房地产证券化研讨论文

住房抵押垡贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。以下是小编精心整理的《房地产证券化研讨论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

房地产证券化研讨论文 篇1：

“去库存”背景下房地产证券化之发展

地产与金融的关系向来唇齿相依、休戚与共。在房地产开发过程中，无论是拿地还是建设，无论是住宅项目还是商业项目，均离不开商业银行的支持。在“去库存”的背景下，房地产资产证券化经过多年的发展，尽管规模尚小，但正在提速。我国房地产市场正处于转型期，房地产开发的未来走向是开发型向资本型迈进。一线城市如北上广深已进入房地产的投资和资本运作阶段。目前，房地产和金融机构的融合越来越紧密，未来金融资本将会成为房地产市场的强心针，“去库存”目标的达成也有赖于金融资本介入房地产市场的程度。

一、房地产资产证券化提速的背景

近年来，伴随我国经济社会发展，房地产业取得了较快发展，存量规模不断扩大，有大量适宜做资产证券化的优质资产。特别是住房公积金贷款证券化与个人住房抵押贷款证券化是目前监管机构重点推进项，同时又与化解房地产库存相关，今后会得到较快发展。在这一宏观政策背景下，房地产资产证券化将进入发展快车道。

从行业发展角度来看，房地产行业由于投资金额大、投资周期长、市场流动性差等特点，一直存在着资金来源的短期性和资金运用的长期性之间的矛盾，此外，商业银行对房地产的信贷政策收紧，更加剧了房地产企业的融资压力。作为市场化的融资工具，房地产投资信托基金通过收购物业或合作经营的模式，能够盘活存量资产、加快资金周转速度、减轻房企重型资产压力，促进房地产行业长期、稳定发展。

从房地产企业转型发展的需要来看，房地产企业通常具有重资产和高杠杆的特点，房地产证券化的实现有助于房地产企业优化资产负债结构，降低融资成本，提高净资产收益率。房地产企业以资产融资可以有效克服银行贷款的局限性，开辟新的公开、健康、透明、高效的融资渠道，建立除银行、股票、债券市场融资外，信托、基金和REITs共同发展的多元化格局，最大化提高房地产发展价值。

从成熟的国外经验看，在美国，房地产融资渠道更加多样化，商业贷款仅占美国商业地产融资总额的不到五成，REITs和商业地产抵押贷款市场等融资手段同样齐头并重。而在中国，房地产企业融资渠道较为单一，商业贷款占融资渠道的70%左右。资产证券化是金融市场发展到一定阶段的必然产物。有利于促进货币市场、信贷市场、债券市场、股票市场等市场的协调发展，有利于提高金融市场配置资源的效率。这对于建立多层次的房地产资本市场具有重要意义。资产证券化能更好地满足房地产企业的融资需求，代表了房地产融资创新的方向，是我国经济发展到较高阶段的必然趋势。

由于我国房地产市场积聚了大量的社会资金，流动性差且容易带来较大的风险，导致目前较大的“去库存”压力。房地产资产证券化有助于提高资金周转速度。利用证券的流通性，将房地产这一长期资产同市场的短期资金联系，能大大增强资产的流动性，改善企业现金流。

二、房地产资产证券化发展状况

据相关数据显示，截至目前，证监会监管的资产证券化产品（ABS）总发行量约为3124亿元，银监会监管的ABS总发行量约为8376亿元。但超万亿的发行总量中，房地产相关的资产证券化产品发行量却颇为有限。其中，个人住房抵押贷款和公积金贷款证券化产品发行总量仅为548亿元，而银监会监管的部分以524亿元占据绝对优势。

目前，房地产证券化大致有几种形式：一是标准REITs，以国内酒店、写字楼为基准资产，如开元REITs 和春泉REITs，均在香港上市；二是准REITs，与私募REITs非常接近，以中信启航和中信华夏云商为代表；三是其他形式实现的资产证券化，涉及租金收入、物业管理费、停车场收入、酒店收入、门票收入等多种经营性现金流的资产证券化。

受金融环境尚不健全等因素的影响，我国房地产投资信托的发展相对迟缓，主要是在香港证券市场挂牌的REITs （见表1）。直到今年，鹏华前海万科REITs的面世，才意味着国内第一只真正意义上的公募房地产投资信托基金的出炉。实际上，在10多年前，国内就有不少专家提出要发展房地产信托投资基金（REITs），实现房地产资产证券化。最初，建设银行、越秀房产信托基金均有所尝试，但都属于最初关注度高但很快又出现发展停滞的情况。2013年，国内首只酒店地产REITs基金开元产业信托才实现在香港上市，这是中国内地首只酒店地产基金上市。在开元酒店地产基金上市之后，业界即对其寄予厚望，认为这将带动更多的酒店地产、商业地产乃至产业地产基金的房地产证券化。但事实并非如此。在开元酒店地产基金在香港上市之后，内地地产基金的发展仍是步履维艰。

直到2014年9月30日，央行与银监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。2015年年初，住房和城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金（REITs）试点。至此，REITs试点的开展才有了政策依据。

2015年6月8日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs获批。公示信息显示，鹏华基金管理公司在4月份申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”，已正式完成注册，其发行规模为30亿元，一半用于购买前海万科公馆的资金收益权，另一半用于购买固定收益类的债券产品。机构投资者对首只公募REITs表现出浓厚的兴趣，投资者也可以在二级市场进行交易，交易门槛为10000元。

另外，2015年6月份万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs产品，投资门槛为1000元，期限为7年，预期租金年化收益率为6%，物业增值收益预期年化收益率为6%，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。由于该产品认购起步价只有1000元，而发行规模数十亿元计，这个众筹产品将大幅度突破私募200个份额的限制。

这两个案例被业界认为是国内REITs的破冰之旅，也意味着国内商业地产转型升级迈出了一大步，对整个房地产业的转型升级都将起到一定程度的促进作用。乐观的分析人士认为，三年内，REITs产品将实现在A股上市。

在房地产严重过剩，以销售带动运营的商业模式难以复制的情况下，上述房地产企业所进行的金融创新是有益的尝试。据了解，万达等知名房地产开发企业，都在等待着房地产投资信托基金的全面放开，等待着国内市场REITs市场的成熟，以期通过资产证券化将重资产打包上市。

三、房地产资产证券化的发展前景

通过上述分析可以看到，房地产资产证券化有着广阔的发展前景。房地产资产证券化产品为投资者提供一种全新的能够带来稳定收益的金融产品。允许多样化的主体如保险公司、投资基金、住房公积金参与到房地产金融市场体系中，使得资产的持有者更分散，有利于分散整个房地产行业的风险。目前我国对于房地产资产证券化还处于研讨和摸索阶段；房地产资产证券化的发展面临着配套法律法规不完善、会计处理规范不确定、税负较重等等多方面的制约。尽管有如此多的制约因素，但房地产资产证券化依然前景向好。随着房地产企业不断向轻型化、金融化的方向发展，房地产资产证券化将在未来几年迎来快速发展期。

王春敏/责任编辑

作者：冯罡

房地产证券化研讨论文 篇2：

住房抵押贷款证券化弯弓待发

住房抵押垡贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。

目前,我国正在进行住房制度改革,给商业银行提供了历史契机。另外,随着我国加入WTO的临近,国内金融市场开放的日程表也已经排定,我国商业银行必将面临激烈的国外同行业竞争。在这种形式下,国内金融机构认真学习和研究国际上先进的金融技术和金融工具,开拓批发业务领域,抢先占领住房抵押贷款证券化业务市场,才能在国际金融市场上立于不败之地。

住房抵押贷款证券化花开全球

二战以后,世界金融领域里的创新,最引人注目的莫过于资产证券化。经过多年的发展,发达国家的资产证券化无论是数量还是规模都是空前的。美国1985年资产证券发行总量为8亿美元,到1992年8月已达1888亿美元,7年平均增长157%,到1996年又上升到43256亿美元。住房抵押贷款证券化60年代始于美国。当时,由于通货膨胀加剧,利率攀升,使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时,商业银行的储蓄资金被大量提取,经营陷入困境。在这种情况下,为了缓解金融机构资产流动性不足的问题,政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场,为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径,此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。随后,住房抵押贷款证券化从美国扩展到其他的国家和地区,如加拿大、欧洲和日本等。

住房抵押貸款证券化作为一种金融技术和金融工具,在美国已发展得相当成熟和完善,它是美国商业银行资产证券化最完美的典型。

我国个人住房金融发展迅猛

我国住房金融起步于1988年,是伴随着住房制度改革的发展成长壮大起来的。从建立公积金制度到个人住房抵押贷款办法的实施,住房金融领域的每一次制度创新,都使住房金融业务有了突破性的发展。1994年7月,国务院颁布了《关于深化城镇住房体制改革的决定》,提出了以建立住房公积金制度为主,辅以售房和提租,作为新的住房制度改革的内容此举标志着住房公积金制度作为中国政策性的住房金融体制的确定。到1997年底,全国归集住房公积金800多亿元。1998年,中国人民银行出台了《个人住房贷款管理办法》,允许国有商业银行开办个人住房但保贷款,延长贷款期限,这标志我国住房金融发展到一个新的阶段。近两年来,公积金贷款和银行自营性贷款相结合的组合贷款业务,使有限的公积金贷款得到了充分利用,住房抵押贷款发放规模迅速扩大,已经成为信贷投放的重要增长点。到1999年底,我国四大商业银行发放的房地产贷款余额将近5000亿元,其中个人住房贷款余额为1315.78亿元,占28.95%;在1999年发放的贷款中,个人住房抵押贷款为581.22亿元,占当年发放的全部房地产贷款的58.03%。

2000年4月底,中国建设银行副行长张恩照在北京宣布,建行个人住房贷款余额已率先突破1000亿元大关;截止去年末,建行个人住房贷款余额达1790亿元人民币,继续保持国内同业的领先地位。该行今年拟实现自营性个人住房贷款新增600亿元人民币、贷款余额近2000亿元的目标。新增个人住房贷款规模将向重点行及60个中心城市行倾斜。同时,该行委托性住房贷款余额将达到1000亿元,市场份额要稳定在70%上。

2000年1月9日,中国工商银行副行长李礼辉宣布,截止2000年末,工行商业性个人住房贷款余额也突破1000亿大关,个人住房贷款户数达到96万户。工商银行个人住房贷款起步于1995年,并于1998年进入较快增长时期。在个人住房金融业务的诸多领域取得了重要进展,个人住房贷款增长迅猛,个人住房金融业务运营体系已基本形成。广东、北京、上海、深圳分行的个人住房贷款2000年分别突破100亿元。2001年,工商银行计划发放个人住房贷款1000亿元,当年新增800亿元。“十五”期间将为500多万户家庭提供住房金融服务,2005年将达到5000亿元,每年新增贷款的30%以上将投向个人住房信贷领域。据了解,2000年末,工商银行个人住房贷款的不良贷款率低于0.5%,其中当年发放的个人住房贷款不良贷款率低于0.05%,并带动了新增贷款质量的整体优化。个人住房贷款正以其标准化、高品质、高效率成为工商银行的“精品业务”之一。

农业银行2000年末的个人住房贷款余额也达到408亿元,占农行全部资产总额的3.5%,净投放贷款253亿元,同比增长165%。此外,中国银行的个人住房贷款也有很大增长。

以上表明,我国房地产信贷结构的调整已经有了重大进展,个人住房抵押贷款成为房地产信贷中最重要的增长点。长远地看,房地产开发信贷在房地产信贷中的比重逐渐下降,而个人住房消费信贷在房地产信贷中的比重继续增大这一趋势仍将持续下去。

银行业需要个人住房抵押贷款证券化

1997年,我国政府明确提出了将住宅产业作为国民经济的支柱产业和新的经济增长点,并于1998年6月进行了城镇住房制度改革的全面部署,确定了停止实物分房,逐步实现住房分配货币化,积极发展住房金融等一系列重要工作步骤和目标。对住房建设政策和住房制度的重要调整和改革,大大加速成了住房建设与住房消费市场的形成,同时也对住房金融业务的发展提出了更高的要求。

目前我国商业银行发放住房贷款的资金主要来源于居民储蓄和企业存款,虽然现阶段储蓄增长稳定,可用于长期贷款的资金较多,从长远发展来看,随着住房制度改革进程的加快和住房价格的渐趋合理,个人住房抵押贷款的需求量必然迅速增长,住房抵押贷款规模也将不断扩大。而当住房抵押贷款发展到一定规模时,商业银行不但会面对较大的资金缺口,在发放抵押贷款时“心有余而力不足”,同时也将出现商业银行资金来源的短期性与住房抵押贷款资金需求增长长期性的矛盾。资产匹配风险和流动性风险就会加大,因此,住房金融业务的展服和深化,必须通过金融创新来实现。资产证券化为解决这些问题提供了较为理想的金融工具,银行不仅能够将减少甚至消除其信用的过集中,能够将非流动资产转换成可流通证券,使其资产负债更具有流动性,更充分地利用现有的能力实现规模经济。也就是说,通过住房抵押贷款证券化,可能源源不断地从资本市场上获得资金用于发放住房抵押贷款,以支持更多的人能买房,实现住房金融的良性循环。

尽管国外住房抵押贷款证券化的主要意义是为原始权益人提供了一条新型融资工具,但从近期来讲,融资并非我国商业银行开展住房抵押贷款证券化的主要目的。从整体上看,目前我国几大国有商业银行基本不存在资金瓶颈的制约。但是,我们看到,部分个人住房贷款业务发展快的分行已经面临资产流动性不足和资金紧缺的困难,并影响了市场的下一步扩张。随着个人住房贷款业务的迅猛发展,这种矛盾必将在更大范围内逐渐显现。因此,我国商业银行应尽早做好技术上的准备,以住房抵押贷款证券化为突破口,进入资本市场的新融资途径。

化解风险好渠道 众银行态度积极

开展个人住房抵押贷款证券化对国民经济发展、加强商业银行竞争力、促进资本市场健康发展等方面都意义不凡。总体来说,可以实现宏观资本市场金融产品的多元化,增强资本市场抵御风险的能力;有利于社会金融资源的有效分配;形成多渠道的融资方式;提高全社会的资金使用效率;为国民经济的发展提供资金支持;促进住房制度改革,加快房地产业的发展。当然,对银行经营更有许多益处,可以盘活存量资产;增加融资渠道;降低资产负债率;提高资本充足率;密切与资本市场的联系。对投资人来说,可以获得较高的投资回报;降抵投资风险;提高自身的投资质量;拓展投资领域。

政府对发展住房抵押贷款证券化持积极态度。人民银行于1998年牵头组织“住房宅抵押贷款证券化研究”,表明中央银行已开始关注这项业务。人行副行长吴晓灵在2000年2月24日召开的上海住房抵押贷款证券化研讨会上指出,住房抵押是银行资产证券化的一个入点,是国际金融的一个新亮点,要积极努力,创造条件,加快我住房抵押贷款证券化的实施。随后,在2000年4月底,中国建设银行副行长张恩照在北京透露,建筑住房抵押贷款债券已获中国人民银行批准,将进入实质性操作阶段,争取作为全国首家试点推出这一在中国金融市场上仍属全新的业务领域。同年10月,建行和工行各自向中国人民银行上报了发行一定额度的住房金融债券的方案。目前人民银行正在对此进行研究,也正在加紧制订《住房抵押贷款债券发行管理办法》,使这项业务在开办之初就能有章可循。除四大国有商业银行外,其它多家银行也将积极推出住房贷款证券化业务。

中国工商银行有关负责人在一个新闻发布会上透露,筹划已久的住房抵押贷款证券化有望于2001年年内推出。据了解,包括中国工商银行、中国建设银行和开发银行在内的多家银行基本完成筹备工作,只要政策允许,就可以进入试点运作阶段。

收益稳定风险小 机构投资者唱主角

并非所有的金融资产都适合证券化,证券化的金融资产必须具备以下特征:1、能带来一个未来稳定的收入流量;2、资产还款期限和还款条件易于把握;3、资产达到一定上的信用标准。从发行人的立场来看,一项资产能否用于证券化,主要取决于证券化成本和效益的关系户,只有收益大于成本才适合证券化。从国外的经验看,证券化初期,证券化资产的品种主要是住房抵押贷款。其最主要原因在于住房抵押贷款资产质量较高,贷款期限长,贷款标的数量众多,还款期较为均匀。住房抵押贷款的发放部门通过抵押贷款的证券化进行融资,由此进一步扩大贷款规模,成为住房建设和居民购房的重要推动力量。

目前,发行住房抵押贷款证券已经具备了足够的资产支撑和收益保障。90年代初期,各家商业银行对发放个人住房抵押贷款较为谨慎,贷款规模和贷款范围均受到较大的限制。自《个人住房担保贷款管理办法》颁布以来,我国个人住房抵押贷款的发放数量迅速增加,到1999年,仅四大国有商业银行发放的经营性住房抵押贷款余额就已超过1000亿元;最新资料表明,仅建行、工行、农行、中行四大国有银行2000年一年的住房抵押贷款余额就达3200多亿元,其他各商业银行的还没有算在内。而且,该项贷款的不良率相当低,2000年中国工商银行的个人住房抵押贷款不良率仅为0.05%。因此发行以住房抵押贷款为支撑的住房抵押贷款债券,不仅已经具备了足够的资产规模和还本付息的能力,投资人的收益率也能够得到保障。

近年来,随着社会保障机制的建立,保险业发展迅速,各种养老保险、财产保险、医疗保险均有较大幅度的增长。1999年,我国各项保险收入已达到1393亿元,比1998年增长了10.17%。2000年,我国参加各种社会保险的总人数超过1.3亿,每年的保费总和也在1000年以上;而商业保险机构多,保费也更多。中国人保总经理唐云祥日前透露,仅该公司2000年一年的保费收入就达到465亿元。另从全国保险工作会议上获悉,未来5年我国保险业年均增长速度将保持在12%左右,到2005年保费规模将达到2800亿元,占国民生产总值的2.3%,社会人均保费230元人民币。由于近年银行存款利率的保值增值,随着国家对保险资金投资范围的放宽,作为住房抵押债券以其高于银行存款、国债的利率优势和较之股票、证券投资基金更为安全的稳定收益,将成为保险资金的重要投资品种。

而证券投资基金从投资组合匹配的角度出发,也会投资于住房抵押贷款债券。

此外,随着住房公积金制度在全国范围的实施,住房公积金的总额将快速增长,1999年已经超过1000亿元,而在未来几年内年增长速度有可能超过30%。住房公积金除了用于发放公积金贷款之外,其闲置资金可用于投资债券,以提高其资金收益率。

因此,迅速成长壮大的机构投资者将成为住房抵押贷款债券的重要投资人。

另外,由于住房抵押贷款债券信用级别高、流动性好,对一部分偏好风险小、收益较高的社会投资者也具有很强的吸引力。

作者：刘克锦　刘克谦

房地产证券化研讨论文 篇3：

“投贷宝”的微创新发展 探索去担保化新路径

近日由北京投贷宝主办的“2015互联网金融创新研讨会”在京圆满落幕。该活动旨在搭建研讨我国未来互联网金融的创新和发展方向的平台型沟通机制，通过平台聚集业内机构和监管领导，并且通过主流媒体把平台所汇集的智慧进行有效的传播，为互联网金融行业的有效、健康和可持续发展贡献力量。

本次活动出席的嘉宾包括原中国证监会副主席范福春，中国互联网协会互联网金融工作委员会常务副主任陈静，知名电子商务专家 6688电商平台创始人王峻涛，北京投贷宝资本管理有限公司董事长兼CEO 祝虎明，锦恒汽车董事局主席李峰等专家和十余家主流媒体齐聚一堂，一同探讨2014中国互联网金融的热点，直击2015年中国互联网金融的发展。

会上陈明阐述了诚信在互联网金融服务中所起到的重要作用。祝虎明表示互联网金融企业要主动提高风控标准，打造去担保化的合规平台，希望通过有效整合线上交易平台和有实力有信誉的实体企业的供应链上下游企业需求，更好的服务中小微企业，发挥互联网金融平台在我国金融体系中的补充作用，助力我国产业升级转型。

n>年的财政和货币政策，将足以支撑经济快速增长的现状。

路林：让不动产动起来 证券化是中国房地产市场当务之急

上海中城联盟投资管理股份有限公司总裁路林表示，经济新常态下中国房地产市场当务之急是让不动产动起来，也就是房地产证券化。路林指出，相比美国120年的房地产市场发展历史，中国自1998年开始的数据还不足以分析出中国房地产发展的大周期到底有多长，但从近些年的市场波动来看，基本是“三、四年一小调，五年一波动”。随着房地产业“白银时代”的到来，市场的周期性未来会日益清晰。