房屋买卖合同履行论文

摘要：针对以买卖合同担保民间借贷的行为，《民间借贷解释》第二十四条规定按照民间借贷关系审理，但司法解释一刀切的做法存在一定问题。根据理论界和司法实践的裁判，以房屋买卖担保民间借贷至少有三种解释路径：一是房屋买卖与民间借贷并立说；二是房屋买卖合同无效说，三是民间借贷转化为房屋买卖说。下面是小编精心推荐的《房屋买卖合同履行论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

房屋买卖合同履行论文 篇1：

路在脚下，家在哪儿

对于已经陷入感情破裂的旋涡，急于解脱婚姻桎梏的男女双方来说，可能在离婚时并未对相应房产进行处分，会在离婚后对夫妻共同财产再行分割，当下社会，这一行为很常见。但离婚时协议约定将房产赠与子女，事后一方反悔，其又能否提起分割之诉？或者以其他形式实现撤回赠与的意思表示？

为了生计 大房置换小套

胡先生与韩女士1997年结婚，婚后育有一子，现年15岁。婚姻期间，夫妻共同购置本市商品房一套，产权登记在胡先生一人名下。2011年，胡先生与韩女士因感情破裂而协议离婚，离婚协议约定儿子随胡先生一起生活，由胡先生直接抚养，韩女士不承担孩子的抚养费用，登记在胡先生一人名下的房产，胡先生与韩女士均放弃所有权，归儿子一人所有，韩女士搬离该房屋。

离婚后，胡先生带着儿子一起，度过了一段平静的生活，儿子也逐渐从父母离婚的阴影中走出来。但好景不长，因胡先生无固定工作，靠低保维持生计，随着儿子日常生活、教育开支不断加大，胡先生愈发感觉到压力，生活也随之陷入窘境。

因离婚时约定给儿子一人所有的这套房屋面积相对宽裕，胡先生因此萌生了一个想法，是否可以将现在居住的房产出售后置换一个小套，这样换来的房屋差价可以供儿子生活学习。主意打定，胡先生很快联系房屋中介、挂牌售房、签订居间买卖协议、收取首笔售房款，因为房屋登记在胡先生一人名下，所以胡先生在进行上述出售行为时，没有受到任何阻碍，但就在即将完成产权过户的关键时刻，事件的发展出现了意外。

走漏风声 上演分割之诉

韩女士在一次偶然的机会中得知胡先生售房的消息，备感气愤，找到韩先生质问，认为其售房行为侵犯了儿子的合法权益。理亏的韩先生只能如实陈述售房的原因，并希望能得到韩女士的谅解，但韩女士坚持认为胡先生在未同其商量的情况下，做出如此重大的决定，是一种无耻的欺骗行为，所以坚决不同意卖房。因双方无法达成一致意见，而胡先生与买家签订的房屋买卖合同履行在即，韩女士立即委托律师提起离婚后财产纠纷之诉，并将房屋进行财产保全，限制了房屋的产权转移。

此时，胡先生已收取买家100万元的购房款，因房屋被诉讼保全限制转移，因此无法将房屋过户给买家，而一旦无法按时完成过户，胡先生的行为将构成违约，面临承担总购房款20%违约金的风险。

权衡利弊之后，韩先生在法官的建议下，与韩女士进行协商，韩女士提出条件，可以撤销诉讼并配合办理产权过户，但条件是要将售房款中的58万元汇至其账户，由其保管，且这笔钱可以用于日后为儿子买房。韩先生同意了该方案。韩女士在收到58万元后遂撤诉，胡先生也因此得以顺利将房屋过户给买家。同时按照约定，2013年2月，韩先生即要和儿子搬出房屋，因此另购置一个小套房屋的计划成了胡先生的当务之急，但就在胡先生联系韩女士协商购房的时候，事件的发展再次令胡先生措手不及。

男方无奈 向“帮女郎”求援

为协商购房事宜，胡先生拨打韩女士的手机，但不是忙音就是关机，偶尔接通电话，得到的答案是另定时间协商，便匆匆挂断电话。胡先生情绪激动时，会指责韩女士的不仁行为，但会得到韩女士更强烈的反驳，认为是胡先生不仁在先，现在对其失去信任。

事情到此已经非常清楚，在房屋价值被变现为58万元现金后，随着亲情的退却及对金钱的掌控所带来的愉悦，韩女士已不愿意将58万元拿出来为儿子买房。胡先生无奈之下，向上海教育电视台“帮女郎”节目组求援，节目组遂委托“帮女郎”律师团——上海观庭观盛律师事务所对本案进行分析。本着客观、公正的原则，律师团提炼了本案的焦点问题，并由余庭律师做了法律分析。

1. 韩女士是狠心妈妈还是正当维权？

有公众认为，本案的房屋在胡先生与韩女士离婚时已作出明确约定——归儿子所有，所以胡先生与韩女士已经不存在财产纠纷，韩女士提起离婚后财产纠纷并无道理。

余律师：涉案房屋虽登记于胡先生一人名下，但系婚后夫妻双方共同购买，系夫妻共同财产。韩女士与胡先生离婚时约定该房屋归儿子一人所有，这是一种将房屋共同赠与儿子的意思表示，而韩女士提起离婚后财产纠纷之诉实为韩女士作为赠与人之一撤回对儿子赠与的意思表示。房屋属于不动产，根据《物权法》规定，不动产赠与适用登记主义，当房屋过户至儿子名下时赠与才生效，未办理过户手续之前，胡先生或韩女士作为赠与人均有权撤回赠与，所以韩女士并非恶意阻止胡先生的交易行为，只因该房屋涉及她一半的权益，胡先生擅自变卖房屋涉嫌转移财产，她是为保护自己的合法权益而提起诉讼。

2. 离婚后，韩女士是否有权参与管理儿子的生活和财产？

有公众提出，韩女士与胡先生离婚后，儿子与胡先生共同生活，所以胡先生是儿子的监护人，由胡先生照顾儿子生活，管理儿子的财产，韩女士无权干涉。

余律师：韩女士与胡先生离婚后，虽然彼此不再有互为配偶的身份关系，但他们是儿子监护人的身份不因婚姻关系的解除而消失，即离婚后韩女士与胡先生均为儿子的监护人。儿子虽与胡先生一同生活，但胡先生仅为儿子的直接抚养人，与韩女士作为儿子的监护人并不矛盾，故胡先生为儿子利益管理、处分儿子个人重大财产时应当与同为监护人的胡女士协商处理。韩女士如果认为胡先生出售房屋的行为侵犯了儿子的合法权益，除撤回赠与外亦可提起诉讼。

3. 58万元售房款该归儿子还是母亲？

有公众表示，售房款58万元是受赠房屋转化而来的，故58万元仍然归儿子所有，韩女士与胡先生所达成的新的财产约定，违反第一份离婚财产协议约定，是损害儿子利益的合同，应属无效合同。

余律师：韩女士提起离婚后财产纠纷之诉表明撤回对儿子的房产赠与，故胡先生取得购房款42万元、韩女士取得购房款58万元系两人对于共同财产的重新分割并已履行完毕。韩女士收到58万元后承诺给儿子重新购房，是一个新的赠与的意思表示。但与之前赠与房产不同，该现金系动产，动产赠与适用实际交付主义，即当韩女士将58万元现金全部交给儿子，儿子接受58万元时赠与才发生法律效力，否则赠与并未生效，韩女士依然有权选择不为儿子买房。

节目组与律师团 齐唤亲情回归

如果没有胡先生售房的行为，若韩女士不配合办理过户，则胡先生可以对韩女士提起履行离婚协议约定之诉。由于已发生售房行为，双方就售房款分割达成新的协议，导致新的法律关系产生。

现在，韩女士收取了58万元，并拒绝将该笔款项用于为儿子购房，是以实际行为表示撤回赠与，虽然韩女士承诺过为儿子购房，但该承诺仅是一个口头约定，不具有强制履行的效力。造成如今的局面，胡先生本身就存在一定过错，他不应该在韩女士不知情的情况下，单方面出售房产。因此，若韩女士明确表示拒绝为儿子买房，从法律角度来讲，并无较好的方案予以救济。

对此，“帮女郎”节目组提出建议：这本是一起离婚后家庭财产的处分争议，虽然双方已经离婚，但孩子毕竟是无辜的。明明父母健在，却即将面临无家可归的境况，何等凄凉？对未成年人的心理健康也很不利。因此建议胡先生和韩女士念及亲情，主动协商解决孩子的居住问题。

律师团也提出，双方应回归理性，为孩子权益着想。本着最初财产处分方案的精神，进行协商并化解矛盾，共同为孩子购置一套可栖身的房子。

栏目主持人：成韵 chengyunpipi@126.com

编者按：“帮女郎”是上海教育电视台的一档著名节目，2013年，她来到了《检察风云》杂志。栏目选取发生在百姓身边的真实案例，以案释法。让百姓了解更多与自身工作、生活息息相关的法律，避免陷入误区，或及时寻求救济。本栏目获得了“帮女郎”节目组及其律师团上海观庭观盛律师事务所的鼎力支持。

从内容到形式，“帮女郎”的栏目和节目既各有特色，又互为补充，还会不时联动。比如，与节目相关案例的一些前期预告、后续追踪，以及与读者、观众的各类互动，也会经常出现在《检察风云》杂志及其官方网站和微博上，敬请期待。

延伸阅读

1.如果儿子直接起诉韩女士，是否可以要求母亲将房屋过户至自己名下？

儿子具备诉权，可以起诉母亲要求过户，但在诉讼过程中，韩女士可以主张撤回赠与，不协助办理产权过户手续，由于赠与行为不成立亦未生效，故儿子直接起诉母亲要求过户，有较大诉讼风险，胜诉权亦不确定。

2. 若房屋并未出售，胡先生该如何为儿子的利益维权？

当时胡先生没有售房时，韩女士又不配合办理过户，则胡先生可以将韩女士作为被告，儿子作为第三人，向法院提起履行离婚协议之诉，要求韩女士履行双方的离婚协议，将房屋过户至受益人即协议外第三人儿子的名下，胡先生具备诉权及胜诉权，而且能为儿子保住房子，避免产生后续矛盾。

3. 假设胡先生已和买家办理了过户手续，韩女士事后得知，该如何救济？

这种情况下，韩女士可以提起对该房屋买卖合同无效之诉，并仍然可以在诉讼过程对该房屋进行诉讼保全以限制该房屋的再次转移。若经诉讼查明，买家明知胡先生非完全的权利处分人，则该合同将因不具备善意第三人情形而归于无效，系争房屋恢复至原先状态，并由胡先生返还相应的购房款。

但经审理查明，买家系善意第三方，则根据物权法规定，买家可以取得房屋物权，但因为被出售房屋系夫妻共同财产，所以韩女士仍然有权利另行起诉对售房款进行分割。

作者：孟海 陈洋洋

房屋买卖合同履行论文 篇2：

以房屋买卖担保民间借贷的解释路径

摘要：针对以买卖合同担保民间借贷的行为，《民间借贷解释》第二十四条规定按照民间借贷关系审理，但司法解释一刀切的做法存在一定问题。根据理论界和司法实践的裁判，以房屋买卖担保民间借贷至少有三种解释路径：一是房屋买卖与民间借贷并立说；二是房屋买卖合同无效说，三是民间借贷转化为房屋买卖说。上述三种解释路径分别针对不同的情况，各有优劣，应当根据不同案件的具体模式，判断采用何种解释路径。

关键词：民间借贷；房屋买卖；担保

作者简介：崔晓磊（1989-），女，蒙古族，辽宁朝阳人，硕士研究生，长春财经学院，助教，研究方向：民商法。

近年來，民间借贷纠纷成为司法实践中民事纠纷的主要类型，仅2017年全国范围内就有近193万案件。为了担保民间借贷合同的履行，新型的交易方式也不断产生，其中以房屋买卖担保民间借贷的交易类型最为常见，为此，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷解释》）设二十四条用于规制以房屋买卖担保民间借贷的交易形式。依据该条，法院依照民间借贷关系审理，使买卖合同徒有其名，难谓符合当事人的交易设计，一刀切的做法也忽略的具体案件之间的区别。根据房屋买卖担保民间借贷的司法裁判和理论学说，至少存在以下几种解释路径。

一、房屋买卖与民间借贷并立说

房屋买卖与民间借贷并立说认为，房屋买卖合同与民间借贷均为有效的合同，两个合同是并立关系，当事人可以选择履行。该说的典型案例是“最高院（2011）民提字第344号”（以下简称朱嘉案）。

（一）典型案例：朱嘉案

基本案情：朱某某与嘉某某公司签订十四份《商品房买卖合同》，并办理了销售备案登记手续，嘉某某公司出具相关发票。之后，朱某某与嘉某某公司又签订一份民间借贷合同，约定朱某某借款1100万元给嘉某某公司，若嘉某某公司到期偿还了该笔欠款，朱某某把合同、备案登记和发票还给嘉某某公司，若嘉某某到期不能偿还该笔欠款，嘉某某公司将以相关房屋抵顶给朱某某，双方互相不支付任何款项。

当事人、一审法院、二审法院、山西高院再审、最高院再审对本案事实认定没有争议，争议焦点在于当事人之间的法律关系的性质是商品房买卖关系还是民间借贷关系。一审法院、二审法院认定是商品房买卖合同有效，借款合同是对该合同的补充，因此是商品房买卖的法律关系。山西高院再审认为借款合同是主合同，当事人之间是民间借贷关系。最高院认为：两个合同均属有效，同时存在房屋买卖和民间借贷两个法律关系，当事人可以选择履行，朱某某与嘉某某公司的房屋买卖行为是民间借贷的担保，同时民间借贷为房屋买卖的履行附加了解除条件，若嘉某某公司清偿欠款，那么房屋买卖合同不再履行，若嘉某某公司未能清偿欠款，则履行房屋买卖合同。

（二）房屋买卖和民间借贷并立观点之评析

在房屋买卖和民间借贷并立说的视角下，房屋买卖与民间借贷均为有效合同，这种观点符合意思主义的立场，充分考察了当事人的订立房屋买卖合同及借款合同的意思，没有贸然否定房屋买卖合同的效力，这是其优点，值得肯定。但是，房屋买卖与民间借贷并立说的观点可能存在一定的问题：第一，如当事人发生争议诉至法院，债权人可以根据房屋价值的涨跌决定履行房屋买卖合同还是履行借款合同，而债务人处于完全被动的地位，这对于平衡债权人和债务人的利益较为不利；第二，该种交易模式下，当事人的真实意思是否存在瑕疵，以及真实意思如何确定可能存在一定的难度，比如在借款的时候，债务人相对于债权人处于弱势地位，为了获得借款，债务人对于债权人提出的条件均表示同意，这是否存在显失公平、欺诈、胁迫等情形存有疑问；最后，房屋买卖与民间借贷并立的交易模式设计较为复杂，需要对房屋买卖合同附解除条件，否则可能存在两个合同同时有效，需要双重履行的问题。当然，如果当事人的交易模式清晰，法院裁判不应当拒绝承认该种交易模式的效力，房屋买卖与民间借贷的并立说有待于司法实践的进一步的检索和改进。

二、房屋买卖合同无效说

房屋买卖合同无效说是指，在房屋买卖担保民间借贷的交易关系中，房屋买卖仅作为一种担保存在，不具有独立存在的价值，又因为房屋买卖担保民间借贷是一种（后）让与担保，违反《物权法》的禁止流押条款而无效。

（一）典型案例：杨嘉案

基本案情：杨某某与嘉某公司签订了房屋买卖协议，杨某某向嘉某公司支付了购房款340万元，嘉某公司未杨某某出具了相关发票，只是相关发票由嘉某公司持有。双方在房管局进行了备案登记。杨伟鹏支付的340万是向嘉美公司的债权人支付的欠款，而后嘉美公司又分期向杨伟鹏支付了61万元，嘉美公司主张是借款利息，而杨伟鹏拒绝说明。

一审及二审法院均认为双方之间是商品房买卖关系，最高院再审则认为双方之间是民间借贷关系。最高院认为，判断杨某某与嘉某公司否存在民间借贷关系，并非单纯依赖于双方之间是否存在书面的借贷合同。只要债权人杨某某举证证明了其与嘉某公司之间存在民间借贷关系即可，杨某某与嘉某公司又签订了房屋买卖协议，该房屋买卖协议构成了二者之间的民间借贷的担保，虽然以房屋买卖协议担保民间借贷属于非典型的担保，杨某某与嘉某公司之间没有成立抵押权或者质押权，但既然房屋买卖协议具有了担保的功能，就必须受到《物权法》中的“禁止流（押）质”的原则的限制，相关的房屋买卖协议无效。

（二）房屋买卖合同无效说之评析

房屋买卖合同无效说更符合《民间借贷解释》第二十四条第一款的规定，该学说存在一定的问题：首先，合同属于私人自治的工具，合同无效是国家对私人合同关系最严厉的惩罚，因此，合同无效必须限于法律明确规定的情形，动辄以合同无效处理新型的交易关系不符合私法自治的精神；其次，以房屋买卖担保民间借贷并不属于让与担保或者后让与担保，只能认定为是非典型的担保方式，我国物权法关于禁止流（押）质的原则并不必然适用于所有的担保形式；最后，房屋买卖合同无效的法律后果仍然需要返还、赔偿损失等，并不意味这房屋买卖合同无效就只需要按照民间借贷关系审理这样简单的处理。

三、民间借贷转化为房屋买卖说

民间借贷转化为房屋买卖说是最新的司法实践及学理观点，其理论基础是债的更改（转化），根据该说，民间借贷法律关系转化为房屋买卖关系。该说的典型案例是“最高院指导案例72号：（2015）新民一初字第2号”（以下简称汤彦案）。

（一）典型案例：汤彦案

基本案情：汤某等四人与彦某公司先后签订多份借款合同，为担保该借款合同履行，汤某等四人与彦某公司分别签订多份商品房预售合同，并向房管部门办理了备案登记。彦某公司到期不能偿还借款，双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦某公司将其名下房屋出售给汤某等四人，购房款由债务人拖欠债权人的民间借贷本息代替，不足部分等到产权转让手续办理完毕之后再由汤某等四人交给彦某公司。

一审法院认为，房屋买卖合同不违反物权法禁止流质规定，真实有效。最高院认为，“当事人之前确实存在民间借贷关系，且为履行该借款合同，签订了商品房预售合同并办理了预告登记，但当事人系争商品房买卖合同是在债务人不能偿还借款本息情形下重新协商，将民间借贷关系转变为房屋买卖关系，将借款本息转为购房款，此种交易不违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》禁止流（押）质的情形，也不属于《民间借贷解释》第二十四条的情形。汤某等人与彦某公司对于民间借贷转化为房屋买卖的这种变化达成了一致，属于合同自由的范畴，应当得到法律的尊重。”

（二）民间借贷转化为房屋买卖说

最高院该指导案例是在《民间借贷解释》之后颁布，这说明，在以房屋买賣担保民间借贷的解释路径上并非只有《民间借贷解释》第二十一四条之唯一路径，存在多种解释的可能。该说有以下的优势：第一，和房屋买卖于民间借贷并立说相似，该说尊重私人之间的意思自治，符合意思主义的立场，对于以房屋买卖担保民间借贷的交易模式具有相当的解释力；第二，民间借贷转化为房屋买卖说是以房屋买卖合同代替了民间借贷，避免了同时存在两个有效合同的平衡问题，也避免了房屋买卖合同无效的复杂法律后果问题；第三，民间借贷转化为房屋买卖说关注了债之关系的动态过程，符合债法的本质，有债的更改的理论基础，兼具理论与实践价值。

四、结论：区分具体情形选择解释路径

针对以买卖合同担保民间借贷的行为，《民间借贷解释》第二十四条规定按照民间借贷关系审理，但司法解释一刀切的做法存在一定问题。根据理论界和司法实践的裁判，以房屋买卖担保民间借贷至少有三种解释路径：一是房屋买卖与民间借贷并立说；二是房屋买卖合同无效说，三是民间借贷转化为房屋买卖说。上述三种解释路径分别针对不同的情况，各有优劣，应当根据不同案件的具体模式，判断采用何种解释路径：首先，考察当事人的意思，判断房屋买卖与民间借贷是否存在并立的关系，若是则采用房屋买卖与民间借贷并立说的解释路径；其次，判断房屋买卖合同订立的目的是为了担保民间借贷还是为了转化民间借贷之债，对于前者适用房屋买卖合同无效说的解释路径，对于后者适用民间借贷转化为房屋买卖说的解释路径；最后，无论采纳何种解释路径，均以当事人意思自治为先，只有当事人意思自治与法律相悖，再适用法定规则。

[参考文献]

[1]陈永强.以买卖合同担保民间借贷的解释路径与法效果[J].中国法学，2018（02）：229-234.

[2]庄加园.“买卖型担保”与流押条款的效力——《民间借贷规定》第24条的解读[J].清华法学，2016（03）：74-77.

[3]张伟.买卖合同担保民间借贷合同的解释论——以法释〔2015〕18号第24条为中心[J].法学评论，2016，196（02）：182-186.

[4]杨立新.后让与担保：一个正在形成的习惯法担保物权[J].中国法学，2013（03）：74-76.

作者：崔晓磊

房屋买卖合同履行论文 篇3：

借款合同和房屋买卖合同重叠的法律分析和司法应对

[摘要]近年来，某些开发商在向其他人融资时或者某些房屋所有人向其他人借款時，与出借人另外又签订房屋买卖合同，合同约定在到期不能偿还债务的情况下，就要履行房屋买卖合同，用房屋价款抵偿所负债务。很多情况下，会出现借款方到期不能清偿债务，出借人主张履行房屋买卖合同，办理过户登记，但此时借款方又对此不予认可的情况。文章以此现象产生的背景为根据，结合两种民间借贷中签订的房屋买卖合同的情形，运用相关法律，分析民间借贷中签订的房屋买卖合同的性质，并提出相关建议。

[关键词]民间借贷；房屋买卖；合同性质

一、民间借贷中签订房屋买卖合同的情形

（一）直接签订房屋买卖合同

在民间借贷中，合同双方当事人会签订两个合同，一个是借款合同，另外一个就是房屋买卖合同，当然，只有一定情况下房屋买卖合同才会履行，比如一方当事人无法按约偿还本息。一旦这种情况出现，房屋买卖合同履行，那么出借人就可以凭借约定的合同内容拥有房屋的所有权。在双方合同约定的房屋成交价格这个问题上，司法实践中容易产生合同约定房屋价格和实际成交价格相差太多的问题，而在这时候，一部分借款人因为想主张买卖合同无效而使用房屋买卖合同违反“流质契约”这样的理由进行抗辩。此时出借人为极力维护房屋买卖合同的有效，一般会使用合同真实意思表示以及合同内容合理合法等理由来进行抗辩。在这种情况下，要回归到合同签订双方当事人的真实意思表示，看真实意思是为了给签订的借款合同设立担保还是要由支付对价方式从而得到房屋所有权。

（二）授权代理人代签买卖合同

在这种情况下，认为合同“无效”的观点是：既然借款人同意签订房屋买卖合同，并且也认可合同中双方约定的价格低于或者远低于市场价，那么就可以按照常情推断出出借人是不知道或者没有预料到代理人会出售房屋的；认为合同“有效”的观点是：既然借款人是按照自己的真实意思表示在没有受强迫的情况下签订的合同，并且也具有完全民事行为能力，那么他就应该有预知结果的能力并且为造成的结果负责。对于合同中约定的低价问题，可以看作是借款人自己的意思表示，因为低价是代理人在行使代理权的时候决定的，并且也不应该仅仅因为低价问题就判定房屋买卖合同无效。

二、担保型买卖合同性质分析

（一）以《民间借贷规定》第24条为基础对合同效力的分析

1.让与担保和后让与担保的运用

我国对于物权变动的规定是债权形式主义，出台的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《民间借贷规定》）的第24条把签订的买卖合同认为是担保，假如只签订了合同而不动产没有进行登记，动产没有交付，那么所有权就不会产生变动。但是，在当事人签订买卖合同为民间借贷合同作担保时，若采取了相应的公示手段，就会产生让与担保的效力，这时候，标的物的所有权也就随之转移；在不经过公示的情况下，就不会发生标的物所有权的转移，这个时候，当事人一方先取得对标的物的期待权，等到双方当事人共同约定的条件成就，标的物的所有权就发生转移。

2.民间借贷审理原则的介入

人民法院在审理这些民间借贷的时候应该明确这些案件的基础是民间借贷关系，所以要站在这样的立场来审理案件，这是《民间借贷规定》第24条明确表明的，这样可以更好地还原案件真实情况，有利于查清案件事实。但是对于经释明后还拒不变更的，可以驳回起诉，当事人可以重新起诉。

3.禁止流质契约原则的认可

在民间此类借贷中，通常情况下，如果债务人不能按时还款，那么债权人就可以取得房屋的所有权。让与担保一度被人排斥不接受的很大一部分原因就是因为这样的民间约定涉嫌流质条款。我国现有规定没有否认让与担保和后让与担保效力，还在规定中添加了清算义务比如申请拍卖等，等到清算后债权人可以再要求返还差额请求补偿以维护权益。

（二）担保型买卖合同权利性质分析

1.优先受偿权

由于让与担保是一种非典型担保，所以债权人也有优先受偿的权利。在民间借贷的情形中，借款人应该偿还的责任财产是固定的。在不动产抵押合同中，出借人就特定物具有不动产抵押权，借款人的责任财产没有发生变化，出借人具有优先受偿权。

2.房屋买卖合同的对抗力

目前我国法律法规中预告登记权就是可以给登记人对抗第三人的权利，在《物权法》第20条就有关于不动产物权预告登记的规定，权利人办理预告登记后，如不经过权利人许可处分财产的，就不产生物权变动。在《民间借贷规定》第24条并没有关于买卖合同一定要办理预告登记的硬性规定，这种物权变动请求权的实质，其实还是债权，产生的效果还是仅仅基于预告登记制度自身的一种对抗力。所以，民间借贷中签订的房屋买卖合同是没有也不该具有优先受偿权的，而且，也是没有对抗力的。《物权法》第24条这样的规定，容易让人们产生理解上的偏差，因为这个条文没有解释清楚让与担保和后让与担保存在的区别，也没有阐释和规定房屋买卖合同的性质。

3.房屋买卖合同更适合用合同法来调整

最高人民法院在审理这类案件时，提出了这样一种观点：如果在民间借贷中，当事人双方借贷合同、房屋买卖合同都签订的话，这两份合同是不分主从的有效合同。如果先签订房屋买卖合同，那么其后借贷合同中双方约定的内容可以视为给买卖合同添加了解除条件，条件一旦成立，房屋买卖合同就解除，相反，房屋就需要办理过户手续。其次，所有权的转移并不是通过设立的解除条件来实现的，而是通过房屋买卖合同的履行来实现的。最后，假如债务人或许会由于房价和所欠款额相差大的原因而不愿意履行，那么也可以按照民法中有关显失公平的规定从而请求撤销房屋买卖合同。民间借贷中签订的房屋买卖合同因为没有具备物权性质，所以把它作为是后让与担保不适合，而适合用合同法来调整。

三、启示及建议

（一）以合同真正目的为出发点认定合同性质

1.通过分析案件事实探究合同目的

“以事实为依据，以法律为准绳”是处理案件的基本原则。在现实生活中，双方当事人很容易会因为案件的性质、案件的事实、合同条款内容的理解等产生纷争，此时法官要查明案件，前提就要探究此合同签订的目的。首先，需要了解案件事实，认清案件真实原委是探究合同目的的前提；其次，具体情况具体分析，法官可以结合当时具体的社会背景，适当考虑相关人情常理，结合证据材料，客观公正地分析判断。

2.准确指导事实关系转化成法律关系

在处理此类房屋买卖合同时，法官对于基础法律关系的梳理也是非常必要的，要公正合理地处理案件，就要首先将案件中的事实关系转化为法律关系，之后，才能够有选择地适用相关法律来处理案件。所以，在处理相关案件时，法官可以在认清案件基本事实的前提下，梳理案件的法律关系。

3.面对新颖案件要最大化接近案件事实

此类由民间借贷产生的房屋买卖合同，也是这几年由社会发展，是在特定的社会背景下产生的新型案件。而法官接触新颖案件的几率也是很大的，这就要求法官具备处理新颖案件的能力，具备把新颖案件转化或最接近案件事实的确定法律关系的能力。法官可以在平常的辦案中，不断积累、归纳。民事法律关系具有历史性、预设性、以及强制性的特点，可以通过对之前案件事实事件的总结，归纳出同类事件的法律处理原则，这样可以处理以后社会生活中所产生的和法律法规规定的类似民事法律关系。

（二）从平衡权利义务合理分配法律风险

1.权衡权利义务分配的合理性

合同法中有“合同对价”这个基本原理性准则，现实生活中不可能要求做到权利义务的绝对平等。可是，法律追求的目标中也有权利和义务的相对公平。比如《合同法》中规定的显失公平的撤销权，还有违约金调整请求权等。法官在办理案件时，应该尽量考虑双方当事人的权利义务分配的公平，以此保护经济上的弱者，裁判的结果应该尽可能建立在双方主体平等的情况下，以维护合同内容最大限度的公平。

2.权衡责任分配的合理性

在合同中，要做到最大限度地保持利益的平衡，还需要做到合理地分配合同当事人的责任，这就需要法官合理地在裁断前权衡双方当事人的责任分配，不能让一方当事人承担的责任过重，而使另一方当事人承担过轻的责任或者免于承担责任。

3.合理分配风险

风险的分配问题在司法实践中通常是一个棘手的问题，这个问题关乎合同双方当事人利益，也容易产生纠纷和分歧。有的学者以买卖合同作为研究对象指出，买卖合同的主要目的，是以双方签订的合同关系为基础而产生的风险，继而在当事人中间进行分配承担。市场经济中的基本法则诸如诚实信用、买卖公平、等价有偿就要求在合同的具体内容中最大限度地把各种风险合理地分配给双方当事人，这样才可以更好地维护社会生活秩序。

四、结语

本文所讨论的民间借贷中签订的房屋买卖合同仅仅是我国在司法实践中合同纠纷的一个缩影。市场经济的不断发展，合同双方当事人的趋利性，加上合同利益主体的多元化，可能会产生各种新型的更加复杂的合同关系，与此同，时必然也会产生更多的疑难复杂的合同纠纷。要把公平正义当作最根本的准则，坚持意思自治原则，合理合法分配合同当事人的权利义务，最大限度地实现正义价值，建立公平诚信的市场环境，促进经济的繁荣发展。

[责任编辑：岳文可]

作者：曾吟雨