房屋买卖合同转让探讨论文

在房地产开发建设过程中，以房抵顶工程款属常态，抵债房屋被多次转抵的情形亦非常普遍。但转抵房屋未进行权属变更登记的合同是否有效问题在法学界和司法实践中均有争议。笔者从法律、法规及司法解释人手，结合案例对该问题进行了深入探讨，以期对司法实践有所裨益。以下是小编精心整理的《房屋买卖合同转让探讨论文(精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

房屋买卖合同转让探讨论文 篇1：

浅谈小产权房买卖合同效力

摘 要：近几年来，随着我国新农村建设不断推进，旧村改造、小城镇建设步伐不断加快，小产权房大量出现。其中很大一部分是农村集体组织成员在拆迁以后 以宅基地优惠价购买的自住楼房。剩余部分则是通过买卖等方式被城镇居民购买。然而，随着各地房地产持续升温，小产权楼房不断升值，部分卖房人开始企图以诉讼的方式追讨小产权房。本文通过对我国目前小产权房的现状研究、小产权房屋买卖转让合同的效力来对小产权房买卖进行分析，希望能对我国小产权房以后的出路有一定的参考作用。

关键词：小产权房 买卖 合同效力

一、小产权房屋及其性质

所谓房产，是指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。它是以居住为目的，包括地权和房权。地权即土地使用权，中华人民共和国宪法规定，中华人民共和国每一寸土地归国家所有，中华人民共和国公民对土地拥有使用权，任何人没有所有权。房权就是房屋所有权，也就是特定主体对房屋所享有的所有权，故房产权也是属于物权的一种。房屋产权本身并无大小之分，"小产权"只是目前社会上形成的一种说法，小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做"乡产权房"，又叫"小产权房"。根据房屋的建设是否具备合法的审批手续，又可将小产权房细化为两种类型，第一种是经所在县级政府合法批准后，集体经济组织在满足集体经济组织成员的住房需求后将余房以自己名义出售给本集体之外的人的房产权。第二种是集体经济组织未经审核批准程序，在其自有的农用地上修建的房屋① 。

由于小产权房牵涉到各方面的利益，一律说买小产权房有效或无效似乎都有失偏颇。在小产权房纠纷案件中，涉及的第一问题就是农村宅基地使用权的性质问题②。在产权确定的过程中，是否具有该房所在村的集体经济组织成员身份是个至关重要的问题 。我国的宅基地使用权主要有以下四个特点：1.身份性。只有本集体经济组织成员才有权利享有宅基地使用权。2.无偿性。3.有限性，一户只能拥有一处宅基地，且其面积不得超过标准。4.无使用期限限制，在理论上，宅基地使用权一旦取得，使用权人可一直使用下去。虽然我国禁止宅基地使用权的流转，但农村村民对宅基地上的房屋享有所有权并可自由处分。法院审理认为，根据房地一体的规则，尽管宅基地使用权本身不可以转让，但它可以随着房屋一同转让。如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民，由于双方的身份同一，可以认定这种转让行为有效。但是，如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民，由于双方身份不具有同一性，而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，城镇居民不得享有。

二、有关小产权房屋转让合同的效力的意见

随着小产权房纠纷的大量出现，小产权房屋买卖合同的效力究竟如何引起学者的广泛探讨。关于其效力，大体出现两种声音："无效说"与"有效说"。

（一），"合同无效说"其主要依据有三，来自于我国现行《土地管理法》、《物权法》及国务院的有关政策性文件。

其一，《土地管理法》第62条规定，农村和城市郊区土地属于农民集体所有，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制，且宅基地的分配制度实行一户一宅制。根据房地一体的原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之被转让，如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化。第63条规定："农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。"该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，农村房屋卖给城市居民的行为被法律禁止，转让合同无效。

其二，根据《物权法》的规定，宅基地使用权属于用益物权，用益物权是一种不完整、受限制的所有权。故此，其上所盖房屋流转条件理应受到限制。其转让合同的效力至少也是有待商榷，不能径直认定其为有效。

其三，国务院办公厅1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条第二款规定："农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。"2007年 12月30日 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》、2008年中央一号文件《中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见》都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。如果放任该类房屋自由转让，会破坏原有的房地产市场的交易秩序、引发社会矛盾，不利于社会与发展。

（二），"合同有效说"的理由也有三个：

其一，1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》规定："社员有买卖房屋的权力。房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地所有权仍归集体所有。"这一规定明确了农民享有买卖房屋的权利。

其二，所谓物权，是指公民、法人依法有的直接支配特定物并对抗第三人的财产权利。既然农村房屋的所有权归属村民，那么村民对其房屋本应享有绝对的支配权。《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，该规定本身违背了《物权法》的立法精神，损害了所有权的权能。且该文件本身的效力在物权法之下，故应以物权法为准。

其三，合同无效的判定应当以《合同法》中规定的合同有效要件为标准。《合同法》规定的合同有效要件主要包括四个方面：1、合同当事人具有民事权利能力和民事行为能力。2、意思表示真实。3、合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定和社会的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者规定，有约定的还应当符合约定。国务院《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》虽然规定农民的住宅不得向城市居民出售，但该通知在形式上既不是法律也不是行政法规，不能作为认定合同无效的根据。

三、结论

由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备普通商品房的使用性质而并不具备其法律性质，所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对其是无效的。虽然，目前我国尚没有任何一部法律对于城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题作出明确的规定，但民法通则第六条规定："民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。"因此，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于加强农村宅基地管理的意见》都属于目前的国家政策，其明文禁止买卖小产权房，也就是说小产权房买卖合同都是无效的 。

目前，由于小产权房与商品房之间的巨大价格落差使其有市场广阔并且数量众多、形式多样使其已初具规模。而且，我国城镇化不断加深客观上形成了两个截然不同的房地产市场，小产权房问题到了必须解决的时候。但是，小产权房与商品房的差别不只体现为房价，而是两种完全不同的土地所有制度。我国不可能在短期内将小产权房占有的农村集体土地全部征收为国有土地，将小产权房全部转变为大产权房使其能向商品房一样拥有产权证，公开合法的上市交易。解决小产权房问题是一项艰巨而且不容许出现任何差错的任务。因此，学者及司法实践者们应该在立足于现实的基础上，从各个角度出发需找解决小产权房问题的途径。在小产权房问题上，我认为既要看到小产权房的负外部性，又要看到小产权房的积极意义 ，才能彻底的解决这一问题，造福广大社会民众。

注释：

①刘江涛，张波.产权房的影响、产生根源与整治对策初探[J].中国房地产金融，2008，（3）.

②卢现祥，朱巧玲.新制度经济学[M].北京：北京大学出版社，2007.

参考文献：

[1]卢现祥.新制度经济学[M]武汉：武汉大学出版社，2004.

[2]王重润.小产权房的历史地位及其出路[EB/OL].

[3]严峰，小产权房法理分析与解决途径，《新疆人大》 2012年 第1期

[4] http：//blog.soufun.comr22625613/2920516/artieledetail.htm，2009-02--01.

作者：安忠荣

房屋买卖合同转让探讨论文 篇2：

以房抵顶工程款合同转让的有效性探讨

在房地产开发建设过程中，以房抵顶工程款属常态，抵债房屋被多次转抵的情形亦非常普遍。但转抵房屋未进行权属变更登记的合同是否有效问题在法学界和司法实践中均有争议。笔者从法律、法规及司法解释人手，结合案例对该问题进行了深入探讨，以期对司法实践有所裨益。

一、我国法律对合同权利转让的规定

合同转让制度的建立，是民法对社会经济生活的发展所作的积极反映。在古代罗马法中，“因将债视为‘法锁’，故位于法锁两端的债权人和债务人是不可更换的。”(张俊浩，1991)“英国普通法中，原亦不许合同债权的转让，认为第三人的介入必然引起法律上的诉讼。”(张广兴、韩世远，1999)到了近代，随着世界经济的发展，商品交易规模的扩展和交易手段的多样化，特别是债权物权化的趋向，合同债权的意义和范围较以前有很大不同，债权自身也被作为可交换的“物品”。因而合同债权可以作为资本而被用来投资、担保、抵债，这就需要合同债权具有较大的流通性。过去仅局限于合同当事人内部关系的合同债权，渐渐准许第三人介入。

我国民事立法的债权单独转让制度经历了一个从否定到肯定的过程。1987年实施的《民法通则》第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不l得牟利。”该条款没有对合同权利的转让和义务的转移进行区分，这与世界各国近现代合同法律制度相比存在着较大差距，而且关于合同权利义务转让不得牟利的规定，带有计划经济体制立法模式的色彩。而1999年颁布、实施的《合同法》适应现代民法关于债权让与制度的发展趋势，从多方面借鉴和吸收了其他国家立法的经验，结合我国市场经济发展的状况，在规定合同权利可以转让的前提下，取消了“不得牟利”的限制，形成了合同转让的基本法律框架。《合同法》第五章集中规定了合同权利转让、合同义务转让以及合同权利义务一并转让。其中第79条至83条专门规定了合同权利转让问题，第87条规定办理批准、登记等手续问题。

“合同权利的转让又称为合同债权转让，根据《合同法》第79条的规定，是指在不改变合同内容的情况下，合同债权人通过协议将其合同权利全部或者部分地转让给第三人的行为。”(张淑君、孟庆达，2006)债权人与第三人(受让人)自愿达成的转让协议是合同权利转让的依据。合同转让事宜应当通知债务人，一经通知，债务人就应当依据债权转让协议对债权的受让人即第三人承担履行债务的义务。合同权利转让一般是不要式行为，只要转让人与受让人自愿达成转让协议(书面形式或口头形式均可)，并通知债务人即可发生合同权利转让的后果。但对于法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，必须到有关部门办理批准、登记手续。

由于债权本身是一种无体权利，以实际利益为基础，债权人将其享有的合同权利作为一种财产转让他人，就好比将其动产或不动产所有权转移给他人一样，债权本身成为了转让的标的。但合同权利的转让与物权的转让在性质上是不同的：首先，物权行为除当事人合意外，其标的物尚须交付或登记方能生效j而债权转让除证券化的债权外一般无须交付或登记，一经合意即可生效。其次，两者的效力不同，物权行为产生的是物权变动的效果，而债权让与引起的是权利的转让，是建立在合同债务人履行义务的基础上，因此完全受合同法调整。

二、以房抵债合同再转让应适用合同权利转让的规定

在房地产开发活动中，开发商由于资金紧张或者为避免流动资金的大量占用，往往要求施工方垫资施工，待房屋建成后以房屋折价抵顶工程款，以房抵债的现象十分普遍。建设部《城市房地产转让管理规定》第3条对此明确规定：“本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：……(四)以房地产抵债的；……”以房抵债的实质是房屋买卖关系，即开发商以建成房屋折价作为给付施工方的工程款，施工方以开发商欠其的工程款作为购买房屋的对价。施工方为了使房屋变现，就需要转让房屋，这种转让主要分为两种情形：一是施工方在取得房屋权属登记证书后再转让房屋，该转让行为的性质属于二手房买卖。二是施工方与第三人达成房屋买卖协议，由施工方将该抵债房转让给第三人，第三人将房屋价款给付施工方。第一种方式除了需要缴纳契税和其他税费外，还需要假以时日，是人为地制造两次买卖。为降低成本，尽快变现，施工方大都选择第二种转让方式。开发商和施工方以房抵债协议为房屋买卖关系，开发商承担交付抵债房屋和协助办理房屋产权过户登记手续的义务，施工方享有接受房屋和要求开发商承担协助办理产权过户手续等权利(房款为工程款，等于已经预付)。由于施工方尚未取得房屋权属证书，其与第三人签订的转让协议实际上转让的只是对开发商享有的权利，即该转让为合同权利转让，因此该转让行为应当适用《合同法》关于权利转让的相关规定。在学术界和司法界有一种观点，认为凡未办理产权过户登记的房屋，无论是房屋所有权还是债权都不得转让，凡未办理房屋权属登记的合同一律认定为无效，这就导致当事人协商签订的房屋转让合同沦为一纸空文，本案判决堪为代表，其法律依据是1995年1月实施的《城市房地产管理法》第37条关于“下列房地产，不得转让……(六)未依法登记领取权属证书的……”规定。学界许多人都认为这属于禁止性规范，不得违反。然而，我们对这部法律细加琢磨不难发现立法“本意是为了避免交易风险，保障交易安全。从法理上说，《城市房地产管理法》的禁止性规定是就物权登记、变动的效力而言的。而房屋转让合同是民事合同，合同的成立依据是当事人自愿，且符合诚实信用的基本原则，这样的合同是物权变动的原因。关于基于行政管理需要而设立的不动产登记的禁止性规定，当不能否定原因行为的效力”倜宏，2003)。物权依合同方式变动时，当事人的意思表示一致与具体权利的转移是两个事实，不动产登记是物权行为，而不动产转让合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，而不能对不动产物权转让合同的效力发生影响。所以，未办理过户登记对不动产物权转让合同的生效没有任何妨碍。而且我们还要注意到与城市房地产管理法相比，我国近年来的立法与司法解释对此种问题的态度已经发生重大变化，“不再是像经济合同法那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力”(崔建远，2004)。1999年合同法实施后，在涉及买卖合同的效力确认上开始强调当事人意思自治，实行合同自由原则，一般情况下合同依法成立即生效。即使出

卖了他人之物，也不再是硬性地令合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任(《合同法》第150条)，或者是合同效力待定(《合同法》第51条)，或者是合同有效下的一般违约责任《合同法》第107条1。《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”依据民法原理，买卖合同是一种债权合同，只要双方当事人意思表示一致就成立生效。因为至少到目前为止，还没有任何法律、行政法规规定房屋买卖合同应当办理登记手续生效。最高人民法院1999年《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据《城市房地产管理法》等有关规定，房屋买卖合同就属于法律、法规规定应当办理“登记”手续，但未规定登记后生效的情况。“当事人未办理登记手续不影响合同的效力。”只是房屋的所有权没有发生转移罢了。换言之，过户登记是所有权移转之生效要件，当事人不办理过户登记手续并不影响买卖合同的成立并生效。新实施的《物权法》第15条更是明确规定，不动产物权登记只是物权变动的生效要件，而不影响合同效力，相反，登记以有效的合同为前提。也就是说，在我国登记依赖有效的合同，但登记本身又不影响合同。

三、相关案例解析

引例：1999年至2001年期间，被告天津市某区房屋建筑工程公司第四施工队(独立法人，以下简称被告)多次购买原告山东省某市舒乐舍板有限公司(以下简称原告)的舒乐舍板等建筑材料，累计欠原告货款175 215.68元。2001年9月28日，原、被告达成以房抵款协议书：被告用天津市南开区红旗南路欣园小区95.96偏单元住房套，折合225 506元抵顶给原告，差额50 290.32元原告用现金支付给被告，被告协助原告办理抵房合同等手续。该抵债房屋系天津某房地产开发有限公司于2001年3月6日抵顶给天津市某区房屋建筑工程公司(被告的投资单位)的，双方签订了书面协议，但未办理房屋过户，后来天津市某区房屋建筑工程公司又口头将该房抵顶给被告以偿还其欠被告的工程款，但亦未办理过户手续。原、被告上述以房抵款协议已通知并得到天津市某区房屋建筑工程公司和天津某房地产开发有限公司的认可。原告将楼房差价款50 290.32元交付给了被告，但2002年9月份，天津某房地产开发有限公司将上述房屋出卖给了杨某，并与2004年2月22日办理了房屋过户登记手续。2007年山东省某市人民法院经审理认为，原、被告“以房抵款协议书虽系双方自愿签订的，但《中华人民共和国合同法》第52条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该规定为强制性规定。被告将未取得房屋产权证的房屋抵顶转让给原告，违反了上述规定，故双方就房屋达成的以房抵款协议书应认定为无效。”法院判决被告给付原告材料款并返还房屋差价款。被告上诉后二审法院维持原判。笔者认为法院的这一判决混淆了房屋转让的债权效力与物权效力，客观上保护了不诚信当事人的权益，有悖于民事法律的要旨和精神。

本案就诉争房屋天津市南开区红旗南路欣园小区1套95.96偏单元住房先后达成了三份以房抵款协议，第一份以房抵款协议是诉争房屋的开发商天津某房地产开发公司与天津市某区房屋建筑工程公司签订的，双方意思表示真实，内容合法有效。第二份以房抵款协议(口头形式)实际上是天津市某区房屋建筑工程公司将其在第一份合同中的权利转让给了被告，第三份协议则是被告将受让的合同权利再次移转给了原告。其实，无论发生多少次买方地位的转让，即合同权利转让，作为义务人的天津某房地产开发公司都有义务与最后的受让人签订正式的《商品房买卖合同》。原、被告2001年9月签订的《以房抵款协议书》在性质上是合同债权的转让，无疑应适用合同法的有关规定。

就本案判决来看，审判机关完全漠视当事人的真实意思表示，使得当事人协商签订的以房抵款合同沦为一纸空文。善意转让人的合法权益未获保护，恶意转让人非但未受追究，反而从中获利，必定会助长不诚实交易的风气，对社会造成的经济和文化损失将无法估计，有违公平正义的最高原则。法律的公平和正义并不是纯理论性的，应建立在社会生活基础上。房屋买卖在现今社会经济环境下，有很多非常态特征出现，司法实践应注重有效地维护社会的稳定和交易的安全。

(天津城市建设学院社科部)

作者：张淑君

房屋买卖合同转让探讨论文 篇3：

房屋交易与不动产登记工作的业务衔接与办理

[摘要]随着我国不动产登记制度的实施，原来的房屋交易、登记一体化管理模式随即被分割于房管、土地两个部门，新业务迟迟难以开展的矛盾日渐显露出来，如何在新形势下开展好房屋交易、不动产登记工作，本文做以下几点些探讨。

[关键词]房屋交易；不动产登记；业务衔接

依据：《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》、《关于整合不动产登记职责的通知》、《不动产登记条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等文件精神应该明确以下几个方面的问题。

1、职责分工及业务的关系

1.1房屋交易管理：房屋交易管理是指房屋的转让、抵押和租赁的交易管理。是对上述行为合法性的审查、确认和备案。其主要内容包括商品房的预售、现售，存量房的转让，政策性住房销售和上市，企业破产兼并和征收安置中的房屋转让、房屋抵押、在建工程抵押、房屋租赁等交易行为的合法性审查，以及为其配套服务的合同备案、楼盘表的建立、资金监管、房屋面积预测绘、实际测绘、档案资料的管理和利用等。交易部门要对新建商品房、二手房、以及保障性等政策性住房的交易活动进行监管，实时将依法办理的房屋转让、抵押等相关交易信息提供给不动产登记机构，不动产登记机构应当依据交易信息进行登记。交易部门应及时将预售许可信息、买卖合同网签备案表信息以及查封抵押和存量房转让信息、抵押信息、以交易告知单的方式提供给不动产登记机构。

1.2不动产登记中的房屋登记，是指将房屋的自然状况、权利状况以及其他事项记载于不动产登记薄、核发权属证书或权利证明的行为。做好房屋登记的申请、受理、审核、登薄、发证，以及房屋的所有权、用益物权、担保物权的：首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等登记工作。实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。房屋登记薄等房屋登记资料由不动产登记机构管理。

2、办理业务的机构设立

文件要求：按照便民利民的原则，切实做好房屋交易、不动产登记的服务窗口，尽量在一个服务大厅，实现“一站式”服务，不在一块分设的，可以互设窗口，并可以实时互通共享取得的信息，不需申请人重复提交资料，方便群众。做到交易和登记程序简化、顺畅、安全。

3、业务的总流程

根据文件精神，依据《房地产管理办法》、《城市房地产开发条例》、《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》，结合我市的现行流程。业务的总流程确定为：

先交易——再完税——后登记的办事流程。

4、数据、信息交换平台的建設

按照国土、住建两部委文件要求，确保产权人、权利人、债权人的合法权益，以及保障房屋的交易安全，实现“信息实时共享、信息无缝隙对接”的工作原则。房屋交易、不动产登记部门各自组织自己的软件系统，确保双方的数据信息连通共享，平台使用后，两部门明确专人负责，每天将房屋交易、不动产登记的所有信息及时相互传送，且相互提供纸质介质，以确保房屋的合法登记，房屋的交易安全。

5、业务的展开以及业务的衔接和办理

5.1档案的移交：

根据国土部、住建部关于房屋档案移交的相关规定，结合我县的实际情况，房管部门向不动产登记部门移交下列资料：

（1）已建成并与房屋登记薄关联的楼盘表。

（2）房屋登记的原始档案的电子扫描件，为以后的数据信息平台做好基础，或影印件、复印件。

5.2交易部门将原来的房屋所有权证（他项权证）环节改为“房屋转让（抵押）确认告知单。

5.3二手房转让：申请人提交原件和复印件进行申请，首先经房屋交易部门对房屋的转让进行审核——交易确认后——打印、发放房屋转让确认告知单，转让程序完结，将原件和确认单存根扫描、归档——申请人缴纳税费——申请人将复印件和确认单及税费票据等相关资料到登记部门，进行审核，记载登记薄、缮证、发证。登记部门扫描、归档。

5.4商品房转让：商品房预测绘——建立楼盘表——预售许可证——合同网签备案——资金监管——缴纳房屋转让手续费——商品房转让申请——受理————审核——打印、发放房屋转让确认告知单——扫描、归档——申请人缴纳税费——申请人携带确认单等相关资料及税费票据到不动产登记机构进行登记，登记后，登记部门实时的将登记信息传送给房屋交易部门。

5.5存量房转让：合同网签——交易资金监管——缴纳住房维修基金和房屋交易手续费——配图补建楼盘表——房屋转让申请——受理——审核——打印、发放房屋转让确认告知单——扫描、归档——申请人缴纳税费——携带确认单等相关资料及税费票据到不动产登记机构进行登记，登记后，登记部门实时的将登记信息传送给房屋交易部门。

6、房屋登记档案查询

按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，房管部门向不动产登记部门移交档案后，档案查询业务移交不动产登记部门。

7、建议

在房屋交易与房屋登记拆分的情况下，要做到安全、方便、高效，交易部门和不动产登记部门的密切配合要靠制度规定做保障。

依据文件精神要求，市、县政府部门成立专门的协调领导小组，以政府文件形式明确房屋交易管理与不动产（房屋）登记的职责界限；明确先交易后登记的前置原则；明确如何建立、使用维护房屋交易与不动产登记信息共享平台：明确房屋交易和不动产（房屋）登记服务窗口的设立，尽可能实现一套资料、一个窗口、一次性受理申请；明确房屋转让（抵押）确认告知单，是登记部门受理房屋转移登记、抵押登记的必收要件；明确在信息共享平台上查阅到办事要件和信息，不能让申请人重复提交，防止推诿扯皮、相互掣肘，让群众多跑腿、重复收件现象的发生。做到利国利民，尽快开展、搞好房屋交易与不动产登记的工作。

作者：王庆月