我国房地产证券化问题浅析

2022-09-11

1 引言

将具有固定性、非证券性以及低流动性的房地产投资, 转化为在资本市场中的证券资产金融交易行为的过程, 则是房地产证券化。房地产证券化促使房地产从物权拥有转变为债券拥有, 并通过金融机构开展低成本融资, 在房地产抵押贷款证券、房地产项目融资证券化形式下, 不仅满足了房产拥有者与金融机构证券投资的需求, 也有效确保了房产的安全与流动。由此可见, 为了使房地产证券化得到有效发展, 对发展中相关问题的深入分析显得尤为重要。

2 概述我国房地产证券化发展背景与现实意义

伴随经济的发展我国房地产如雨后春笋般发展势头迅猛, 房地产证券化作为一种全新的金融创新工具, 在我国推行有着举足轻重的意义, 促使房地产开发经营企业已无法在传统的自有资金、销售回款支撑以及银行贷款形式进行发展, 因此在具有中国特色市场经济的不断发展下, 资本与金融的融合已成为房地产发展的必然趋势, 而房地产证券化的发展便应运而生[1]。

房地产证券化现实意义主要有以下几点:一是有利于我国房地产相关产业的创新与发展;二是提高商业银行信贷资金流通率, 增强金融市场经济效益;三是有利于丰富投资渠道, 满足投资者多元化投资需求;四是有利于促进社会经济的增长并拉动内需, 对解决当今全球金融风暴影响下经济疲软现象具有积极意义[2]。

3 浅析我国房地产证券化问题与解决方法

3.1 个人信用制度以及相关法律并不完善

当今社会缺乏完善的个人信用制度, 由于现阶段我国并没有完整意义上的个人信用制度, 银行很难对借贷人的信用状况做出准确判断, 同时由于个人流动性很大, 个人收支状况不稳定, 借款人有无任何不良信用记录无法得知。银行为了减少信贷风险, 只能从源头严把关。个人信用制度严重影响房地产证券化市场对个人投资风险评估, 导致在个人在进行房地产证券业务时存在一定阻碍。此外, 由于人口流动性较大, 人们信用制度无法得到有效统计、管控以及调用, 因此银行只能通过缩减投资比重来减小投资风险, 客观上影响了我国房地产证券化发展规模[3]。

为了使个人信用制度得到健全, 国家应通过建立健全相关法律, 为房地产证券化发展奠定理论基础, 督促社会相关部门创新发展个人信用制度管理体系, 施行个人信用登记、统计、评估以及风险预报制度, 对存在投资行为的个人落实动态监控、跟踪调查, 促使个人信用制度在法律保护与约束下得到完善与管控。个人作为房地产证券化主要消费群体, 在未来仍会是房地产证券化高效发展的坚实基础, 因此为了扩大房地产证券化发展规模, 国家应颁布相关政策协同政府制定并完善个人信用制度。

3.2 房地产证券化专业人才、专业化组织较少

房地产证券化相较于其他证券形式属于新兴产业, 房地产证券化业务是一种综合性很强, 涉及知识面广泛, 分工细致的业务。当今社会与房地产证券化相关的人才、专业化组织较少, 在房地产证券化认识上很局限, 成为阻碍我国房地产证券化的主要问题[4]。

人才作为社会发展的不竭动力, 对于房地产证券化发展也至关重要, 为了使房地产证券化得到有效房展关于人才培养方面应从两方面进行探究:一方面是加强行业内相关从业者专业素质的培养。虽然房地产证券化属于较为新颖的证券形式, 但是所谓“万变不离其宗”, 房地产证券化应具备严密的组织机构, 只要加强对证券行业内人员相关知识的培训, 就可显著提高房地产证券化发展速度;另一方面国家应加强对房地产证券化专业人才的教育投资。国家教育机构作为向社会输送人才的主要阵地, 应在金融教育领域添加房地产证券化相关教育内容, 促使房地产证券化操作机构、管理委员会以及房地产证券化发展监督机构等相关工作的顺利开展, 均可以得到人才的大力支持。房地产证券化作为证券的一种形式, 同证券一样机构体系较为复杂, 且由证券交易所、证券公司或公募基金子公司、信托公司、银行、不动产评估机构、评级公司等部门构成, 由此可见房地产证券化所需要的人才种类繁多, 因此相关教育机构应贴合新形势下房地产证券化发展对人才的需求, 对教学内容进行调整, 促使人才培养符合社会发展需求[5]。

3.3 缺乏政府担保

由于房地产证券化是一种抵押贷款、投资理财行为, 因此需要相关组织或个人给予一定的担保, 才可以落实投资行为。由于我国房地产抵押贷款没有政府担保机构的存在, 并且当今社会并没有与房地产证券化相匹配的担保机构, 导致一些想进行房地产证券化的人或组织, 只能选择其他担保形式, 而政府作为社会经济的一份子, 缺乏政府有效担保的参与, 客观上阻碍了房地产证券化的发展, 并不利于房地产证券化市场的扩大与完善。为了使房地产证券化发展更加健全, 应丰富当前的房地产开发信贷形式, 为房地产金融二级市场提供构建基础, 促使证券市场得到活跃的同时, 实现抵押贷款证券化。此外, 在加强社会、政府、市场、经济体制等与房地产证券化相关建设的同时, 个人信贷消费能力、信贷信誉也应跟随市场的发展不断提高, 为房地产证券化奠定良好的消费群体, 促使房地产证券化得到发展与完善[6]。

3.4 缺乏对房地产证券化的微观结构治理

由于房地产证券化市场处于发展阶段, 因此无法适应每一个行业、每一个领域、每一类经济形势, 导致房地产证券化虽然与市场大环境发展趋势相符, 但是缺乏针对性、时效性以及具象性。因此, 相关企业应立足于有中国特色市场经济体制下, 加强房地产证券化微观结构的治理与完善, 促使房地产证券化发展可以与各类企业、经济领域相吻合, 现代企业制度更完善, 并构建合理的产权结构与富有自由流动的经济形式, 使得房地产证券化可以在良性市场环境中得到优质发展。

3.5 伴随房地产价格的飙涨, 为房地产证券化带来了潜在风险

随着我国经济的发展, 尤其是城市化建设的不断推进, 导致房地产价格与一般消费品相比, 从2004年起以每年14.4%势头持续看涨, 虽然当今的房地产的价格得到了一定控制, 但是仍不尽如人意, 导致存在于房地产证券化的潜在投资风险仍然存在[7]。

为了消除潜在风险对房地产证券化发展的阻碍, 房地产证券化应在适应市场需求基础上, 通过中央银行调整自营性个人住房贷款相关策略, 从平衡社会上供求关系着手, 使房地产价格在未来发展中可以控制在合理预期内。由于市场经济瞬息万变, 因此应用动态眼光实行对房贷款优惠利率的适时调整, 并控制在同期贷款利率水平以内, 达到下限管理目的。为了使贷款利率水平得到有效调整, 应依据不同地区、不同经济基础以及房产建设状况进行具有针对性的调整, 不可仅凭国家调控而放松市场对房地产证券化发展的影响。此外, 提高社会房产消费能力也是推动房地产证券化的有效方法, 而人均房产拥有量, 这需要国家对房价进行管控、对人们薪资待遇进行一定调整, 促使我国居民购买力得到提高, 为房地产证券化发展奠定前提基础。与此同时, 中央银行、国家政策应加强居民进行房地产证券化的优惠, 鼓励居民进行房产储蓄[8]。

4 结语

综上所述, 虽然伴随经济的发展我国房地产业发展迅速, 房地产泡沫现象很严重, 房地产证券化的良好发展已经成为一种趋势, 但是我国房地产证券化形式仍属于新鲜事物, 并同房地产的发展而不断发展着创新与变化。实现房地产证券化在我国的顺利推行, 既需要国家相关法律的完善支持, 也需要各行业的积极配合。总的来说, 虽然国内对房地产证券化的探讨很多, 但大多数停留在表面, 为了使房地产证券化发展可以得到有效落实, 国家以及相关政府在制定法律法规对房地产证券化进行约束、监管以及支持的同时, 应加强房地产证券化专业人才的培养、提高个人信贷能力、提高政府担保力度, 并跟随市场变动不断进行微观调成, 达到房地产证券化高效发展目的。

摘要：随着社会与经济的发展, 房地产不仅在建筑业发展势头迅猛, 房地产在证券化方面也有了一定的创新与进步。本文通过分析在当下市场环境中我国房地产证券化问题, 以期为房地产证券化更好地提供理论参考依据。

关键词：房地产,证券化,问题