规定的事项才会影响相关合同的效力。房屋买卖合同的登记对于合同效力并没有影响。并且我国的法律与行政法规都没有将房屋买卖过户登记作为合同生效的依据，因此在一房二卖中，第一个合同的效力是毋庸置疑的。

从房屋过户登记的行为属性分析，也不会对合同的效力产生影响。由于房屋过户登记属于物权行为，并非债权行为，其所引起的法律后果是发生物权的取得、变更或消灭。而债权行为则会建立、变更或消灭债权债务关系。根据当事人所订立的合同而引起合同之债的法律关系是典型的债权行为。由于订立的房屋买卖合同是以转移房屋所有权为目的，但是该行为本身并不能导致物权的转移，因此不属于物权行为。对于不动产的物权转移必须以过户登记为要件，只有进行登记才能引起物权转移。但是对于房屋买卖来说，首先是现有债权行为，也就是房屋买卖合同的订立，引起了相关的债权债务关系。而第二阶段才是物权行为，也就是房产过户登记，只有两个程序都完整的走完，才能转移房屋所有权。债权行为是物权行为的前提，而物权行为是债权行为所追求的结果。

房屋的交付与登记是具有二重性的，从债权的角度出发，这是履行合同的行为，而从物权的角度出发，这是变更物权的行为。对于债权行为与物权行为进行区分的意义在于债权是相对权，无法对抗合同外的第三人，通常情况下与第三人没有关系，也就无需进行公示，而所有权属于对世权，可以借此对抗合同以外的第三人，必须经过公示与公信。在房屋买卖中，登记就是公示与公信的体现，因此登记是一种对于物权行为的补充，而非对于债权行为的补充，没有办理过户登记对于债权关系并没有影响，只是对于房屋所有权转移会产生影响，因此房屋的所有权并没有转移。

（二）第二个房屋买卖合同的处理

对于第二个房屋买卖合同，其效力同样应当予以肯定。有许多人认为第二个房屋买卖合同应当认定为无效，因为其对于第一个合同构成了侵犯，对于第一个买方的权利有所侵害。但是这种观点是不成熟的，究其原因在于第一个房屋买卖合同虽然生效，但是没有经过房屋过户登记，其所有权并没有转移，房屋的所有权仍然属于卖方，卖方享有对房屋的自由处分权，而第二个房屋买卖合同的签订，是卖方合理行使房屋所有权的体现，对于第一个买方来说，没有经过房屋过户登记，也就没有取得房屋所有权，而仅仅享有对卖方的债权，依据《民法通则》，债权是不能对抗第三人的，因此第二个买方也就无法对其债权构成侵犯，被侵犯的权利仅仅是具有对世性的绝对权，如物权、人身权等，依据我国合同法的相关规定，第三人是无需向合同中的受害方承担侵权责任的，而应当由合同中的双方当事人互相承担责任，债权不具有对世性而具有相对性。一房二卖中的第一个买方没有取得房屋所有权并不是由于第二房屋买卖合同引起的，第二个合同没有侵犯第一个买方的合法权益，也就无需认定为无效合同。

由此可见，第一个和第二个房屋买卖合同均属有效合同，但是两个合同指向的标的物都是一致的，而房屋仅能交付给其中一方，也只有一个买卖合同可以得到有效实施，如果其中有一方先行进行房屋过户登记，那么该买家即可获得房屋的所有权，受到法律的保护，而另一位买家则可以根据买卖合同要求卖家承担违约责任，基于合法有效的房屋买卖合同，卖方应当交付房屋并进行过户，但是却没有履行相关义务，由此应当承担违约责任。鉴于房屋已经归属他人，卖方失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。

二、案例分析

原告何某于2011年3月17日与被告福州市某房屋开发公司签订了购房协议，购买被告某单元房屋一套，约定价款为人民币1500000元，并且约定了三个月内提交产权证明书，签订协议后，原告缴纳房款并入住，但是当2011年8月19日原告提出办理房屋产权证时，发现该房屋已经登记于被告单位职工名下，对于房屋产权证事宜双方协商未果。原告认为被告存在欺诈行为，并且要求法院判令解除双方房屋买卖合同，双倍返还购房款，承担案件受理费。

对于本案的争议焦点在于被告将房屋所有权登记于其单位职工名下是否属于欺诈行为，一般有两种观点，第一种观点认为，被告单位职工享有房屋所有权，被告与原告订立买卖合同时，没有告知原告具体情形，属于一房二卖，双方应当解除合同，由被告承担相应的惩罚性赔偿责任。而另一种观点认为，由于原告与被告签订买卖合同后已经入住该房屋，因此在实际上取得了该房屋的所有权，虽然房屋登记于被告单位职工名下，但是并不影响原告对于房屋的占有使用，因此原告的物权是可以完全实现的，被告并不存在欺诈的情形，双方订立的合同是有效合同。

前文已述，买卖合同的效力并不会受到过户登记这一公示公信行为的影响，原告因此享有对被告的债权，而被告将房屋登记于其单位职工名下，显然对于合同的继续履行—交付房屋所有权有着阻碍作用，使得原告无法完整的获得房屋所有权，显然对于原告有欺诈行为。原告当时对房屋进行过户，就不会出现一房两卖的现象了。鉴于房屋已经归属他人，被告失去了继续实际履行合同的能力，因此其承担违约责任的方式只能是支付违约金或赔偿损失。

结语

一房二卖是一种经常出现的市场现象，对其进行法律规制是非常有必要的，对于两个先后合同的效力予以分析，并且对于实践中如何保护双方当事人的利益进行探讨，是文章的重点内容。

参考文献

[1]王辰瑶.传播学视野下的广播电视研究[J].声屏世界，2012（08）.

[2]陈国华.一房两卖两次均无效[J].人民司法，2013（06）.

[3]李大钧.一房两卖哪次有效？[J].人民司法，2012（12）.

作者：黄智

房屋买卖合同探讨法律论文 篇3：

父母为未成年子女购房问题研究

摘 要：父母为未成年子女购房，所订立之买卖合同，若以父母名义与出卖人订立，而径行约定由出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女，应认定为利他合同。对价关系若为赠与合同，未成年子女可以取得房屋所有权；对价关系若为借名合同，则未成年子女虽然取得房屋登记，但仅取得法律物权，不能对抗真实物权人，父母才是房屋的事实物权人，该房屋应当认定为夫妻共同财产。

关键词：利他合同；夫妻共同财产

一、问题的提出

父母购买房产，将房屋登记于未成年子女名下，而房屋之管理、使用、收益、处分均由父母自行为之，实务中多有发生。其动机颇为复杂，或为夫妻双方掩人耳目，隐匿夫妻共同财产，或基于亲子情谊而向未成年子女为一定赠与。一般而言，父母为未成年子女购置房产主要有两种方式，一种为父母直接以未成年子女名义与出卖人签订合同；一种为父母以自己名义与出卖人签订合同，而径行约定出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女名下。前者父母作为未成年子女的法定代理人，代理未成年子女对外签订买卖合同；后者，则应解释为利他合同。本文所要探讨的，主要限于后一种情形。实务中有一则案例，可先供阅读之。

案例：夫妻双方在儿子生日当天，共同购买了一套房屋，并将该房屋产权登记在儿子名上。后夫妻感情破裂，女方起诉离婚，并认为该套房屋属于夫妻共同财产，要求进行分割，理由是：尽管该套房屋登记在儿子名下，但购房时实际出资人是夫妻双方，儿子并未出钱，根本没有购房能力。男方认为：夫妻双方在购买房屋时，自愿将该房屋登记在儿子名下，属于将房屋赠与儿子。根据物权公示原则，该房产应认定为儿子财产。法院审理后认为：夫妻双方在买房时，自愿将该房屋登记在儿子名下，明显属于家庭内部亲情的赠与行为，应将该房产认定为儿子个人财产，夫妻离婚不得对该房产分割。[1]

此种父母以自己名义与出卖人签订买卖合同，并径行约定出卖人将房屋所有权登记于未成年子女名下，实务中经常发生，所生疑问者，第一，该买卖合同是否为利他合同。第二，为该房屋所有权归属如何确定，究竟应认定为夫妻共同财产，还是未成年子女个人财产。总之，牵涉法律问题颇多，较具争议，似有深入探讨的必要。

二、买卖合同：利他合同的构造

利他合同，是指合同当事人约定，由债务人向第三人履行债务，并且基于合同的约定，第三人获得针对债务人的直接的履行请求权的合同，[2]其核心要素为第三人取得针对合同义务人的给付请求权。利他合同成立要件，除具备合同一般的成立要件外，尚须具备其他要件：一为须由当事人一方向第三人为给付，二为须使第三人对于债务人取得直接请求给付的债权，三为债权人亦有请求债务人向第三人给付的权利。[3]利他合同中，负有向第三人为给付义务的债务人称之为受约人，和受约人约定债务的债权人称之为要约人，因该利他合同而获得受益的人则称之为受益人或第三人。父母以自己名义与出卖人签订买卖合同，而径行约定出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女名下。该买卖合同的买受人为父母，其以夫妻共同财产向出卖人履行支付房款的义务，而由未成年子女直接取得要求出卖人过户登记的履行请求权，应认定为利他合同。其中，要约人为夫妻双方，受约人为出卖人，受益人为未成年子女。该利他合同中的资金关系和对价关系将分述如下。

（一）资金关系

资金关系，又称补偿关系，即是指为使受约人对于第三人负担债务原因之受约人与要约人之间的法律关系。[4]父母以自己名义，与出卖人所签订买卖合同本身即为资金关系。买卖合同中约定由出卖人直接将房屋所有权移转登记于未成年子女名下，该条款实际上是第三人利益约款，为利他合同的核心。第三人利益约款与资金关系在理论上虽为两个行为，实际上经常辄合为一个合同，同时资金关系亦为第三人利益约款的原因，二者具有牵连关系。所以说资金关系关乎利他合同的生死存亡，其无效或被撤销，则利他合同亦将归于无效或消灭。[3]

（二）对价关系

要约人之所以与受约人成立合同，并将债权归属于受益人，必有原因，该原因即为对价关系。对价关系，即是指要约人自己不受给付，而约使第三人取得权利之要约人与第三人之间的原因关系。[4]对价關系或为清偿债务，或为对受益人为赠与，其本身并不属于利他合同的内容，故其欠缺或有瑕疵等事由，不生影响。[4]父母以自己名义，与出卖人签订买卖合同，并径行约定由出卖人直接将房屋所有权移转登记于未成年子女名下，对价关系多为父母与未成年子女之间存在的赠与合同，或借名合同。但究系何者，因当事人之间存在身份关系，往往没有留下书面证据，故多需探寻当事人真实意思表示，借助多种解释方法才能得以确定。

1、赠与合同

赠与合同作为合同之一种，为典型的双方法律行为。一般而言，双方法律行为之生效，需当事人具备完全民事行为能力。但因赠与合同之受赠人受领赠与，无需支付对价，可以认定为纯获法律上利益的法律行为。故受赠人为赠与合同之承诺，并不需要具备完全民事行为能力。换言之，赠与合同不会因受赠人缺乏行为能力，而影响其效力。父母可以向未成年子女赠与房产，未成年子女可单独作出受赠的意思表示，无需其法定代理人事先允许或事后同意，即可认定有效。

2、借名合同

实践中，父母以自己名义，同出卖人签订买卖合同，并径行约定将房屋所有权转移登记于未成年子女名下，该利他合同的对价关系多解释为父母与未成年子女之间存在赠与合同。但父母可能没有赠与不动产于未成年子女的意思表示，而仅仅是借未成年子女名义办理不动产借名登记而已。此时，对价关系并不能被解释为赠与合同，而通常被解释为借名合同。借名合同，合同法并没有该种合同类型的明文规定，但自物权法对不动产物权变动采登记生效之后，实务中却经常发生。它是指当事人约定，一方（借名者）经他方（出名者）同意，而就属于一方现在或将来之财产（主要是不动产），以他方之名义，登记为所有人或其他权利人。[5]借名合同中，借名人虽然将不动产登记于出名人名下，但实际上保留了不动产之管理、使用、收益和处分等所有权的权能，其实质是当事人为回避不动产登记制度之公示效力所为之约定。[6]大陆法律没有明文禁止父母将不动产借用子女名义登记之强制性规定，因此一般而言并不能以借名合同违反法律强制性规定为由认定合同无效。

三、房屋所有权的变动

（一）买卖合同成立且生效

父母为未成年子女购买房产，对外所签订之买卖合同，如果双方当事人意思表示真实，则应认定为有效。反之，则将认定为无效。有疑问的是，父母为未成年子女购买房产，若系出于隐匿夫妻共同财产，逃避债权人追偿夫妻共同债务，是否会影响该房屋买卖合同的效力。

欲澄清这一问题，有必要首先探讨负担行为的原因理论。民法将法律行为分为有因行为与无因行为。按照法律秩序的规定，在无因行为中，给予的法律原因不属于给予行为的组成部分。反之，在有因行为中，给予的法律原因属于行为的内容。[7]债权合同，本为要因行为，以原因之存在、合法、妥当、可能，作为法律行为生效之要件。若欠缺原因，则法律行为不生效力。中世纪关于原因构成生效前提条件，有一法谚谓，"原因消灭，效力消灭，"即是专门针对有因行为而言。[6]债权行为之原因，即债权行为之目的也。[8]例如买卖合同中，买受人之所以支付价金，目的在于取得标的物之所有权，出卖人之所以移转标的物之所有权，目的在于取得买受人之价金债权。买受人支付价金义务与出卖人交付标的物义务，互为原因，从而一方之债务不成立或归于消灭时，他方之当事人债务亦具有相同命运。但原因与动机并不相同，应当进行严格区分。在债权合同中，原因不仅影响法律行为效力，而且本身属于法律行为的内容。例如买卖合同中，人们无需借助于买卖合同之外的法律原因来使当事人所取得的请求权具有正当性，换言之，基于买卖合同所形成的买卖双方的请求权因买卖合同本身的存在就具有正当性。[7]而动机本身并不影响债权合同的效力，也并非法律行为的组成部分。[7]父母为未成年子女购买房产，径行约定出卖人直接将房屋所有权移转登记于未成年子女名下，虽然系出于隐匿夫妻共同财产，逃避债权人追偿夫妻共同债务，但是并不會影响房屋买卖合同本身的效力。原因在于父母为成年子女购买房产的目的，系取得不动产的所有权。至于隐匿夫妻共同财产，逃避债权人追偿夫妻共同债务，则应解释为法律行为的动机。当然，如果父母与房屋出卖人通谋而为虚伪意思表示，签订房屋买卖合同，则根据《合同法》第52条第2款规定，该房屋买卖合同仍将因恶意串通，损害第三人利益而被认定无效。

（二）不动产物权的归属认定

出卖人根据买卖合同，向未成年人为物权合意，并移转登记房屋所有权于未成年人后，便丧失了所有权。但该房屋所有权究竟是未成年子女取得，还是由其父母取得，则应区分不同情况讨论之。关键还在于利他合同中对价关系的确定。对价关系，虽非利他合同的组成部分，也不影响利他合同的效力，但是对确定第三人能否最终获得利益，却至关重要。换言之，第三人最终取得利益，需具备的法律原因通常应通过对价关系予以确定。对价关系不存在，则第三人保有给付欠缺法律上之原因，成立不当得利，得返还于要约人。[4]对价关系一般可分为赠与合同和借名合同，前已所述。因此，如果父母与出卖人约定将房屋所有权登记在未成年子女名下时，有赠与未成年子女房屋所有权的意思表示，则未成年子女可以取得房屋所有权。此时父母离婚，并不能请求法院将该房屋作为夫妻共有财产进行分割。如果父母没有赠与未成年子女房屋所有权的意思表示，而只是借未成年子女名义，办理房屋所有权的登记，此时未成年子女仅为名义所有权人，对于其父母而言，并非真正的所有权人，不享有实际的管理、收益、处分等权利。名义所有权与真正所有权的区分，并非主观臆断，而是对客观事实的总结，有学者就将之称为法律物权与事实物权，[9]其主要区别即在于物权公示以及对抗性上的差异。准此以言，未成年子女基于借名合同取得的是法律物权，而非事实物权，不能对抗真正权利人。此时，父母作为该房屋的真实所有权人，该房屋应当认定为系夫妻共同财产，父母在离婚时当然可向法院要求分割该房屋，未成年子女不得以自己享有法律物权为由进行抗辩。

四、结语

父母为未成年子女购房，所订立之买卖合同，若以父母自己名义与出卖人订立，而径行约定由出卖人将房屋所有权移转登记于未成年子女，该买卖合同为利他合同。利他合同的资金关系为买卖合同，对价关系或为赠与合同，或为借名合同，应视具体情况而为认定。买卖合同成立且生效，父母与未成年子女之间又存在着赠与合同，则未成年子女于出卖人移转登记于自己名下后，取得房屋所有权，该房屋应视为未成年子女的个人财产；若父母并不具有赠与未成年子女房屋所有权的意思，而仅仅是借未成年子女名义办理房屋登记，此时父母与未成年子女之间存在着借名合同。未成年子女虽然获得登记，但是仅仅是该房屋的名义所有权人，不能对抗事实物权人。父母仍旧为房屋的事实所有权人，享有对该房屋实际的管理、收益和处分的权利，该房屋应当认定系属夫妻共同财产，父母于离婚时，自得请求法院对该房屋予以分割

参考文献：

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[2]薛军.不真正利他合同研究[J].政治与法律，2008，（5）.

[3]郑玉波.民法债编通论[M].中国政法大学出版社，2004：359-363，

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[5]詹森林.借名登记契约之法律关系[J].台湾本土法学杂志，2003，（43）.

[6]林诚二.不动产物权变动登记之实与虚[J].北方法学，2014，（1）.

[7][德]维尔纳.弗卢梅.法律行为论[M].迟颖，译.法律出版社，2013：180-185，

[8]郑玉波.民法总则[M].中国政法大学出版社，2003：302.

[9]孙宪忠，常鹏翱.论法律物权和事实物权的区分[J].法学研究，2001，（5）.

作者简介：裘永宁（1990-），浙江台州人，华东政法大学研究生教育院，民商法学2012级硕士研究生。

作者：裘永宁