商品房买卖合同规划论文提纲

论文题目：商品房销售广告法律性质研究

摘要：商品房销售广告是商品房开发商进行房屋销售宣传的重要手段之一,该类宣传广告会对购房者是否购买以及购买哪一楼层等决定产生极大的影响。但实践中这些夸张、吸引人的广告内容与实际交付的房屋之间存在诸多不符的地方,以至于购房者的巨大经济损失难以得到有效的法律救济。2003年最高院颁布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,该解释第三条规定广告的内容同时满足“明确且具体”“政府规划范围之内的房屋及有关设施”“对合同的顺利签订与价格的确定均有重大影响”三个条件就可认定为要约,虽然该解释看似对要约构成要件的规定是相当具体的,但是对于商品房销售广告的说明和允诺性质的认定,在实务中存在诸多困难,导致法官在裁量中无法准确适用该条款。本文对该问题进行了探讨和分析,第一章介绍了商品房销售广告的一般理论,重点阐述了商品房销售广告的概念和特征,并将商品房销售广告与房地产广告、商品房预售广告的概念进行了辨析。第二章重点分析了《解释》第三条中关于商品房销售广告的说明和允诺构成要约须具备的条件及其认定标准,即需要广告的内容同时满足“明确且具体”“政府规划范围之内的房屋及有关设施”“对合同的顺利签订与价格的确定均有重大影响”三个条件,即可认定为要约。第三章重点分析了法官在司法审判中对《解释》第三条的适用困难,主要包含了“重大”与“明确具体”在表述上的模糊性、“设施”的认定与《物业管理办法》存在冲突性、关于“规划范围之外”描述的排除以及须同时“影响”的严格规定等问题。第四章重点在于对商品房销售广告的说明和允诺法律属性规则的建议,针对《民法典分则（草案）》（一次审议稿）第281条存废争议的讨论,提出了在民法典总则或者分则规定、直接在司法解释中做细化规定、采用民法典与司法解释配套进行互补性规定三种建议,以解决司法实践中关于商品房销售广告的说明与允诺的准确定性。

关键词：商品房销售广告;要约;司法认定

学科专业：法律（法学）（专业学位）

摘要

abstract

引言

一、商品房销售广告的一般理论

(一)商品房销售广告的界定

1、商品房销售广告的概念

2、商品房销售广告的特征

(二)商品房销售广告的相关概念辨析

1、商品房销售广告与房地产广告

2、商品房销售广告与商品房预售广告

二、《商品房买卖纠纷司法解释》第三条的司法适用

(一)商品房销售广告的实务分类

1、要约与要约邀请

2、司法实务中要约与要约邀的表现形式

(二)商品房销售广告作为要约的认定标准

1、“明确具体”的认定标准

2、“重大影响”的认定标准

3、“规划范围内的房屋及设施”的认定标准

三、《商品房买卖纠纷司法解释》第三条的适用困难

(一)适用条件的表述不明

1、“明确具体”的认定具有模糊性

2、“重大”的认定具有主观性

3、“设施”的认定具有冲突性

(二)适用条件过于严格

1、排除“规划范围之外”的认定

2、须同时影响价格确定与合同的签订

四、商品房销售广告法律属性法律规则的完善建议

(一)纳入《民法典》进行规范

1、纳入《民法典分则》合同编总则

2、纳入《民法典分则》合同编分则

(二)《商品房买卖纠纷司法解释》第三条缺陷及完善

1、解释第三条的缺陷

2、商品房销售广告的类型化建议

(三)《民法典》合同编与司法解释的互补性规定

1、《民法典》合同编总则的一般性规定

2、司法解释补充性规定

结语

注释

参考文献

致谢