房屋买卖纠纷法律探讨论文

［摘要］现行法律咨询课程主要教学方式存在局限和不足，以固定社区为平台开展法律咨询课程的教学对提高法学学生实践能力、提高法律咨询课程的实效性具有重要意义。学生的主体地位、教师的指导作用和社区的配合程度是以固定社区作为平台开展法律咨询教学活动能否取得实效的影响因素。下面小编整理了一些《房屋买卖纠纷法律探讨论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

房屋买卖纠纷法律探讨论文 篇1：

城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律解决探讨

摘 要：近年来，城市商品房的价格逐渐呈上升趋势，给很多城镇居民造成了巨大压力。面对这一情况，很多人选择购买农村宅基地房屋，虽然在一定程度上解决了住房问题，但也导致了很多房屋纠纷发生。为此，本文主要论述了城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷产生的原因，并对其纠纷的法律解决对策进行了探究。

关键词：城镇居民；购买；农村宅基地房屋；纠纷；原因；法律对策

随着城市化进程不断加快，使很多农村人口不断向城镇转移，导致农村有很多闲置的房子，同时也逐渐出现了城镇居民购买农村宅基地房屋的现象。但是由于国家征收土地、拆迁补偿等各种政策的实施，使其房屋纠紛不断增多，影响了和谐社会的发展，针对此情况，必须采取法律对策及时解决，确保其合法权益。

一、城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷产生的原因

（一）房屋买卖主体背弃诚信

一般情况下，城镇居民在购买农村宅基地房屋时，都会与村民签订相关的房屋买卖合同。其合同内容都是在双方同意基础上规定的，如果双发都遵守约定，按照具体内容履行合同，一般是不会产生纠纷的。但是由于国家出台了一系列房屋政策，在利益的诱导下，房屋买卖主体很可能背弃诚信，推翻买卖合同，谋取相关利益，这样就会导致很多纠纷发生。

（二）法律规范模糊

首先，很多法律对够买农村宅基地房屋的具体事项没有进行明确的规定，导致房屋买卖双方对自身的权利与责任没有明确的认识。权利界限的不清晰，十分容易产生分歧与矛盾。例如《土地管理法》中，并没有对城镇居民购买农村宅基地房屋时，对其土地使用权进行具体规定[1]。

其次，近年来，相关政策的实施也对其法律的适用和执行造成了一定困扰。例如，当房屋买卖纠纷发生后，可能会根据相关的政策内容对其纠纷事件进行判定，这就给法律的适用造成了干预，使纠纷问题不断发生，难以确保房屋买卖活动顺利进行，给我国社会也造成了不良影响。

二、解决城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律对策

（一）建立并完善物权变动登记制度

在城镇居民购买农村宅基地房屋事情件中，之所以出现了一列纠纷，其中有很大一部分原因是当前我国农村宅基地使用权登记比较混乱，相关的物权变动登记制度还存在很多漏洞。因此，只有对其制度完善，才能使房屋交易双方明确宅基地的权属，进而避免不必要的纠纷发生。这就需要根据当前的农村宅基地房屋的具体情况，健全相关制度。首先，在对宅基地和所建房屋进行登记时，必须要求其进行同时登记，而且拥有土地和房屋使用权的主体必须是同一人，进而可减少矛盾与纠纷的发生。其次，对宅基地使用权的登记，不能作为判断合同效力的依据，只是起到了对宅基地物权规定的作用。除此之外，在购买农村宅基地房屋中，还可能发生房地分离的情况，而且这种情况是非常容易发生纠纷的。因此相关法律部门必须对该情形进行明确的规定。当房与地发生分离时，如果判定房屋出售主体在出售房屋时将其宅基地一起租给购买者。并且购买者也付相应的租金，那么该宅基地的租期是与房屋所有权限是相同的。另外，农民之所以具有农村宅基地的使用权，主要是因为他们是集体组织中的一员，而城镇居民在该组织外，只有交付相应的费用，才能获取使用权。因此，在实际宅基地房屋购买中，如果发生关于宅基地使用权纠纷问题时，可以根据这一法律制度进行判定，提升问题解决的效率。

（二）从立法方面出发，设立法定租赁制度

现阶段，对于房屋购买纠纷问题，我国已经制定并完善了相关法律法规，为了减少购买农村宅基地房屋纠纷的发生，就必须从立法的角度上对其进行明确的规定。

首先，由于我国相关房屋买卖的物权法还不完善，很多城镇居民购买农村宅基地房屋难以从物权法上获得相应的保证。因此，可以从使用权的角度出发，维护自身的合法权益。为了农村宅基地使用权正常流转，可以设立法定租赁制度。当前，我国是允许对集体所有土地租赁的，所以该制度的实施是可行的。在实际实施中，针对农村宅基地的买卖。可以以三种权利为核心，分别是：使用权、所有权、租赁权。这样在城镇居民购买农村宅基地房屋时，不仅具有房屋的所有权，而且也具有宅基地的租赁权，保护了购买者的合法权益，而且在这些权利基础上，可以自由对宅基行使使用权、收益权等。通过立法的规定，使房屋购买者与农村集体经济组织之间的租赁关系具有了合法性，不仅受到了法律保护，而且也对房屋买卖双方产生了一定的约束作用，在一定程度上减少了二者之间的矛盾发生。与此同时，法律对其租赁的有关内容进行了明确规定，通过城镇居民按照相关规定支付租金，可以保障自身的使用权，对法律效果与社会效果统一的实现具有重要的意义。

其次，为了从根本上解决购买农村宅基地房屋的纠纷，真正实现和谐社会，就必须从长期考虑，要确保宅基地使用权依市场机制正常流转，这就需要在立法上对农村宅基地房屋属性进行重新规定，为了促进其使用权自由流转，需要使其属性与城市商品房的一致。因此，要将其使用权投入市场流转中，不仅可以减少国家对该项权利的干预，让村民自由行使土地权利，而且还使相关土地资源得到合理配置，有利于减少房屋使用权纠纷发生。

（三）完善有关农村房屋买卖法律法规

法律是解决房屋纠纷最有效的途径，而且也最具有权威性和说服力。而且很多纠纷的发生是因为相关法律对房屋买卖有关内容规定的不够明确[2]。因此，在房屋纠纷解决工作中，一方面，要根据当前的主要纠纷问题与现状对现有法律进行调整和健全，并且补足法律中的空白，使其各个纠纷的解决都有法可依、有章可循。另一方面，还要继续出台相关法规，为购买农村宅基地房屋活动提供法律支持。例如，可以出台《农村宅基地管理办法》等法规，为其管理工作创造良好的环境，同时还要建立科学合理的宅基地使用权管理制度，提升管理效率。

三、结论

总而言之，由于法律的不健全、房屋买卖当事人的背弃诚信等，使各种房屋纠纷不断发生，扰乱房屋市场秩序。为了改变这一现状，不仅需要完善相关农村房屋买卖法律法规、健全物权变动登记制度，而且在必要的情况下，还需要从立法角度出发，设立法定租赁制度，明确宅基地的使用权，最大限度减少房屋纠纷发生，进而促进社会稳定和谐发展。

参考文献：

[1]梅维佳.城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律探讨[J].许昌学院学报，2015（06）：140-144.

[2]段贞锋，翁武燕.城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律解决[J].和田师范专科学校学报，2017（04）：79-82.

作者：杨丽

房屋买卖纠纷法律探讨论文 篇2：

以固定社区为平台开展法律咨询课程教学的探索

［摘要］现行法律咨询课程主要教学方式存在局限和不足，以固定社区为平台开展法律咨询课程的教学对提高法学学生实践能力、提高法律咨询课程的实效性具有重要意义。学生的主体地位、教师的指导作用和社区的配合程度是以固定社区作为平台开展法律咨询教学活动能否取得实效的影响因素。

［关键词］法律咨询课程固定社区影响因素教学方式实效性

［

法律咨询课程在全国很多高校法学专业都有所设置，并取得了一定的成果和实效。但同其他法学实践教学一样，法律咨询课程教学还处于起步阶段，存在着操作无统一要求、无统一指引和实效不强等问题。[1]本文结合南京农业大学法学系近几年探索的以固定社区为平台进行法律咨询课程的实践教学，总结经验教训，对以固定社区为平台开展法律咨询活动的操作进行探索和思考，意图增强法律咨询课程的实效性。

一、以固定社区为平台开展法律咨询课程教学的意义

法律咨询是法律工作人员利用法律知识对前来询问求助的当事人提供法律服务，帮助当事人处理问题的一种法律活动。它不仅包括职业律师等法律工作者在事务所或受聘单位对当事人提供的有偿法律解答，还包括其他法律工作者向公众提供的无偿法律咨询[2]，高校开展的法律咨询活动主要指后者。

目前，各高校关于法律咨询课程的教学方式主要有以下两种：一是开展广场咨询活动。在广场咨询活动中，师生们走上街头、广场，也邀请律师、法官等法律执业人员一起开展法律咨询活动，解答群众提出的法律问题；二是建立大学生法律咨询中心[3][4]，主要为在校学生维权提供法律帮助，也接受社会人员的咨询。

南京农业大学法学系开设法律咨询课程以来，也曾尝试过以上两种教学方式。通过这些活动的开展，宣传了社会主义法制，增强了公民的法治观念，使学生们接触了社会，开阔了眼界。但是，经实践发现以上两种方式均存在局限和不足，主要表现在：

1.就大学生法律咨询中心的设立而言，由于其设立在校园内，不能为社会人员所知悉，其主要服務对象是在校大学生。而在校大学生遭遇的法律问题类型比较有限，一般仅包括了兼职纠纷、日常生活消费纠纷等，且在校大学生所遇法律纠纷数量也非常少。因此，通过这种方式，学生们很少能接触到社会上真正存在的形形色色的复杂法律问题，学生们参与积极性也不高。这种方式对学生实践能力的培养作用发挥有限。

2.就广场咨询活动的开展而言，由于其活动场所往往在人流较多、人员身份复杂的广场，其服务的对象身份具有不确定性，可能有农民工、公司管理者、老年人、旅游者等。这些人咨询的法律问题类型也具有不确定性，可能会涉及劳资纠纷、公司经营管理纠纷、家庭婚姻纠纷、消费纠纷、信访上访纠纷等。虽说这种方式能满足学生渴求接触真正法律问题的热情，但由于涉及的法律纠纷类型太广，学生在接受咨询前，很难做针对性的准备，在接受咨询时往往不敢或不能独立接待咨询，对指导教师或其他共同咨询的执业人员依赖性比较大。因此，这种方式体现不出学生的主体作用，对学生实践能力的培养也有限。另外，广场咨询活动往往还受到场地、天气条件、布置经费等多方面的限制。

南京农业大学法学系在法律咨询课程教学改革过程中，探索了以某一固定社区为平台开展法律咨询课程的教学。经过一段时间的探索，认为该种方式能克服上述两种方式带来的局限和不足，提高法律咨询课程教学的实效性。具体表现在以下两方面。

（一）能满足学生们渴求接触真正复杂法律问题的热情，激发学生参与的积极性

以某一社区为平台开展的法律咨询活动，其服务对象是社区形形色色的居民，他们所咨询的法律问题类型远比在校大学生咨询的法律问题类型要广，不仅包括日常生活消费纠纷，还往往包括婚姻家庭纠纷、劳资纠纷、房屋买卖纠纷、人身损害赔偿纠纷等；他们所咨询的法律问题复杂程度也远远高于在校大学生咨询的法律问题。

通过对社区居民们法律问题咨询解答，学生们有机会接触到真正复杂的法律问题。这种方式能满足学生们渴求接触真正复杂法律问题的热情[5]，激发学生们在活动中主动思考运用所学知识解决复杂问题，激发学生参与咨询活动的积极性。

（二）能长期、持续的观察、处理某一群体的法律问题，较快熟悉某类法律问题处理的流程和技能

南京农业大学法学系法律咨询课程所占学分为1学分，在法学专业第7学期开展。如果想通过此门课程的教学开展能熟练处理各类法律咨询问题，这样的目标显然是不可能实现的。但是，以某一固定社区为平台开展法律咨询教学，学生们能根据该特定社区情况，就可能遇见的法律问题做些知识准备，能长期、持续的保持对该特定社区法律需求进行观察，不断地反馈和修正法律事务的处理，较快熟悉某类或某几类法律问题处理的流程和技能，真正提高法律咨询课程教学的实效性。

二、影响以固定社区为平台开展法律咨询课程教学实效性的因素

以固定社区为平台开展法律咨询课程教学过程是以某一固定社区为平台，在教师的指导下，学生独立自主的、以小组协同合作的方式解答咨询的过程。该教学活动开展能否取得实效与学生的主体地位、教师的指导作用和社区的配合程度均有一定影响。

（一）学生的主体地位

法律咨询课程的教学目的是培养和训练学生运用所学知识独自或相互配合解决法律问题的能力、与人沟通的能力，锻炼学生协同工作的能力，加强对法律职业责任和职业道德的理解和学习。要实现此教学目的，必须确立学生的主体地位[6][7]，要求学生独立、自主地参与到咨询活动中。

以固定社区为平台的法律咨询课程开展，改变过去实践活动“以教师为中心、学生为帮衬”[8]的局面，由学生独立、自主的充当起解答者的角色。[9]学生在咨询活动中，需要独立的接待当事人，耐心倾听案情，认真做好记录，对每个问题的解答都需要具有独立思考或协同工作，对每个问题的解答都需要负担职业责任。只有学生独立、自主的参与到咨询活动中，才能真正锻炼他们与人沟通的能力、与同伴协同工作的能力，才能促进他们对当前社会现象和群众关心的法律问题进行进一步思考，养成良好的法律职业习惯，增强法律职业责任感。

（二）教师的指导作用

法律咨询课程固然重在学生自我能力的培养和自主学习能力的推进，但教师的指导作用始终不容忽视。[10]教师对咨询课程的指导不仅表现在对全体学生的综合指导，还表现在对个别学生、个案的特别指导；不仅表现在对特定社区的选取和联络，还表现在对该特定社区居民法律需求的观察引导；不仅表现在咨询礼仪和咨询技能的指导，还表现在对学生职业道德素质的教育。

（三）社区的配合程度

以固定社区为平台的法律咨询课程的开展需要占用社区办公场所，甚至需要社区安排固定人员及时反映问题、沟通解决方案等，因此与该特定社区的配合是密不可分的。南京农业大学法学系在这几年的法律咨询课程教学实践探索中，往往选取有较强依法治理意愿的、能提供长期持续开展咨询活动场所的、能安排固定人员沟通咨询工作的社区作为教学平台。实践证明，在配合程度较高的社区，教学活动的开展较为顺利，教学活动的效果也较好。

三、以固定社区为平台开展法律咨询课程的教学探索

（一）咨询项目启动的前期准备

1．联络并选定项目合作社区。在选择合作社区方面，选择法律需求意愿比较强烈、社区人员构成比较多元、能提供基本的固定咨询场所、能指派专门联络人的社区。选定后，与该社区签订协议定期到固定地点开展咨询活动。

2．与社区商定法律咨询活动计划。根据学校的学年教学计划、社区的活动安排，结合学年将经历的法律活动日，与社区商定咨询活动计划。该计划不仅包括定期咨询活动的安排，也包括不定期的法律咨询、法律宣传和法律节目会演等内容，社区与学校各指派专人保持法律事务的联络。

3．制定学生法律咨询活动实施守则，从制度上明确法律咨询活动的宗旨、接受咨询和解答的礼仪、接受咨询和解答的基本程序和要求、学生参与法律咨询活动的权利義务。

4．咨询前的培训。咨询前的培训内容主要包括：对开展项目社区情况的了解、项目社区可能涉及的法律问题的知识准备、咨询礼仪的了解、咨询解答步骤的了解、根据项目社区特点设计《社区法律咨询登记表》（见表1）并熟悉表格内容。

（二）咨询的接待与解答

1.根据事先商定的咨询活动计划，每周固定时间派2-3名学生前往社区接受现场咨询，现场咨询要进行记录，对前来咨询的当事人的基本信息、案情以及解答意见登记至《社区法律咨询登记表》，对不能现场给予意见的要说明原因并登记，并留下当事人的联系方式，以便事后给予及时答复。

2.固定咨询时间外的社区居民咨询由社区专门联络人记录后与学生负责人保持电话、网络联系，负责人收到咨询后，将案件分派给接受咨询的学生，受指派处理的学生应当及时回复，并做好《社区法律咨询登记表》的记录。

3.咨询解答要求法律术语运用准确，解答有相应的法律依据，完整填写《社区咨询登记表》。

4.代写文书或提供法律援助。根据咨询对象要求，可以代其草拟调解书、起诉书、答辩状、离婚协议、财产分割协议、房屋买卖或租赁合同或为其参与的某一法律事务提供法律援助或告知其获得援助的途径。草拟的法律文书、提供的法律援助、指明的援助途径均应记录在《社区法律咨询登记表》中或者附在《社区法律咨询登记表》后。

5.首次接待学生负责制。 为明确学生咨询解答的主体地位，咨询问题的解决由首次接待学生负责到底，该学生负责解答法律问题并指明法律依据，负责将疑难或重要案件提请集体讨论，并及时答复咨询对象，以此确保学生参与法律问题解决的全过程。

6.疑难或重要案件的集体讨论制度。对咨询中遇见的疑难问题或重要案件，由接待学生向指导教师汇报，在指导教师的指导下进行集体讨论，集体讨论内容由接待学生负责记录在《社区法律咨询疑难、重要案件集体讨论记录表》（见表2）上，讨论结果由接待学生及时回复咨询对象。

（三）法律咨询课程总结、评价

开展法律咨询活动的目的是为了提高学生实际操作能力、培养学生良好的职业习惯和职业责任，因此对咨询活动及时总结、客观评价非常重要。

1.每次的法律咨询工作后，认真填写《社区法律咨询登记表》，对于没能当场提供咨询意见的当事人要及时取得联系，对已提供咨询建议的当事人追踪反馈，并及时将追踪信息备注在登记表。

2.每个阶段结束后，学生就咨询中所涉法律问题、法律知识进行总结归纳，鼓励学生对咨询对象作特征化、个性化的分析总结，并总结法律咨询活动心得体会和意见建议。

3.指导教师根据学生在咨询准备、现场解答等环节表现以及咨询表格登记、咨询总结报告写作、社区工作人员反馈以及服务当事人信息反馈等情况综合、客观评定学生表现，对开展法律咨询活动的成果进行评估。

［参考文献］

［1］刘蕾.法学实践教学改革与卓越人才培养［J］.教育评论,2013（2）:99-101.

［2］蒋超,陈焜如,梁家平.法学教育中引进法律咨询项目的意义及其运行模式探讨［J］.高教论坛,2008（4）:51-54.

［3］陈新,黎庆兴.建设高校法律咨询室构建大学生维权和法治意识培养的有效平台［J］.江西理工大学学报,2008（6）:67-70.

［4］姚畅.高职院校法律咨询室建设探微［J］.高教论坛,2012（4）:129-131.

［5］夏利民.法学实践课程体系建设探究——以北京师范大学法学院的改革为例［J］.中国大学教学,2010（11）:14-16.

［6］耿强.创新型目标下的法律人才培养与法学实践教学［J］.中国人才,2012（4）:173-174.

［7］王婧，赵丽莉.创新性法学实践教学方案的重构与实施［J］.新疆财经大学学报,2009（2）:84-87.

［8］匡旭峰,汪磊,盛钢.应用型人才培养目标下的法学实践教学研究［J］.中国成人教育,2008（7）:147-148.

［9］房文翠.法学教育中的法学实践教学原则［J］.中国大学教学,2010（6）:72-74.

［10］ 黄晓辉,李溢明.构筑实践平台 培养综合素质——以大学生法律咨询与援助中心为视角［J］.福建政法管理干部学院学报,2008（2）:102-105.

［责任编辑：陈明］

作者：尹雪英 曾玉珊

房屋买卖纠纷法律探讨论文 篇3：

借名买房纠纷法律适用问题研究

摘 要：住房乃民生之本，关系到国家政治、经济社会的稳定发展。近年来，“阻止房价恶性增长，缓解人民住房压力”已经变成了我国相关政策的出发点，伴随“限购令”等条例的实施，“借名买房”的情况可谓是层出不穷。借名买房可以解释为想要买房的一方经过他人同意之后，通过他人的名义来进行购房，同时登记他人的信息，而房屋的归属权由买方一方享有。其中既涉及买卖关系，又有间接代理的影子，还涉及到物权归属、出名人擅自处置房产等问题，法律关系错综复杂。此种情形下购买的房屋所有权究竟是属于实际出资方还是产权登记方，若是双方对产权归属发生纠纷，又应该怎样解决，其具有的风险导致的确权、房屋买卖合同、返还原物等纠纷屡见不鲜。因此，探讨借名买房纠纷法律适用问题，以期为相关的司法审判提供参考。

关键词：借名买房;司法审判;法律适用

一、研究的基础资料及分析

经过中国裁判文书网的“高级检索”栏目，以“借名买房”为案由，检索出相关案例200余项。法官对于这种案件的审理通常会出现法律适用性方面的问题，有时候虽然案件性质相同，但是最终宣判的结果却是大相径庭。《物权法司法解释一》出台以前，依据《物权法》的规定，不动产物权的建立、更改、转让与去除，根据法规需要登记的，从登记在不动产登记簿的时候具备法律效力。除了法律中有其他规定，没有通过不动产登记部门登记则不能拥有不动产物权，因此部分案例还会出现不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决，很大程度上导致借名买房出现民事、行政审判部门相互推诿以及民事裁判与行政裁判相冲突的现象。

（一）涉及“借名买房”民事案件案由类型

本文以其中50个案例为研究对象，总结借名买房民事案件的案由类型（见下页表）。又依据借名买房的房屋类别，把它分成了借名购买政策房与借名购买商品房。对于借名购买政策房，司法实务中，法院持认可和不认可两种态度，法院理由主要有三点：一是出名人将自身的购买资格转让出去，不会使他人的合法权益受损，符合国家的法规，这种情况应当受到法律的保护;二是这种转让活动不涉及到经济方面，可以依据赠与处置;三是证据完全可以证实借名人为房屋实际权利人。不认可的法院理由主要有两点：首先，政策性住房具有保障性质，国际对该类房屋的交易有特殊的规定和约束，购买方应当满足我国法规中提出的所有要求，同时购买资格具备一定的专属性;其次，借名买房，不仅触犯了法律规定，而且损害了公共利益。对于借名购买商品房，法院也有认可和不认可两种态度。认可的法院认为，其一，不动产登记并不具备足够的效力，要根据实际权力状况明确产权归属，当事人就其所有权已有明确的、合法有效的合意;其二，出名人不能仅因借名登记而取得房屋产权，因为我国立法并未确认物权行为的无因性;其三，以房款交付、居住使用权为基础，进行有效的研究，房屋真实权利人是借名人;其四，当事人之间存在隐名代理关系。不认可的理由有三;第一，证据不充分，难以证实借名买房意思表达，难以抵抗不动产登记的证明力;第二，借名人由于征信问题无法办理按揭贷款而借用他人名义贷款，规避有关制度，以合法形式掩盖非法目的;第三，借名人未完全付款，出名人根据房产证书和不动产登记为合法所有权人。

（二）“借名买房”民事案件裁判依据分析

分析中国裁判文书上关于借名买房的裁判文书可以看出，司法实务中，借名买房纠纷通常分为两大类情形，一类是合同纠纷，另一类是物权纠纷。合同纠纷的争议焦点在于当事人为借名买房而签订的借名买房协议是否有效，物权纠纷的争议焦点在于房屋所有权的归属问题。多借名买房案件的判决，基本以《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》为裁判依据。本文以其中10份裁判文书为研究对象，分析我国司法实务中对借名买房的裁判依据。

1.借名买房合同纠纷裁判依据分析。合同法中规定，合同应当坚持自由的原则，在不违背道德与社会公共利益和强制性规定的基础上，准许当事人制定任意内容的合同。而在合同制定的过程中，当事人意志的结果，是不是存在法律效力是由法律的判定决定的，如果法律对此类合意表示认同，那么此合同就存在效力。借名买房合同在我国合同法中未作明确的规定，属于无名合同，对于该类合同，法院通常会有合同有效和合同无效两方面的判决，其依据的法律也有所不同。认定借名买房合同有效，除去事实分析之外，法院的裁判文书中通常依据我国《合同法》第4条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干涉”，以及《合同法》第124条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或其他法律最类似的规定”之规定，在不存在恶意规避法律或者政策的情形下，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。判定借名买房合同不具备效力的判决书主要是根据《合同法》第52条的内容：“有以下情况的，合同无效：一是任何一方通过欺诈、胁迫等行为制定合同，使社会公共利益受损;二是恶意串通，使国家、社会以及他人的合法权益受损;三是通过合法的方式来遮盖获取私利的目的;四是使社会公共利益受损;五是触犯法律、行政法规的强制性规定。”前文已述，我国多数借名买房都是因为没有购房资格或者为了规避信贷政策，根据该条，此种情形的借名买房属于以合法形式掩盖非法目的，应属于无效合同。

2.“借名买房”物权纠纷裁判依据分析。借名买房物权纠纷就是出名人在购买房屋后后悔，不承认借名买房事实关系存在，需要确定房屋所有权归属于谁的问题。法院对此类纠纷的判决会有两种结果，一种是房屋所有权归属于实际出资人，另一种是房屋所有权归属于出名人。房屋所有权归属于实际出资人的裁判依据主要有：《物权法》第15条，“当事人彼此签订关于建立、更改、转让与去除不动产物权的合同，除了法律有特殊规定亦或合同中存在其他约定的情况，从合同成立的时候具备法律效力;没有办理物权登记的，不会对合同的效力产生影响。”可以看出，我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则，摒弃了物权活动的无因性。根据国内《物权法》中的有关规定，“不动产物权的建立、更改、转让与去除，根据法律进行登记之后即具备法律效力;没有根据法律进行登记的，不具备法律效力，然而在法律上存在特殊规定的具备效力。”第17条，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第19条，“权利人、利害关系人认定不动产登记簿记录的事情存在错误的，可提交更正的请求。不动产登记簿中记录的权利人书面同意更正亦或存在证据证实登记确实存在错误，登记部门需要进行改正。”所以，不动产产权登记是登记部门对于不动产当时权属关系及表现形态的证明，对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益，但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的情况，在此不动产物权与第三人利益不存在关系的条件下，当事人具备相反证据证实他是真正的权利人，就能够请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下，应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护，而在名义购房人与实际购房人之间，应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

以出名人为房屋所有权的判决在我国司法实务中占据少数，这种判决结果的依据主要是“不动产登记的权利正确性推定”，也就是将不动产登记簿所记录的权利内容是正确的不动产物权的一类法律上的推定。

二、借名买房司法审判总结

研究近年来中国司法实务中关于“借名买房”的判决能够得知，审判在实际过程中出现的借名买房纠纷可体现为差异性的案件中，可出现于不同当事人间，然而司法审判的标准并不统一，甚至人民法院颁布的案件知道意见也具有一定的矛盾。比如，2010年北京市高院颁布了《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的通知，并指出借名买房案件内，除出現诉争房屋由于登记人的债权查封或者其他因素造成依法不可办理转移登记，抑或此不动产物权与第三人利益不存在关系的状况，实际拥有房屋产权的借名人根据合同约定要求登记人办理产权登记转移的，可给予支持。但是在2011年末，北京市高院民一庭又颁布了《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》的通知。在该意见中提到，借名人以其系实际买受人为理由，让此房屋当作自己的资产或进行房屋过户登记处理，不可被允许。借名人由于本身条件的改变或政策出现变化等因素处于住房限购措施范围内的，允许此类人员对房屋进行过户。因此，为保证司法的威严，笔者的观点是统一借名买房的审判标准迫在眉睫，或许能够制定最高人民法院关于解决此类问题的司法解释形成统一权威的审判指导意见。

在两种立场的审判结果上，审判依据也是两种立场，一是坚持不动产登记的权利正确性推定，二是依据《物权法》中规定的更正登记与异议登记的具体内容，其观点是登记的促进力需避免绝对的固化。但审判阶段，一些法官知识凭借“不动产权属正式是权利人享有不动产物权的证明”这条规定便做出审判，笔者认为不够严谨。

《物权法》中明确指出，人民法院做出的判决能够直接生成致使物权设置、变更、转让以及消灭的效应，所以法院对于确权方面的判决需要根据相关法规针对物权的法律层面的情况进行确认，以及调整有误的地方。鉴于此，在处理借名买房这一类纠纷上，立法方面需尽可能快地实施完善的法规与审判原则，确定这类案件的审判观点。审判工作者在审判这类案件过程中，需要保持清醒的头脑，梳理法律层面的关联性、合理理应法规，最大限度平衡两方利益，维持法律的权威性，尽全力推动法律效应和社会效应的相一致。

作者：叶真鸣