房屋租赁合同纠纷探讨论文

摘要：共享单车作为新时代的四大发明，为国人出行提供了极大的便利。OFO小黄车作为共享单车领域的开创者和领骑者在为用户随时随地提供出行便利的同时也一直饱受争议。近来，OFO各地办事处人走楼空，用户退押金难等问题再次将OFO推上了舆论的风口浪尖。以下是小编精心整理的《房屋租赁合同纠纷探讨论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

房屋租赁合同纠纷探讨论文 篇1：

论拆迁引起的房屋租赁合同纠纷

摘要：城市房屋的拆迁引起了房屋租赁合同纠纷案件的出现。这类案件所引发的租赁合同解除、解除后附属设施及经营损失的补偿等问题，成为目前案件双方当事人争论和调解的焦点问题。随着该类案件双方当事人对簿公堂的情况越来越多，在法学研究领域，我们有必要对该类问题进行简单的探讨和提出法律观点，以此能够为当事人提供解决纠纷的法律意见、保障权益人的合法权益，抑或在某种程度上能够提前预防这种纠纷的发生，这是很有现实意义的。

关键词：法定租赁；市场租赁；拆迁补偿；利益分配；城市拆迁

我国城市化的不断发展加速了城市建设的运行，于是城市建设就以各种各样的手段展现在我们面前，城市房屋拆迁自然成为这其中的手段之一。目前，我国城市房屋拆迁可谓是随处可见，随“市”可见。以哈尔滨市为例，2009年哈尔滨市共完成拆迁252万平方米，涉及2.4万户；而2010年哈尔滨市拆迁工作主城区棚户区改造拆迁规模在345万平方米，道路拓宽改造拆迁规模在65万平方米，拆迁总量达2008年和2009年拆迁量之和。由此一个城市我们就可以看到，城市房屋拆迁的规模和影响是不言而喻的，而城市房屋拆迁所引起的问题也是层出不穷。其中的问题之一，则是如果拆迁标的房屋上还附着了租赁关系则会引发拆迁房屋租赁合同纠纷案件。

根据房屋的所有人的不同，我们将房屋租赁分为两类：一类是“法定租赁”，一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房，一般称法定租赁；根据市场双方协商形成的房屋租赁关系，一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样，但实际内容并不一样，并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况，分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。

一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体，但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此，我们所谓的“法定租赁”，也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍，主要有以下几种情况：直管产房屋（公房）；单位分配的房屋；历史原因形成的长期事实租赁房屋；双方协商同意，有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。

（一）确定公房承租人

确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人；承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权；原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。

公房承租人资格认定标准：一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房。

（二）法定租赁房拆迁补偿利益分配

确定了公房承租人，那么，公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给予认可之前，该处分没有任何法律上的效力。

由于目前我国各个省份的实际情况不同，所以，具体的拆迁补偿费用也大不相同，对此，各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍，希望能够对实际生活中的应用给予借鉴：根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的，房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20％，房屋承租人取得房屋补偿款的80％，按照25平方米、30平方米保底计算，超出原面积部分的货币补偿款，由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的，偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分，由房屋所有人按规定支付差价；超出原面积部分，由房屋承租人按规定支付差价，并取得该部分房屋产权。

对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议：租赁公有房屋，承租人发生变更的，应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及时变更的，共同居住人应积极主张权利，早日完成承租人的变更，避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时，共同居住人内部就补偿等无法达成协议的，可先行搬迁，以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存，待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。

二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

在这里所谓的“市场租赁”，实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系，性质上属民事法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定，依法成立的合同，受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。

（一）《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定

1.《条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定，即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定，也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中，拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时，应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点，房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，此种情况下，被拆迁人有选择补偿方式的权利。

2.《条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款：“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中，对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议，这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置，只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可；如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议，被拆迁人对补偿方式没有选择权，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。

3.第三十一条第一款、第二款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放，应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定，当房屋是由被拆迁人自己使用时，上述费用发放给被拆迁人；当房屋是由承租人使用时，上述费用发放给承租人。

（二）对于市场租赁问题的法律建议

为了避免房屋拆迁发生纠纷，市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面：房屋租赁必须签订租赁协议；租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任；租赁期限约定要明确。

结语

城市房屋拆迁补偿在实际操作中还有许多复杂的问题，本文仅是从现有的法条出发，对相关内容进行简单的法律分析。由于各省市的情况不同，具体的城市房屋拆迁补偿的做法还在不断地变化，力求能够更好更全面地解决现实中的问题。这也是法学研究工作者需要不断深化的工作。

作者：王元庆,赵薇

房屋租赁合同纠纷探讨论文 篇2：

基于九要素模型的OFO小黄车商业模式研究

摘 要：共享单车作为新时代的四大发明，为国人出行提供了极大的便利。OFO小黄车作为共享单车领域的开创者和领骑者在为用户随时随地提供出行便利的同时也一直饱受争议。近来，OFO各地办事处人走楼空，用户退押金难等问题再次将OFO推上了舆论的风口浪尖。结合Osterwalder的商业模式九要素，分别从价值主张、核心资源、重要合作、关键业务、客户关系、目标客户、渠道通路、成本结构以及收入来源九个方面对OFO 目前的发展困境进行了研究并对应的给出了建议。

关键词：OFO; 共享单车;商业模式;问题;建议

0 引言

随着共享单车领域的风云变幻，目前我国共享单车领域大致形成了OFO、摩拜 和哈罗单车三足鼎立的局面。伴随着行业巨头群雄逐鹿的激烈竞争，不少共享单车企业纷纷倒地。据相关数据显示，从2016年至2018年，有超过70家的共享单车创业企业进入市场，其中活下来的只有三五家。作为共享单车领域的原创者和领骑者OFO近来也在经历着其发展史上最为艰难的时期。

OFO目前的发展困境源于其商业模式尚未成熟且存在弊端。本文利用国际社会普遍认可的Osterwalder 九要素商业模型作为理论基础和分析工具，结合目前OFO的发展困境，探讨其商业模式存在的弊端以及改进的办法，旨在为OFO以及其他单车企业提出建议，保证企业持续稳定发展。

1 商业模式九要素

Osterwalder教授将商业模式的组成要素分为产品、基础设施管理、客户和财务四个模块。每一模块又由分支要素构成。产品部分指的就是企业的价值主张;基础设施管理模块包括核心资源、重要合作以及关键业务;客户模块包括客户关系、目标客户以及渠道通路;财务模块分为成本结构和收入来源。价值主张指的是企业为客户所提供的产品和服务用以满足顾客的需求;核心资源指的是企业维系生产运营所不可或缺的要素;重要合作指的是企业的合作伙伴;关键业务是企业确保其商业模式运行所进行的最重要的行动;客户关系是企业与特定细分市场客户群体建立的关系;目标客户是企业产品与服务的最终消费者;渠道通路是企业用以传递价值主张的沟通、分销和销售渠道，企业通过渠道通路寻找目标客户并确立关系;成本结构指的是企业商业模式运转过程中的成本支出;收入来源则是指企业从顾客那里得到的收入。九要素执行不同的功能，互相关联，维持企业的持续运转。

2 OFO目前发展困境

2.1 高额支出，现金枯竭

截至今年5月，OFO单月成本高达2.5亿元，其中运维成本高达1.3亿元。其次小黄车质量较差，每月仅是折旧成本就高达数亿元。OFO虽经历了数轮融资，有了一定的资本，但过量的生产单车忽略了单车质量以及数量问题，致使大量的小黄车“横尸”街头。很多城市不愿意修旧车，而是直接投放新车，这样一来，产能过剩的弊端愈演愈烈。至于旧车无处安置，城市运维部门就租仓库，旧车不能及时的被处理，便造成了大量仓储租金支出。其次OFO内部人士还指出企业内部存在着严重的贪污腐败现象。资金审批制度疏漏致使很多人钻空子胡乱报销。城市运维部门外包物流配送业务，致使运输成本增加。另外OFO在大扩张时期花费2000万元冠名卫星，1000万元请鹿晗代言，OFO对待资金的态度，由此窥一斑可知全豹。

2.2 经营不善，官司缠身

2018年以来OFO至少遭9家公司起诉。早先时候，OFO因为房屋租赁合同纠纷遭到武汉汉光谷创客街区管理有限公司起诉，今年8月份因合同纠纷，上海凤凰自行车股份有限公司起诉OFO要求其支付货款6800万元。9月份百世物流科技（中国）有限公司起诉OFO小黄车运营主体东峡大通（北京）管理咨询有限公司，要求其支付欠款1400余万元。由于OFO资金短缺，企业潜在危险加剧。诸多用户开始要求退还押金。然而退款异常，退款无进展的问题接踵而至。OFO一味地变更退款流程，从OFO传出“押金转入互金平台”到如今押金“被充值成余额无法退还”再到退押金按钮成为灰色，退押金时限不能保证。诸如此类的“挽留”用户的手段已经严重损害了消费者的合法权益。迎接OFO的也必然是漫天的声讨与诉讼。

2.3 资本加持，进退维谷

共享单车是新兴行业，不少VC（风险投资）注入资本企图谋利。资本加持无疑激化了共享单车行业的竞争态势。OFO与摩拜的价格战就是一个很好的例证。诸如免费骑月卡，充值送优惠之类的活动，在早期抢占用户的同时也大大的损伤了企业资本积累和未来提价的可能性。作为OFO的重要投资方，阿里巴巴、滴滴出行以及蚂蚁金服等企业一直也在向OFO内部渗透，而这与OFO创始人戴维的独立发展规划大相径庭。现如今摩拜有美团撑腰，哈罗单车有阿里做后盾，OFO的独立发展之路不知其还能走多远。

3 OFO商业模式分析

OFO近期所遭遇的困境实则是其商业模式存在弊端的显现。

3.1 价值主张

共享单车之所以能够风靡全球就是因为其为群众出行提供了便利。OFO也确实是落实了其“随时随地有车骑”以及“骑时可以更轻松”的口号。在解决最后一公里出行的问题上，OFO做到了，其他的单车企业也做到了，这无可厚非。但是，如若共享单车只被当作一种骑行工具来对待，恐怕单车也只是单车罢了。那能不能搏一搏，单车变摩托呢？笔者认为OFO丰富其价值内涵是有很大可能性的。每逢节假日，可以对OFO车身进行一定的装饰。比方说，每年的12月1日是国际艾滋病日，在这一天，可以在车把上系條小小的红丝带，这样会让骑者认为OFO是个有人情味的企业。此时单车已超越了基础功能的限制，化作文化载体，企业形象，是可以与消费者达成一种无形的互动的。这可以称作是因时而变。另一种方法是在不同的地域赋予单车不同的价值内涵。在学校，单车可以是体育课上的竞技项目，在景区，单车可以是相映成趣的照片背景。这就是因地而变。这样看来，共享单车的未来是值得期待的。

3.2 核心资源

单车是企业最直接的广告，车体质量则在很大程度上会影响消费者对于该企业的认知。OFO的核心资源固然是小黄车。一直以来小黄车因为其质量欠佳而被消费者诟病。这与其以量取胜，抢占市场的目的是密不可分的。飞鸽自行车厂平均15秒落地一量小黄车，单车成本200余元，如此的生产效率，不能保障单车的质量。结合摩拜与哈罗单车成功的市场经验，笔者有以下两点建议：第一，车体质量要能保证其使用期限长于行业内其他单车。更多的技术以及高科技产品需要应用到车体、轮毂、车座、铃铛、轮胎等的制作过程中来。第二，密码锁的更新换代。早期OFO的机械锁车型已被淘汰，OFO因此损失了大量资产。就目前来看，OFO的密碼锁在开锁速度以及定位服务方面仍不及摩拜及哈啰。所以，在该方面，OFO有待改进。

3.3 重要合作

笔者把OFO的重要合作伙伴分为上游和下游企业。上游企业指的是为单车的原材料供应商以及制造商。下游企业是能够与OFO进行商业合作，存在互补关系的企业。上文提及诉讼案件说明OFO并没有妥善处理好其与合作伙伴的关系。笔者建议OFO应该牢固树立契约精神，严格按照合同办事。与此同时，OFO也要考虑如何与下游企业建立持久的共赢关系。比方说OFO可以与商家一同在OFO客户端平台推荐某些特色饮食以及娱乐项目等。但就目前的发展困境来看，OFO迫切需要重塑企业形象，巩固与上下游企业的合作。

3.4 关键业务

关键业务即企业内部价值链。OFO的关键业务是单车的运营维护。上文提及OFO运维过程中的腐败，高额运维成本等问题都是其商业模式不完善的表现。结合行业内部的成功经验以及消费者反馈，笔者有以下几点建议： 第一，完善城市站运维管理系统。加大资金审批力度，切实落实员工绩效考核，以督促工作人员认真工作。第二，建立自己的物流配送系统，减少对第三方公司的依赖。第三，缩减市场单车布置数量，提高单车使用频次。大量的单车严重超出了消费者的需求并且加大了运维成本。第四，创新单车停放方式。天津远卓科技发展有限公司研发、建设的全国智能共享单车地下停车库，是共享单车短时停放、仓储，节约土地资源、维护用车秩序的有效途径，值得发展。

3.5 客户关系

OFO商业模式的本质是一种租赁服务。这意味着，消费者不是一次性的交易对象，而是长期的服务对象。因此OFO应该妥善处理与客户的关系。为客户定制专人出行计划，与客户形成有效的互动渠道。收取押金再提供出行服务的前向消费模式，使得OFO在退押金的浪潮中一蹶不振。就目前来看，OFO如若能尽快解决退押金问题，还是可以保留一部分忠实用户的。随着免押金的流行，在后续的发展之路上，OFO更应该小心谨慎的处理与顾客的关系。

3.6 目标客户

众所周知，OFO是在校园内兴起，然后紧随摩拜进军社会市场的。校园内部发展时期大致是OFO发展最为迅速，最为平稳的阶段。这也意味着高校是OFO不能丢失的重要市场。鉴于高校学生普遍良好的用车经验，OFO应该为在校生提供更为优惠、优质的出行服务。至于社会消费者，OFO则应该针对其多样化的需求提供多样、便捷的服务。景点、商圈、公共交通站点、居民小区外围商业街是OFO不能忽视的重要市场。社会上很多地方不允许单车进入，OFO应该密切关注此类区域内消费者的用车需求以及还车习惯，从而设置合适的单车存放点，以规避潜在风险。

3.7 渠道通路

小黄车本身就是企业的形象，也是企业接触客户的媒介。醒目的设计，良好的骑行体验自然可以为OFO赢来喝彩。OFO共享单车APP则是企业的代言人。就目前来看，该APP以及其门户网站在设计上有可圈可点之处。但是APP仍应被赋予更多的人性化特点，其中客服在线服务模块应该予以足够关注，不能让消费者求助无门。鉴于小黄车普遍的知名度，小黄车在对外宣传广告上应该更加侧重于企业形象以及企业价值主张。目前小黄车陷入发展困境，如若可以在广告公关上扳回一局，OFO或许可以化险为夷。

3.8 成本结构

OFO的成本结构主要涉及生产、运维、和宣传方面。讽刺的是，近来OFO在诉讼案件中成为被告，面临着高额的经济惩罚。针对其发展现状，建议如下：第一，引用高新技术，提升单车质量。这意味着固定成本（单车生产成本）的上升。但是鉴于OFO的质量差是其硬伤的事实，只有如此才能保证后期变动成本（运营维护）的支出在相对较低水平，孰轻孰重，不言而喻。第二，运维部分的高额成本是令人瞠目结舌的，这也是后期OFO频繁裁员的主要原因。大量的人力、物力被无效的应用在了运维部分极大地增加了公司运维成本。在学校，可以免除城市运维人员，反而以招聘学生兼职的形式来保证校园市场单车的运维。这样可以大大的减少用人成本，而且能够最及时有效的收到消费者反馈进而跟进并提供服务。至于社会上，同样也可以采用类似方法，招聘信息向求职平台投放，只针对时间灵活，有意向从事该工作的人群，这样节省成本的同时，也在为企业做宣传，一举两得何乐而不为呢？

3.9 收入来源

OFO主要的收入来源有融资、租金收入、骑行押金以及平台推广费用。截至2018年9月5日，在经历了第E++轮投资后，OFO至此共接收来自蚂蚁金服、滴滴出行、阿里巴巴、中信产业基金等企业的数十亿美元的投资。如此数量的投资却不能保证OFO及时退还用户押金，这说明OFO一直没有认真对待自己的收支问题。建议如下：第一，合理运用企业融资，把钱用在刀刃上。融资的用途绝对不是亡羊补牢，也不是一味地扩大规模。OFO更应该把资金用在技术创新和改进用户体验上。第二，丰富广告盈利模式。OFO有着庞大的消费群众，这些用户是OFO无形的资产。OFO可以借助如此大的用户流量进行招商引资。比如说，APP广告、车体广告。另外OFO可以通过后台分析用户数据，在线下不同地区植入广告，通过竞价方式拍卖固定地块的单车广告使用权。第三，免押金的浪潮势不可挡，OFO也应该适时而变。既有押金的使用应该趋向于保守。

4 结论

OFO目前的发展困境源于其商业模式存在弊端。OFO迫切需要解决的就是客户模块的问题。OFO应该严格履行商业合同，及时返还用户押金，重塑企业形象。其次再去考虑其他方面的不足与改进，只有这样，OFO才可以有继续发展壮大的可能性。

参考文献

[1]Osterwalder A，Pigneur Y.Business models and their elements[R].Position paper for the international workshop on business models，Lausanne，Switzerland，2012.

[2]肖智星.基于商业画布模型的ofo小黄车商业模式研究[J].现代商业，2018，（17）：82-84.

[3]锌财经.前员工深度揭露ofo败局：挥霍、贪污、站队、大裁员[EB/OL].https：//weibo.com/ttarticle/p/show？id=230940431382 5972228795#_0，2018-12-05.

[4]屈亚萍，窦巧.共享单车商业模式的构建 ——以摩拜单车为例[J].中小企业管理与科技，2018，（8）：48-50.

[5]流年.十字路口上的共享单车[J].互联网周刊，2018，（22）：20-21.

[6]程艳.共享经济下共享单车的盈利模式探究[J].当代会计，2018，（9）：28-30.

[7]王芷清.共享经济下的商业模式创新 ——以 ofo 共享单车为例[J].环渤海经济瞭望，2018，（10）：36.

作者：董中发

房屋租赁合同纠纷探讨论文 篇3：

论共有产权下房屋租赁事中问题的解决

摘 要：针对房屋租赁市场的问题，提出共有产权房的方案并实施，为共有产权房政策实施提供建议。有针对性地提出现今共有产权住房的合同租赁事中现存问题以及可能存在的问题，并对这些问题的解决提供解决的立法与政策建议，更好地共有产权房屋制度的实施与发展。

关键词：共有产权;房屋租赁制度;事中法律规制

由于我國房屋租赁市场存在房屋承租人权利受到损害、房屋租赁人与承租人租赁合同纠纷、房屋租赁涉及第三人、权利竞合以及我国房屋租赁制度不完善的问题，使得我国房屋租赁市场发展得到限制，无法为我国经济持续发展与社会的稳定发展提供基础，我国政府出台了共有产权房屋的政策并正在进行试点。本文针对房屋租赁市场出现的问题进行分析，并对共有产权房的制度的完善提供了一定的政策建议与立法建议。本文分为三部分，第一部分为介绍我国共有产权住房租赁主体，并引出第二部分共有产权房存在的纠纷，第三部分是针对共有产权房提出的政策建议与立法建议。

一、共有产权住房租赁主体

共有产权房，是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。即中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。

共有产权住房租赁主体有三类：政府、企业、个人。

政府是以让渡部分土地或者给予参与的企业一定的土地优惠或者税收优惠并对共有产权房租赁过程进行监管的方式参与共有产权住房租赁中。

参与企业应当是具有有相应的房屋建设资格与雄厚的资金实力。

个人参与人主要是指符合各地共有产权房租赁申请要求并积极参与其中的个人。

二、共有产权房屋租赁事中合同纠纷

（一）费用缴纳与故障赔偿问题

1.物业费缴纳问题。

在共有产权模式下，房屋产权由政府和企业双方按照比例享有，无论是由政府或者企业缴纳又或是房屋承租人缴纳都涉及到如何缴纳的问题，毕竟此时的房屋的产权已经被划分，而并不是单独产权的问题，此时便涉及到物业费如何缴纳的问题。

2.当对于房屋内设施故障责任是否由哪方主体承担的问题

共有产权房下房屋产权由政府与企业按照比例划分享有，房屋中的设备出现使用故障问题时，按照现有普通租赁模式下，合同规定中使用物品损坏存在两种情况：分为房屋固有设施损坏、电器类损坏的情况，由合同约定赔偿人。在共有产权房屋租赁下，政府与企业与承租人承担修理赔偿费用与现有模式的租赁应当予以区别，是由政府或者企业赔偿还是承租人自身承担赔偿责任？

3.租金缴纳问题

由于共有产权房屋租赁属于一种政策上给予特定人群的福利措施，且由于政府与企业共同享有房屋产权，对于房屋租金的缴纳便区别于现有模式下的房屋租赁租金的缴纳。租房者在交纳房屋押金时不协商好是房屋租金缴纳的方式以及期限的问题时，以及房租缴纳后政府与企业如何分成的问题上产生纠纷。

4.公用区域维修护理费用

一般来说，在缴纳物业费后，物业公司公司便承担了基本的维修与管理责任，但是当楼层中电梯损坏至一定的程度需要只能更换时，由于更换费用较大，物业公司无法承担其全部费用，此时共有产权房屋承租人是否需要承担一部分费用？

（二）租赁房屋添附问题

1.在原有房屋基础上进行新添附

房屋承租人在取得房屋租赁资格后，由于自身原因便对承租的房屋进行新的添附，且并未得到政府和其他产权共有人的同意，私自改造房屋。承租人在租赁房屋后对房屋进行新的装修或者添附，以便于自己的生活使用方便，可能造成房屋结构的改变影响之后使用。对于进行新的添附问题如何规范？

2.恶意拆除、改造原有添附

房屋承租人在取得房屋租赁资格后，为了自身生活的便利，私自拆除租赁房屋中原有的设施，改造房屋结构，将房屋改造成符合自身居住需求，但有可能使得房屋出现由于改造和拆除行为而价值受损或者不利于下一方承租人居住以及甚至可能造成可能导致租赁人或者他人受伤害的行为的问题，恶意拆除、改造房屋的承租人应当承担的责任与赔偿问题值得探讨。

（三）共有产权房租赁是否享有继承权的问题

1.法定继承权与遗嘱、遗赠相冲突问题

共有产权下房屋租赁是有一定设定条件的，符合条件的人才能符合租赁房屋享受该项政策优惠，当房屋承租人在承租房屋未到期前身亡，承租人在身前立下遗嘱或者遗赠将其房屋承租权赠送或者赠与给并非为法定继承人的第三人，被继承人的法定继承人提出质疑，质疑其遗嘱、遗赠的效力，认为其无效，认为自己为唯一有效继承人的问题。

2.法定继承人之间的冲突

共有产权下房屋租赁是有一定设定条件的，符合条件的人才能符合租赁房屋享受该项政策优惠，当房屋承租人在承租房屋未到期前身亡，承租人的法定继承人之间该如何享有该租赁权问题发生争执，甚至会发生一方并擅自对房屋进行处理、占为己有的行为或者继承人中的一人或数人不征得其他共同继承人同意，擅自出售共有房屋牟利，造成房屋买卖合同无效，买房人的权益受损的情形，如何认定该继承权的有效继承人？

三、共有产权下房屋事中租赁问题的解决

（一）费用缴纳与故障赔偿问题

1.物业费的缴纳主体问题

按照原有的租赁模式，物业费由合同约定，一就是房东也就是房屋产权所有人缴纳给物业公司，二是合同约定由房屋承租人缴纳。共有产权模式下房屋产权是由政府与企业共同享有的，所以物业费缴收受的主体可以由合同约定。一种方案是由产权所有人按照所拥有的产权比例来缴纳，即政府和企业来缴纳，另一种方案便是由承租人自己来缴纳。

2.当对于房屋内设施故障责任是否由哪方主体承担的问题

维修责任根据使用者来赔偿。水电煤气等费用以及家电等都是存在使用情况才会导致损耗的，所以当出现租赁期间内设备损害问题应当皆由使用者承担其维修责任。由于共有产权房的特性，所有维修费用应当是按照产权比列分配分别缴纳给政府与企业两个主体。倘若是在承租人尚未使用前发生的状况应当由政府和企业承担维修责任。物品尚未使用便损坏说明是事前装修的问题与承租人无关，承租人不承担维修责任。

3.公用区域维修护理费用

共有产权房屋承租人可以设立一个公共区域维修专项资金，政府或者企业补贴一部分资金，承租人承担部分资金，由政府或者承租人自身指定专人管理，当需要更换电梯等高费用维修活动时，便启动该资金。

根据《特种设备安全监察条例》的相关规定，业主在购置物业时没有和物业公司对于电梯的更换费用另有约定的，更换电梯的费用应当由全部业主承担《物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。质监局特种设备处相关负责人表示，小区电梯在产权上应属于全体业主共有，电梯维修更换费用也应由产权人分摊。物业只能受委托进行维护管理，维修花费较少可以适当从物业费中抽取。但一旦遇到电梯需要大修或更换等问题，最终还得由业主来分摊。

（二）租赁房屋添附问题

1.在原有房屋基础上进行新添附

租赁房屋并对其进行添附，若对该添附对房屋之后使用造成损害责令其整改，不整改予以处罚。对于在租赁房屋时对房屋进行添附或者装修整改需征得政府和另外产权所有人的同意或者未经过批准，但未对房屋造成较大的损害或者改变，不影响整体使用，可以不予以处罚。①新的添附影响了房屋原本的结果和状态，且如果违背合同的约定，便是不合理不合法的，应当予以整改。如果合同没有约定，未形成附合的装饰装修物的所有权即归承租人所有，那么，承租人就可基于自己的所有权拆走未形成附合的装饰装修物。当然，承租人在自行拆除时，应当尽量避免损失的发生，尽到合理注意义务，不产生影响或者影响最小，承租人的故意或者过失，造成房屋损毁或者给出租人造成不必要的损失，承租人应当依法承担侵权责任。②

2.恶意拆除、改造原有添附

原有装修被承租人拆除，涉及到损害了房屋，承租人承担全部的赔偿责任，以及恢复原有装修的责任。当承租人恶意拆除房屋中原有的装修，承租人承担全部的赔偿责任，政府或者企业可以任何一方可以向承租人单方求偿，另外一方也按照产权比例原则得到赔偿。恶意拆除、改造原有添附对于房屋结构造成了极大的损害，影响了房屋的正常居住，且违背了合同的约定，承租人应当恢复原有装修的责任并给予赔偿。

（三）房屋承租人與房屋产权共有人优先购买权竞合的问题

当共有产权房屋的产权拥有者即除政府外其他产权拥有者想转卖其所拥有的房屋，那么政府作为原与想要转卖产权的产权人的同等地位，拥有优先购买权。承租人只有在政府放弃了优先购买权之后才享有优先购买权。在房屋可分时，最高院认为承租人的优先购买权“仅及于其承租的部分房屋”即最高院是承认房屋承租人是具有优先购买权的。

（四）共有产权房租赁是否享有继承权的问题

1.法定继承权与遗嘱、遗赠相冲突问题

遗赠的受益人享有该权利的继承。根据《中华人民共和国继承法》第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理;有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理;有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第五条也规定：“被继承人生前与他人订有遗赠扶养协议，同时又立有遗嘱的，继承开始后，如果遗赠扶养协议与遗嘱没有抵触，遗产分别按协议和遗嘱处理;如果有抵触，按协议处理，与协议抵触的遗嘱全部或部分无效。”按照上述规定，在继承中，如果各种继承方式并存，应首先执行遗赠扶养协议，其次是遗嘱继承和遗赠，最后才是法定继承。因遗赠扶养协议是一个双方有偿的民事法律合同。协议为扶养人设定了义务，扶养人在协议履行的过程中付出了劳动，所以应当在继承开始后优先就遗产进行受偿。遗嘱继承和遗赠是一种意定继承，在遗产分割时虽优于法定继承，但效力却在遗赠扶养协议之后。因此，有效的遗赠扶养协议具有最强效力，当它与法定继承、遗嘱继承共同存在并发生冲突时，应按遗赠扶养协议分割遗产。

2.法定继承人之间的冲突

共有产权住房租赁权的法定继承，与承租人共同居住的人享有优先继承的权利，继承人不具备共有产权住房继承资格的时候，对其进行适当的进行经济补偿。当承租人的法定继承人有多个时，与原承租人共同居住过的人便具有优先继承权，原因在于与原承租人共同生活过的法定继承人一般是原承租人的父母、妻子或者儿女，具有直系血缘关系，在生活中可能彼此照顾或者属于一方照顾另一方的状态，给予他们继承权是合情合理合法的。当其他不与其共同居住的人，他们也有法定继承权，但由于他们没有原承租人一起居住，或者没有共有产权房的继承资格时，便由继承了该项权利的继承人给予一定的补偿。

四、总结

共有产权下的房屋租赁制度的出台有效地缓解了房屋租赁市场中现存的一些问题，例如承租人权利分配问题、房源不足问题等等，我们应根据现存或者可能存在的房屋租赁中的问题去思考解决方法，用法律和行政规制的手段去解决相应的问题。

注释：

①王钰.房屋租赁合同中装饰装修物争议处理的法律调整[D].华中科技大学，2014.

②石绽薇.租赁房屋装饰装修物的归属与补偿法律问题研究[D].大连海事大学，2015.

参考文献：

[1]张鹏.共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合之证伪——兼评《房屋租赁司法解释》第24条第1项的理解和适用[J].法学，2014（12）.

[2]王媚.共有人与承租人优先购买权相关问题探析[J].河南工程学院学报（社会科学版），2012（03）.

[3]张鹏.我国房屋承租人优先购买权制度之困境与重构——从《最高法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条被废止谈起[J].社会科学辑刊，2009（03）.

[4]熊琰.房屋优先购买权中的利益衡量——兼论法律解释在审判实践中的作用[J].重庆工商大学学报（社会科学版），2007（01）.

作者：严佳菁 常庆茜 杨雨佳 潘韵竹 王泽华