关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨（共9篇）

篇1：关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

我国城市的房屋拆迁补偿已经成为了我国城市房屋拆迁最为核心的内容之一。我国的城市房屋拆迁补偿关系到了我国城市建设和规划，是城市经济能够得到很好发展的头等大事，并且关系到了我国行政机关的信用和威信问题，也关系着我国城市居民社会保障和生活保障问题。

一、关于我国城市房屋拆迁补偿所谓的房屋拆迁补偿是指我国城市拆迁人员对于被拆除属于自己的房屋以及附属物按照相关规定和一定的标准，给予被拆除房屋所有人的一种补偿。我国城市房屋拆迁补偿的对象除了包括被拆除房屋的所有人之外，还包括国家授权国有房屋管理人、国家授权国有房屋附属物管理人以及房屋的代管人。我国城市房屋拆迁补偿有三种形式：作价补偿、产权调换以及作价补偿相互结合、产权调换的形式。

二、我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

（一）公益事业房屋拆迁补偿所谓的公益事业房屋是指那些非生产性、公共福利性、文教卫生事业单位所使用的房屋以及其附属物，公益事业的盈利少，有些公益事业甚至不会盈利，那些应用于公益事业的房屋大多数都是供人们用来进行社会活动使用的，本着不因为城市房屋拆迁而导致人们文化生活以及社会生活受到影响这一重要目的，在进行公益事业房屋的拆迁工作时，一般都是由拆迁人进行重建，拆迁人所重建的房屋或者其附属物不仅仅要保持其自身的使用功能不发生任何变化，还要保证重建房屋的原有规模。

（二）出租房屋拆迁补偿这里所指的出租房屋主要是指用于出租的私房、其他产权形式用于出租住宅的房屋以及用于出租的公房等等。对于这类出租房屋的拆迁，一般情况下都采用产权调换这一方式对其进行补偿，也就是说在对出租房屋拆迁中实行了产权调换后，原来的租赁关系还应该继续保持，不能够因为房屋的补偿或者拆除而影响到原来住房的承租者与产权人之间租赁的关系，但是，因为出租房屋拆迁所引起的住宅结构或者住房面积等等方面的变化，导致了住宅房屋的租金需要进行调整的时候，原来的租赁合同条款需要做出相应的修改。

（三）有产权纠纷房屋补偿所谓的有产权纠纷的房屋就是指那些房屋的产权关系还具有争议或者异议，产权人还没有得到确定的房屋。对于这类房屋的拆迁补偿，凡是拆迁的范围内有这类产权纠纷房屋，产权纠纷的当事人必须要在当地的房地产管理部门所公布的规定期限之内，对产权纠纷问题尽快的协商解决。在进行拆迁之前要对房屋做好勘察的记录，勘察记录主要包括房屋的面积、成新度、

篇2：关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

日价费发〔2010〕23号

各区县物价局、财政局、建设局，市直各有关单位：

为保障城市房屋拆迁工作的顺利进行，根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》，结合我市拆迁工作实际，经市政府同意，现对拆迁补偿、补助费及相关费用标准作如下规定：

一、拆迁房屋最低货币补偿价格标准

拆迁房屋实行货币补偿的，补偿金额应当按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格，结合被拆迁房屋的成新、结构、楼层、朝向、布局、公摊等因素评估确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。

拆迁房屋的最低货币补偿价格，按照被拆迁房屋所处区位新建普通商品房市场评估价格的90%计算。

二、搬家补助费标准

住宅搬迁补助费为每户每次500元，非住宅按照实际发生的费用计算。

三、临时安置补助费标准

按户口簿载注的常住人口每人月150元计算，选择货币补偿且自行寻找安置用房的过渡期为3个月，选择产权调换且自行安排住处的，过渡期为12个月。最低每户每月不低于350元，因拆迁人的责任延长过渡

四、经营性补助费标准

按被拆迁房屋证载建筑面积中的实际经营场所给予100元／平方米一次性补助。

五、委托拆迁费标准

政府投资及公益性拆迁项目，委托拆迁费按建筑面积每平方米30元计取；商业开发拆迁项目，由拆迁人与委托拆迁单位协商议定。

东港区、日照经济开发区、山海天旅游度假区按照本通知规定标准执行。其他县区可参照本标准并结合当地实际，制定补偿标准。

本通知自公布之日起执行，试行期为一年。

篇3：关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

一、总体而言, 我国城市房屋拆迁中相关法律制度存在的问题主要体现为以下几个方面

(一) 城市房屋拆迁相关法律制度未对“公共利益”做出明确的界定

《国有土地征收与补偿条例》中明确规定了相关政府可因公共利益之需要对房屋做出征收的决定, 可是并未对“公共利益”进行明确的界定, 何为“公共利益”不仅仅在该《条例》中并未有明确规定, 且一些政府的社会公益事业和房地产开发等商业活动都贵其调整, 这就在立法层面上造成了混乱, 相关的城市房屋拆迁的规范性文件中同样未做出明确的界定, 现实中地方政府为了眼前利益往往滥用行政权力, 保障房地产开发的顺利进行, 再加上法律上的规定也含混不清, 从而导致处于弱势的被拆迁人的合法权益容易受到侵犯。

(二) 城市房屋拆迁程序中一些规定不具可操作性且相关规定较为混乱

《国有土地征收与补偿条例》中规定:“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”这个规定看似合理, 实则因其规定较为抽象, 所以在房屋拆迁过程中由于缺乏具体的规定, 很多情况下这一条规定无法真正实行, 行政机关在实践中实际上并未受到这一条规定的有效约束。

当前关于城市房屋拆迁的立法较为混乱, 有些立法之间甚至有相互冲突的情况。比如《行政诉讼法》中关于诉讼期间的具体行政行为不停止执行规定了例外情况, 当被告认为需要停止执行时及继续执行会造成较大损失且停止执行不损害公共利益时是可以裁定停止执行的。但是在《国有土地征收与补偿条例》中却规定给予被拆迁人货币补偿等情形是作为不停止执行时并无例外的条件, 这显然是相互冲突的。

(三) 我国城市房屋拆迁补偿法律制度存在的问题

这主要是指由于城市房屋拆迁补偿标准规定的不明确及对于相关监督机制规定的不完备, 直接导致了被拆迁人的合法利益受到了损害。比如《国有土地征收与补偿条例》对于补偿标准的规定并不明确, 所以在实践中有些政府在拆迁过程中大幅降低补偿标准, 而当这种情况出现时, 相关法律对于被拆迁人的救济途径规定的不够具体, 也没有详细规定对于房屋补偿安置资金发放的有效监督, 那么就导致了被拆迁人就处于在事实上的劣势, 即便是合法权益受到了侵害, 想要得到及时有效的救济也显得比较困难。

二、上述问题产生的原因

立法本身是具有滞后性的, 城市房屋拆迁的立法也不例外, 而且相关法律制度的立足点就是在于对公权力的规范, 对于公民合法权益的规定就显得有所欠缺, 再加上我国社会飞速发展和进步, 城市房屋拆迁过程中体现出的问题也日益增多。房地产开发商的出发点自然是其商业利益, 一些地方政府为了当地经济的快速发展, 不惜以行政的手段促成城市房屋拆迁的顺利进行, 这就很容易给被拆迁人的利益造成损害, 相关立法对于不断出现的各种拆迁带来的问题也不可能在短期内就有系统、详尽的规定, 再加上地方相关立法的混乱, 就直接导致了许多法律法规的规定并不具备可操作性。政府部门在房屋估价和发放补偿款等问题上是具有决定权的, 政府掌握着丰富的行政资源, 开发商拥有着雄厚的财力, 相应的监督机制也并未真正建立健全。整个城市房屋相比之下被拆迁人就处于明显的劣势了, 其利益难以在拆迁的过程中得到切实有效的维护。

三、我国城市房屋拆迁中相关法律制度的完善

(一) 从立法上明确界定“公共利益”同时严格规范非公益目的的拆迁

“对民事权利行使的限制必须有正当的理由, 这就是为了公共利益, 而且要控制在一定的合理的度的范围内, 要保证个人权利和社会利益协调发展, 不至于走向彻底否定个人利益和个人权利的极端。”造成城市房屋拆迁立法上的混乱和现实中诸多问题的其中一个很重要的原因就是立法中并未明确界定“公共利益”, “公共利益”在现实中总是与“商业利益”相混淆。同时, 立法在必须有相应的具体的规定, 而不是不具现实生活中可操作性的原则性规定。建议我国在立法中借鉴德国、日本等国家的立法模式, 即采用列举法的方式对“公共利益”的界定, 比如城市公共基础设施的建设, 包括公路、桥梁、公园、学校、医院、体育场馆的建设等;水利设施的建设, 如堤防、水渠、蓄水池等。使得公益事业项目与一些商业性质的活动应与此作明确区分, 比如房地产开发、商业性场所的修建等属于“商业利益”的活动, 法律对于“公共利益”的范畴有了明确的规定, 是十分重要的。

(二) 完善城市房屋拆迁的程序

第一, 当前我国城市房屋拆迁的程序较为混乱, 没有一个系统化的制度来规范, 这一点需要引起立法机关的重视, 规范相关的立法, 对其进行梳理, 与上位法相矛盾冲突之下位法应当废止的就废止, 最好制定一部效力较高且具备可操作性的法律。

第二, 通过设立必要的听证程序来保障相关公众的知情权和参与权。既然是要保障被拆迁人的合法权益, 就必须在程序上保证被拆迁人的知情权和参与权, 由法律对于听证程序做出详细规定, 比如人员的组成、听证程序的时间、其中相关事项等等。

第三, 在整个城市房屋拆迁法律程序中介入司法机关等机关的监督, 从而保证监督制度的有效性。现实中关于拆迁的事项通常是由行政机关独自处理, 缺乏相应的监督机制, 这显然是不利于约束行政权力的, 有效的方式之一就是在相关程序中介入司法监督。在政府的行政行为做出之前先由司法机关对其合法性进行审查;当出现房屋拆迁纠纷之后, 无论是定性还是补偿的问题都由司法机关进行审查, 并做出相应的裁决。

必须明确定位政府在拆迁管理过程中的角色, “对拆迁管理的过程进行监督主要是监督拆迁管理部门的拆迁政策执行情况, 拆迁实施和拆迁管理必须分离, 形成相互制约的机制。”

(三) 完善我国城市房屋拆迁补偿法律制度

众所周知, 城市房屋拆迁补偿问题一直是产生纠纷的核心问题, 许多情况下主要是由于政府、房地产开发商和被拆迁人之间由于补偿问题上的分歧过大产生了一系列矛盾, 房屋拆迁补偿制度不完善, 再谈维护被拆迁人利益的话也是没有现实意义的。

首先, 完善拆迁补偿标准的立法。由于目前还没有一部具体规定补偿标准的权威性规范性法律文件出台, 所以才导致了现实中补偿标准的混乱。必须制定出一部规定详细补偿标准的法律, 从而保证拆迁补偿标准这一方面在现实中能够有法可依。由于市场影响等方面的原因, 补偿标准也应与市场相适应, 既要有具体的规定, 同时也要考虑市场因素, 才能切实保障被拆迁人的经济利益不受损失。

其次, 完善对于拆迁补偿的监督制度。如果补偿的标准由行政机关来定, 补偿款的发放等也由其来定就会不利于保障作为利害关系人的被拆迁人的利益。应当加强司法监督, 无论是行政机关发放拆迁补偿款的依据还是具体行政行为的做出, 还是房屋拆迁补偿款的发放等必须体现司法机关的有效监督, “扩大司法在行政补偿合理性方面的审查权”从而有效约束和限制作为拆迁人的行政机关的行为。

综上所述, 当前我国法律在规范城市房屋拆迁, 维护被拆迁人合法权益方面有了显著的进步, 但是由于相关的法律制度还不够完善, 比如“公共利益”界定不明确、拆迁程序不具可操作性且混乱以及拆迁补偿法律制度等诸多问题, 现实中也出现了许多严重违法的暴力强拆事件, 严重破环了社会的稳定和和谐。必须从完善相关法律制度, 具体而言, 就是要明确界定“公共利益”、完善相关程序和必要的监督制度, 从而切实规范城市房屋拆迁行为, 保证公平正义的实现, 维护被拆迁人的合法权益, 促进社会的和谐进步和经济的发展。

摘要：近年来, 随着我国经济社会的快速发展, 我国城市化也进入了一个新的发展阶段, 城市化进程中的城市房屋拆迁由于相关法律制度不尽完善产生了许多社会问题, 我们必须通过完善相关法律制度对城市房屋拆迁进行规制, 从而协调好各方的利益, 维护社会的稳定。本文旨在通过对我国城市房屋拆迁中相关法律制度存在的问题进行分析, 并提出自己对于进一步完善相关法律制度的一些见解, 进而为之提供有益的借鉴。

关键词：城市房屋拆迁,公共利益,法律程序,拆迁补偿,法律制度

参考文献

[1]左力.城市房屋拆迁补偿制度研究[J/OL].中国期刊网, 2002.

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[4]王克稳.论房屋拆迁行政争议的司法审查[A].修宪之后的中国行政法——中国法学会行政法学研究会2004年年会论文集[C].北京:中国政法大学出版社, 2005.06.

篇4：关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

摘要:随着我国城市化进程日益加快,房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动,关系到城市现代化建设的进程。通过对我国城市房屋拆迁补偿制度的研究，并进一步阐述了对城市房屋拆迁补偿问题的思考。

关键词:城市房屋拆迁;拆迁补偿;制度;对策

城市房屋拆迁补偿是城市房屋拆迁工作的核心内容，是确保城市房屋拆迁工作顺利开展的关键，同时也是关系到城市规划、建设，城市经济发展的大事，还是关系到政府威信、信用，居民基本生活保障的头等要事。近年来，因城市房屋拆迁、居民安置而产生的社会矛盾和冲突不断增加并日益恶化,已成为全社会关注的焦点问题。

一、城市房屋拆迁补偿的定义

城市房屋拆迁是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并对该范围内的单位和居民（被拆迁人）给予补偿安置的一系列活动。

二、城市房屋拆迁补偿的主要方式

城市房屋拆迁补偿的核心问题是补偿的范围和标准。房屋拆迁补偿范围包括房屋所有权、附属物所有权和收益权。按照《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)的规定,目前,我国城市房屋拆迁补偿有作价补偿和房屋产权调换的方式。

1.作价补偿方式

指拆迁人以支付货币的形式,赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。

2.产权调换方式

指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式。拆迁人对被拆除房屋面积较多,无力支付补偿房屋与被拆除房屋差价的,通常采用产权调换和作价补偿相结合的办法,按照被拆除房屋的建筑面积数量,对被拆迁房屋部分面积以产权调换的方式给予补偿,其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。

三、拆迁补偿制度存在的问题

随着社会主义市场经济体制的建立，法律制度的不断完善，我国城市房屋拆迁补偿制度已确立并在逐步完善，但与公用征收补偿制度健全和完善的国家想比，我国目前的房屋拆迁补偿立法还存在明显的缺漏。

1.房屋拆迁补偿的程序不透明

在整个房屋拆迁程序中，公众参与的机会很少，往往被拆迁人只是被动地接受，致使被拆迁人对政府产生对立情绪，导致拆迁工作无法进行，也影响了公益事业的建设。房屋拆迁行为实施后，补偿还未到位的现象较普遍。“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”由此可见，我国土地征收的批准决定直接具有被征收财产移转的法律效果，补偿程序仅是附属程序，补偿与否不影响被征收财产的实际移转占有。而法国的公用征收批准决定只使公用征收合法化，不产生移转财产所有权的效果，所有权转移只有普通法院做出裁决并且事先支付补偿后才可进行。

2.房屋拆迁估价不合理

《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。市场评估价不客观，对被拆迁人安置方法考虑不周全，措施简单。并且这项规定虽然考虑了各地经济水平的不同，但同时也为地方政府在制定评估规则时多考虑自身利益、少考虑被拆迁人的利益留下缺口。各地制定的补偿价格很难恢复被拆迁人在拆迁以前的生活居住水平，这两者之间存在很大的差距。而且，如果地方政府不能根据城市房价变化及时调整基准价格，就会造成评估价格与市场价格相差甚远，给被拆迁人带来更多的损失。

四、对策与建议

1.确定合理的补偿标准

补偿金额应该尽量使得被拆迁人的生活水平不受影响，至少不能出现“拆迁致贫”的现象。不同性质的房产其补偿也不尽相同。比如作为店面的房产，在补偿时就不能只考虑房产本身的价值，还应该考虑由于搬迁带来的因客户群流失而带来的损失等。

2.采取合理的评估方法

价格评估是拆迁补偿问题的核心。对于货币补偿的房屋价格评估,采用现行市价法,确保补偿款足以支付购买类似房屋的费用;对于产权调换的房屋,对被拆迁房屋和拆迁安置房屋必须采用相同的价格评估方法,同时必须考虑土地使用权的价格。另外,对于划拨土地应当进行补偿。

3.确立听证前置程序,确保补偿费用的合理性

由县级以上人民代表大会或者组成由政府人员、人大代表、政协委员、被拆迁人代表和法律界人士参加的听证委员会,对是否涉及公共利益建设项目全面审查,慎重界定,形成听证报告,作为政府房屋拆迁主管部门做出拆迁决定的依据。确立补偿前置程序,对无论属于公共利益或商业性拆迁均需给被拆迁人补偿或赔偿到位后再行拆迁,对商业性拆迁一律取消行政裁决和行政强制。

4.完善相关法律

制定相关的法律，避免当出现有关拆迁的诉讼时，法院无法受理，或即使受理，又因为没有明确的补偿标准而无法执行判决。

参考文献：

[1]钱 莉:城市房屋拆迁补偿制度研究[D].中国政法大学,2005.14—17,25—28.

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[3]吴 斌:中国拆迁补偿法律问题探讨[D].四川大学，2005.30—31.

[4]施国庆 盛广恒 蔡依平:城市问题, 2004.04.

篇5：关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

【内容摘要】随着工业化和城镇化的加快，农村集体土地被征用，拆迁呈逐年上升趋势，因征地补偿款分配，拆迁引发的纠纷逐年增加，由于我国立法滞后和执法无明确标准，农村土地征地款分配纠纷，拆迁已成为突出的社会问题。法律规定土地补偿费归农村集体经济组织所有，从法律上讲，对来源于农村集体所有的土地等自然资源的收益，依法属于全体集体经济组织成员，如果法律没有特别规定全体集体经济组织成员应共同享有，每个成员的权利是平等的，对集体土地等的收益享有可分割的特定份额，但不少乡村在土地分配款等问题中村民的分配权被限制或剥夺的情况时有发生。本文提出了解决农村土地征地款分配，拆迁纠纷的途径；认定集体经济组织成员的方法；处理原则；

【关键词】土地补偿款分配收益主体处理原则拆迁

一、关于农村征地补偿款分配纠纷是否属于民事诉讼范围问题

农村征地补偿款分配纠纷，是指村民委员会或由村民小组在分配土地征用补偿费用时，在村民中实行不平等分配，不分或少分给一部分村民土地征用补偿费用而引发的纠纷。农村征地补偿款分配纠纷，是否属于民事诉讼范围，尚存在争议。有人认为，土地征用补偿费用的分配，是集体经济组织内部事务的处理，不是平等主体之间的民事行为。土地征用补偿费用的分配纠纷，属国家建设征用土地中出现的纠纷，只能有有关行政部门协调解决。且《中华人民共和国土地管理法实施条例》第26条明确规定：“市、县和乡（镇）人民政府应当加强对安置补助费使用情况的监督。”村民委员会组织法第4条规定：“乡、镇人民政府对村民委员会的工作给予指导、支持和帮助。”故当村民与村委会或村民小组因征地补偿费问题发生争议时，市、县、乡（镇）政府应当解决，责无旁贷。所以，土地征用补偿费用分配纠纷不属于人民法院管辖。也有人认为，依照《土地管理法》第十条的规定，农村集体土地所有权的性质属于村农民集体所有，集体经济组织是代表农民集体对其所有的集体土地行使经营、管理、收益权的机构，与其成员之间地位平等。集体经济组织分配土地征用补偿费用的行为，是依法行使集体土地的经营、管理、收益权的具体体现，是一种民事行为。因此，此类纠纷属民事诉讼受案范围。

关于此类纠纷，人民法院应否作为民事案件受理，最高人民法院的有关解释也前后不一。最高人民法院业务庭自1994年至2004年就村民征地款分配纠纷问题是否受理做了五个复函或答复。一是最高人民法院［1994］民他字第285号《关于王翠兰等六人与庐山区十里黄土岭村六组土地征用费纠纷一案的复函》，其主旨是不予受理；二是最高人民法院法研［2001］51号《关于人民法院对农村集体经济所得分配是否受理问题的答复》，其主旨是受理；三是最高人民法院法研［2001］116号《关于村民因土地补偿费、安置补助费与村民委员会发生纠纷人民法院应否受理问题的答复》，其主旨是受理；四是最高人民法院［2002］民立他字第4号《关于徐志君等十一人诉龙家市龙渊镇第八村委会土地征用补偿费分配纠纷一案的复函》，其主旨是不予受理；五是最高人民法院［2004］民立他字第33号《关于村民请求分配征地补偿款纠纷法院应否受理的请求的答复》，其主旨是不予受理。由于最高人民法院业务庭的复函或答复内容冲突，使得下级法院对这类案件是否受理掌握不一，各取所需。笔者认为，人民法院是国家的审判机关，司法是社会公平、正义的最后一道屏障。在市场经济条件下，人民法院对因农村征地补偿费分配引起的纠纷不作为民事案件受理缺乏依据。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”这里出现了集体经济组织与

村民委员会两个并列的概念，这两者不是同一个组织，也不是相互交叉的组织。至今法律上对何为农村集体经济组织还没有明确的界定。根据字面的理解，集体经济组织应是村民集体管理集体经济而设立的组织，如农村经济合作社等，它与村民委员会有很大区别。村民委员会是村民自治组织，由《中华人民共和国村民委员会组织法》调整。村内集体收入应当由村集体经济组织进行分配，但在实践中，很多地方没有成立村集体经济组织，其收入分配由村民委员会或村民小组代为行使权利。因而，当土地收益分配纠纷发生诉讼时，便发生在村民与村集体经济组织、或村民委员会、或村民小组之间。因村民委员会、村民小组是村民自治组织，村集体经济组织是经济管理的组织，两者均不是一级政府机构，所以，进行的管理、分配等活动不具有行政性。从法律上讲，对来源于农村集体所有的土地等自然资源的收益，依法属于全村村民，如果法律没有特别规定应属于全体村民共有，每个成员的权利是平等的，对集体土地等的收益享有可分割的特定份额。可见，对我国农村公民来说，土地征用补偿费用分配权是一项法定的财产性民事权利，对该民事权利的侵害是一种侵权行为，应当依法由侵害人承担相应的民事责任。再说，集体经济组织分配土地征用补偿费用的行为，也是依法行使集体土地的经营、管理权的具体体现，本身就是一种民事行为。因此，集体经济组织成员（或村民）与集体经济组织（或村、组）之间因土地征用补偿费分配所引发的争议应属于平等主体之间的民事争议。对此，只要符合民事诉讼法第一百零八条的规定,人民法院应当作为民事案件予以受理。

二、如何确定农村征地补偿款分配的受益主体

《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：“征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”实践中，农民的土地被征用后，土地补偿费、安置补助费都是支付给了农村集体经济组织或村（组）。而由于土地资源的有限性，农村集体经济组织或村（组）通常将土地补偿费与安置补助费揉在一块，分配给村民，后再统一调整本村（组）农业承包地。农村集体土地所有权的性质，决定了农村集体土地征地补偿款是对全体集体经济组织成员的补偿，土地共有人应共同享有，土地征地补偿款的分配，就应由全体集体经济组织成员共同参与分配，这与法律规定的土地补偿费归农村集体经济组织所有的性质是相一致的。那么，依何标准来确定集体经济组织的成员资格呢？在实践中，一般有以下几种主张：①户口说，认为只要户口在该村（组），就享有该村征地补偿费用的分配权。②事实主义说，认为只要是长期在本村（组）生活，就应当享有征地补偿费用的分配权。③生活来源说，认为只要是以土地耕作收益作为个人主要生活来源，就享有征地补偿费的分配权。笔者认为，对集体经济组织成员的认定，既要反映征地补偿费的本质，又要有利于对农民合法权益的保护。由于很多农村没有成立村集体经济组织，农民集体所有的土地和财产由村民委员会或村民小组进行管理，这种情况下，集体经济组织的成员也就是本村（组）的村民。笔者主张，认定集体经济组织成员的依据一般应以户籍为原则，但户籍又不是唯一依据，还应结合地权进行考虑。如果某人户口在本村（组），只要他（她）的农民身份没有改变，依附于村（组）集体土地，他（她）必然享有集体土地的地权，他（她）就是集体经济组织或村民团体里的一分子，他（她）就和其他集体成员一起，成为集体土地所有权、使用权和他项权主体的一部分，就应该成为征地补偿费的受益权主体。

三、当前农村征地补偿款分配纠纷的突出表现、处理原则、解决办法

当前，农村征地补偿款分配纠纷的突出表现在于村委会或村民小组擅自决定分配事务，对出嫁女、招婿、丧偶、离异及继子女、大中专在校生、义务兵等处理不当。笔者认为，处理此类案件时既要充分尊重村民的自治权，也不能剥夺公民的财产权，要处理好二者的关系。村民的自治权并不能对抗公民的生存权和财产权，土地是农民赖以生存的重要生产资料和生活资料，土地补偿款既具有生存利益性质又具有财产权性质，该权利非法律不得剥夺。因此，村委会、村民小组在决策时必须按照村民委员会组织法第十七条所规定的程序提请村民会议讨论，其无权擅自作主。村民会议作出的决策亦必须符合该法第十九条所规定的民主原则和第二十条规定的合法原则，应明确村民享有同等待遇。具体地说，应该遵守以下原则：

（1）民主议定原则和合法性原则。村民自治必须是真正的大多数村民的集体意志，而不是某个人或某些少数人的意志，且该意志不能违反法律的强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十条第二款规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容”。一些农村部分村民的土地收益权得不到保护，与人们对村民自治的模糊认识有很大的关系，其所依仗的就是村民自治制度所赋予的一些权力，其实这是对村民自治权力的滥用。在一个民主和法治的国家，任何形式的自治都不能同国家的依法行政相违抗，任何形式的自治章程都不能同国家的法律相抵触，任何形式的社区民主决定都不能损害公民的基本权利。因此，那些同国家法律、法规和国家政策相抵触的自治章程、村规民约以及村民民主决定都是自然无效的。村民自治必须在民主和法治的轨道上才能获得健康发展，必须做到既要充分发扬民主又要遵守法律。

（2）平等原则。在进行征地补偿款分配中，要充分保障每个集体经济组织成员或村民享有平等的待遇，正确地处理利益关系。之所以会出现剥夺少数成员或村民征地补偿款分配的收益权，主要受经济利益驱动的影响，农村集体经济组织每次的收益和征地款分配总量是恒定的，为了更多的分配集体收益，惟有通过减少应分款人数来实现多数村民的最大利益化，因此，公正、公平地分配征地款是保障每个成员或村民享有土地收益权的前提。

（3）权利、义务相一致原则。集体成员在享有分配利益的同时要考虑其对集体所尽义务的大小，做到权利与义务相一致，公平合理地分配征地款。

在明确了农村征地补偿款分配的受益主体和农村征地补偿款分配纠纷的处理原则后，对当前农村征地补偿款分配中存在的突出问题应合理的予以解决：

1、关于嫁城女及所生子女的问题。与城镇职工、居民结婚的农村妇女（嫁城姑娘），由于政策规定不能到男方落户的，且居住地也未迁离、享有地权的，应当保证其享有村民同等待遇。其所生子女是农村户口的，属有地权主体，应与其母等额分配。

2、关于入赘婿的问题。对于入赘婿及其所带的子女，只要户口已迁入，且居住在当地，其迁出地已不享有地权的，应保证其享有村民同等待遇。

3、关于离婚或丧偶的妇女的问题。妇女离婚或丧偶后仍在原居住地生活，户籍仍在当地，且原居住地村（组）保留其原有地权的，应与本村村民等额分配土地收益；若不在原居住地生活、其新居住地地权尚未落实的，原居住地所在村（组）应保留其地权，并与村民等额分配收益。

4、关于农村五保户收养子女的问题。对依据《收养法》办理了相关手续，已在当地村组落户的养子女，也应与村民等额分配。

5、关于农业户口入学的大、中专在校学生的问题。农业户口入学的大、中专学生以及毕业后未就业前，因就学已将户口从农村迁出，但从经济来源看，家乡地权仍是他们主要的依赖条件，为确保学生能完成学业，可当有地权看待，应与村民等额分配或适当分配。

6、关于进城打工人员的问题。进城打工人员，户籍仍在当地，仍依附于村集体土地，而不是对地权的放弃，打工是为了挣钱弥补生产和生活所需，不能取消村民待遇，必须与本村村民等额分配。

7、关于超生子女的问题。对于违反了国家计划生育政策生育的子女，如已接受处罚，并已执行到位、户口已登记的，应当给予地权，与村民等额分配

8、关于服现役的义务兵的问题。凡农业户口的服现役的义务兵，不能停止其受益分配；如在部队一旦提干或转志愿兵，有了固定工资，应停止其受益分配。

四、拆迁混乱局面解读与治理

为什么我们总是听到、看到因拆迁引发的过激行为呢？比如群体上访甚至自焚？

对于政府拆迁，最要害的莫过于对“公共利益”的认知。因为“公共利益”是政府可以强制拆迁而无须充分补偿的唯一理由，对拆迁户利益有着莫大的影响。所以，我们应明确界定何为“公共利益”。对于公共利益的判断应当基于利益相关者中的大多数人的意见而定，而不应由哪个部门或哪个领导决定什么是公共利益。为了正确界定公共利益的范畴，立法层面上应当考虑采取列举法或排除法对公共利益进行限定，或者列举供暖，交通等作为公共利益的范畴，除此而外都不得以公共利益之名进行拆迁；或者明确将商业建设，比如商品房建设、商场建设等排除出公共利益的范畴，以防止公共利益被滥用。在实际的操作中，应当在拆迁决定作出前，举行由利益相关者参加的听证会，广泛的听取民意，由参加者投票决定某项拆迁是否属于公共利益的范畴。

实际上我们所说的问题主要发生在商业拆迁领域。一方面因为现实中存在的拆迁行为绝大多数属于商业拆迁，另一方面因为商业拆迁的民事性质在现实生活中已经发生异化。我认为，如果我们的拆迁遵循了前文提及的区别对待法则，绝对不会导致如此恶性的后果。但现实是，我们的一些地方政府出于种种的利益动机，比如打造政绩工程，获取土地差价甚至官员个人的寻租行为而不适当的介入了商业拆迁，使的性质单纯的民事拆迁行为复杂化，公权力不适当的侵入私法的范畴。由于公权力的介入，拆迁户几乎丧失了谈判能力，无法自由的与以政府强制力为后盾的商业组织协商合同内容，其除了接受以外别无他法，否则就会被视为“钉子户”而强制拔除。拆迁户即使对这种侵害自身权益的行为提起诉讼，也往往由于地方政府对案件的干涉使得受损的权利无法恢复。在走投无路的情况下，拆迁户才被迫采取过激行为，以期引起高层的重视，对其权利予以救济。要想切实的改变拆迁的混乱局面，实际上早已超越了私法的范畴，主要应期望公法尤其是行政法律法规的贯彻执行，实际上，依据行政法的基本原则，行政机关的职权是法定的，其既要不缺位，又不能越位，进入其不应当进入的领域，比如民事领域。要想改变目前的混乱状况，关键是要健全法律和监督制度，通过完善法治、严格执法和新闻舆论等监督方式，加大政府机关及其领导人员的违法成本，使其不敢违法，不能违法。唯有当不适当的政府行为从拆迁行为中隐退的时候，才能还原商业拆迁民事法律行为的本来面目，改善拆迁户的缔约地位，使其可以通过与商业组织的谈判而最好的保护自身的利益。作为市场经济的主体，唯有其自己才明白自己的真正利益所在，既包括拆迁户也包括商业组织，假设没有预期利润，那么，作为具有逐利本性的资本是不会将自己陷入其与拆迁户达成的契约的约束中的。

法律应保护社会的公正和一般拆迁户的基本的生存资料，防止弱肉强食的丛林原则在文明社会重演。为此，法律必须正确界定“公共利益”的范畴，在保证我们城市化、现代化进程的同时，保证社会的正义，维护民众对于政府和法律的信心。

参考文献：

1、姜明安《行政法与行政诉讼法》北京大学出版社高等教育出版社1999年第一版第217页

2.李国光主编：《解读最高人民法院司法解释民事卷（1997—2002）》，人民法院出版社2003年版。

3王泽鉴：《民法物权，通则，所有权》中国政法大学出版社2001年版。

篇6：关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

【类别】房地产/搬迁拆迁安置

【发文字号】国法秘函[2004]97号

【批准日期】

【发布部门】国务院各机构/各办/国务院法制办公室(含国务院法制局)

【发布日期】2004.04.28

【实施日期】2004.04.28

【时效性】现行有效

【效力级别】部门规范性文件

【唯一标志】60126

【全文】

国务院法制办公室对黑龙江省人民政府法制办公室

《关于城市房屋拆迁补偿有关问题的请示》的答复

（2004年4月28日 国法秘函[2004]97号）

黑龙江省人民政府法制办公室：

你办《关于城市房屋拆迁补偿有关问题的请示》(黑政法发[2004]14号)收悉。经研究，现答复如下：

《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例”；第四条第二款规定：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”；第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”根据上述规定，在哈尔滨市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》，只要拆迁房屋的单位依法取得了房屋拆迁许可证，就可以成为拆迁人。

附：

黑龙江省人民政府法制办公室

关于城市房屋拆迁补偿有关问题的请示

（2004年3月17日 黑政法发[2004]14号）

国务院法制办公室：

2003年，哈尔滨市人民政府(以下简称市政府)决定对哈尔滨市太阳岛地区进行综合整治改造。为了方便协调各方面工作，市政府成立了哈尔滨市太阳岛地区综合整治改造工程指挥部(以下简称太阳岛指挥部)。2003年2月，哈尔滨市土地收购储备中心(以下简称土地储备中心)和太阳岛指挥部取得了太阳岛地区部分区域的《房屋拆迁许可证》。2003年3月，太阳岛指挥部制发了《太阳岛综合整治锦江里石当站地区居民及个体工商户拆迁须知》，规定了拆迁补偿的标准。在拆迁被拆迁人王平的房屋过程中，双方未就拆迁安置补偿标准达成协议，但同意先拆迁后补偿。现拆迁已完毕，但王平至今未得到拆迁安置补偿，多次与市政府交涉，一直没有结果。对此，被拆迁人王平以市政府为被申请人向省政府提出行政复议申请，请求责令市政府作出补偿裁决。在案件审查过程中，我们遇到下列问题：

一、关于拆迁主体认定的问题。根据《关于成立哈尔滨市土地收购储备中心的批复》(哈编字[2001]152号)规定：“土地储备中心受市政府委托，实施土地收购、储备和出让前期准

备工作”，土地储备中心上述职能是基于市政府的委托产生的行政职能，属市政府的行为；太阳岛指挥部是市政府成立的临时机构，其拆迁行为产生的法律后果由市政府来承担。因此，我们认为本案的拆迁人是市政府，不应当是土地储备中心和太阳岛指挥部。

二、关于适用法律的问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”的规定，其调整的平等民事主体之间不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。而本案拆迁主体是市政府，其行为具有行政行为的性质，拆迁补偿争议属于行政补偿争议。因此，我们认为处理本案争议不适用《城市房屋拆迁管理条例》。目前，在没有相关法律调整政府作为拆迁人的情况下，如何适用法律处理争议成为本案审查中的难点。

篇7：关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

房屋拆迁补偿标准和安置政策意见的通知

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

市房产局《关于调整盘锦市城市住宅房屋拆迁补偿标准和安置政策的意见》业经市委第61次常委会和市政府第30次常务会讨论同意，现予批准实施。

盘锦市人民政府

二○○七年五月二十九日

关于调整盘锦市城市住宅房屋拆迁补偿标准和安置政策的意见

市政府：

为做好房屋拆迁工作，确保城市平房区、城中村改造工程顺利推进，维护拆迁当事人的合法权益，现就调整城市住宅房屋拆迁补偿标准和安置政策提出如下意见。

一、指导思想、基本原则和主要依据

1．指导思想认真贯彻落实科学发展观，坚持以人为本、执政为民、构建和谐社会的理念，依据国家、省、市有关房屋拆迁的法律法规和规范性文件，从我市实际出发，调整拆迁政策，加大拆迁力度，保障回迁安置，改善平房区、城中村广大居民的住房条件和城市面貌，提高城市品位，建设宜居城市。

2．基本原则坚持依法拆迁和公平、公正、公开、透明的原则；坚持推进城市开发建设与保护动迁居民切身权益相统一的原则；坚持先回迁安置后开发建设、先建回迁楼后建商品楼的原则；坚持拆迁政策相互衔接、保持政策连续性的原则；坚持保护弱势群体合法权益，确保居者有其屋的原则。

3．主要依据调整城市住宅房屋拆迁补偿标准和安置政策的主要依据是：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条、第二十五条，《辽宁省城市房屋拆迁管理办法》第二十条、第二十二条，《盘锦市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十三条、第二十五条，盘锦市房地产评估专家委员会制定的2006年住宅房屋拆迁补偿基准价。参照国家新出台的《物权法》第四十二条和《辽宁省城市房屋拆迁管理条例》（草案）第十八条、第十九条。

二、房屋拆迁补偿标准和安置政策

1．有照住宅房屋拆迁补偿标准

对市区有照住宅房屋按划分的四个类区、五种结构，确定拆迁补偿基准价为：一类区砖混结构（房屋）1300元/平方米、砖石木结构（假楼座）1250元/平方米、砖石木结构（平房）1200元/平方米、砖石土木结构（平房）1000元/平方米、简易结构（平房）850元/平方米；

二类区砖混结构（房屋）1250元/平方米、砖石木结构（假楼座）1200元/平方米、砖石木结构（平房）1150元/平方米、砖石土木结构（平房）950元/平方米、简易结构（平房）800元/平方米；

三类区砖混结构（房屋）1200元/平方米、砖石木结构（假楼座）1150元/平方米、砖石木结构（平房）1100元/平方米、砖石土木结构（平房）900元/平方米、简易结构（平房）750元/平方米；

四类区砖混结构（房屋）1150元/平方米、砖石木结构（假楼座）1100元/平方米、砖石木结构（平房）1050元/平方米、砖石土木结构（平房）850元/平方米、简易结构（平房）700元/平方米。

被拆迁房屋补偿标准，按房地产评估机构依据拆迁补偿基准价格，结合房屋成新、朝向、环境等因素作出的市场评估价格确定。

被拆迁人选择货币补偿的，房屋拆迁补偿标准由房地产评估专家委员会按照上一年度住宅房屋房地产市场交易价格，结合供求关系和环境变化等因素，确定不同区位、不同结构、不同类型的住宅房屋每平方米建筑面积的价格，并定期向社会公布。

被拆迁人选择产权调换的，按回迁安置政策计算回迁楼价格和被拆迁房屋市场评估价格，结算产权调换差价。

2．有照住宅房屋拆迁安置政策

（1）对回迁楼采取限定价格。回迁楼限定价格不超过同一类区砖混结构住宅房屋拆迁补偿市场评估价格，具体由市房产局核定并公布。回迁楼限定价格安置的最大面积为120平方米。被拆迁人在同一拆迁区域一处或多处住房面积合计超过120平方米的部分，要求产权调换的，按市场评估价格结算差价。

（2）实行产权调换的，对还原面积的部分按回迁楼限定价格与被拆迁房屋市场评估价格结算差价；对回迁楼与被拆迁房屋面积接近上靠的户型以内增加面积部分，按回迁楼限定价格结算；对回迁楼与被拆迁房屋面积接近上靠的户型以外增加面积部分，按市场评估价格结算。

（3）被拆迁人为低保户的，每户合计面积不足45平方米的，按45平方米安置。对还原面积部分免交差价款；对增加面积部分按回迁楼限定价格的40%结算。

（4）对实行产权调换的独立房屋，每户合计面积不足45平方米的，按45平方米安置。对还原面积部分按被拆迁房屋市场评估价与回迁楼限定价格结算差价；对增加面积部分按回迁楼限定价格的60%结算。

3．无证（照）门（耳）房拆迁补助标准

拆迁无证（照）门（耳）房按100—150元/平方米的标准予以补助。

4．临街“住改非”房屋停业费补偿标准

对利用临街住宅从事生产经营并取得营业执照、依法纳税的有照房屋，按住宅房屋拆迁补偿安置标准执行。其停业费按住宅房屋市场评估价格的20%—30%给予一次性补偿。

三、回迁楼的面积户型、建筑标准和选择方式

1．回迁楼面积户型

回迁楼应以中小户型为主，原则上应设定45平方米、55平方米、65平方米、75平方米、85平方米、95平方米、105平方米、120平方米8种户型。具体户型种类和数量可根据拆迁区域的实际情况设定。90平方米以下户型总面积不低于回迁楼总面积的70%。

2．回迁楼建筑标准

（1）土建主体工程：符合设计规范的框架结构；

（2）土建装饰工程：外墙采用节能保温方案，色泽与小区商品房一致，内墙面刮涂料，地面水泥砂浆压光，厨房和卫生间地面、墙面按设计标准贴瓷砖；

（3）门窗工程：进户门采用防盗门，单元门安装电子对讲门，卧室、厨房、卫生间采用木质胶合板门，外窗采用塑钢窗；

（4）电照工程：按设计要求安装开关、插座、灯具，走廊安装共用声控灯，电表出户；

（5）给排水工程：室内给水管线使用供水专用管材安装，水表出户（一户一表），并按规范要求安装节水器具。厨房安装水龙头、普通陶瓷洗菜盆，卫生间安装水龙头、普通坐便和洗手盆，室内排水立杠为PVC管；

（6）采暖工程：实行集中供热、一户一阀分户采暖方式，立杠采用聚氯脂保温管，室内采用供暖专用管材及普通散热片；

（7）电讯工程：通讯、有线电视接入小区网络；

（8）天然气工程：有天然气管网的天然气进户，气表出户；

（9）配套工程：按小区整体设计方案实施，与小区商品楼配套标准一致；

（10）其他建筑内容按有关设计标准执行。

3．回迁楼选择方式

按照被拆迁人签订拆迁协议后的搬迁时间（验收单记载的时间），确定选择回迁楼顺序号。回迁楼竣工后，由市房产局组织被拆迁人在所选户型范围内，按先后顺序选择安置楼房位置、楼层、房间。

以上意见如无不妥，请批转实施。

附件：1．盘锦市住宅房屋拆迁补偿基准价格表

2．住宅房屋结构分类标准

3．关于大面积简易结构有照房屋拆迁中如何补偿安置的说明

盘锦市房产局

二○○七年五月二十五日

附件1

盘锦市住宅房屋拆迁补偿基准价格表

一 区范围:

兴油大街以南，林丰路以西，惠宾大街以北，兴一支路以东

砖混结构六成新房屋:1300元/平方米 砖石木结构六成新楼座:1250元/平方米 砖石木结构六成新平房:1200元/平方米 砖石土木结构六成新平房:1000元/平方米 简易结构六成新平房:850元/平方米

二区范围:

1.热电厂铁路专线以南，六零河以西，兴油大街以北，辽河路以东

2.兴油大街以南，世纪小区、紫园小区、河畔小区东界以西，世纪小区、幸福小区南界以北，林丰路以东

3.惠宾大街以南，迎宾小区、翠南小区东界以西，迎宾大街以北，辽河路以东

4.兴油大街以南，兴一支路以西，惠宾大街以北，辽河路以东

5.红旗大街以南，沟海铁路以西，双台子河北堤以北，红日小区、湖滨公园和延湖路以东

砖混结构六成新房屋:1250元/平方米 砖石木结构六成新楼座:1200元/平方米 砖石木结构六成新平房:1150元/平方米 砖石土木结构六成新平房:950元/平方米 简易结构六成新平房:800元/平方米

三区范围:

1.双台子河南堤以南，沟海铁路、芳草路以西，迎宾大街以北，中华路以东，除一、二类区以外的区域

附件2

住宅房屋结构分类标准

房屋建筑结构根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别。我市住宅房屋主要分为五种结构类型，具体标准为：

1．砖混结构房屋：指毛石基础、钢筋混凝土地梁、红砖或空心砖、水泥砂浆砌筑墙体、钢筋混凝土现浇板或预应力多孔板屋顶，前后混凝土预制件挑檐，水泥或水刷石、瓷砖罩面。

2．砖石木结构假楼座：指毛石基础、钢筋混凝土地梁、红砖水泥砂浆砌筑墙体，檩条木板屋顶，前后混凝土预制件挑檐，水泥或水刷石、瓷砖罩面。

3．砖石木结构平房：指毛石基础、红砖水泥砂浆砌筑墙体，木制过梁，檩条苇箔屋顶，椽子挑檐，墙面水泥勾缝。

4．砖石土木结构平房：指毛石基础、红砖土坯砌筑墙体，檩条苇箔屋顶，椽子出檐。

5．简易结构平房：指浅基础、土坯杂砖墙，简易木制屋架，石棉瓦或油毡纸屋顶。附件

3关于大面积简易结构有照房屋拆迁中如何补偿安置的说明

为有效解决乘拆迁之机不当取利的问题，对投资小、面积大、质量差的简易结构房屋采取限制措施，即对简易结构住房面积在120平方米以内的（含120平方米），按回迁楼限定价格与被拆迁房屋市场评估价格结算产权调换差价；对被拆迁人一处或多处简易结构住房面积合计超过120平方米的部分，按市场评估价格结算。

篇8：关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

一、拆迁补偿范围的缺陷

(一) 忽视了对土地所有权的补偿

俗话说“房因地贵”, 国有土地使用权的价值已被我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例所承认, 但在我国拆迁补偿法规中, 对被拆迁户原土地使用权的补偿却未作规定。在拆迁实践中, 拆迁对象所处的地段往往在拆迁后具有很高的商业价值, 但补偿条款主要是房屋重置成本价, 如果拆迁户想在原地购买商品房, 则补偿款是远远不够的。大量被拆迁户不得不忍受迁居较偏僻地段后所带的工作、生活、就医、购物、入学等诸多不便, 因此拆迁范围中不包括土地使用权的补偿是显失公平的。

(二) 没有规定可期待性利益的补偿

根据现行规定, 城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于这两类房屋的预期收益主要指房屋出租的租金。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿范围中虽然包括收益权, 但这里的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益, 这种收益主要是即得利益。但现实也存在这样一种情况:房屋在拆迁之前准备用作生产经营用房或是租赁, 拆迁将会使房屋的这些用途中断, 使得房屋所有人因经营、出租房屋的可期待性收益落空。房屋的可期待性收益往往也是被拆迁人的重要损失, 若房屋所有人不能得到这一损失的补偿, 无疑是利益的天平偏向了拆迁人的一方, 不符合公平的基本法理。拆迁人进行城市房屋拆迁, 都应当将这部分损失考虑在补偿范围之内。但我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被拆迁人可期待性收益这一重要损失却不闻不问, 可以说是一大缺陷。可期待性收益不包括在城市房屋拆迁补偿范围之内, 容易使被拆迁人产生抵触情绪, 不利于城市房屋拆迁纠纷的和平解决。

二、我国城市房屋拆迁补偿范围的完善

对于拆迁补偿来说, 最为关键的是补偿的范围问题, 即何种损失可以得到补偿, 因为它直接决定拆迁人对被拆迁人损失补偿的力度。世界上大多数国家 (地区) 对城市房屋拆迁的补偿范围及标准是在土地征收制度中加以规定的。因此, 对有关国家的征收土地补偿围进行研究、借鉴, 有助于确立我国的房屋拆迁补偿范围。

(一) 有关国家对房屋拆迁补偿范围的规定

美国:其财产法明确规定财产利益包括财产现实利益和财产未来收益两部分组成, 任何损害财产利益的行为必须对现实利益和未来利益两部分都作出补偿或赔偿。当土地被征用时, 该土地的每个所有者都有权得到一份补偿, 即不仅要对现实所有权人, 而且要对将来所有权人予以补偿, 补偿份额依他们各自的所有权的权利来确定。

德国:按照《基本法》第14条第3款的规定, 补偿范围应当“经公众利益和关系人权益的适当斟酌予以确定”。具体地说, 补偿范围主要限于与交易价值相应的财产损失数额, 该数额根据自由交换时的通常支付价格确定, 此外还需补偿所谓的结果损失或者结果费用, 即作为征收直接后果的财产利益。

(二) 我国城市房屋拆迁补偿范围的完善

1. 明确土地使用权的补偿

土地使用权在《城市房屋拆迁管理条例》中没有纳入补偿范围, 这是由我国房地权属相分离所决定的:房屋拆迁法规作为房产法, 不涉及土地问题, 土地问题由土地法加以规定。笔者认为土地使用权的补偿应该在拆迁法规中给予明确的规定, 理由如下:第一, 从房屋拆迁的目的来看, 拆迁人主要是为了获得拆迁范围内的土地使用权, 并在此基础上进行新的开发建设。从实践上看, 土地作为一种特殊的商品具有不可再生性, 并可以随着经济的发展而增值 (国家征收土地增值税) , 使得土地使用权的价值远远大于被拆迁的旧房屋的价值。不补偿被拆迁人的土地使用权, 不合常理, 也有悖于民法公平原则。第二, 土地使用权是一种独立的财产权, 是典型的用益物权, 拆迁人剥夺了房屋所有人的土地使用权, 就必须给予补偿, 否则就违背了民法的等价有偿原则。

2. 确定可期待性收益的补偿

可期待性收益, 有学者也称预期收益, 我国台湾学者曾世雄先生认为预期收益是一种期待权, 这种收益是被拆迁人面临拆迁时所受到的一大损失, 如果不能对该部分损失给予补偿, 则有悖于公平的理念。我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定:“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿, 根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”该条款可以看作是对非住宅房屋中经营性用房可期待性收益的补偿规定。无论是非住宅房屋还是住宅房屋, 都有可能存在可期待性收益的场合, 拆迁人进行城市房屋拆迁, 都应当将其考虑在补偿范围之内。只有将可期待性收益的补偿纳入拆迁补偿范围, 真正做到完全补偿的原则, 才能真正平衡拆迁人与被拆迁人之间的利益, 才能构建和谐的拆迁关系。当然, 由于这部分收益是预期性, 在具体操作中可能会遇到难以计算损失的问题, 对此, 笔者认为对于租金的计算, 如果租赁合同经过房理部门登记备案, 就按照租赁合同载明的租金予以补偿。如果该租赁合同未经过房产管理部门登记备案或者当事人之间未订立书面租赁合同, 则可以按照地市场价或房产管理部门指定的房屋租赁市场指导价予以补偿。对于经营性预期损失, 如果是因为拆迁中断经营的, 则按照经营者前一段时间的营业额及其纳税记录来进行补偿;如果是即将用作经营性用房的, 可按照当地一定时间内同行业同经营者平均营业额予以补偿。

摘要：我国的房屋拆迁制度在补偿范围上存在不足, 笔者结合国外房屋拆迁立法及实践中的一些经验, 提出完善我国房屋拆迁制度的发展建议。

关键词：城市房屋拆迁制度,完善方向

参考文献

[1]程信和, 刘国臻.房地产法学.北京大学出版社, 2001.

[2]王卫国.中国土地权利研究.中国政法大学出版社, 1997.

[3]罗豪才.行政法学.北京大学出版社1996-12, (1) .

篇9：关于我国城市房屋拆迁补偿的相关法律问题探讨

[关键词]城市房屋拆迁制度；完善方向

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定我国拆迁补偿的范围包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。笔者认为这三部分的补偿远远不及被拆迁人在中所遭受的损失。

一、拆迁补偿范围的缺陷

（一）忽视了对土地所有权的补偿

俗话说“房因地贵”，国有土地使用权的价值已被我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例所承认，但在我国拆迁补偿法规中，对被拆迁户原土地使用权的补偿却未作规定。在拆迁实践中，拆迁对象所处的地段往往在拆迁后具有很高的商业价值，但补偿条款主要是房屋重置成本价，如果拆迁户想在原地购买商品房，则补偿款是远远不够的。大量被拆迁户不得不忍受迁居较偏僻地段后所带的工作、生活、就医、购物、入学等诸多不便，因此拆迁范围中不包括土地使用权的补偿是显失公平的。

（二）没有规定可期待性利益的补偿

根据现行规定，城市房屋按用途可以分为住宅房屋和非住宅房屋两大类。对于这两类房屋的预期收益主要指房屋出租的租金。我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿范围中虽然包括收益权，但这里的收益权主要指经营、生产用房的经营、生产收益，这种收益主要是即得利益。但现实也存在这样一种情况：房屋在拆迁之前准备用作生产经营用房或是租赁，拆迁将会使房屋的这些用途中断，使得房屋所有人因经营、出租房屋的可期待性收益落空。房屋的可期待性收益往往也是被拆迁人的重要损失，若房屋所有人不能得到这一损失的补偿，无疑是利益的天平偏向了拆迁人的一方，不符合公平的基本法理。拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将这部分损失考虑在补偿范围之内。但我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被拆迁人可期待性收益这一重要损失却不闻不问，可以说是一大缺陷。可期待性收益不包括在城市房屋拆迁补偿范围之内，容易使被拆迁人产生抵触情绪，不利于城市房屋拆迁纠纷的和平解决。

二、我国城市房屋拆迁补偿范围的完善

对于拆迁补偿来说，最为关键的是补偿的范围问题，即何种损失可以得到补偿，因为它直接决定拆迁人对被拆迁人损失补偿的力度。世界上大多数国家(地区)对城市房屋拆迁的补偿范围及标准是在土地征收制度中加以规定的。因此，对有关国家的征收土地补偿围进行研究、借鉴，有助于确立我国的房屋拆迁补偿范围。

（一）有关国家对房屋拆迁补偿范围的规定

美国：其财产法明确规定财产利益包括财产现实利益和财产未来收益两部分组成，任何损害财产利益的行为必须对现实利益和未来利益两部分都作出补偿或赔偿。当土地被征用时，该土地的每个所有者都有权得到一份补偿，即不仅要对现实所有权人，而且要对将来所有权人予以补偿，补偿份额依他们各自的所有权的权利来确定。

德国：按照《基本法》第14条第3款的规定，补偿范围应当“经公众利益和关系人权益的适当斟酌予以确定”。具体地说，补偿范围主要限于与交易价值相应的财产损失数额，该数额根据自由交换时的通常支付价格确定，此外还需补偿所谓的结果损失或者结果费用，即作为征收直接后果的财产利益。

（二）我国城市房屋拆迁补偿范围的完善

1.明确土地使用权的补偿

土地使用权在《城市房屋拆迁管理条例》中没有纳入补偿范围，这是由我国房地权属相分离所决定的：房屋拆迁法规作为房产法，不涉及土地问题，土地问题由土地法加以规定。笔者认为土地使用权的补偿应该在拆迁法规中给予明确的规定，理由如下：第一，从房屋拆迁的目的来看，拆迁人主要是为了获得拆迁范围内的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设。从实践上看，土地作为一种特殊的商品具有不可再生性，并可以随着经济的发展而增值(国家征收土地增值税)，使得土地使用权的价值远远大于被拆迁的旧房屋的价值。不补偿被拆迁人的土地使用权，不合常理，也有悖于民法公平原则。第二，土地使用权是一种独立的财产权，是典型的用益物权，拆迁人剥夺了房屋所有人的土地使用权，就必须给予补偿，否则就违背了民法的等价有偿原则。

2.确定可期待性收益的补偿

可期待性收益，有学者也称预期收益，我国台湾学者曾世雄先生认为预期收益是一种期待权，这种收益是被拆迁人面临拆迁时所受到的一大损失，如果不能对该部分损失给予补偿，则有悖于公平的理念。我国现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”该条款可以看作是对非住宅房屋中经营性用房可期待性收益的补偿规定。无论是非住宅房屋还是住宅房屋，都有可能存在可期待性收益的场合，拆迁人进行城市房屋拆迁，都应当将其考虑在补偿范围之内。只有将可期待性收益的补偿纳入拆迁补偿范围，

真正做到完全补偿的原则，才能真正平衡拆迁人与被拆迁人之间的利益，才能构建和谐的拆迁关系。当然，由于这部分收益是预期性，在具体操作中可能会遇到难以计算损失的问题，对此，笔者认为对于租金的计算，如果租赁合同经过房理部门登记备案，就按照租赁合同载明的租金予以补偿。如果该租赁合同未经过房产管理部门登记备案或者当事人之间未订立书面租赁合同，则可以按照地市场价或房产管理部门指定的房屋租赁市场指导价予以补偿。对于经营性预期损失，如果是因为拆迁中断经营的，则按照经营者前一段时间的营业额及其纳税记录来进行补偿；如果是即将用作经营性用房的，可按照当地一定时间内同行业同经营者平均营业额予以补偿。

[参考文献]

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[4]陈晓春,胡扬名.建设以公共利益为导向的服务型政府.光明日报,2005-4-13.

[作者简介]赵浩，山西大学法学院2009级法律硕士。