买卖合同论文提纲

2022-11-15

论文题目：借贷类房屋买卖合同法律问题探析

摘要：我国市场经济飞速发展带来各行各业愈发迫切的融资需求,在典型抵押担保具有诸多不便之处且银行抵押贷款难以实现的情况下,很多具有担保性质的房屋买卖合同应运而生,同时也给司法实践和学理研究带来了诸多难题。尤其体现在民间借贷与房屋买卖合同混合的案件中,案情复杂多样,各家学说无法对其进行统一囊括,学说争鸣的同时也带来了实务审判的混乱。为理顺这类房屋买卖合同的效力、性质、优先对抗顺位等问题,本文结合《民间借贷司法解释》第24条的基本描述,将这些为民间借贷提供担保的房屋买卖合同统称为“借贷类房屋买卖合同”,明确房屋买卖合同依附于民间借贷关系而存在,尝试从其基本现状入手进行分析论证。第一,分析借贷类房屋买卖合同现状。通过对最高院两大典型案例的分析引出问题,正视目前较为混乱难以统一的司法裁判情况与学说情况,在阅读大量司法裁判与文献的基础上进行思考,确定研究借贷类买卖合同时需划清界限并进一步分类讨论的必要性。第二,划清研究对象的界限与分类研讨。并不是所有存在借贷关系与房屋买卖相牵连的情况都可以认定为买卖合同在为借贷提供担保。必须明确“仅存在房屋买卖合同而无法证明借贷关系”、“以房抵债”两种情况下的房屋买卖合同并不属于《民间借贷司法解释》第24条所描述的买卖合同提供担保的范畴。划清研究界限后进一步分类讨论,根据不同的公示、登记手段,分为“签订房屋买卖合同并办理过户登记”、“签订房屋买卖合同并办理预告登记”、“仅对房屋买卖合同进行网签或备案登记”、“只存在房屋买卖合同无任何公示手段”四种类型,为后文探讨各类公示手段下房屋买卖合同担保效能做出铺垫。第三,分析借贷类房屋买卖合同担保的效力与性质。借贷类房屋买卖合同成立且买卖法律行为无效,但不可直接否认其隐藏在买卖行为下的担保行为之效力。借贷类房屋买卖合同是其通过买卖合同的形式在特定的物上设置了担保的权利,合同业已成立,即使作为表现形式的买卖无效,但也不应影响其担保效力的认定。第四,论证不同公示登记手段的房屋买卖合同担保效能的解释路径。在整理学说并进行分析的基础上,有针对性的取舍各类学说,用于解释房屋买卖合同的担保效能。分析论证已签订借贷类房屋买卖合同并办理过户登记属于让与担保,已签订借贷类房屋买卖合同并办理预告登记的情况为物权性担保,仅对借贷类房屋买卖合同进行网签或备案登记的情况为债的特别担保,只存在借贷类房屋买卖合同无任何公示手段则为债的制度之担保。第五,解决借贷类房屋买卖合同实现担保时优先顺位的问题。在我国物债二元化理论体系的框架下,基础优先顺位的逻辑链条应该是法定优先权优先于典型物权担保,典型物权担保又优先于债权。在此顺位逻辑链上进行扩展,推理出各类公示登记的借贷类房屋买卖合同的优先顺位为“支付房屋对价+消费者生存权＞建筑工程承包款＞典型（法定）担保物权＞非典型物权担保（让与担保、签订借贷类房屋买卖合同并已预告登记）＞债的特别担保（签订借贷类房屋买卖合同并网签或备案）=普通合同债权＞债的制度担保（签订借贷类房屋买卖合同但无登记公示手段）”。其中,对于在已网签、备案登记、预告登记的买卖合同在先的情况,购房者支付全部对价并不能将合同债权转换为“支付房屋对价+消费者生存权”而处于优先顺位,只有在对抗无公示的借贷类房屋买卖合同时,才能转换。

关键词：民间借贷;房屋买卖合同;担保;公示;登记制度

学科专业：民商法

摘要

ABSTRACT

引言

第一章借贷类房屋买卖合同现状分析

1.1 问题的浮现

1.2 司法裁判混乱,亟需统一标准

1.3 理论学界观点不一,众说纷纭

1.4 小结与思考

第二章借贷类房屋买卖合同之类型化分析

2.1 明确研究界限与分类型讨论的必要性