商品房买卖合同纠纷论文

摘要：房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。下面是小编整理的《商品房买卖合同纠纷论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

商品房买卖合同纠纷论文 篇1：

浅谈商品房买卖合同纠纷中迟延办理房屋相关权属证明律师应对实务

摘 要：从商品房买卖合同纠纷案例中关于对房屋权属证明续期以及迟延办理赔偿问题，引发关于现行法律规定的思考，进而探讨关于该问题律师实务操作。

关键词：商品房买卖合同纠纷;房产证续期;房屋权属证明迟延办理赔偿

一 案例介绍

刘某于2012年6月14日与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订商品房买卖合同，合同约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，土地使用年限为2063年10月止。但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》，且该《不动产权证书》中土地使用期限为2035年10月4日止。刘某根据《商品房买卖合同》约定向本市仲裁委提出仲裁申请，提出仲裁请求：1、裁决甲公司将申请人的《不动产权证书》国有建设用地使用权使用期限办理为2063年10月。2、裁决甲公司因迟延办理房屋相关产权证明向刘某支付赔偿金人民币6万余元。3、本案仲裁费由甲公司承担。仲裁委经过审理，裁决驳回刘某第一项请求，支持第二、第三项请求。

二 关于双方抗辩意见以及裁决理由

（一）关于续期问题抗辩双方观点及仲裁委驳回理由

刘某认为《商品房买卖合同》中约定房屋权属证明期限为2063年10月，而甲公司实际办理的《不动产权证明》土地使用权期限仅到2035年10月止，刘某认为甲公司违约，应当承担继续履行合同约定义务的责任。

甲公司抗辩称案涉土地使用年限的确截止至2035年10月4日，但该国有土地使用权已分割到户，原土地使用权证已由主管部门收回并注销，现在重新变更土地使用年限已客观不能，且刘某并未因此遭受实际损失，期间届满权利人无需专门提出续期申请即可自动续期。

仲裁庭认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”的规定，住宅建设用地使用权限期限届满后，权利人可以继续享有土地使用权，无需另行申请续期。权利人对其所有房屋及该房屋所属土地的占有、使用、收益及处分均不受影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，刘某要求甲公司将《不动产权证书》续期至2063年10月属于法律上或者事实上不能履行的情况，仲裁庭不予支持。

（二）关于迟延办证赔偿问题观点

刘某认为双方签订的《商品房买卖合同》约定了房屋相关权属证明的办理时间为2016年5月1日，但时至2018年12月27日，甲公司才为申请人办理了《不动产权证书》。已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”承担违约责任。

三 关于上述两个问题的思考

（一）关于自动续期

根据法律规定及学者观点，物权法第一百四十九条规定之自动续期是永久续期制度。这并不会改变住宅建设用地使用权用益物权的本质，其与国家的关系类似于中国古代耕地中的田骨与田皮。对于国有土地所有权和住宅建设用地使用权来说，国家所有權的客体是地骨，住宅建设同地使用权的客体是地皮，权利人对地皮行使权力，仍旧是在国有土地上设置的他物权，是利用国有土地设置的定限物权，故而确定自动续期是永久续期不会架空国有土地所有权，这种制度的确立有利于国家和社会的稳定【1】。通过制定相关司法解释及法律法规，将该问题明确化，有利于解决因该条文引起的历史问题，有利于减少诉讼，节约司法资源。

（二）关于迟延办证的赔偿责任

关于法条适用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条直接给出了明确的处理方式，如若是因为出卖方责任导致迟延办理，则需要承担违约责任，约定了违约金，则依照约定赔偿违约金，如未约定违约金或损失数额难以确定，则可以按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息确定。这无疑更加有利于保障买受人的合法权利，也在一定程度上，预防出卖人以非客观理由损害买受人利益。

综上，笔者认为，随着国家越来越富足，立法研究越来越深入并且越来越符合社会主义法治念，关于土地使用权续期问题会得到妥善解决。关于迟延办理房屋权属证明的赔偿责任，对没有约定违约金情况下，对承担违约责任的资金性质是实务中应当注意的一个问题。

参考文献：

[1]孙雪琳、胡婧：《新生代 下半月》，2019年第2期。

作者：王倩

商品房买卖合同纠纷论文 篇2：

浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用

摘 要：房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制方面发挥作用。

关键词：房地产;纠纷;法律适用

目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用;片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要;商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等。

在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型：

逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。

因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾使买受人不能如期取得商品房的情形不少。

如，2001年6月9日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人独家全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。2003年1月8日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201室及4号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用结算问题发生纠纷，在住宅楼通知上房时，被告以《商品房购销协议》上无其印章为由对该协议不予认可，拒绝将房屋交付原告。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。法院认为：被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订的《商品房委托代理协议》合法有效，第三人在与原告吴某签订《商品房购销协议》时，原告对被告与第三人之间的代理关系是明知的，且仍在第三人的代理销售期限内，故该协议对原、被告均有约束力，被告应交付该商品房。本案正是基于《中华人民共和国合同法》有关代理行为的规定进行的判决。

故意隐瞒相关资质型。我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式。

法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方签订的《认购房屋协议书》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告亦按照约定交付被告100000元购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原、被告双方在签订《认购房屋协议书》时，被告华洋开发公司尚未取得商品房预售许可证明，且不能证明原告对此是明知的，或已告知原告这一情形，其行为应认定为故意隐瞒，应承担相应的民事责任。第三人德阳开发公司虽然接收了该项目，但在原、被告双方的商品房买卖过程中没有过错，被告也未将收取的购房款交付第三人，故第三人不应承担民事责任，遂认定原告张某与被告。

本案中的华海开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，属无效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

权属证书缺失型。有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。

“一房二卖”型。商品房买卖合同签订后，房地产开发企业应承担按期交付商品房的义务，为确保该义务的实现，当事人双方采用定金担保的方式来保证合同的履行是比较普遍的，但房地产开发企业受利益驱动，宁愿承担定金罚则也不交付商品房。

广告宣传失实型。在商品房买卖过程中，人们因相信广告而上当受骗的事经常发生，各种传媒也不断披露或名不副实，或夸大其词，甚至是瞞天过海的广告事件内幕，房地产开发企业也因此受到一定的惩处，但其受到惩处的损失与因虚假广告而产生的收获相比微弱。

房屋质量低劣型。质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买，因此，购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险。

如，2004年2月9日、2005年1月14日，原告徐某以280572.9元的价格购买被告辉煌房屋开发公司建设的滨江花园8-1-601室房屋，2005年1月14日，辉煌房屋开发公司向徐某发放了上房通知单，但因该房屋存在接线盒线头裸露、墙面开裂、东卧室东外墙砌体及卫生间内间西北角顶板渗漏、分户门无猫眼、门铃、把手及冷热水管路未接通等问题。

《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。

文献参考：

[1]龚思红.《浅议商品房买卖合同纠纷的常见类型及法律适用》

作者：唐文

商品房买卖合同纠纷论文 篇3：

目前由开发商引起的商品房买卖纠纷类型及成因分析

【摘要】近年来，伴随着我国房地产市场的繁荣，由房开商引起的商品房买卖合同纠纷日益增多，已成为影响社会和谐稳定主要因素之一，现对开发商引起的商品房买卖纠纷类型及成因进行分析，以期参考。

【关键词】商品房买卖合同纠纷类型成因

在房地产业迅猛发展的今天，商品房买卖纠纷也日益突出，并呈逐步增长之势，如出现一房两卖、迟延交付、虚假宣传、楼脆脆、楼倒倒、楼歪歪等。这严重的损害了业主的合法权益，其中，相当一部分是由房地产开发商引起的。为定纷止争，增加社会和谐稳定，有必要对由开发商引起的商品房买卖纠纷类型进行分析，对其成因进行探讨。

1 商品房买卖纠纷中的主要类型

1.1 商品房买卖价款履行类纠纷。

因在签订商品房买卖合同时，对价款约定不明确，往往出现主张同时履行抗辩权的纠纷。如商品房买卖合同未约定开发商交付房屋和购房者支付尾款先后履行顺序，房地产商则以对方未能按期付清尾款而拒绝交房，导致纠纷产生。

1.2 因不能交付商品房產生的纠纷。

不能交付是指房开商没有能力交付商品房。可分为中途不能交付和自始不能交付商品房。

1.2.1 中途不能交付商品房。①因价款中途不能交付。在现实中，表现为开发商为追求利润最大化，在资金链条严重紧张的情况下，采用欺骗手段，以同一特定商品房为标的物，先后与两个或两个以上的购买者签订商品房买卖协议 ，一般是后一购买者的出价高出前一购买者的出价，并且前一购买者未办理相关的产权手续，房开商把房子卖给后一购房者时，即刻办理相关产权手续，从而导致纠纷的产生。

②因质量问题不能交付。房地产商为谋取更多利润，在建房过程中，以次充好、偷工减料，也可能是技术力量薄弱，以致建成后不能通过相关部门的验收，从而导致纠纷产生。

③房地产商因在进行房地产开发过程中，失去合法资格无法继续开发， 导致不能交付。在开发过程中，也会出现资金链条断裂、技术力量差等原因，使房地产商无法继续开发，成为“烂尾楼”而无法继续履行合同。

1.2.2 自始不能交付商品房。如开发商实为“皮包公司”，导致无法交付商品房。此类开发商采用各种欺骗手段，利用我国法人登记注册等相关制度中存在的各种漏洞，成功注册登记。成立房开公司后，获得地块，往往未经预售许可并没有动工、或稍作动工就预售房屋、进行大肆圈钱，稍不留神，开发商就卷钱人间蒸发。其成立“皮包公司”是幌子，真正目的是卷购房款、银行贷款而逃。

1.3 迟延交付纠纷。

1.3.1 因未办齐有关房产开发手续而无法交付。即房地产商在于购买者签订商品房预售协议前，未依法办齐相应房产开发手续，如土地规划等手续，在建成且合同约定的交房日期时，仍不能补齐。

1.3.2 开发商不能如期完工交房，未完工部分包括主体部分、配套部分，双方因迟延交付不能达成一致从而导致纠纷。

1.4 因“两证”办理产生纠纷。

1.4.1 房开商因商品房买卖合同对水电增容费和配套费等约定不明确与购房人发生争执，拒绝为购房人在土地使用权转让审批表上签字盖章。致使购房人无法到有关部门办理土地证。

1.4.2 房开商因竣工验收逾期等因素，不能及时向有关部门提供办理房产证所需资料，导致无法按时办理房产证。

1.5 因商品房有权利瑕疵引起纠纷。

1.5.1 商品房出现权利瑕疵，往往是房开商恶意为之。如房开商把已设置抵押权的房屋预售给不知情的购房人；或在购房协议签订后，又擅自将此房抵押给他人；或先将房屋卖给购房人，后又擅自出租；或正在出租时，隐瞒出租情况，又将此房售出。

1.5.2 面积不符纠纷。

在购房协议中，约定的面积只是暂时测定面积，与建筑物建成后的实际房屋面积一般是有一定的误差，并且法律是允许的。

1.5.3 质量不符纠纷。

因房开商基于商人的本性，追求利润最大化，再加上我国监管体制不严，导致房开商常常偷工减料，以次充优，如降低水泥标号，减少钢筋型号、数量，使用低劣管线等手段，造成地基不牢，主体结构承载力不达标。

1.5.4 实际交付的房屋与广告文宣材料不一致的纠纷。

房开商往往在售房时，急于筹集资金，缓解资金紧张局面，或取得更多资金进行扩大经营，或欲取得理想的开局，采用各种手段吸引购房者，如不实宣传，当房开商交房时，购房者往往发现实际房屋与广告文宣材料不一致，遂产生纠纷。

2 商品房买卖合同纠纷成因

以上纠纷虽然形成多样，但主要有以下几个原因：

2.1 买房人对相关法律了解较少，不能准确把握合同条款的意思，即双方信息不对称，这就为房开商侵权留下可乘之机。购房时，买房人更多的是对房屋的感性认识，如，房屋的朝向、户型、楼层、面积 、采光等。买房人见到更多的是精美的广告、漂亮的模型。并且销售人员察言观色、花言巧语，急于让购房者买房。购房者想从销售人员口中得到更多有价值的信息是不可能的，并且他们的口头承诺内容并非购房合同内容，但他们的口头承诺又极易让购房者相信。另外，有些买房人对合同条款的法律术语只能是含混甚至错误的理解，再加上现在房价高涨，买房手续繁多，买房者仅对合同一知半解时就在销售人员的指导下签字了，这就为以后的纠纷埋下伏笔。

2.2 房开商处于强势地位，“霸王条款”越来越多。在商品房买卖中，房开商和购房人所享有的信息和资源严重不对等，目前，房地产市场处于卖方市场，买卖双方权利义务虽名义上对应但实际上不对等，致使购房合同中出现众多的“霸王条款”，即房开商在合同中扩大自己的权利，免除自己的责任，限制购买人权利。一旦发生扯皮，购买人才感到掉进陷阱。

2.3 受利润最大化的刺激，房开商往往违背诚信，违法经营。如随着国家货币紧缩政策一步步加紧，导致许多房开商的资金链紧张，为了经济利益，一些房开商就“一房两卖”，未取得预售许可就卖房，先抵押后再买，偷工减料，虚假宣传等。

2.4 行政监管不严、甚至缺位。一是一些地方政府为增加政绩和财政收入，对房开商特加“关照”，甚至一些地方政府让辖区法院不受理购房人诉房开商的案子。二是个别行政监管部门在房开商的“公关”下，监管、验收走过场。

2.5 相关法律不完善，让房开商有空可钻。与房地产相关法律和政策颇多，未形成体系，牵涉法律关系较复杂，这就让一些经验老道的房开商有机可乘。

参考文献

［1］ 张谷.房产新政下买卖合同违约问题的处理.钱江晚报.2010年5月4日。

［2］ 曾宪义，王利明主编.民事诉讼法（第三版）.中国人民大学出版社2007年版。

［3］ 陈耀东.商品房买卖法律问题专论.法律出版社.2003年版

［4］ 孟广中.房地产法规.中国建筑工业出版社2005年版

作者：戴大华